Рынок инвестиций и его инфраструктура

Архитектурно-строительный факультет

Кафедра технологии строительного производства

КУРСОВОЙ ПРОЕКТ

по дисциплине

«Основы управления недвижимостью»

Рынок инвестиций и его инфраструктура

Аннотация

Курсовая работа содержит 96 страниц, в том числе 15 рисунков, 12 таблиц, 20 источников, 2 приложения

Курсовая работа включает теоретическую и расчетную части.

Содержание

1 Экспертиза объекта недвижимости. 8

1.1 Общая характеристика объекта недвижимости. 8

1.1.1 Технико-экономические показатели. 8

1.1.2 Конструктивное решение. 8

1.2 Характеристика среды местоположения объекта. 9

1.3 Определение возможностей по наилучшему и наиболее эффективному использованию объекта недвижимости. 9

2 Управление объектом недвижимости. 20

2.1 Управление техническим обслуживанием и эксплуатация объекта недвижимости. 21

2.2 Работы, связанные с текущим и капитальным ремонтом объекта недвижимости. 28

3 Маркетинг и продвижение объекта недвижимости. 33

3.1 Анализ рынка недвижимости города а. 33

3.1.1 Анализ выполнения строительных работ поступления инвестиций в основные фонды.. 33

3.1.2 Анализ сделок с недвижимостью.. 44

3.1.3 Анализ рынка жилой недвижимости. 48

3.1.4 Анализ рынка коммерческой недвижимости. 50

3.1.4.1 Общие сведения о коммерческой недвижимости. 50

3.1.4.2 Анализ торговой недвижимости. 51

3.1.4.3 Анализ рынка складско й недвижимости. 54

3.1.4.4 Анализ рынка офисной недвижимости. 56

3.1.5 Анализ рынка земельных участков. 59

2.3 Маркетинговая деятельность объекта недвижимости. 61

3.2 Анализ сильных и слабых сторон объекта недвижимости. 63

3.3.1 Теоретические основы применения SWOT-анализа. 63

3.3.2 Применение SWOT-анализа к объекту недвижимости. 71

4 Финансово-экономический раздел. 73

4.1 Работа с арендаторами. 73

4.2 Анализ доходности объектов недвижимости. 75

Заключение. 84

Список литературы.. 85

Приложение А.. 88

Приложение Б. 90

Введение

Недвижимость представляет собой основу национального богатства, особый объект рыночного оборота, собственности и управления. За последние два десятилетия рынок недвижимости стал самостоятельной и весьма важной частью национальной экономики. Он отличается масштабами совершаемых в нём операций и широким спектром обращающихся видов объектов недвижимости. Как следствие, появилась потребность в профессиональном обслуживании эффективном развитии этой сферы. Проблема эффективного развития недвижимости, включающая задачи управления, финансирования и подготовки кадров, является востребованной темой научных исследований как сегодняшнего дня, так и на длительную перспективу.

Любая недвижимость, будь то объект коммерческий или жилой, нуждается в грамотном и качественном управлении. В общем смысле понятие «управление недвижимостью» - это комплекс операций и мероприятий, которые, с учетом целей и задач собственника, направлены на эффективное использование объекта недвижимости, что в итоге дает результат в виде прибыли. Управление недвижимостью охватывает следующие направления:

- экономическое - управление доходами и затратами, распределение финансовых потоков, позиционирование объекта на рынке;

- техническое - содержание и развитие объекта недвижимости в соответствии с его функциональным назначением и установленными требованиями;

- правовое - комплексное юридическое сопровождение управления недвижимостью.

Именно поэтому управление недвижимостью - это многогранная деятельность, составляющими которой являются проблемы оптимизации расходов и увеличение доходов, инженерные расчеты, юридические вопросы и многие другие задачи, которые определяет собственник.

Объекты недвижимости в случае снижения эффективности их использования могут изменять свое назначение. Это происходит как в результате износа зданий, так и под воздействием тенденций на рынке недвижимости. Из возможных вариантов использования объекта недвижимости необходимо выбирать тот, при котором наиболее полно реализуются функциональные возможности земельного участка с улучшениями. Разумное использование объекта обеспечивает самую высокую текущую стоимость недвижимости на дату оценки.

Актуальность темы данной курсовой работы заключается в том, что она дает определенные представления, позволяющие в условиях растущих рыночных отношений разработать на основе системного экономического анализа наиболее эффективные управленческие решения для извлечения максимальных доходов от недвижимого имущества, что приводит также к повышению ее стоимости.

Цель курсовой работы: провести систематический анализ сферы недвижимости и разработать рациональные управленческие решения, которые обеспечат эффективное функционирование объекта, сокращение затрат на его содержание и увеличение прибыли от его использования.

Для достижения поставленной цели необходимо решить следующие задачи:

- ознакомиться с объектом недвижимости, его плюсами и минусами окружением, конкурентами и определиться с вариантом наиболее эффективного использования;

- разработать управленческие решения в сфере технического обслуживания объекта недвижимости;

- провести комплексный анализ рынка недвижимости;

- повысить финансово-экономическую сторону объекта недвижимости путем рациональной работы с арендаторами, анализа доходов и расходов;

- проанализировать результаты управленческих решений и сделать соответствующие выводы.

Объект исследования курсовой работы: торгово-офисное 2-х этажное здание с отапливаемым подвалом.

При выполнении данной курсовой работы были использованы труды авторов учебных пособий по управлению недвижимости, а именно Татаровой А.В., Грабового П.Г., Грязновой А.Г. и др. Также была использована обширная нормативная база и интернет-источники. Необходимое условие курсовой работы - применение периодической литературы.

1 Экспертиза объекта недвижимости

1.1 Общая характеристика объекта недвижимости

Проектом предусматривается строительство двухэтажного здания с подвалом, прямоугольной конфигурации в плане с размерами в осях 48,0×50,2м.

В здании запроектирован антресольный этаж в осях Г-И и 6-8 и второй свет в осях А-Г и 1/1-13/1.

Высота этажей 3,6 м.

Технико-экономические показатели

Площадь застройки 2439,77 м²

Общая площадь здания 4290,6 м²

в т.ч. ниже нуля 1784,3 м²

Строительный объем здания 21404,0 м³

в т.ч. ниже нуля 6994,1 м³

Общая площадь здания 4290,55 м²

Полезная площадь здания 3907,8 м²

Конструктивное решение

Фундаменты под колонны – монолитные железобетонные из бетона класса В15; под стены – сборные железобетонные фундаментные балки.

Колонны – железобетонные монолитны индивидуальные.

Колонны фахверка – индивидуальные стальные.

Фермы – стальные индивидуальные.

Покрытие – железобетонные пустотные плиты по серии 1.141-1 выпуска 60,63.

Наружные стены – из керамзитобетонных блоков М-15 на растворе М-50 толщиной 600 мм с вентилируемым фасадом и облицовкой панелями «Алюкобон».

Теплоизоляция стен – «Техно Вент» с объемным весом 80 кг/м³ толщиной 50 мм.

Цоколь - в осях А-Г и 1/1-13/1 – кирпичная кладка толщиной 380 мм с вентилируемым фасадом и облицовкой керамогранитом.

Внутренние стены первого и второго этажей – из полнотелого керамического кирпича пластического прессования марки К-75/1/15/ ГОСТ 530-95 на растворе М-75.

Перегородки – кирпичные из керамического кирпича марки К-75/1/15 ГОСТ 530-95 на растворе М-25.

Перемычки – сборные железобетонные по серии 1.038.1-1 и прогоны.

Лестницы – из сборных железобетонных ступеней по металлическим косоурам.

Витражи – из алюминиевых профилей с двухкамерным стеклопакетом.

Окна – индивидуальные в пластиковых переплетах из двухкамерного стеклопакета.

Двери наружные из металлопластика и металлические, внутренние – деревянные.

1.2 Характеристика среды местоположения объекта

Рассматриваемый объект недвижимости – расположен на Загородном шоссе.

В данном районе города неплохая транспортная развязка. Объект расположен на въезде в город с трасс -Казань и -Самара.

В непосредственной близости расположены другие автосалоны, такие как «Автосалон 2000», «Toyota-Центр», «Lexus» и другие, создающие необходимую конкуренцию. Также в районе расположения описываемого объекта находятся авто и газозаправочные станции, гаражный кооператив, автомастерские, магазины автозапчастей. До описываемого автосалона можно добраться маршрутным автобусамт №61, №33, №3т, №46 .

Ближайшие улицы, где расположены жилые дома – это улицы Волгоградская, Тихая, Просторная, Юных Ленинцев 14-18 микрорайонов. Ближайшие жилые районы – преимущественно новой застройки, дома улучшенного качества, с удобной планировкой. Жилой район благополучный.

1.3 Определение возможностей по наилучшему и наиболее эффективному использованию объекта недвижимости

Поскольку оценочная деятельность предполагает определение рыночной стоимости, анализ наиболее эффективного использования выявляет наиболее прибыльный и конкурентоспособный вид использования объекта собственности.

Все типы сделок с собственностью, основанные на рыночной стоимости, требуют адекватной оценки и тщательного анализа экономического поведения инвесторов и других участников рынка. Влияние рыночного поведения на принятие финансовых решений частных лиц, компаний, органов власти диктует концепцию наиболее эффективного использования недвижимости. Рыночные факторы определяют рыночную стоимость, поэтому требования рыночных сил к объектам недвижимости имеют большое значение для определения наиболее эффективного вида использования.

Стоимостной основой любого объекта недвижимости является стоимость земельного участка. Расположенные на нем здания и сооружения могут быть изменены, однако основные характеристики участка обычно остаются прежними. Вместе с тем доход конкретного участка зависит от эффективности его использования. Инвестор, выбирая земельный участок на конкретном рынке, понимает, что разница в стоимости различных участков объясняется их качественными характеристиками.

Анализ наиболее эффективного использования объекта недвижимости предполагает проведение подробного исследования рыночной ситуации, характеристик оцениваемого объекта, идентификации востребованных рынком вариантов, совместных с параметрами оцениваемого объекта, расчет доходности каждого варианта и оценку стоимости недвижимости при каждом варианте использования. Таким образом, окончательный вывод о наиболее эффективном использовании объекта недвижимости представляет вариант использования свободного или застроенного участка земли, который юридически возможен и соответствующим образом оформлен, физически осуществим, обеспечивается соответствующими финансовыми ресурсами и дает максимальную стоимость.

Оптимальное использование участка земли определяется конкурирующими факторами конкретного рынка, к которому принадлежит оцениваемый объект собственности, и не является результатом субъективных домыслов собственника, девелопера или оценщика. Поэтому анализ выбора наиболее эффективного использования является, по сути, экономическим исследованием рыночных факторов, существенных для оцениваемого объекта.

Рыночные факторы, используемые для формулирования вывода о наиболее эффективном использовании недвижимости на дату оценки, рассматриваются в общем массиве данных, собираемых и анализируемых для определения стоимости объекта. Следовательно, наиболее эффективный вид использования можно квалифицировать как основу, на которую опирается рыночная стоимость.

Если оцениваемая недвижимость предполагает последующее личное использование или сдачу в аренду, то их основная мотивация при расчете стоимости будет сведена к получаемым потребительским качествам объекта (доход, престиж и уединенность и т.д.). Инвестиционная мотивация помимо величины получаемого дохода и накопления капитала учитывает такие аргументы, как налоговые льготы, осуществимость проекта.

Обычно анализ наиболее эффективного использования проводится несколькими альтернативными вариантами и включает следующие направления:

- рыночный анализ

- анализ реализуемости варианта

- анализ наиболее эффективного использования

Перечисленные направления анализа предполагают комплексное изучение следующих вопросов:

Рыночный анализ предполагает определение спроса на варианты использования, альтернативные существующему, в целях изучения спроса и предложения, емкости рынка, динамики ставок арендной платы т.д. по каждому варианту.

Анализ осуществимости предполагает расчет базовых составляющих стоимости: потока доходов и ставок капитализации для определения стоимости с учетом переменных параметров каждого юридически обоснованного и физически осуществимого варианта.

Анализ наиболее эффективного использования объекта предполагает разработку детального плана реализации каждого варианта с рассмотрения конкретных участников рынка, сроков осуществления проекта, источников финансирования для выбора варианта, обеспечивающего максимальную продуктивность оцениваемого объекта.

Критерии анализа наиболее эффективного использования

Вариант наиболее эффективного использования оцениваемой недвижимости должен отвечать четырем критериям – это:

- юридическая допустимость;

- физическая осуществимость;

- финансовая обеспеченность;

- максимальная продуктивность.

Последовательность рассмотрения данных критериев в ходе анализа различных вариантов использования недвижимости для выбора наиболее эффективного обычно соответствует приведенной выше. В первую очередь рассматриваются юридическая допустимость и физическая осуществимость, затем оцениваются финансовая обеспеченность и максимальная продуктивность. Данная последовательность процедуры анализа обусловлена тем, что наиболее эффективный вариант использования, даже при наличии необходимого финансирования, неосуществим, если он юридически запрещен или невозможна его физическая реализация.

Юридическая допустимость

Проверка юридической допустимости каждого рассматриваемого варианта использования осуществляется во всех случаях в первую очередь. Однако не следует смешивать вариант оптимального использования объекта с юридическим требованием использования недвижимости по ее прямому назначению.

Оценщик рассматривает частные ограничения, нормы зонирования, строительные нормы и правила, нормативные акты по охране исторических зданий, а также экологическое законодательство, которые могут конкретные виды потенциального использования. На выбор наиболее эффективного использования недвижимости может оказать влияние наличие долгосрочных договоров аренды. В течение остаточного срока аренды использование объекта зависит от условий договора аренды.

Кроме того, необходимо учитывать возможные ограничения, которые могут быть заложены в договоре о приобретении объектов недвижимости. Данные ограничения могут касаться некоторых направлений использования, конкретизировать расположение зданий на земельном участке, параметры зданий, тип применяемых строительных материалов. Если ограничения по документу о праве собственности вступают в противоречие с более общими юридическими нормами, например строительными нормами и правилами, то обычно в расчет принимается максимальное ограничение.

Строительные нормы и правила могут сдерживать застройку земли наиболее эффективными строениями, если они увеличивают строительные расходы для соблюдения технических нормативов. Это, в конечном счете, препятствует развитию территорий. В некоторых районах строительные нормы и правила используются для снижения уровня нового строительства и ограничения роста. Действующие правила землепользования направлены на охрану окружающей среды. Необходимо учитывать нормативы по чистоте воздуха, воды, а также общественное мнение о предполагаемых проектах застройки территорий.

Законодательно запрещенный на дату оценки вариант использования может рассматриваться на дальнейших этапах анализа только в том случае, если предполагается внесение в существующие нормы изменений. Однако вероятность изменения законодательства, строительных норм и правил, правил зонирования и т. д. никогда не бывает определенной на 100%.

Физическая осуществимость

Выбор наиболее эффективного варианта использования недвижимости должен опираться на физическую его осуществимость. Критерии физической осуществимости – размер, форма, район, дизайн, состояние грунта и подъездные пути к участку, а также риск стихийных бедствий (таких, как наводнение или землетрясение) – влияют на предполагаемый вариант использования земли.

Конечная полезность земельного участка зависит от его размера и формы. Некоторые варианты дают наибольший эффект только на базе использования участка определенного размера. В этом случае необходимо определить возможность расширения имеющегося земельного участка, так как некоторые участки могут не иметь потенциала для увеличения. Форма участков влияет на конечную продуктивность, так как затраты на застройку земельного участка неправильной формы могут быть выше, что в дальнейшем снижает их полезность, по сравнению с участками с ровными сторонами. Аналогично наличие подъездных путей к участку и инженерных коммуникаций увеличивает его конечную продуктивность, поскольку достигается экономия на его освоении. Так, свободная мощность очистных сооружений ограничивает физические размеры предполагаемого варианта эффективной застройки.

Топографические или почвенные характеристики земельного участка отражаются на функциональной полезности площадки. Выявленные негативные моменты затрудняют ее застройку или увеличивают затраты на освоение. Поскольку все представленные на рынке участки конкурируют друг с другом, оцениваемый участок не может быть непригодным для наиболее эффективного использования, так как уступает другим участкам, типичным для данного района.

В процессе анализа физической осуществимости эффективного варианта использования необходимо рассмотреть состояние зданий и сооружений для определения возможности его дальнейшей эксплуатации на новой основе. Если здания для обеспечения оптимального вида использования необходимо перепланировать, то следует рассчитать необходимые для этого затраты и сопоставить их с итоговой доходностью. Как правило затраты на реконструкцию объекта зависят от физического состояния и местоположения недвижимости.

Финансовая обеспеченность

Следующий этап отбора видов использования – анализ финансовой обеспеченности. Вариант считается финансово приемлемым, если он обеспечивает доход от эксплуатации, равный или превышающий объем эксплуатационных затрат, расходы на финансирование и требуемую схему возврата капитала. Таким образом, все виды использования, которые могут обеспечить положительный доход, рассматриваются как выполнимые в финансовом отношении.

Если вид использования не предполагает получения регулярного дохода от эксплуатации, то в ходе анализа отбираются те варианты, которые создают недвижимость, по стоимости равную или превышающую издержки на строительство или реконструкцию объекта для этого нового вида использования.

Необходимо сравнить прирост капитала или доход от использования недвижимости с понесенными капитальными расходами. Если доход ниже расходов или превышает их лишь незначительно, такой вид использования признается невыполнимым в финансовом отношении.

Для оценки видов использования, приносящих регулярный доход от эксплуатации, по каждому из них рассчитывается общий чистый операционный доход, индивидуальную ставку дохода на инвестированный капитал, сумму дохода, относимую к земле. Если чистый доход соответствует необходимой доходности инвестиций и обеспечивает требуемую доходность земельного участка, этот вид использования является выполнимым в финансовом отношении.

Очевидно, идентификация видов использования, выполнимых в финансовом отношении, базируется на анализе спроса, предложения и местоположения.

Максимальная продуктивность

Максимальная продуктивность — это наибольшая стоимость земельного участка как такового, независимо от того, является он свободным (фактически или условно) или застроенным. Таким образом, реализация данного критерия предполагает из всех юридически разрешенных, физически реализуемых и обеспечивающих положительную величину дохода вариантов выбор того вида использования, который обеспечивает максимальную стоимость основы недвижимости — земельного участка.

Потенциальный вариант наиболее эффективного использования земли отражает долгосрочную, тщательно разработанную и достаточно конкретную программу землепользования, связанную с нормальным сроком эксплуатации зданий и сооружений. Срок эксплуатации зависит от типа здания, качества строительных работ и других факторов.

Максимальная продуктивность земельного участка определяется путем соотнесения суммы его дохода со ставкой капитализации, требуемой рынком для данного вида использования. Однако, в зависимости от выбранного варианта использования недвижимости, метод определения стоимости земли может быть различным. Выбор метода зависит от степени переориентации фактического назначения оцениваемой недвижимости, уровня риска рассматриваемого варианта, требуемой ставки доходности и периода возмещения капитала, сроков реализации предполагаемого варианта использования недвижимости. Вид использования, обеспечивающий наибольшую доходность земли, является наиболее эффективным.

В основе всех используемых методов определения стоимости земельного участка с целью выбора наиболее эффективного варианта лежит так называемая техника остатка. Доход от земли рассматривается как остаток между совокупным доходом, генерируемым недвижимостью, и теми суммами дохода, которые обеспечиваются привлечением рабочей силы, капитала, основных средств (функционирующих зданий и сооружений). Стоимость земельного участка, в свою очередь, представляет разницу между суммарной стоимостью всего объекта недвижимости и остаточной стоимостью строений либо затратами на их возведение.

Основные приемы в анализе наиболее эффективного использования объектов недвижимости

Способ наилучшего использования недвижимости может либо достигаться на основе уже существующих строений, либо предполагать сооружение принципиально новых улучшений, что требует рассмотрения земельного участка как свободного. Исходя из этого применяют при анализе наилучшего использования недвижимости два приема:

- наиболее эффективное использование участка как незастроенного;

- наиболее эффективное использование участка как застроенного.

