Государственное образовательное учреждение высшего образования

САНКТ-ПЕТЕРБУРГСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ УНИВЕРСИТЕТ

Учебно-методический центр по обучению и переподготовке аудиторов

 

Специализация

Оценка стоимости предприятия (бизнеса)

 

 

 

 

КУРСОВАЯ РАБОТА

по дисциплине

«Практика оценки стоимости машин, оборудования и приборов»

 

 

 

 

Выполнил:

Харитонова А.Ю.

группа 0-29

Научный руководитель

____________________________

Оценка

______________

Дата

_____________

 

 

Санкт-Петербург

2016 г.

Оглавление

1. Общие сведения. 4

1.1. Основные факты и выводы.. 4

1.2. Задание на оценку. 4

1.3. Сведения о сторонах договора. 5

1.4. Нормативно-правовые акты, регламентирующие проведение оценки   6

1.5. Заявление Оценщика. 7

1.6. Условия, ограничения и допущения. 8

1.7. Источники информации. 9

1.8. Процедура оценки. 10

2. Описание окружения объекта оценки. 11

2.1. Общие сведения о Калужской области и городе Калуге. 11

2.2. Краткое описание модульной бетоносмесительной установки МБСУ-20  14

3. Характеристика объекта оценки. 20

3.1. Описание оцениваемых прав. 20

3.2. Обременения и ограничения объекта оценки. 21

3.3. Перечень и характеристика объекта оценки. 22

3.4. Анализ приемлемости объектов оценки в качестве предмета залога. 23

3.5. Анализ ликвидности объектов оценки. 25

4. Обзор основных подходов и выбор методов оценки. 28

4.1. Затратный подход. 28

4.2. Сравнительный подход. 43

4.3. Доходный подход. 45

4.4. Обобщение результатов. 46

4.5. Выводы.. 46

5. Расчет рыночной стоимости объектов оценки затратным подходом 48

5.1. Алгоритм применения затратного подхода. 48

5.2. Расчет полной восстановительной стоимости объектов оценки   49

5.3. Расчет величины износа. 52

8. Список использованных источников. 57

Приложения. 59

 

1. Общие сведения

1.1. Основные факты и выводы

Объекты оценки	№	Наименование
	1	Модульная бетоносмесительная установка МБСУ-20ГХЗ
Результаты расчетов в рамках каждого подхода	№	Наименование	ЗП	СП	ДП	Итоговый результат, с НДС, руб.
	1	Модульная бетоносмесительная установка МБСУ-20ГХЗ	4 169 600	-	-	4 920 150
Итоговый результат расчета	5 293 000 (Пять миллионов двести девяносто три тысячи) рублей с НДС
Балансовая стоимость	2 340 180 (Два миллиона триста сорок три тысячь сто восемьдесят рублей) рублей

 

1.2. Задание на оценку

Объекты оценки	№	Наименование
	1	Модульная бетоносмесительная установка МБСУ-20ГХЗ
Вид определяемой стоимости	Рыночная стоимость объекта оценки Под рыночной стоимостью понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: - одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; - стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; - объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; - цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; - платеж за объект оценки выражен в денежной форме.
Оцениваемые имущественные права	Вид права: частная собственность Субъект права: ООО «***»
Цель оценки	Определение рыночной стоимости
Предполагаемое использование результатов оценки и связанные с этим ограничения	Полученные результаты могут быть применены для целей кредитования собственника под залог объектов оценки.
Дата оценки	18 декабря 2015 года
Срок работ	с 18 декабря 2015 года по 18 января 2016 года
Используемые подходы и методы оценки	затратный подход – метод замещения сравнительный подход – не применялся доходный подход - не применялся
Ограничения, связанные с использованием результатов оценки	Исследование отражает рыночную стоимость объекта оценки с учетом указанной цели и по состоянию на указанную дату. Изменение состояния рынка после даты оценки может привести к уменьшению или увеличению стоимостной оценки объекта оценки.

 

1.3. Сведения о сторонах договора

Основание для проведения оценки:	Договор № 1111 от 18 декабря 2015 года, заключенный между ООО «***» и ООО «***»
Заказчик:	Общество с Ограниченной Ответственностью «***» Местонахождение: 195299, г. Санкт-Петербург, ул. Руставели, д.***, т.************ ОГРН 1111111111111 от 01.01.2001 г.
Оценщик	Харитонов Александр Юрьевич местонахождение определено адресом юридического лица, с которым Оценщик заключил трудовой договор (Трудовой договор №1 от 01.01.2011 года); Член СРОО, свидетельство о членстве в саморегулируемой организации оценщиков от 01 января 2016 года, регистрационный номер: 001111; Диплом о высшем образовании ВСА 0000000 рег. номер *** от 01.01.2016г., выдан «УМЦ СПбГУ»; страховой полис выдан Страховым открытым акционерным обществом «***» № 11111 от 01.01.2016 года, действителен с 01 января 2016 года по 1  января 2017 года. Страховая сумма: 3 000 000,00 (Три миллиона) рублей;
Юридическое лицо-исполнитель, с которым оценщик заключил трудовой договор:	Общество с ограниченной ответственностью «***» ОГРН ************, выдан ИФНС по  г. Санкт-Петербург 01.09.2005 года; Юридический адрес: г. Санкт-Петербург, ул. ********, ***.        Страховой полис выдан Страховым открытым акционерным обществом «***» № 11111 от 01.12.2015 года, действителен с 01 декабря 2015 года по 30 ноября 2016 года. Страховая сумма – 100 000 000 (Сто миллионов) рублей.
Информация обо всех привлекаемых к проведению Оценки организациях и специалистах:	Не привлекались

 

1.4. Нормативно-правовые акты, регламентирующие проведение оценки

При проведении данной оценки использовались нормативные документы и федеральные стандарты оценочной деятельности, а также стандарты оценочной деятельности установленные саморегулируемой организацией (СРО оценщиков), членом которой является Оценщик, подготовивший отчет – Стандарты Общероссийской общественной организации «Российское общество оценщиков» (РОО):

- Федеральный закон от 29.07.1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (в действующей редакции)

- Федеральный закон Российской Федерации «О внесении изменений в Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»« от 27 июля 2006 г. № 157-ФЗ;

- Федеральный закон «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской

Федерации по вопросам оценочной деятельности» от 13.07.2007 г. № 129-ФЗ;

- Федеральные стандарты оценки:

Федеральный стандарт оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО №1) (утв. приказом Минэкономразвития РФ от 20 июля 2007 г. №256);

Федеральный стандарт оценки «Цель оценки и виды стоимости» (ФСО № 2) (утв. Приказом Минэкономразвития РФ от 20 июля 2007 г. № 255);

Федеральный стандарт оценки «Требования к отчету об оценке» (ФСО № 3) (утв. Приказом Минэкономразвития РФ от 20 июля 2007 г. № 254);

Обоснование применения федеральных стандартов: данные стандарты являются обязательными к применению при осуществлении оценочной деятельности.

- Стандарты СРОО:

ССО РОО 1-01-2010 «Понятия, лежащие в основе общепринятых принципов оценки (ОППО)»;

ССО РОО 1-03-2010 «Типы имущества»;

ССО РОО 2-01-2010 «Рыночная стоимость как база оценки»;

ССО РОО 2-02-2010 «Составление отчета об оценке»;

ССО РОО 2-04-2010 «Оценка для целей залогового кредитования»;

ССО РОО 2-07-2010. Оценка стоимости установок, машин и оборудования.

Обоснование применения стандартов СРОО: данные стандарты являются обязательными к применению при осуществлении оценочной деятельности.

