Повышение эффективности хозяйственной деятельности управляющей организации (на примере ТСЖ)

«Экономика и управление на предприятии (городское хозяйство)»

ДИПЛОМНАЯ РАБОТА

Тема: Повышение эффективности хозяйственной деятельности управляющей организации

(на примере ТСЖ)

Содержание

Введение………………………………………………………..……………………4

1 Теоретические аспекты хозяйственной деятельности организации…………..8

1.1Понятие «хозяйственная деятельность» предприятия………………….8

1.2 Вопросы управления собственностью ТСЖ…………….…..................22

1.3 Возможности использования общего имущества ТСЖ в

коммерческих целях……………………………………………………..28

2 Анализ коммерческой деятельности ТСЖ ……………..…...……...…35

2.1 Организационно-экономическая характеристика ТСЖ «»……………..…………………………………………...……..35

2.2 Анализ хозяйственной деятельности ТСЖ «»……………….42

3 Рекомендации по становлению новых видов коммерческой деятельности

в ТСЖ ……….………………………………..……..………………49

Заключение ………………………………………………….….………………….54

Библиографический список .………………………….….……….………….…...57

Приложения……………………………………………..………………………….62

Аннотация

на дипломную работу

на тему: Повышение эффективности хозяйственной деятельности управляющей организации на примере ТСЖ.

Дипломная работа изложена на 61 страницах, включает 4 таблицы, 8 приложений. Для ее написания использовано 57 библиографических источников.

Работа состоит из введения, трех глав и заключения.

Целью дипломной работы - исследование вопросов связанных с повышением эффективности хозяйственной деятельности управляющей организации на примере ТСЖ.

В первой главе «Теоретические аспекты хозяйственной деятельности организации» раскрывается понятие «хозяйственная деятельность» предприятия, изучаются возможности предпринимательской деятельности ТСЖ и рассматривается использование общего имущества ТСЖ в коммерческих целях.

Во второй главе «Анализ хозяйственной деятельности ТСЖ представлена организационно-экономическая характеристика ТСЖ и проведен анализ хозяйственной деятельности ТСЖ.

В третьей главе «Рекомендации по становлению новых видов хозяйственной деятельности ТСЖ обоснована необходимость проведения мероприятий, способствующих повышению эффективности хозяйственной деятельности товарищества.

Комплекс предложенных рекомендаций может быть использован в ТСЖ и в практике аналогичных организаций в сфере жилищно – коммунального хозяйства.

Введение

Законодательство о некоммерческих организациях в Российской Федерации стало формироваться лишь в 90-х гг., хотя в отдельных нормативных актах, регулирующих развитие культуры, науки, образования, здравоохранения и социальной защиты, признавался специальный статус организаций, действующих в общественных интересах в противоположность государственным или частным. В настоящее время правовое регулирование деятельности некоммерческих организаций осуществляется Конституцией Российской Федерации, Гражданским кодексом Российской Федерации (далее по тексту – ГК РФ) и рядом федеральных законов. Так, статусу некоммерческих организаций посвящен § 5 главы 4 ГК РФ. Правовое положение, порядок создания, деятельности, реорганизации и ликвидации некоммерческих организаций, а также порядок формирования и использования имущества некоммерческих организаций, права и обязанности их учредителей (участников) закреплены Федеральным законом от 12 января 1996 г. № 7-ФЗ «О некоммерческих организациях». Кроме того, иными федеральными законами и подзаконными актами урегулированы статус и деятельность отдельных организационно-правовых форм этих организаций.

Согласно п. 1 ст. 50 ГК РФ некоммерческими организациями являются юридические лица, не имеющие извлечение прибыли в качестве основной цели своей деятельности и не распределяющие полученную прибыль между участниками. Исходя из данного определения, главной особенностью некоммерческой организации является то, что основная цель ее деятельности не может заключаться в получении прибыли. К целям создания некоммерческих организаций, перечисленным в п. 2 ст. 5 Федерального закона «О некоммерческих организациях», относятся:

достижение социальных, благотворительных, культурных, образовательных, научных и управленческих целей;
охрана здоровья граждан, развитие физической культуры и спорта;
удовлетворение духовных и иных нематериальных потребностей граждан;
защита прав, законных интересов граждан и организаций;
разрешение споров и конфликтов, оказание юридической помощи;
иные цели, направленные на достижение общественных благ.

Другой отличительной чертой некоммерческих организаций является то, что полученная ими прибыль не распределяется между участниками. Все доходы такого объединения должны направляться непосредственно на те цели, ради которых оно создано. Наличие совокупности рассмотренных признаков позволяет отличить некоммерческие организации от прочих юридических лиц.

Таким образом, действующее законодательство не лишает некоммерческие организации возможности осуществлять предпринимательскую деятельность, а лишь закрепляет определенные ограничения. Предпринимательская деятельность некоммерческих организаций, прежде всего, должна служить достижению целей организации, т.е. укреплять ее материально-техническую базу, быть источником формирования имущества, используемого для целей организации, привлекать к труду членов организации, имеющих физические недостатки и лишенных возможности трудиться в обычных условиях, а также способствовать реализации прочих общественно полезных целей организации. Кроме того, она должна соответствовать уставным целям некоммерческой организации, не выходя за рамки ее уставной правоспособности.

Вместе с тем, возможность осуществления некоммерческими организациями предпринимательской деятельности имеет неоднозначную оценку. С одной стороны, в современных условиях недостаточного финансирования культуры, образования, спорта, здравоохранения, управления предпринимательская деятельность позволяет таким организациям решать вопросы укрепления своей материально-технической базы и дальнейшего развития. Заслуживает всяческого поощрения деятельность общественных организаций инвалидов, приобщающих незрячих, глухих, людей с другими дефектами здоровья к общественно полезному труду, а также способствующих социальной реабилитации. С другой стороны, зачастую под вывеской некоммерческих организаций осуществляется разноплановая предпринимательская деятельность, имеющая в качестве главной цели отнюдь не общественно полезные задачи. Такая ситуация бросает тень на многие положительные инициативы.

Целью дипломной работы является исследование вопросов связанных с повышением эффективности хозяйственной деятельности управляющей организации на примере ТСЖ

В качестве объекта в данной дипломной работе выступает ТСЖ

Предметом исследования является хозяйственная деятельность ТСЖ

Для достижения поставленной цели были решены следующие задачи:

рассмотреть общие вопросы хозяйственной деятельности организации;
изучить вопросы управления собственностью ТСЖ;
изучить возможности использования общего имущества ТСЖ в коммерческих целях;
проанализировать хозяйственную деятельность ТСЖ ;
дать рекомендации по становлению новых видов предпринимательской деятельности ТСЖ «;

Несмотря на значительное количество нормативных правовых актов, регулирующих отношения с участием некоммерческих организаций, как в целом, так и отдельных их видов, предпринимательской деятельности этих организаций посвящено небольшое количество норм. Ряд из них носит общий характер, в особенности это касается условий осуществления предпринимательской деятельности. Многие нормы получили неоднозначное толкование и практическое применение. Недостаточность правового регулирования предпринимательской деятельности некоммерческих организаций обусловливает необходимость совершенствования соответствующих нормативных правовых актов, дальнейшего развития содержащихся в них общих положений.

В дипломной работе использованы общие методы научного познания: анализ, синтез, моделирование, наблюдение, сравнение.

Информационной базой исследования служат материалы служебного и территориальных органов государственной статистики Российской Федерации, данные первичного учета и годовых отчетов предприятий, нормативно-справочные материалы и информационные ресурсы Интернет - порталов и т.п.

Управление многоквартирными домами самими жильцами находится еще в стадии становления, большинство жителей инертны, они даже не знают, что могут распоряжаться общим имуществом, извлекать выгоду из него (например, при сдаче в аренду пустующих нежилых помещений). Данная дипломная работа позволит собственникам и нанимателям жилья получить знания в области управления своей собственностью, в этом и заключается актуальность работы.

1 Теоретические аспекты хозяйственной деятельности организации

1.1Понятие «хозяйственная деятельность» предприятия

Существует общее определение хозяйственной деятельности. Хозяйственной деятельностью предприятия является деятельность по производству продукции, оказанию услуг, выполнению различных работ, направленная на получение прибыли с целью удовлетворения экономических и социальных интересов собственников и трудового коллектива предприятия. Хозяйственная деятельность, как правило, включает следующие стадии: научные исследования и опытно-конструкторские разработки; производство; вспомогательное производство; обслуживание производства и сбыта, маркетинг; сбыт и послепродажное обслуживание.

Согласно статье 152 Жилищного кодекса ТСЖ разрешается заниматься тремя видами хозяйственной деятельности.

Первым видом хозяйственной деятельности выступает обслуживание, эксплуатация и ремонт недвижимого имущества в многоквартирном доме. ТСЖ может самостоятельно обеспечить организацию технической эксплуатации дома или заключить договор на содержание и эксплуатацию дома с управляющей организацией. Рациональное использование имеющихся финансовых средств при самостоятельном обслуживании дома и его инженерных коммуникаций может повысить качество обслуживания и снизить затраты населения проживающего в доме. При добросовестном и квалифицированном руководстве ТСЖ располагает реальными возможностями для снижения издержек на управление и содержание общего имущества. За счет эффективного использования средств производят частичный капитальный ремонт жилых домов, устанавливают домофоны, приборы учета потребления тепла, воды. ТСЖ может выступать заказчиком на оказание услуг (выполнение работ) по эксплуатации, ремонту, надстройке и реконструкции помещений, зданий и сооружений; заключать договоры, контракты, соглашения с гражданами и юридическими лицами в соответствии с целями своей деятельности; проводить мероприятия по благоустройству придомовой территории; обеспечивать соблюдение домовладельцами и членами их семей, а также арендаторами и нанимателями правил пользования жилыми и нежилыми помещениями, местами общего пользования.

Вторым видом хозяйственной деятельности, разрешенной ТСЖ, является строительство дополнительных помещений и объектов общего имущества. К таким объектам можно отнести, например, автостоянку, детскую площадку и пр.

Последний вид хозяйственной деятельности ТСЖ — это сдача в аренду или внаем части общего имущества в многоквартирном доме. Для того чтобы товарищество могло сдать в аренду какое-либо помещение, сначала общее собрание участников ТСЖ обязано определить, какие площади и кому именно члены товарищества готовы предоставить внаем, на какой срок и за какую арендную плату. Все остальные условия договора, не имеющие принципиально важного значения для членов ТСЖ, способен внести в договор юрист, которому товарищество закажет договор аренды. Составление такого договора обойдется в некоторую сумму, но заплатить придется всего один раз: впоследствии этот договор можно будет использовать как типовой для всех арендаторов. Поскольку вопрос о сдаче помещений в аренду относится к компетенции общего собрания, соответствующее решение принимается относительно каждого арендатора. В противном случае недовольные члены товарищества вправе оспорить законность нахождения арендаторов в здании.

