Ипотечное кредитование в России: современное состояние и направление развития

0

Федеральное государственное бюджетное образовательное учреждение

высшего профессионального образования

РОССИЙСКАЯ АКАДЕМИЯ НАРОДНОГО ХОЗЯЙСТВА И ГОСУДАРСТВЕННОЙ СЛУЖБЫПРИ ПРЕЗИДЕНТЕ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

НОВГОРОДСКИЙ ФИЛИАЛ

Кафедра финансов, денежного обращения и кредита

 

 

 

 

ДИПЛОМНАЯ РАБОТА

 

Ипотечное кредитование в России: современное состояние и направление развития

 

 

 

 

 

 

Студента  6  курса

Группы  3-06нфо

 

 

Максимова_Владимира_Олеговича________

 

Ф.И.О.

 

______________________________________

 

подпись

 

«_____»______________________20___г.

 

 

Допустить к защите:

Научный руководитель: к.экон.н., доцент____

заведующий кафедрой   к.экон.н., доцент___                                             

                                          уч.степень, уч.звание

                                        уч. степень, уч. звание

 

______________________________________

 ______________________________________

Ф.И.О.

Ф.И.О.

______________________________________

_______________________________________

подпись

подпись

 

 

 

Нормоконтроль: к.ист.н., доцент

Рецензент:  _____________________________

 

                               уч. степень, уч. звание

______________________________________

_______________________________________

Ф.И.О.

Ф.И.О.

______________________________________

_______________________________________

подпись

подпись

 

 

 

 

Великий Новгород

2012

 


ОГЛАВЛЕНИЕ

 

ВВЕДЕНИЕ………………………………………………………………………..3

ГЛАВА 1. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ АСПЕКТЫ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ В СОВРЕМЕННОЙ РОССИИ……………………………..6

  • Понятие ипотеки и ипотечного кредитования……………………6
  • Современное состояние ипотечного кредитования в России…..17
  • Роль Агентства по ипотечному жилищному кредитованию в развитии ипотечного кредитования………………………………………….....23

ГЛАВА 2. АНАЛИЗ СИСТЕМЫ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ В ОАО СБЕРБАНК РОССИИ……………………………………………………………33

  • Организационно-экономическая характеристика деятельности банка……………………………………………………………………………...33
  • Анализ организации ипотечного кредитования в Новгородском отделении №8629 ОАО Сбербанк России……………………………………..40
  • Оценка кредитоспособности заемщика и процесса предоставления ипотечного кредита в ОАО Сбербанк России……………...46

ГЛАВА 3. СОВЕРШЕНСТВОВАНМЯ И ПЕРСПЕКТИВЫ РАЗВИТИЯ СИСТЕМЫ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ В СОВРЕМЕННЫХ УСЛОВИЯХ……………………………………………………………………...68

  • Перспективы развития ипотечного кредитования…………….....68
  • Совершенствование системы ипотечного кредитования………..72

ЗАКЛЮЧЕНИЕ………………………………………………………………….78

СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ……………………………………………………….82

ПРИЛОЖЕНИЯ…………………………………………………………………86

 


ВВЕДЕНИЕ

 

В условиях хронического недостатка государственных средств, традиционной задачей для органов власти всех уровней, стало привлечение внебюджетных денежных ресурсов в сферу жилищного строительства. Наиболее перспективным решением «квартирного вопроса» специалисты в области недвижимости считают развитие системы долгосрочного ипотечного кредитования.

Система ипотечного кредитования занимает важное положение в национальной экономике. Во-первых, в настоящее время ипотечное кредитование в большинстве экономически развитых стран является не только основной формой улучшения жилищных условий, но и оказывает существенное влияние на экономическую ситуацию страны в целом. Во-вторых, оказывает огромное влияние на мотивацию человека, общественные процессы, происходящие в обществе.

 Актуальность вопроса ипотечного кредитования заключается в проблеме приобретения собственного жилья, что является первоочередной потребностью для каждой семьи. Ипотека привлекательна, прежде всего, тем, что позволяет в короткие сроки вселиться в новую квартиру, стать ее собственником, зарегистрировать членов своей семьи, а оплачивать ее можно в течение нескольких последующих лет, не боясь роста цен на недвижимость. Это финансово эффективнее, чем откладывать деньги, подвергая накопления инфляционным и иным рискам, или чем арендовать квартиру, так как размер ежемесячных платежей по кредиту сопоставим с ежемесячной арендной платой за жилье. Надежность и безопасность покупки квартиры с помощью ипотечного кредита заключается в том, что квартира проходит тщательную юридическую проверку банком, страховой компанией и полностью оформляется в собственность заемщика при получении кредита. В этом отношении альтернативы ипотечному жилищному кредитованию не существует.

В России банковское ипотечное кредитование демонстрирует позитивную тенденцию: значительно увеличилось количество банков, предоставляющих ипотечные кредиты, ипотечные кредиты стали доступнее (увеличился срок кредитования). Однако о массовости ипотеки в России говорить пока рано.

Основными причинами, сдерживающими развитие российского банковского ипотечного кредитования, являются недостаток опыта в оперативном решении вопросов о наложении взыскания и отчуждении имущества, являющегося объектом залога; нестабильность внешней среды банковского бизнеса; несовершенство нормативно-правового обеспечения; несовершенство методик оценки эффективности банковского ипотечного кредитования и уровней риска ипотечных операций и др.

Российской банковской системе необходим механизм банковского ипотечного кредитования, включающий согласованную систему целей, достаточные объемы ресурсов и инструментов управления ими, базирующийся на определенных правилах долгосрочного финансового взаимодействия субъектов в процессе осуществления кредитных отношений.

Ипотека является в настоящее время одним из эффективных инструментов решения многих важных социальных, экономических и правовых проблем, существующих в нашей стране. Тем не менее, по мнению многих специалистов, в экономическом аспекте у ипотечного кредитования имеется наряду с большими перспективами и существенные проблемы. Решить эти проблемы непросто, но, с другой стороны, не делая попыток к их решению, невозможно повысить эффективность ипотечного кредитования. Все вышесказанное подтверждает актуальность и практическую значимость темы дипломной работы.

Цель дипломной работы заключается в анализе системы ипотечного кредитования в ОАО «Сбербанк России» Новгородское отделение №8629 и выявление основных проблем, сдерживающих ее развитие на современном этапе и возможностей их решения.

В рамках поставленной цели в работе сформулированы следующие задачи:

- рассмотреть сущность ипотеки и ипотечного кредитования;

- выявить состояние ипотечного кредитования в России;

- рассмотреть роль АИЖК в развитии ипотечного кредитования;

- проанализировать систему ипотечного кредитования в ОАО «Сбербанк России» Новгородское отделение №8629;

- дать оценку кредитоспособности заемщика и процесса предоставления ипотечного кредита в ОАО «Сбербанк России»;

- раскрыть проблемы и перспективы развития системы ипотечного кредитования в Новгородской области.

Объектом исследования дипломной работы является деятельность ОАО «Сбербанк России» Новгородское отделение №8629 в области ипотечного кредитования, предметом – система ипотечного кредитования в России.

Теоретической и методологической основой исследования в области ипотечного кредитования и вопросах, связанных с инвестиционной и финансово-экономической составляющими ипотечной деятельности являются работы отечественных ученых, таких как Сафонова Г. Б., Балабанов И.Т., Иванов В.В. и другие. При исследовании поставленных вопросов использовались справочные материалы, данные о разработках, проводимых за рубежом, методические разработки других специалистов, статистическая информация.

При решении поставленных в исследовании задач были применены методы экономического и статистического анализа.


ГЛАВА 1. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ АСПЕКТЫ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ В СОВРЕМЕННОЙ РОССИИ

 

  • Понятие ипотеки и ипотечного кредитования

 

Ипотека как элемент хозяйственной жизни уходит глубокими корнями в историю. По-гречески "hypotheca" - подставка, подпорка. Цель ипотеки как формы обеспечения заключается в предотвращении опасности, связанной с негласными способами установления прав на недвижимость. Земля - легко обращаемый товар, а значит всегда есть риск, как для покупателей, так и для кредиторов по закладным, что эта собственность не освобождена от долгов или заложена.

Само понятие «ипотека» основывается на древнеримских принципах залога, являясь более совершенной его формой. Со временем менялись лишь условия предоставления, объемы и цели ипотечного кредита, надежность его обеспечения, кредитных отношений, связанных с ипотекой.

Ипотека - это одна из форм имущественного обеспечения обязательства должника, при которой недвижимое имущество остается в собственности должника, а кредитор в случае невыполнения последним своего обязательства приобретает право получить удовлетворение за счет реализации данного имущества[1].

Обязательство должника может быть не только банковским, но и обязательством, основанным на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда и т. п.

Ипотека характеризуется следующими отличительными чертами:

Во-первых, ипотека, как и всякий залог, - это способ обеспечения надлежащего исполнения другого (основного) обязательства – займа или кредитного договора, договора аренды и т. д. Следовательно, ипотека базируется на основном обязательстве, так как без него она теряет смысл.

Во-вторых, в качестве предмета ипотеки всегда выступает недвижимость. К недвижимому имуществу относятся земельные участки и все, что прочно с ними связано: предприятия, жилые дома, другие здания, сооружения.

В-третьих, предмет ипотеки всегда находится во владении должника. Он же остается собственником, пользователем и фактическим владельцем этого имущества, но лишается права распоряжения им, по крайней мере без согласия кредитора, на время залогового периода.

В-четвертых, договор кредитора и должника об установлении ипотеки оформляется специальным документом - закладной, которая сопровождается нотариальным удостоверением и государственной регистрацией.

В-пятых, при значительном превышении стоимости залога над суммой выданного кредита ипотека дает возможность получить дополнительные ипотечные ссуды под залог того же имущества (вторая, третья ипотека). Права ипотечных кредиторов по одному и тому же недвижимому имуществу удовлетворяются в порядке регистрации ипотеки, т. е. внесения записи о регистрации ипотеки в специальные ипотечные книги.

И, наконец, в случае неисполнения обязательства, обеспеченного ипотекой, кредитор вправе требовать продажи заложенного имущества с публичных торгов. При реализации имущества, заложенного по договору ипотеки, ипотечный кредитор имеет преимущества перед другими кредиторами в размере суммы, указанной в закладной [2].

По своему экономическому содержанию ипотека выполняет следующие функции:

-дополнительного инструмента обеспечения оборота и перераспределения имущества в случае, когда применение других механизмов оборота (например, купли-продажи и приватизации) юридически невозможно или экономически нецелесообразно;

- механизма создания и привлечения дополнительных средств для поддержания и развития материального производства;

- создания много порядкового мультиплицируемого фиктивного капитала на основе закладной и производственных и ипотечных ценных бумаг, а также институтов вторичного рынка ипотечных кредитов.

Практическое применение ипотеки основывается на следующих принципах

- возвратность, является той особенностью, которая отличает кредит как экономическую категорию от других экономических категорий товарно-денежных отношений. Без возвратности кредит не может существовать;

- срочность кредитования представляет собой необходимую форму достижения возвратности кредита. Принцип срочности означает, что кредит должен быть, не просто возвращен, а возвращен в строго определенный срок;

- дифференцированность кредитования означает, что коммерческие банки не должны однозначно подходить к вопросу о выдаче кредита своим клиентам, претендующим на его получение. Кредит должен предоставляться только тем клиентам, которые в состоянии его своевременно вернуть;

- принцип платности кредита означает, что каждый заемщик должен внести банку определенную плату за временное позаимствование у него для своих нужд денежных средств [3].

В наше время разработано множество типов ипотечных кредитов, различающихся в зависимости от схем выдачи, погашения и обслуживания. Наиболее часто встречающимися видами ипотеки являются следующие:

- постоянный ипотечный кредит (носит название ануитетный) – кредит с фиксированной процентной ставкой, по которому предусмотрены равновеликие периодические (как правило, ежемесячные) платежи.

Периодический платеж включает выплату в счет погашения долга и уплату процентов по кредиту. Платеж определяется с учетом текущей стоимости денежного потока. Такой тип ипотечного кредита позволяет равномерно распределить нагрузку по возврату заемных средств;

- кредит с «шаровым» платежом это ипотека с периодической выплатой только одних процентов. "Шаровой" платеж означает крупный итоговый платеж по кредитному долгу. В течение первых нескольких месяцев или лет основная сумма долга или не погашается, или погашается только малая ее часть. Затем наступает срок выплаты всего остатка. Владельцы недвижимости обычно стараются заранее договориться о новом кредите с тем, чтобы при наступлении срока самого крупного платежа не лишиться своей недвижимости из-за несоблюдения своих обязательств;

- «пружинный» кредит (с фиксированной выплатой основной суммы) - это кредит, предусматривающий осуществление равновеликих периодических платежей в счет погашения основной суммы, а также процентных выплат; соответственно с каждым периодом суммарный платеж снижается. Применение данного термина - "пружинный" - означает аналогию с действием пружины - чем сильнее ее растягиваешь, тем меньше ее можно растянуть;

- кредит с нарастающими платежами – применяется для заемщиков, рассчитывающих на рост доходов. Особенности такого метода кредитования: минимальный первый взнос, затем взносы увеличиваются с постоянным темпом; на определенном этапе начинаются равновеликие платежи. Такой кредит удобен для предпринимателей тем, что в начальный период финансовые ресурсы не отвлекаются из бизнеса, который может интенсивно развиваться;

- кредит с обратным аннуитетом предполагает снижение выплат по кредиту в конце срока или их прекращение;

- кредит с переменной процентной ставкой – процентная ставка меняется в соответствии с изменением финансовой ситуации на рынке, корректируется по оговоренным в кредитном договоре финансовым индексам, например, по индексу государственных ценных бумаг;

- «ролл-оверная» ипотека - при использовании данной формы ипотечного кредитования срок ипотечного кредита делится на временные отрезки (как правило, они составляют 3 или 6 месяцев), и для каждого из них с учетом конъюнктуры рынка устанавливается своя процентная ставка. Таким образом, «ролл-оверный» кредит - это кредит с плавающей процентной ставкой. Этим он отличается от кредита с фиксированной процентной ставкой.

Еще одной классификацией ипотеки является классификация по предмету залога. Выделяют ипотеку жилых домов и квартир, предприятий и земельных участков [4].

Ипотека жилого дома или квартиры допускается для погашения обеспечения ссуды, предоставленной для строительства, реконструкции или капитального ремонта жилого дома (квартиры). Жилой дом (квартира) может быть предметом ипотеки также, если гражданин - его собственник и члены его семьи проживают в другом жилом доме. Жилые комнаты, составляющие часть дома (квартиры) - не могут быть предметом ипотеки. В ипотеку может передаваться только жилой дом (квартира), принадлежащий залогодателю на праве собственности

Залогодержателями жилого дома и квартиры могут быть только банки и другие кредитные учреждения, имеющие специальную лицензию. Продажа заложенного жилого дома на публичных торгах обычно не является основанием для выселения покупателем проживающих в этом жилом доме залогодателя и его членов семьи. Между собственником, приобретающим жилой дом, и проживающими в нем такими лицами заключается договор аренды жилого помещения на условиях, обычных для данной местности.

Ипотека земельных участков из состава сельскохозяйственного назначения допускается лишь для обеспечения исполнения кредитных договоров, связанных непосредственно с осуществлением или развитием сельскохозяйственного производства, городские земли, на которых в соответствии с градостроительными правилами запрещено возведение зданий и сооружений, не могут быть предметом ипотеки в качестве отдельного земельного участка. Здания, сооружения, которые находятся или будут возведены на закладываемом участке и принадлежат залогодателю, могут быть заложены одновременно с участком по той же закладной. Если ипотека установлена на земельный участок, на котором находятся здания или сооружения, принадлежащие не залогодателю, а другому лицу, то при обращении залогодержателем взыскания на этот участок и его продаже с публичных торгов к покупателю участка переходят все права и обязанности, которые в отношении этого лица имел залогодатель [5].

В случае несвоевременного погашения ипотечного кредита земельный участок собственника может быть отчужден. Эта процедура называется "обращение взыскания".

Важную роль в ипотеке играет договорная документация по земельным участкам. Развитие ипотеки невозможно без точного обмера земельных участков и создания кадастровых и поземельных книг. При создании поземельных книг необходимо исходить из главного принципа: полноты регистрационных записей. Покупатель земельного участка и недвижимости на ней должен полностью доверять правильности записей и быть уверен в их полноте.