 

1.5. Заявление Оценщика:

Оценщик настоящим удостоверяет, что в соответствии с имеющимися у него данными:

- Факты, изложенные в Отчете, верны и соответствуют действительности.

- Содержащиеся в Отчете анализ, мнения и заключения принадлежат самому Оценщику и действительны строго в пределах ограничительных условий и допущений, являющихся частью настоящего отчета.

- Оценщик не имеет ни настоящей, ни ожидаемой заинтересованности в оцениваемом имуществе, и действует как независимый эксперт, непредвзято и без предубеждения к участвующим сторонам.

- Вознаграждение Оценщика не зависит от итоговой оценки стоимости, а также тех событий, которые могут наступить в результате использования Заказчиком или третьими сторонами выводов и заключений, содержащихся в Отчете.

- Оценщик обязуется хранить в тайне любые факты и данные, ставшие ему известными в результате выполнения настоящей оценки, не раскрывать и не разглашать в общем или частностях информацию какой-либо третьей стороне без предварительного письменного согласия между Заказчиком и Оценщиком.

 

1.6. Условия, ограничения и допущения

- Оценка осуществляется по состоянию на 18 января 2016 года.

- Изложенные в Отчете ограничения, условия и допущения являются неотъемлемой частью единого документа Отчета об оценке.

- Выводы и заключение о стоимости, содержащиеся в данном Отчете, достоверны и имеют силу только в полном объеме и только для указанных в Отчете целей.

- Проведенный Оценщиком анализ, который послужил основой для составления заключения о стоимости, не содержит предвзятого мнения и произведен согласно имеющейся в нашем распоряжении фактической информации.

- Информацию, предоставленную сторонними организациями, Оценщик считает надежной и приемлемой для использования в анализе. Тем не менее, Оценщик не проводил мероприятий по ее проверке и не дает гарантий о ее полной достоверности.

- Применяемые в настоящем Отчете методики оценки, по мнению Оценщика, приводят к справедливой рыночной стоимости объекта оценки. Однако Оценщик не утверждает, что при оценке объекта оценки не могут быть использованы иные методики.

- В рамках проведения работ по оценке Оценщик основывался на информации, предоставленной Заказчиком. В случае предоставления дополнительной, либо иной информации, оказывающей существенное влияние на стоимость объекта оценки, Оценщик оставляет за собой право изменения своего мнения в отношении стоимости объекта оценки.

- Оценщик выступает в роли независимого эксперта, размер его вознаграждения не связан с выводами о стоимости, содержащимися в настоящем Отчете.

- Оценщик не несет ответственности за возможное изменение рыночной стоимости объекта оценки после даты оценки, в случае наступления в будущем изменяющих ее условий и обстоятельств.

 

1.7. Источники информации

В качестве источников информации для оценки стоимости была использована техническая, экономическая, правовая и финансовая документация, а также результаты личных собеседований с представителями собственника объекта оценки.

1.8. Процедура оценки

Согласно федеральному стандарту оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», утвержденному приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 июля 2007 г. № 256) проведение оценки включает следующие этапы:

1. заключение договора на проведение оценки, включающего задание на оценку;
2. сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки;
3. применение подходов к оценке, включая выбор методов оценки и осуществление необходимых расчетов;
4. согласование (обобщение) результатов применения подходов к оценке и определение итоговой величины стоимости объекта оценки;
5. составление отчета об оценке.

2. Описание окружения объекта оценки

2.1. Общие сведения о городе Санкт-Петербурге

           Санкт-Петербург — город федерального значения Российской Федерации, административный центр Северо-Западного федерального округа и Ленинградской области основан 16 27 мая 1703 года Петром I.

            Население — 5 191 690 (2015). Санкт-Петербург — самый северный в мире город с населением более одного миллиона человек. Среди городов, полностью расположенных в Европе, Санкт-Петербург является третьим по населению, а также первым по численности жителей городом, не являющимся столицей.

            Площадь города — 1439 км², после расширения Москвы 1 июля 2012 года Санкт-Петербург является вторым по площади городом страны; до присоединения к Российской Федерации города Севастополя он был наименьшим по площади субъектом Российской Федерации.

Санкт-Петербург — один из важнейших экономических центров Российской Федерации. Валовой региональный продукт (ВРП) города в 2015 году, по оценке Комитета экономического развития, промышленной политики и торговли Санкт-Петербурга, составил 2,738 трлн. рублей (в 2014 году — 2,572 трлн. руб.). Основными видами экономической деятельности являются (в скобках — доля в ВРП за 2014 год): обрабатывающая промышленность (24,1 %), оптовая и розничная торговля (18,7 %), операции с недвижимым имуществом (18,2 %), транспорт и связь (9,9 %), строительство (7,8 %), прочие виды деятельности (21,3 %)^[96]. Финансовый рынок города является вторым по величине региональным финансовым рынком России.

          Промышленность - Основу промышленности составляют свыше 700 крупных и средних предприятий, также более 20 тысяч малых предприятий. В 2011 году объём отгруженной продукции промышленностью города составил 1965,9 миллиарда рублей, что на 34,5 % превысило показатели предыдущего года. В структуре отгруженной продукции 48 % занимает производство кокса и нефтепродуктов, 22 % — продукция машиностроения (транспортные средства, машины, различные виды оборудования), 13 % — пищевые продукты, напитки и табак, 6 % — продукция металлургии и готовые металлические изделия.

                                                             

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

2.2. Краткое описание модульной бетоносмесительной установки МБСУ-20

Технические характеристики	Ед. изм.	МБСУ-20
Загрузка заполнителей в бункера		Грейфером
Загрузка заполнителей в бетоносмеситель		скипом
Производительность	/час	20-23
Вместимость скипа		0,8
Количество бункеров инертных	шт	0,8
Емкость бункера инертных		14
Наибольшая крупность заполнителя	мм	70
Количество силосов	шт	1
Вместимость силоса цемента	т	28
Установленная мощность	кВт/ч	47,2
Тип бетоносмесителя		СБ 146 А
Количество бетоносмесителей	шт	1
Объем по загрузке составляющими	л	750
Объем готового замеса: бетонной смеси	л	500
Строительного раствора	л	650
Габаритные размеры: длина	м	30,0
Ширина	м	5,5
Высота	м	15,3
Количество блоков	шт	4
Количество платформ для транспортировки	шт	3

 

Подача заполнителей с открытого склада в обогреваемые расходные бункеры осуществляется грейферным загрузчиком вместимостью 0,8 м3 и грузоподъемностью 3,2 т. Загрузчик установлен на тельфере и управляется из кабины оператора.

В ночное время суток склад освещен прожектором, установленным на кабине, а бункеры светильниками. Доступ к кабине и площадкам обслуживания осуществляется по лестницам и эстакадам.

В расходных бункерах установлены паровые регистры для поддержания положительной температуры заполнителей во время перерывов в работе. Для непрерывной работы установки заполнители (песок, мелкий щебень) при загрузке в бункеры должны иметь положительную температуру. При периодической работе заполнители могут загружаться в бункеры частично смерзшимися (крупность не более 200 мм) и соблюдаться условия для их подогрева: - для щебня: 5 - 6 часов; - для песка: 5 часов. Сверху бункеры закрыты специальными решетками с ячейкой 200х200мм для исключения попадания негабаритных кусков заполнителей и соблюдения мер безопасной работы.

Цементная банка служит для обеспечения необходимого запаса цемента. Загрузку цемента производят из цементовоза или из склада цемента по цементопроводу. Уровень цемента в банке контролируется датчиками уровня (верхний и нижний). В нижней части цементной банки расположены штуцеры для подвода сжатого воздуха на аэрацию цемента. На крышке расположен рукавный фильтр, предотвращающий попадание цемента в атмосферу.