Законодательством разрешена сдача в аренду только общих помещений дома и только по решению общего собрания членов ТСЖ. Поэтому с особым вниманием надо относиться к вопросам законности проведения собрания и правильности оформления его решений. Если на собрании присутствует менее половины членов ТСЖ, оно не правомочно принимать какие-либо решения. Нельзя сдавать пустующие квартиры. Они не могут считаться общей собственностью, следовательно, не подлежат сдаче в аренду. Что касается самих арендаторов, то надо учитывать, что разместить в жилом доме какое-либо производственное предприятие никто не позволит. Это нарушит интересы не только членов товарищества, но и жильцов окрестных домов. При устройстве развлекательных заведений (ресторанов, клубов и т. п.) следует отдельно оговорить в договоре аренды не только график их работы, но и обязательства по дополнительному оборудованию арендуемого помещения. Для сохранения покоя жильцов такие арендаторы могут оборудовать помещения шумопоглощающими панелями, которые не пропустят посторонние звуки в квартиры.

В ст.137 ЖК РФ установлено, что ТСЖ вправе:

заключать в соответствии с законодательством договор управления многоквартирным домом, а также договоры о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме, договоры об оказании коммунальных услуги прочие договоры в интересах членов товарищества;
определять смету доходов и расходов на год, в том числе необходимые расходы на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, затраты на капитальный ремонт и реконструкцию многоквартирного дома, специальные взносы и отчисления в резервный фонд, а также расходы на другие установленные настоящей главой и уставом товарищества цели;
устанавливать на основе принятой сметы доходов и расходов на год товарищества размеры платежей и взносов для каждого собственника помещения в многоквартирном доме в соответствии с его долей вправе общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме;
выполнять работы для собственников помещений в многоквартирном доме и предоставлять им услуги;
пользоваться предоставляемыми банками кредитами в порядке и на условиях, которые предусмотрены законодательством;
передавать по договору материальные и денежные средства лицам, выполняющим для товарищества работы и предоставляющим ему услуги;
продавать и передавать во временное пользование, обменивать имущество, принадлежащее товариществу;
предоставлять в пользование или ограниченное пользование часть общего имущества в многоквартирном доме;
в соответствии с требованиями законодательства в установленном порядке надстраивать, перестраивать часть общего имущества в многоквартирном доме;
получать в пользование либо получать или приобретать в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме земельные участки для осуществления жилищного строительства, возведения хозяйственных и иных построек и их дальнейшей эксплуатации;
осуществлять в соответствии с требованиями законодательства от имени и за счет собственников помещений в многоквартирном доме застройку прилегающих к такому дому выделенных земельных участков;
заключать сделки и совершать иные отвечающие целям и задачам товарищества действия.

Все средства, поступающие в товарищество, в соответствии с нормами, определенными ст.152 ЖК РФ, состоят: из обязательных платежей, вступительных и иных взносов членов ТСЖ; из доходов от хозяйственной деятельности товарищества, направленных на осуществление целей, задач и выполнение обязанностей товарищества; из субсидий на обеспечение эксплуатации общего имущества в многоквартирном доме, проведение текущего и капитального ремонта; предоставление отдельных видов коммунальных услуг и иных субсидий и прочих поступлений.
Все доходы, полученные от хозяйственной деятельности товарищества, используются для оплаты его общих расходов. По решению общего собрания ТСЖ эти доходы могут быть направлены в его специальные фонды и расходоваться в порядке, предусмотренном его уставом.

В нашем случае ТСЖ выбрало способ непосредственного управления собственниками помещений в многоквартирном доме, то есть все текущие вопросы управления решаются на общих собраниях собственников помещения в доме.

Правоустанавливающим документом товарищества собственников жилья выступает его Устав. Для данного вида некоммерческой организации он является единственным учредительным документом.

Устав товарищества собственников жилья содержит следующие разделы: цель и виды деятельности товарищества; правовой статус товарищества, в том числе включает область хозяйственной деятельности товарищества.

Согласно Уставу ТСЖ (см. Приложение А) для достижения целей, предусмотренных Уставом, товарищество собственников жилья в праве заниматься хозяйственной деятельностью.

Товарищество собственников жилья может заниматься следующими видами хозяйственной деятельности:

управление, обслуживание, эксплуатация и ремонт объектов общего имущества в многоквартирном доме;
строительство дополнительных помещений и объектов общего имущества в многоквартирном доме;
сдача в аренду части общего имущества;
иная деятельность, не запрещенная законодательством.

Деятельность ТСЖ имеет иерархичную структуру: недаром на первом месте из всех видов хозяйственной деятельности стоит деятельность по управлению, обслуживанию, эксплуатации и ремонту объектов общего имущества в многоквартирном доме.

Современные жилища представляют собой сложный комплекс инженерных систем и прилегающих территорий для удовлетворения потребностей проживающих. Для их эксплуатации необходимо знать работу электро-, газо- и теплотехнических систем, основные закономерности износа, старения и разрушения конструктивных элементов зданий и инженерного оборудования, а также организационные мероприятия, обеспечивающие своевременный ремонт, наладочно-регулировочные работы и устранение возникающих неисправностей. Кроме того, территории и помещения необходимо периодически убирать.

Таким образом, задачу технической эксплуатации зданий и инженерного оборудования можно определить как комплекс мероприятий, обеспечивающих комфортное и безотказное использование его помещений и систем для определенных целей в течение их срока службы. Для этого необходимо знать причины, вызывающие преждевременный износ и старение материалов конструкции зданий и инженерного оборудования. Особое внимание следует обращать на сроки проведения и качество выполнения работ по техническому обслуживанию и ремонту.

Для того чтобы рационально организовать работу по технической эксплуатации зданий и инженерного оборудования, нужны квалифицированные специалисты, владеющие теоретическими основами технической эксплуатации, творчески относящиеся к своему делу и использующие достижения науки и техники.

Помимо основных видов деятельности Товарищество вправе осуществлять предпринимательскую деятельность, соответствующую целям, для достижения которых оно создано.

Предпринимательская деятельность является самостоятельной деятельностью осуществляемой на свой риск, направленной на систематическое получение прибыли от пользования имущества, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг лицами, зарегистрированными в этом качестве в установленном порядке (ст. 2 ГК РФ). Предпринимательскую деятельность могут осуществлять юридические лица и граждане зарегистрированные в качестве индивидуальных предпринимателей. В зависимости от цели осуществления деятельности юридическое лица делятся на:

Коммерческие организации;
Некоммерческие организации.

Традиции, сложившиеся в отечественной аналитической школе, по поводу анализа хозяйственной деятельности, достаточно устойчивы; тем не менее, в последнее десятилетие ХХ века в России начали формироваться различные подходы к тому чтобы структурировать анализ хозяйственной деятельности, по сути возрождающие ключевые идеи наших предшественников, выдвигавших на первый план бухгалтерский баланс, его аналитический потенциал и возможности использования в управлении деятельностью предприятия.

Прежде чем рассмотреть логику этих подходов, уместно упомянуть о различиях сущностного и терминологического характера в области анализа, имеющих место в отечественной науке и за рубежом. И в России, и на Западе активно используется понятие "экономический анализ", однако смысловая нагрузка этого термина и содержательное наполнение скрывающейся за ним дисциплины совершенно различны.

Что касается отечественной аналитической науки, то в ней экономический анализ (анализ хозяйственной деятельности) трактуется гораздо более узко и, в некотором смысле, приземленно - как направление, связанное с изложением методов и техники аналитических расчетов на уровне предприятия в условиях директивной экономики. Отличительные особенности данного анализа состоят в следующем:

он построен исключительно исходя из предпосылок и ограничений, действующих в условиях централизованно планируемой экономики и не предполагающих наличия реальных рыночных механизмов в экономике;
он проводится обычно в ретроспективном аспекте;
его квинтэссенцией являются:
анализ выполнения плановых заданий по различным показателям и
жестко детерминированный факторный анализ;
он затрагивает не только и не столько финансовую сторону деятельности предприятия, сколько предполагает комплексную оценку абсолютно разнородных (с позиции, например, бухгалтера или финансового менеджера) сторон деятельности.

Вероятно, имея в виду придание большего научного веса дисциплине "Анализ хозяйственной деятельности", ее неоднократно переименовывали в "Экономический анализ". Можно выделить два периода, когда подобное имело место: семидесятые и девяностые годы; причем если в семидесятые произошла лишь кратковременная формальная смена названия без какого-либо изменения содержательной части учебной дисциплины, то с началом перестройки экономики в постсоветской России при очередной смене названия были предприняты определенные усилия по расширению содержательной части дисциплины путем включения отдельных элементов анализа, характерных рыночной экономике. Таким образом, в последние годы учебно-методические пособия, посвященные анализу хозяйственной деятельности предприятия, выходят уже под титулом "Теория экономического анализа" и "Экономический анализ". Любопытно отметить, что, понимая определенную двусмысленность в терминологии, отдельные авторы периодически предпочитали использовать паллиативные названия, типа "экономический анализ хозяйственной деятельности".

Приведем один из вариантов логических построений в отношении структурирования аналитических дисциплин, которые отчасти снимают остроту сформулированных противоречий.

В приложении к сфере экономических отношений под анализом в широком смысле, т.е. экономическим анализом, можно понимать анализ в экономике как совокупности отношений, возникающих в процессе производства, обмена, распределения и потребления благ. Иными словами, этот термин дает обобщенную характеристику аналитических процедур вообще, заключающихся в использовании некоторых моделей и методов, применяемых для оценки, осмысления и обоснования явлений или действий в экономике.

В рамках общей экономической теории принято выделять макро- и микроэкономику. Макроэкономика занимается исследованием функционирования национальных экономических систем на основе формирующихся макропропорций (объекты изучения: общий уровень цен, занятость, национальный продукт, государственный бюджет, рынки продуктов, труда и капитала и др.). Микроэкономика исследует поведение отдельных экономических закономерностей, и/или субъектов (объекты изучения: цена отдельного ресурса, издержки, механизм функционирования фирмы, полезность, конкурентность, мотивация труда, действия потребителя и др.). Совокупности аналитических процедур в системе макро- или микроэкономики называются соответственно макроэкономическим и микроэкономическим анализом.

С известной долей условности можно утверждать, что ядром микроэкономики является оценка поведения фирмы как основной экономической ячейки любой национальной экономики, поскольку в этом случае с неизбежностью затрагиваются и все другие объекты изучения - цена, издержки, мотивация труда и т. п. Поэтому можно сформулировать понятие анализа экономики предприятия (с большой долей условности его можно назвать микроэкономическим анализом в узком смысле), понимая под ним анализ в системе управления деятельностью предприятия. Поскольку управленческие действия в отношении хозяйствующего субъекта весьма разнородны и разноплановы (сравните, например, анализ оптимальности бюджета капиталовложений, анализ себестоимости и анализ оптимальности ресурных потоков между подразделениями предприятия), для последующей градации в качестве критериального можно выбрать признак денежного измерителя.