Существуют следующие основные причины для определения наиболее эффективного вида использования земли как незастроенной:

Выделение в стоимости недвижимости стоимости только земельного участка.
Использование метода сопоставимых продаж для оценки застроенной земли.
Расчет потери в стоимости из-за внешнего устаревания.
Оценка реальной стоимости земли в составе объекта недвижимости, который является неоптимальным для данного участка.

Анализ наиболее эффективного использования застроенного участка делают по двум причинам:

1.Идентификация вида использования объекта недвижимости, обеспечивающего наибольший общий доход на вложенный капитал.

Выявление на рынке объектов недвижимости одинакового назначения с сопоставимым уровнем эффективности использования.

Теория оценки недвижимости требует анализа участка земли исходя из допущения, что на нем нет строений, даже если площадка застроена, для определения, насколько востребовано текущее использование, следует ли его продолжить или заменить.

Прием определения наилучшего и наиболее эффективного использования оцениваемой недвижимости как незастроенного земельного участка базируется на допущении, что она не имеет строений, либо может быть освобождена от строений в результате их сноса. В итоге определяются стоимость земли на основе выбора возможных вариантов использования, обеспечивающих доходность недвижимости, и подбора параметров объектов недвижимости в соответствии с конкретным назначением.

Вариант использования участка земли как незастроенного имеет две основные разновидности:

Использование участка земли для спекуляции, т. е. для продажи его без улучшений инвестору, который впоследствии в соответствии с требованиями рынка или собственными предпочтениями проведет его застройку. Данный вариант применим в случае, когда рынки недвижимости перенасыщены.
Застройка земельного участка новыми зданиями и сооружениями, в том числе:

- застройка без промежуточного использования, если рассматривается вариант нового использования, принимаемый рынком на дату анализа;

- застройка с промежуточным использованием предполагает временное сохранение существующего варианта использования, до того момента как новый вариант будет востребован рынком, исходя из прогноза рыночной ситуации;

- разделение или объединение земельного участка для достижения наиболее эффективного использования;

- застройка участка новыми строениями, аналогичными по назначению и физическим параметрам существующему объекту.

Наиболее распространенной ситуацией оценки недвижимости на основе незастроенного участка является его условная незастроенность . Это связано с тем, что на анализируемом участке имеется здание, которое влияет на стоимость объекта. В этом случае выбор варианта наиболее эффективного использования участка как незастроенного принимает форму инвестиционного проектирования на стадии принятия решения.

В этом случае необходимо ответить на ряд вопросов:

Как можно использовать земельный участок, если он фактически не застроен или может быть освобожден от существующих построек?
Какой тип здания или других строений, обеспечивающих выбранный вариант использования, можно построить на данной земле исходя из ее физических и прочих характеристик и в какие сроки?
Следует ли рассматривать существующий вид использования в качестве промежуточного?

Например, если для достижения наиболее эффективного использования земли необходимо провести строительные работы, то следует определить:

- затраты на снос существующих строений;

- вид наиболее эффективного направления использования объекта недвижимости (офис, гостиница, склад и т.д.), соответствующий текущим рыночным стандартам и включающий элементы по наиболее приемлемым ценам;

- характеристики оптимальных строений, которые должны быть возведены для максимального использования потенциальных характеристик участка (этажность, оптимальная площадь функционального подразделения, число данных подразделений и др.);

- уровень арендной платы и эксплуатационных расходов;

- стоимость сооружаемых зданий с учетом затрат на финансирование.

Прием наиболее эффективного использования земельного участка как застроенного предполагает сохранение на анализируемом участке существующих строений. Вариант использования участка земли как застроенного имеет две основные разновидности:

сохранение существующего назначения оцениваемой недвижимости;
изменение существующего назначения оцениваемой недвижимости.

В обоих случаях рассматриваются необходимость и возможность:

- сохранения существующего объема и качества предоставляемых недвижимостью услуг;

- проведения строительных работ по реконструкции зданий для повышения их класса и изменения ставок арендной платы;

- проведения строительных работ по расширению площадей за счет дополнительной пристройки или возведению дополнительных этажей;

- уменьшения существующих площадей за счет частичного сноса.

Сравнивая существующий вариант использования расположенных на земельном участке построек с оптимальным вариантом здания, оценщик должен получить ответ на следующие вопросы:

Целесообразно ли продолжать эксплуатировать здание в его нынешнем состоянии?
Какой вариант перестройки здания выбрать: реконструкцию, расширение, частичный снос?
Каким образом и в какие сроки окупятся расходы?

Наиболее оптимальный вариант использования строений обеспечит максимальную стоимость инвестиционно-привлекательной недвижимости с учетом ставки доходности, определяемой в соответствии с риском выбранного варианта. Совершенно очевидно, что риски сохранения существующего способа использования недвижимости и различных вариантов перестройки будут неодинаковы. Необходимо отделить наиболее эффективное использование участка как незастроенного от наиболее эффективного использования участка как застроенного.

Методы оценки наиболее эффективного использования объекта недвижимости

Определение наиболее эффективного варианта использования оцениваемой недвижимости предполагает последовательную реализацию следующих этапов:

Анализ всех возможных вариантов наиболее эффективного использования незастроенного участка или участка со строениями исходя из сложившейся на дату оценки рыночной ситуации и перспектив ее изменения.
Проверка юридической допустимости отобранных вариантов.
Проверка физической возможности отобранных вариантов.
Оценка финансовой состоятельности отобранных вариантов.
Выбор наиболее эффективного варианта использования недвижимости, обеспечивающего его максимальную продуктивность.

Оценка максимальной продуктивности зависит от приема определения наиболее эффективного использования недвижимости. Если земельный участок рассматривается как незастроенный, то, в зависимости от оценки коэффициента капитализации, можно применять три метода.

Первый метод: земельный участок рассматривается как незастроенный, коэффициенты капитализации для земли и строений различны.

Определение стоимости застройки условно свободного земельного участка зданиями и сооружениями определенного назначения, с учетом рыночного спроса и предложения.
Расчет потенциального валового дохода.
Внесение поправок с учетом коэффициента загрузки и потерь при сборе платежей.
Определение возможности получения и величины прочих доходов.
Оценка действительного валового дохода.
Расчет эксплуатационных расходов.
Расчет резерва затрат капитального характера.
Расчет чистого операционного дохода.
Расчет коэффициента капитализации для зданий.
Оценка дохода, приносимого построенными зданиями и сооружениями.
Расчет дохода, относимого к земле.
Расчет коэффициента капитализации для земельного участка.
Оценка стоимости земельного участка методом капитализации дохода, приносимого землей.

Второй метод: Земельный участок рассматривается как незастроенный, коэффициенты капитализации для зданий и земли одинаковы.

Определение стоимости застройки условно свободного земельного участка зданиями и сооружениями, определенного назначения с учетом рыночного спроса и предложения.
Расчет потенциального валового дохода.
Внесение поправок с учетом коэффициента загрузки и потерь при сборе платежей и величины прочих доходов.
Оценка действительного валового дохода.
Расчет эксплуатационных расходов и резерва затрат капитального характера
Расчет общего чистого операционного дохода.
Расчет общего коэффициента капитализации для оцениваемой недвижимости.
Оценка недвижимости методом капитализации чистого операционного дохода, приносимого недвижимостью.

Третий метод: земельный участок рассматривается как незастроенный, и известна рыночная цена продажи недвижимости предполагаемого назначения:

Рассчитывается стоимость строительства, включая прибыль девелопера.
Оценка стоимости земельного участка дохода как разницы между расчетной стоимостью недвижимости и затратами на улучшения.
Оценивается стоимость земельного участка как разница между ценой продажи объекта недвижимости и совокупными затратами.

Четвертый метод: Земельный участок рассматривается как застроенный, строения требуют проведения некоторых улучшений:

Расчет чистого операционного дохода, приносимого недвижимостью.
Определение общего коэффициента капитализации.
Оценка стоимости недвижимости методом капитализации чистого операционного дохода.
Расчет затрат на усовершенствование объекта.
Расчет прироста стоимости недвижимости с учетом произведенных улучшений.

Пятый метод: Земельный участок рассматривается как застроенный, не требующий перестройки:

Расчет чистого операционного дохода, приносимого недвижимостью.
Определение общего коэффициента капитализации.
Оценка стоимости недвижимости методом капитализации чистого операционного дохода.

2 Управление объектом недвижимости

Объекты недвижимости создаются или приобретаются в собственность для предпринимательской деятельности или для удовлетворения. личных или общественных (социальных) потребностей. В соответствии с этим и задачи управления недвижимостью, и способы их решения имеют свои особенности.

Как вид предпринимательской деятельности управление недвижимостью подразумевает выполнение всех операций, связанных с недвижимостью: инвестиционные, строительные, риэлтерские, владения и пользования, залоговые и обменные, доверительное управление.

Управление недвижимостью — осуществление комплекса операций по эксплуатации зданий и сооружений (поддержание их сервиса, руководство обслуживающим персоналом, создание условий для пользователей (арендаторов), определение условий сдачи площадей в аренду, сбор арендной платы и пр.) в целях наиболее эффективного использования недвижимости в интересах собственника.

Управление недвижимостью включает:

- систему законодательного и нормативного регламентирования и контроля поведения всех субъектов рынка недвижимости, осуществляемую государственными органами;

- оформление и регистрацию правоустанавливающих и других документов на объекты недвижимости;

- управление объектами недвижимости в интересах собственника.

Объектами управления выступают как собственно объекты недвижимости, так и соответствующие им системы — муниципальный, ведомственный и частный жилой фонд, товарищества собственников жилья, земельный и лесной фонд и т.д.

Управление недвижимостью осуществляется в трех направлениях:

- правовом — распределение и комбинирование прав на недвижимость;

- экономическом — управление доходами и затратами, формирующимися в процессе эксплуатации недвижимости;

- техническом — содержание объекта недвижимости в соответствии с его функциональным назначением.

Основной задачей этого вида предпринимательской деятельности является достижение максимальной эффективности использования недвижимости в интересах собственника.

Управление недвижимостью — это деятельность, осуществляемая на свой риск, направленная на извлечение прибыли (от своего имени или по поручению собственника) от реализации полномочий владения, пользования и распоряжения недвижимостью.

Управление техническим обслуживанием и эксплуатация объекта недвижимости

Жизненный цикл любого здания или сооружения состоит из трех этапов: проектирования, строительства и эксплуатации. Эксплуатация здания в зависимости от его капитальности и назначения может достигать ста и более лет.

Под эксплуатацией недвижимого имущества понимается практическая деятельность по поддержанию исправного состояния всех элементов объекта недвижимости, а также благоустройству прилегающей территории. Все здания независимо от их формы собственности должны находиться под постоянным техническим обслуживанием. Это обеспечивает их нормальную эксплуатацию в течение жизненного цикла, а в ряде случаев способствует его увеличению.

Функционирование объекта недвижимости – это непосредственное выполнение им заданных функций. Использование здания не по назначению, частичное приспособление под другие цели снижают эффективность его функционирования, так как использование объекта недвижимости по назначению является основной целью его эксплуатации.

Под технической эксплуатацией здания подразумеваются все вопросы, связанные с эксплуатацией и созданием максимально комфортных условий для арендаторов, а также извлечение прибыли от этого вида деятельности.

Техническая эксплуатация зданий и инженерных систем требуют знания закономерностей их износа и старения. Интенсивность этих процессов определяется двумя группами факторов: наличием микродефектов уже в период строительства и их возникновением и развитием под воздействием окружающей среды и эксплуатационных нагрузок. Изучение этих факторов позволяет заранее предусмотреть меры защиты зданий и их инженерного оборудования от преждевременного износа.

Цели и задачи эксплуатации недвижимости:

- обеспечение увеличения стоимости недвижимости;

- управление показателями физического износа;

- поддержание режимов и стандартов эксплуатации, обеспечивающих текущую жизнедеятельность объекта недвижимости.

Техническая эксплуатация является сложным технологическим процессом, который требует правильной организации и своевременного планирования. Система технической эксплуатации – это совокупность трудовых, материальных и финансовых ресурсов, предназначенных для выполнения задач эксплуатации. Наличие документации, устанавливающей правила их взаимодействия, координирует деятельность исполнителей.

Техническая эксплуатация недвижимости формируется из следующих составных видов деятельности.

Управление технической эксплуатацией:

а) организация и планирование эксплуатации;

б) взаимоотношения со смежными организациями и поставщиками;

в) все виды работы с нанимателями и арендаторами.

Техническое обслуживание и ремонт строительных конструкций

и инженерных систем:

а) техническое обслуживание (содержание), включая диспетчерское и аварийное;

б) осмотры;

в) подготовка к сезонной эксплуатации;

г) текущий ремонт;

д) капитальный ремонт.

Санитарное содержание:

а) уборка мест общего пользования;

б) уборка мест придомовой территории;

в) уход за зелеными насаждениями.

Техническая эксплуатация недвижимости состоит из технологических процессов технического обслуживания, системы ремонтов, санитарного содержания. Содержание и состав технологических процессов технической эксплуатации объекта недвижимости представлены на рисунке 1.

Рисунок 1 – Процессы технической эксплуатации

Система технического обслуживания включает в себя обеспечение нормативных режимов и параметров, наладку инженерного оборудования, технические осмотры зданий и конструкций, подготовку объекта к сезонной эксплуатации.

Надежность зданий в процессе их эксплуатации по мере ухудшения состояния отдельных элементов, узлов или здания в целом может быть обеспечена путем профилактических ремонтов, основная задача которых – предупреждение отказов. Система планово-предупредительных ремонтов состоит из периодически проводимых ремонтов, объемы которых зависят от сроков службы конструкций, а также материалов, из которых они изготовлены. Система ремонтов состоит из текущего и капитального ремонтов.

Санитарное содержание недвижимости – это комплекс мероприятий, направленных на обеспечение установленных санитарно-гигиенических требований к помещениям и территории. Санитарное содержание заключается в уборке общественных помещений, придомовой территории, сборе мусора.

Задачи эксплуатации зданий как объекта недвижимости состоят в обеспечении безотказной работы конструкций здания; соблюдении нормальных санитарно-гигиенических условий и правильном использовании инженерного оборудования; поддержании температурно-влажностного режима помещений; проведении своевременного ремонта; повышении степени благоустройства зданий и т. д.

Продолжительность безотказной работы конструкций зданий и его систем неодинакова. При определении нормативных сроков службы здания принимают безотказный срок службы основных несущих элементов, фундаментов и стен. Сроки службы отдельных элементов здания могут быть в 2-3 раза меньше нормативного срока службы здания. Безотказное и комфортное пользование зданием требует в течение всего срока его эксплуатации полной замены отдельных элементов или систем здания.

В течение всего срока службы элементы и инженерные системы требуют неоднократных работ по наладке, предупреждению и восстановлению износившихся элементов. Части здания не могут эксплуатироваться до полного износа, поэтому проводятся работы, компенсирующие нормативный износ. Невыполнение незначительных по объему плановых работ может привести к преждевременному отказу конструкции.

Конечная цель технической эксплуатации зданий – достижение эффективного и безотказного их функционирования. Поэтому при проектировании организационной структуры и показателей качества управления и функционирования эксплуатационных и ремонтно-строительных подразделений поступают так, чтобы была достигнута максимальная эффективность эксплуатации зданий и прилегающих территорий.

В зависимости от методов достижения поставленной задачи различают централизованное и децентрализованное управление коллективами (подразделениями).

Централизованное управление обладает высокой эффективностью при использовании материальных и трудовых ресурсов за счет оперативной их перегруппировки на наиболее ответственных участках работ.

Развитие централизованных систем управления должно обеспечиваться созданием центров надежной оперативной обработки и передачи информации о состоянии управляемых подразделений и выработки соответствующих управляющих воздействий для достижения поставленных задач наиболее эффективными методами.

Централизованная схема построения ремонтно-эксплуатационных служб облегчает концентрацию материальных и трудовых ресурсов, значительно снижает потребность в запасах материалов, машин и механизмов на выполнение аварийных и других непредвиденных работ. Известно, что случайные неисправности предупредить невозможно. Для их устранения создается запас материалов, организуется круглосуточное дежурство требуемого числа рабочих соответствующих специальностей и необходимых машин и механизмов. Объем запасного оборудования и материалов, а также число рабочих для устранения возникающих аварий и неисправностей – величины случайные и определяются двумя параметрами: средним значением числа машин, материалов и оборудования, а также средним числом рабочих данной специальности. Но эти средние величины гарантируют выполнение только части возникающих неисправностей и аварий (около 50 %). Для повышения гарантии устранения как можно большего числа неисправностей и аварий создаются запасы гарантированного числа машин, оборудования, материалов и комплектуется расчетное число рабочих, превышающее среднюю потребность в них из условия выполнения непредвиденных работ в предельно

допустимое время.

Когда ресурсы недефицитны (при этом трудоемкость и сложность сбора, обработки и передачи информации могут существенно снизить эффективность работы подразделений), целесообразно применять децентрализованную систему управления, например в аварийных службах, когда дежурный диспетчер сразу после получения заявки о неисправности или аварии принимает решение и высылает бригаду для восстановления работоспособности элемента здания или инженерной системы.

При создании эксплуатационных и ремонтно-строительных организаций, как правило, соблюдается принцип иерархического построения системы управления, при котором задачи управления решаются по рангам. В подразделениях низшего ранга решаются задачи непосредственного управления коллективами ремонтно-эксплуатационных подразделений. Обобщенная информация о состоянии выполнения мероприятий по эксплуатации зданий передается в орган высшего ранга. При этом чем выше ранг управляющего органа, тем более обобщенную информацию он получает, а решения, вырабатываемые этим органом, имеют также обобщенный характер. Такие обобщенные решения конкретизируются в органах низшего ранга.

Следует иметь в виду, что чем меньше рангов управления, тем более оперативна структура подразделения, обеспечивающая эффективное функционирование ее звеньев.

Можно выделить четыре основных типа структур управления, применяемых при организационном построении ремонтно-эксплуатационных служб:

- непосредственное управление, когда руководитель отдает распоряжения непосредственно каждому исполнителю;

- линейная структура;

- функциональная структура;

- линейно-функциональная структура.

Непосредственное управление осуществляется в малочисленных коллективах (участок мастера, аварийно-диспетчерская служба и др.).

В производственных ремонтно-эксплуатационных подразделениях, имеющих большую численность, применяется линейная структура управления, при которой исполнители разбиваются на отдельные подразделения, во главе которых стоит руководитель. Такая схема применяется при создании участков производителей работ, в состав которых входят участки мастеров.

При линейной структуре каждый руководитель должен решать все вопросы, касающиеся деятельности подчиненных ему коллективов. Поэтому от руководителя подразделений требуются разносторонние знания и опыт, что труднодостижимо, особенно при эксплуатации современных зданий, оборудованных сложными инженерно-техническими системами и автоматическими устройствами.

Указанных недостатков лишена функциональная структура построения ремонтно-эксплуатационных подразделений, при которой общие для нескольких подразделений функции передаются для исполнения подразделениям, специализирующимся на выполнении одной из них.

Создание специализированных подразделений по эксплуатации лифтов, инженерно-технических систем и другого оборудования зданий – пример функционального структурного построения ремонтно-эксплуатационных подразделений (служб).

Для эксплуатации объектов недвижимости (зданий) создаются эксплуатационные подразделения, выполняющие техническое обслуживание и ремонт всех систем, конструкций и оборудования зданий собственными силами (хозяйственный способ ведения работ, линейная структура подразделений) или заключаются договора со специализированными службами (подрядный способ ведения работ, линейно-функциональная структура подразделений).

Задача ремонтно-эксплуатационных (эксплуатирующих) организаций – обеспечение технической эксплуатации и обслуживания объекта в соответствии с правилами и нормами технической эксплуатации зданий, а также другими нормативными документами.

Ремонтно-эксплуатационную организацию возглавляет начальник (генеральный директор). Кроме начальника, в штате эксплуатирующей организации могут состоять (в зависимости от объема эксплуатируемых площадей): главный (старший) инженер, инженеры по эксплуатации, техники, работники бухгалтерии, секретари, менеджеры, операторы уборки и т. д.