Предметом ипотеки предприятия является предприятие в целом как единый имущественный комплекс. В состав заложенного имущества предприятия входят все принадлежащие ему как юридическому лицу на праве собственности или полного хозяйственного ведения материальные и нематериальные активы, в том числе здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, готовая продукция, права, требования, патенты и другие исключительные права, а также долги предприятия. Передача предприятия в ипотеку допускается при наличии согласия собственника имущества, предприятия или уполномоченного им органа либо на основании решения органа, уполномоченного учредительными документами предприятия. Ипотекой предприятия может быть обеспечено денежное обязательство, сумма которого составляет не менее половины стоимости активов предприятия. Не допускается передача в ипотеку предприятия, в отношении которого возбуждено дело о банкротстве либо принято решение о ликвидации или реорганизации, залогодатель в праве продавать, обменивать сдавать в аренду, предоставлять взаймы и иным образом распоряжаться имуществом, вносить изменения в состав имущества предприятия, переданного в ипотеку, если это не влечет уменьшения общей стоимости его активов, указанной в закладной, и не нарушает других условий договора ипотеки.

В рыночной экономике использование ипотечного кредита широко распространено. Ипотечный кредит представляет собой долгосрочную ссуду, предоставленную банками под залог недвижимости.    

Это обременение происходит двумя путями: либо используется собственно ипотека - залогодатель остается собственником объекта, а кредитору переходит только право востребовать залог; либо кредитор получает права залогодателя на объект залога с его последующей передачей заемщику с возможностью выкупа.    В широком смысле слово «ипотека» означает юридически правовую систему, включающую определения состояния владения недвижимостью и долгов по нему последовательно на каждый конкретный момент [6].

Функционирование ипотеки обусловлено наличием объектов и субъектов ипотечной схемы.

Объектами ипотечного кредитования являются:

- земельные участки;

- жилые помещения, то есть квартиры, дома, коттеджи, дачи, здания и сооружения предприятий, занятых в социальной сфере;

- офисные помещения, торговые центры, отдельные магазины, рестораны и другие объекты сервисного обслуживания коммерческой деятельности;

- производственные помещения - склады, заводские здания и научно-исследовательские институты, объекты энергетики, гаражи и другие помещения производственного назначения.

 Субъекты в свою очередь могут подразделяться на основных и второстепенных (вспомогательных).

К основным субъектам ипотечной схемы относятся:

Заемщик - лицо, берущее кредит под залог жилой или коммерческой недвижимости. Для получения ипотечного кредита необходимо обладать средствами в объеме не менее 20-30 процентов от стоимости объекта недвижимости и иметь доходы, позволяющие в течение всего срока выплачивать равными ежемесячными платежами основной долг и проценты по нему.

Кредитор (банк) - организация, которая после анализа кредитоспособности заемщика, заключает с ним кредитный договор и ведет учет его задолженности. Необходимым условием выдачи ипотечного кредита является внесение заемщиком первоначального взноса. Обязательства заемщика могут быть оформлены в виде именной ценной бумаги - закладной, права на которую банк вправе переуступить.

Ипотечное агентство - является основным элементом самофинансируемой системы ипотечного кредитования. Агентство выкупает у банка закладные и выпускает ценные бумаги, обеспеченные ипотечными кредитами. Средства от продажи ценных бумаг идут на выдачу новых кредитов, таким образом, создается система рефинансирования ипотечных кредитов. В задачи агентства входит:

- выкуп у кредиторов закладных или прав требования по ипотечным кредитам;

- формирование первичных ипотечных активов;

- эмиссия и размещение ипотечных ценных бумаг на финансовых рынках;

Инвесторы - которые вкладывают средства в ипотечные кредиты (не обязательно банк, выдавший ссуды).

Правительство - позволяет банкам эффективно заниматься ипотечным кредитованием без неоправданных рисков.

Вспомогательные участники ипотечной схемы следующие:

Риэлтерская компания - профессиональный посредник на рынке недвижимости, оказывающий услуги по поиску объектов, оформлению договоров и подготовке пакета документов, необходимого для предоставления в банк.

Оценочная компания - необходима для определения рыночной и ликвидационной стоимости объектов недвижимости, являющихся предметом залога.

Страховая компания - выполняет функции по снижению рисков для инвесторов и кредиторов путем осуществления следующих видов страхования:

- страхование риска повреждения и уничтожения объекта;

- страхование риска утраты права собственности на предмет ипотеки

- страхование риска потери жизни и трудоспособности заемщика;

Расходы по ежегодному страхованию несет заемщик.

Ипотечный брокер – посредник между банком и заемщиком, специализирующийся на заключении ипотечных сделок [7].

 Государственный регистратор - орган государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. В его функции входит регистрация сделок купли-продажи, оформление перехода прав собственности, регистрация договоров ипотеки.

Органы опеки и попечительства - обеспечивают защиту прав несовершеннолетних при заключении сделок с недвижимостью.

Нужно отметить, что перечисленные выше субъекты ипотечного кредитования преследуют различные цели. Рассмотрим цели некоторых субъектов ипотечного кредитования. Например, основной целью заемщика является максимизация объема привлечения дешевых финансовых ресурсов для организации или реконструкции действующего производства товаров. Если осуществляется кредитование покупки жилья для физических лиц, то основная цель заемщика заключается в приобретении по возможности лучшего и более дешевого жилья, при этом заемщик должен производить ежемесячные выплаты по кредиту.

Задача банка, то есть кредитора, заключается в максимизации прибыли и дивидендов своих акционеров. Таким образом, целями банка при ипотечном кредитовании являются максимизация доходности активных операций и ограничение рисков, и обеспечение возвратности ссудного капитала [8].

Инвестор также стремится получить наибольшую прибыль, вкладывая свои средства в закладные или ценные бумаги, обеспеченные закладными. Таким образом, целью инвестора при использовании механизма залогового кредитования, является максимизация прибыли капитала, вкладываемого в закладные или ценные бумаги.

Одним из субъектов кредитования является правительство. Собственными же целями правительства на рынке ипотечных кредитов являются: капитализация недвижимого имущества и обеспечение его обороноспособности; неинфляционная поддержка сферы материального производства; уменьшение разрыва между производительным и финансовым капиталом; пополнение доходной части бюджета и обслуживание внутреннего долга; создание условий для надежного и эффективного функционирования системы ипотечного кредитования.

Сравнение целей основных субъектов рынка ипотечного кредита позволяет сделать вывод об их разнонаправленности.

Рассмотрим основные особенности ипотеки.

Во-первых, ипотечный кредит представляет собой ссуду под строго определенный залог. В отличие от него, банковская ссуда может и не обеспечиваться залогом. В случае неуплаты займа заложенная недвижимость продается, и из вырученной суммы погашается задолженность кредитору. Тот факт, что залогом выступает недвижимость, существенно облегчает залогодержателю контроль за сохранностью предмета залога, однако усложняет реализацию залога в случае непогашения кредита, так как недвижимость не относится к высоколиквидным активам.

Во-вторых, большинство ипотечных ссуд имеет строго целевое назначение. Они используются для финансирования приобретения, постройки и перепланировки как жилых, так и производственных помещений, а также освоения земельных участков. В странах с развитой рыночной экономикой наибольшее распространение получили жилищные ипотечные кредиты. Например, в США они составляют более 60% всего объема ссуд под залог недвижимости.

В-третьих, ипотечные кредиты предоставляются на длительный срок, обычно на 10-30 лет, что позволяет уменьшить размер ежемесячных выплат, так как погашение кредита растягивается по времени [9].

Итак, ипотека представляет собой разновидность имущественного залога, служащего обеспечением исполнения основного денежного обязательства должником-залогодателем перед кредитором - залогодержателем, который приобретает право в случае неисполнения должником обеспеченного залогом основного обязательства получить удовлетворение за счет заложенного недвижимого имущества, собственником (владельцем) которого является залогодатель. Объектами ипотечного кредитования являются земельные участки, жилые и нежилые помещения. Субъектами ипотечного кредитования являются заемщик, кредитор, инвестор, правительство. Для ипотечного кредита характерны некоторые отличительные черты - долгосрочный характер, выдача под залог недвижимого имущества. Главная цель развития долгосрочного ипотечного жилищного кредитования - создать эффективно работающую систему обеспечения доступным по стоимости жильем граждан со средними доходами, основанную на рыночных принципах приобретения жилья на свободном от монополизма жилищном рынке за счет собственных средств граждан и долгосрочных ипотечных кредитов. Ипотечное кредитование, бесспорно, - перспективное направление банковской деятельности. Ипотечный банк является относительно устойчивым и рентабельным экономическим институтом. Поэтому, чем больше в банковской системе таких надежных банков, тем стабильнее и эффективнее ее деятельность в экономической системе в целом.

 

  • Современное состояние ипотечного кредитования в России

 

Деятельность кредитных организаций на российском ипотечном рынке регламентируется действующими законодательными актами, регулирующими систему ипотеки. Формирование законодательной базы ипотечного кредитования в России началось с середины 90-х гг. прошлого столетия. Права гражданина на жилье и на охрану частной собственности закреплены в Конституции РФ (1993г.). Важным шагом развития российского ипотечного законодательства стало принятие первой (1995г.) и второй (1996г.) частей Гражданского кодекса РФ. Кодекс устанавливает общие правила обеспечения кредитов под залог недвижимости.

Во исполнение требования ГК РФ 21.06.1997г. был принят Федеральный закон № 122 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Для содействия развитию вторичного рынка ипотечных кредитов в 1997г. было создано Федеральное агентство жилищного ипотечного кредитования (ФАИЖК), призванное способствовать становлению частного кредитования жилищной сферы, в том числе на основе долгосрочного ипотечного кредитования.

Основным законом, регулирующим отношения по поводу залога недвижимости, является Федеральный закон № 143 «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Законодательство, регулирующее ипотечную деятельность, постоянно развивается. В январе 2000г. Правительством Российской Федерации была одобрена Концепция развития системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации. Концепция предоставляет огромный простор инициативе субъектов РФ по выбору схемы, согласно которой в регионе будет развиваться эта система. Любая модель долгосрочного кредитования граждан является приемлемой, если она удовлетворяет требованию юридической чистоты и финансовой прозрачности и в ней заложен механизм рефинансирования [10].

Рынок ипотечного кредитования в 2011 году продолжает восстановление – по итогам первого полугодия 2011 года населению предоставлено 195,5 тыс. ипотечных кредитов на общую сумму 268,6 млрд рублей, что в 1,8 раз превышает выдачу аналогичного периода 2010 года в количественном выражении и более, чем в 2 раза – в денежном (приложение 2). За июнь 2011года выдано 42 841 кредитов на общую сумму 58,5 млрд рублей, что в 1,8 раза превышает выдачу аналогичного периода 2010 года в количественном выражении и в 1,9 раза – в денежном (рисунок 1).

 

Таблица 1.1

Сумма ипотечных кредитов, выданных населению в 2009-2011 гг., млрд. руб.

Месяцы

Сумма ипотечных кредитов, млрд. руб.

2009 год

2010 год

2011 год

январь

8,2

9,1

20,1

февраль

8,8

16,1

35,1

март

9,4

23,6

48,1

апрель

10,0

27,7

51,7

май

9,9

26,0

55,0

июнь

10,9

30,5

58,5

июль

10,7

31,1

 

август

10,4

30,9

 

сентябрь

11,5

34,5

 

октябрь

14,7

39,0

 

ноябрь

15,6

41,2

 

декабрь

27,2

62,3

 

 

Рис. 1. Динамика объема выдачи ипотечных кредитов в 2009-2011 гг., помесячно, млрд. руб.

По итогам первого полугодия 2011 года средний размер кредита составил 1,37 млн рублей, что выше уровня 2010 года (1,24 млн рублей). Если говорить о рынке недвижимости в целом, то главной тенденцией в первом полугодии 2011 года является существенный рост (36%) оборотов рынка, происходивший на фоне увеличения доли ипотечных сделок. Так, за

первое полугодие 2011 года в сделках с недвижимостью зарегистрировано 1,7 млн объектов по сравнению с 1,25 млн в соответствующем периоде 2010 года, причем доля ипотечных объектов существенно возросла и составила 16,3%, по сравнению с 13,9% годом ранее (рисунок 2).

Рис. 2. Динамика рынка объектов недвижимости, обремененных ипотекой, в общем количестве объектов недвижимости, зарегистрированных в сделках с жильем в 2007-2011 гг, %

 

Можно говорить о том, что первое полугодие 2011 года стало рекордным, поскольку даже в докризисном первом полугодии 2008 года оборот рынка недвижимости не превысил 1,3 млн объектов. Важно отметить, что структура рынка в 2008 и 2011 годах существенно отличается. Если в 2008 году значительную роль играл инвестиционный спрос в т.ч. на дорогостоящие объекты, и средний размер кредита составлял почти 2 млн рублей, то в 2010‐2011 году за ипотечными кредитами обращались преимущественно для улучшения имеющихся жилищных условий (включая альтернативные сделки) в сегменте эконом‐класса, чем и объясняется более низкий средний размер кредита, наряду с наблюдавшейся в этот период ценовой стагнацией.

Процентные ставки по ипотечным кредитам, выданным в июне, немного снизились относительно предыдущего месяца – до 12,1% (в мае значение ставки составило 12,2%), но данное колебание нельзя считать значимым. Отметим, что ставки по рублевым кредитам в июне 2009 года достигали 14,8%, а год назад – 13,3% годовых. Дальнейшая динамика ипотечных ставок будет зависеть, в том числе от поведения крупнейших игроков ипотечного рынка в условиях снижения ставок по программам АИЖК (рисунок 3).

 

Рис. 3. Ставки по ипотечным кредитам в рублях, выданным в течении месяца (2009-2011 гг.), %

 

 По данным на 01.07.2011 средневзвешенная ставка выдачи ипотечных кредитов в рублях, накопленным итогом с начала года, снизилась на 0,1 п.п. и составила 12,2%. Следует отметить, что третий месяц ставка остается ниже исторического минимума, зафиксированного в первом квартале 2008 года (12,4%). Текущий уровень существенно ниже, чем в первом полугодии 2010 года (13,5%) и первом полугодии 2009 года (14,6%).

Продолжается стабилизация доли просроченных платежей в общем объеме ипотечного портфеля банковской системы с тенденцией к снижению. Как и прогнозировало АИЖК ранее, это произошло из-за того, что новые кредиты выдавались быстрее, чем гасились старые.

Общая доля просроченной задолженности в суммарном объеме накопленной ипотечной задолженности составляет 3,5%, по рублевым кредитам – 2,3% (на 0,1 п.п. меньше, чем месяцем ранее), достигнув, таким образом, уровня начала 2010 года. Рост доли просроченной задолженности по валютным кредитам объясняется тем, что подавляющая масса накопленной ипотечной задолженности по валютным кредитам – это ссуды,

выданные до кризиса, часть из которых в настоящий момент гасится, а часть проблемных ссуд остается на балансах банков. Причем происходит это в условиях, когда новые валютные кредиты практически не выдаются.

Одновременно улучшение структуры ипотечного портфеля дает основания полагать, что доля просроченной задолженности продолжит сокращаться. По данным Банка России, по итогам первого полугодия 2011 года объем задолженности по ипотечным кредитам, по которым не было допущено ни одного просроченного платежа либо срок просрочки не превышает 30 дней, составил 94,5%[11].

Таким образом, рынок ипотечного кредитования продолжает восстановление после мирового финансового кризиса и имеет положительную тенденцию. С 2010 года наблюдается увеличение количества кредитных сделок и сумм по ним. Процентные ставки постепенно снижаются – это привлекает новых заемщиков.

 

 

  • Роль Агентства по ипотечному жилищному кредитованию в развитии ипотечного кредитования

 

Одной из ключевых задач Агентства является создание предпосылок для развития вторичного рынка ипотеки. На вторичном рынке ипотечных кредитов происходит их обращение в виде ценных бумаг, обеспеченных правами по ипотечным кредитам.

Основным документом, регламентирующим выпуск и обращение ипотечных ценных бумаг, является Федеральный закон от 11.11.2003 № 152-ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах».

30 июня 2005 года российское правительство одобрило Концепцию развития унифицированной системы рефинансирования ипотечных жилищных кредитов, которая определила задачи и этапы развития системы рефинансирования на период до 2010 года, а также роль АИЖК как оператора системы рефинансирования. В соответствии с Концепцией основными инструментами рефинансирования ипотечной системы являются ипотечные ценные бумаги и корпоративные облигации Агентства, гарантированные Российской Федерацией.

Основными участниками ипотечного рынка являются:

  • региональные операторы;
  • сервисные агенты;
  • банки — первичные кредиторы;
  • страховые компании;
  • оценочные компании.

Региональные операторы выкупают стандартные закладные у банков — первичных кредиторов и формируют пулы закладных для передачи Агентству.

Сервисные агенты осуществляют выдачу ипотечных кредитов (кредитные организации) или, если это некредитная организация, выкупают стандартные закладные у банков и формируют пулы закладных для передачи Агентству.

Банки — первичные кредиторы осуществляют выдачу ипотечных кредитов и являются первичными владельцами стандартных закладных.

Страховые компании осуществляют обязательное страхование предмета ипотеки от рисков утраты и повреждения и добровольное - жизни и потери трудоспособности заемщика, а также титула — риска утраты права собственности в пользу кредитора.