В соответствии с этим признаком анализ экономики предприятия целесообразно подразделить на технико-экономический анализ (критерии и показатели не обязательно в стоимостной оценке) и анализ финансово-хозяйственной деятельности предприятия (доминанта денежного измерителя в конструировании ключевых критериев и показателей). Последний может быть подразделен на два вида: финансовый и внутрифирменный. Финансовый анализ (иногда его называют внешним финансовым анализом) проводится с позиции внешних пользователей, не имеющих доступа к внутрифирменной информации, т.е. основа его информационной базы - доступная бухгалтерская отчетность. Внутрифирменный анализ (синонимы: анализ в системе управленческого учета, внутренний, внутрипроизводственный) проводится с позиции лиц, имеющих доступ к любым информационным ресурсам, циркулирующим внутри предприятия.

С позиции характеристики предприятия для внешних пользователей, а также его топ-менеджеров и функциональных руководителей наибольший интерес представляет именно анализ финансово-хозяйственной деятельности. Приведенное выше определение носит весьма общий характер и нуждается в конкретизации, что несложно сделать путем формулирования содержания этого научно-практического направления. В содержательном плане анализ финансово-хозяйственной деятельности предприятия представляет собой целенаправленную деятельность аналитика, состоящую в идентификации показателей, факторов и алгоритмов и позволяющую, во-первых, дать определенную формализованную характеристику, факторное объяснение и/или обоснование фактов хозяйственной жизни, как имевших место в прошлом, так и ожидаемых или планируемых к осуществлению в будущем, и, во-вторых, систематизировать возможные варианты действий.

Известны несколько подходов к структурированию аналитических процедур в отношении некоторого объекта анализа. Главное здесь - уяснить самому аналитику, а что же он собирается делать и достичь в ходе анализа. Представьте себе, что перед вами поставлена задача - проанализировать эффективность работы некоторого предприятия. Даже отбор критериев оценки уже не очевиден, поскольку показателей эффективности много, да и тенденции их могут быть разнонаправленными. Далее возникают вопросы в отношении информационного обеспечения расчетных показателей, временного интервала, сопоставимости данных и т. п. Поскольку все же главным фактором для аналитика является наличие информационных ресурсов, наиболее распространено подразделение анализа на внешний и внутренний. В рамках внешнего финансового анализа, как правило, несложно выделить процедуры, относящиеся к объекту анализа и информационно обеспеченные доступной отчетностью.

Например, комплексный анализ будет включать аналитические процедуры, упорядоченные, в частности, по разделам баланса, анализ имущественного потенциала предприятия - процедуры, определяемые логикой построения актива баланса и т. д. Если речь идет о внутрифирменном анализе, то, как правило, берется соответствующая методика внешнего анализа и дополняется процедурами, информационно обеспеченными внутренней отчетностью, данными оперативного и бухгалтерского учета. Например, одной из ключевых характеристик материально-технической базы предприятия являются данные о возрастном составе оборудования. Этих данных нет в отчетности, но для внутреннего аналитика они доступны по данным аналитического учета. Группировка активов по возрастному составу, расчет среднего возраста базового оборудования и представляют собой дополнительную аналитическую процедуру, возможную лишь в рамках внутреннего анализа.

Несложно сформулировать подобную логику процедур в отношении любого объекта анализа: себестоимости, финансовых активов, производственных запасов, кредиторов и т. п.

Еще один подход к структурированию аналитических процедур на уровне предприятия в последние годы пропагандируется московской школой аналитиков под руководством проф. А.Д. Шеремета. Этот подход формально базируется на получившей достаточное распространение англо-американской методологии бухгалтерского учета, подразумевающей его деление на управленческий и финансовый учеты.

Современная схема анализа хозяйственной деятельности представляет собой попытку расширить схему традиционного анализа хозяйственной деятельности, интенсивно использовавшуюся в нашей стране в годы централизованно планируемой экономики, путем включения в нее отдельных элементов новых видов деятельности или объектов анализа (бизнес-планирование, маркетинг, финансовые активы, капитал и др.). Эта схема с неизбежностью вызывает ряд дискуссионных моментов. Сформулируем некоторые из них.

Во-первых, прямое заимствование логики деления учета на две ветви и перенос ее в систему анализа финансово-хозяйственной деятельности предприятия без надлежащего обоснования далеко не бесспорны. Если финансовый анализ как относительно самостоятельное направление с определенными вариациями в трактовке содержательного его наполнения в англо-американской науке и практике действительно существует, то такого понятия, как "управленческий анализ" нет и в помине. Поэтому представляется по меньшей мере странным, что в странах, исповедующих англо-американскую модель бухгалтерского учета, до сих пор не додумались до управленческого анализа, а все проблемы микроэкономического анализа в приложении к предприятию сосредоточили в рамках управленческого учета и финансового менеджмента.

Во-вторых, само подразделение бухгалтерского учета на финансовый и управленческий является достаточно искусственным и небесспорным. В той же Германии - стране, не менее развитой, чем США или Великобритания - придерживаются иной трактовки типов бухгалтерского учета, планирования, управления финансами.

В-третьих, понятия "финансовый" и "управленческий" с очевидностью относятся к принципиально различным видам группировки, и потому вряд ли их можно сводить в одну. В качестве гротескного примера подобной абсурдной группировки можно привести попытку разделения работников некоторого предприятия на две группы: "толстые" и "лысые" - совершенно очевидно, что подобная попытка и бессмысленна, и нереализуема.

В-четвертых, представляется не вполне обоснованным обособление аналитических блоков - имеет место разнопорядковость блоков (например, "Комплексный экономический анализа эффективности хозяйственной деятельности" и "Анализ объема продукции") или сведение в один блок таких принципиально различающихся категорий, как ликвидность и платежеспособность, с одной стороны, и финансовая устойчивость, с другой. Более того, вообще не сформулированы принципы обособления аналитических блоков, что приводит к естественному вопросу - а не забыты ли в указанной схеме некоторые значимые разделы аналитической работы. В частности, в схеме выделен блок "Анализ системы маркетинга", т.е. обособлены аналитические процедуры, связанные с системой сбыта продукции предприятия, но тогда логично было бы обособить и не менее важные процедуры анализа системы поступления сырья и материалов.

Не вызывает сомнения тот факт, что в принципе возможно различное обоснование подходов к анализу финансово-хозяйственной деятельности, причем любой из таких подходов будет не свободен от недостатков, а значит и обоснованной критики. Формулируя основные направления финансово-хозяйственной деятельности предприятия, мы будем придерживаться некоторых постулатов, позволяющих дать логическое обоснование и систематизацию данных направлений.

Постулат 1. Каждое предприятие рассматривается как самостоятельный имущественный комплекс, который может быть охарактеризован с позиции имеющегося у него экономического потенциала, понимаемого как совокупность ресурсов (материальных, трудовых и финансовых) и обязательств (в широком смысле) предприятия. Финансовой моделью, характеризующей экономический потенциал предприятия и результативность его использования, является его бухгалтерская отчетность.

Постулат 2. Финансово-хозяйственной деятельность понимается как целесообразная деятельность предприятия, направленная на достижение иерархически упорядоченной системы целей, сформулированных его владельцами, и, в соответствии с первым постулатом, представляет собой эффективное использование имеющегося у предприятия экономического потенциала. Целесообразность может пониматься как в социальном, так и в экономическом аспектах, причем экономическая эффективность в большинстве случаев рассматривается как доминирующий критерий.

Постулат 3. Оценка целесообразности и эффективности финансово-хозяйственной деятельности может быть выполнена в рамках различных видов анализа, основными из которых являются: (а) комплексный анализ (деятельность предприятия оценивается с различных сторон в зависимости от целевой функции в рамках обоснования решений оперативного, тактического и/или стратегического характера); (б) тематический анализ (оцениваются отдельные виды ресурсов, технологического процесса, отношений с контрагентами, системы сбыта, организационно технического уровня и т.п.).

Постулат 4. С позиции количественной оценки и систематизации аналитических процедур финансово-хозяйственная деятельность может быть охарактеризована тремя взаимосвязанными блоками: "Ресурсы" => "Производственно-технологический процесс" => "Результат".

Постулат 5. Любой вид ресурсов следует анализировать по трем направлениям: (а) наличие и состояние; (б) привлечение и выбытие, т.е. движение; (в) эффективность использования.

Постулат 6. Производственно-технологический процесс трактуется как процесс получения готовой продукции (товаров, услуг) и ее реализации. С позиции количественной оценки основная цель в этом аналитическом блоке - обеспечение эффективности расходов и затрат в различных разрезах (по видам ресурсов, типам продукции, технологическим линиям, центрам ответственности и т.п.).

Постулат 7. Результат финансово-хозяйственной деятельности может быть оценен системой критериев, состоящей в общем случае из показателей в натуральных и стоимостных измерителях и статистик: заданный темп роста, доля рынка, объем производства в натуральных единицах и в денежной оценке, показатели финансовых результатов, показатели финансового состояния.

Постулат 8. Аналитическое обоснование и оценка ресурсов, процесса и результата могут быть выполнены в рамках внутреннего или внешнего анализа. Различие между ними предопределяется четырьмя основными факторами: (а) горизонт использования результатов анализа; (б) вид доступной информационной базы; (в) возможность унификации и формализации аналитических алгоритмов; (г) конфиденциальность результатов анализа.

Постулат 9. В системе внутреннего анализа приоритет имеют натурально-стоимостные показатели, характеризующие эффективность расходов и затрат. Результаты анализа не являются общедоступными и используются, в основном, для оптимизации текущей деятельности. Исполнители и пользователи анализа - работники данного предприятия. Определенная унификация и формализация аналитических алгоритмов возможна лишь в рамках самого предприятия.

Постулат 10. В системе внешнего анализа приоритет отдается стоимостным показателям, построенным на доступной информационной базе, т.е. публичной отчетности, данных информационно-аналитических агентств, бирж, прессы и др. Результаты анализа не являются конфиденциальными и используются для принятия решений, имеющих тактическое и стратегическое значение. Исполнители и пользователи анализа - любые лица, заинтересованные в деятельности данного предприятия. Предопределенность ядра информационной базы, а это открытая бухгалтерская отчетность, позволяет в известной степени унифицировать и формализовать алгоритмы анализа.

1.2 Вопросы управления собственностью ТСЖ

Некоммерческие организации могут вести предпринимательскую деятельность, но постольку, поскольку это служит достижению целей, ради которых создана некоммерческая организация. Предпринимательской деятельностью признаются:

производство товаров, выполнение работ и оказание услуг, приносящие прибыль и отвечающие целям создания НКО;
приобретение и реализация ценных бумаг;
реализация имущественных и неимущественных прав;
участие в хозяйственных обществах и участие в товариществах на вере в качестве вкладчика.

Прибыль от предпринимательской деятельности не подлежит перераспределению между членами или участниками некоммерческой организации, а направляется на достижение целей, ради которых она создавалась. Для некоммерческих организаций критерии соответствия предпринимательской деятельности уставной законодательно не определены. Не раскрывают понятие «критерии соответствия» и специальные законы об отдельных видах некоммерческих организаций.