Заполнение емкости с водой производится через электромагнитный клапан, установленный на входной магистрали, а уровень воды контролируется датчиками уровня (верхний и нижний). Подогрев воды осуществляется пароводяной смесью.

В кабине оператора установлен пульт управления, щит пусковой аппаратуры и силовая сборка. Оператор имеет возможность контролировать подачу автотранспорта и процесс его загрузки.

Пульт управления должен быть обеспечен связью с диспетчерской и другими пунктами бетонного хозяйства при эксплуатации установки.

Организация связи производится с учетом местных технических возможностей силами и средствами заказчика. С пульта управления оператор может управлять установкой в ручном или автоматическом режимах.

Взвешивание заполнителей осуществляется с помощью конвейера - накопителя. Он расположен на специальных подвесках, связанных с тензодатчиками. Предварительно задатчиками задаются величины масс требуемых фракций заполнителей. Открывается затвор расходного бункера первой выбранной фракции и она под действием собственного веса попадает на ленту конвейера - накопителя. Усилие от массы материала передается через тензодатчики на указатель весоизмерительного устройства. При достижении заданного значения массы затвор закрывается. Взвешивание остальных фракций происходит аналогично. После взвешивания последней фракции выдается сигнал на включение конвейера - накопителя. Заполнители подаются в ковш скипового подъемника, который перемещается вверх по направляющим. Происходит автоматическая выгрузка заполнителей через днище ковша, после чего скиповый подъемник возвращается в исходное (нижнее) положение. Включение привода конвейера - накопителя происходит только при нижнем положении скипового подъемника.

Взвешивание цемента происходит одновременно с взвешиванием заполнителей. Предварительно задатчиками задаются требуемая величина массы цемента. Одновременно открываются заслонка и затвор цементной банки и цемент поступает в накопитель. После достижения определенного значения массы закрывается заслонка тонкой подачи, а затем, по  достижении полной массы закрывается затвор подачи цемента.

Одновременно с взвешиванием заполнителей и цемента производится взвешивание воды и химических добавок. Предварительно задатчиками задаются требуемая величина их массы. Открывается пневмозатвор на выходе из емкости с водой и вода поступает в накопитель воды. По достижении установленной массы воды пневмозатвор закрывается. Аналогично производится взвешивание химических добавок.

После окончания выгрузки заполнителей из скипа подается сигнал на открытие затворов на выходе из накопителей цемента и воды, и подача их в бетоносмеситель.

После опорожнения накопителей их затворы закрываются и включается реле времени перемешивания материалов. При срабатывании реле времени, настроенного на длительность перемешивания, подается сигнал на пневмо распределитель затвора бетоносмесителя. Пневмоцилиндр открывает затвор и происходит выгрузка бетонной смеси.

При последующих циклах работы установки в автоматическом режиме время перемешивания и выгрузки бетонной смеси предыдущего цикла совмещается с временем дозирования заполнителей, цемента и воды последующего цикла.

 

 

3. Характеристика объекта оценки

3.1. Описание оцениваемых прав

Определение рыночной стоимости построено на предпосылке о том, что имущество реализуется на рынке при соблюдении определенных условий (условий чистой сделки). В результате сделки купли – продажи от продавца к покупателю переходит набор имущественных прав. Именно эти права и выступают объектом оценки.

Имущественное право — право, охраняющее и описывающее свойства материальных объектов права собственности. Субъективные права участников имущественных правоотношений, то есть отношений, связанных с владением, пользованием и распоряжением имуществом, а так же с теми материальными (имущественными) требованиями, которые возникают между участниками гражданского оборота по поводу распределения этого имущества и обмена (товарами, услугами, работами, ценными бумагами, деньгами и др.).

Имущественные права подразделяются на вещные (право собственности и иные вещные права: право хозяйственного ведения, право оперативного управления); обязательственные права (в т.ч. права на возмещение ущерба, причиненного жизни или здоровью гражданина, а также вреда, причиненного имуществу физического или юридического лица); право авторов и изобретателей на вознаграждение за созданные ими произведения (сделанные изобретения); наследственные права.

В силу норм статьи 128 Гражданского кодекса Российской Федерации к объектам гражданских прав относятся вещи, включая деньги и ценные бумаги, иное имущество, в том числе имущественные права; работы и услуги; охраняемые результаты интеллектуальной деятельности и приравненные к ним средства индивидуализации (интеллектуальная собственность);

нематериальные блага.

Действующее гражданское законодательство не содержит определения – что следует понимать под имущественными правами, однако анализ положений ГК РФ позволяет определить имущественные права как любые права юридических и физических на определенное имущество. Так, например, право аренды представляет собой имущественное право на пользование и владение определенным объектом в течение некоторого срока времени. В то же время право собственности является по своей правовой природе не имущественным, а вещным правом, в связи с чем право собственности в залог передать нельзя; предметом залога в таком случае будет являться само по себе недвижимое имущество.

Оцениваемый объект, по данным заказчика, принадлежит ООО «***» на праве собственности.

 

3.2. Обременения и ограничения объекта оценки

Каких-либо обременений объектов оценки оценщиками выявлено не было (на дату определения стоимости оцениваемое оборудование не находится в залоге и не сдается в аренду, каких-либо ограничений по гражданскому обороту имущества не выявлено), поэтому в рамках настоящего Отчета оценка проводилась при условии отсутствия каких-либо обременений оцениваемых прав.

 

3.3. Перечень и характеристика объекта оценки

В результате осмотра объектов оценки Оценщик провел следующие мероприятия:

- Идентификация имущества – сверка информации, предоставленной с Заказчиком, и информации, размещенной на ярлыке (шильдике);

- Определено текущее использование объектов;

- Определены условия эксплуатации имущества и соответствие условий эксплуатации требуемым условиям в соответствии с технической документацией;

- Установлен факт наличия/отсутствия охраны, средств противопожарной защиты;

- Определена возможность демонтажа и перемещения в другое место.

 

Результаты проведенных исследований сведены далее в таблицы:

Таблица 1. Основные технические и эксплуатационные характеристики

№	Наименование	Технические характеристики	Год выпуска	Уникальность оборудования
1	Модульная бетоносмесительная установка МБСУ-20ГХЗ	Загрузка заполнителей в бункера грейфером Загрузка заполнителей в бетоносмеситель скипом Производительность м3/час 20 - 23 Вместимость скипа м3 0,8 Количество бункеров инертных шт 3 Емкость бункера инертных м3 14 Наибольшая крупность заполнителя мм 70 Количество силосов шт 1 Вместимость силоса цемента т 28 Установленная мощность кВт/ч 47,2 Тип бетоносмесителя СБ 146 А Количество бетоносмесителей шт 1 Объем по загрузке составляющими л 750 Объем готового замеса: бетонной смеси л 500	2003	Узкоспециализированное

 

 

Фотоматериал

Модульная бетоносмесительная установка МБСУ-20ГХЗ

 

3.4. Анализ приемлемости объектов оценки в качестве предмета залога.

Залог является одной из самых распространенных форм обеспечения возвратности кредита. Залог оформляется договором о залоге, подписанным сторонами кредитной сделки и подтверждающим право кредитора при неисполнении платежного обязательства заемщиком получить преимущественное удовлетворение претензий из стоимости заложенного имущества.