Начальник ремонтно-эксплуатационной службы (начальник отдела, директор эксплуатирующей организации) организует работу всех звеньев технической эксплуатации, координирует работу специализированных организаций, осуществляющих техническую эксплуатацию элементов здания, санитарную очистку и уборку прилегающей территории, экономично и рентабельно ведет хозяйство, руководит хозяйственно-финансовой деятельностью, организует подбор и расстановку кадров, следит за их обучением.

Главный инженер эксплуатирующей организации является заместителем начальника. Он разрабатывает перспективные и текущие планы проведения мероприятий по техническому обслуживанию и ремонту элементов зданий, руководит выполнением мероприятий по безопасным методам эксплуатации объектов, участвует в работе комиссий по приемке объектов в эксплуатацию (законченных строительством и после ремонта).

Кроме того, главный инженер организует техническое обучение, повышение квалификации инженерно-технических работников и рабочих, обеспечивает повышение производительности труда путем внедрения передовых методов и механизации работ.

Главный инженер руководит объединенной диспетчерской службой, которая организует и контролирует работы по своевременному устранению возникающих неисправностей подразделениями, осуществляющими техническое обслуживание и ремонт зданий.

Инженер по эксплуатации (старший инженер) подчиняется главному инженеру эксплуатирующей организации и руководит работами по текущему ремонту объекта недвижимости. В ведении инженера по эксплуатации находятся рабочие, выполняющие текущий ремонт, которые, как правило, объединяются в бригады и работают на единый наряд.

Инженер по эксплуатации непосредственно выдает бригаде задания на производство работ и через техников контролирует их выполнение. Он контролирует также ход работ и их качество по капитальному ремонту зданий, обеспечивает своевременно подачу заказов и оформление дефектных ведомостей на составление технической документации на все виды ремонта и контролирует ход изготовления проектно-сметной документации.

Техник (техник-смотритель, бригадир) является старшим сотрудником группы обслуживающего персонала. Технику подчиняются: уборщицы, дворники, лифтеры и обслуживающий персонал, закрепленный за объектами, обслуживаемыми техником. Он контролирует организацию и качество текущего и капитального ремонта в закрепленных за ним объектах, обеспечивает надлежащее содержание участка территорий, а также зеленых насаждений.

Поскольку все рабочие, выполняющие текущий ремонт, как правило, работают в составе бригады, они осваивают смежные профессии и в процессе технического обслуживания зданий выполняют несколько видов работ. В штатах ремонтно-эксплуатационных организаций предусматриваются также должности младшего обслуживающего персонала: лифтеры (при отсутствии объединенных диспетчерских систем), уборщицы, дворники, слесари-сантехники, электромонтеры, плотники и другие работники в зависимости от инженерной оснащенности и благоустройства объекта недвижимости.

Низовым звеном ремонтно-строительной или специализированной эксплуатирующей организации, выполняющей техническое обслуживание и ремонт зданий и их инженерных систем, является служба эксплуатации объекта (участок мастера), которая закрепляется за конкретными эксплуатационными организациями и оперативно подчиняется их руководителям.

Для планирования и координации деятельности подчиненных участков в составе аппарата управления специализированной или ремонтно-строительной организации создаются плановый, финансовый, производственный отделы, группы материально-технического снабжения, проектно-сметная группа, а также отделы проектирования работ, бухгалтерия и др. В штатном расписании аппарата управления предусмотрены также должности инженеров по технике безопасности, кадрам, главный энергетик и др.

Штаты аппарата управления специализированных и ремонтно-строительных организаций и численность линейных инженерно-технических работников устанавливают в зависимости от объемов работ, их сложности и трудоемкости на основании типовых структур.

Должностные обязанности работников управленческого персонала и линейных работников, специализированных и ремонтно-строительных организаций разрабатывает руководитель подразделения применительно к конкретным условиям производства работ на основании типовых должностных инструкций для данной категории работников.

При выборе структуры управления эксплуатирующей организации должны учитываться особенности технологических процессов, протекающие в эксплуатируемых объектах недвижимости.

В зависимости от технологических процессов эксплуатационные требования и обязанности обслуживающего и ремонтно-эксплуатационного персонала для различных категорий объектов эксплуатации отличаются друг от друга. Так, в зданиях, связанных с массовым посещением, одной из основных обязанностей эксплуатационного персонала является обеспечение пожарной безопасности, что учитывается при определении структуры и штатов, соответствующих ремонтно-эксплуатационных служб, а также при утверждении должностных инструкций инженерно-технических работников этих служб.

Работы, связанные с текущим и капитальным ремонтом объекта недвижимости

В процессе эксплуатации здания любого назначения необходимо выполнять ряд ремонтно-строительных работ для обеспечения нормативных сроков его службы и предупреждения преждевременного износа отдельных частей здания и инженерного оборудования. Система планово-предупредительного ремонта объектов недвижимости представляет собой совокупность организационно-технических мероприятий по надзору, уходу и всем видам ремонта, осуществляемых в соответствующем плановом порядке.

Согласно МДС 13-14.2000 «Положение о проведении планово-предупредительного ремонта производственных зданий и сооружений» (утверждено постановлением Госстроя СССР от 29 декабря 1973 г. № 279), ремонт объектов недвижимости представляет собой комплекс технических мероприятий, направленных на поддержание или восстановление первоначальных эксплуатационных качеств как здания и сооружения в целом, так и их отдельных конструкций.

По периодичности ремонтные работы подразделяются на два вида: текущий и капитальный ремонт. Существующая в отдельных отраслях народного хозяйства для некоторых сооружений другая, более дробная классификация ремонтов (подъемный ремонт, средний ремонт и др.) должна относиться к тому или иному виду ремонта по единой классификации по следующему признаку: при периодичности ремонта до одного года – к текущему; при периодичности ремонта более одного года – к капитальному.

К текущему ремонту объектов недвижимости относятся работы по систематическому и своевременному предохранению частей зданий и сооружений, инженерного оборудования от преждевременного износа путем проведения профилактических мероприятий и устранения мелких повреждений и неисправностей. В положении для каждого конструктивного элемента объекта недвижимости приведен примерный перечень работ по текущему ремонту.

Работы по текущему ремонту производятся регулярно в течение года по графикам, составляемым на основании описей общих, текущих и внеочередных осмотров зданий и сооружений, а также по заявкам арендаторов и эксплуатирующего персонала. Текущий ремонт, как правило, производится силами персонала управляющей компании, для чего в ней создается специальное ремонтно-строительное подразделение и хранится неприкосновенный запас необходимых для ликвидации чрезвычайных ситуаций материалов, деталей, санитарно-технического оборудования (трубы, фасонные части фитинги, пароводяная и газовая арматура, электрические провода, кабель и др.). Количество неприкосновенного аварийного запаса материалов и деталей определяется в зависимости от вида зданий или сооружений, эксплуатационной загрузки, условий эксплуатации и среды, а также прочности примененных при строительстве материалов и деталей.

Текущий ремонт подразделяют на профилактический и непредвиденный. Профилактический текущий ремонт выполняют с целью предупредить разрушение отдельных частей здания и его инженерного оборудования в заранее запланированные сроки с указанием конкретных видов и объемов работ. Непредвиденный текущий ремонт выполняют в строгом порядке в результате воздействия на здание урагана, наводнения, землетрясения и других стихийных явлений природы.

Текущий ремонт должен проводиться с периодичностью, обеспечивающей эффективную эксплуатацию здания или объекта с момента завершения его строительства до момента постановки на капитальный ремонт (реконструкцию). При этом должны учитываться природно-климатические условия, конструктивные решения, техническое состояние и режим эксплуатации здания. Работы по текущему ремонту жилых и общественных зданий отличаются небольшими объемами работ, но требуют неукоснительного их выполнения, так как последствия нарастающих разрушений могут привести к весьма серьезным отрицательным результатам.

Планирование текущего ремонта осуществляется ежегодно на основании расцененных описей ремонтных работ по объекту недвижимости в пределах общего лимита, предусмотренного в программе управления на финансирование этих работ. Годовые планы (с распределением заданий по кварталам) составляются с учетом результатов осмотров, разработанной сметно-технической документации на текущий ремонт, мероприятий по подготовке зданий и объектов к эксплуатации в сезонных условиях. Текущий ремонт выполняется посредством проведения ремонтно-строительных работ, с помощью которых стремятся вернуть зданию его надежность и сохранить эксплуатационную пригодность. Приемка законченного текущего ремонта объекта должна осуществляться технической комиссией в составе представителя эксплуатационной службы, ремонтно-строительной (при выполнении работ подрядным способом) организации и представителя управляющей организации.

К капитальному ремонту объекта недвижимости относятся такие работы, в процессе которых производится смена изношенных конструкций и деталей зданий и сооружений или замена их на более прочные и экономичные, улучшающие эксплуатационные возможности ремонтируемых объектов, за исключением полной смены или замены основных конструкций, срок службы которых в зданиях и сооружениях является наибольшим (каменные и бетонные фундаменты зданий и сооружений, все виды стен зданий, все виды каркасов стен, трубы подземных сетей, опоры мостов и др.).

Примерный перечень работ по капитальному ремонту приводится в МДС 13-14.2000 «Положение о проведении планово-предупредительного ремонта производственных зданий и сооружений». Там же приведена примерная периодичность проведения капитальных ремонтов. В конкретных условиях сроки проведения капитального ремонта следует уточнить с учетом эксплуатационных нагрузок, климатических условий и других факторов.

Капитальный ремонт может быть комплексный, охватывающий ремонтом здание или сооружение в целом, и выборочный, состоящий из ремонта отдельных конструкций здания, сооружения или отдельного вида инженерного оборудования.

Выборочный капитальный ремонт объекта недвижимости в зависимости от условий эксплуатации соответствующих конструкций или видов инженерного оборудования должен осуществляться по мере их износа.

Комплексный капитальный ремонт производственных зданий и сооружений в зависимости от их капитальности и условий эксплуатации рекомендуется осуществлять с соблюдением периодичности.

В качестве исходных данных для планирования капитального ремонта жилых зданий используются отчетные материалы по изучению их механического состояния, данные технической инвентаризации, технические паспорта строений и земельных участков и особенно данные, полученные при сплошном техническом обследовании старого недвижимого фонда города.

Основными задачами, на решение которых направлено планирование капитального ремонта, являются:

- своевременное осуществление ремонтных работ, обеспечивающее поддержание здания в удовлетворительном состоянии;

- максимальное устранение физического и морального износа зданий;

- концентрация финансовых и материально-технических ресурсов на пусковых объектах в целях ввода их в нормативные сроки;

- обеспечение ритмичности в проведении ремонтных работ и равномерной сдачи объектов ремонта в течение года;

- осуществление группового метода капитального ремонта жилых зданий, обеспечивающего комплексное решение вопросов жилой застройки городских кварталов.

Перспективные планы капитального ремонта зданий целесообразно разрабатывать с привлечением специализированной проектной организации и увязывать с генеральными планами развития и реконструкции городских районов старой застройки. На основе этих планов составляются пятилетние и годовые планы капитального ремонта с разбивкой объемов работ и распределением объектов по кварталам и месяцам (титульные списки капитального ремонта).

Планы капитального ремонта недвижимого фонда должны содержать как строительные, так и натуральные показатели.

Капитальный ремонт зданий должен выполняться, как правило, подрядным способом, силами специализированных ремонтно-строительных организаций.

Годовые планы капитального ремонта объекта недвижимости составляются управляющей компанией совместно с собственником соответствующего объекта и должны содержать:

- наименование и количество основных работ по объекту;

- наименование и порядок взаимоотношений с подрядными организациями;

- общую стоимость каждого вида работ;

- календарные сроки ремонтов;

- потребность в основных материалах, строительных изделиях, транспорте, средствах механизации и рабочих;

- источники и механизм финансирования капитального ремонта.

Годовые планы капитального ремонта на предстоящий год должны быть увязаны с планами обеспечения этих работ материалами. Следует отметить, что невыполнение своевременного ремонта конструкций объекта недвижимости приводит к усиленному износу и резкому увеличению его стоимости. Все работы, предусмотренные системой планово-профилактических ремонтов, выполняются в соответствии с согласованной с собственником объекта недвижимости программой управления. Последняя конкретизируется в годовых планах-графиках проведения ремонта, где указываются сроки проведения плановых технических осмотров, текущих и капитальных ремонтов с разбивкой всех мероприятий по месяцам.

Годовые планы капитального ремонта на предстоящий год должны быть увязаны с планами обеспечения этих работ материалами.

Система ремонта зданий предусматривает проведение через определенные промежутки времени регламентированных ремонтов. Межремонтные сроки и объемы ремонтов устанавливают с учетом технического состояния и конструктивных особенностей объектов. Также могут быть произведены аварийный и охранно-поддерживающий ремонты.

Аварийный ремонт предназначен для ликвидации последствий внезапных аварий, повреждений конструкций и элементов, вызванных стихийными бедствиями, экстремальными условиями и ситуациями. Охранно-поддерживающий ремонт осуществляют в ветхих зданиях, которые в ближайшее время не могут быть снесены.

3 Маркетинг и продвижение объекта недвижимости

Анализ рынка недвижимости города а
Анализ выполнения строительных работ поступления инвестиций в основные фонды

Глядя сейчас на , видишь, как быстро он растет. В каждом районе появляются новые дома, торговые комплексы и другие объекты жилья или комфорта граждан. Это, конечно же, радует. Все больше и больше людей будут жить в своих собственных квартирах, не задумываясь о том, что им придется снимать жилье и долго жить «на чемоданах». Дома, которые появляются в городе, отличаются новым дизайном, архитектурой, используются новые материалы. Все это говорит о том, что строительная отрасль в городе развивается, находятся инвесторы, готовые вкладывать средства в строительство.

Традиционные лидеры в строительной отрасли города пока не теряют своих позиций. Это следующие компании:

- ОАО «гражданстрой»;

- ООО «УПСК»;

- ЗАО «Строительно-инвестиционный холдинг «ЛИКОС»;

- ООО СПК «Лист».

Но в е множество других строительных компаний, которые наступают лидерам на пятки. В октябре 2012 года был совершен объезд новостроек города и проведен анализ выполнения строительных работ. Ниже приведена информация на эту тему.

1) П. Экодолье ("Экодолье ")

Рассматривая строительство объектов в городе е, пришлось все-таки захватить и пригородние территории. Загородное жилье сегодня – реальная альтернатива городскому. Все больше людей переезжают от городской суеты в тихий, собственный, уютный дом. Самым раскрученным и выделяющимся вариантом загородного жилья является п. Экодолье.

Здесь реализуется проект - жилой одноподъездный трехэтажный дом (проект «Ладога») из газобетонных плит с облицовкой кирпичом. 17 апартаментов – квартиры-студии, одно- и двухкомнатные, площадью от 24,11 до 46,14 м2. Спецпредложение: апартаменты на 1-м этаже с выходом на придомовую территорию.

В настоящий момент закончено строительство и облицовка второго этажа, заканчиваются работы по установке межкомнатных перегородок, вокруг дома продолжается укладка асфальта, заасфальтированы подъездные пути.

Предусмотрено строительство всей необходимой инфраструктуры. Построен и работает мини-маркет, построено два дома по проекту «Ладога», начали работать супермаркет «Орбита» и «Стройландия», строится детский сад, торговый центр и ресторан.

2) ЖК "Каменный цветок" (СК "Нефть-Жилинвест")

Жилой кирпичный 10-этажный дом на ул. Кима, 25. 4 подъезда, 135 квартир (одно - четырехкомнатные).

Строительство дома окончено в 2011 году.

В настоящий момент идет продажа 4-комнатных квартир.

В доме – скоростные современные лифты, подземная отапливаемая и охраняемая стоянка. На первом этаже – офисные и торговые помещения.

3) Пр. Братьев Коростелевых, 159 (ООО Группа компаний «Звезда»)

Жилой кирпичный 9-этажный дом. 4 подъезда, 158 квартир (одно- и двухкомнатные площадью 54,56, 57,04, 64,79 кв. м).

Начало строительства – июль 2011 года.

Предполагаемое окончание строительства – май 2013 года.

В настоящее время заканчивается кирпичная кладка на двух подъездах. Начаты работы по устройству кровли. Внутри дома идет черновая отделка: электромонтажные работы и оштукатуривание выполнены до 9-го этажа. Установка пластиковых стеклопакетов произведена на 8 этажах, идет на 9-м.

На первом этаже дома будут располагаться офисные и торговые помещения. Район с развитой инфраструктурой. В шаговой доступности школа, детский сад, магазины и др.

4) С. Подгородняя Покровка (ская ипотечно-жилищная корпорация)

Двухквартирные таунхаусы. 10 домов на ул. Елшанской – пер. Аметистовом. Общая площадь квартиры с гаражом – 175 кв. м, площадь участка – 7,5 сотки.

Окончание строительства – 2011 год.

В настоящее время дома введены в эксплуатацию, продолжается их продажа.

Квартиры продаются без чистовой отделки. Входная дверь – металлическая, межкомнатные – деревянные, пластиковые стеклопакеты, индивидуальная скважина, внутренняя разводка (без сантехприборов), биметаллические радиаторы отопления, потолки – 2,7 метра. Инфраструктура: школы, детские сады, с/х техникум, поликлиника, автобусный маршрут до а.

5) Ул. Просторная, 19/2 (ская ипотечно-жилищная корпорация)

Кирпичный 13-этажный 4-подъездный дом.

Дом сдан в эксплуатацию.

В настоящее время продолжается продажа двухуровневых квартир площадью 179 – 194 м2.

Примечание. Квартиры продаются как с черновой, так и с чистовой отделкой. Высота потолков 2,7 м. Есть возможность зонирования площади. Экологически чистый район, развитая инфраструктура.

6) Ул. Просторная (СК "ОРИХ")

Жилой дом (одноподъездный, монолитно-кирпичный, 17-этажный) со встроенными нежилыми помещениями на первом этаже. 97 квартир, в том числе однокомнатных – 64 шт., 2-комнатных – 31 шт., 3-комнатных – 2 шт. Высота жилых помещений – 2,7м.

Начало строительства - I квартал 2011 года. Предполагаемый срок окончания строительства - IV квартал 2012 года.

В настоящее время здание построено, ведутся фасадные работы.

В доме проведен пластиковый трубопровод, установлены отопительные приборы, счетчики на воду. В квартирах - черновая отделка (стяжка пола, оштукатуренные стены). В двух шагах от дома – различные супермаркеты, детский сад и гимназия №6, поликлиника и институт менеджмента, остановка автобусных маршрутов №40, 52, 59, 62, 65, 67, 69. Рядом с жилым комплексом - многоярусные подземные гаражи для владельцев автомобилей.

7) Ул. Красная Площадь (СК «ОРИХ»)

Кирпичный 6 – 7-этажный жилой комплекс (6 домов, 62 квартиры, 1 - 2- уровневые).

Дома сданы в эксплуатацию.

В настоящее время идет продажа квартир.

Комплекс располагается на берегу р. Урал. Подземная автопарковка. Развитая инфраструктура.

8) ЖК «Черемушки», 18-й мкр СВЖР ("РемСтрой")

Жилой 16-этажный монолитно-кирпичный дом, строительный №32. Один подъезд, 184 одно- и двухкомнатные квартиры. Генеральный подрядчик – ООО «РемСтрой», заказчик-застройщик ООО «СМК «НОРД-ВЕСТ», инвестор ООО «Ресурс».

Начало строительства – сентябрь 2011 года.

Предполагаемое окончание строительства – август 2013 года.

На данном этапе строительства жилого дома №32 , расположенного в 18-м микрорайоне СВЖР г. а, построено 16 этажей. Завершается кирпичная кладка 16-го этажа. Остекление окон с 1-го по 12-й этаж, ведутся штукатурные работы на 12-м этаже. В коридорах завершена кладка плитки в коридорах с 1-го по 8-й этаж и фактурная шпатлевка. Радиаторы отопления установлены до 10-го этажа. Монтаж системы водоснабжения и водоотведения с 1-го по 5-й этаж. Завершены работы наружной сети электроснабжения, теплоснабжения, водоснабжения. С 1-го по 12-й этаж смонтированы вентиляция, системы пожаротушения и дымоудаления. Установлены входные двери с 1-го по 10-й этаж. Смонтированы 3 лифта. Ведется благоустройство.