Нецелевая деятельность не коммерческих организаций, направляющая полученные от нее доходы на обеспечение той деятельности, для достижения которой были они созданы. Такой деятельностью применительно к ТСЖ может стать, например, сдача в аренду с согласия общего собрания собственников части имущества, входящего в состав многоквартирного дома, выполнение ремонта для кого-либо из собственников в его помещении силами собственного персонала, если указанные действия выходят за пределы того лимита услуг содержания, который установлен уставом ТСЖ. В данном случае доходы от подобной деятельности можно включать в состав денежных средств, которые идут на формирование налоговой базы по налогу на прибыль. Однако в настоящий момент налоговые органы придерживаются позиции, отраженной в указанном письме Минфина РФ. Иные мнения экспертов, которые не считают возможным согласиться с данным суждением, основываются на необходимости отделения такого понятия, как услуга, от уставной деятельности.

Текущий ремонт и техническое обслуживание многоквартирного дома рассматривается ими как уставная деятельность, которая к тому же основана не на договорных обязательствах между собственниками помещений и ТСЖ, а в силу требования ЖК РФ. Действительно, ЖК РФ нигде не упоминает о необходимости наличия какого-либо договора между членом ТСЖ и самим ТСЖ по эксплуатации последним общего имущества. Ссылки на договор управления появляются только в том случае, когда начинает работать управляющая организация, для которой подобная деятельность (в отличие от ТСЖ) действительно является способом извлечения прибыли. Естественно, если придерживаться логики налоговых органов в том, что касается отнесения уставной деятельности ТСЖ к разновидности оказываемых им услуг, то выручка от этой деятельности является объектом для формирования базы и по НДС, и по налогу на прибыль.

Существующая арбитражная практика оспаривает законность позиции налоговых органов, основанной на письме Минфина России от 5 мая 2006 г. № 03-03-05/8 «О доходах товариществ собственников жилья». Так, судом было признано недействительным решение налогового органа о привлечении ТСЖ к ответственности, предусмотренной п. 1 ст. 122 НК РФ, и указано, что неотражение кооперативом в составе доходов для исчисления налога на прибыль за 2004 г. денежных средств, полученных от членов кооператива на ремонт кровли, является обоснованным. Судом было установлено, что поступавшие в распоряжение ТСЖ от членов кооператива денежные средства носили строго целевую направленность, т.е. исключались в силу ст. 251 НК РФ из налогооблагаемой базы.

Еще одним ярким примером предпринимательской деятельности некоммерческой организации может являться ТСЖ «Проспект» города Самары.

На сегодняшний день оно зарабатывает около 90 тысяч рублей в месяц: платят провайдеры за установленное у них оборудование, получают за рекламный баннер на стене дома. Казалось бы, деньги и не очень большие, но в год получается заработать 1080 тысяч. Этого хватает, чтобы сделать хороший косметический ремонт в восьми подъездах. Для сравнения: с жителей в год на текущий ремонт ТСЖ собирает около 220 тысяч рублей. Товарищество бьется за каждую копеечку, например, размещают рекламные объявления в лифтах. Пусть эта услуга позволяет заработать лишь 100 рублей в месяц, но, умножая на 28 подъездов, получается 2800 рублей. А ведь без этих денег им бы пришлось повысить плату с метра еще на 10 копеек.

Чтобы стабильно функционировать, товарищество участвует практически во всех государственных программах по жилью, что требует правильной подготовки документов и поддержки властей. Товариществу удалось получить из фонда реформирования ЖКХ уже 48 миллионов рублей.

Согласно мнению автора поправок в Жилищный кодекс и закон «О рекламе» и главы законодательного комитета думы Павла Крашенинникова сегодня в 90 % случаев решение размещать баннеры на домах пожеланию жильцов принимают местные чиновники.

Причем согласие должны дать все жильцы. Они же сами выбирают посредника, который заключает договор с рекламодателем. Это может быть рекламное агентство, председатель товарищества собственников жилья или старший по дому. Заключается договор, в котором прописывается следующее: как долго будет висеть баннер, и сколько за это будет получать каждый жилец или же куда будут потрачены вырученные деньги, если это ТСЖ. Владельцы квартир должны иметь возможность извлекать из них прибыль и тратить полученные деньги, например, на благоустройство двора отметил Павел Крашенинников.

Многие граждане уже давно зарабатывают на рекламе, размещенной на их доме. Одними из первых до этого додумались в Белогорске Амурской области. Белогорская администрация предложила жителям размещать плакаты с социальной рекламой на балконах. Платят власти за это по 1 тысяче рублей в месяц. Многие пятиэтажки в центре уже выглядят как огромная доска объявлений, и отбоя от желающих развесить баннер на свой балкон нет.

Еще дальше процесс зашел на Украине. В Киеве первые баннеры на балконах появились в 2007 году во время выборов городского головы. Идея прижилась, и теперь подобной рекламой увлеклись даже банки. Платят за нее владельцам квартир по 100 гривен(около 600 рублей)в месяц.

Ситуация озаботила украинских налоговиков: процесс никак не регламентирован, и взыскать процент с дохода граждан невозможно.

Можно последовать примеру ТСЖ «Связист». Товарищество в одном из своих домов расположенных по проспекту победы, на установку приборов учета выделило деньги, заработанные на сдаче крыши в аренду (на ней стоит антенна одной из городских компаний). Но это пока только в одном доме, полного согласия жильцов в других домах пока добиться не удалось.

Уже в 2011 году, в ской области, будет завершен процесс перевода в общедолевую собственность прилегающих к домам территорий.

На практике новые права собственности на «кусочек территории» возле дома приведут к тому, что жителям многоэтажек придется платить еще и налог на землю. В среднем на каждую квартиру он составит от 150 до 400 рублей в год, в зависимости от площади квартиры, этажности дома и его места расположения. Самые высокие ставки налога будут в центре города, самые низкие, на окраинах.

Выделить в натуральном виде, продать или купить закрепленный за каждой квартирой участок нельзя - он является неотъемлемой частью приобретаемой недвижимости. Зато на общих собраниях собственников квартир большинством голосов можно принять решение о том, как по-умному распорядится доставшейся землей. Например, построить на своем участке детскую площадку, спортивные сооружения или гаражи, охраняемую автостоянку для самих себя. Можно возвести и коммерческий объект , с которого потом получать дополнительный доход. Главное, чтобы возводимое здание или сооружение соответствовало градостроительным нормам и санитарным правилам.

В городе уже были случаи, когда жители домов оформляли участки во дворе своего многоквартирного дома и на этих участках строили себе гаражи (по словам начальника управления землепользования и развития пригородного хозяйства администрации города а Анатолия Трубина). Но следует помнить, что собственность на землю - общая, а значит, все решения по ее использованию может принимать только собрание собственников.

От уплаты земельного налога освобождены льготные категории граждан. К ним относятся герои, инвалиды, участники войн, «чернобыльцы», пенсионеры по возрасту и ряд других. Однако льгота предоставляется только на один земельный участок в черте города (то есть на одну квартиру).

ТСЖ могут предлагать населению спортивно-оздоровительные услуги на своей территории. Примером может служить город Пекин, предлагающие своим жителям зимой экзотические услуги: катание на коньках, спуски на горных лыжах и сноубордах игры в хоккей и керлинг. Почти во всех пекинских парках заливаются катки. Правда, вход на них бесплатный, но приходиться платить за покат коньков, в среднем он обходится в 10-15 юаней (40-70 руб.). В любое время года можно воспользоваться услугами крытых катков, которые располагаются в крупных торгово-развлекательных центрах. Входной билет туда стоит 30юаней (138 руб.) в будни и 50 (230) – в выходные и праздничные дни. Можно также воспользоваться услугами персональных тренеров, 90-минутный урок с которым обойдется в среднем в 100 юаней (460 рублей). Хоккейных школ в городе не так уж много и в основном они рассчитаны на иностранцев, причем уже имеющих навыки игры.

В Париже тоже можно покататься на коньках. Там тоже вход на коньке бесплатный, а за прокат коньков необходимо заплатить 5 евро (200 руб.). Есть тренеры по фигурному катанию, хоккею. Каток есть даже на эйфелевой башне, на 2 ярусе на высоте 57 метров, каток не велик всего 200 м2. Вход на этот каток бесплатный, но на саму башню необходимо прибрести билет. Там ест бар, где можно согреться чаем.

ТСЖ зарабатывать может даже на аренде труб, находящихся под многоквартирным домом. Согласно п.1 ст.607 «в аренду могут быть переданы … оборудование…». Таким образом, если ТСЖ обладает правом собственности на эти трубы, оно может обратиться к ресурсоснабжающей организации с предложением заключить договор аренды труб. В случае отказа ресурсоснабжающей компании от заключения такого договора ТСЖ должно потребовать прекращения пользования своими трубами, либо, если ресурсоснабжающую компанию не устроит этот вариант, предупредить ее о принуждении к заключению такого договора в судебном порядке. В соответствии с п.2 ст.1105 ТСЖ имеет право подать иск в суд с требованием взыскания денежных средств, которые ресурсоснабжающая компания неосновательно сберегла, так как бесплатно пользовалась оборудованием ТСЖ.

Таким образом, особенностью некоммерческой организации является то, что основным источником финансирования уставной деятельности служат целевые поступления. В ТСЖ целевые поступления – это, главным образом, денежные целевые взносы собственников помещений в многоквартирном доме, представляющие собой обязательные платежи.

Наиболее распространенными видами доходов от предпринимательской деятельности ТСЖ являются:

поступления от сдачи в аренду общего имущества, принадлежащего собственникам помещений на правах долевой собственности (чаще всего не жилых помещений и мест под рекламу);
поступления от сдачи в аренду имущества, принадлежащего ТСЖ;
проценты и иные доходы по ценным бумагам;
проценты от размещения на депозитных счетах денежных средств, являющихся доходом от предпринимательской деятельности.

Значительно реже встречаются доходы от обычных видов деятельности, к которым относится выручка от продажи продукции и товаров, поступления, связанные с выполнением работ и оказанием услуг.

Например, иногда ТСЖ предоставляют коммунальные услуги своим арендаторам. Известны также случаи оказания консультационных и иных информационных услуг.

ТСЖ направляют доходы от предпринимательской деятельности на покрытие затрат по содержанию, обслуживанию и ремонту общего имущества и других расходов, соответствующих уставной деятельности организации.

1.3 Возможности использования общего имущества ТСЖ в коммерческих целях

Товарищество собственников жилья в своей деятельности имеет дело как минимум с двумя видами имущества. Во-первых, это общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме, с целью управления которым ТСЖ и создается (п. 1 ст. 135 ЖК РФ).

Во-вторых, это собственное имущество товарищества, расположенное внутри или за пределами многоквартирного дома (п. 1 ст. 151 ЖК РФ).

Объекты общего имущества, принадлежащие собственникам помещений в доме на праве общей долевой собственности, прямо указаны в законе (ст. 36 ЖК РФ, п. 2 Правил содержания общего имущества). Основной признак общего имущества – обслуживание двух и более помещений в многоквартирном доме. Необходимо также учитывать неразрывную связь права собственности на помещение в доме и права собственности на долю в общем имуществе, которая делает невозможной передачу прав на объекты общего имущества отдельно от передачи прав на жилые помещения (ст. 37 ЖК РФ). Следовательно, объекты общего имущества в доме не могут принадлежать товариществу. Решением общего собрания собственников помещений многоквартирного дома объекты могут быть переданы товариществу в пользование, но не в собственность.