В зависимости от материально – вещественного содержания залога он подразделяется на следующие виды:

1. 3аклад - сопровождается передачей имущества банку. Заемщик не может использовать заложенные ценности. Кредитор приобретает право пользование заложенным имуществом. Предметами заклада могут быть валютные ценности, ценные металлы, изделия искусства, украшения.
2. Твердый залог - предусматривает хранение имущества на складе заемщика или складе третьего лица под замком и печатью залогодержателя. Заемщик не имеет права использовать заложенные ценности.
3. Залог товаров в обороте - используется при кредитовании торговых организаций. Заемщик может заменить одни заложенные ценности на другие при условии сохранения неизменной стоимости заложенного имущества.
4. Залог товаров в переработке - применяется при кредитовании промышленных предприятий. Заемщик вправе использовать заложенные материалы в производстве и заменять их на готовую продукцию при условии, что в результате переработки получится продукт более высокой стоимости, чем до нее.
5. Залог ценных бумаг - используются ценные бумаги известных и стабильных эмитентов.
6. Залог депозитов - депозиты как правило, имеют срочный целевой характер. При наличии депозитного сертификата залог сопровождается его передачей в банк. Наиболее простой и надежный способ обеспечения возвратности кредита.
7. Ипотека - объектом выступают здания, сооружения, оборудование, земельные участки, жилые дома и квартиры, дачи, гаражи и другие строения. Заемщик вправе использовать заложенное имущество и распоряжаться доходом от его использования. Требуется обязательная регистрация залога в поземельных книгах, находящихся по месту нахождения предмета ипотеки.
8. Залог прав - объектом залога выступают права арендатора, права автора на вознаграждение, права заказчика по договору подряда, права комиссионера по договору комиссии.

Предмет залога должен отвечать двум основным критериям:

1. приемлемости (критерии качества);
2. достаточности (критерий количества).

Приемлемость объекта залога определяется следующими характеристиками:

- право собственности на предмет залога;

- залог должен продаваться и иметь денежную оценку;

- ликвидность предмета залога;

- возможность страхования предмета залога;

- возможность долгого хранения предмета залога.

Достаточность определяется превышением стоимости заложенного имущества по сравнению с кредитным обязательством и начисленными по нему процентами.

ООО «***» обладает правом собственности на оцениваемое оборудование.

Рассматриваемое оборудование может выступать объектом залога и обладает достаточно долгим сроком жизни (остаточный срок жизни объектов оценки не менее срока кредитования, под залог данного объекта).

 

3.5. Анализ ликвидности объектов оценки.

Ликвидность это - легкость реализации, продажи, превращения материальных или иных ценностей в денежные средства для покрытия текущих финансовых обязательств.

В каждом конкретном случае ликвидность зависит от индивидуальных характеристик объекта и особенностей рынка.

Количественной характеристикой ликвидности может являться срок рыночной экспозиции предмета залога. Чем большей ликвидностью обладает объект, тем меньший у него срок экспозиции и тем быстрее он будет реализован на рынке.

 

Таблица 2. Ликвидность объекта в зависимости от срока экспозиции

 

Показатель	Высокая	Средняя	Низкая
Примерный срок реализации, месс.	1-2	3-6	7-18

 

В качестве значимого фактора для ликвидности и соответственно привлекательности объекта для целей залога является степень развития рынка продаж.

Наиболее привлекательными будут являться объекты, рынок продаж которых достаточно активен, на первичном и вторичном рынке существует высокий спрос на подобные объекты, понятны критерии формирования цены на рынке.

Менее привлекательны для целей залога узкоспециализированные объекты, задействованные в производственном процессе, но вторичный рынок купли/продажи которых не достаточно развит. Данные объекты, как правило, интересны потенциальным покупателям для приобретения только в рамках всего бизнеса в целом.

Анализ объектов оценки по данным факторам представлен в следующей таблице:

 

Таблица 3. Анализ оцениваемого оборудования по факторам ликвидности

№ п/п	Наименование	Уровень ликвидности	Степень развития сегмента рынка
1	Модульная бетоносмесительная установка МБСУ-20ГХЗ	Низкая	Сегмент рынка, к которому относится данное оборудовании развит слабо, отсутствует достаточное количество информации о предложениях к продаже аналогичных объектов на вторичном рынке, различного состояния и модификации

 

 

4. Обзор основных подходов и выбор методов оценки

Для определения рыночной стоимости оборудования применяются основанные на соответствующих принципах классические подходы к оценке: затратный подход, сравнительный подход, доходный подход.

Выбор, какому из подходов отдать предпочтение и какую методику расчета стоимости оцениваемого оборудования использовать, делается в конкретной ситуации индивидуально для каждого оцениваемого объекта исходя из возможностей того или иного метода расчета и наличия информации, необходимой для расчета стоимости.

4.1. Затратный подход

При затратном подходе в оценке стоимости оборудования считается, что рыночная стоимость оборудования определяются- затраты, необходимые для воспроизводства либо замещения объекта, с учетом его износа. При этом не учитываются такие стоимостные факторы, как полезность, качество и конкурентоспособность. Согласно затратному методу общая стоимость объекта равняется затратам на стоимость «новых» объектов за вычетом износа.

Стоимость может рассчитываться на базе стоимости воспроизводства или стоимости замещения. При этом перед оценщиком стоит проблема обоснованного выбора расчета указанных стоимостей и, как следствие, соответствующих методик их определения.

Полная восстановительная стоимость (ПВС) – восстановительная стоимость основных фондов с учетом сопутствующих затрат, необходимых для начала эксплуатации активов и отражаемая в балансовой стоимости (большей частью актуальна для активной части основных фондов) как новых без учета износа. Согласно теории оценочных стоимостей ПВС относится к блоку оценочных стоимостей «в пользовании». Под полной восстановительной стоимостью машин и оборудования понимается либо стоимость воспроизводства их полной копии в текущих ценах на дату оценки, либо стоимость приобретения нового объекта, полностью идентичного данному по конструктивным, функциональным и другим характеристикам в текущих ценах.

Восстановительная стоимость (ВС) – рассчитываемая в текущих ценах стоимость оцениваемого объекта с учетом износа.

Восстановительная стоимость может рассчитываться на базе стоимости воспроизводства или стоимости замещения. При этом перед оценщиком стоит проблема обоснованного выбора расчета указанных стоимостей и, как следствие, соответствующих методик их определения.

Под стоимостью воспроизводства подразумеваются затраты на производство в текущих ценах на действительную дату оценки точной копии оцениваемого объекта, используя такие же строительные материалы, стандарты и проект.

Стоимость замещения – определяется затратами на производство в текущих ценах на действительную дату оценки объекта одинаковой полезности с использованием современных материалов, стандартов, проектов и архитектурных решений.

Как видно из приведенных определений, более предпочтительным является расчет стоимости «воспроизводства», поскольку в противном случае рассчитываются затраты на создание объекта, отличающегося от оцениваемого по многим характеристикам. При этом оценка разницы в полезности сравниваемых объектов носит весьма субъективный характер.

С другой стороны, выбор расчета стоимости «замещения» может быть также обоснован по причине имеющегося у оцениваемого объекта признаков, прежде всего функционального износа, что не может не снижать коммерческую привлекательность для потенциального покупателя.

В общем случае выбор между стоимостью «воспроизводства» и стоимостью «замещения» зависит от многих факторов: цели оценки, количества и качества собранной информации об объекте, его физических характеристик и т.д.