Оценочные компании производят оценку рыночной стоимости предмета ипотеки на дату проведения оценки.

Агентство выкупает пулы стандартных закладных у региональных операторов, сервисных агентов и первичных кредиторов, обеспеченные страховым покрытием и произведенной оценкой предмета ипотеки. Приобретенные права требования накапливаются и секьюритизируются в ипотечные ценные бумаги.

В настоящее время система рефинансирования действует на всей территории РФ. По состоянию на 26 октября 2010 года в качестве партнеров Агентства работают  81 региональный оператор и  75 сервисных агентов. Агентством заключены договорные отношения с 53 поставщиками закладных, являющихся первичными кредиторами[12].

АИЖК разрабатывает единые стандарты для всех участников рынка. Все ипотечные закладные для рефинансирования через систему АИЖК должны иметь определенную форму, кроме того, они должны быть номинированы в рублях. Все закладные проходят процедуру проверки АИЖК.

АИЖК предлагает единое информационное пространство (ЕИС) для всех участников системы рефинансирования ипотечных жилищных кредитов, работающих по Федеральным ипотечным стандартам. Внедрение Системы позволило автоматизировать 83 бизнес-процесса, которые связаны с выдачей, рефинансированием и сопровождением ипотечных кредитов, и таким образом значительно сократить сроки выкупа закладных и увеличить пропускную способность системы рефинансирования за счет сокращения транзакционных издержек. Возможности ЕИС позволяют также осуществлять регулирование ипотечных закладных с целью организации ипотечного покрытия под выпуск ипотечных ценных бумаг (Приложение 1)

Однако в соответствии с государственной Концепцией развития системы ипотечного жилищного кредитования, АИЖК является оператором вторичного ипотечного рынка и должно обеспечить функционирование рыночных механизмов рефинансирования (секьюритизации). Вместо этого АИЖК стало для большинства региональных ипотечных операторов и первичных кредиторов рефинансирующей организацией, хотя должно было стать финансовым посредником между первичными ипотечными кредиторами и инвесторами в ипотечные ценные бумаги.

Поэтому АИЖК, используя государственные средства, должно участвовать лишь в том сегменте первичного ипотечного рынка, который ориентирован на граждан, признанных нуждающимися в социальной поддержке (в так называемых программах социальной ипотеки).

Главной же задачей Агентства по ипотечному жилищному кредитованию должно стать формирование эффективно функционирующего рынка ипотечных ценных бумаг, как важнейшего фактора увеличения объемов ипотечных жилищных кредитов и, тем самым, повышения доступности жилья для российских граждан[13].

Всего за 6 месяцев 2011 года Агентством по ипотечному жилищному кредитованию было рефинансировано 18 145 ипотечных кредитов на сумму 22,4 млрд рублей, что составило 9,3% – в количественном и 8,4 % – в денежном выражении от всех выданных в этот период ипотечных кредитов. В июле Агентство рефинансировало 2967 кредитов на сумму 3,8 млрд рублей (рисунок 4).

Рис. 4. Доля ипотечных кредитов, рефинансированных АИЖК, в общем количестве предоставленных ипотечных кредитов в 2009-2011 гг., %

 

АИЖК, являясь институтом развития рынка ипотеки, в 2010 году проводило активную политику, направленную на преодоление последствий кризиса 2008‐2009 гг. Так, АИЖК, удерживая в первом полугодии 2010 года самую низкую на рынке ставку, задало ориентир для ведущих игроков рынка, что, в свою очередь, во втором полугодии 2010 года положило начало

массовому снижению ставок выдачи ипотечных кредитов. По данным за 2010 год ставка выкупа АИЖК по стандартным кредитным продуктам (накопленным итогом с начала года) составила 11,06%, что значительно ниже среднего уровня ипотечных ставок по России (13,1% по данным Банка России на 01.01.2011).

В 2011 году АИЖК также удерживает низкий уровень ставки выкупа: по данным за январь – июнь 2011 года она составила 11,19% (12,2% по данным Банка России на 01.07.2011). С 01.07.2011 АИЖК существенно снизило ставки по всему ряду продуктов. Поводом для снижения ставок стала стабилизация экономической ситуации в стране, в том числе и на рынке ипотечного жилищного кредитования, а также политика Агентства, направленная на повышение доступности ипотечных кредитов для граждан. Так, минимальная ставка рефинансирования по программе «Стандарт» составляет всего 8,9% (ранее ‐ 11,5%). По продукту «Материнский капитал» для вторичного рынка жилья ‐ 8,65%. По программе «Новостройка» и продуктам «Малоэтажное жилье» и «Материнский капитал» для первичного рынка жилья базовая минимальная процентная ставка по кредитам в рублях теперь составляет 7,65% годовых (ранее – 10,5%). С учетом общей суммы специальных вычетов ставка может снизиться до 6,4%.

Одновременно с общим снижением процентных ставок АИЖК практически сравняло стоимость кредитов с низким первоначальным взносом от 10 до 30% (стандартно они более дорогие) и менее рискованных кредитов с взносом от 30% и выше. Например, по стандартному продукту Агентства при наличии личного страхования процентная ставка по кредитам как с 10%, так и с 39%‐взносом начинается от 10,5%. А по продукту «Новостройка» максимальная ставка не может превышать 11% даже при минимальном первоначальном взносе и максимальном 30‐летнем сроке кредитования. Единственное условие для кредитов с низким первоначальным взносом ‐ заключение договора страхования ответственности заемщика, защищающего кредитора и заемщика от риска изменения цен на жилье.

Снизив ставки, Агентство установило новый ориентир для рынка, что, в свою очередь, позволит если не добиться ощутимого снижения ставок, то, по меньшей мере, продлить период их стабилизации на достигнутом уровне.

Наряду со стандартными кредитными продуктами АИЖК развивает специальные инновационные кредитные предложения для отдельных категорий граждан, ставки по которым существенно ниже среднерыночных. По данным на 01.08.2011 АИЖК рефинансировало 4 933 ипотечных кредита, выданных по программе «Военная ипотека», на общую сумму около 9,3 млрд рублей, а также 1412 кредита с использованием материнского капитала на общую сумму около 1,6 млрд рублей.

В то же время, в рамках программы «Стимул», реализуемой Агентством совместно с Внешэкономбанком, АИЖК продолжает активно решать задачу сглаживания последствий кризиса на первичном рынке жилья и снижения дефицита предложения. С 1 января 2011 года финансирование банков, кредитующих жилищное строительство, и приобретение жилья в рамках программы «Стимул», осуществляется Агентством по ставке от 7 до 8,75% годовых. По данным на 05 августа 2011 года АИЖК приняты обязательства по 152 соглашениям о фондировании на общую сумму 46,1 млрд руб. (2,2 млн кв. м). На рассмотрении находится еще 96 заявок на 25 млрд рублей (1,3 млн кв.м)[14].

Правительством Российской Федерации была утверждена Долгосрочная стратегия развития ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации до 2030 года, содержащая целевые показатели развития рынка и перечень мер по их достижению (таблица 1.2).

В 2011–2020 гг. АИЖК будет использовать показатели, заложенные в Стратегии развития рынка ипотеки, как целевые ориентиры деятельности группы компаний «АИЖК». При этом перечень мер, указанный в Стратегии развития рынка ипотеки, предопределяет список задач для стратегии группы компаний «АИЖК».

Ключевые стратегические направления деятельности АИЖК:

  • обеспечение инновационного, конкурентного и устойчивого развития системы ипотечного жилищного финансирования;
  • расширение базы инвесторов и привлечение долгосрочного капитала в систему ипотечного жилищного финансирования;
  • снижение рисков и волатильности системы ипотечного жилищного финансирования с целью повышения доступности ипотечных кредитов;
  • распространение лучших практик в системе ипотечного жилищного финансирования через формирование стандартов рынка ипотеки;
  • реализация от имени и за счет государства специальных ипотечных программ для отдельных категорий граждан.

 

Таблица 1.2.

Развитие ипотечного рынка в 2011-2030 гг.

Целевые показатели

Ед. изм.

2010 г. (факт)

2012 г. (прогноз)

2015 г. (прогноз)

2020 г. (прогноз)

2030 г. (прогноз)

Доля семей, имеющих возможность приобрести жилье, соответствующее стандартам обеспечения жилыми помещениями, с помощью собственных и заемных средств

%

19,8

23

30

50

60

Количество выдаваемых в год ипотечных жилищных кредитов

тыс. шт.

301,2

490

741

868

873

Доля сделок с ипотекой на рынке жилья

%

14,6

20

26

40

50

Доля ипотеки, финансируемой за счет выпуска ипотечных ценных бумаг в общем объеме ипотеки

%

3,56

45

50

55

66

 

В 2011-2020 гг. Агентство будет реализовывать четыре программы развития рынка ипотеки, дополняющие друг друга:

  • «Развитие первичного рынка ипотеки»: программа, реализуемая в интересах заемщиков и предполагающая комплекс мероприятий по

увеличению объемов и повышению качества предоставления ипотечных кредитов.

  • «Развитие инфраструктуры рынков ипотеки»: программа, реализуемая в интересах кредиторов и предполагающая комплекс мероприятий по повышению надежности и конкурентности инфраструктуры рынка ипотеки для роста его эффективности и снижения транзакционных издержек.
  • «Развитие вторичного рынка ипотеки»: программа, реализуемая в интересах кредиторов и инвесторов и предполагающая комплекс мероприятий для повышения уровня насыщения рынка долгосрочной ликвидностью.
  • «Реализация специальных ипотечных программ»: работа Агентства по поддержке отдельных категорий населения или сегментов рынка жилья в рамках специальных государственных программ.

Учитывая выводы, полученные по итогам анализа кризиса 2008–2009 годов, в процессе реализации Программ группа компаний «АИЖК» должна учитывать цикличность в развитии рынка ипотеки, поскольку на различных стадиях цикла приоритеты Агентства могут смещаться от одной Программы на другую:

  • в периоды роста рынка ипотеки Агентство планирует уделять больше внимания Программе «Развитие вторичного рынка ипотеки» для насыщения рынка ипотеки долгосрочной ликвидностью;
  • в периоды падения рынка ипотеки Агентство планирует уделять больше внимания Программам «Развитие первичного рынка ипотеки» и «Развитие специальных ипотечных программ» для поддержания необходимых объемов выдачи ипотечных кредитов;
  • при стабильном рынке группа компаний «АИЖК» планирует концентрироваться на Программе «Развитие инфраструктуры рынков ипотеки». Индикатором изменения рыночной конъюнктуры, отталкиваясь от которого будут приниматься решения о перераспределении ресурсов между Программами, будут служить динамика рыночных процентных ставок и изменение объемов выдаваемых ипотечных кредитов в целом по рынку ипотеки.

Агентство будет переходить к работе через выставление оферт на приобретение ипотечных активов и рисков по ним неограниченному кругу лиц при условии соблюдения требований к потенциальным контрагентам и базовым активам. Агентство будет ожидать от потенциальных контрагентов соответствия определенным критериям качества, в том числе:

  • наличие необходимых лицензий или членство в отраслевых саморегулируемых организациях;
  • рейтинг эмитента и/или мастер-сервисера, установленный независимыми рейтинговыми агентствами;
  • соответствие требованиям по достаточности капитала и нормам резервирования;
  • соблюдение стандартов раскрытия необходимой информации и подготовки финансовой отчетности; При этом стратегически Агентство будет развивать отношения, прежде всего с кредитными организациями, имеющими достаточный собственный капитал для принятия первых кредитных рисков по выданным ими ипотечным кредитам. Это будет означать, что уже существующие партнеры Агентства, работающие в роли Поставщиков, и/или Первичных кредиторов, и/или Сборщиков платежей, и/или Агентов по накоплению, заинтересованные в долгосрочной совместной работе с Агентством, должны будут получить лицензии (например, кредитных организаций, микрофинансовых организаций и т.п.) и составить программу увеличения собственного капитала. Это позволит повысить прозрачность и устойчивость рынка и уменьшить риски для инвесторов, а также будет служить стимулом для текущих партнеров Агентства к повышению качества работы и поддержанию должного качества базовых ипотечных активов. При этом стать контрагентом Агентства в рамках реализации Программ развития рынка сможет любой участник рынка ипотеки при условии соответствия критериям качества, как самой организации, так и качества базовых ипотечных активов[15].

Таким образом, главная задача АИЖК заключается в реализации государственной политики по повышению доступности жилья для населения России. Особое внимание Агентства уделяется формированию рынка ипотеки в регионах, где наименее развиты рынки жилья и ипотеки.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

ГЛАВА 2. АНАЛИЗ СИСТЕМЫ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ В ОАО «СБЕРБАНК РОССИИ»

 

2.1. Организационно-экономическая характеристика деятельности банка

 

Сбербанк России является крупнейшим банком Российской Федерации и СНГ. Его активы составляют более четверти банковской системы страны (26%), а доля в банковском капитале находится на уровне 30%. По данным журнала The Banker (1 ноября 2011г.), Сбербанк занимал 43 место по размеру основного капитала (капитала 1-го уровня) среди крупнейших банков мира.

Основанный в 1841г. Сбербанк России сегодня - современный универсальный банк, удовлетворяющий потребности различных групп клиентов в широком спектре банковских услуг. Сбербанк занимает крупнейшую долю на рынке вкладов и является основным кредитором российской экономики. По состоянию на 1 ноября 2011г., доля Сбербанка России в активах национальной банковской системы составляла 26,9 процентов, на рынке частных вкладов 48 процентов, а его кредитный портфель для физических лиц 32,3 процента всех выданных в России займов[16].

Открытое акционерное общество «Сбербанк России» занесено в Государственный реестр кредитных организаций 20 июня 1991 г. за номером 1481. Уставный капитал составляет 87 742 млн. руб. Последняя замена «Генеральной лицензии на осуществление банковских операций» и «Лицензии на привлечение во вклады и размещение драгоценных металлов» была произведена 30 августа 2010г [17].

Сбербанк России участвует в системе страхования вкладов.

Сбербанк России обладает уникальной филиальной сетью и по данным ЦБ РФ на 1 ноября 2011 года в нее входят следующие подразделения кредитной организации:

  • филиалы - 580, в т. ч. 1 за рубежом;
  • представительства - 1 за рубежом;
  • дополнительные офисы - 10152;
  • операционные кассы вне кассового узла - 8674;
  • операционные офисы – 9;
  • передвижные пункты кассовых операций – 82;
  • обменные пункты – 1.

Дочерние подразделения Сбербанка России работают в Казахстане, на Украине и в Белоруссии. Сбербанк нацелен занять 5% долю на рынке банковских услуг этих стран. В соответствии с новой стратегией, Сбербанк России планирует расширить свое международное присутствие, выйдя на рынки Китая и Индии. В целом планируется увеличить долю чистой прибыли, полученной за пределами России, до 5% к 2014 году.

Рассматривая международный вектор как важнейшую составляющую стратегии своего развития, Сбербанк России осуществляет казначейские операции на международном рынке и операции торгового финансирования, поддерживает корреспондентские отношения с более чем 220 ведущими банками мира и участвует в деятельности ряда авторитетных международных организаций, представляющих интересы мирового банковского сообщества.

Активная позиция и международный авторитет позволяют Сбербанку России наиболее полно удовлетворять внешнеэкономические запросы своих клиентов, привлекать на выгодных условиях ресурсы с мировых финансовых рынков и соответствовать лучшей практике, принятой в международном банковском сообществе.

Акции Сбербанка России котируются на российских биржевых площадках ММВБ и РТС с 1996г. В марте 2007г. он размещает дополнительный выпуск обыкновенных акций, в результате чего, уставный капитал увеличился на 12%, и было привлечено 230,2 млрд. рублей. Средний дневной объем торгов акциями Сбербанка составляет 40% объема торгов на ММВБ.

Учредитель и основной акционер Банка — Центральный банк Российской Федерации (Банк России). По состоянию на 20 апреля 2011 г., ему принадлежит 60,25 % голосующих акций и 57,58% в уставном капитале Банка [18].

Остальными акционерами Сбербанка России являются более 273 тысяч юридических и физических лиц.

Высокая доля иностранных инвесторов в структуре капитала Сбербанка России (более 32%) свидетельствует о его инвестиционной привлекательности.

Надежность и безупречная репутация Сбербанка России подтверждаются высокими рейтингами ведущих рейтинговых агентств. Агентством Fitch Ratings Сбербанку России присвоен долгосрочный рейтинг дефолта в иностранной валюте “BBB”, агентством Moody’s Investors Service - долгосрочный рейтинг депозитов в иностранной валюте “Baa1”. Кроме того, агентство Moody’s присвоило Банку наивысший рейтинг по национальной шкале.

В октябре 2008г. Сбербанком была принята новая стратегия развития на период до 2014г., в рамках которой Банк нацелен на дальнейшее развитие своих конкурентных преимуществ и создание новых областей роста.