Право товарищества, декларированное в ст. 151 ЖК РФ, – иметь в собственности движимое и недвижимое имущество – вытекает из присущего ТСЖ статуса юридического лица. Это имущество учитывается товариществом в составе основных средств и необходимо для нормального функционирования в качестве организации. К такому имуществу относятся, например, офис (нежилое помещение), обстановка офиса (столы, стулья, оргтехника) и другое имущество, обеспечивающее деятельность ТСЖ (хозяйственный инвентарь, стройматериалы, расходные элементы, при помощи которых осуществляется содержание и ремонт общего имущества силами штатных работников товарищества). Тем не менее, функциональное назначение имущества не является решающим критерием при отнесении его к имуществу товарищества. Так, зачастую помещение, используемое товариществом в качестве офиса, является общей долевой собственностью собственников помещений в доме и передано товариществу в аренду или безвозмездное пользование.

Собственное имущество ТСЖ и общее имущество собственников помещений в доме имеют различные источники формирования. ТСЖ приобретает собственное имущество на членские взносы товарищей. Кроме того, члены товарищества вправе передать в собственность ТСЖ непосредственно имущество (например, компьютер). В то же время новые объекты общего имущества создаются на целевые взносы всех собственников помещений (независимо от членства).

Факт принадлежности имущества товариществу должен быть подтвержден документально (при приобретении имущества ТСЖ должно быть поименовано в качестве покупателя, при передаче имущества может быть заключен соответствующий договор). В отношении недвижимого имущества определяющим является наличие правоустанавливающих документов. Например, свидетельство о государственной регистрации права собственности на нежилое помещение (офис), где в графе «Субъект права» поименовано ТСЖ.

Не исключена возможность для собственников помещений внести улучшения в объекты общего имущества, создать новые объекты. Например, построить детскую площадку на земельном участке около дома, установить шлагбаум и будку охраны на въезде на придомовую территорию либо ограждение и ворота. И именно в таких случаях и возникает проблема разграничения общего имущества собственников и собственного имущества товарищества.

Для улучшения качества предоставляемых услуг товарищества создаются новые объекты общего имущества. Оно проводит разъяснительную работу с собственниками, оформляет соответствующие решения, собирает деньги с собственников, привлекает подрядчика. В результате весь пакет документов оформляется на ТСЖ. В учете ТСЖ появляются расходы. Однозначно, товарищество не становится собственником нового имущества, это проявляется определенными признаками:

Во-первых, все решения относительно общего имущества, в том числе и о создании новых объектов, должны приниматься общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме (пп. 1 п. 2 ст. 44 ЖК РФ).

Во-вторых, новые объекты возводятся с целью обслуживания всех помещений в доме.

В-третьих, создание новых объектов финансируется за счет средств собственников.

И только в том случае, когда названные признаки отсутствуют, мы можем говорить о создании собственного имущества ТСЖ. Например, члены ТСЖ принимают решение установить входную металлическую дверь в офисе товарищества за счет членских взносов – дверь становится собственностью ТСЖ. Сравните: на общем собрании собственников помещений в доме принимается решение установить металлические двери в подъездах за счет средств собственников – двери являются общей долевой собственностью жителей дома.

«Присвоение» товариществом вновь создаваемых объектов общего имущества объясняется следующими причинами. ТСЖ – представитель всех собственников. Очень удобно оформлять все имущество на одного представителя, а не на множество собственников. Но даже при желании оформить имущество на законных собственников (жителей дома) сделать это представляется затруднительным. В настоящее время на законодательном уровне не утверждена форма документа технического учета многоквартирного дома, содержащего перечень всех объектов общего имущества. Отсутствие данного документа в первую очередь делает невозможной государственную регистрацию права общей долевой собственности на объекты общего имущества в многоквартирном доме, являющиеся недвижимым имуществом. Подобный пробел в законодательстве особенно остро чувствуется при отнесении к собственности тех или иных лиц имущества, находящегося за пределами многоквартирного дома. Это и земельный участок (придомовая территория), и объекты, расположенные на нем (детская площадка, шлагбаум и т. д.).

Таким образом, оформление каких-либо объектов в собственность ТСЖ хотя и идет вразрез с требованиями жилищного законодательства, но является в настоящее время наиболее надежным и простым способом узаконить права на имущество. Есть и «сложный» способ – оформление имущества в общую долевую собственность собственников помещений в доме (когда право общей долевой собственности не имеет тесной связи с правом собственности на помещение) при помощи норм гражданского законодательства.

Тем не менее, «простой» способ не является безупречным и таит в себе некоторые подводные камни, поскольку ТСЖ обладает не только различными правами в отношении общего имущества собственников и своего собственного имущества, но и несет обязанности. В первую очередь речь идет о налогообложении имущества.

В соответствии со ст. 373 НК РФ плательщиками налога на имущество признаются российские организации. ТСЖ является некоммерческой организацией, объединением собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме (п. 1 ст. 135 ЖК РФ).

Объектом налогообложения является движимое и недвижимое имущество (в том числе переданное во временное владение, в пользование, распоряжение, доверительное управление, внесенное в совместную деятельность или полученное по концессионному соглашению), учитываемое на балансе в качестве объектов основных средств в порядке, установленном для ведения бухгалтерского учета (п. 1 ст. 374 НК РФ).

Следуя прямым указаниям закона, ТСЖ должно отражать в бухгалтерском учете принадлежащее ему имущество и уплачивать налог. На практике ситуация складывается таким образом, что товарищества берут на себя излишнюю ответственность, отражая в бухгалтерской отчетности не только свое собственное имущество (которого у ТСЖ может вовсе не быть!), но и общее имущество собственников помещений в доме, и даже жилые и нежилые помещения этих собственников. Учитывая, что в рассматриваемой ситуации данные бухгалтерского учета ложатся в основу налоговой отчетности, отражение имущества собственников в отчетности товарищества приводит к излишней налоговой нагрузке последнего.

Как следует из изложенного и подтверждено в Письме Минфина РФ от 01.02.2006 № 03‑06‑01-04/08, отражение объектов общего имущества собственников в бухгалтерском балансе ТСЖ является неправомерным. Некоторые эксперты допускают забалансовый учет объектов, не принадлежащих ТСЖ (это позволяет организовать контроль за наличием и сохранностью имущества собственников средствами бухгалтерского учета). Тем не менее, даже неправомерное отражение имущества на балансе ТСЖ не влечет обязанности товарищества по уплате налога на имущество.

Арбитры также встают на сторону ТСЖ, удовлетворяя их требования о признании недействительными решений налоговых органов о доначислении налога на имущество (постановления ФАС ЗСО от 17.08.2005 № Ф04-5249/2005(13874‑А70-15), ФАС ПО от 11.04.2006 № А72-7134/05-14/15, ФАС СЗО от 24.05.2005 № А26-12440/04-23, ФАС СКО от 23.07.2008 № Ф08-4150/2008, от 03.07.2008 № Ф08-3747/2008).

Во избежание судебных споров ТСЖ рекомендуется правильно вести бухгалтерскую, а следовательно, и налоговую отчетность. Тогда товариществу не придется платить налог на имущество собственников помещений в доме.

Как следует из п. 1 ст. 135 ЖК РФ, товарищество собственников жилья создается для эффективного управления общим имуществом. В отсутствие четкого перечня объектов общего имущества управлять им по меньшей мере трудно (неизвестно, какой из объектов сегодня заявит о себе). До утверждения на законодательном уровне документа технического учета дома собственники вправе самостоятельно определять состав объектов общего имущества в доме (п. 1 Правил содержания общего имущества, Письмо Минрегиона РФ от 04.04.2007 № 6037‑РМ/07 «Об определении перечня общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме»). Представляется, что ТСЖ должно инициировать проведение общего собрания для составления подобного перечня.

Утверждение состава общего имущества необходимо с целью контроля дальнейшей деятельности ТСЖ. Кроме того, товарищество не должно восприниматься как вечно действующий орган – «власть» может смениться. И чтобы смена произошла в соответствии с законодательством и с наименьшими потерями, желательно иметь в наличии как можно больше документов, содержащих сведения о составе и изменениях общего имущества за время управления домом ТСЖ. Добавим, что документы – лучшее подтверждение реальной деятельности товарищества при общении с собственниками. Рассмотрим, какие это могут быть документы.

Согласно п. 11 Правил содержания общего имущества содержание включает в себя, в том числе осмотры общего имущества, обеспечивающие своевременное выявление несоответствия общего имущества требованиям законодательства, угроз безопасности жизни и здоровью граждан. Периодичность таких осмотров ТСЖ определяет самостоятельно. По результатам каждого осмотра составляется акт, который будет основанием для принятия решения о соответствии или несоответствии проверяемого общего имущества (элементов общего имущества) требованиям законодательства РФ, требованиям обеспечения безопасности граждан, а также о мерах (мероприятиях), необходимых для устранения выявленных дефектов (неисправностей, повреждений) (п. 14 Правил содержания общего имущества).

Представляется, что ТСЖ вправе составлять акты осмотра как при плановых осмотрах, так и в исключительных случаях (например, в случаях повреждения или хищения объектов общего имущества). Составив акт, ТСЖ представляет его вниманию собственников, чтобы последние приняли соответствующие решения. В случае обнаружения порчи, износа имущества общее собрание собственников помещений принимает решение о проведении соответствующего вида ремонта (п. 18, 21 Правил содержания общего имущества). Если имуществу причинен ущерб третьими лицами, собственники вправе принять решение обратиться в суд за защитой своих прав. Подчеркнем, что именно собственники должны принять решения, а ТСЖ – воплотить их в жизнь. Необходимость закрепления волеизъявления собственников связана с тем, что в рассматриваемых случаях решениями общего собрания должны быть пересмотрены платежи собственников за содержание и ремонт общего имущества. Одного желания товарищества для этого недостаточно.

2 Анализ коммерческой деятельности ТСЖ

2.1 Организационно-экономическая характеристика ТСЖ

Полное наименование Товарищества: Товарищество собственников жилья Краткое наименование Товарищества: ТСЖ

Юридический адрес: 460056, г. , ул. Всесоюзная, д. 8 кв. 106.

Товарищество собственников жилья создано решением общего собрания собственников жилых помещений кондоминиума в соответствии с положениями Гражданского Кодекса Российской Федерации, ФЗ «О товариществах собственников жилья» № 72-ФЗ от 15.06.1996 г., других законодательных и иных нормативных актах.