Квартиры будут иметь черновую отделку. В подъезде два грузовых и пассажирский лифты.

9) ЖК «DRESDEN» (ООО "гражданстрой")

Жилой комплекс «DRESDEN». Четыре жилых подъезда, парковка на нулевом уровне, одно- и двухуровневые квартиры, в том числе с патио. Основные конструкции: монолитный каркас, керамзито- и газобетонные блоки, кирпич.

Начало строительства – июнь 2011 года.

Предполагаемое окончание строительства – 2013 год.

На 1.09.2012г. приступили к строительству 5-го этажа. Общестроительные работы по ЖК "Дрезден" выполнены на 27,52%. Устройство колонн, ригелей, перекрытий, кладка стен и перегородок выше "нуля" - 40,36% (от объема конструктива). Сети теплоснабжения – 85,7% (от объема конструктива).

В доме запланировано помещение для семейного детского сада, административно-офисные помещения и предприятия социально-бытового назначения на 1-м этаже, подземная охраняемая отапливаемая стоянка, детские и спортивные площадки, пост консьержа и т. д.

10) Угол ул. Просторной – Джангильдина (ЗАО «Валера»)

13-этажный 4-подъездный кирпичный (кирпич экологически чистый, керамический) жилой дом, 1 – 3-комнатные квартиры, двухуровневые пентхаусы.

Планируемое окончание строительства – первое полугодие 2013 года.

В данный момент идет строительство 7-го этажа на 1-м подъезде, 8-го – на втором, закончено оштукатуривание 1 – 6-го этажей во втором подъезде, ведется оштукатуривание 1-го подъезда; закончены электромонтажные работы в 1-й секции, продолжается электромонтаж во 2-й секции. Начаты работы по установке пластиковых стеклопакетов и стяжке полов.

В подъездах два лифта – грузовой и пассажирский, пост консьержа. В ближайшее время в районе планируется строительство школы, детского сада, подземной автостоянки, супермаркетов.

11) ЖК «Олимп», пр. Нижний, 8 (ООО «Управляющая инвестиционная компания "Ваш дом")

17-этажный монолитно-кирпичный жилой комплекс на площади 10000 м2. Одно- и двухкомнатные квартиры. Тип здания – сборный железобетонный каркас на монолитной фундаментной плите, стены трехслойные (кирпич, утеплитель, газобетонные блоки). Высота потолков 2,7 м. Телефонизация. Интернет. Кабельное телевидение. Центральное отопление. Пластиковые окна, лоджии (2-камерные стеклопакеты). Металлическая дверь. Первая очередь строительства состоит из 3 17-этажных секций (подъездов). Всего 204 квартиры, из них однокомнатных – 104, 2- комнатных – 102. Вторая очередь строительства – 2 подъезда, 160 квартир (80 однокомнатных, 64 2-комнатных, 16 3-комнатных).

Начало строительства – февраль 2012 года.

Предполагаемое окончание строительства – 3-й квартал 2013 года.

В настоящее время продолжается строительство первой очереди комплекса. Идет монтаж каркаса 6 - 7-го этажей, параллельно устанавливаются внутренние перегородки. Идет облицовка 3-го этажа. На 2-й очереди возведены колонны для заливки монолитом первых этажей.

Место расположения жилого комплекса «Олимп» – это хорошо обустроенный район города а, отвечающий требованиям взыскательного горожанина. На территории комплекса планируется оборудование детской площадки, гостевой автостоянки, будет выполнено озеленение. В шаговой доступности – школа, детский сад, детская и взрослая поликлиники, аптеки, почтовое отделение, магазины, кафе и рестораны, фитнес-клуб, салон красоты, спортивный комплекс «Олимпийский», центр дзюдо.

Квартиры будут продаваться с черновой отделкой.

12) Жилой дом №31, 31/1 (строит.) в 17-м мкр СВЖР (ООО «Лист»)

12-этажный 4-подъездный 220-квартирный кирпичный жилой дом со встроенными помещениями на первом этаже, трансформаторной подстанцией, состоящий из двух 110-квартирных блоксекций. Квартиры 1 – 3- комнатные.

Начало строительства – 4-й квартал 2009 года.

Срок передачи объекта инвесторам – 1-й квартал 2013 года.

В настоящее время заканчивается монтаж крыши, остекление дома. Проводятся внутренние работы.

Квартиры будут продаваться с черновой отделкой. Перспективный район с развитой инфраструктурой.

13) Жилой дом №3 (строит.) в 18а мкр СВЖР (ООО «Лист»)

10-12-16-этажный монолитно-кирпичный жилой дом со встроенными нежилыми помещениями на 1-м этаже. Общая площадь объекта – 20068 кв. м, 171 квартира (1 – 3 комнаты).

Начало строительства – 4-й квартал 2010 года.

Срок передачи объекта инвесторам – 1-й квартал 2013 года.

В настоящее время 10-12-16-этажные секции возведены и облицованы кирпичом, заканчивается остекление дома.

Квартиры будут продаваться с черновой отделкой. Перспективный район с развитой инфраструктурой.

14) Жилой дом №4 (строит.) в 18а мкр СВЖР (ООО «Лист»)

12-16-10-этажный монолитно-кирпичный жилой дом со встроенными нежилыми помещениями на первом этаже. 108 однокомнатных квартир, 81 двухкомнатная.

Начало строительства – апрель 2012 года.

Предполагаемое окончание строительства- 4 квартал 2013 года.

В настоящее время монолит на трех секциях залит до 11 – 15-го этажа, идет облицовка 3 – 7-го этажей.

Квартиры будут продаваться с черновой отделкой. Перспективный район с развитой инфраструктурой.

15) Пос. Пригородный, ул. Театральная, 45 (ООО «ская строительная компания»)

Жилой 18-квартирный кирпичный дом. Квартиры 3- и 4-комнатные. Площадь 3-комнатных: 127/66/12,5. Площадь 4-комнатных: 153/93/17,2. Стоимость одного кв. м – 35 тыс. руб.

Начало строительства – 2011 год.

Окончание строительства – 4-й квартал 2012 года.

В настоящее время проводится облицовка балконов, произведена облицовка дома и гаражей, на гаражах установлены ворота, закончено остекление комнат и балконов, в доме и гаражах проводятся отделочные работы (покрытие лестничных площадок керамической плиткой, покраска, оштукатуривание), установлены приборы отопления, электрощиты на площадках, металлические входные двери. Отсыпаны щебнем тротуары, идет подготовка к работам по асфальтированию тротуаров и подъездных путей.

16) Ул. Чкалова (заказчик ОАО «Орьрегионинвестхолдинг», технический заказчик ОАО «Финансово-строительный концерн», генеральный подрядчик ООО «ЛистПромСтрой»)

Жилой дом, 16 – 18-этажный, монолитно-кирпичный, со встроенными офисами, продовольственными и продуктовыми магазинами. Всего 401 одно -трехкомнатная квартира. Наружные стены – в пределах 1,2 этажей выполняются трехслойными: полнотелый кирпич, утеплитель «Техноблок-Проф», кирпич с декоративной отделкой с применением покрытий «ЛАЭС». В наружной отделке здания предусмотрено сочетание защитно-декоративного слоя и системы «ЛАЭС» и «ЛАЭС- П».

Начало строительства - I квартал 2012 года. Предполагаемый срок окончания строительства - IV квартал 2014 года. .

В настоящее время на блоке В (1 подъезд) заканчивается перекрытие 6-го этажа, идет уладка газобетонных блоков на 3-м этаже, установлены межкомнатные перегородки.. На блоке Б (2 подъезда) началось перекрытие 6-го этажа. На блоке А (3 подъезда) идет заливка монолита до 4-го этажа. С внешней стороны дома ведутся работы по подводу коммуникаций (канализация, водоснабжение) к зданию. Начаты работы по остеклению. Выполнена гидроизоляция, ведутся подготовительные работы по кирпичной кладке. Все работы проходят в строго определенные сроки.

17) Ул. Просторная, 13, ЖК «Степные просторы» (ОАО «Финансово-строительный концерн»)

Начало строительства - I квартал 2011 года. Предполагаемый срок окончания строительства - IV квартал 2012 года. .

В настоящее время здание построено, ведутся фасадные работы.

18) Ул. Салмышская, 36/1 (СП «Вектор»)

3-секционный кирпичный дом в 18а мкр. г. а. Дом состоит из 3 одноподъездных секций: 10-12-16 эт. Оснащен пассажирскими и грузовыми лифтами. Пластиковый водопровод и канализация. Пластиковые оконные конструкции (профиль KBE). Телефонизация, антенное и кабельное телевидение предусматриваются проектом. Конструкции: пластиковые оконные блоки с тройным остеклением; двери входные в подъезд металлические; двери входные в квартиру металлические; двери внутренние деревянные; крыша проходная с теплым чердаком.

Квартиры продаются с черновой отделкой (штукатурка, стяжка полов, пластиковый водопровод, канализация, подводка под сантехнику; гидроизоляция в сырых помещениях; технические помещения - лоджии и балконы: полы без верхнего отделочного слоя, выполняется обмазочная гидроизоляция).

Инженерные системы: лифты фирмы «OTIS», пассажирский и грузовой; диспетчеризация, автоматизация и управление инженерными системами (автоматическое пожаротушение); учет тепла, воды и электроэнергии; ввод в дом кабеля для кабельного телевидения до поэтажных электрощитов.

19) Жилой дом «Ласточкино гнездо», пр. Победы/ул. Транспортная (СК «Ликос»)

17-этажный жилой дом. Конструкция – монолитно-каркасный железобетон. Для наружной отделки фасада использовался облицовочный красный кирпич. 3 подъезда, 319 квартир. На первом этаже – офисные помещения.

Начало строительства – 3-й квартал 2008 года.

Окончание строительства – 3-й квартал 2012 года.

В настоящее время готовность объекта – 100%.

Во входных группах предусмотрены помещения для консьержа, пассажирский и грузопассажирский лифты, выход на подземную автостоянку (85 машиномест).

В наличии есть двухуровневые квартиры, которые отличаются оригинальной уютной планировкой, с великолепным видом на город, которым можно любоваться через высокие панорамные окна, выходящие на две стороны света. Неподалеку – ТК «Метро», прод. магазин «Комета», ресторан-кафе «Степные огни», стоматология, автосервис и др.

Квартиры продаются с черновой отделкой.

20) Жилой дом, ул. Салмышская, 23 (строит.) в 17-м мкр СВЖР (СК «Ликос»)

Жилой дом переменной этажности (12-14-12), 4 подъезда, 201 квартира. Конструкция – монолитно-каркасный железобетон. Наружная отделка фасадов – облицовочный кирпич, цоколь и первый этаж отделаны керамогранитом. На первом этаже – офисные помещения.

Начало строительства – 4 сентября 2008 года.

Предполагаемое окончание строительства – 31 декабря 2012 года.

В настоящее время монолитный каркас выполнен на 100%; кирпичная кладка наружных стен, вентиляция, сантехнические работы (отопление, водопровод и канализация) – на 95%; разводка электрических сетей, остекление оконных проемов трех блоков – на 90%; кладка перегородок, штукатурка стен – на 85%; наружные сети водопровода и канализации – на 50%. Общая готовность жилого дома с учетом наружных сетей – 85%.

Квартиры продаются с черновой отделкой. Во входных группах предусмотрены помещения для консьержа, пассажирский и грузопассажирский лифты.

В шаговой доступности – остановки общественного транспорта. В 100 м – действующий ТК «Гранд» площадью 3000 кв. м, включающий в себя прод. магазин, ресторан, кафе, отдел товаров народного потребления, предприятия бытового обслуживания. Рядом – ТРК «Кит», боулинг «Рина», кофейня, рестораны «Валенсия», «Красный лев».

21) Жилой дом №1 (по генплану) в жилом квартале 1-го мкр Заурального района г. а (СК «Ликос»)

Кирпичный 5-этажный дом на ул. Илекской. 2 подъезда, 80 квартир. Облицовка – лицевой кирпич с фрагментарно используемым цветным кирпичом.

Начало строительства – 2-й квартал 2012 года.

Предполагаемое окончание строительства – 4-й квартал 2012 года.

В настоящее время монолитные перекрытия, кирпичная кладка наружных стен, кладка перегородок и штукатурка стен выполнены на 100%; разводка электрических сетей и сантехнические работы (отопление) – на 90%; наружные сети водопровода, канализации и газификации – на 80%; остекление оконных проемов двух подъездов – на 95%; наружные сети электроснабжения – на 50%. Общая готовность жилого дома с учетом наружных сетей – 80%.

Цокольный этаж – нежилые помещения. Отличительная особенность объекта - не только качественная отделка, функциональны планировки, но и выгодное территориальное расположение, в частности благоприятная экологическая обстановка в районе, хорошая транспортная развязка, шаговая доступность к социально значимым объектам.

Квартиры продаются с черновой отделкой.

22) Жилой квартал на ул. Карагандинской (Уральская строительная компания)

Жилой квартал (первая очередь строительства) состоит из пяти 12-14-16-этажных подъездов. Всего по дому 293 квартиры. Из них 126 – однокомнатные, 119 – двухкомнатные, 48 – 3-комнатные. На первом этаже – офисные помещения общей площадью 1262,56 кв. м. Дом панельный с навесным вентилируемым фасадом.

Начало строительства – сентябрь 2011 года.

Предполагаемое окончание строительства – 4-й квартал 2013 года.

В настоящее время возведено 12 этажей 1-й блок-секции, идет монтаж грузовых и пассажирских лифтов, стяжка полов, заделка швов в панелях, проводятся электромонтажные работы, остекление здания. На 2-й блок-секции идет монтаж 12-го этажа.

Квартиры продаются с черновой отделкой: межкомнатные перегородки, заделка швов в плитах перекрытия, оконные блоки, входная металлическая дверь, монтаж системы отопления, монтаж систем водопровода и канализации до сан.приборов, выполнение проводки электроосвещения с установкой розеток, выключателей, эл.счетчика, выполнение бетонной стяжки полов (сантехнические приборы и внутренние межкомнатные двери не устанавливаются). Чистовая отделка в квартире не выполняется.

23) ЖК «Северное сияние» (ООО «Промышленный Строительный комплекс»)

Жилой комплекс, состоящий из трех 17-этажных домов, располагается на пересечении ул. Театральной и Березка. 135 однокомнатных, 105 двухкомнатных, 30 3-комнатных квартир площадью от 33 до 83 кв. м. Общая площадь торговых помещений 3883,73 кв.м.

Начало строительства – 1.06.2012 года

Планируемое окончание строительства: 1-я очередь – 1-й квартал 2014 года, 2-я очередь – 4-й квартал 2014 года.

В настоящее время работы на нулевом этаже закончены на 100%. Ведутся дополнительные работы в торгово-офисных помещениях. Идет монтаж колонн с подвала по 3-й этаж.

Комплекс с подвальным и техническим этажами, со встроенными торговыми и офисными помещениями на 0 – 2-м этажах. Стены и ограждения лоджий облицовываются лицевым кирпичом, цоколь – керамогранитом. Отделка квартир не предусмотрена.

Рядом находится городской парк имени 50-летия СССР - удобное место для прогулок с детьми и проведения досуга. Продуманная архитектура, детские площадки и двор с благоустроенной территорией. Комплекс в основном состоит из квартир небольшой площади, которые по цене доступны большому количеству покупателей.

24) Жилой квартал по ул. Терешковой в пос. Пригородный («Крона»)

3-этажный кирпичный жилой дом №3 (строительный адрес - ская область, ский район, Пригородный сельсовет, п. Пригородный, центральная часть кадастрового квартала 56:21:1906005. Кол-во подъездов - 4, квартир - 54

Начало строительства – август-сентябрь 2012 года.

Планируемое окончание строительства – 4-й квартал 2013 года.

В настоящее время идет монтаж нулевого цикла.

Как видно из этой информации в городе преобладает жилищное строительство. По-прежнему лидеры остаются те же. Среди всех строящихся объектов особенно выделяется ЖК «DRESDEN» (ООО "гражданстрой"), т.к. этот комплекс сосредотачивает в себе новейшие технологии и широкие возможности для жильцов.

В городе активно ведутся работы по строительству административных зданий (ул. Центральная, 10, ул. Салмышская, 76а, ул. Автоматики проезд, 17/1, ул. Монтажников, 22 ул. Знаменский проезд, 1а и др.). К сожалению, масштабные проекты по строительству торговых центров, промышленных предприятий и офисных зданий в городе на данный момент не ведутся. Последний крупный торговый центр был введен в эксплуатацию в 2011г (ТРК «Север»). Возможно, это связано с насыщением рынка торговой недвижимости. Также большинство новостроек предполагают на первых двух этажах размещение торгово-офисных помещений.

По объему инвестиций в строительство лидерами являются следующие компании:

- ская Ипотечная Инвестиционно-Строительная Компания;

- ЗАО "Восточная независимая инвестиционная компания";

- ЗАО «Строительно-инвестиционный холдинг «ЛИКОС»;

- ОАО «гражданстрой»;

- ООО "Управляющая инвестиционная компания "Ваш дом";

- ООО «УПСК»;

- ООО СПК «Лист»;

- СК "Нефть-Жилинвест".

Для представления полной картины инвестиционного состояния строительной отрасли Оренбуржья приведем некоторые статистические данные (см. приложение А).

Одним из важнейших позитивных итогов социально-экономического развития ской области за 2011 год является восстановление тенденций роста в инвестиционной деятельности региона.

В экономику области за 2011 год вложено 113,0 млрд.рублей, что в сопоставимых ценах составляет 100,3% к уровню 2010 года, в том числе по крупным и средним предприятиям и организациям - 84,5 млрд.рублей, рост 103,3% к 2010 году.

В структуре инвестиций в основной капитал по источникам финансирования в 2011 году основную долю (63,7%) занимают собственные средства предприятий и организаций, что на 8,1 процентных пункта выше 2010 года, доля привлеченных постепенно снижается: если в 2010 году привлеченные средства составляли 44,4 % от общего объема инвестиций в основной капитал, то в 2011 году их доля составила 36,3%.

Объем работ, выполненных по виду экономической деятельности "Строительство", в январе-сентябре 2012 года составил 25135,5 млн.рублей (111,3% к уровню соответствующего периода 2011 года).

В январе-сентябре 2012 года на территории области за счет всех источников финансирования сдано в эксплуатацию 3087 квартир общей площадью 311,5 тыс.кв.метров, что составило 78,4% к соответствующему периоду 2011 года, в том числе населением за счет собственных и привлеченных средств - 218,6 тыс.кв.метров (84,0%).

В январе-июне 2012 года на территории области за счет всех источников финансирования сданы в эксплуатацию торговые предприятия торговой площадью 12,4 тыс.кв.метров, предприятия общественного питания на 511 посадочных мест, рынки и павильоны на 132 места.

Из проанализированной информации можно сделать вывод, что инвестиции в основные фонды продолжают расти, а это означает, что инвесторы заинтересованы в развитии города. Поэтому можно с уверенностью сказать о том, что темпы строительства не будут падать.

Объем выполненных работ по виду экономической деятельности «Строительство» без учета субъектов малого предпринимательства за I полугодие 2012 года составил 4,56 млрд.руб. или 110,5% к аналогичному периоду прошлого года. В общем объеме выполненных работ 69,5% приходилось на строительство зданий и сооружений, разведочное бурение - 15,5%, монтаж инженерного оборудования зданий и сооружений - 13,4%.

Введены в действие 48 зданий, из них здания жилого назначения составили 64,6%. За счет всех источников финансирования сданы в эксплуатацию:

- торговые предприятия площадью 4,5 тыс.м² и павильоны на 94 места;

- предприятия общественного питания на 156 посадочных мест;

- мощности по производству столярных изделий на 0,5 тыс.м²;

- 2 капитальных гаража на 39 машиномест, общетоварные склады общей площадью 1,4 тыс.м²;

- амбулаторно-поликлинические учреждения на 30 посещений в смену;

- газовые сети протяженностью 5,8 км, из них за счет средств населения – 3,4 км.