Для определения того, какие объекты относятся к идентичным, а какие к аналогичным, необходимо остановиться на потребительских свойствах машин и оборудования и описывающих их показателях:

- функциональные показатели (производительность или мощность, грузоподъемность, тяговое усилие, размеры рабочего пространства, класс точности, степень автоматизации);

- эксплуатационные показатели (безотказность, долговечность, ремонтопригодность, сохраняемость);

- конструктивные показатели (масса, вес, состав основных конструктивных материалов);

- показатели экономичности эксплуатации машин, характеризующие расходы различных ресурсов при функционировании машин в единицу времени, на единицу продукции или работ;

- эстетические показатели;

- показатели эргономичности, характеризующие машину как элемент системы “ человек-машина”.

При установлении сходства машин и оборудования можно выделить три уровня:

- функциональное сходство (по области применения, назначению);

- конструктивное сходство (по конструктивной схеме, составу и компоновке элементов);

- параметрическое сходство ( по значению параметров).

Методика оценки машин и оборудования в рамках затратного подхода

Рыночная стоимость машин и оборудования в рамках затратного подхода определяется

методом стоимости воспроизводства(замещения) по формуле:

Ссв = Сзс – Dнак, где

- Ссв - стоимость воспроизводства;

- Сзс - стоимость затрат на создание (стоимость воспроизводства);

- Dнак - накопленный износ.

Определение стоимости воспроизводства

Расчет по цене однородного объекта.

Стоимость воспроизводства объекта оценки определяется по ценам предложения (цены заводов-изготовителей или цены торгующих организаций) идентичных новых объектов.

Если идентичные объекты на рынке не представлены, то для расчета стоимости оцениваемого объекта подбирается однородный аналог, похожий по конструкции, используемым материалам и технологиям изготовления. При этом однородный аналог может иметь совсем другое назначение и применяться в другой отрасли. Цена на однородный аналог определяется по прайс-листам торгующих организаций и фирм-производителей.

Себестоимость изготовления однородного аналога близка к себестоимости изготовления оцениваемого объекта и формируется под влиянием общих для данных объектов производственных факторов.

На основе анализа цены однородного аналога определяется стоимость воспроизводства оцениваемого объекта.

Поэлементный (поагрегатный) расчет.

Данный метод используется в тех случаях, когда оборудование может быть собрано из нескольких составных частей, которые можно приобрести, и известны цены на рынке. При этом исходят из того, что сборка такого изделия несложна и может быть выполнена самим потребителем. Стоимость воспроизводства определяется как сумма затрат на приобретение составных частей объекта и затрат на сборку объекта.

Метод индексации балансовой стоимости.

Метод основан на использовании бухгалтерских данных. Первоначальная балансовая стоимость отражает сумму фактических затрат на создание объекта. На основании индексов цен производителей промышленной продукции или индексов потребительских цен, данные затраты пересчитываются в стоимость на дату оценки. Информационным источником для определения индексов могут служить Межрегиональные информационно-аналитические бюллетени «Индексы цен в строительстве» , данные Госкомстата РФ, курсы валют ЦБ РФ и др.

Для корректного применения метода необходимо предварительно провести экспертизу первоначальной стоимости. При экспертизе необходимо:

- выявить полноту и обоснованность отнесения затрат на первоначальную стоимость;

- выявить, какие были проведены переоценки основных средств, каким методом проводились переоценки, правильность отражения результатов переоценки в бухгалтерском учете. В случае выявления несоответствий в первоначальной стоимости необходимо произвести соответствующие корректировки или использовать соответствующий индекс. Наиболее точные результаты метод индексации балансовой стоимости показывает при оценке относительно новых объектов.

Расчет по укрупненным нормативам.

При невозможности выполнить расчет по цене однородного объекта, применяют метод расчета по укрупненным показателям. Метод достаточно трудоемок и сложен в исполнении, но при этом позволяет оценивать уникальные объекты, объекты выполненные малыми партиями или «на заказ».

Для укрупненных расчетов используется информация из сферы производства продукции, похожей на оцениваемый объект по технологии изготовления, организации производства и материальному составу. При этом функциональная и конструктивная схожесть аналогов с оцениваемым объектом необязательна.

На основе данных о ценах или себестоимости объектов-аналогов и их технических характеристиках рассчитываются относительные или удельные показатели. Такие показатели отражают расход какого-либо ресурса на единицу влияющего фактора. На основе нескольких таких показателей определяют полную стоимость восстановления оцениваемого объекта.

При оценке рыночной стоимости отдельных единиц смонтированного оборудования, реализация которого планируется на вторичном рынке, затраты на монтаж и пуско-наладку не учитываются, при этом учитываются затраты на демонтаж.

Определение совокупного (накопленного) износа

Совокупный износ отражает потерю стоимости, вызванную снижением потребительной стоимости объекта в процессе эксплуатации вследствие естественного старения и природных воздействий, а так же изменения технологий производства машин и оборудования. Износ подразделяется на физический, функциональный (моральный), и экономический (внешний).

Существуют несколько методов расчёта износа, как общей потери стоимости объекта под влиянием действия различных факторов, основные из которых: метод разбиения, метод оставшегося срока экономической жизни и метод рыночной выборки.

В данном отчете для определения совокупного (накопленного) износа применялся метод разбиения. Метод разбиения предполагает разбивку износа на 3 составляющих: физический износ, функциональный (моральный) износ и внешний (экономический) износ.

Общий (накопленный) износ при этом рассчитывается в соответствии со следующей формулой:

И%= (1-(1-Ифиз%/100)*(1-Ифун%/100)*(1-Ивн%/100))*100, где:

- И – накопленный износ;

- Ифиз – физический износ;

- Ифун – функциональный износ;

- Ивн – внешний износ.

Физический износ отражает утрату первоначальных технических и конструктивных свойств объекта в процессе эксплуатации вследствие ухудшения технического состояния.

Различают следующие группы методов определения коэффициента физического износа:

- экспертные;

- экономико-статистические;

- экспериментально-аналитические.

Экспертная группа методов основана на заключении специалистов-экспертов или оценщиков о фактическом техническом состоянии машин и технологического оборудования исходя из следующих факторов:

- внешнего вида;

- режима эксплуатации;

- состояния окружающей среды

- периодичности технического обслуживания и ремонтов.

При использовании экспертных методов требуется высокий уровень знаний о конструкции и эксплуатационных характеристиках оцениваемых машин и технологического оборудования. К данным методам относятся:

- метод эффективного возраста;

- метод экспертизы состояния.

Экономико-статистические методы используются, когда имеется достоверная информация об эксплуатационных характеристиках и экономических показателях оборудования. К данной группе методов относятся:

- метод снижения доходности;

- метод стадии ремонтного цикла.

При использовании экспериментально-статистической группы методов требуется проведение испытаний оборудования на точность, правильность функционирования, а также наличие нормативно-технической документации. К данной группе методов относятся

- метод снижения потребительских свойств;

- метод поэлементного расчета;

- прямой метод.

Использование того или иного метода определения коэффициента физического износа зависит от цели оценки, стоимости оцениваемого оборудования, полноты информации об оцениваемом оборудовании и так далее. В каждом конкретном случае оценщик сам должен сделать вывод о возможности и необходимости применения того или иного метода.

Метод эффективного возраста

Эффективный возраст – это возраст, который определяется состоянием и полезностью машин и оборудования. Метод эффективного возраста основан на предположении, что можно с достаточной степенью вероятности определить остаточный срок службы оборудования, например, с помощью методов технической диагностики. Зная нормативный и остаточный сроки службы, эффективный возраст оборудования можно рассчитать по формуле:

Тэф = Т н – Тост, где

- Т н - нормативный срок службы;

- Тост - остаточный срок службы.

Остаточный срок службы – оцененный период времени, в течение которого машины и технологическое оборудование будут вносить вклад в стоимость производимой продукции.

Нормативный срок службы –  срок эксплуатации, установленный в технической документации.