Учредительным документом ТСЖ является Устав товарищества собственников жилья, который был утвержден на общем собрании большинством голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме. Целью Устава ТСЖ является регулирование отношений связанных с управлением жилым домом и прилегающей к нему территории. Устав ТСЖ содержит общие положения, в которых отражается информация о наименовании ТСЖ, его адрес и другая информация. В дальнейших главах устава закрепляются цели создания товарищества собственников жилья, виды деятельности, права на нежилые помещения, права и обязанности членов ТСЖ, положения регулирующие деятельность правления, председателя, ревизора или ревизионной комиссии ТСЖ, порядок проведения общего собрания, порядок ликвидации товарищества собственников жилья и многие другие положения, регулирующие деятельность ТСЖ. ТСЖ организовано на основании ФЗ «О товариществах собственников жилья» № 72-ФЗ от 15.06.1996 г., непосредственно применялся закон РФ « Об основах федеральной жилищной политики» от 24.12.1992 г. №4218-1, Жилищный Кодекс РСФСР 1983 г.

Товарищество является юридическим лицом с момента государственной регистрации согласно распоряжению главы города а № 5937-р от 29.12.2003 г., имеет самостоятельный баланс, расчетный и иные счета в банках, круглые и иные печати со своим наименованием, угловой штамп, бланки и другие реквизиты, необходимые для осуществления хозяйственной деятельности.

Товарищество является некоммерческой организацией, оно вправе осуществлять хозяйственную деятельность в соответствии со статьей 152 Жилищного кодекса РФ. Средства, полученные Товариществом, в результате хозяйственной деятельности, по решению общего собрания используются для оплаты общих расходов в соответствии с бюджетом товарищества или направляются в специальные фонды, расходуемые на цели, предусмотренные Уставом, и не подлежат распределению между членами Товарищества в виде дивидендов.

ТСЖ может от своего имени совершать любые сделки, не противоречащие законодательству и настоящему Уставу, приобретать имущественные и неимущественные права, представлять общие интересы собственников помещений в государственных органах власти, органах местного самоуправления и других организациях.

Товарищество отвечает по своим обязательствам всем принадлежащим ему имуществом и не отвечает по обязательствам членов товарищества. Члены Товарищества не отвечают по обязательствам Товарищества.

ТСЖ руководствуется в своей деятельности настоящим Уставом, Жилищным кодексом РФ, областными законами, распоряжениями и постановлениями, а также решениями общего собрания членов товарищества, если таковые не противоречат действующему законодательству.

В данный момент на обслуживании ТСЖ находится 20 жилых домов, которые располагаются в одном микрорайоне, что способствует более быстрому выполнению ремонтных работ и благоустройству двориков, так как весь жилищный фонд ТСЖ располагается в близи офиса и ремонтной базы (см. Приложение Б ).

Товарищество создано с целью совместного управления собственниками помещений комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом.

Для достижения целей в ведении финансово-хозяйственной деятельности, предусмотренных Уставом, товарищество собственников жилья вправе заниматься хозяйственной деятельностью, которая ведется согласно бизнес-плану, ежегодно составляемому и утвержденному на общем собрании жильцов.

Товарищество собственников жилья занимается следующими видами хозяйственной деятельности:

Управление, обслуживание, эксплуатация и ремонт объектов общего имущества находящихся на балансе ТСЖ.
Сдача в аренду не жилого помещения части общего имущества в многоквартирном доме.
Осуществляет и иную деятельность, не запрещенную действующим законодательством.

Одним из арендаторов нежилого помещения ТСЖ является ИП Новикова Юлия Васильевна (см. Приложение В). Арендуемое помещение расположено по адресу: ская область, г. , ул. Всесоюзная дом № 6 (проходной подъезд), общей площадью помещения 17,8 кв. м в соответствии с техническим описанием.

Арендная плата выплачивается либо в наличной форме, путем внесения денежных средств в кассу ТСЖ , либо в безналичном порядке на расчетный счет Арендодателя. Срок оплаты устанавливается до 10-го числа месяца, следующего за расчетным при ежемесячном внесении. В арендную плату не включаются стоимость коммунальных услуг и электроэнергии. Арендатор самостоятельно оплачивает стоимость коммунальных услуг и электроэнергии на основании счетов, предъявляемых соответствующими организациями.

В соответствии с договором арендатор обязуется: использовать арендуемое помещение по его целевому назначению, указанному в п. 1.1. настоящего Договора; своевременно производить арендные платежи и оплачивать стоимость коммунальных услуг и электроэнергии; содержать арендуемое помещение в надлежащем санитарном состоянии; соблюдать правила противопожарной безопасности, а также правила пользования тепловой и электрической энергией; производить за свой счет текущий ремонт арендуемого помещения; не производить без письменного согласия Арендодателя перестройку и перепланировку арендуемого помещения.

Помимо основных видов деятельности Товарищество вправе осуществлять предпринимательскую деятельность, соответствующую целям, для достижения которых оно создано. На основании решения общего собрания, членов товарищества собственников жилья, доход от хозяйственной деятельности товарищества используется для оплаты общих расходов или направляется в специальные фонды, расходуемые на цели, отвечающие смыслу создания Товарищества (текущий ремонт общей долевой собственности, содержание, благоустройство прилегающей территории и т.д.)

ТСЖ ведет свою деятельность за счет средств целевого финансирования, состоящая из целевых взносов членов товарищества, других целевых средств.

Расходная часть бюджета состоит из следующих видов расходов:

на техническое обслуживание, содержание и ремонт жилищного фонда, выполняемые на основании договоров подряда на отдельные виды работ, комплексных договоров или хозяйственным способом;
административно-управленческих расходов аппарата управления ТСЖ;
прочие экономические расходы (налоги, страховые взносы).

Расходы по техническому обслуживанию, содержанию и ремонту включают в себя:

заработную плату обслуживающего персонала с начислениями;
расходы на инвентарь и материалы;
расходы на дератизацию и дезинфекцию;
оплату по договору на комплексное оказание услуг со Службой заказчика (управляющей компанией, биллинговым центром);
прочие расходы.

Административно-управленческие расходы ТСЖ могут включать:

фонд оплаты труда с начислениями;
содержание конторы правления товарищества;
канцелярские расходы;
информационные и юридические услуги;
прочие экономически обоснованные расходы.

Следует отметить, что размер целевых взносов на содержание жилищного фонда не превышает сумму платежей, установленных организацией исполнительной власти по объекту жилищно-коммунального хозяйства (постановление Правительства РФ от 25.08.04г. № 522 « О федеральных стандартах оплаты жилья и коммунальных услуг на 2004 г.»).

Общее собрание членов товарищества собственников жилья является высшим органом управления товарищества и созывается в порядке, установленном уставом товарищества. Собрание является правомочным только в том случае, если присутствует более 50%голосов всех собственников жилья.

К компетенции общего собрания, членов товарищества собственников жилья относятся:

внесение изменений в устав товарищества;
принятие решений о реорганизации и ликвидации товарищества;
избрание правления и ревизионной комиссии (ревизора) товарищества;
установление размера обязательных платежей и взносов членов товарищества;
образование специальных фондов товарищества, в том числе резервного фонда на восстановление и ремонт общего имущества в многоквартирном доме и его оборудования;
принятие решения о получении заемных средств, в том числе банковских кредитов;
определение направлений использования дохода от хозяйственной деятельности товарищества;
утверждение годового плана о финансовой деятельности товарищества и отчета о выполнении такого плана;
рассмотрение жалоб на действия правления товарищества, председателя правления товарищества и ревизионной комиссии (ревизора) товарищества;
принятие и изменение по представлению, председателя правления товарищества, правил внутреннего распорядка товарищества в отношении работников, в обязанности которых входит обслуживание многоквартирного дома, положения об оплате их труда;
определение, размера вознаграждения членов правления товарищества;
принятие решений о сдаче в аренду иных прав на общее имущество в многоквартирном доме,
другие вопросы, предусмотренные настоящим Кодексом или иными федеральными документами.

Руководство деятельностью товарищества собственников жилья осуществляется правлением товарищества. Правление товарищества собственников жилья вправе принимать решения по всем вопросам деятельности товарищества, за исключением вопросов, отнесенных к исключительной компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме и компетенции общего собрания членов товарищества, но не более чем на два года.

Правление ТСЖ состоит из председателя правления, им является управляющий ТСЖ Воронянский Н.И. и членов правления выбранных на общем собрании из собственников жилья данного товарищества.

Председатель правления ТСЖ избирается на срок, установленный уставом товарищества два года. Председатель правления товарищества обеспечивает выполнение решений правления, имеет право давать указания и распоряжения всем должностным лицам товарищества, исполнение которых для указанных лиц обязательно.

Председатель правления товарищества собственников жилья действует без доверенности от имени товарищества, подписывает платежные документы и совершает сделки, которые в соответствии с законодательством, уставом товарищества не требуют обязательного одобрения правлением товарищества или общим собранием ТСЖ, разрабатывает и выносит на утверждение общего собрания членов товарищества правила внутреннего распорядка товарищества в отношении работников, в обязанности которых входит обслуживание многоквартирного дома, положение об оплате их труда.

Правление собирается в том случае если необходимо решить текущие вопросы, касающиеся финансово-хозяйственной деятельности, которые не имеют больших капиталовложений, либо требуют незамедлительного принятия решения.

Ревизионная комиссия ТСЖ избирается общим собранием членов товарищества не более чем на два года. В состав ревизионной комиссии ТСЖ не могут входить члены правления товарищества. Результаты отчета комиссии зачитывается на общем собрании, и предоставляются любому собственнику жилья данного товарищества по первому требованию, если это необходимо. В 2007г. в ТСЖ была проведена независимая аудиторская проверка, которая показала, что деятельность товарищества ведется согласно инструкциям и нарушений по ведению финансовой отчетности обнаружено не было.

Аппарат управления и обслуживающий персонал выполняют свои обязанности согласно должностным инструкциям.

Оплата труда работникам ТСЖ производится согласно «Положению о порядке оплаты труда работников ТСЖ » и предусматривает 18 ступеней оплаты труда (см.Приложение Г) (Тарифно-квалификационные характеристики общеотраслевых должностей служащих и общеотраслевых профессий рабочих, Москва, 1998 г.)

Миссия ТСЖ , созданное решением общего собрания собственников помещений в многоквартирных домах заключается в том, чтобы совместно управлять, обеспечивать эксплуатацию комплекса недвижимого имущества, владения, пользования и распоряжения общим имуществом в соответствии с Гражданским кодексом РФ, Жилищным кодексом РФ и иными законодательными актами РФ, регулирующими гражданские и жилищные правоотношения.

Стратегия и тактика ТСЖ заключается в проведении запланированных работ по благоустройству и озеленению жилых домов, проведение капитального ремонта в подъездах, улучшению условий труда работников предприятия. Все это выполняется согласно запланированным срокам.

Таким образом, товариществом собственников жилья (ТСЖ) является некоммерческая организация, форма объединения домовладельцев для совместного управления и обеспечения эксплуатации комплекса недвижимого имущества в кондоминиуме, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом.

2.2 Анализ хозяйственной деятельности ТСЖ

На сегодняшний день долги населения страны по квартплате составляют 579 миллиардов рублей, в том числе поставщикам ресурсов (газа, воды, света, тепла) – 264 миллиарда. В должниках постоянно пребывают в среднем 10 -15 % населения. В мае 2011года была проведена конференция «Проблемы возврата долгов в сфере ЖКХ». Проблемы неплатежей стоят очень остро, в прошлом году прибыль получили только энергетики и поставщики газа. Водоканалы сработали на нуль, а жилищные теплоснабжающие организации закончили год с убытками. При этом тенденция такова долги юридических лиц постепенно снижаются, а физических растут.