Таблица 1 - Ввод в действие (эксплуатацию) зданий

	Количество зданий, ед.	Общая площадь, тыс.м²
Введено в действие зданий, в т.ч.:	48	66,4
- жилого назначения	31	49,3
- нежилого назначения, в т.ч.:	17	17,1
промышленных	1	0,5
коммерческих	9	13,0
административных	4	1,5
иных	3	2,1

Анализ сделок с недвижимостью

Сделки являются самыми распространёнными юридическими фактами. Согласно ст.153 ГК РФ они определяют собой действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращения гражданских прав и обязанностей.

Любой инвестор, прежде чем вкладывать свои средства, должен провести анализ по сделкам с недвижимостью. Этот анализ позволяет говорить об общих тенденциях спроса на различные типы недвижимого имущества, о предпочтениях арендаторов и жителей города. Данный анализ является обязательным шагом к подробному рассмотрению определенного сегмента рынка недвижимости, т.к. бессмысленно говорить о части чего-либо, не зная общей сложившейся ситуации.

Количество сделок с недвижимостью в е неуклонно растет год от года. Управление Росреестра по ской области подтверждает этот факт.

За последние 10 месяцев 2010 года в ской области зарегистрировано более 58 тысяч (58 223) земельных участков (по сравнению с аналогичным периодом 2009 года этот показатель вырос на 46%) и более 127 тысяч (127 316) прав собственности на них (что на 6% больше, чем в 2009-м); 19,5 тысяч (19 514) договоров ипотеки (прирост составил 60%); более 13,5 тысяч (13 561) договоров приватизации (это на 49% больше показателя 2009 года).

Из единого государственного реестра прав выдано почти 67,5 тысяч (67 535)справок и выписок (в 2009 году - 63 540).

скими регистраторами в 2010 году произведено более 355 тысяч регистрационных действий (в 2009 году - 305 118).

Вот последняя информация по количеству совершенных сделок в нашем городе по докладу госреестра.

Таблица 4 - Статистическая информации о количестве регистрационных действий за I квартал 2012 года

Подразделение	Количество регистрационных действий		Итого
	Сделки	Права
г.	5819	26591	32410

В данном разделе курсовой работы приводятся сведения, собранные на основе обширного мониторинга сделок с недвижимостью. Вся эта громадная информация была проанализирована, структурирована и представлена ниже.

По количеству сделок купли-продажи на первом месте находятся объекты жилищного фонда (75,41%).

Рисунок 2 – Диаграмма сделок купли-продажи с недвижимостью, %

Купля-продажа квартир в новостройках (первичное жилье) составляет 8,9% от общего количества сделок купли-продажи на рынке жилой недвижимости. Вторичное жилье, соответственно, составляет остальные 91,1%.

На рынке нежилой недвижимости по количеству сделок купли-продажи на первом месте расположилась недвижимость торговли и сервиса (26,52%).

Рисунок 3 –Диаграмма сделок купли-продажи с нежилой недвижимостью, %

Количественные соотношения между различными сегментами рынка недвижимости по сделкам аренды отличаются от сделок купли-продажи (рис.4).

Рисунок 4 – Диаграмма сделок аренды с недвижимостью, %

Здесь уже заметную роль играет доля аренды коммерческой и производственной недвижимости.

По количеству сделок аренды коммерческой недвижимости наибольшее число принадлежит недвижимости торговли и сервиса (рис.5).

В заключение по анализу можно составить диаграмму спроса на различную недвижимость. Она построена на основе запросов населения к рынку недвижимости (объявления «куплю»). Исходя из их количества была построена диаграмма спроса (рис.6). Здесь, конечно же, безоговорочным лидером является жилая недвижимость.

Выводы: наибольшее количество сделок совершается на рынке жилой недвижимости. Очень распространена аренда офисных и торговых помещений. Сделки с офисами объясняются деловой активностью людей. Количество сделок с торговой недвижимостью увеличилось в связи с мощным рывком вперед сферы торговли и сферы услуг за последние 4 года.

Рисунок 5 – Диаграмма сделок аренды с нежилой недвижимостью, %

Анализ рынка жилой недвижимости

Проанализировав данные по рынку жилой недвижимости сводим их в таблицу 2

Таблица 2 – Цена жилой недвижимости (квартиры), 2011-2012 гг. р./кв.м

Количество комнат	Ноябрь-Январь	Февраль-Апрель	Май-Июль	Август-Октябрь
1-комнатные	45870	49761	52091	52911
2-комнатные	41912	43835	45943	47088
3-комнатные	39377	41697	43213	44563
Многокомнатные	38064	38813	42103	42749

На основании полученных данных построим график, отображающий изменение цен на рынке жилой недвижимости за конец 2011 и 2012 год.

Рисунок 2 – График изменения стоимости 1 м² жилья за 2011-2012 гг.

В целом структура рынка относительно постоянно и со временем меняется незначительно. ский рынок недвижимости в последние годы стабильно развивается, в том числе, в таких сегментах как элитная и торговая недвижимость. На графике видно, что цена за квадратный метр однокомнатных и двухкомнатных квартир выше, чем цена на квадратный метр трехкомнатных и многокомнатных квартир, это объясняется высоким спросом на квартиры с одной и двумя жилыми комнатами. Разброс цен на комнаты квартиры зависит от местоположения, удобств, наличия мебели, а так же спроса.

Можно заметить, что цена на квадратный метр однокомнатной квартиры значительно выше остальных рассмотренных вариантов. Однокомнатные квартиры всегда были ликвидным товаром, так как приобретение такой квартиры, в ряде случаев, является вынужденной мерой за неимением больших средств на приобретение большей жилой площади.

Динамика роста цен на покупку 1 м² жилой недвижимости по районам города а отображена на рисунке 2.

Таблица 3 – Цена покупки жилой недвижимости по районам города а, 2011-2012 гг. р./кв.м

Район	Ноябрь-Январь	Февраль-Апрель	Май-Июль	Август-Октябрь
Центральный	42327	44400	45833	48412
Ленинский	44731	46131	48725	49071
Дзержинский	42059	46135	48984	50278
Промышленный	41662	42769	46775	46766

Рисунок 3 – График изменения стоимости 1 м² жилья за 2011-2012 гг. по районам г. а

Темп роста стоимости жилой недвижимости в Центральном районе составил 114,4%, прирост составил примерно 14% с ноября 2011 года по октябрь 2012 года. Темп роста в Ленинском районе составил 109,7%, прирост составил примерно 10%. Темп роста в Дзержинском районе составил 119,5%, прирост составил примерно 20%. Темп роста в Промышленном районе составил 112,2%, прирост составил примерно 12%.

На основании подсчитанных показателей можно сделать выводы, что на рынке недвижимости возросла популярность жилья в Дзержинском районе, что повлекло за собой увеличение спроса и рост цен. В конце 2011 года и начале 2012 наблюдается резкое увеличение стоимости квадратного метра жилья в Промышленном районе, а во втором и третьем квартале текущего года цена существенно не изменилась. По Центральному и Ленинскому районам наблюдается в целом стабильный рост стоимости жилой недвижимости.

Анализ рынка коммерческой недвижимости

Общие сведения о коммерческой недвижимости

Коммерческая недвижимость представляет собой практически любые объекты недвижимости, которые могут использоваться для коммерческой деятельности с последующим извлечением постоянной прибыли. К коммерческой недвижимости напрямую относятся торговые площади, офисы, склады, магазины и другие формы торговой недвижимости, производственные помещения, гостиницы, промышленные, производственные и базы.

К коммерческой недвижимости также стоит относить земельные и другие естественные угодья, участки недр, обособленные водные объекты, леса, многолетние насаждения, другое имущество, прикреплённое к земле, прочно связанное с ней (здания, сооружения, объекты). Следует учитывать, что к правам на коммерческую недвижимость относятся также любые вещные права.

Коммерческая недвижимость характеризуется использованием для осуществления предпринимательской деятельности, и, несмотря на схожесть некоторых функциональных особенностей, она отделяется от жилой и производственной недвижимостей. Слово "коммерческая" по отношению к недвижимости показывает, что она служит местом для осуществления действий по продаже товаров и услуг (латинское слово "commercium" переводится как "торговля"). Однако, специфика многих товаров и услуг такова, что они продаются практически в том же месте, где и производятся. Таким образом, коммерческая недвижимость включает в себя не только торговые площадки и магазины, но и многие объекты, в которых создаются товары или оказываются услуги.

Функционально коммерческую недвижимость структурируют по предназначенности: для офисной деятельности, для организации торгового процесса, для культурно-развлекательной деятельности, для организации общественного питания, для бытового обслуживания (сервиса), для гостиничной деятельности, для отдыха и оздоровления; а также гаражи и склады. Кроме того, к коммерческим можно отнести нежилые помещения, назначение которых формально не определено, но потенциально реализуемо для вышеперечисленных целей и процессов предпринимательской деятельности.

Каждый функционально выделенный вид коммерческой недвижимости можно дальше структурировать по важным для его оценки критериям. Несмотря на присущую каждому виду особенность выбора показателей и важности их значений можно выделить четыре обобщённые группы таких критериев: качество, месторасположение, размер и цена.

Офисная недвижимость предназначена для осуществления управленческой и представительской функций компаний и сопутствующих им бизнес-процессов (бухгалтерия, архив и т.д.). К объектам офисной недвижимости относятся: офисные здания и помещения, залы для конференций и презентаций, банки и т.п. Для классификации офисной недвижимости используются такие критерии: целевое назначение, возраст и расположение здания; архитектурное, конструкционное, планировочное и отделочное исполнение, инженерные решения, инфраструктура, система управления зданием, сервис и паркинг. Причём если ранее использовался критерий местоположения (чем ближе к центру города, тем выше класс объекта), то в современной практике этот показатель потерял свою важность из-за новых офисных комплексов международного уровня, построенных вне центральных частей крупных городов. И ему на смену пришёл показатель расположения, то есть оценка доступности со стороны транспортных линий.

Торговая недвижимость предназначена для осуществления продаж и непосредственно связанных с ними операций (реклама, складирование товаров, послепродажный сервис). К ней относятся: торговые павильоны и киоски, магазины и супермаркеты, аптеки, автомобильные салоны, а также торговые комплексы (центры). Критерии классификации подобны критериям для офисной недвижимости. Дополнительными показателями служат номенклатура товарного ассортимента и удобство для посещения покупателем. Кроме того важным критерием может стать наличие рядом других, так называемых "центров притяжения покупателей".

Для объектов, относящихся к другим видам коммерческой недвижимости трудно подобрать общезначимые критерии, даже внутри одного вида, поэтому их оценка носит более специализированный и частный характер.

Анализ торговой недвижимости

ский рынок торговой недвижимости оказался достаточно устойчив в сложившихся условиях экономического кризиса. Существующие качественные торговые центры и помещения формата street retail с хорошими показателями остаются востребованными, что отражает наличие спроса на качественные помещения с хорошим местоположением. Цена кв.м. торговых помещений и их арендная плата растет.

Флагманом торговой недвижимости в е является Центральный район. Здесь сосредоточено 44 % всей торговой недвижимости города.

Наиболее активно сфера торговли и услуг развивается в Дзержинском районе. Это обусловлено многочисленными спальными районами и развитым транспортом. Безусловным лидером по объему продаж и посещаемости является ТРК «Армада». Но совсем недавно в этом районе города открылся другой гигант ТРЦ «Север», который постепенно берет пальму первенства в свои руки.

В Ленинском районе цена торговой недвижимости зависит от расположения объекта. В целом район достаточно насыщен объектами торговли, причем хорошего качества. Хорошая транспортная доступность, развитая инфраструктура, близость деловой среды – вот те факторы, повышающие стоимость торговой недвижимости.

Промышленный район является не самым привлекательным местом для размещения торговых площадей. Это связано с малоразвитой инфраструктурой, уровнем жизни населения, транспортной доступностью. Поэтому здесь сравнительно мало торговой недвижимости.

Таблица 4 – Предложение к продаже торговой недвижимости, р/кв. м

Район	ноябрь-январь	февраль- апрель	май- июль	август- октябрь
Центральный	65714,3	68039,2	70364,2	75014
Ленинский	55246,5	59884,9	64523	73800
Дзержинский	44468,4	47699,2	50930	57391,5
Промышленный	41864,3	44263,3	47663	51461,8

Рисунок 4 – Предложение к продаже торговой недвижимости

Средний уровень арендных ставок в торговом сегменте - 500-800 руб.кв. метр. Ценовыми лидерами в Центральном районе являются ТЦ «Восход», ТЦ «Центр», ТЦ «Успех», арендная плата которых зачастую бьет все рекорды, превышая с лихвой 2500 рублей за м2.

Самое большое изменение на рынке произошло после открытия ТРЦ «Армада» и ТРЦ «Север» , отличительной чертой которого является то, что над его концепцией работали профессиональные международные консультанты, а именно S. A. Ricci.

Арендная плата в Промышленном районе сильно варьируется. Чем ближе здание к Центральному или к Дзержинскому району, тем оно дороже.

Для наглядного понимания изобразим стоимость аренды торговой недвижимости в виде диаграммы.

Таблица 5 – Стоимость аренды торговой недвижимости города а, 2011-2012 гг, р./м²

Район	Ноябрь-Январь	Февраль- Апрель	Май- Июль	Август- Октябрь
Центральный	1190	1293	1300	1600
Ленинский	550	562	575	600
Дзержинский	390	430	470	550
Промышленный	380	403	440	470

Рисунок 5 – График изменения стоимости аренды 1 м² торговой недвижимости за 2011-2012 гг. по районам г. а

Из графика хорошо видно, что несомненным лидером по арендной ставке выступает Центральный район. Прирост следующий: Промышленный район – 23,68%, Ленинский район – 9,09%, Дзержинский район – 41,03%, Центральный район – 34,45%.

Анализ рынка складско й недвижимости

По сравнению с рынком жилья, который можно назвать сформировавшимся, рынок складской и производственной недвижимости находится в стадии становления. Спрос на производственные и складские помещения превышает предложение. Основной причиной дефицита площадей является отсутствие предложения качественных производственных помещений, с развитой окружающей инфраструктурой, низким процентом физического износа.

Таблица 6 - Предложение к продаже складской недвижимости в е, р/кв. м

Район	Ноябрь-январь	Февраль-апрель	Май-июль	Август-октябрь
Ленинский	13651,9	16200,6	15234,5	16242
Центральный	13855,5	17567,2	22500,3	21923
Дзержинский	14879,4	18451,7	20314,2	17400
Промышленный	15741	16283	18670,5	21790,5

Рисунок 6 - График изменения стоимости 1 м² складской недвижимости за 2011-2012 гг. по районам г. а.

Таблица 7- Средняя стоимость аренды складов в е, р./м²

Район	Ноябрь-Январь	Февраль-Апрель	Май-Июль	Август-Октябрь
Ленинский	230	200	240	280
Центральный	300	320	350	370
Дзержинский	260	280	300	320
Промышленный	250	300	280	350

Рисунок 7- График изменения стоимости аренды 1 м² складской недвижимости за 2011-2012 гг. по районам г. а

Анализ рынка офисной недвижимости

На сегодня ский рынок коммерческой недвижимости в целом находится в стадии стабилизации. Что касается офисной недвижимости, предъявляется спрос на недорогие офисы, расположенные в центре или прилегающих к центру районах. Основной критерий выбора – цена. Учитывая, что предложение на аренду офисной недвижимости сегодня превышает предложение, выбор арендаторов падает на более качественные помещения. Класс коммерческой недвижимости определяет около двух десятков различных критериев:

возраст объекта;
его планировка; отделка;
наличие лифтов,
систем кондиционирования и другого инженерного оборудования;
наличие независимых источников энергосбережения, охраны, телефонной сети и Интернета;
возможности проводки; количество парковочных мест и некоторые другие параметры.

Рассмотрим среднюю цену 1 м² продаваемых офисных помещений в четырех районах города за период с 2011-2012 года.

Представим разброс цен за 1 м² продаваемых офисных помещений по районам города а за год в динамике.
Из графика видно, что выше всего стоимость 1м² продаваемого офиса в Центральном районе и чуть ниже в Промышленном. Низкая стоимость в Дзержинском и Ленинском районах и обуславливается их удаленностью от центра.

Таблица 8 – Цена продажи офисной недвижимости города а, 2011-2012 гг, р./м²

Район	Ноябрь-Январь	Февраль-Апрель	Май-Июль	Август-Октябрь
Ленинский	45449	50775	51860	46200
Центральный	48021	52670	56800	55200
Дзержинский	42190	44200	46170	48000
Промышленный	44990	46700	49900	48500

Рисунок 8– График изменения стоимости 1 м² офисной недвижимости за 2011-2012 гг. по районам г. а

Представим среднюю стоимость за 1 м² сдаваемых в аренду офисных помещений по районам города а за 2011-2012г.

Таблица 9 – Стоимость аренды торговой недвижимости города а, 2011-2012 гг, р./м²

Район	Ноябрь-Январь	Февраль-Апрель	Май-Июль	Август-Октябрь
Ленинский	508,8	545	581	550
Центральный	542,5	567	620	613
Дзержинский	480	520,1	531	542
Промышленный	432	451	478	500

Из графика видно, что выше всего стоимость 1кв.м. сдаваемого в аренду офиса в Центральном районе, а стоимость в Ленинском, Дзержинском и Промышленном районах примерно одинакова, что обуславливается их удаленностью от центра.

Рисунок 9 – График изменения стоимости аренды 1 м² офисной недвижимости за 2011-2012 гг. по районам г. а

Более 60% рынка офисов г. а – это офисы класса «С» и «D». Предложение офисов класса «В» на рынке сегодня тоже есть.

Основными центральными улицами а, на которых располагаются наибольшее количество объектов коммерческого назначения, являются: ул.М.Горького, ул.Советская, ул.Чичерина, ул.Кирова, ул.Комсомольская, проспект Победы, и др.

Крупнейшие торговые центры располагаются на улицах: проспект Гагарина, Шарлыкское шоссе, Новая и Шоссейная.

Наиболее крупные автосалоны располагаются при въезде в город на Загородном и Нежинском шоссе. Это можно объяснить тем, что автосалоны занимают относительно большую площадь по сравнению с другими объектами офисной и торговой недвижимостью. Арендовать такие площади в центре города или в центре районов оказывается не выгодно. Также объекты такого рода не вписываются в архитектуру города. Расположение автосалонов вблизи крупных транспортных артерий является удобным и для подвоза автомобилей, далее выставляемых на продажу.

Анализ рынка земельных участков

Рынок земли является неотъемлемой частью экономики любого развитого государства. Земля - важнейший ресурс, занимающий исключительное место в жизни и деятельности любого общества.

Рынок земли обладает целым рядом специфических особенностей. Во-первых, земля является бесплатным даром природы, что позволяет говорить об иррациональном характере ее стоимости. Тем не менее земля является объектом купли-продажи; с ней связаны земельные арендные отношения.

Во-вторых, в зависимости от тех или иных природно-климатических условий, а также местонахождения участков земли, последние подразделяются на лучшие, средние и худшие. В основе такого деления лежит естественное плодородие почвы, от которого зависит продуктивность земли. Но она может быть улучшена в результате дополнительных вложений в нее труда и капитала. Это улучшенное плодородие почвы называется экономическим. Повышение экономического плодородия почвы практически возможно на любых участках. Однако оно имеет определенные границы, связанные с известным законом убывающего плодородия почвы, когда при сложившейся технологии обработки земли каждая последующая единица затрат обеспечивает все меньшую и меньшую отдачу.

В-третьих, в следствие фиксированности площади земельных угодий природой, предложение земли характеризуется в общественном масштабе совершенной неэластичностью, хотя для конкретного пользователя землей дело обстоит иначе: предложение земли обладает определенной эластичностью, поскольку пользователь имеет возможность увеличить имеющуюся у него земельную площадь за счет конкурентов. Ограниченность предложения земельных ресурсов усиливается закрепленностью земли в частную собственность. В условиях рынка земельные собственники весьма неохотно идут на продажу своих земельных участков, отдавая предпочтение сдаче земли в виде аренды они получают право получения стабильного дохода, именно поэтому каждый определенный момент продается лишь незначительная часть земельного фонда, в этом заключается принципиальная особенность рынка земли.