Совершенствование системы управления рисками, оптимизация расходов и реализация инициатив, направленных на повышение эффективности деятельности, позволят Сбербанку России доказать свою устойчивость в текущих условиях нестабильности на глобальных финансовых рынках, сохранить лидерство в российской финансовой системе и стать одной из лучших мировых кредитных организаций.

Основные направления преобразований:

  • Максимальная ориентация на клиента и превращение Сбербанка в «сервисную» компанию по обслуживанию индивидуальных и корпоративных клиентов;
  • Технологическое обновление Банка и "индустриализация" систем и процессов;
  • Существенное повышение операционной эффективности Банка на основе самых современных технологий, методов управления, оптимизации и рационализации деятельности по всем направлениям за счет внедрения Производственной Системы Сбербанка, разработанной на базе технологий Lean;
  • Развитие операций на международных рынках, прежде всего в странах СНГ.

Реализация стратегии развития позволит Сбербанку России укрепить позиции на национальном рынке банковских услуг и достичь финансовых и операционных показателей, соответствующих уровню высококлассных универсальных мировых финансовых институтов.

Основные параметры экономического состояния Сбербанка России можно увидеть по его финансовой деятельности за 2011 год, рассчитанной по внутренней методике Сбербанка России и по российским правилам бухгалтерского учета.

Динамика основных статей отчета о прибылях и убытках за  2011 год в сравнении с 2010 годом:

  • чистый процентный доход вырос на 0,4%;
  • чистый комиссионный доход увеличился на 14,2%;
  • расходы по созданию резервов на возможные потери составили 105,7 млрд. руб. против 281,5 млрд. руб. за 2010 год;
  • операционные доходы до создания резервов на возможные потери снизились на 7,5%;
  • операционные доходы после создания резервов на возможные потери увеличились в 1,9 раза;
  • операционные расходы возросли на 15,7%;
  • прибыль до уплаты налогов из прибыли составила 318,6 млрд. руб. против 137,3 млрд. руб. за 2010 год;
  • чистая прибыль составила 255,7 млрд. руб. против 109,6 млрд. руб. за 2010 год.

Чистый процентный доход в сравнении с 2010 годом увеличился на 0,4%.

Процентные доходы сократились на 1,4%. Основной фактор, тормозящий рост процентных доходов – сокращение доходов от кредитования юридических лиц вследствие снижения уровня процентных ставок на рынке и большого объема досрочных погашений, наблюдавшегося во второй половине 2010 года – первой половине 2011 года. В то же время более чем вдвое увеличился процентный доход по ценным бумагам за счет роста объема портфеля. Также продолжает возрастать доход от кредитования физических лиц, чему способствует возобновившийся со 2 квартала рост кредитного портфеля.

Процентные расходы банка снижались быстрее процентных доходов – в сравнении с 2010 годом они сократились на 3,9% за счет снижения стоимости средств корпоративных клиентов и сокращения объема средств, привлеченных от Банка России и других банков. Эти факторы полностью компенсировали рост расходов по средствам физических лиц, обусловленный ростом объема вкладов.

Чистый комиссионный доход увеличился на 14,2%. Рост произошел практически по всем видам комиссионных операций и услуг, при этом наибольший вклад в увеличение комиссионных доходов принесли кредитное страхование физических лиц, кредитование юридических лиц, операции с банковскими картами и расчетные операции.

Несмотря на рост чистого процентного и чистого комиссионного дохода, операционные доходы до создания резервов снизились на 7,5%. Снижение обусловлено расходами, полученными при продаже по справедливой стоимости активов банка в пользу дочерней компании в марте 2011 года.

Операционные расходы увеличились на 15,7% за счет следующих факторов:

  • роста расходов на содержание персонала в рамках плана на текущий год. Повышение оплаты труда направлено на устранение несоответствий заработной платы всех сотрудников банка рыночному уровню и дифференцировано по категориям сотрудников и территориям;
  • роста административно-хозяйственных расходов, сопровождающего развитие бизнеса банка;
  • роста отчислений в фонд обязательного страхования вкладов вследствие увеличения объема привлеченных средств физических лиц.

Отношение операционных расходов к доходам, очищенное от эффекта, вызванного продажей в марте активов по справедливой стоимости, составило 38,5%.

Банк продолжил создавать резервы, адекватные существующим рискам. На формирование резервов за 2010г. было направлено 105,7 млрд. руб. За 2011 год расходы банка по созданию резервов были существенно выше: 281,5 млрд. руб.

Операционные доходы после создания резервов возросли в сравнении с аналогичным периодом прошлого года в 1,9 раза. Прибыль до уплаты налогов из прибыли составила 318,6 млрд. руб., чистая прибыль составила 255,7 млрд. руб. Оба показателя более чем в 2,3 раз превышают итоги 2010 года.

Активы банка возросли на 9,6% до 9545 млрд. руб.

Основой роста активов стало кредитование реального сектора экономики. Всего в 2011 году банком было предоставлено российским предприятиям кредитов на сумму около 6 трлн. руб.

Продолжает набирать обороты кредитование физических лиц. Портфель розничных кредитов увеличился на 21% и составил 1593 млрд. руб.

Большое внимание банк уделяет качеству своего кредитного портфеля и работе с проблемными активами. По состоянию на 1 октября 2011г. удельный вес просроченной задолженности в кредитном портфеле клиентов составил 5,7%, сократившись за месяц на 0,16 п.п.

Продолжая придерживаться консервативной политики в части покрытия кредитных рисков, банк поддерживает отношение резервов к просроченной задолженности на высоком уровне. По состоянию на 1 октября 2011г. объем созданных резервов на возможные потери по кредитам составил 682 млрд. руб., что превышает объем просроченной задолженности более чем в 2 раза.

Свободные ликвидные средства на протяжении года Сбербанк размещал в ценные бумаги, диверсифицируя свои активы и доходы. Основные вложения были сделаны в наиболее надежные и ликвидные государственные ценные бумаги.  В сентябре 2011г. портфель ценных бумаг сократился на 60 млрд. руб. за счет облигаций Банка России, а высвободившиеся средства были использованы для фондирования кредитных операций банка. В целом с начала года портфель ценных бумаг банка увеличился в 1,7 раза и составил 1,75 трлн. руб. При этом доля государственных ценных бумаг в портфеле составила 70%.

В сентябре сохранился устойчивый приток средств клиентов, являющихся основным источником фондирования активных операций банка. Средства физических лиц увеличились за месяц на 59 млрд. руб. или 1,4%, средства корпоративных клиентов возросли на 154 млрд. руб. или 8,8%. Кроме того, в рамках программы заимствований на международных финансовых рынках в сентябре 2011г. Сбербанк привлек 1 млрд. долл. США.  Средства привлечены с целью фондирования растущей кредитной активности со стороны российских заемщиков. Совокупный объем средств, привлеченных Сбербанком в III квартале 2011г. на международных финансовых рынках составил 2,5 млрд. долл. США.

Капитал банка, рассчитываемый по Положению Банка России № 215-П, за сентябрь увеличился на 18 млрд. руб. и составил 1 182 млрд. руб. Источник роста капитала – заработанная чистая прибыль. Значение капитала снизилось относительно начала года за счет погашения в мае 2011г. части субординированного кредита, привлеченного от Банка России (из кредита на общую сумму  500 млрд. руб. Сбербанк погасил 200 млрд. руб.).

Согласно требованиям Банка России, норматив достаточности собственных средств (капитала) банка должен поддерживаться на уровне не менее 10%. Достаточность капитала банка по состоянию на 31 декабря 2011г находится на уровне 16,8% (31 декабря 2010 года: 17,7%). Контроль за выполнением норматива достаточности капитала, установленного Банком России, осуществляется с помощью ежемесячных отчетов, содержащих соответствующие расчеты, направляемых Банку России[19].

 

2.2. Анализ организации ипотечного кредитования в Новгородском отделении №8629

 

Среди традиционных видов банковской деятельности предоставление кредитов – основная операция, обеспечивающая их доходность и стабильность существования. Выдавая кредиты физическим и юридическим лицам, банк формирует свой кредитный портфель. Таким образом, кредитный портфель банка – это совокупность остатков задолженности по активным кредитным операциям на определенную дату. Существуют различные классификации кредитного портфеля, среди которых можно встретить деление портфеля на валовой (совокупный объем выданных банком кредитов на определенный момент времени) и чистый (валовой портфель за вычетом суммы резервов на покрытие возможных убытков по кредитным операциям) [20].

Осуществляя кредитные операции, банк стремится не только к их объемному росту, но и к повышению качества кредитного портфеля. Таким образом, для эффективного управления кредитным портфелем необходим его анализ по различным количественным и качественным характеристикам как в целом по банку, так и по его структурным подразделениям.
Количественный анализ предполагает изучение состава и структуры кредитного портфеля банка в динамике (за ряд лет, на квартальные даты отчетного года) по ряду количественных экономических критериев, к которым относят: -    объем и структуру кредитных вложений по видам; -    структуру кредитных вложений по группам кредитополучателей; -    цену кредитования (уровень процентных ставок); -    сроки кредитов; -    своевременность погашения предоставляемых кредитов; -    отраслевую принадлежность; -    виды валют. Проведем количественный анализ кредитного портфеля по кредитованию физических лиц за 2009-2011гг. по объему и структуре кредитных вложений для выявления места ипотечных кредитов в кредитном портфеле. Представим структуру кредитного портфеля по кредитованию физических лиц за 2009-2011гг. ОАО «Сбербанк России» Новгородское отделение №8629 в виде таблицы 2.1.

Структура кредитного портфеля по кредитованию физических лиц представлена на рисунке 5.

   Таблица 2.1Структура кредитного портфеля по кредитованию физических лиц за 2009-2011 гг. ОАО «Сбербанк России» Новгородское отделение №8629.

Кредиты На 01.01.2009г. На 01.01.2010г. На 01.01.2011г.
Сумма, тыс руб. Доля, % Сумма, тыс руб. Доля, % Сумма, тыс руб. Доля, %
1.Потребительский кредит 725626 60,83 1161573 58,65

1635480

57,66

В том числе:            
Потребительский кредит под залог недвижимости 14710 1,23 20717 1,05 29860 1,07
Кредит физическим лицам, ведущим личное подсобное хозяйство 9809 0,82 10980 0,55 16544 0,59
Образовательный кредит 12400 1,04 14018 0,71 18893 0,67
2.Жилищный кредит 298056 24,99 526280 26,58 792528 27,95
3.Автокредит 169215 14,18 292525 14,77 408315 14,39
Кредитный портфель банка по кредитованию физических лиц 1192897 100 1980378 100 2836323 100

 

По диаграмме видно, что ипотечные кредиты занимают значительное место в кредитном портфеле, в 2011г. доля в кредитном портфеле составила 27,95%, тогда как в 2009г. она составляла – 24,99%, в 2010г. - 26,58%. Наблюдается незначительное увеличение доли ипотечных кредитов в кредитном портфеле. Объясняется это тем, что условия по ипотечным кредитам стали доступнее (в том числе за счет уменьшения величины первоначального взноса), увеличился срок кредитования, снизились процентные ставки. Сроки кредитования увеличились до 30 лет.

Рис. 5. Структура кредитного портфеля по кредитованию физических лиц за 2009-2011 гг. ОАО «Сбербанк России» Новгородское отделение №8629, тыс руб.

 

Для более подробного анализа с целью определения наиболее востребованного срока ипотечного кредита, рассмотрим данный продукт по срокам кредитования, представив его в виде таблицы 2.2. Таблица 2.2. Структура ипотечного кредита по срокам кредитования 2009-2011 гг.

Сроки кредитования На 01.01.2009г. На 01.01.2010г. На 01.01.2011г.
Сумма, тыс руб. Доля, % Сумма, тыс руб. Доля, % Сумма, тыс руб. Доля, %
До 10 лет 40560 13,61 62037 13,02 83372 12,04
10-20 лет 195256 65,51 298255 62,62 506867 73,19
20-30 лет 62240 20,88 115988 24,35 102289 14,77
Итого 298056 100 476280 100 692528 100

 Структуру ипотечного кредитования по срокам отражают данные рисунка 6. 

Рис. 6. Структура ипотечного кредита по срокам кредитования 2009-2011 гг., тыс руб.

 

Анализируя данные таблицы 2.2 и рисунка 6 можно сделать выводы о том, что в основном население оформляют кредиты на более длительные сроки, основную долю составляют сроки от 10-20 лет. По схеме кредитования Сбербанка России, оформляя кредит на более длительный срок (срок до 30 лет), появляется возможность оформить кредит на большую сумму, так как с увеличением срока, увеличивается возможность получения кредита более крупной суммы. А при возможности можно досрочно погасить ипотечный кредит, уплачивая только основной долг и проценты, начисленные на дату погашения кредита (дифференцированные платежи).

Далее рассмотрим объем выданных ипотечных кредитов по кварталам за три года, для выявления динамики спада и роста по данному виду кредита (таблица 2.3).

Таблица 2.3.Объем выданных жилищных кредитов за 2009-2011 гг., тыс руб.

Кредиты 2009 г., тыс руб. 2010 г., тыс руб. 2011 г., тыс руб.
1 кв 2 кв 3 кв 4 кв 1 кв 2 кв 3 кв 4 кв 1 кв 2 кв 3 кв 4 кв
Жилищный кредит 38761 59212 87925 112154 71442 104782 128496 171560 124655 173132 186982 207759

Представим данные таблицы 2.3 на рисунке 7.

Рис. 7. Объем выданных жилищных кредитов за 2009-2011 гг., тыс руб.

 

Анализ данных таблицы 2.3 и рисунка 7 показывает, что пик роста ипотечных кредитов наблюдается в четвертом квартале 2010г. и в четвертом квартале 2011г. (в четвертом квартале 2010г. объем выданных кредитов составил 171560 тыс. руб., в четвертом квартале 2011г. 207759 тыс. руб.). Тогда как в первому квартале 2009г. объем выдачи ипотечных кредитов существенно сократился, составив 38761 тыс. руб. Связано это с кризисом, начавшийся с сентября 2008г., который заставил банки ужесточить требования к заемщикам (повысить процентные ставки, увеличить первоначальный взнос, в качестве обеспечения по данному виду кредита начали оформлять не только залог приобретаемого жилья, но и дополнительное поручительства физических лиц). Банки начали с особой тщательностью рассматривать заявления клиентов на получение ипотечных кредитов, в связи с тем, что финансовое состояние большинства населения намного ухудшилось (сокращение заработной платы, административные отпуска, безработица). На сегодняшний день банки стараются отбирать наименее рисковых клиентов, для того чтобы сформировать наиболее качественный портфель выданных кредитов и минимизировать возможные риски. Таким образом, на оказание поддержки заемщикам Банка по ипотечным кредитам, платежеспособность которых существенно снизилась из-за потери работы или сокращения доходов 4 мая 2009 г. Сбербанк России заключил с ОАО «Агентство по реструктуризации жилищных кредитов» (далее АРИЖК) «Соглашение о реструктуризации ипотечных жилищных кредитов». На первоначальном этапе поддержка заемщиков Банка по ипотечным кредитам будет осуществляться путем предоставления АРИЖК стабилизационных займов на цели погашения текущих платежей по ипотечным кредитам, предполагаемых к внесению в течение последующих 12 месяцев, а также просроченной задолженности, штрафов, пени и неустойки, начисленных Банком после снижения платежеспособности заемщика и возможность снижения процентной ставки по займам, предоставляемым в рамках первичной реструктуризации ипотечных кредитов, до ставки рефинансирования Банка России.

Таким образом, в Новгородском отделении №8629 ОАО «Сбербанк России» наблюдается положительная тенденция к увеличению кредитного портфеля по кредитованию физических лиц, в том числе и рост суммы и количества ипотечных займов.

 

2.3. Оценка кредитоспособности заемщика и процесса предоставления ипотечного кредита в ОАО Сбербанк России

 

В настоящее время в ОАО Сбербанк России действуют «Базовые» и «Специальные» кредитные программы, подразделяющиеся в зависимости от целей кредитования.

Базовые кредитные программы:

  • «Приобретение готового жилья» – программа кредитования на цели приобретения Жилого помещения под залог кредитуемого или иного Жилого помещения;
  • «Приобретение строящегося жилья» – программа кредитования на цели инвестирования строительства квартиры (в т.ч. в жилом доме, состоящем из одной или нескольких блок-секций - «таун-хаус»), части жилого дома блокированной застройки («таун-хаус») под залог кредитуемого или иного Жилого помещения;
  • «Строительство жилого дома» – программа кредитования на цели индивидуального строительства жилого дома под залог кредитуемого или иного Жилого помещения.