ТСЖ в соответствии с хозяйственной деятельностью сдает в аренду нежилые помещения. Проведем анализ арендуемых площадей по таблице 2.1, где отражен список арендаторов , их адрес, а также площадь помещений.

Таблица 2.1- Общий доход за всю арендуемую площадь помещений

Наименование	Адрес	Площадь, кв.м
Мировые судьи (2008 г.)	Дзержинского 34	771,6
Винный мир(2008 г.)	Дзержинского 30	68,3
Коллегия адвокатов «Гарантия» (2009 г.)	Дзержинского 30	23,4
ООО «ВОИ» «Партнерство» (2009 г.)	Дзержинского 30	56,3
Мегапласт (2010 г.)	Дзержинского 32	615,5
Клуб Факел (2010 г.)	Дзержинского 32/1	84,4
Парикмахерская (2010 г.)	Всесоюзная 7/1	14,1
Парикмахерская (2010 г.)	Всесоюзная 6	17,8
Итого 1651,4

Стоимость арендной платы за месяц без НДС в 2008 году составляла 230,87 рублей (272,43 с НДС). Число обслуживаемых домов в 2008 году было 14 единиц. Общий доход за всю арендуемую площадь (839,9 кв.м.) помещений составил 228813,96 рублей.

Стоимость арендной платы за месяц без НДС в 2009 году составляла 250 рублей (295,00 с НДС). Число обслуживаемых домов в 2009 году составляло 16 единиц. Общий доход за всю арендуемую площадь (919,6 кв.м.) помещений составил 271282 тыс.рублей.

Стоимость арендной платы за месяц без НДС в 2010 году составляла 271 рублей (319,78 с НДС). Общий доход за всю арендуемую площадь помещений составила 528084,69 рублей.

Большинство домов ТСЖ имеют срок технической эксплуатации без капитального ремонта 28-35 лет. При длительной эксплуатации здания го конструкции и оборудование изнашиваются. Под неблагоприятным воздействием окружающей среды конструкции теряют прочность, разрушаются, подвергаются гниению и коррозии. Продолжительность службы конструкций зависит от материала, вида конструкции, условий эксплуатации. Одни и те же элементы в зависимости от назначения здания имеют различные сроки службы.

Максимальный срок службы крупнопанельных зданий 80 лет. Минимальная продолжительность эффективной эксплуатации зданий этого типа до постановки на капитальный ремонт 15-20 лет. В основном выходит из строя плоские крыши, цокольная часть здания, и инженерное оборудование. Капитальный ремонт является самым дорогостоящим видом ремонта. Жилищный фонд России составляет более 2,7 млрд. кв.м. общей площади. В настоящее время по различным оценкам от 12 до 15 % жилищного фонда нуждается в капитальном ремонте. Федеральная программа «Жилище» предполагает софинансирование капитального ремонта: 5% оплачивают жильцы, 30 % -муниципалитет, остальное – федеральный центр. В программу софинансирования попало два жилых здания ТСЖ. Программа не закончилась, но навряд ли оставшиеся дома попаду в эту программу. Таким образом, капитальный ремонт это забота самих жильцов. Кроме того ТСЖ должно разработать программу энергосбережения на 2011 и последующие годы. В ТСЖ уже были осуществлены меры с минимальными затратами по энергосбережению, а именно установка тепло счетчиков для экономии энергии.

Ближайшими задачами являются следующие: автоматизация теплового пункта здания, восстановление циркуляции горячей воды между зданием и ЦТП или между зданием и ИТП, а это все уже средне затратные мероприятия. Утепление фасада здания относится к высокозатратным мероприятиям, на все эти мероприятия требуются достаточно большие финансовые средства. Следовательно, ТСЖ должно научиться зарабатывать деньги.

Проанализируем результаты хозяйственной деятельности за три последних года.

На основании отчета о выполнении плана финансово-хозяйственной деятельности товарищества за 2008 год, отраженного в приложении Д, мы видим, что расходы за этот год составили всего 11181,00 миллионов рублей, а доходы, в свою очередь- 11665,51 миллионов рублей.

Разница между расхода и доходами этого года определяется по формуле 2.1:

, (2.1)

где: Р- разница между доходами и расходами;

Д- доходы товарищества за 2008 год;

Рас - расходы товарищества за 2008 год;

Р= 11665,51 -11181,00 = 484,51 тыс. рублей

Как видим, имеет место прибыль, хотя и не большая. На снижение прибыли повлияла неплатежеспособность населении за коммунально-бытовые услуги и повышенные расходы на текущий ремонт.

Прибыль, полученная в 2008 году, была принята на софинансирование региональной программы на оснащение жилищной сферы приборами учета, программа рассчитана на софинансирование из муниципального и федерального бюджета. В 2009 году все 16 домов были оборудованы общедомовыми приборами учета. К началу 2009 года в состав ТСЖ еще было принято 2 дома для ТСЖ это стало выгодно по двум причинам: увеличился совокупный доход ТСЖ и появилась дополнительная коммерческая площадь (в одном из домов разместилась коллегия адвокатов, а во втором общество с ограниченной ответственностью «ВОИ»).

В конце отопительного сезон 2009 года ТСЖ впервые расплачивалось за потребленную тепловую энергию на отопление и горячее водоснабжение по фактически потребленным ресурсам (по приборам учета). Для простоты начисления платы за потребленные ресурсы сначала рассчитывались по нормативам, а в конце года производили корректировку, которая была в пользу жителей по отоплению и почти нулевой по горячей воде (из-за слива горячей воды с ненормативной температурой воды в канализацию). Прибыль в 2009 году увеличилась значительно, уже на 2486,24 миллиона рублей, а по сравнению с 2010 – 3014,37 миллионов рублей, на это повлияло увеличение арендной площади и прибыль от корректировки начислений за услуги теплоснабжения (ГВС и отопление).

В соответствии с ФЗ «О ТСЖ» ст. 41 п.4 по решению общего собрания членов товарищество доход, полученный в результате хозяйственной деятельности товарищества, направляется для оплаты общих расходов или направляется в специальные фонды, расходуемые на цели, соответствующие предусмотренным в уставе задачам.

Товарищество уже в 2010 году имела прибыль в размере 5985,12 миллионов рублей. Такая прибыль объясняется возросшим доходом от аренды, аренды рекламных носителей, тариф, которого возрос в 7,5 раз по сравнению с базисным годом.

В доходы входили такие показатели как: плата за техническое содержание и обслуживание жилого фонда; плата за капитальный ремонт; техническое обслуживание арендаторов, платные услуги населению; комиссионное вознаграждение; оказание транспортных услуг; бюджетное финансирование на текущий ремонт, а так же сомнительные доходы: долги населения по содержанию, долги бюджета, и доход от аренды рекламных носителей (фасад).

Список организаций арендуемых нежилых помещений, а также их технического обслуживания представлен в приложении Е.

В состав платных услуг населению входят: санотехнические и электромонтажные услуги, разработанные в правлении ТСЖ и утвержденные протоколом заседания правления. Услуги варьируют от 48,3 рублей (за регулировку смывного бочка), до 1203,04 (за установку электросчетчика).

Полный перечень тарифов на санотехнические и электромонтажные услуги 2011 года отражен в приложении Ж.

Например, добавление одной или двух секций радиатора в одном отопительном приборе обойдется абоненту в 391,48 рубля. А смена выключателя или розетки в 40,85 рубля.

В состав платных услуг также входят услуги по оформлению документов: их стоимость варьирует, от 20 (справка о вступлении в наследство), до 150 рублей (выкопировка плана квартиры для приватизации). Полный перечень тарифов на услуги по оформлению документов 2011 года представлен в приложении И.

В компенсационные вознаграждения входит весь спектр платежей по системе «Город».

Плата за использование транспортных средств образуется в результате аренды колесных средств.

Рассчитаем по формуле 2.2 поступления от аренды рекламных носителей на фасадах зданий (см. Табл. 2. 2):

(2,2)

где П- плата за сдачу в аренду рекламного места;

S- площадь рекламного носителя;

С- стоимость установки реклам в расчете на 1 кв.м. занимаемой площади, руб./м²;

Т- расчетное период , мес. (месяц, квартал, год).

Плата за месяц в 2010 году за аренду рекламного щита для ООО «ВОИ» «Партнерство» составила:

П=48,6 · 6,3=306,21рублей;

Оплата за квартал:

П=48,6 ·6,3·3=918,63 рублей;

Плата за год:

П=48,6·6,3·12=3674,52 рублей.

Таблица 2. 2 - Доход за сдачу в аренду рекламного носителя

Наименование	Адрес	сумма, руб.
Наименование	Адрес	месяц	квартал	год
ООО «ВОИ» «Партнерство» (рекламный щит)	Дзержинского 30	306,21	918,63	3674,52
Ателье «Грация» (стенд)	Дзержинского 30	251,49	754,47	3917,88
ИП Шаликова А.А. Парикмахерская (стенд)	Всесоюзная 7/1	42,3	126,9	507,6
Итого		600	1800	8100

Стоимость единиц рекламного места зависит от расположения места установки по отношению к главным магистралям и основным людским потокам. Проспект Дзержинского является основной улицей, а улица Всесоюзная - второстепенной.

Стоимость арендной платы за 1кв.м. площади рекламного щита ООО «ВОИ» «Партнерство» распложенного по улице Дзержинского 30 больше стоимости арендной платы стенда ИП Шаликовой А.А. , расположенной на улице Всесоюзная 7/1 на 3 рубля.

Текущий ремонт и техническое обслуживание многоквартирного дома рассматривается товариществом как уставная деятельность, которая к тому же основана не на договорных обязательствах между собственниками помещений и ТСЖ, а в силу требования ЖК РФ (в отличие от управляющих компаний, которые созданы для извлечения прибыли). Необходимо уяснить разницу между ТСЖ и управляющей компанией, у последней любя деятельность облагается налогом на добавленную стоимость и налогом на прибыль. У ТСЖ налогом на прибыль облагается только коммерческая деятельность, например, дача в аренду с согласия общего собрания собственников части имущества входящего в состав многоквартирного дома. Существует арбитражная практика оспаривания законности взимания налогов с ТСЖ судами, такие решения оспаривались потому, что средства собираемые, допустим, на капитальный ремонт, имели строго целевую направленность, то есть исключались в силу статьи 251 НК РФ из налогооблагаемой базы. Чтобы не было юридических казусов, ТСЖ должно содержать юриста. Можно это рассматривать как недостаток ТСЖ, как организационной формы управления жилищным фондом. При создании ТСЖ квартплата в доме повышается из-за необходимости содержать председателя бухгалтера, юриста. Чаще всего объем жилищного фонда у ТСЖ гораздо скромнее чем у управляющей компании.