Под рынком земли следует понимать не только куплю-продажу земли, но и предоставление ее в аренду, а так же весь рынок сельскохозяйственной продукции, на котором реализуются в той или иной форме отношения собственности на землю.

Основными факторами, которые влияют на предложение земли, являются плодородие и географическое положение земли. Ограниченность земли как раз и заключается в том, что имеется в виду земля определенного качества, расположенная в определенном месте. Безусловно, количество земельных участков хорошего качества с удобным местоположением, как правило, ограничено вполне определенным количеством площадей. Это количество может быть несколько увеличено в случае приложения труда и капитала.

Таблица 10 - Цены аренды земельных участков на сентябрь 2012 года

Район	Средняя арендная ставка
Дзержинский	6732
Ленинский	8995
Промышленный	5984
Центральный	10937

Рисунок 10 - Диаграмма стоимости 1 м² земельных участков по состоянию на сентябрь 2012 года.

Рынок земельных участков можно назвать до конца несформированным. Вторичный рынок представлен в основном земельными участками для индивидуального жилищного строительства. Цены на такие земельные участки колеблются от 2500 до 11000 рублей, в зависимости от престижности местоположения. Земельные участки с другими видами разрешенного использования продаются в основном из государственной собственности через торги и конкурсы. В основном на таких условиях продаются земельные участки, предоставленные для строительства коммерческих объектов (бизнес и торговые центры) и строительства многоэтажных жилых домов и индивидуального жилищного строительства.

Маркетинговая деятельность объекта недвижимости

Основные усилия девелопера, построившего здание, концентрируются на сдачу в аренду этого помещения, что гарантирует собственнику адекватный доход от вложений. С целью поиска потенциальных арендаторов и их убеждения в уникальности данного помещения для аренды разрабатывается маркетинговая стратегия — это план поиска организаций для заполнения площадей здания, включающий в себя определение целевой аудитории, позиционирование проекта на рынке, способы распространения информации на целевом рынке, пути контроля рынка и поддержания интереса к объекту.

После выработки концепции объекта и изучения его целевой аудитории происходит выбор оптимальных по стоимости маркетинговых коммуникаций.

Исходя из практики ведущих проектов коммерческой недвижимости в е, можно выделить следующие основные маркетинговые коммуникации.

Наружная реклама

На рынке недвижимости наружная реклама является наиболее эффективным способом информирования. Большие билборды, сити-лайты, растяжки, расположенные вблизи объекта или непосредственно на нем, не остаются не замеченными проезжающим транспортом и пешеходами. На таких рекламных носителях указывается название девелопера и его телефонный номер. С момента начала строительства до открытия комплекса наружная реклама служит эффективным средством информирования широкой публики о реализации площадей и контактной информации.

Печатная реклама

Данный вид рекламы предполагает размещение текстовых сообщений либо иллюстраций в средствах массовой информации. При этом СМИ по своему профилю и аудитории делятся на общественно-политические и деловые издания. Такие издания направлены непосредственно на конечного потребителя недвижимости — руководителей компаний, топ-менеджеров, а также всех, кто может заинтересоваться объектом недвижимости, Специализированные издания о недвижимости служат источником информирования для участников рынка, застройщиков, риелторов, юридических компаний. Отдельная группа специализированной литературы — еженедельные газеты и журналы объявлений об объектах недвижимости, которые публикуются по несколько раз в неделю и информируют тех, кто задался поиском недвижимости.

Наряду с рекламными блоками и объявлениями девелоперы дают в прессу комментарии, статьи, новости в зависимости от целей, сопровождающих объект на разных этапах его реализации.

Адресная реклама

Одно из наиболее эффективных и часто используемых средств продвижения объектов недвижимости — адресная реклама для заинтересованных лиц. Такая реклама содержит информационный лист либо флайер, который рассылается в больших количествах потенциальным клиентам. Другим вариантом direct mail является широко распространенная рассылка информации по электронной почте с иллюстрациями и описанием предложения. Как правило, такая реклама интересна и эффективна.

Интернет

Создание крупного объекта недвижимости часто сопровождается разработкой вебстраницы, на которой посетители могут узнать о самом объекте, его арендаторах, услугах и прочем. К сожалению, в Киеве очень немного торговых и бизнес-центров, логистических комплексов могут похвастаться наличием своей веб-страницы либо сайта.

По этой причине девелоперы и риелторы, имеющие свои сайты, размещают информацию про проекты у себя на сайтах. При этом посетителям предоставляется подробная информация о технических характеристиках здания, инфраструктуре объекта, его фотографии и коммерческие условия.

Прямой маркетинг и презентация

Презентация объекта недвижимости проходит увлекательно и эффективно при наличии грамотно составленных презентационных материалов. Буклеты, проекты, видеопрезентации содержат специфические особенности объекта, планы, описание конкурентных преимуществ объекта, коммерческие условия и всю необходимую информацию для брокеров и покупателей площадей объекта. Данные рекламные материалы должны отличаться единым стилем, общей темой и единым логотипом, создавая позитивный имидж.

Мерчандайзинг

Мерчандайзинг объекта недвижимости предполагает организацию показов на объекте, а также методы наглядного представления его преимуществ, начиная с внешней привлекательности объекта.

Для создания позитивного первого впечатления у съемщика объекта применяют следующие мероприятия: демонстрационные модели объекта, поэтажные планы и раздаточные материалы, интерактивные модели помещения, поддержание порядка на окружающей территории во время и после строительства.

При эффективном комплексном использовании различных маркетинговых мероприятий, включающих PR, DM, рекламу и мерчандайзинг, девелопер может достичь максимальных успехов в развитии и реализации своего проекта.

Анализ сильных и слабых сторон объекта недвижимости
Теоретические основы применения SWOT-анализа

Основным инструментом регулярного стратегического управления или матрицей качественного стратегического анализа является SWOT.

SWOT – это аббревиатура начальных букв английских слов:

Strengths - силы;
Weaknesses - слабости;
Opportunities - возможности;
Threats – угрозы.

Таким образом, SWOT-анализ - это определение сильных и слабых сторон предприятия, а также возможностей и угроз, исходящих из его ближайшего окружения (внешней среды).

Strength – сильная сторона: внутренняя характеристика компании, которая выгодно отличает данное предприятие от конкурентов.

Weakness – слабая сторона: внутренняя характеристика компании, которая по отношению к конкуренту выглядит слабой (неразвитой), и которую предприятие в силе улучшить.

Opportunity – возможность: характеристика внешней среды компании (т.е. рынка), которая предоставляет всем участникам данного рынка возможность для расширения своего бизнеса.

Threat – угроза: характеристика внешней среды компании (т.е. рынка), которая снижает привлекательность рынка для всех участников.

На основании последовательного рассмотрения этих факторов принимаются решения по корректировке целей и стратегий предприятия (корпоративных, продуктовых, ресурсных, функциональных, управленческих), которые, в свою очередь, определяют ключевые моменты организации деятельности.

Процедура проведения SWOT-анализа в общем виде сводится к заполнению матрицы, в которой отражаются и затем сопоставляются сильные и слабые стороны предприятия, а также возможности и угрозы рынка. Это сопоставление позволяет чётко определить, какие шаги могут быть предприняты для развития компании и, на какие проблемы необходимо обратить особое внимание.

Данная матрица предоставляет руководителям компании структурированное информационное поле, в котором они могут стратегически ориентироваться и принимать решения.

Хотелось бы отметить, что внешний анализ, помимо оценки рыночной конъюнктуры, о чём упоминалось выше, должен охватывать такие сферы, как экономика, политика, технология, международное положение и социально-культурное поведение, т.е. проводиться в соответствии с моделью GETS, что означает четыре группы внешних сил давления:

Government - правительство;
Economy - экономика;
Technology - технология;
Society - общество.

Процедуры внутреннего анализа могут и должны включать в себя оценку уникальности ресурсов и технологий, основных компонентов менеджмента, корпоративной культуры, и, прежде всего, самого продукта, его качества.

Оценка сильных и слабых сторон предприятия по отношению к возможностям и угрозам внешней среды как раз и определяет наличие у фирмы стратегических перспектив и возможность их реализации. Понятно, что при этом будут возникать препятствия (угрозы), которые необходимо преодолевать. Отсюда следует переориентация методов управления развитием предприятия с опоры на уже достигнутые результаты, освоенные товары и используемые технологии (внутренние факторы) на изучение ограничений, накладываемых внешней рыночной средой (внешние факторы).

Итак, матрица SWOT-анализа представляет собой удобный инструмент структурного описания стратегических характеристик среды и предприятия. При построении матрицы применена, так называемая "дихотомическая процедура", используемая во многих областях знаний (философия, математика, ботаника, соционика, информатика и др.). Тогда элементы матрицы представляют собой "дихотомические пары" (пары взаимоисключающих друг друга признаков), что позволяет снизить энтропию взаимодействия среды и системы за счет описания ситуации "крупным мазком".

Необходимо точно обозначить цель матрицы стратегического анализа предприятия. Цель SWOT-анализа – сформулировать основные направления развития предприятия через систематизацию имеющейся информации о сильных и слабых сторонах фирмы, а также о потенциальных возможностях и угрозах.

Задачи SWOT-анализа:

выявить сильные и слабые стороны по сравнению с конкурентами;
выявить возможности и угрозы внешней среды;
связать сильные и слабые стороны с возможностями и угрозами;
сформулировать основные направления развития предприятия.

SWOT-анализ в общей форме строится при помощи следующей таблицы (Таблица 11):

Таблица 11 - SWOT-анализ

Внутренняя среда	Сильные стороны	Слабые стороны
Внутренняя среда	… … …	… … …
Внешняя среда	Возможности	Угрозы
Внешняя среда	… … …	… … …

Более детально рассмотрим элементы внутренней среды. Сильные стороны предприятия — то, в чем оно преуспело или какая-то особенность, предоставляющая дополнительные возможности. Сила может заключаться в имеющемся опыте, доступе к уникальным ресурсам, наличии передовой технологии и современного оборудования, высокой квалификации персонала, высоком качестве выпускаемой продукции, известности торговой марки и других значимых аспектах.

Слабые стороны предприятия — это отсутствие чего-то важного для функционирования предприятия или то, что пока не удается по сравнению с другими компаниями и ставит фирму в неблагоприятное положение. В качестве примера слабых сторон можно привести слишком узкий ассортимент выпускаемых товаров, плохую репутацию компании на рынке, недостаток финансирования, низкий уровень сервиса, устаревшее оборудование, неквалифицированный персонал.

Под сильными и слабыми сторонами могут скрываться самые разнообразные аспекты деятельности компании. Ниже приводятся категории, наиболее часто включаемые в анализ. Каждый SWOT уникален и может включать одну или две из них, а то и все сразу. Каждый элемент в зависимости от восприятия покупателей может оказаться как силой, так и слабостью.

Маркетинг:

продукт;
ценообразование;
продвижение;
маркетинговая информация/разведка;
сервис/персонал;
распределение/дистрибьюторы;
торговые марки и позиционирование.

Инжиниринг и разработка новых продуктов.

Чем теснее становится связь маркетинга и технического отдела, тем важнее будут данные элементы. Например, прочная взаимосвязь между командой разработки нового продукта и отделом маркетинга позволяет напрямую использовать обратную связь от покупателей в проектировании новых изделий.

Оперативная деятельность:

производство/инжиниринг;
сбыт и маркетинг;
обработка заказов/сделки.

Персонал.

Сюда входят навыки, заработная плата и премии, обучение и развитие, мотивация, условия труда людей, текучесть кадров. Все эти элементы имеют центральное значение для успешного внедрения ориентированной на покупателя философии маркетинга и маркетинговой стратегии. Исследуется роль персонала в следующих направлениях:

Исследования и разработки;

Дистрибьюторы;

Маркетинг;

Сбыт;

Послепродажное обслуживание/сервис;

Обслуживание/сервис покупателей

Менеджмент.

Чувствительные и зачастую спорные, но иногда требующие изменений структуры управления напрямую определяют успех внедрения маркетинговой стратегии. Подобные аспекты должны быть отражены в анализе.

Ресурсы компании.

Ресурсы определяют наличие людей и финансов, и тем самым сказываются на способности компании извлечь выгоду из конкретных возможностей.

Элементами внешней среды являются возможности и угрозы. Рыночные возможности — это благоприятные обстоятельства, которые предприятие может использовать для получения преимущества. В качестве примера рыночных возможностей можно привести ухудшение позиций конкурентов, резкий рост спроса на выпускаемую продукцию, появление новых технологий производства товара, рост уровня доходов населения и т.д. Следует отметить, что возможностями с точки зрения SWOT-анализа являются не все возможности, которые существуют на рынке, а только те, которые может использовать непосредственно компания.

Рыночные угрозы — это события, наступление которых может оказать неблагоприятное воздействие на предприятие. Примеры рыночных угроз: выход на рынок новых конкурентов, рост налогов, изменение вкусов покупателей, снижение рождаемости и т.п.

Возможности и угрозы находятся вне зоны контроля организации. Таким образом, они могут рассматриваться как внешние, относящиеся к элементам рыночной среды.

Основные элементы, которые следует рассмотреть, включают в себя:

Законодательные, регулирующие, политические силы. Действия властей в виде исполнения политики, а также требования законодательного и регулирующего характера, которым должны подчиняться компании;
Общественные силы (культура). Напрямую затрагивают компанию, когда недовольные покупатели оказывают давление на организации, чья деятельность воспринимается как недопустимая;
Технологические силы. Технологические способности, помогающие компании достигать своих целей, влияют на продукты, которые предлагаются покупателям, и на их ответную реакцию;
Экономическая ситуация. Влияние общего состояния экономики, под воздействием которого формируются покупательский спрос и манеры тратить деньги;
Конкуренция. Природа и масштаб конкурентной угрозы. Особого внимания заслуживают следующие моменты:
интенсивность конкуренции;
угроза появления новых конкурентов;
потребности покупателей на рынке;
рыночная власть покупателей, дистрибьюторов, поставщиков;
конкурентоспособность;
давление со стороны товаров-аналогов.

При определении возможностей и угроз, необходимо определять при каких значениях возможности и угрозы являются возможностями и угрозами. Т.е. ниже определённого нормативного значения возможность становится угрозой.

Переходя к методике проведения SWOT-анализа, необходимо отметить, что алгоритм проведения один и тот же, несмотря на разнообразие рынков, направлений деятельности. Такой инструмент стратегического анализа, как SWOT, необходимо корректировать с учётом особенностей собственного предприятия, но при этом, принципиально не меняя матрицу.

Для проведения SWOT-анализа требуется пройти следующие этапы:

Выбор объекта исследования

В первую очередь необходимо выбрать объект исследования.

Для качественного проведения SWOT-анализа необходимо проводить его отдельно для каждого продукта, рынка и конкурента.

На практике SWOT-анализ часто составляется для каждого ведущего конкурента и для отдельных рынков. Это раскрывает относительные силы и слабости компании, ее способности по борьбе с угрозами и использованию возможностей. Это упражнение полезно при определении привлекательности имеющихся возможностей и оценке способностей фирмы по их преследованию.

В идеале SWOT-анализ должен проводиться, как комплекс структурированных SWOT-анализов:

SWOT-анализ предприятия, как единого целого по сравнению со всеми конкурентами;
SWOT-анализ предприятия, как единого целого по сравнению с каждым важным конкурентом;
SWOT-анализ бизнесов предприятия по сравнению с основным конкурентом в данном виде бизнеса;
SWOT-анализ продуктов предприятия по сравнению с аналогичными продуктами конкурентов или товаров-аналогов.

Таким образом, появляется возможность добиться максимальной конкретности сильных и слабых сторон по отношению к конкурентам, возможностей и угроз рынка.

Сбор информации для проведения SWOT-анализа

Сбор информации необходимо осуществлять из всех доступных источников. В первую очередь, это – внутренняя информация, обзоры рынков. А также вторичная информация: статьи в журналах, реклама конкурентов, Интернет, справочные данные.

Результатом сбора информации должно быть чёткое и ясное представление о возможностях и угрозах, сильных и слабых сторонах предприятия.

Построение SWOT-анализа в общей форме

Для каждого из рассматриваемых рынков или сегментов нужно перечислить наиболее важные (имеющие наибольшее отношение или влияющие на бизнес) элементы по всем четырем категориям: силы, слабости, возможности и угрозы. В каждой из них формулировки должны быть упорядочены по значимости.

SWOT должен быть как можно более сфокусированным: например, если нужно, то для каждого нового рынка или группы покупателей надо строить отдельную таблицу.

Необходимо включать в анализ только наиболее относящиеся к делу преимущества и слабости. Они должны определяться в свете предложений конкурентов. Сильная сторона будет сильной только тогда, когда таковой её видит рынок. Например, качество продукта будет силой, только если он работает лучше, чем продукты конкурентов. И, наконец, таких сильных и слабых сторон может набраться очень много, так что бывает сложно определить, какие из них главные. Во избежание этого преимущества и слабости должны быть проранжированы в соответствии с их важностью в глазах потребителей.

Сильные и слабые стороны должны рассматриваться по отношению к конкурентам. Необходимо постоянно помнить, что сильные и слабые стороны — это внутренние аспекты, а возможности и угрозы — это внешние аспекты рыночной среды.

В результате формулирования SWOT-анализа в общей форме мы получим проранжированный список сильных и слабых сторон предприятия, возможностей и угроз внешней среды.

Раскрытие матрицы SWOT-анализа для формирования взаимосвязей

Раскрытие матрицы SWOT-анализа заключается в построении взаимосвязей между сильными и слабыми сторонами и возможностями и угрозами.

Это достигается благодаря использованию следующей матрицы (Таблицы 2):

Первичное формулирование фраз
Анализ их осуществимости и значимости
Ранжирование фраз по значимости в каждом квадранте
Дополнение сильных и слабых сторон при необходимости
Корректировка полученных фраз до уровня приемлемого для реализации

Используя обозначенные в квадрантах вопросы, можно сформулировать список мер. При формулировании мер можно использовать несколько сильных и слабых сторон с одной возможностью или угрозой и наоборот.

По результатам построения данной матрицы можно перейти к следующему шагу.

Таблица 12 – Развернутый SWOT-анализ

Список сильных сторон:

…

Список слабых сторон:

…

Список возможностей:

…

Каким образом можно использовать сильную сторону для развития бизнеса благодаря использованию возможности?

Каким образом можно использовать возможность рынка для усиления сильной стороны?

Каким образом можно использовать возможности внешней среды для снижения негативного влияния слабых сторон на развитие предприятия?

Список угроз:

…

Каким образом можно использовать сильную сторону для снижения негативного влияния проявления угроз на развитие предприятия?

(Не заполняется)

Определение основных направлений развития

Для определения основных направлений развития бизнеса необходимо, используя полученные данные SWOT-анализа (общая форма и развёрнутая форма):

составить общий структурированный список мероприятий, которые были сформулированы на предыдущем этапе в 3-х квадрантах;
сформировать критерии для определения наиболее значимых мероприятий;
проранжировать меры по выбранным критериям;
сформировать план реализации намеченных мероприятий.

Для составления общего структурированного списка необходимо собрать воедино все матрицы SWOT-анализа по всем продуктам, конкурентам и рынкам, если таковые проводились.

В качестве критериев могут выступать:

значимость для предприятия данной сильной или слабой стороны;
значимость для предприятия данной возможности или угрозы;
эффективность мероприятия (результат к затратам);
затраты мероприятия.

SWOT-анализ в своей общей и развёрнутой форме содержит основной недостаток:

SWOT-анализ принадлежит к группе так называемых инструктивно-описательных моделей стратегического анализа, которые показывают только общее направление (т.е. север, юг, запад, восток), а конкретную «тропинку», скорость движения, транспортное средство необходимо определять и подбирать отдельно.