Специальные кредитные программы:

  • «Загородная недвижимость» – программа кредитования на цели приобретения/строительства дачи (садового дома), других строений потребительского назначения, незавершенных строительством вышеуказанных объектов и незавершенного строительством жилого дома, земельного участка под любые формы обеспечения;
  • «Гараж» – программа кредитования на цели приобретения/строительства гаража; машино-места под любые формы обеспечения, в т.ч. под залог кредитуемого Объекта недвижимости (за исключением залога машино-места);
  • «На жилье в сумме до 300 000 рублей» – программа кредитования на цели приобретения/строительства Жилого помещения под любые формы обеспечения, в т.ч. под залог кредитуемого Жилого помещения[21].

Схема кредитования включает следующие этапы: рассмотрение заявки на кредит, оценка кредитоспособности заемщика, оформление кредитного договора, выдача ссуды заемщику, контроль за исполнением кредитной сделки [22].

Этап 1. Рассмотрение банком заявки на кредит (заявления-анкеты).

В заявлении-анкете содержатся главные параметры кредитной операции: цель и сумма запрашиваемой ссуды, срок и порядок погашения ссуды, виды обеспечения, а также фамилия, имя и отчество заемщика, дата и место рождения, адрес регистрации и проживания, характер жилплощади, семейное положение, количество иждивенцев, должность, телефоны домашний и рабочий, почтовый адрес предприятия (места работы), доход за последние 6 месяцев, обязательные удержания из заработной платы, данные о текущих платежах (арендной плате, погашении ссуд), информация по поручителям. В заявлении-анкете также указываются сведения об объекте недвижимости, для приобретения (строительства, ремонта, реконструкции) которого испрашивается кредит: наименование объекта недвижимости, адрес объекта недвижимости и его стоимость. К кредитной заявке должен быть приложен пакет необходимых документов. В состав пакета необходимых документов входят:

  1. I. Паспорт Заемщика, его Поручителя или Залогодателя (предъявляются);
  2. II. Документы, подтверждающие финансовое состояние Заемщика и его Поручителей. Их виды приведены в приложении 3.

III. документы по кредитуемому Объекту недвижимости в зависимости от цели кредитования:

1) Кредит на цели приобретения Объекта недвижимости

  • документы, подтверждающие стоимость Объекта недвижимости (проект договора купли-продажи; предварительный договор купли–продажи; договор купли – продажи; договор купли–продажи с отсрочкой платежа, с отсрочкой вступления в право собственности и т.п.);
  • свидетельство о регистрации права собственности Продавца на Объект недвижимости (предъявляется);
  • документ, являющийся основанием возникновения права собственности Продавца (договор купли-продажи, мены, дарения, свидетельство о приватизации) – предъявляется при наличии;
  • справка об инвентаризационной стоимости объекта недвижимости из БТИ или иного органа, ведущего технический учет недвижимого имущества (при условии ее включения в пакет документов для регистрации залога);
  • экспликация, поэтажный план объекта недвижимости;
  • копия финансово-лицевого счета;
  • выписка из домовой книги;
  • выписка из Единого государственного реестра прав об ограничениях (обременениях) прав собственника на объект недвижимости (ипотека, аренда, арест);
  • нотариально удостоверенное согласие всех собственников, супруги/супруга на передачу объекта недвижимости в залог;
  • отчет об оценке объекта недвижимости независимой оценочной компанией [23].

При оформлении в качестве обеспечения исполнения обязательств по Кредитному договору залога Объекта недвижимости (при возникновении ипотеки в силу закона) в Договоре купли-продажи должны быть указаны следующие условия:

  • часть стоимости Объекта недвижимости оплачивается Заемщиком/Созаемщиками за счет кредитных средств Банка (с указанием суммы кредита, наименования Банка, а также при наличии – номера и даты кредитного договора);
  • Объект недвижимости находится в залоге у Банка с момента государственной регистрации права собственности Заемщика/Созаемщиков на Объект недвижимости;
  • залогодержателем по данному залогу является Банк.

2) Кредит на цели строительства Объекта недвижимости

Строительство Объекта недвижимости по договорам инвестирования строительства, уступки права требования и т.п.

Документы, идентифицирующие Объект недвижимости, подтверждающие его стоимость и предусматривающие порядок вступления Заемщика/Созаемщиков в права собственности на Объект недвижимости (договор инвестирования строительства, договор уступки права требования и т.п.) – предъявляются:

  • документы, подтверждающие права Застройщика на строительство Объектов недвижимости (разрешение на строительство, проектную декларацию, документы о государственной регистрации права собственности или права аренды Застройщика на земельный участок, предоставленный для строительства и т.п.) - копии, заверенные Застройщиком;
  • документы, подтверждающие право Инвестора на реализацию Объекта недвижимости – копии, заверенные Инвестором[24].

При государственной регистрации прав собственности по Договору инвестирования строительства при возникновении ипотеки в силу закона в тексте Договора должны быть указаны условия, аналогичные изложенным по Договору купли-продажи.

Индивидуальное строительство Объекта недвижимости

  • согласованная в установленном порядке проектно-сметная документация (предъявляется при наличии);
  • разрешение на строительство (предъявляется);
  • иные разрешения, предусмотренные законодательством (предъявляются);
  • документы о государственной регистрации права собственности (права аренды) на земельный участок, на котором будет вестись (ведется) строительство жилого дома, дачи, садового дома, гаража и других строений потребительского назначения (предъявляются);
  • договор о проведении строительных работ либо другой договор, заключенный со строительной организацией или иным лицом, осуществляющим строительство (предъявляется при наличии).

3) Кредиты на цели реконструкции, ремонта (отделки) Объекта недвижимости.

Реконструкция Объекта недвижимости:

  • проектно-сметная документация (предъявляется);
  • договор о проведении работ по реконструкции с указанием их стоимости (предъявляется при наличии);
  • документы о государственной регистрации права собственности (права аренды) на земельный участок, на котором будет вестись (ведется) реконструкция жилого дома, дачи, садового дома, гаража и других строений потребительского назначения (предъявляются);
  • разрешение на проведение реконструкции (предъявляется при наличии).

Ремонт (отделка) Объекта недвижимости:

  • договор о проведении ремонтных (отделочных) работ с указанием их стоимости (предъявляется при наличии);
  • смета расходов на ремонт с указанием стоимости строительных материалов для проведения ремонтных (отделочных) работ[25].

Заемщик вправе предоставить в Банк документы  в течение 3 месяцев с даты регистрации Банком Заявления-анкеты.

Срок рассмотрения документов не должен превышать 18 рабочих дней с даты предоставления Заемщиком полного пакета документов до даты принятия Кредитным комитетом Банка решения о выдаче/отказе в выдаче кредита.

Срок рассмотрения первичного пакета документов не должен превышать 7 рабочих дней.

Кредитный инспектор регистрирует заявление-анкету в журнале учета заявлений. С паспорта и других документов, подлежащих возврату, снимаются ксерокопии. На оборотной стороне Заявления-анкеты кредитный инспектор составляет опись принятых документов.

Кредитный инспектор производит проверку представленных Заемщиком и Поручителем документов и сведений, указанных в Заявлении-анкете. При проверке сведений кредитный инспектор выясняет с помощью Базы данных по заемщикам–физическим лицам кредитную историю Заемщика, поручителя, размер задолженности по ранее полученным ими кредитам, предоставленным поручительствам.

Кредитующее подразделение направляет пакет документов в юридическое подразделение и подразделение безопасности Банка.

Этап 2. Оценка кредитоспособности заемщика.

Проверяется способность заемщика погасить ссуду и проценты по ней в соответствии с кредитным договором. На этом этапе проводится также анализ обеспечения кредита [26].

Кредитный инспектор определяет платежеспособность заемщика на основании документов, подтверждающих величину доходов и размер производимых удержаний, и представленного Заявления-анкеты.

Справка предприятия должна содержать следующую информацию:

  • Полное наименование предприятия, выдавшего справку, его юридический и почтовый адрес, телефоны отдела кадров и бухгалтерии, банковские реквизиты, ИНН, ОГРН;
  • Продолжительность постоянной работы заемщика на данном предприятии;
  • Настоящая должность заемщика;
  • Доход за последние шесть месяцев;
  • Удержания за последние шесть месяцев с расшифровкой по видам.

Справка представляется за подписями руководителя и главного бухгалтера предприятия, скрепленная печатью [27].

При расчете платежеспособности Заемщика определяется его среднемесячный доход за вычетом налога на доходы физических лиц по формуле:

, где

Д – доход за вычетом налога на доходы физических лиц;

Среднемесячный доход – среднемесячный доход за последние 6 месяцев;

Ставка НДФЛ – ставка налога на доходы физических лиц в процентах.

Сумма налога на доходы физических лиц, указанная в справке по форме 2-НДФЛ или по форме Банка, является справочной информацией и в расчете не используется [28].

Из полученного значения вычитаются:

  • все обязательные платежи, производимые из дохода, указанные в Заявлении – анкете, за исключением налога на доходы физических лиц;
  • обязательства по другим кредитам (кредитным заявкам на рассмотрении), но не менее:
  • 50% установленных лимитов овердрафта по банковским картам;
  • 10% обязательств по кредитам, максимальная сумма которых определяется Банком без расчета платежеспособности Заемщика, исходя из предоставленного обеспечения в виде мерных слитков драгоценных металлов;
  • 20% обязательств по кредитам, максимальная сумма которых определяется Банком без расчета платежеспособности Заемщика, исходя из предоставленного обеспечения в виде залога ценных бумаг;
  • обязательства по предоставленным поручительствам, в т.ч. по кредитным заявкам на рассмотрении, каждое из которых принимается в размере 20% среднемесячного платежа по соответствующему основному обязательству[29].

Платежеспособность Заемщика определяется на момент его обращения в Банк следующим образом:

  ,  где

Дч - среднемесячный доход (чистый) за 6 месяцев за вычетом всех обязательных платежей.

K – коэффициент в зависимости от величины Дч

В зависимости от величины среднемесячного дохода (Дч) применяются следующие коэффициенты (К):      

К=0,8 при Дч в сумме до 21 000 рублей (эквивалента в иностранной валюте) включительно;

К=0,9 при Дч в сумме свыше 21 000 рублей (эквивалента в иностранной валюте).

t - срок кредитования в месяцах (например, если кредит берется на 20 лет, то срок кредитования в месяцах равен 240 месяцев) [30].

Максимальный размер предоставляемого кредита (SP) определяется исходя из платежеспособности Заемщика (P) на момент его обращения в Банк.

t – срок кредитования (в целых месяцах).

Полученная величина максимальной суммы кредита корректируется в сторону уменьшения с учетом предоставленного обеспечения возврата кредита и иных факторов, обусловленных социально-экономическими характеристиками Заемщика и региона его проживания [31].

На срок, установленный для оформления в залог приобретаемого Объекта недвижимости, Заемщик/Созаемщики обязаны предоставить иные формы обеспечения исполнения обязательств по Кредитному договору (наиболее часто применяются поручительства двоих физических лиц). При этом оформление в залог имущества на данный срок не обязательно.

До выдачи «Ипотечного кредита» на цели индивидуального строительства надлежащим образом оформляется залог земельного участка (залог права аренды на земельный участок), на котором строится или будет построен Объект недвижимости.

В случае, если супруг(а) Заемщика не является Созаемщиком, Банк оформляет его(ее) поручительство по всем обязательствам Заемщика по Кредитному договору в качестве дополнительного обеспечения (или, при необходимости, в составе основного обеспечения).

В качестве дополнительного обеспечения исполнения всех обязательств Заемщика/Созаемщиков по Кредитному договору обязательно оформляются также поручительства членов семьи Заемщика/Созаемщиков (родителей, совершеннолетних детей), которых предполагается зарегистрировать по месту постоянного проживания в приобретаемом/строящемся Объекте недвижимости.

Совокупное обеспечение О определяется как сумма платежеспособностей поручителей, рассчитанных по той же формуле, что и для заемщика.

При этом совокупное обеспечение должно покрывать сумму кредита и причитающихся за его пользование процентов за период не менее одного года, т.е. при расчете максимального размера предоставляемого кредита So, исходя из совокупного обеспечения (О) в формуле:

 

,

 

период (t), в течение которого оценочная стоимость предметов залога с учетом поправочных коэффициентов либо сумма совокупного обеспечения должна покрывать сумму кредита и причитающихся за его пользование процентов, устанавливается следующим образом:

  • в случае если кредит предоставляется сроком до 1 года, (t) принимается равным сроку кредита (в целых месяцах)
  • в остальных случаях (t) принимается за 12 месяцев [32].

В целях определения максимальной величины кредита, которая может быть предоставлена Заемщику, необходимо:

  • произвести расчет и ;
  • сравнить значение и . При этом максимальная сумма кредита не должна превышать меньшего из сравниваемых значений.

Максимальный размер кредита также не должен превышать 90% стоимости Объекта недвижимости, либо стоимости работ по его реконструкции, ремонту, отделке (далее – проводимых работ).

Стоимость Объекта недвижимости (проводимых работ) определяется кредитным работником на основании правоустанавливающих документов на объект недвижимости, предоставляемых Заемщиком.

Если в указанных документах стоимость Объекта недвижимости (проводимых работ) определена в валюте, отличной от валюты кредита, ее пересчет в валюту кредита осуществляется по курсу, установленному Банком России на день предоставления Банку полного пакета документов для получения кредита.

Кредитный инспектор анализирует и обобщает представленные из других подразделений Банка материалы, определяет возможный размер кредита и готовит заключение о возможности предоставления кредита.

Заключение кредитующего подразделения должно включать в себя следующие позиции:

  • Общие сведения о заемщике – Фамилия, имя, отчество, возраст, место постоянного проживания, место работы, стаж работы, образование, семейное положение, состав семьи, число лиц, находящихся на иждивении;
  • Параметры кредитной сделки (вид кредита, сумма испрашиваемого кредита, процентная ставка за пользование кредитом, срок кредитования, обеспечение);
  • Кредитная история заемщика, информация о своевременности и полноте исполнения им иных долговых обязательств;
  • Сведения о доходах заемщика, имеющихся долговых обязательствах;
  • Расчет платежеспособности заемщика и максимально возможной суммы кредита;
  • обеспечение кредита – сведения о Поручителях – физических лицах (аналогично сведениям о Заемщике);
  • сведения о приобретаемом объекте недвижимости (его наименование, место нахождения, основные характеристики, оценочная стоимость);
  • Заключение подразделения безопасности о проведенной проверке заемщика, поручителей;
  • Заключение юридического подразделения банка по сформированному пакету документов;
  • Выводы кредитующего подразделения банка, предлагаемое решение.

Заключение прилагается к пакету документов заемщика и направляется для принятия решения о предоставлении (отказе в предоставлении) кредита на рассмотрение Кредитного комитета банка [33].

При принятии положительного решения кредитный инспектор сообщает об этом заемщику, делает отметку в журнале регистрации заявлений и приступает к оформлению кредитных документов.

Этап 3. Оформление кредитного договора.

Рассмотрим основные условия кредитного договора банка с заемщиками.

Кредитный договор – письменное соглашение между коммерческим банком и ссудозаемщиком, согласно которому банк обязуется предоставить заемщику кредит в оговоренной сумме на условиях срочности, возвратности и платности, а заемщик обязуется использовать полученную ссуду по назначению и возвратить в установленный срок с уплатой оговоренных процентов [34].

Кредитный договор содержит следующие разделы:

  1. Предмет договора
  2. Условия предоставления кредита
  • Условия расчетов и платежей
  1. Обязательства и права кредитора
  2. Обязательства и права заемщика
  3. Основания и порядок расторжения договора
  • Прочие условия
  • Адреса и реквизиты сторон

В разделе I кредитного договора указывается предмет договора – вид кредита, его сумма, срок, процентная ставка, сведения о приобретаемом объекте недвижимости и его местоположении.        

В разделе II указывается порядок выдачи и погашения кредита, а также порядок начисления и уплаты процентов за кредит (за срочный и просроченный).

Раздел III договора определяет способы погашения кредита (наличными через кассу банка или путем списания средств со счета заемщика), порядок начисления просроченных процентов, последовательность сумм, поступающих в счет погашения задолженности по договору (на возмещение судебных расходов, на уплату неустойки, на уплату просроченных процентов, на уплату срочных процентов, на погашение просроченной задолженности, на погашение срочной задолженности).

Права и обязанности кредитора (раздел IV договора).

Обязанности банка по кредитному договору заключаются в следующем:

  • Предоставить кредит заемщику в объемах и в сроки, предусмотренные в договоре;
  • информировать заемщика о фактах и причинах досрочного взыскания банком кредита;
  • Ежемесячно начислять проценты за предоставленный клиенту-заемщику кредит;
  • Уведомить письменно заемщика об изменениях процентной ставки с указанием даты изменения.

Банк вправе:

  • Производить в односторонне порядке снижение (повышение) процентной ставки по договору при условии принятия Банком России решений по снижению (повышению) учетной ставки;
  • Производить в одностороннем порядке по своему усмотрению уменьшение размера неустойки;
  • Установить ежеквартальную периодичность по уплате кредита и процентов за пользование кредитом по заявлению заемщика в исключительных случаях;
  • Потребовать от заемщика досрочно возвратить всю сумму кредита и уплатить причитающиеся проценты за пользование кредитом, неустойку, при этом предъявить аналогичные требования к поручителям, обратить взыскание на заложенное имущество.