3 Рекомендации по становлению новых видов коммерческой деятельности ТСЖ

На территории ТСЖ между домами по улице Всесоюзная 4 и Всесоюзная 6 имеется хоккейная коробка, размерами 120 на 30 метров. Там же на первом этаже по улице Всесоюзная 4 имеется в собственности ТСЖ помещение площадью 15 кв. метров. Предлагается организовать зимой прокат коньков (в этом случае хоккейная коробка превращается в каток), летом - спортивную детскую площадку, разделенную на несколько самостоятельных секций, на которых возможны следующие виды досуга:

на спортивной – большой теннис;
на детской игровой – детский батут, самокаты и детские электромобили;

Для большого тенниса необходимо приобрести одну сетку (900руб.), четыре ракетки (800 руб. пара) и мячики (300 руб.- комплект).

Два электромобиля и квадрацикл общей стоимостью 36000 руб.

Три самоката по 1050 рублей,

Батут диаметром 3,5 метра, выдерживающий до 100 килограммов, плюс сетка, ограничивающая от несчастных случаев, общей стоимостью 38000рублей.

Ролики 900 рублей- 1 пара, в количестве пять пар – раздвижные, меняющие размер в 4 раза.

Тридцать пар коньков размерами с 29 по 45 средней стоимостью 1500 рублей.

Разработан график работы в зимнее время, по будням с 17:00 до 23:00, а по выходным с 14:00 до 23:00. Летний режим работы начинается с 15:00 часов дня до 23:00 вечера.

Для удобства посетителей установлена комната проката, оборудованная стеллажами для хранения инвентаря, нишами для хранения крупного инвентаря, скамейками для переобувания, у дежурного стол стул, а также сейф для хранения наличности и отчетности. Стоимость оборудования комнаты проката состояла 20000 рублей.

Для зимней уборки купили снегоотбрасыватель общей стоимостью 5800 рублей.

На постоянную работу берем инструктора (его зарплата будет составлять 5 тыс. рублей плюс процент от выручки) и обслуживающий персонал в количестве одного человека, для выдачи спортинвентаря и приема оплаты (5 тысяч рублей).

Для привлечения клиентов в пункт проката разработаны рекламный стенд у входа в ТСЖ, рекламная растяжка на хоккейной коробке и буклеты в количестве 600 штук (рекламные буклеты разместить на подъездных досках объявления каждого подъезда всего жилого фонда ТСЖ ).

Затраты в год будут составлять 276070 рублей. Состав затрат отражен в таблице 3.1.

Таблица 3.1- Состав затрат на приобретение необходимого инвентаря и оборудования

Наименование затрат	Количество	Стоимость (рублей)
сетка	1	900
ракетки	4	1600
мячики	1	300
электромобили и квадрацикл	3	36000
самокат	3	3150
батут и сетка	1	38000
ролики	5	4500
коньки	30	45000
оборудование комнаты	1	20000
снегоотбрасыватель	1	5800
заработная плата инструктора в год	1	55000
заработная плата обслуживающего персонала в год	1	55000
Рекламный стенд	1	1000
Рекламная растяжка	1	2000
Буклеты	600	900
Заливка катка, м³ (стоимость холодной воды 17,3 рублей)	400	6920
Итого 276070

Пункт проката имеет выходной – понедельник.

Разработали прейскурант стоимости услуг:

прокат коньков-100 рублей в час;
батут-50 рублей, 10 минут;
электромобили и квадрацикл -3 минуты 30 рублей;
самокат - 25 рублей 30 минут;
большой теннис - час 100 рублей;
ролики -100 рублей в час.

В выходные выручка будет составлять в два раза больше чем в будни.

Спортивно-развлекательные услуги в исследуемом микрорайоне будут предоставляться 287 дней без выходных и месяца с неблагоприятными погодными условиями (выходной день – понедельник). Фонд рабочего времени будет составлять 287 рабочих дней. Примерно 50 дней в году являются выходными и праздничными днями, 60 дней летнего периода и 177 будних дней. В праздничные дни выручка в среднем составит 3500 рублей, в летний период выручка в день составит 1500 рублей, а в будние дни – 1000 рублей. Ожидаемая выручка от предоставления спортивно-развлекательных услуг представлена в таблице 3.2.

Таблица 3.5- Ожидаемая выручка от предоставления спортивно-развлекательных услуг

Выходные и праздничные дни

(руб.)

Летний период

(руб.)

Будние дни

(руб.)

Год

175000

90000

177000

Итого:

442000

Исходя из, сделанных нами расчетов можно высчитать чистую прибыль в год 165930 рублей, а в месяц она будет составлять 13827,5 рублей.

Срок окупаемости данного проекта в месяц определим по формуле 3.1:

(3.1)

где Н_з- начальные затраты;

П_м- прибыль в месяц.

Т_м= 276070/13827,5 =19,9

Срок окупаемости равен двадцати месяцам, значит, проект является рентабельным.

В городе большим спросом пользуется частное такси, официально зарегистрированных перевозчиков 98 , для их работы требуется официальное выделение радиочастот «Волготелекомом» для организации радиосвязи между диспетчером и перевозчиками. Хорошая связь возможна лишь при установке антенны на крышу. У ТСЖ имеется для этих целей девятиэтажное здание с плоской крышей. Этот вид аренды может быть востребован по причине того, что в «тени» находятся до 30-40% нелегальных автоперевозчиков, имеющих наземные рации у которых радиус действия только по городу, а поскольку власти города собираются навести порядок, то услуга будет пользоваться спросом.

На все это потребуется проведение определенных мероприятий:

проведение собрания жильцов этого дома, для получения их согласия по этому вопросу;
заключение договора между перевозчиками и ТСЖ на аренду крыши;
установка и оборудование антенны.

В ближайшее время необходимо навести порядок и провести ревизию коммуникационных сетей, которые могут проходить по территории ТСЖ транзитом, в том числе и в подвалах зданий (но в этом деле часто творится неразбериха), нужно найти ответственных за эти сети, найти документацию для них, чтобы точно знать, где они проходят, а дальше эти сети можно взять в аренду на обслуживание.

Рекомендуем также размещать денежные средства на депозитных счетах, с целью получения процентов увеличивающих доход от хозяйственной деятельности ТСЖ.

Рекомендуем выполнять ремонт для кого-либо из собственников силами собственного персонала ТСЖ. Для этого нужно создать соответствующий штат рассчитать тарифы на подобные услуги, развесить информацию на стенде ТСЖ.

В каждом микрорайоне имеется по несколько центральных тепловых пунктов, это железобетонные коробки серого цвета без окон занимают много площади. Часть из них уж перепрофилировано, например, в одном из таких здании в поселке степной расположили ветеринарную клинику. При замене оборудования ЦТП на более компактное, часть площади можно сдавать в аренду, например мастерскую по ремонту обуви, продовольственный магазин.

Заключение

В соответствии со статьей 30 Жилищного кодекса РФ собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования. Он несет бремя содержания жилого помещения, обязан поддерживать данное помещение в надлежащем состоянии, не допуская бесхозяйственного обращения с ним, соблюдать права и законные интересы соседей, правила пользования жилыми помещениями, а также правила содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме.

Собственникам жилых помещений в многоквартирном доме также на праве общей долевой собственности принадлежит общее имущество, предназначенное для обслуживания более одного собственника.

В состав общего имущества включаются: помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания помещения, в том числе лестничные площадки, коридоры, чердаки, колясочные и тд.; крыши; ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома; ограждающие ненесущие конструкции многоквартирного дома; механическое, электрическое санитарно-техническое оборудование, находящееся в многоквартирном доме; земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом; иные объекты, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства многоквартирного дома, включая трансформаторные подстанции, тепловые пункты, предназначенные для обслуживания одного многоквартирного дома, коллективные автостоянки, гаражи, детские и спортивные площадки, расположенные в границах земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом; внутридомовые инженерные системы холодного и горячего водоснабжения и газоснабжения; внутридомовая система отопления; внутридомовая система электроснабжения.

ТСЖ как представитель собственников имеет несомненные достоинства:

жители дома сами определяют, какие затраты на его содержание они хотели бы нести, какой уровень услуг им необходим и на что в первую очередь тратить собранные деньги;
по закону ТСЖ может само взять на себя функции «управления»: создать свой штат слесарей, электриков, дворников, назначить им зарплату, следить за выполнением работ, собирать платежи. Тогда не нужно обращаться за помощью профессиональной управляющей компании. ТСЖ упрощает для жителей и проблему управления общей собственностью;
члены ТСЖ могут распоряжаться общим имуществом, тем самым извлекать выгоду из него, например, при сдаче в аренду пустующих нежилых помещений.

В одном из таких пустующих нежилых помещений нами предложено устроить пункт проката спортивного инвентаря. На крыше девятиэтажного здания можно поместить передающую антенну для частной организации автоперевозок.

Многим домам в ТСЖ требуется дорогостоящий ремонт, конечно, государство пока субсидирует такие работы, но часть расходов должны нести сами жильцы, а недостающие суммы надо суметь заработать, тут и приходит на помощь коммерция. Коммерческая деятельность всегда несет в себе долю риска, но успешной хозяйственной деятельности можно учиться у других регионов. Положительные моменты такой деятельности нами описаны в первой главе нашей дипломной работы.

В работе нами предложен еще один способ нецелевой деятельности ТСЖ: выполнение ремонта для кого-либо из собственников силами собственного персонала ТСЖ.

В работе показана разница между текущим ремонтом и техническим обслуживанием и нецелевой коммерческой деятельности организации - последняя должна облагаться налогом.

Рассмотренная в дипломной работе коммерческая деятельность ТСЖ должна рассматриваться как второстепенная: нельзя использовать сотрудников ТСЖ для нее, если по плану в это время должна проводиться основная работ по техническому обслуживанию и ремонту жилых домов , инженерной инфраструктуры и территории ТСЖ.

******************************ПРИЛОЖЕНИЕ ДЛЯ ОЗНАКОМЛЕНИЯ*************************************

Приложение А

Устав ТСЖ

(новая редакция)

1.Общие положения

1.1.Товарищество собственников жилья , образованное на базе жилых домов по следующим адресам:

Приложение Б

Список домов ТСЖ

Приложение В

Договор №

аренды нежилого помещения

у Товарищества собственников жилья

Приложение Г

Разряды оплаты труда тарифной сетки сотрудников ТСЖ

Отчет о выполнении плана финансово-хозяйственной деятельности ТСЖ

Приложение Е

Нежилые помещения ( 10 руб. – тех обслуж., 3 руб.кап. ремонт)

Приложение И

Тарифы на услуги по оформлению документов

Приложение Ж

Тарифы на сантехнические и электромонтажные услуги

Библиографический список

Скачать: diplom.rar

Категория: Дипломные работы / Дипломные работы по менеджменту

Уважаемый посетитель, Вы зашли на сайт как незарегистрированный пользователь.
Мы рекомендуем Вам зарегистрироваться либо войти на сайт под своим именем.

Привет студент

Повышение эффективности хозяйственной деятельности управляющей организации (на примере ТСЖ)

Привет студент