Кроме обозначенного недостатка, имеются и другие аспекты, которые заключаются в том, что SWOT-анализ не даёт ответа на следующие вопросы:

А что будет, если возможности не выполнят ожидания?

А что будет, если угрозы, наступят самым неподходящим образом?

А что будет, если конкуренты ослабят сильные стороны?

А что будет, если слабые стороны станут ещё более слабыми?

Каким образом в матрице SWOT анализировать риски?

Таким образом, в SWOT-анализе отсутствует возможность прогнозирования, количественной оценки, и по сути, SWOT является отчасти субъективным методом анализа. Потому, для получения полной картины необходимо использовать и другие известные методы исследования предприятия для принятия серьёзных стратегических, плановых решений. SWOT-анализ является удачным вариантом в условиях ограниченных ресурсов: материальных и (или) временных, но данный метод не отражает максимально полной картины, которую можно получить даже силами собственного предприятия и управленческого состава компании.

Применение SWOT-анализа к объекту недвижимости

Сильные стороны	Слабые стороны
- высокий уровень известности автосалона; - возможность заказа автомобилей на заказ; - эффективная система логистики; - широкий набор комплектации позволяет варьировать цену от минимальной до максимальной в своем классе; - широкий выбор кредитных программ и страховых компаний; - проведение маркетинговых исследований; - эффективная система управления; - высокая квалификация персонала; - большой срок работы на рынке	- сервисный участок отодвигает сроки ремонта из-за ограниченной ремонтной площади; - необходимость усиления рекламной активности; - относительно небольшие ремонтные площади; - есть недостатки в маркетинговой деятельности; - требуется совершенствование системы обучения персонала; - необходимо расширить спектр проводимых акций и предлагаемых скидок; - требуется разработка программы по повышению удовлетворенности и формированию лояльности клиентов - низкий уровень сервиса
Возможности	Угрозы
- поддержка Правительства продаж автомобилей эконом-сегмента; - повышение пошлин на импортные автомобили; - относительная дешевизна отечественных атомобилей; - сохранение доходов у части населения в условиях кризиса и постепенный выход предприятий из кризиса; - стремление потребителей к покупке более дорогих автомобилей.	- насыщение автомобильного рынка; - влияние кризиса на доходы населения; - рост популярности других автомобильных марок; - колебания курсов валют; - спад на рынке автокредитования; - усиление конкуренции со стороны дилеров других компаний и рынка подержанных автомобилей - стремление россиян к покупке импортных автомобилей;

4 Финансово-экономический раздел

Работа с арендаторами

Комплекс мероприятий по работе с арендаторами недвижимости относится к процессам, непосредственно приносящим прибыль собственнику недвижимости. Не смотря на кажущуюся простоту (поиск и заключение договора с арендатором) только правильный подход к работе и тонкое управление процессами, позволяют получать максимальную прибыль.

В современных условиях существуют два направления работы с арендаторами. Первый путь - брокеридж – это найм брокеров, которые занимаются подбором арендаторов и следят, чтобы площади заполнялись. Но работа с арендаторами очень многогранна, поэтому появился второй путь - профессиональное управление

Управление сдачей в аренду недвижимости сейчас сложнее, чем когда-либо, что делает "ручное управление" собственника неэффективным, поэтому эту работу возьмет на себя профессиональная управляющая компания «Цеппелин», которая благодаря стандартизации арендной документации, упрощению бумажной работы и внедрению программ управления документацией, делает процесс управления арендой более эффективным и простым.

Функции управляющей компании при работе с арендаторами:

1) поиск арендаторов;

2) минимизация простоя временно свободных помещений;

3) составление договоров аренды с учетом всех тонкостей юриспруденции и особенностей работы с арендаторами;

4) передача и возврат помещений в надлежащем виде арендаторам с подписанием всех необходимых документов;

5) улаживание конфликтов и недовольств арендаторов в связи с непредвиденными отключениями электроэнергии, воды, авариями, произошедшими не по вине арендодателя;

6) контроль за своевременной оплатой арендных и коммунальных платежей арендаторами, в случае просрочек по оплате — выставление и взимание штрафных санкций;

7) составление и контроль финансового плана по поступлению дохода владельцу недвижимости;

8) ведение бухгалтерского учета с грамотной уплатой необходимых налогов;

9) ведение судебных дел, связанных с невыполнением арендаторами финансовых обязательств;

10) создание позитивной и рабочей обстановки в здании.

Арендные отношения регулируются законодательством. Но, пока, к сожалению, отсутствует самостоятельное правовое регулирование аренды нежилых помещений – самого распространенного вида договоров аренды коммерческой недвижимости.

Здесь применяются нормы об аренде зданий и сооружений, установленные Гражданским Кодексом РФ. Также действуют различные акты и постановления правительств городов. Существует также ряд методик, по которым определяется размер арендной платы.

Эти документы оставляют большой простор для согласования существенных условий договора аренды в процессе непосредственных переговоров между арендодателем и потенциальными арендаторами. Так, самый принципиальный вопрос – размер арендной платы – может оформляться по-разному. Он может указываться в договоре и быть его существенным условием. А может и не оговариваться: тогда, согласно ГК РФ, договор тоже считается заключенным, а размер арендной платы, порядок, условия и сроки её оплаты принимаются такими, которые обычно применяются при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Поэтому, чтобы заключить договор сдачи помещения в аренду на максимально выгодных условиях, нужно профессионально владеть всеми нюансами нормативных документов, практикой арендных отношений, деталями и особенностями договоров аренды. В данной курсовой работе прикладывается образец договора на аренду помещений.

Но с заключением договора работа с арендаторами не заканчивается. Работа с арендаторами – непрерывный многоплановый процесс, требующий сил и времени. Здесь тоже есть масса деталей, знание которых может быть очень полезным арендодателю.

Необходимо оказывать помощь арендатору в решении текущих вопросов, которая заключается в следующем:

- изучение удовлетворенности арендаторов работой в составе торгового центра, а также услугами, которые оказывает им центр;

- согласование графика загрузки, контроль и помощь при проведении текущих ремонтных работ в помещениях арендаторов;

- предоставление информации и консультирование арендаторов по юридическим и хозяйственным вопросам, связанным с их деятельностью в торгово-офисном центре.

Регулярный контроль работы арендаторов включает в себя:

- оценку стабильности работы арендаторов (сетевых и независимых магазинов), учет изменений в сети. В ходе исследований потока выявляется, изменилась ли посещаемость основных «магнитов» торгового центра, какие арендаторы являются крепкими «середнячками», и какие предприятия являются самыми слабыми, неспособными даже использовать поток в торговый центр;

- контроль качества, соответствия ассортимента и уровня сервиса, режима работы заявленным требованиям;

- оценка роли арендаторов и их значения для торгового центра, проведение исследований, посвященных деятельности отдельных операторов (посещаемость, покупки, привлечение определенной покупательской аудитории, выявление причин плохой работы в торговом центре).

Кроме того, работа с арендаторами должна обеспечивать выполнение плана по арендному доходу, поэтому в обязанности управляющей компании входит:

- изменение в случае необходимости арендной ставки, схемы оплаты аренды, предоставление специальных условий для арендаторов;

- контроль своевременного поступления арендных платежей;

- защита владельца торговой недвижимости от возможных убытков в случае неуплаты или несвоевременной уплаты арендных платежей;

- юридическое регулирование спорных вопросов с арендаторами.

Для обеспечения заполнения площадей должны осуществляться следующие меры:

- оценка рисков освобождения площадей, разработка альтернативных вариантов на случай съезда арендаторов, в том числе якорных;

- учет изменений форматов магазинов и оценка возможности перепланировки помещений в перспективе;

- активная позиция в работе с арендаторами: регулярный мониторинг рынка, поиск перспективных арендаторов;

- обработка заявок новых потенциальных арендаторов, составление так называемого «листа ожидания» (списка претендентов на освобождающиеся площади);

- быстрое заполнение вакантных площадей и проведение ремонтных работ, чтобы в случае ротации новый оператор мог как можно быстрее открыться в центре.

Грамотная, профессиональная и доброжелательная работа с арендаторами позволит избежать возможных конфликтов, частой смены арендаторов и финансовых потерь из-за простоя недвижимости.

В целом, комплексная и профессиональная работа с арендаторами, которую будет вести управляющая компания, позволит собственнику, освободить человеческие и временные ресурсы для основного бизнеса, получая при этом стабильный доход от недвижимости.

Анализ доходности объектов недвижимости
Теоретические основы расчета доходности объекта недвижимости

Доходная часть бюджета

На практике применяются следующие виды доходов:

- потенциальный валовой доход (ПВД);

- действительный валовой доход (ДВД);

- чистый операционный доход (ЧОД).

Потенциальный валовой доход – это доход, который можно получить от недвижимости при 100 % занятости без учета всех потерь и расходов, т.е. это максимально возможный доход, который способен приносить объект недвижимости. ПВД рассчитывается на основе текущих арендных ставок на рынке для сравниваемых объектов. ПВД зависит от арендных ставок и площади объектов. Рассчитывается по формуле (1):

ПВД = С_а S_он, (1)

где С_а – арендная ставка за 1 м²;

S_он – площадь объекта недвижимости, сдаваемая в аренду, м².

Арендная ставка, в свою очередь, зависит от местоположения объекта, его физического состояния, наличия коммуникаций и срока аренды.

Действительный валовой доход (ДВД) – это ПВД за вычетом потерь от недоиспользования площадей и при сборе арендной платы с добавлением прочих доходов от нормального рыночного использования объектов недвижимости. Оценка потерь от недозагруженности и неуплат проводится на основе анализа рынка, характера его динамики, применительно к арендованной недвижимости. Рассчитывается ДВД по формуле:

ДВД = ПВД – П_нпл – П_ндз+ Пр_дох, (2)

где П_нпл – потери от недосбора платежей;

П_ндз– потери от недозагрузки;

Пр_дох– прочие доходы, которые могут быть получены.

П_нплрассчитывается по формуле:

П_нпл = (ПВД – П_ндз) К_нпл, (3)

где К_нпл – коэффициент недосбора платежей.

П_ндз определяется по формуле:

П_ндз = ПВД К_ндз, (4)

где К_ндз – коэффициент недозагрузки площадей.

Чистый операционный доход – это ДВД за вычетом всех статей расхода, за исключением задолженности по кредитам, налогу на прибыль и амортизационных отчислений. Вычисляется по формуле:

ЧОД = ДВД – ОР, (5)

где ОР – операционные расходы.

Структура операционных расходов

Операционные расходы – это расходы необходимые для обеспечения нормального функционирования ОН и воспроизводства действительного валового дохода.

Операционные расходы делятся на:

- условно постоянные;

- условно переменные;

- расходы на замещение.

Условно постоянные – это расходы, которые не зависят от заполняемости объекта недвижимости, к таковым относят:

- налог на имущество;

- налог на землю;

- страхование объекта недвижимости.

Условно переменные – это расходы, которые зависят от степени эксплуатационной загруженности объекта недвижимости. Они включают в себя:

- коммунальные платежи;

- расходы на уборку;

- расходы на содержание и т.д.

Расходы на замещение – расходы на замену элементов с коротким сроком использования. К расходам на замещение относят расходы, которые либо имеют место всего один - два раза за несколько лет или сильно варьируют от года к году. Обычно это расходы на периодическую замену быстро изнашивающихся компонентов улучшений. К таким улучшениям, в частности, относятся кухонное оборудование (холодильники, кухонные плиты и т.п.), мебель, ковровые покрытия, портьеры, а также недолговечные компоненты зданий (крыши, лифты), расходы на косметический ремонт. Расходы на замещение рассчитываются как ежегодные отчисления в фонд замещения (аналогично бухгалтерской амортизации). В расчете подразумевается, что деньги откладываются (резервируются).

Структура доходов и расходов оцениваемого объекта недвижимости

Основными источниками дохода для торгово-офисного центра является сдача площадей в аренду. В исследуемом объекте будут сдаваться этажи со следующими арендными ставками в месяц:

- цокольный этаж - 250 р./м²

- первый этаж – 800 р./м²;

- второй этаж – 560 р./м².

Данные ставки приняты с учетом того, что арендные ставки на втором этаже снижены на 30% по сравнению с первым. Арендная ставка на цокольном этаже принята с учетом расположения на нем стоянки автосалона.

Рассчитаем потенциальный валовый доход:

ПВД=250∙1455+800∙1582,8+560∙388,9=1837774 р.

ПВД в год составит 22053288 р.

Рассчитаем действительный валовой доход.

Примем коэффициент недозагрузки 5% и потери от неплательщиков 2%. Предположим, что кофемашина, снековые и другие торговые автоматы (вендинг бизнес) приносят дополнительный доход 620000 р. в год.

П_ндз.=0,05∙22053288 =1102664 р.

П_нпл.=0,02∙0,95∙22053288=419012,47 р.

ДВД=22053288 -1102664 - 419012,47 + 620000 =21151611,53 р.

Планирование операционных расходов.

По желанию собственника наш объект находится под управлением компании.

1) Налог на имущество. В соответствии с налоговым кодексом Российской Федерации налог на имущество составляет 2,2% остаточной стоимости остаточных средств, т.е. это стоимость определяется как стоимость воспроизводства, рассчитанная в рамках затратного подхода за вычетом НДС корректируемая на величину предполагаемой амортизации. Налог на имущество рассчитывается по формуле:

Н_им = ПВС₁₁ С_н.и , (6)

где С_н.и– размер налоговой ставки;

ПВС₁₁ – полная восстановительная стоимость объекта недвижимости.

Для расчета полной восстановительной стоимости (ПВС) используется формула:

ПВС₁₁ = V К_кл U_общ, (7)

где – величина нормативной стоимости объекта аналога, приведенная в ценах 1969 года. Определяется по сборникам УПВС - укрупнённым показателям восстановительной стоимости. Принимаем по сборнику укрупненных показателей восстановительную стоимость для магазинов продовольственных, промтоварных и смешанной торговли двухэтажных и более (здание с подвалом). Данный сборник приведен в приложении ?, принимаем 17,7 руб.;

V – строительный объем здания;

К_кл – поправочный коэффициент на климатический район, определяемый по технической части сборника УПВС. Он равен 1,14 для I климатического района;

U_общ– общий индекс.

Общий индекс рассчитывается по формуле:

U_общ = U_69-84 К_69-84 U_84-91 К_69-84 U_91-12, (8)

где U_69-84– индекс перехода от сметных цен 1969 года к сметным ценам на первое января 1984 года. Индекс равен 1,20;

К_69-84– территориальный коэффициент к U_69-84на региональное различие в уровне цен. Для ской области равен 1,02;

U_84-91– индекс перехода от сметных цен 1984 года к сметным ценам на первой января 1991 года. Равен 1,61;

К_69-84– территориальный коэффициент к U_84-91на региональное различие в уровне цен. Для ской области равен 1,02;

U_91-12– отраслевой индекс перехода от сметных цен 1991 года к текущим ценам на дату оценки. Определяется по справочнику Ко-Инвест. Данный индекс равен 60,23.

Подставив числовые значения в формулу (8) получим:

U_общ = 1,2 1,02 1,61 1,02 60,23 =121,07

Рассчитаем ПВС по формуле (10):

ПВС₁₁ = 17,7 28398,1 1,14 121,07 = 69375151,46 р.

Вычислим налог на имущество по формуле (6):

Н_им = 69375151,46 0,022 = 1526253,33 р.

2) Налог на землю. Собственники земли — землевладельцы и землепользователи, кроме арендаторов, облагаются ежегодным земельным налогом, размер которого не зависит от результатов хозяйственной деятельности собственников земли, землевладельцев, землепользователей и устанавливается в форме стабильных платежей за единицу земельной площади в расчете на год.

Налог на землю считается по формуле:

Н_зу = С_к.зу Р_нс S_зу, (9)

где Р_нс – размер налоговой ставки, равный 1,5%;

S_зу – площадь земельного участка;

С_к.зу – кадастровая стоимость земельного участка. Определяется по кадастровой карте Российской Федерации. В данном случае кадастровая стоимость 1 м²равна 1004,28 руб.

Рассчитаем налог на землю по формуле (9):

Н_зу = 2339,2 0,015 2140 =85607,52 р.

3) Экономические аспекты страхования недвижимости

Страхование имущества юридических лиц, в собственности которых находятся офисные площади, производственные цеха, склады и оборудование, подразумевает возмещение ущерба, причиненного по причине взрыва, возгорания, выхода из строя водопровода, канализации и отопления, а также стихийных бедствий и действий иных лиц. Страхование имущества предприятий может включать в себя элементы оформления помещений, мебель, офисную технику и запасы товаров. Договор на страхование заключается в соответствии с действующими тарифами и в зависимости от его продолжительности.

Страховые взносы рассчитываются как страховые платежи от стоимости воспроизводства объекта недвижимости по формуле:

З_стр.пл = ПВС₁₁ С_взн , (10)

где С_взн – страховые взносы, 1,5%.

З_стр.пл = 69375151,46 0,015 = 1040627,27 руб.

Определение расходов на управление.

Каждая организация обязана осуществлять ведение кадрового делопроизводства (кадрового учета) в соответствии с Трудовым законодательством Российской Федерации. Это организационно-правовая основа трудовых отношений работника и работодателя, позволяющая построить стабильную систему управления персоналом. Структура персонала автовокзала представлена на рисунке 2.

Составим таблицу персонала автовокзала.

Таблица 19 - Служебный персонал автосалона

Персонал гостиницы	Количество	Оплата труда в месяц, руб.
Персонал гостиницы	Количество	одного рабочего	всего
Управляющий директор	1	80000	80000
Управляющий персоналом	1	32000	32000
Контролер	8	11000	88000
Бухгалтер	1	25000	25000
Специалист по работе с арендаторами	1	15000	15000
Операторы	4	14000	56000
Кассир	8	14000	112000
Специалист технической части	2	16000	32000
Диспетчер	1	14000	14000
Врач	2	15000	30000
Водители	10	25000	250000
Итого			734000

В расходы на управление также относятся стоимость услуг аутсорсинга. Автосалон пользуется услугами охранной группы «Амулет», а именно технической охраной и видеонаблюдением. В месяц затраты на услуги данной компании составляют 18000 руб. месяц. Тогда в год – 216000 руб.

Помимо этого объект недвижимости пользуется услугами клининговой компании «Гарантия чистоты», а именно ежедневной комплексной уборкой. В месяц затраты на услуги данной компании составляют 21500 руб., в год – 258000 руб.

Итого, затраты на управление в год составят:

З_упр= 1234000+216000+258000=1708000 руб.

Расходы на ресурсы и эксплуатацию.

Таблица 20 – Расходы автосалона на оплату коммунальных услуг

№ п/п	Наименование	Норма потребления	Тариф, руб.	Затраты, руб./мес
	Коммунальные платежи:
1	Тепло	0,02-0,025 гкал/м.кв.	1132	27655,6
2	Электроэнергия	7,5-10 кВт/м.кв.	1,87	18269,9
3	Горячая вода	5 м³/сут	71,65	10747
4	Холодная вода	9 м³/сут	17,30	4671
5	Водоотведение	14 м³/сут	11,38	4779,6
6	Телефон	аб.плата	1200	1200
7	Интернет	аб.плата	1500	1500
	Итого :			68823,1

Расходы на замещение. В качестве базовой стоимости определения величины резерва на замещение используется стоимость воспроизводства оцениваемого объекта. Часто резерв на замещение рассчитывается по методу Ринга, что связано неопределенностью сценария развития рынка в долгосрочном периоде.

Расчет ежегодной нормы резерва на замещение (Р_рез) осуществляется по формуле:

Р_рез = ∙ 100%, (19)

где Т – оставшийся срок жизни объекта, определяется как разница типичного срока жизни объекта и его фактического возраста.

Автовокзал введен в эксплуатацию в 2010 году, нормативный срок службы составляет 100 лет, следовательно оставшийся срок жизни объект составляет 99 лет. Следовательно, ежегодная норма резерва равна:

Р_рез = ∙ 100% = 1,01%.

Определим расход на замещение:

Р_з = ДВД ∙ Р_рез, (20)

Р_з = 21151611,53 ∙ 0,0101 = 213631,28 руб.