Раздел V кредитного договора предусматривает для заемщика следующие права:

  • Требовать от банка предоставления кредита в объемах и в сроки, предусмотренные договором;
  • Производить досрочное полное или частичное погашение кредита;
  • При повышении банком процентной ставки погасить всю сумму кредита на условиях взимания прежней процентной ставки в течение трех месяцев от даты отправки банком извещения;
  • Обратиться к Кредитору с заявлением о временном установлении ежеквартальной периодичности погашения кредита и уплаты процентов.

Заемщик обязуется:

  • Обеспечить явку поручителей и залогодателей в банк;
  • Застраховать имущество, передаваемое в залог, и предоставить страховой полис;
  • получить кредит в течение 45 календарных дней от даты заключения кредитного договора;
  • для получения кредита оформить срочное обязательство;
  • Возвратить предоставленный кредит в обусловленный договором срок;
  • Своевременно уплачивать банку проценты за пользование кредитом;
  • Уведомить банк об изменении адреса регистрации, фактического места жительства, работы, фамилии или имени, и возникновении обстоятельств, способных повлиять на выполнение им обязательств.

За нарушение условий кредитного договора в VI разделе предусматривается ответственность сторон, в том числе и имущественная.

Так, банк за нарушение заемщиком взятых на себя обязательств может в одностороннем порядке расторгнуть настоящий договор, письменно известив об этом заемщика, потребовать досрочного возвращения суммы кредита и уплату процентов за пользование кредитом [35].

Дополнительные условия к кредитному договору указываются в VII разделе, например, уточняется местонахождение суда, где будут рассматриваться споры по договору; уточняется количество экземпляров кредитного договора.

Требования, предъявляемые к оформлению кредитных договоров:

  • В тексте договора все денежные суммы должны быть обозначены хотя бы один раз прописью;
  • Фамилии, имена, отчества, адреса, любые наименования в тексте должны быть написаны полностью;
  • Договор должен быть подписан теми лицами, которые упомянуты в преамбуле к нему;
  • Каждый лист договора должен быть завизирован со стороны заемщика лицом, подписавшим договор, со стороны Банка – руководителем Банка;
  • Течение срока кредитования, определенного периодом времени (месяц, год), начинается на следующий день после календарной даты заключения Кредитного договора [36].

Срок возврата кредита по кредитному договору, исчисляемый месяцами, заканчивается в соответствующее число последнего месяца срока кредитования. Срок возврата кредита по кредитному договору, исчисляемый годами, заканчивается в соответствующие месяц и число последнего года срока кредитования.

Этап 4. Выдача ссуды заемщику.

До получения (либо одновременно с получением) кредита разница между стоимостью Объекта недвижимости (проводимых работ) и суммой предоставляемого кредита должна быть заемщиком:

  • оплачена Продавцу с предоставлением квитанции об оплате в Банк;
  • внесена на счет заемщика, позволяющий совершать приходно-расходные операции и находящийся в Банке-кредиторе.

После оформления надлежащим образом обеспечения (подписания договоров поручительств), заемщик оформляет в банке Срочное обязательство и заявление индивидуального заемщика на выдачу кредита с указанием суммы и способа получения кредита [37].

Предоставление денежных средств заемщику производится на основании заявления на выдачу ссуды, составляемого кредитным специалистом банка и подписанного уполномоченным должностным лицом банка. В этом заявлении указываются номер и дата договора; сумма предоставляемых средств; срок уплаты процентов и размер процентной ставки; срок погашения средств, сумма поручительств по совокупности и субпортфель однородных требований [38].

Выдача кредита производится:

  • наличными – в день подачи заемщиком заявления.
  • безналичным путем – в течение двух рабочих дней после подачи заемщиком заявления.

Выдача кредита в иностранной валюте производится только в безналичном порядке путем зачислением на счет заемщика, позволяющий совершать приходно-расходные операции.

Выдача кредита осуществляется:

  • на приобретение Объекта недвижимости – единовременно на основании Кредитного договора;
  • на строительство, реконструкцию, ремонт (отделку) Объекта недвижимости – в зависимости от порядка оплаты стоимости Объекта недвижимости (производимых работ) – единовременно на основании Кредитного договора или частями на основании Договора об открытии невозобновляемой кредитной линии.

Срок единовременной выборки кредита (первой части кредита) осуществляется в течение 45 дней с даты заключения Кредитного договора.

Срок выборки второй и последующих частей кредита не должен превышать:

  • по кредиту на строительство – двух лет с даты выдачи первой части кредита;
  • по кредиту на реконструкцию, ремонт (отделку) – шести месяцев с даты выдачи первой части кредита [39].

По истечении установленного срока выдача кредита Банком прекращается и сумма кредита по Кредитному договору ограничивается фактически выданной.

После выдачи ссуды оформляется залог приобретаемого объекта недвижимости. Залог кредитуемого Объекта недвижимости оформляется ипотекой в силу закона либо ипотекой в силу договора. Закладываемый Объект должен принадлежать Заемщику/Созаемщикам на праве собственности. Права на Объект недвижимости должны быть зарегистрированы в установленном порядке.

Этап 5. Контроль за целевым использованием и погашением ссуды (кредитный мониторинг) и выплатой процентов по ней.

Кредитующее подразделение осуществляет контроль за:

  • целевым использованием кредита;
  • сроками предоставления в Банк документов, подтверждающих права собственности Заемщика/Созаемщиков на кредитуемой Объект недвижимости;
  • сроками оформления в залог кредитуемого Объекта (при необходимости).

Подтверждением целевого использования кредита являются следующие документы:

  • на приобретение (строительство) Объекта недвижимости – документы, подтверждающие право собственности Заемщика/Созаемщиков на указанный Объект;
  • на ремонт (отделку), реконструкцию Объекта недвижимости – надлежаще оформленные счета, накладные, квитанции, чеки торгующих организаций, договоры подряда, акты сдачи-приемки выполненных работ и т.п.

После проведения органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, процедуры регистрации права собственности Заемщика/Созаемщиков на Объект недвижимости и обременения его ипотекой Банк получает в вышеуказанных органах выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним об ипотеке Объекта недвижимости с указанием Банка в качестве залогодержателя.

Заемщик/Созаемщики предоставляют в Банк:

  • Свидетельство о государственной регистрации права собственности на Объект недвижимости, оформленное надлежащим образом (предъявляется);
  • Договор купли-продажи Объекта недвижимости, оформленный надлежащим образом (предъявляется в случае приобретения Объекта недвижимости у Продавца);
  • страховой полис на Объект недвижимости, квитанцию об оплате страховой премии, Трехстороннее соглашение между страховой компанией, Банком и заемщиком [40].

В случае установления по кредиту дифференцированной процентной ставки, после надлежащей регистрации ипотеки кредитуемого Объекта недвижимости Заемщик/Созаемщики вправе подать в Банк заявление о снижении процентной ставки за пользование кредитом, а также (при необходимости) об изменении состава обеспечения, предоставленного на срок оформления в залог кредитуемого Объекта недвижимости.

Сроки предоставления в Банк документов, подтверждающих:

Право собственности Заемщика/Созаемщиков на Объект недвижимости по кредиту, предоставленному на:

  • приобретение Объекта недвижимости у Продавца – в течение 6 месяцев с даты выдачи кредита;
  • строительство Объекта недвижимости (индивидуальное строительство; участие в долевом строительстве по договорам инвестирования строительства, уступки права требования и т.п., в т.ч. в случае реконструкции старого жилого фонда) – в течение 36 месяцев с даты выдачи кредита (первой части кредита), но не позднее 3 месяцев с даты оформления Объекта недвижимости в собственность Заемщика/Созаемщиков.

Целевое использование кредита предоставленного на:

  • строительство Объекта недвижимости (индивидуальное строительство; участие в долевом строительстве по договорам инвестирования строительства, уступки права требования и т.п., в т.ч. в случае реконструкции старого жилого фонда, с выдачей кредита наличными деньгами) – в течение 2 месяцев с даты оплаты полной сметной (инвестиционной) стоимости Объекта недвижимости, стоимости произведенных работ, приобретения строительных материалов и т.п.;
  • реконструкцию Объекта недвижимости – в течение 36 месяцев с даты выдачи кредита (первой части кредита), но не позднее 3 месяцев с даты завершения работ;
  • ремонт (отделку) Объекта недвижимости – в течение 8 месяцев с даты выдачи кредита (первой части кредита), но не позднее 2 месяцев с даты:
  • завершения ремонтных (отделочных) работ – при наличии договора о проведении указанных работ;
  • приобретения строительных материалов – при осуществлении ремонтных (отделочных) работ собственными силами Заемщика/Созаемщиков.

Сроки оформления в залог (ипотека в силу договора) кредитуемого Объекта недвижимости:

  • по кредиту на приобретение Объекта недвижимости у Продавца:

в течение 6 месяцев с даты выдачи кредита и не позднее 3 месяцев с даты оформления Объекта недвижимости в собственность Заемщика/Созаемщиков.

  • по кредиту на строительство Объекта недвижимости:

в течение 36 месяцев с даты выдачи кредита (первой части кредита) и не позднее 3 месяцев с даты оформления Объекта недвижимости в собственность Заемщика/Созаемщиков.

  • по кредиту на реконструкцию Объекта недвижимости:

в течение 36 месяцев с даты выдачи кредита (первой части кредита) и не позднее 3 месяцев с даты завершения работ.

  Проверка целевого использования кредита с выездом на место проводится в случаях:

  • несоблюдения Заемщиком/Созаемщиками сроков предоставления документов, приведенных выше;
  • получения Банком сведений о недостоверности информации, указанной в представленных Заемщиком/Созаемщиками документах;
  • при необходимости – неисполнения Заемщиком/Созаемщиками обязательств по Кредитному договору [41].

Для оперативного контроля за выполнением обязательств и условий кредитного договора, использованием заемщиком полученного кредита, своевременным и полным его возвратом кредитный инспектор поддерживает с заемщиком тесный контакт на протяжении всего срока ссуды.

После выдачи ссуды кредитный инспектор проводит активную работу по наблюдению за исполнением заемщиком условий договора: контролирует целевое использование ссуды, оценивает финансовое состояние заемщика; следит за своевременным поступлением процентов по ссуде и платежей заемщика в соответствии с графиком погашения ссуды.

Таким образом, схема кредитования в ОАО Сбербанк России включает: рассмотрение заявки на кредит; оценку кредитоспособности заемщика; оформление кредитного договора; выдачу ссуды заемщику; контроль за исполнением кредитной сделки.

 

 

 

ГЛАВА 3. СОВЕРШЕНСТВОВАНИЕ И ПЕРСПЕКТИВЫ РАЗВИТИЯ СИСТЕМЫ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ В СОВРЕМЕННЫХ УСЛОВИЯХ

 

3.1. Перспективы развития ипотечного кредитования

 

Ипотечное кредитование становится одним из ведущих направлений кредитования в современной России. В настоящее время у нас действует большое количество ипотечных программ, основными задачами которых являются увеличение объема выданных кредитов и рост количества покупаемых объектов недвижимости, что обусловливает актуальность рассматриваемой темы.

Переломным моментом в развитии рынка ипотеки стал мировой финансовый кризис, который начался в США именно с рынка ипотечных кредитов. Последствия его отразились и на системе кредитования в России. Были ужесточены требования к заемщикам, а именно: перестали учитываться неофициальные доходы; отказались от кредитов без первоначального взноса.

Ухудшилось положение граждан в связи со снижением уровня доходов, следствием чего становится возрастание просроченной задолженности по ипотечным кредитам.

На российском рынке были введены более жесткие условия кредитования, ставки снова выросли. Ставки по ипотеке в рублях в Сбербанке России составляли 13 – 15 % годовых.

К середине декабря 2008 г. среднее соотношение кредит – залог составляло для вторичного рынка жилья 73%, для первичного и под залог имеющегося жилья – 63%.

В 2009 г. продолжалось воздействие мирового финансового кризиса на российский ипотечный рынок. В результате по итогам 2009 г. количество предоставленных ипотечных жилищных кредитов составило 130 тыс. Кредитов, что почти в 3 раза меньше, чем в 2008 г., когда было выдано 350 тыс. Ипотечных кредитов. К концу 2009 г. и началу 2010 г. представители некоторых банков заявили о постепенном снижении процентных ставок и смягчении условий ипотечного кредитования.

Для стимулирования приобретения жилья именно в новостройках были введены процентные ставки 10,5 – 11% годовых. Кроме того, по данному продукту предоставляются дополнительные вычеты из процентной ставки покупателям жилья экономкласса, получателям материнского капитала, молодым семьям и владельцам государственных жилищных сертификатов. Максимальный совокупный размер вычетов позволяет уменьшить процентную ставку на 1,25% годовых.

С начала 2010 года финансовое положение граждан постепенно стало улучшаться, что повысило шансы на возможность в дальнейшем воспользоваться ипотекой. В регионах вводятся и развиваются программы поддержки граждан, желающих воспользоваться ипотечным кредитом.

В 2010 г. введена в действие Стратегия развития ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации до 2030 года. Стратегия развития рынка ипотеки была разработана Минрегионом России совместно с Минэкономразвития России, Минфином России, ФСФР России, Банком России при активном участии АИЖК и ряда банков. В результате реализации Стратегии предполагается выйти на лидирующие позиции в мировом сообществе по уровню ипотечного кредитования. В процессе реализации Стратегии необходимо, чтобы не менее 60% семей имели возможность приобрести недвижимость через ипотеку.

Основную массу выданных средств составляют рублевые кредиты. По ним средние ставки снизились с 14,6% годовых в январе 2010 г. до 13,7% годовых к концу осени 2010 г. Основное снижение произошло июня месяца, и на этом уровне средние ставки держались (по статистике Банка России) несколько месяцев подряд.

В течение всего 2010 г. банки улучшали свои ипотечные программы, снижали годовые ставки, сумму первоначального взноса и смягчали требования к заемщикам. Сегодня некоторые банки в качестве первоначального взноса по особым партнерским условиям предлагают 10 – 15% от стоимости залога.

Одним из важнейших событий на ипотечном рынке в начале 2010 г. стало предложение банками ипотечных кредитов по программе АИЖК по ставкам ниже 10% годовых в рублях. Это привело к росту покупательской активности весной 2010 года.

Одной из тенденций 2011 г. стало активное развертывание ипотечных программ по кредитованию строящегося жилья. Примером может служить ряд программ  Сбербанка России, согласно условиям, которых процентные ставки снижаются до 8%, а первоначальный взнос составляет 10%.

Процессы реструктуризации заметно замедлились, и проблемы с просроченной задолженностью решаются в индивидуальном порядке.

Активно реализуются программы, направленные на отдельные категории граждан, например, молодые семьи, семьи с несовершеннолетними детьми и др.

Важным аспектом в кредитовании является постепенная отмена банками комиссии за выдачу ипотечного кредита. В настоящее время без комиссии выдают кредиты Сбербанк России, Россельхозбанк и другие [42].

Несмотря на существующие проблемы, ипотечный бизнес сегодня представляется банкам чрезвычайно привлекательным. Это очень емкий и перспективный рынок, что подтверждает присутствие крупных западных банков (Райффайзен, Банк Сосьете Женераль). При сохранении существующих темпов экономического развития и динамики роста реальных доходов населения в ближайшие 3-5 лет клиентами ипотечных банков станут около 2 млн российских семей. Дальнейшая активизация развития системы ипотечного кредитования связана со снижением уровня инфляции и повышением доходов населения. В настоящее время только 5-7% семей являются потенциальными клиентами ипотечных банков.

Еще раз необходимо отметить, что сегодня ипотека в России практически не решает проблемы обеспечения широких слоев населения доступным жильем. Необходимо понимать, что ипотека - не панацея от проблемы обеспечения населения жильем. Это всего лишь один из инструментов, которому есть реальные альтернативы: покупка в рассрочку, жилищно-сберегательные кооперативы, собственные накопления и пр. Однако из всех возможных путей развития ипотека - пока наиболее эффективный и быстрый метод решения жилищной проблемы населения.

Предлагаемые жилищные программы Сбербанка России, имеют ряд следующих преимуществ перед жилищными программами других коммерческих банков:

Во-первых, возможность выбора варианта кредитования в зависимости от цели кредитования.

Во-вторых, условия кредитования являются «прозрачными». Банк не закладывает в ежемесячные платежи, направляемые заемщиком в погашение кредитов, дополнительную комиссию банка.

В-третьих. Сберегательный банк не ограничивает клиентов в праве досрочного погашения кредита. Если у заемщика появилась возможность расплатиться с нами раньше установленного срока – банк идет ему навстречу, не взимая при этом никаких дополнительных плат. Чем быстрее заемщик расплатится, тем меньше сумма процентов, которые ему фактически придется выплатить.