Нормативный срок службы определяется из технологической документации на машины и технологическое оборудование либо по нормам амортизационных отчислений, а остаточный срок службы – экспертно с привлечением соответствующих специалистов. При отсутствии данных об остаточном сроке службы допускается принимать значение эффективного возраста, равное действительному возрасту машин и технологического оборудования

Тэф = Тд

Действительный возраст – это время с момента производства оборудования.

Если имеются данные о загрузке оборудования, то эффективный возраст можно определить по формуле

Тэф = Тд * Кзаг, где

- Кзаг – коэффициент загрузки оборудования.

Коэффициент физического износа равен

Кфиз = Тэф / Тн

Указанная формула может быть преобразована с учетом методики Лейфера Л.А. «Определение остаточного срока службы машин и оборудования на основе вероятностных моделей»[1].

В данном случае, физический износ определяется по формуле:

И физ=Т эфф/Т экон, где:

Ифиз - величина физического износа в процентах;

Тэфф – эффективный возраст, лет;

Тэкон – срок экономической жизни, лет.

Оценщик исходил из допущения, что срок экономической жизни представляет собой сумму оставшегося срока экономической жизни и фактического возраста объекта:

Тэкон=Тост+Тфакт

Остаточный срок жизни определялся в соответствии с исследованиями, опубликованными в научной статьи Лейфера Л.А. «Определение остаточного срока службы машин и оборудования на основе вероятностных моделей»[2].

Анализ динамики снижения величины остаточного срока жизни выявил тенденцию, которую можно описать посредством уравнения степенной регрессии, представленного на следующем рисунке:

Наиболее точно (коэффициент корреляции 0,97) эту зависимость описывает следующее уравнение:

Т ост=1,5*

 

В качестве исходных данных используются:

-Тнорм - нормативный срок – 20 лет,

-Тхрон - текущий возраст – определялся, как разница между текущим годом и годом ввода в эксплуатацию.

Нормативный срок жизни определяется по таблице износа из справочника «Маршалл и Свифт» (Marshall Valuation Service, Marshall & Swift).

Таблица 4. Средние типичные сроки экономической жизни объектов движимого имущества

Название группы	Средний типичный срок экономической жизни, лет	Средний типичный срок экономической жизни, мес.
грузоподъемное оборудование
краны	20	240
тали	7	84
прочее	15	180
насосы	10	120
сварочное оборудование	9	108
вентиляторы	9	108
фильтры	12	144
компрессоры	15	180
конвейеры	10	120
прочее рабочее оборудование	10	120
силовое оборудование
основное	25	300
вспомогательное	12	144
котельное и нагревательное оборудование
основное	25	300
вспомогательное	10	120
лифты	11	132
тележки	5	60
прочее
кузнечно-прессовое оборудование и металлорежущее оборудование)	13	156
мебель	7	84
приборы, электрооборудование, кондиционеры, холодильное и морозильное оборудование	10	120
инструменты	5	60
литература	3	36
бытовая техника и электроника	5	60
прочее	15	180
оргтехника (компьютеры, принтеры, сканеры и т.д.)	5	60

Как правило, в течение первых нескольких лет жизни собственности его эффективный и фактический возрасты совпадают (или почти совпадают). Однако по мере продолжающейся эксплуатации актива, его эффективный возраст постепенно меняется в зависимости от степени интенсивности использования собственности, его материально-технического обслуживания и других подобных факторов.

Метод экспертизы состояния

Данный метод предполагает привлечение экспертов для оценки технического состояния объекта и определение степени его физического износа. При этом оценщик может воспользоваться уж имеющейся практикой обследования технического состояния оборудования, которое периодически проводят ремонтные службы предприятий. Обычно такие инспекционные осмотры делают для того, чтобы выяснить, в каком виде ремонта нуждается оборудование.

Опытные ремонтники вполне квалифицированно могут оценить и степень износа оборудования, если перед ними поставить такую задачу. Но субъективный характер такой оценки снижает ценность её результатов. Для определения единых критериев оценки износа, составляют специальные оценочные шкалы. Для определения единых критериев оценки износа, составляют специальные оценочные шкалы. Методические указания по оценке машин и оборудования для различных целей оценки (Издание комитета по оценочной деятельности Торгово-промышленной палаты РФ, 2002 г.)

 

Таблица 5. Определение физического износа по состоянию оборудования

Состояние оборудования	Характеристика физического состоянии	Коэффициент износа,%
Новое	Новое, установленное и еще не эксплуатировавшееся оборудование в отличном состоянии	0 - 5
Очень хорошее	Бывшее в эксплуатации оборудование, полностью отремонтированное или реконструированное, в отличном состоянии	6 - 15
Хорошее	Бывшее в эксплуатации оборудование, полностью отремонтированное или реконструированное в отличном состоянии	16 -35
Удовлетворительное	Бывшее в эксплуатации оборудование, требующее некоторого ремонта или замены отдельных мелких частей, таких, как подшипники, вкладыши и др.	36 -60
Условно пригодное	Бывшее в эксплуатации оборудование в состоянии, пригодном для дальнейшей эксплуатации, но требующее значительного ремонта или замены главных частей, таких, как двигатель, и других ответственных узлов	61 -80
Неудовлетворительное	Бывшее в эксплуатации оборудование, требующее капитального ремонта, такого, как замена рабочих органов основных агрегатов	81 - 90
Негодное к применению или лом	Оборудование, в отношении которого нет разумных перспектив на продажу, кроме как по стоимости основных материалов, которые можно из него извлечь	91 – 100

Для повышения степени достоверности могут быть привлечены несколько экспертов.

Результирующее значение коэффициента износа определяют по формуле

Кфиз = Σ Кi ai = 1, где

- Кi – оценка износа i – м экспертом;

- ai – весомость мнения i–го эксперта;

- n – число экспертов.

Весомость мнений экспертов определяют из условия ai = 1. Объективность экспертных оценок можно повысить, если при определении технического состояния машин и оборудования использовать современные методы и специальную аппаратуру технической диагностики.

Балльный метод

 

Данный метод относится к методике Ковалева А.П., в которой была исследована зависимость износа от возраста оборудования. Для этого образована выборка из 44 металлорежущих подержанных станков, которые продаются на внутреннем российском рынке и для которых известны цена, возраст и цена той же новой модели станка по состоянию на декабрь 1999 года. Соотношение между ценой подержанного станка и ценой такого же нового станка дает значение коэффициента физического износа, и где итоговая модель для расчета коэффициента физического износа металлорежущего оборудования имеет вид:

Ифиз=(0,2082- 0,0034Б), где:

Б – бальная оценка технического состояния

Т – возраст оборудования в годах

 

Таблица 7. Градация состояния оборудования

Оценка состояния	Характеристика физического состояния	Средний балл
Очень хорошее	Оборудование, мало эксплуатировавшееся, либо прошедшее качественный капитальный ремонт, в очень хорошем состоянии	50
Хорошее	Слабо поношенно, отремонтированное или обновленное оборудование в хорошем состоянии	40
Среднее	Оборудование в удовлетворительном состоянии, частично поношенно, требующее небольшого ремонта или замены отдельных мелких частей, таких, как подшипники, вкладыши и т.д.	30
Посредственное	Оборудование в работоспособном состоянии, но требующее ремонта или замены главных частей, таких как двигатель и других ответственных узлов	20
Плохое	Оборудование в плохом состоянии, требующее капитального ремонта, как замена рабочих органов основных агрегатов	10

Функциональный износ тесно связан с отклонениями характеристик данного объекта от некоего объекта-эталона, несоответствием современным стандартам с точки зрения его полезности. Он рассматривается как утрата некоторых первоначальных свойств, влияющих на потребительную стоимость объекта.