Расчет чистого операционного дохода собственника

Занесем все операционные расходы в таблицу 21.

Таблица 21 – Операционные расходы

Операционные расходы	Сумма, руб.
налог на имущество	1526253,33
налог на землю	85607,52
страховые взносы	1040627,27
расходы на управление	1708000
коммунальные платежи	465811,2
расход на замещение	213631,28
Итого	5039930,6

Рассчитаем ЧОД по формуле (5):

ЧОД = 21151611,53 – 5039930,6= 16111680,93 руб.

4.3 Рентабельность объекта недвижимости

Рентабельность объекта недвижимости рассчитывается по формуле:

Р= ∙100%,

Р= ∙100%= 320%.

Рентабельность автосалона составляет 320%, это означает, что каждый вложенный рубль будет приносить собственнику доход 320 рублей. Результат данного показателя является очень выгодным собственнику.

Заключение

Цель курсового проекта достигнута, разработка схемы управления для автосалона на основе анализа наилучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости выполнена, т.е. разработана схема управления с минимизацией затрат и максимизацией дохода.

Рассчитаны и проанализированы фактические доходы и расходы объекта недвижимости. Также в курсовом проекте было рассчитано:

- чистый операционный доход – 16111680,93 руб./год;

- действительный валовой доход –21151611,53 руб./год;

- рентабельность – 320 %.

Рассмотрев множество факторов влияющих на наилучшее использование объекта, была разработана примерная программа по управлению автосалоном.

В ходе курсового проекта было рассмотрено и оценено местоположение объекта. При помощи метода экспертных оценок были выявлены сильные и слабые стороны автосалона, определены возможности по наилучшему использованию объекта.

Была определена рыночная стоимость автосалона при помощи использования затратного подхода, она составила 69375151,46 руб.

Были разработаны мероприятия связанные с эксплуатацией здания, рассмотрены вопросы, связанные с планированием текущего ремонта.

В финансово-экономическом разделе были рассмотрены вопросы, связанные с привлечением арендаторов, работа с ними.

Таким образом, эксплуатация автовокзала эффективна и приносит прибыль владельцу.

Список литературы

Федеральный закон от 20 февраля 1995 года N 24-ФЗ «Об информации, информатизации и защите информации» (с изменениями на 10 января 2003 года)
Федеральный закон от 9 июля 1999 г, N 160-ФЗ «Об иностранных инвестициях в Российской Федерации» (с изменениями от 21 марта, 25 июля 2002 г,)
Постановление Правительства Российской Федерации от 24 ноября 1992 г, N 908 «О мерах по организации информационного обеспечения российских и иностранных инвесторов о приватизации государственных предприятий»
Бочаров, В. В.Инвестиции [Текст] : учебник для вузов / В. В. Бочаров .- 2-е изд. - М. : Питер, 2008. - 384 с. : ил - (Учебник для вузов). - Библиогр.: с. 377-380.. - ISBN 978-5-91180-527-2
Слепнева Т.А., Яркин Е.В. Инвестиции: учеб. пособие для студентов вузов. - М.: ИНФРА-М, 2003. - 174с.
Мелкумов Я.С. Инвестиции: учеб. пособие. - М.: ИНФРА-М, 2003. - 253с.
Инвестиции и формирование инновационной политики развития России / Федер. агентство по образованию, С. - Петерб. гос. политехн. ун-т; под ред. А.В. Бабкина. - СПб.: Изд-во Политехн. ун-та, 2006. - 735с.
Игонина Л.Л. Инвестиции: учеб. пособие для вузов / под ред. В.А. Слепова. - М.: Экономистъ, 2005. - 476с
Найденков В.И. Инвестиции: конспект лекций. - М.: Приор-издат, 2005. - 176с.
Нешитой А.С. Инвестиции: Учебник - 5-е изд., перераб. и испр. – М:Издательско-торговая корпорация «Дашков и К^о», 2007 – 372с.
Ткаченко И.Ю. Инвестиции: учебное пособие для студ. высш. заведений / И.Ю. Ткаченко, Н.И. Малых – М.: Издательский центр «Академия», 2009. – 240 с.
Ример М.И., Касатов А.Д., Матиенко Н.Н. Экономическая оценка инвестиций. 2-е изд./ Под общ. ред. М.И. Римера. – СПБ.: Питер, 2008 – 480с.
Басовский Л.Е., Басовская Е.Н. Экономическая оценка инвестиций: Учеб. пособие – М.: ИНФРА-М, 2007 -241 с.
Гитман Л. Дж., Джонк М.Д. Основы инвестирования . Пер. с англ. – М.: Дело, 1997. – 1008 с.
Максимова В.Ф. Реальные инвестиции/ Московская финансово-промышленная академия. – М., 2005 – 69 с.
Экономический рост, финансовая система и инвестиции/ Олег Сухарев// Журнал «Инвестиции в России» №7, 2011.
Инвестиционный мейнстрим XXI века/ Виктор Москвин// Журнал «Инвестиции в России» №7, 2011.
Формирование инвестиционной привлекательности а/ Мищеряков Ю.Н., Глава города а// Журнал "Недвижимость и инвестиции. Правовое регулирование", №46, мая 2011 г.
Оценка рисков при финансировании инвестиций в недвижимость// Журнал «Экономический анализ: теория и практика», 13(220) - 2011 апрель
Издательский дом Финансы и кредит - Режим доступа: http://www.fin-izdat.ru

Приложение А

Анализ выполнения строительных работ и поступления инвестиций в основные фонды

Таблица 1 - Основные показатели инвестиционной и строительной деятельности

	1995	2000	2009	2010	2011
Валовой региональный продукт (в основных ценах)
млн.руб. (1995г. - млрд.руб.)	16216,8	76343,3	413395,5	454993,1	...
на душу населения, рублей (1995г. - тыс.руб.)	7319,4	34585,2	195716,1	223736,8	...
Валовое накопление²⁾, млн.рублей	...	14828,0	95990,3	106564,3	...
Инвестиции в основной капитал
млн.руб. (1995г. - млрд.руб.)	4159,2	15005,1	91267,6	103648,2	113003,6
в процентах к валовому региональному продукту	25,6	19,7	22,1	22,8	...
Финансовые вложения организаций³⁾, млн.руб.	...	7132,3	55845,7	46779,6	99804,8
Иностранные инвестиции в экономику области⁴⁾, млн.долларов США	0,8	78,8	545,6	649,2	589,6
Ввод в действие основных фондов⁵⁾, млн.руб. (1995г. - млрд.руб.)	3167,4	7548,6	62708,5	60567,3	83575,3
Ввод в действие объектов жилищного и социально-культурного назначения
жилых домов, тыс.м² общей площади	497,3	385,2	740,1	586,6	743,3
из них населением за счет собственных и привлеченных средств	144,0	232,8	423,4	341,3	473,1
общеобразовательных учреждений, ученических мест	1809	2456	625	980	75
дошкольных учреждений, мест	350	140	-	-	258
больничных учреждений, коек	140	165	-	70	61
амбулаторно-поликлинических учреждений, посещений в смену	443	-	400	160	592
Объем работ, выполненных по виду экономической деятельности "Строительство", млн.руб.	...	5197,8	25826,3	31409,1	35025,4

Таблица 2 - Структура инвестиций в основной капитал по видам основных фондов (в фактически действовавших ценах)

Годы	Инвестиции в основной капитал - всего	в том числе по видам основных фондов
Годы	Инвестиции в основной капитал - всего	жилища	здания (кроме жилых) и сооружения	машины, оборудование, транспортные средства	прочие
Миллионов рублей
2004	28606,2	3318,5	8944,4	11718,9	4624,4
2005	39993,1	4571,5	12930,6	17531,6	4959,4
2006	52952,7	6085,9	17225,2	21844,0	7797,6
2007	80352,7	9559,0	27531,8	32032,9	11229,0
2008	108867,7	11807,4	38474,9	42093,7	16491,7
2009	91267,6	10346,1	26851,1	35042,8	19027,6
2010	103648,2	10543,1	31051,2	42827,4	19226,5
2011	113003,6	12677,3	35247,2	43589,0	21490,1
В процентах к итогу
2004	100	11,6	31,3	41,0	16,1
2005	100	11,4	32,3	43,9	12,4
2006	100	11,5	32,5	41,3	14,7
2007	100	11,9	34,2	39,9	14,0
2008	100	10,8	35,3	38,7	15,2
2009	100	11,3	29,4	38,4	20,9
2010	100	10,2	30,0	41,3	18,5
2011	100	11,2	31,2	38,6	19,0

Рисунок 1 - Динамика инвестиций в основной капитал
(в % к среднемесячному значению 2008 года)

Таблица 3 - Объем работ, выполненных по виду экономической деятельности "Строительство" организациями различных форм собственности
(в фактически действовавших ценах)

Годы	Всего	в том числе по формам собственности
Годы	Всего	государственная	муниципальная	частная	смешанная российская	прочие
	Миллионов рублей
2004	10855,7	329,6	80,7	8551,3	1791,6	102,5
2005	13184,2	229,3	125,4	10415,5	2190,7	223,3
2006	17320,2	223,4	136,1	14334,7	2171,9	454,1
2007	24640,3	294,3	251,8	21343,4	2617,5	133,3
2008	34507,1	281,6	322,4	30246,6	951,3	2705,2
2009	25826,3	966,8	255,7	22818,3	1012,6	772,9
2010	31409,1	449,7	194,9	28942,7	553,7	1268,1
2011	35025,4	557,5	242,1	32340,1	483,0	1402,7
	В процентах к итогу
2004	100	3,0	0,7	78,8	16,5	1,0
2005	100	1,7	1,0	79,0	16,6	1,7
2006	100	1,3	0,8	82,8	12,5	2,6
2007	100	1,2	1,0	86,6	10,6	0,6
2008	100	0,8	0,9	87,7	2,8	7,8
2009	100	3,7	1,0	88,4	3,9	3,0
2010	100	1,4	0,6	92,2	1,8	4,0
2011	100	1,6	0,7	92,3	1,4	4,0

Приложение Б

ДОГОВОР АРЕНДЫ НЕЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ

г. ___________ «__»________ 20__ г.

ООО «Лось», именуемое в дальнейшем Арендодатель, в лице Луценко Антона Сергеевича, действующего на основании доверенности, с одной стороны, и ООО «Бобры», именуемое в дальнейшем Арендатор, в лице Гранкина Александра Александровича, действующего на основании доверенности №364, с другой стороны, заключили настоящий договор о нижеследующем:

Предмет договора

1.1. Арендодатель обязуется предоставить по настоящему договору Арендатору помещение общей полезной площадью 1536 кв.метров, расположенное по адресу г., Загородное шоссе, 7, для автосалона, а также обеспечить Арендатору свободный доступ в указанное помещение. Характеристика помещения, предоставляемого Арендодателем, приведена в Приложении 1 к настоящему договору.

1.2. Арендодатель обязуется передать Арендатору в пользование по настоящему договору все оборудование, мебель, телефонные линии, телефонные аппараты и иное имущество, установленное и находящееся в помещении. Перечень передаваемого имущества, установленного и находящегося в помещении, приводится в Приложении 2 к настоящему договору.

1.3. Арендодатель утрачивает право распоряжаться сданным в аренду помещением на срок действия настоящего договора.

1.4. Арендатор имеет право сдать указанное помещение в субаренду (или иное - по решению сторон).

Порядок передачи помещения

2.1. Арендодатель в двухнедельный срок после подписания настоящего договора обеспечивает выдачу Арендатору ордера на помещение, указанное в п.1.1 настоящего договора и в тот же срок передает Арендатору помещение по акту сдачи-приемки, подписываемому представителем Арендодателя и Арендатора.

2.2. Вместе с помещением в аналогичном порядке сдаче-приемке подлежит установленное и находящееся в помещении имущество, перечисленное в Приложении 2 к настоящему договору.

2.3. Помещение должно быть передано в состоянии, соответствующем характеристикам, указанным в Приложении 1 к настоящему договору, и назначению имущества. Арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора не знал об этих недостатках.

Пользование помещением и его содержание

3.1. Арендатор обязан пользоваться помещением в соответствии с настоящим договором и назначением имущества.

3.2. Арендатор вправе по согласованию с Арендодателем и органами государственного управления произвести за свой счет перепланировку предоставленного в аренду помещения.

3.3. Арендатор обязан поддерживать арендуемое помещение в исправном состоянии, не допуская порчи имущества Арендодателя, и проводить текущий ремонт помещения.

3.4. Капитальный ремонт арендуемых помещений в силу настоящего договора проводится за счет Арендодателя. Проведение капитального ремонта Арендодателем допускается с согласия Арендатора с предварительным извещением последнего за 1 месяц до начала ремонта.

3.5. В случае необходимости проведения, по мнению Арендатора, капитального ремонта Арендатор извещает об этом Арендодателя в письменном виде за 2 месяца до начала такого ремонта.

3.6. В том случае, если по истечении 6 месяцев с даты окончания срока, указанного в п.3.5, Арендодатель не приступил к проведению капитального ремонта, этот ремонт может быть проведен Арендатором с возложением расходов на Арендодателя путем вычитания соответствующих сумм из суммы арендной платы, причитающейся Арендодателю.

3.7. Арендодатель обеспечивает за свой счет арендуемое помещение постоянным снабжением в необходимом количестве горячей и холодной водой, электроэнергией, отоплением, канализацией и другими необходимыми коммунальными услугами. Ремонт указанных коммуникаций производится за счет Арендодателя. Оплата телефонной и телексной связи производится за счет Арендатора.

3.8. Арендодатель обеспечивает страхование помещения, передаваемого в аренду, по всем обычно принятым рискам.

3.9. Арендатор обеспечивает страхование своего имущества, находящегося в арендованном помещении, по всем обычно принятым рискам.

3.10. Оборудование арендуемого помещения современными средствами от несанкционированного проникновения посторонних лиц и противопожарной сигнализации, а также организация, при необходимости, круглосуточной охраны помещения по договору с органами милиции, производится за счет арендодателя.

Арендная плата и порядок расчетов

4.1. Арендатор обязуется уплачивать Арендодателю за пользование указанным помещением в течение установленного в настоящем договоре срока арендную плату, исходя из расчета 800 рублей за один квадратный метр полезной площади в месяц.

4.2. Указанная ставка арендной платы является окончательной, пересмотру и изменению не подлежит. Арендатор не несет никаких других расходов, связанных с арендой указанного помещения и с выплатой каких-либо дополнительных вознаграждений, налогов и сборов, помимо предусмотренных в настоящем договоре.

4.3. В случае уменьшения размера полезной площади арендуемого помещения по причинам, не зависящим от Арендатора, последний имеет право на соразмерное уменьшение суммы вносимой арендной платы. Уменьшение арендной платы производится путем вычитания Арендатором соразмерной произошедшему уменьшению суммы следующего ежемесячного платежа.

4.4. По соглашению с Арендодателем Арендатор может вносить арендную плану также в натуральной или смешанной форме в виде оборудования, материалов, товаров народного потребления, услуг и др.

4.5. Арендная плата за пользование помещением вносится Арендатором в следующем порядке:

первый платеж в размере месячной арендной платы вносится в течение четырех дневного срока, считая с даты подписания акта сдачи-приемки арендуемого помещения, предусмотренного п.2.1 настоящего договора;

последующие платежи вносятся один раз каждый текущий месяц не позднее ____ числа.

4.6. Арендатор вправе внести арендную плату за любой срок в пределах срока действия настоящего договора досрочно.

4.7. Уплата арендной платы в денежной форме производится путем перечисления Арендатором подлежащей уплате суммы на расчетный счет Арендодателя в любом банке города. Реквизиты счета: БИК 049205201 кор.сч. 30103810000000000201 , БИК 039225301, расч. сч. 40902710800000000555

4.8. Изменение размеров арендной платы и порядка ее внесения допускается лишь по соглашению сторон.

4.9. В случае, если Арендодатель с согласия Арендатора выставит арендуемое помещение для продажи, Арендатор имеет первоочередное право купить указанное помещение по цене, предложенной добросовестным покупателем.

4.10. Если Арендатор откажется от приобретения помещения, Арендодатель может продать указанное помещение любому добросовестному покупателю. В таком случае настоящий договор сохраняет свою юридическую силу, а права и обязанности Арендодателя по нему переходят на покупателя указанного помещения в порядке правопреемства.

Форс-мажор

5.1. Стороны освобождаются от ответственности за частичное или полное неисполнение обязательств по данному договору, если это неисполнение явилось следствием обстоятельств непреодолимой силы, возникших после заключения договора в результате событий чрезвычайного характера, наступление которых сторона, не исполнившая обязательство полностью или частично, не могла ни предвидеть, ни предотвратить разумными методами (форс-мажор).

5.2. При наступлении указанных в п.5.1 обстоятельств сторона по настоящему договору, для которой создалась невозможность исполнения ее обязательств по настоящему договору, должна в кратчайший срок известить о них в письменном виде другую сторону с приложением соответствующих свидетельств.

Ответственность сторон и порядок разрешения споров

6.1. За неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по настоящему договору стороны несут ответственность в соответствии с гражданским законодательством.

6.2. В случае невнесения арендной платы в сроки, установленные в п.4.5 настоящего договора Арендатор уплачивает Арендодателю неустойку в размере 15% от суммы невнесенного платежа за каждый месяц просрочки, но не более 15% от суммы платежа.

6.3. Настоящий договор досрочному расторжению в одностороннем порядке не подлежит. Стороны несут ответственность за досрочное расторжение настоящего договора в виде штрафной неустойки, не исключающей возможности предъявления иска о взыскании убытков, в сумме 50000 руб.

6.4. Все споры и разногласия, которые могут возникнуть из настоящего договора, стороны будут стремиться разрешать путем переговоров.

6.5. В случае, если указанные споры и разногласия не могут быть разрешены путем переговоров, они подлежат разрешению в соответствии с действующим законодательством.

Заключительные положения

7.1. С даты заключения настоящего договора вся предшествующая переписка, документы и переговоры между сторонами по вопросам, являющимся предметом настоящего договора, теряют силу.

7.2. Любые изменения и дополнения к настоящему договору должны быть совершены в письменном виде и подписаны надлежаще уполномоченными на то представителями сторон.

7.3. Если какое-либо из положений настоящего договора становится недействительным, это не затрагивает действительности остальных его положений. В случае необходимости стороны договорятся о замене недействительного положения положением, позволяющим достичь сходного экономического результата.

7.4. Срок аренды помещения по настоящему договору устанавливается в 10 лет. Если ни одна из сторон не заявит за один год до истечения срока действия настоящего договора о своем желании расторгнуть его, настоящий договор автоматически продлевается на следующие 5 лет. Течение срока аренды помещения начинается со дня составления акта сдачи-приемки помещения в соответствии с п.2.1 настоящего договора.

7.5. Стороны обязаны извещать друг друга об изменении своего юридического адреса, номеров телефонов, телефаксов и телексов не позднее 5 дней с даты их изменения.

7.6. Настоящий договор заключен в г.е в двух экземплярах, по одному для каждой из сторон, и вступает в силу с даты его подписания. Приложения к настоящему договору составляют его неотъемлемую часть.

7.7. В случаях, не предусмотренных настоящим договором, применяется гражданское законодательство РФ.

Юридические адреса и банковские реквизиты сторон

Арендодатель Арендатор

__________________________ _____________________

_________________________ _____________________

М.П. М.П.

Скачать: kursovaya-oun.docx

Категория: Курсовые / Курсовые по строительству

Уважаемый посетитель, Вы зашли на сайт как незарегистрированный пользователь.
Мы рекомендуем Вам зарегистрироваться либо войти на сайт под своим именем.

Привет студент

Рынок инвестиций и его инфраструктура

Рынок инвестиций и его инфраструктура

1 Экспертиза объекта недвижимости

1.1 Общая характеристика объекта недвижимости

1.2 Характеристика среды местоположения объекта

1.3 Определение возможностей по наилучшему и наиболее эффективному использованию объекта недвижимости

2 Управление объектом недвижимости

3 Маркетинг и продвижение объекта недвижимости

4 Финансово-экономический раздел

Привет студент