В-четвертых. Накладные расходы, которые несет заемщик значительно ниже тех, которые бы пришлось ему уплатить, обратись он в некоторые другие банки. Банк не требует страхования жизни заемщика, и не оформляет залог имущества по кредиту «На недвижимость», если сумма кредита не превышает 750 тысяч рублей.

В-пятых. Сегодня многие банки фактически предоставляют кредит на приобретение недвижимости только после того, как право собственности на приобретаемую квартиру перейдет к заемщику, и далеко не каждый продавец жилья согласится на заключение такой сделки. В Сбербанке заемщик сначала получает кредит, а затем в сроки, установленные кредитным договором предоставляет отчет о целевом использовании заемных средств и, при необходимости, оформляет ипотеку.

В-шестых. При определении размера кредита дополнительно к доходу заемщика по основному месту работы Сбербанк России может принимать все его дополнительные официальные доходы, а также все виды доходов супруги(а) заемщика.

 

3.2. Совершенствование системы ипотечного кредитования

 

Развитие ипотеки является одним из приоритетных направлений государственной политики. Основная задача государства в становлении ипотеки предполагается в создании законодательной базы и нормативном регулировании процесса с целью снижения финансовых рисков участников и повышения доступности ее для граждан.

Государственная поддержка граждан, желающих получить ипотечные кредиты на стандартных банковских условиях, но не располагающих достаточными доходами, может быть организована через систему предоставления безвозмездных субсидий для оплаты первоначального взноса при получении ипотечного кредита (например, через государственные жилищные сертификаты), что сократит необходимый размер кредита.

На современном этапе развития экономики в странен существует объективная необходимость в создании эффективной системы жилищного финансирования.

Ипотечное кредитование жилья, несмотря ни на что – один из самых проверенных в мировой практике и надежных способов привлечения внебюджетных инвестиций в жилищную сферу. Именно ипотека позволяет согласовать интересы населения в улучшении жилищных условий, коммерческих банков – в эффективной и прибыльной работе, строительного комплекса – в ритмичной загрузке производства и, конечно же, государства, заинтересованного в общем экономическом росте, которому будет способствовать широкое распространение ипотечного кредитования населения. Для развития долгосрочного ипотечного кредитования в стране уже создана некоторая нормативная база, что уже само по себе дает надежду на активное развитие ипотеки в нашей стране.

Проблема формирования и развития рынка недвижимости и применения такой формы финансирования инвестиций в недвижимость, как ипотечное кредитование – одна из актуальных в современных условиях.

Жилищное кредитование должно стать долгосрочным и доступным для граждан. А чтобы рост спроса на жилье не привел только к скачку цен, следует обеспечить конкурентные условия для жилищного строительства.

Необходимы действия, которые повлекут существенные изменения в сложившейся ситуации.

Во-первых, нужны финансовые механизмы, позволяющие улучшать жилищные условия не только за счет сбережений и текущих заработков, но и за счет будущих доходов людей, а, во-вторых, ясные правовые условия для развития долгосрочного жилищного кредитования как граждан, так и профессиональных застройщиков.

Ипотека должна стать доступным способом решения проблем для людей со средними доходами. Разумеется, нужны и другие формы финансирования, такие как участие граждан в долевом строительстве и жилищно-накопительных программах. И на решение всех этих задач должны эффективно работать государственная система регистрации прав на недвижимость, бюро кредитных историй, развитый рынок ипотечных ценных бумаг.

Принципиальный вопрос – гарантии права собственности добросовестных приобретателей жилья. Сделки на его рынке должны проходить только по прозрачным, понятным людям и, что немаловажно, недорогим процедурам.

Сейчас, несмотря на многочисленные сложности, связанные с ипотекой, на относительную молодость такой формы залога в России, для многих граждан ипотечный кредит – единственно возможный способ быстрого решения жилищного вопроса. Ведь этот вид кредита дает возможность сразу переехать в новую квартиру, а не ждать погашения всей суммы долга, ютясь в старом или арендуемом жилье.

Доступность ипотечного кредита для конкретного домохозяйства определяется, в первую очередь, доходами, процентными ставками по ипотечным кредитам и срокам кредита. Процентные ставки по кредитам прежде всего зависят от уровня инфляции. Эти основные факторы – доходы населения и уровень инфляции – являются внешними по отношению к собственно системе ипотечного жилищного кредитования. Другими характеристиками ипотечного кредита, определяющими его доступность, являются величина первоначального взноса и структура платежей.

В целях повышения доступности ипотечных кредитов для населения страны (а, следовательно, и Новгородской области) необходимо:

  • реализовать ряд мер, направленных на удлинение возможных сроков ипотечного кредитования, что позволит снизить размер подлежащих выплате по кредиту периодических платежей;
  • создать условия для снижения процентных ставок в системе ипотечного кредитования за счет управления рисками;
  • развивать механизмы, позволяющие населению осуществлять накопление первоначальных взносов, необходимых для получения ипотечных кредитов;
  • развивать новые ипотечные продукты, в том числе предполагающие различные графики погашения основного долга и процентов (например, инструменты с растущими платежами), для охвата в качестве потенциальных заемщиков по ипотечным кредитам отдельных категорий граждан, статус которых обусловливает прогноз стабильного роста их доходов в будущем (молодые семьи, военнослужащие и т.д.) [43].

Основная функция государства в процессе формирования рыночной системы долгосрочного ипотечного жилищного кредитования состоит в создании надлежащей законодательной и нормативной базы с целью правового обеспечения прав кредиторов – залогодержателей и инвесторов, предоставляющих долгосрочные кредитные ресурсы, а также обеспечения социальных гарантий, предоставляемых гражданам, приобретающим жилье с помощью ипотечных кредитов. Задача состоит в установлении оптимального баланса прав, делающего систему кредитования рентабельной и наименее рискованной для банков, а также доступной и безопасной для граждан-заемщиков. 

Для нормального функционирования ипотечного рынка, необходимо следующее:

- сокращение сроков регистрации прав и сделок с недвижимостью;

- быстрая и эффективная регистрация пулов закладных (передача закладных организации, выполняющей функции ипотечного агента.;

- привлечение инвестиций в строительство нового жилья;

- усовершенствование системы налогообложения при проведении ипотечных операций;

- достоверная публичная информация о состоянии рынка ипотечных операций;

- упорядочивание системы передачи страховых возмещений в погашение кредитов за заемщиков;

- сделать инструменты секъюритизации допустимыми активами для инвестирования накопительной части пенсии;

- развитие цивилизованного рынка ипотечного кредитования, разработка Кодекса ипотечного кредитора;

- создание механизмов социальной защиты при выселении граждан из жилых помещений в случае обращения взыскания на заложенное жилое помещение;

- уточнение порядка заключения сделок с жилыми помещениями, права на которые имеют несовершеннолетние граждане;

- для того чтобы снизить риски инвесторов при вложении средств в ипотечные ценные бумаги законодатели прежде всего должны создавать ясные правила игры на этом рынке. Если нет четко прописанных прав, ответственности кредитора и заемщика, то инвестор вряд ли будет вкладывать свои средства в этот рынок.

Активная позиция органов исполнительной власти субъектов РФ и органов местного самоуправления по созданию благоприятных условий для различных участников рынка недвижимости не должна ограничиваться рамками бюджетной политики. Особое значение при этом имеет создание эффективной нормативной базы на региональном и местном уровне. Основная цель должна состоять в развитии норм, установленных федеральным законодательством, с тем чтобы ускорить и упростить процедуры, связанные с совершением сделок купли-продажи, ипотеки, а также созданием эффективной системы государственной регистрации этих сделок и прав.

Ключевым аспектом совершенствования ипотечного жилищного кредитования в современных экономических условиях выступает поиск и реализация направлений привлечения источников финансирования жилищного строительства, поскольку банковских долгосрочных ресурсов, очевидно, недостаточно, институциональные финансовые инвесторы отсутствуют, доверие населения к кредитно-финансовой системе до сих пор полностью не восстановлено. В связи с этим констатируется насущная потребность в разработке адекватного особенностям современной российской экономики механизма использования имеющихся финансовых резервов и привлечения долгосрочных инвестиций в процесс жилищной ипотеки [44].

Сбербанк России занимает лидирующие позиции на рынке жилищного кредитования. Если брать в целом, то Сбербанк (а следовательно и Новгородское отделение) предлагает самые низкие эффективные процентные ставки по жилищным кредитам, а так же большие сроки кредитования (до 30 лет), и возможность выбора погашения кредита: либо дифференцированный способ либо аннуитетный; а также возможность погашения кредита в любом филиале Банка. В то время как многие коммерческие банки отказались от дифференцированной процентной ставки по кредиту, а так же хоть и рекламируют ипотеку под 9% годовых, но прибавив еще комиссии, страховку и. т.п. платежи, выходит, что эффективная процентная ставка оказывается на уровне 14-16%% годовых.

Таким образом, учитывая нынешнее положение в банковском секторе, что касаемо ипотечного кредитования, то Новгородскому отделению следует особое внимание уделить рекламе своего продукта, а именно сделать для всех понятными брошюры по кредитованию так, что бы финансово не грамотный потенциальный клиент смог разобраться и понять, что те условия кредитования, которые предлагает ему Банк, самые выгодные. Так же следует повышать имидж Банка, так как большинство населения страны думает, что Сбербанк по всем параметрам до сих пор Сберегательная касса. Поэтому, для того, что бы выдавать больше кредитов на большие суммы, при этом, повышая свою прибыль, Банк должен принять соответствующие меры.

 

 

 

 

 

 

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

 

Со стабилизацией экономического положения Российской Федерации существенным образом увеличился объем делового оборота недвижимости, следствием чего получил свое развитие рынок недвижимости. Это обусловлено экономическим содержанием недвижимости, включающим такие свойства, как полезность, долговечность, износ, уникальность, разнородность и неповторимость. Благодаря этим свойствам она стала все чаще использоваться в качестве вклада в уставный капитал и залога недвижимого имущества, активнее стал использоваться такой инструмент рыночной экономики, как ипотека.

Поскольку ипотека представляет собой залог и служит обеспечением обязательства, она получила особое распространение в банковской практике как инструмент снижения кредитных рисков по специальному виду кредита – ипотечному кредиту, который выдается, как правило, на специальных условиях, обусловленных спецификой формы залога недвижимости.

Проанализировав систему ипотечного кредитования в ОАО «Сбербанк России» Новгородское отделение №8629, можно сказать, что данный вид продукта занимает значительное место в кредитном портфеле. Рост ипотечных кредитов наблюдается с конца 2009г. по сравнению с первым кварталом 2009 г., когда объем выданных кредитов резко снизался. Это связано с тем, что в предыдущем году в стране возникла кризисная ситуация, в результате которой доходы у большинства населения сократились, многие остались без рабочих мест за счет сокращений на предприятиях. Банки ужесточили требования по ипотечным кредитам, что привело к тому, что у многих жителей страны уменьшилась вероятность приобретения жилья. Для снижения рисков, Сбербанк России проводит ежеквартальную оценку стоимости недвижимости. В связи с тем, что наблюдался спад цен на недвижимость, Сбербанк в качестве обеспечения по ипотечному кредиту помимо залога приобретаемой недвижимости дополнительно принимал поручительство физических лиц.

Основными субъектами ипотечного процесса являются заемщики, банки, страховые компании и оценочные агентства.

Ипотечный банк – кредитная организация, специализирующаяся на выдаче долгосрочных ипотечных кредитов под залог недвижимости (земли, различных строений и других объектов недвижимости), ресурсы которого складываются из собственных накоплений и средств, полученных от реализации ипотечных облигаций – долгосрочных ценных бумаг, выпускаемых под обеспечение недвижимым имуществом и приносящих фиксированный процент.

При осуществлении кредитной деятельности одной из основных задач, стоящей перед банковскими структурами, является минимизация кредитных рисков, для решения которой используются формальные, полуформальные и неформальные процедуры.

Оценочная деятельность в ипотечном кредитовании это работа лицензионных экспертов-оценщиков (фирм, агентств), направленная на определение наиболее вероятной денежной суммы, которая может быть получена при отчуждении имущественных прав на оцениваемый объект залога при заданных условиях. Методы оценки объектов недвижимости базируются в основном на трех подходах: с точки зрения сравнимых продаж, на основе затрат, с точки зрения капитализации дохода.

Страхование, при определенных условиях, способно существенно снизить риски невозврата ипотечных кредитов. Этим и определяется основная роль страховых компаний в ипотечном процессе.

Основные риски, сопутствующие ипотечному кредитованию, должны определяться в отношении:

- существующей квартиры, являющейся объектом залога;

- строящейся квартиры, являющейся объектом залога;

- неплатежеспособности клиента.

Основными причинами, сдерживающими развитие ипотеки в России, являются:

- недостаточность правового обеспечения ипотеки, связанная с медленной реализацией Федеральных законов «Об ипотеке» и «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»;

- неразвитость судебной практики оперативного решения вопросов об отчуждении имущества, являющегося объектом залога, и урегулирования финансовых интересов заемщика и кредиторов по первой и младшим закладным при продаже заложенного имущества с аукционов;

- особенности политической, социально-экономической и финансовой ситуации в России;

- неготовность и экономическая незаинтересованность российских банков в развитии ипотеки прежде всего из-за нежелания втягиваться в долгосрочное кредитование и низкой доходности этой деятельности;

- научная и коммерческая непроработанность сценариев и стартовых шагов по развитию ипотеки.

Масштаб проблем развития жилищного строительства и ипотечного жилищного кредитования, а также их сложность и комплексность требуют при их решении использовать программный подход, предпринимать максимально быстрые действия и всемерно использовать мировой опыт, опираясь на международное сотрудничество.

В целях развития ипотеки в России необходимо создавать системы ипотечного кредитования и системы управления рисками как альтернативного способа страховой защиты от рисков, возникающих при ипотечных операциях.

Организация управления рисками необходима для равномерного распределения бремени финансовых расходов по защите от рисков между субъектами, принимающими участие в ипотечных правоотношениях. Сейчас, в различных ипотечных программах явно просматривается стремление кредиторов переложить риски на плечи заемщиков и при этом защиту от них осуществлять в основном посредством страхования. В результате значительно увеличиваются издержки (помимо основного кредитного долга) заемщика.

Только в условиях правовой защиты институтов ипотечного кредитования и их клиентов, а также при наличии рационального государственного регулирования системы ипотечного кредитования российские ипотечные банки, используя свою методологическую базу и отработанные кредитные инструменты, зарубежный опыт, смогут работать так же, как работают ипотечные банки развитых стран. Создание системы ипотечного кредитования и вторичного рынка закладных могло бы стать очередным шагом в развитии рыночных отношений в России, а также способствовать укреплению банковской системы страны, развитию сферы жилищного строительства и, следовательно, улучшению жилищных условий населения России в целом.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ

 

  1. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996 № 14-ФЗ (ред. от 30.11.2011)
  2. Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 № 188-ФЗ

(ред. от 06.12.2011)