Внешний износ характеризуется негативным влиянием на объект внешней среды: политических, экономических и других аналогичных факторов. Причинами могут быть отраслевой спад производства или спад в регионе экономической активности, негативные действия органов власти, неблагоприятное территориальное расположение и т. д.

Затратный подход применяется, когда существует возможность заменить объект оценки другим объектом, который либо является точной копией объекта оценки, либо имеет аналогичные полезные свойства. Если объекту оценки свойственно уменьшение стоимости в связи с физическим состоянием, функциональным или экономическим устареванием, при применении затратного подхода необходимо учитывать износ и все виды устаревания (ФСО №1, п. 23).

 

4.2. Сравнительный подход

Сравнительный подход основан на принципе эффективно функционирующего рынка, на котором инвесторы покупают и продают аналогичные активы, принимая при этом независимые индивидуальные решения.

Данные по аналогичным объектам сравниваются с оцениваемыми объектами.

Экономические преимущества и недостатки оцениваемых объектов по сравнению с выбранными аналогами учитываются посредством введения соответствующих корректировок. Так же вводятся корректировки, учитывающие качественные различия между оцениваемыми объектами и их аналогами.

При оценке оборудования сравнительный (рыночный) подход является основным. Поскольку оцениваемое оборудование широко представлено на вторичном рынке, который достаточно хорошо развит, их оценка возможна методом прямого сравнения, путем подбора подходящего аналога и внесения соответствующих корректировок в стоимость оцениваемого оборудования. Сравнение следует проводить по следующим характеристикам: срок службы с начала эксплуатации, его основной функциональный параметр.

При применении данного метода целесообразно использовать не менее 3 рыночных цен на функциональные аналоги оцениваемого оборудования (на дату оценки в месте оценки), так как чем шире база сравнения, тем точнее результат. В общем виде это можно выразить следующей формулой:

С=(тыс. руб.), где

- Ц'р анi - рыночная цена 1-го функционального аналога оцениваемого оборудования на дату оценки в месте оценки, приведенная по комплектации к оцениваемому оборудованию (тыс. руб.);

- n - число взятых для сравнения функциональных аналогов.

=±(тыс. руб.), где:

- Ц'р анi - рыночная цена i-ro функционального аналога оцениваемого оборудования исходной комплектации (тыс. руб.). Если комплектация функционального аналога совпадают, то Ц'р анi = Цранi;

- Сматi - рыночная стоимость i-го материала, комплектующего, которые отсутствуют/присутствуют на функциональном аналоге, но присутствуют/отсутствуют на оцениваемом оборудовании (тыс. руб.).

=+(тыс. руб.), где:

- Цматj - рыночная цена j-го материала, комплектующего (тыс. руб.);

- m - количество материалов, комплектующих;

- Сустj - стоимость установки j-го материала, комплектующего (тыс. руб.).

Широкое применение данного метода обусловлено тем, что рынок оборудования достаточно хорошо развит, и в распоряжении оценщиков имеется большой объем ценовой информации, публикуемой различными специальными изданиями в каждом регионе.

Можно также использовать два других метода - индексации первоначальной стоимости или статистического моделирования цены.

 

4.3. Доходный подход

Доходный подход основан на оценке ожиданий инвестора, то есть рассчитывается текущая (дисконтированная) стоимость экономических выгод, ожидаемых от владения оцениваемыми активами. Применение доходного подхода заключается в расчете стоимости по формуле текущей стоимости со следующими входными параметрами: поток прибыли, ассоциированный с оцениваемыми объектами; ставка капитализации, соответствующая степени риска, связанного с рассматриваемым наличным потоком; остаточный экономический срок службы оцениваемых объектов.

Оцениваемое оборудование является частью технологической цепочки, но не представляет собой законченный технологический комплекс, способный принести доход. Каждое отдельно взятое оборудование выполняет какую-то часть технологической операции.

В данном случае доходный подход не применен, поскольку доход, приносимый отдельной единицей оборудования невозможно выделить из общего дохода от производства, доход создается всем комплексом оборудования.

 

4.4. Обобщение результатов

На заключительном этапе проводится обобщение результатов и определение итоговой величины рыночной стоимости. При этом значимость (вес) оценки стоимости, полученной в рамках каждого из подходов (методов), определяется на основе преимуществ и недостатков того или иного подхода (метода) и его возможности наиболее точно отражать реальную стоимость объекта оценки.

 

4.5. Выводы

Оценщик пришел к следующим выводам относительно применения подходов и методов для расчета стоимости:

- Для расчета рыночной стоимости бетонной установки в рамках затратного подхода был выбран метод замещения, поскольку рынок нового оборудования показал достаточное количество сделок и предложений на первичном рынке.

- Анализ вторичного рынка оборудования показал отсутствие полной и достоверной информации о сделках и предложениях к продаже аналогичного оборудования в связи, с чем реализация сравнительного подхода не представляется возможной;

- Оцениваемое оборудование является частью технологической цепочки, но не представляет собой законченный технологический комплекс, способный принести доход.

Каждое отдельно взятое оборудование выполняет какую-то часть технологической операции. В данном случае доходный подход не применен, поскольку доход, приносимый отдельной единицей оборудования невозможно выделить из общего дохода от производства, доход создается всем комплексом оборудования.

 

 

5. Расчет рыночной стоимости объектов оценки затратным подходом

5.1. Алгоритм применения затратного подхода

Основным принципом, на котором основывается затратный подход к оценке, является принцип замещения. Он гласит, что осведомленный покупатель никогда не заплатит за какой-либо объект больше той суммы, которую нужно будет потратить на воспроизводство (замещение) объекта, аналогичного по своим потребительским характеристикам оцениваемому.

Основные шаги при применении затратного подхода:

1. Определение восстановительной стоимости (стоимости замещения / воспроизводства без учета износа).
2. Определение величины наколенного износа.
3. Уменьшение восстановительной стоимости на величину накопленного износа.
4. Определение сопутствующих затрат.
5. Расчет рыночной стоимости.

В рамках настоящего Отчета рыночная стоимость рассчитывалась по формуле:

РС=, где:

РС – рыночная стоимость, рассчитанная затратным подходом;

Св/з – восстановительная стоимость (стоимость воспроизводства/замещения) объекта

оценки без учета износа;

Иn – накопленный износ;

 

 

5.2. Расчет полной восстановительной стоимости объектов оценки

В рамках настоящего Отчета оценщики не рассматривали ситуацию уценки оборудования при поступлении объекта на вторичный рынок.

Основанием для такого заключения служил тот факт, что объективное снижение стоимости объекта отражается путем учета накопленного износа, сложившегося на дату определения стоимости. Увеличение же износа, в связи с проведением мероприятий по демонтажу или перебазированию оборудования, оценщиками не рассматривалось исходя из возможности варианта проведения вышеуказанных процедур с минимальным физическим воздействием на оцениваемые объекты.

 

При расчете полной восстановительной стоимости применялся метод замещения.

Метод замещения предполагает сбор данных о рынке продаж и предложений по объектам, сходным с оцениваемым. При подборе объектов-аналогов сначала определяют функциональное сходство, т.е. аналог и оцениваемый объект должны одинаково выполнять основную функцию. Далее сравнивают основные функционально обусловленные параметры. Наиболее оптимальным является определение цены прямого аналога, т.е. абсолютно идентичного оцениваемому.

В качестве аналога для оцениваемого оборудования было подобрано оборудование, имеющее аналогичное назначение и принцип действия.

В рамках настоящего Отчета, с учетом задачи стоимость замещения без учета износа определяется по формуле:

, где:

- Сан – стоимость аналога;

- Кох – корректировка на основные ценообразующие характеристики;

Основные ценообразующие характеристики оборудования оказывают существенное влияние на его стоимость. В качестве ценообразующего фактора использовалась основная характеристика, определяющая значимые параметры и производительность оборудования.

В настоящем Отчете корректировки на основные ценообразующие характеристики рассчитывались методом степенного коэффициента.

При использовании метода степенного коэффициента корректировка на производительность рассчитывается по следующей формуле:

, где:

- Ро – одноименные параметры у оцениваемого оборудования;

- Ран – одноименные параметры у аналога;

- N – степенной коэффициент (коэффициент торможения).

N=, где:

- Сан.max и Сан.min – максимальная и минимальная стоимости среди выбранных аналогов;

- Рmax и Рmin – максимальный и минимальный одноименные параметры среди выбранных аналогов.

 

Расчет полной восстановительной стоимости представлен в таблице ниже:

 

 

Таблица 8. Расчет полной восстановительной стоимости методом замещения

№	Наименование	Марка аналога	Источник информации	Цена аналога с учетом оборудования необходимого для полной комплектации установки и доставки, с НДС, руб.	Цена аналога, без НДС, руб.	Коэффициент соответствия	Полная восстановительная стоимость, руб., без НДС
1	Модульная бетоносмесительнаяустановка МБСУ-20ГХЗ	Модульная бетоносмесительная установка МБСУ-20ГХЗ	http://www.oao-soez.ru/	6 560 200	5 559 492	1	5 559 492

 

 

5.3. Расчет величины износа

При оценке машин и оборудования, как и других активов, рассчитываются основные три вида износа: физический, функциональный и внешний (экономический).

При расчете всех трех видов износа машин и оборудования необходимо анализировать ожидаемый оставшийся срок службы оборудования, его техническое состояние и степень устаревания. Оставшийся срок службы – это срок службы оборудования до даты окончания его полезной эксплуатации (в данном случае это определение совпадает с определением оставшегося срока экономической жизни оборудования). Этот срок службы зависит от того, как оборудование используется, ремонтируется, а также от общего срока службы машин и оборудования. На продолжительность полезной жизни оборудования влияют технологические улучшения, осуществляемые в процессе его исключительного ремонта или модернизации, темпы технического прогресса в данной отрасли, изменения действующего законодательства и пр.

Основным фактором при исчислении физического износа является физическое состояние машин и оборудования, которое выражается в их обветшании. Обветшание определяется как ухудшение физического состояния оборудования под воздействием различных факторов.

В зависимости от технической возможности и экономической целесообразности восстановления утраченных потребительских свойств физический износ бывает устранимым и неустранимым.

Устранимый износ – износ, устранение которого физически возможно и экономически оправданно, т.е. износ, допускающий ремонт и восстановление объекта с технической точки зрения и оправданный с точки зрения экономической.

Неустранимый износ – износ, который невозможно устранить из-за конструктивных особенностей технических средств или нецелесообразно устранять по экономическим соображениям, так как расходы на устранение превышают прирост стоимости соответствующего объекта.

Физический износ определялся согласно методу эффективного возраста, описание которого подробно представлено в разделе 4.1.

Функциональный износ (или функциональное устаревание) – это потеря стоимости актива, вызванная факторами, присущими самой собственности, изменениями в дизайне, материалах, технологиях изготовления, недостатками функциональной полезности, повышенными эксплуатационными расходами и т.д. Существует два типа устаревания техники – технологическое и функциональное. Эти типы устаревания обусловлены развитием различных сфер научно-технического прогресса.

Технологическое устаревание связано с научно-техническим прогрессом в сфере технологии, дизайна и конструкционных материалов, используемых для производства техники. Технологическое устаревание проявляется в первую очередь в дизайне, размерах и весе техники.

Функциональное устаревание определяется различиями в производительности, мощности и других характеристиках между современными и оцениваемыми машинами и оборудованием. Иногда функциональное устаревание связано с использованием машин и оборудования не по прямому назначению, т.е. нарушается принцип наилучшего и наиболее эффективного их использования.

При исследовании объектов функциональный износ не был выявлен.

Внешний (экономический) износ – уменьшение стоимости имущества вследствие изменения условий внешней среды.

Среди факторов внешнего износа можно выделить следующие:

- сокращение спроса;

- возросшая конкуренция;

- изменения в структуре запасов сырья;

- рост расценок на сырье, рабочую силу или коммунальные услуги без соответствующего

увеличения выпускаемой продукции;

- инфляция;

- высокие процентные ставки;

- законодательные ограничения;

- изменения в структуре рынка товаров;

- факторы окружающей среды.

Внешний износ определяется методом связанных пар продаж. Сравниваются два сопоставимых объекта, один из которых имеет признаки внешнего износа, а другой_нет.

 

Таким образом, принимаем значение внешнего износа равным 10%.

 

Таблица 9. Расчет величины совокупного износа объекта оценки

№	Наименование	Год выпуска	Дата ввода в эксплуатацию	Нормативный срок службы	Хронологический возраст, лет	Оставшийся срок службы	Физический износ, %	Функциональный износ, %	Внешний износ, %	Совокупн. износ, %
1	Модульная бетоносмесительная установка МБСУ- 20ГХЗ	2003	2014	20,0	2	18	10%	0%	10%	20%

 

 

И физ=Т эфф/Тн=2/20=10%

 

 

 

 

 

Таблица 10. Расчет рыночной стоимости объекта оценки в рамках затратного подхода

№	Наименование	Полная восстановительная стоимость, руб., без НДС	Совокупн. износ, %	Затраты на демонтаж	Рыночная стоимость, полученная по затратному подходу, округленно без НДС, руб.
1	Модульная бетоносмесительная установка МБСУ-20ГХЗ	5 559 492	(-20%)	(-5%)	4 169 600

 

Рс=5 559 492*(1-0.2-0.5)=4 169 600

 

8. Список использованных источников.

1. Федеральный закон Российской Федерации «О внесении изменений в Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»« от 27 июля 2006 г. № 157-ФЗ
2. Федеральный закон от 29.07.1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (в действующей редакции).
3. Федеральный закон «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам оценочной деятельности» от 13.07.2007 г. № 129-ФЗ
4. Федеральные стандарты оценки:

Федеральный стандарт оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО №1) (утв. приказом Минэкономразвития РФ от 20 июля 2007 г. №256);

Федеральный стандарт оценки «Цель оценки и виды стоимости» (ФСО № 2) (утв. Приказом Минэкономразвития РФ от 20 июля 2007 г. № 255);

Федеральный стандарт оценки «Требования к отчету об оценке» (ФСО № 3) (утв. Приказом Минэкономразвития РФ от 20 июля 2007 г. № 254)

5. http://www.labrate.ru/leifer/leifer_kashnikova_article_2007-1_residual_service_life.htm
6. http://www.labrate.ru/leifer/leifer_kashnikova_article_2007-1_residual_service_life.htm

 

Приложения

Документы, подтверждающие правомочность оценки

1.Свидетельство о членстве в саморегулируемой органзации оценщков

2. Диплом оценщика
3. Полис страхования ответственности оценщика

 

[1] Источник:http://www.labrate.ru/leifer/leifer_kashnikova_article_2007-1_residual_service_life.htm

[2] Источник: http://www.labrate.ru/leifer/leifer_kashnikova_article_2007-1_residual_service_life.htm

 

Скачать: kursovaya-oborudovanie.rar