  1. Федеральный закон "О банках и банковской деятельности" от 02.12.1990 №395-1 (с изм. от 27.10.2008 №175-ФЗ)
  2. Федеральный закон «Об ипотеке (Залоге недвижимости)» от 16 июля 1998 №102-ФЗ (ред. от 01.07.2011 N 169-ФЗ)
  3. Положение Банка России «О порядке предоставления (размещения) кредитными организациями денежных средств и их возвратности (погашения)» № 54-П от 31 августа 1998 года
  4. Положение Банка России «О порядке формирования кредитными организациями резервов на возможные потери по ссудам, по ссудной и приравненной к ней задолженности» № 254-П от 26 марта 2004 года (с изм. от 03.06.2010 №2459-У)
  5. Порядок кредитования физических лиц Сбербанком России и его филиалам №229-3-р от 30.05.2003г.
  6. Порядок заключения договоров залога имущества, в том числе договоров ипотеки, оформляемых в качестве обеспечения по кредитам физических лиц от 24 марта 2005 г.
  7. Порядок предоставления Сбербанком России и его филиалами кредитов физическим лицам на приобретение, строительство, реконструкцию и ремонт объектов недвижимости («Жилищный кредит») № 1040-3-р от 02.12.2005 г.
  8. Порядок предоставления Сбербанком России и его филиалами кредитов молодым семьям на приобретение, строительство объектов недвижимости («Молодая семья») № 1207-2-р от 07.07.2006 г.
  9. Регламент предоставления Сбербанком России и его филиалами кредитов физическим лицам на приобретение и строительство объектов недвижимости от 09.06.2010 г.
  10. Стратегия развития группы компаний «АИЖК» на 2011-2020 годы от 28.06.2011 г. (протокол №10)
  11. Стратегия развития ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации до 2030 года от 19 июля 2010 г. № 1201-р
  12. Балабанов И.Т. Экономика недвижимости/ И.Т. Балабанов. - СПб.: Питер, 2011. – С. 320
  13. Банковское дело / Под ред. Г.И. Белоглазовой, Л.П. Кроливецкой. - СПб.: Питер, 2009. - 384 с.
  14. Банковское дело: под ред. Е.Ф. Жукова, Н.Д. Эриашвили. – М.: ЮНИТИ-ДАНА: Единство, 2010. – 575 с.
  15. Банковское дело: Учебник/ под ред.д-ра экон. наук , проф.  Г.Г. Коробовой. –М.: Экономистъ, 2008. – 538 с.
  16. Банковское дело: под ред. Лаврушина О.И., Мамоновой И.Д., Валенцевой Н.И. – М.: КНОРУС, 2008. – 768 с.
  17. Банковские операции: Печникова А.В., Маркова О.М., Стародубцева Е.Б. М.: ФОРУМ: ИНФРА-М, 2010. – 368 с.
  18. Городнова Н.В. Направления и меры государственной поддержки системы ипотечного кредитования// Финансы и кредит, 2011, №29. – с. 2-8
  19. Гришкин С.Г., Мусаева Р.А., Харисов К.Г. Некоторые вопросы оценки кредитного портфеля банка // Деньги и кредит. - 2009. -№ 1.- С.36-40.
  20. Деньги, кредит, банки/ Под ред. Жукова Е.Ф., Зеленковой Н.М., Литвиненко Л.Т. – М.: ЮНИТИ, 2009. – 703 с.
  21. Ермилова М.И. Формирование и реализация российских ипотечных программ: ретроспективный анализ// Деньги и кредит, 2011, №10. – с. 36-41
  22. Иванов В.В. Все об ипотеке/В.В. Иванов - М.: МТ-Пресс, 2009. – 248 с.
  23. Иванов В.В. Ипотечное кредитование / В.В. Иванов – М.: Маркетинг, 2010. – 153 с.
  24. Казакова Е.Б. Возможности и перспективы Российского ипотечного кредитования//Российская юстиция, 2011, №2. – с. 57-59
  25. Кибирев С.Ф. Ипотечное кредитование// Налоги и экономика. – 2009. – № 11. – С. 26–31.
  26. Колесникова В. И. Банковское дело: учебник / В. И. Колесникова. – 4-е изд., перераб. и доп. - М.: Финансы и статистика, 2010.- 464 с.
  27. Логинов М.П. Антикризисное управление ипотечным кредитованием // Деньги и кредит. - 2009. - №3. - С. 24-30.
  28. Логинов М.П. Ипотечное жилищное кредитование в России// ЭКО. – 2010. - N 9. - С. 115-132.
  29. Меркулов В.В. Мировой опыт ипотечного жилищного кредитования и перспективы его использования в России / В.В. Меркулов. - СПб.: Изд-во «Юридический центр Пресс». - 2010. - 294 с.
  30. Назаров, В. Ипотека: руководство к действию/ В. Назаров. – СПб.: Питер, 2008. – 345 с.
  31. Панфилов А. В. Ипотека в России: состояние и перспективы // Народонаселение. – 2010. - №1. – С.75-79
  32. Полищук А.И., Кредитная система: опыт, новые явления, прогнозы и перспективы / А.И. Полищук. - М.: Финансы и статистика, 2009. – 216 с.
  33. Разумова И.А. Ипотечное кредитование.2-е изд. - Спб.: Питер, 2009. - 304 с.;
  34. Смирнов В.В. Ипотечное жилищное кредитование / В.В. Смирнов, З.П. Лукина – М.: Аудитор, 2009. – 279 с.
  35. Тофанюк Е. Шоковая терапия АИЖК: чтобы ипотечный рынок мог развиваться быстрее // Банковское обозрение,  №10,  - с.34-42
  36. Управление деятельностью коммерческого банка (Банковский менеджмент) / Под ред. О. И. Лаврушина – М.: ЮристЪ, 2009. - 688 с.
  37. Файзуллин И. Э., Салахова А.Р. Ипотечное кредитования в условиях кризиса// Российское предпринимательство. – 2009. - №5. – С. 99-103.
  38. Федоренко Н.П. Оптимизация экономики / Н.П. Федоренко. -М.: Наука, 2011. – 322 с.
  39. Хе О. В. Реструктуризация ипотечных жилищных кредитов // Деньги и кредит. – 2009. - №5. – С. 67-71.
  40. Официальный сайт Центрального Банка Российской Федерации (Банка России)// http://www.cbr.ru/today/history/central_bank.asp
  41. Официальный сайт ОАО Сбербанк России (СБ РФ)// http://www.sbrf.ru/
  42. Развитие рынка ипотечного жилищного кредитования и деятельность АИЖК, № 2, 2011 г.// http://www.ahml.ru/common/img/uploaded/files/agency/reporting/review/report_02.2011.pdf
  43. Федеральная система ИЖК// http://www.ahml.ru/ru/agency/activity/federal/  

  

 

 

Приложение 1.

Система рефинансирования ипотечных жилищных кредитов

ГОСУДАРСТВО

100%

контроль

+гарантии

ИНВЕСТФОНДЫ            СЕКЬЮРИТИЗАЦИЯ                 ОБЛИГАЦИИ

 

 

                                                                             

СИСТЕМА РЕФИНАНСИРОВАНИЯ АИЖК

 

КРУПНЫЕ БАНКИ

РЕГИОНАЛЬНЫЕ ОПЕРАТОРЫ (63%)

И СЕРВИСНЫЕ АГЕНТЫ (36%)  

ПЕРВИЧНЫЕ КРЕДИТОРЫ • МЕСТНЫЕ БАНКИ (1%)

                             ЗАЕМЩИКИ (НАСЕЛЕНИЕ)        

 

 

 

 

 

 

 

Приложение 2.

 

Динамика показателей рынка ипотечного жилищного кредитования Российской Федерации (2006-2011 гг.)

 

2006 год

2007 год

2008 год

2009 год

2010 год

Январь-июнь 2011 года

Количество выданных ипотечных

жилищных кредитов, шт.

-

-

349502

130085

301255

195544

Объем выданных ипотечных жилищных

кредитов, млрд руб.

263,56

556,39

655,8

152,5

379,5

268,63

в рублях

179,61

438,05

560,7

143

364,2

261,43

в иностранной валюте

83,95

118,34

95,1

9,5

15,3

7,2

Задолженность по ипотечным

жилищным кредитам, млрд руб.

233,9

611,21

1070,3

1010,9

1128,79

1219,85

в рублях

144,81

446,28

838,9

812,8

948,83

1069,13

в иностранной валюте

89,09

164,93

231,4

198,1

179,96

150,72

Из них: просроченная задолженность,

млрд руб.

0,05

0,8

11,5

31,03

41,63

42,67

в рублях

0,02

0,44

5,3

18,5

23,56

24,98

в иностранной валюте

0,03

0,36

6,2

12,5

18,07

17,28

Средневзвешенный срок, лет

 

 

 

 

 

 

в рублях

15,2

16,6

17,9

16,5

16,4

15,7

в иностранной валюте

15

15,8

17,3

11,6

12,8

13,4

Средневзвешенная ставка, %

 

 

 

 

 

 

в рублях

13,7

12,6

12,9

14,3

13,1

12,2

иностранной валюте

11,4

10,9

10,8

12,7

11,1

9,6

Количество рефинансированных АИЖК

кредитов, шт.

39214

42173

26662

28450

48277

18145

Рефинансировано АИЖК, млрд руб.

27,05

39,3

26,43

28,77

54,7

22,4

Средневзвешенный срок

рефинансированных АИЖК кредитов,

лет

15,3

15,6

16,6

16,2

16,8

17,6

Средняя ставка по рефинансированным

АИЖК кредитам в рублях, %

12,91

12,39

12,32

12,77

11,1

11,19

 

 

Приложение 3.

 

Документы, подтверждающие финансовое состояние заемщика и его поручителей

Категория граждан

Предоставляемые документы

Работающие

·                     справка(и) предприятия, на котором работает Заемщик и его Поручитель за последние 6 месяцев по форме 2-НДФЛ или справка по форме Банка.

Лица, в указанный период времени принятые на новое место работы в порядке перевода, предоставляют справки по форме 2-НДФЛ с настоящего и предыдущего места работы;

·                     в случае предоставления справки(ок) по форме
2-НДФЛ — выписка из трудовой книжки или копия трудовой книжки, заверенная предприятием;

Пенсионеры

·                     справка о размере назначенной пенсии из отделения Пенсионного Фонда РФ и/или другого государственного органа, выплачивающего пенсию, по используемым ими формам.

Если пенсионер получает пенсию через Банк, справка не представляется.

Занимающиеся предпринимательской деятельностью без образования юридического лица (ПБОЮЛ), либо частной практикой, либо имеющие иной источник доходов, разрешенный законодательством (в зависимости от вида деятельности)

·                     свидетельство ПБОЮЛ о регистрации в Едином государственной реестре индивидуальных предпринимателей (ЕГРИП) или лицензия частного нотариуса, или удостоверение адвоката (предъявляются);

·                     подлинник (предъявляется) или нотариально удостоверенная копия разрешения (лицензии) на занятие отдельными видами деятельности, если они подлежат лицензированию в соответствии с действующим законодательством;

·                     налоговая декларация (предъявляется);

·                     книга учета доходов и расходов (для ПБОЮЛ, уплачивающих налоги в соответствии с главой 26.2 НК РФ) за период не менее 6-ти последних месяцев (предъявляется);

·                     форма 2 НДФЛ за последний налоговый период (для физических лиц, уплату налогов за которых осуществляют налоговые агенты).

 

 

 

 

[1] Гришкин С.Г., Мусаева Р.А., Харисов К.Г. Некоторые вопросы оценки кредитного портфеля банка // Деньги и кредит. - 2009. -№ 1.- с. 38

[2] Управление деятельностью коммерческого банка (Банковский менеджмент) / Под ред. О. И. Лаврушина – М.: ЮристЪ, 2009. - с. 100

 

[3] Колесникова В. И. Банковское дело: учебник / В. И. Колесникова. – 4-е изд., перераб. и доп. - М.: Финансы и статистика, 2010.- с.188

[4] Иванов В.В. Ипотечное кредитование / В.В. Иванов – М.: Маркетинг, 2010. – с. 115

 

[5] Иванов В.В. Все об ипотеке/В.В. Иванов - М.: МТ-Пресс, 2009. – с.144

[6] Балабанов И.Т. Экономика недвижимости/ И.Т. Балабанов. - СПб.: Питер, 2011. – С. 136

 

[7]Меркулов В.В. Мировой опыт ипотечного жилищного кредитования и перспективы его использования в России / В.В. Меркулов. - СПб.: Изд-во «Юридический центр Пресс». - 2010. - с.59

 

[8] Логинов М.П. Ипотечное жилищное кредитование в России // ЭКО. – 2010. - N 9. - С. 115

 

[9]Смирнов В.В. Ипотечное жилищное кредитование / В.В. Смирнов В.В, З.П. Лукина – М.: Аудитор, 2009. – с.151

 

[10] Федоренко Н.П. Оптимизация экономики / Н.П. Федоренко. -М.: Наука, 2011. – с.110

 

 

 

[11] Развитие рынка ипотечного жилищного кредитования и деятельность АИЖК, №2, 2011 г.// http://www.ahml.ru/common/img/uploaded/files/agency/reporting/review/report_02.2011.pdf

 

[12]Федеральная система ИЖК//  http://www.ahml.ru/ru/agency/activity/federal/

[13] Тофанюк Е. Шоковая терапия АИЖК: чтобы ипотечный рынок мог развиваться быстрее // Банковское обозрение, №10, 2008.- с.35

[14] Развитие рынка ипотечного жилищного кредитования и деятельность АИЖК, № 2, 2011 г.// http://www.ahml.ru/common/img/uploaded/files/agency/reporting/review/report_02.2011.pdf

 

[15] Стратегия развития группы компаний «АИЖК» на 2011-2020 годы от 28.06.2011 г. (протокол №10)

[16] Официальный сайт ОАО Сбербанк России (СБ РФ)// http://www.sbrf.ru/

[17]Официальный сайт Центрального Банка Российской Федерации (Банка России)// http://www.cbr.ru/today/history/central_bank.asp

[18] Официальный сайт Центрального Банка Российской Федерации (Банка России)// http://www.cbr.ru/today/history/central_bank.asp

 

[19] Официальный сайт ОАО Сбербанк России (СБ РФ)// http://www.sbrf.ru/

 

[20] Панфилов А. В. Ипотека в России: состояние и перспективы// Народонаселение. – 2010. - №1. – С.75

 

[21]  Регламент предоставления Сбербанком России и его филиалами кредитов физическим лицам на приобретение и строительство объектов недвижимости от 09.06.2010 г.

[22] Деньги, кредит, банки/ Под ред. Жукова Е.Ф., Зеленковой Н.М., Литвиненко Л.Т. – М.: ЮНИТИ, 2009. –  с.292

[23]  Порядок заключения договоров залога имущества, в том числе договоров ипотеки, оформляемых в качестве обеспечения по кредитам физических лиц от 24 марта 2005 г.

 

[24] Порядок предоставления Сбербанком России и его филиалами кредитов физическим лицам на приобретение, строительство, реконструкцию и ремонт объектов недвижимости («Жилищный кредит») № 1040-3-р от 02.12.2005 г.

[25] Порядок предоставления Сбербанком России и его филиалами кредитов физическим лицам на приобретение, строительство, реконструкцию и ремонт объектов недвижимости («Жилищный кредит») № 1040-3-р от 02.12.2005 г.

[26] Банковские операции: Печникова А.В., Маркова О.М., Стародубцева Е.Б. М.: ФОРУМ: ИНФРА-М, 2010. – с. 96

[27] Порядок кредитования физических лиц Сбербанком  России и его филиалам  №229-3-р от 30.05.2003г.

[28] Порядок кредитования физических лиц Сбербанком  России и его филиалам №229-3-р от 30.05.2003г.

[29] Порядок кредитования физических лиц Сбербанком  России и его филиалам №229-3-р от 30.05.2003г.

[30] Положение Банка России «О порядке формирования кредитными организациями резервов на возможные потери по ссудам, по ссудной и приравненной к ней задолженности» № 254-П от 26 марта 2004 года

[31] Порядок кредитования физических лиц Сбербанком  России и его филиалам №229-3-р от 30.05.2003г.

 

[32] Порядок кредитования физических лиц Сбербанком  России и его филиалам №229-3-р от 30.05.2003г.

 

[33] Порядок кредитования физических лиц Сбербанком  России и его филиалам №229-3-р от 30.05.2003г

[34]  Банковское дело: под ред. Е.Ф. Жукова, Н.Д. Эриашвили. – М.: ЮНИТИ-ДАНА: Единство, 2010. – с. 309

[35] Банковское дело: под ред. Лаврушина О.И., Мамоновой И.Д., Валенцевой Н.И. – М.: КНОРУС, 2008. – с.535

[36] Порядок кредитования физических лиц Сбербанком  России и его филиалам №229-3-р от 30.05.2003г

[37] Положение Банка России «О порядке предоставления (размещения) кредитными организациями денежных средств и их возвратности (погашения)» № 54-П от 31 августа 1998 года

[38] Положение Банка России «О порядке формирования кредитными организациями резервов на возможные потери по ссудам, по ссудной и приравненной к ней задолженности» № 254-П от 26 марта 2004 года (с изм. от 03.06.2010 №2459-У)

[39]Порядок предоставления Сбербанком России и его филиалами кредитов физическим лицам на приобретение, строительство, реконструкцию и ремонт объектов недвижимости («Жилищный кредит») № 1040-3-р от 02.12.2005 г.

[40] Порядок предоставления Сбербанком России и его филиалами кредитов физическим лицам на приобретение, строительство, реконструкцию и ремонт объектов недвижимости («Жилищный кредит») № 1040-3-р от 02.12.2005 г.

 

[41] Порядок предоставления Сбербанком России и его филиалами кредитов физическим лицам на приобретение, строительство, реконструкцию и ремонт объектов недвижимости («Жилищный кредит») № 1040-3-р от 02.12.2005 г.

 

[42] Ермилова М.И. Формирование и реализация российских ипотечных программ: ретроспективный анализ// Деньги и кредит, 2011, №10. – с. 36-41

[43] Казакова Е.Б. Возможности и перспективы Российского ипотечного кредитования//Российская юстиция, 2011, №2. – с. 57-58

 

[44] Казакова Е.Б. Возможности и перспективы Российского ипотечного кредитования//Российская юстиция, 2011, №2. – с. 58-59

 

Скачать:  У вас нет доступа к скачиванию файлов с нашего сервера. КАК ТУТ СКАЧИВАТЬ

Категория: Дипломные работы / Банковское дело дипломы

Уважаемый посетитель, Вы зашли на сайт как незарегистрированный пользователь.
Мы рекомендуем Вам зарегистрироваться либо войти на сайт под своим именем.