Привет студент

КУРСОВАЯ РАБОТА

по дисциплине  "Оценка земли и недвижимости в городе "

 на тему: «ОПРЕДЕЛЕНИЕ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА НЕДВИЖИМОСТИ»

Тольятти 2013 г.

Содержание

Введение.................................3

1.    Постановка задачи оценки........8

2.    Анализ лучшего и наиболее эффективного использования недвижимости. 9

3.    Определение стоимости здания различными подходами к оценке

недвижимости.............................10

3.    1. Использование затратного подхода......10

3.2.    Использование сравнительного подхода.................20

3.3.    Использование доходного подхода..........23

4.    Сведение стоимостных показателей в итоговую оценку стоимости

недвижимости..........................25

Заключение.................................29

Список литературы.......................31

Введение

Понятие «недвижимое имущество» впервые сформулировано в римском праве в связи с введением в гражданский оборот земельных участков и других природных объектов, и в настоящее время оно стало общепринятым во всех странах мира.

В мировой практике недвижимость - это земля как физический объект, а также все, что прочно с ней связано, включая объекты, присоединенные к ней, не зависимо от того, имеют ли они природное происхождение или созданы руками человека. То есть недвижимость - это участок территории с имеющимися на нем природными ресурсами (почва, зеленые насаждения и др.), зданиями и сооружениями.

Ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам или к недвижимости относят земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно. В т.ч. леса, многолетние насаждения, здания и сооружения.

К недвижимым вещам относятся так же подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты.

В Российском законодательстве понятие недвижимости включает приравненные к нему движимые вещи. Не по родовым или видовым признакам, а по целесообразности распространения на них специального правового режима, установленного для действительно недвижимых вещей.

Недвижимость включает в себя не только понятие физического или материального объекта, но и комплекс экономико-правовых и специальных отношений.

Недвижимость как товар с экономической точки зрения имеет двойственную характеристику, то есть, в конечном счете, приобретается либо сам объект, либо предоставляемые им услуги. Недвижимость отличается от большинства экономических товаров своими размерами, характером использования, способами реализации на рынке и т.д.

С переходом России к рыночным отношениям недвижимость становится товаром и возникает рынок недвижимости. Рынок недвижимости - это определенный набор механизмов, по средствам которых передаются права на собственность и связанные с ней интересы, устанавливаются цены и распределяется пространство между различными конкурирующими вариантами использования.

Рынки недвижимости локализованы, поскольку объекты неподвижны, следовательно, покупатели и потребители должны прибыть к продукту. Рынки недвижимости могут быть сегментированы. Сегментирование - это разбиение рынка на сектора или сегменты, схожие по ряду параметров. Процесс сегментации обусловлен специфическими особенностями недвижимости как товара, а так же тем, что различные пользователи обладают различными потребностями и ресурсами.

Рынок недвижимости является существенной составляющей в любой национальной экономике. Без него не может быть рынка вообще, так как рынок труда, рынок капитала, рынок товаров и услуг и т.д. для своего существования должны иметь или арендовать соответствующие помещения, необходимые для их деятельности.

Если говорить о рынке недвижимости в Росси, то следует отметить, что в настоящее время он находится в начальной стадии становления и постепенного развития. Развитие рынка недвижимости напрямую связанно как с политикоправовыми основами, так и с экономической ситуацией в стране. Кроме того, важным условием развития рынка недвижимости является привлечение инвестиций (как иностранных, так и со стороны российских партнеров). Сегодня очевидно, что рынок недвижимости повсюду в России становится весомой составляющей и экономики отдельных регионов, и национальной российской экономики в целом.

В связи с развитием рынка недвижимости возникла необходимость в оценочной деятельности.

Оценка имущества - это определение стоимости.

Оценочная деятельность - это деятельность, направленная на установление в отношении объекта рыночной и иных видов стоимости.

Процесс оценки - совокупность приемов, обеспечивающих сбор и анализ информации, проведения расчетов стоимости и оформление результатов оценки. Цели оценки недвижимости могут быть следующими:

1.    Отражение в отчетности, купля-продажа, обмен;

2.    Проведение конкурсов, аукционов, торгов;

3.    Залог, раздел, наследственное дарение;

4.    Страхование;

5.    Исчисление налогов, пошлин, сборов;

6.    Инвестиционное проектирование;

7.    Ликвидация, утилизация.

К объектам оценки относятся:

•    отдельные материальные объекты (вещи);

•    совокупность вещей, составляющих имущество лица, в том числе имущество определенного вида (движимое или недвижимое, в том числе предприятия);

•    право собственности и иные вещные права на имущество или отдельные вещи из состава имущества;

•    права требования, обязательства (долги);

•    работы, услуги, информация;

•    иные объекты гражданских прав, в отношении которых законодательством РФ установлена возможность их участия в гражданском обороте.

Оценка недвижимости - особая сфера профессиональной деятельности на рынке недвижимого имущества и в то же время - необходимый момент при совершении практически любой операции с недвижимостью, начиная от купли-продажи, сдачи в аренду и завершая принятием решений о реализации проектов строительства объектов недвижимости, о внесении объектов недвижимости в уставной капитал и т.д. Оценка - сложный процесс, требующий высокой квалификации оценщика, понимания принципов и методов оценки, свободной ориентации на рынке недвижимости, знания соответствия и тенденций спроса и предложения на различных сегментах рынка. [ , с. 25]

К основным Законодательным актам Российской Федерации, на основании которых производится оценка рыночной стоимости объектов недвижимости и другого имущества юридических и физических лиц, относятся:

•    постановление № 285 от 11.04.01 г. «Положение о лицензировании оценочной деятельности в РФ»;

•    постановление № 519 от 06.07.01 г. «Об утверждении стандартов оценки»;

•    Федеральный Закон № 135-ФЗ от 29.07.98 г. «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Целью данной курсовой работы является закрепление теоретических знаний и приобретение практических навыков в области экономики и оценки недвижимости на основе самостоятельного изучения и обобщения законодательных актов и специальной экономической литературы, проведение расчетов по определению стоимости объекта коммерческой недвижимости.

Задачами курсовой работы являются:

• определение проблемы по оцениваемому объекту;

•    изучение подхода сравнительного анализа, затратного и доходного методов оценки недвижимости;

•    сведение полученных стоимостных показателей в итоговую оценку стоимости недвижимости и определение рыночной стоимости объекта.

1. Постановка задачи оценки.

Начальным этапом процесса оценки является постановка задачи оценки. На данном этапе выявляется базовая информация, определяющая весь процесс оценки. Этап включает следующую последовательность действий:

-    идентифицируется и описывается объект оценки;

-    устанавливаются оцениваемые имущественные права. Объекты недвижимости могут иметь различные правовые режимы (собственность, аренда и т.д.), каждый из которых будет иметь различную величину стоимости;

-    указывается дата оценки;

-    описывается цель оценки, которая определяет возможность использования результатов оценки. Недвижимость является объектом различных сделок. Оценка производится всегда с какой-либо конкретной целью (купля-продажа, залог, исчисление налогов, страхование и т.д.);

-    определяется вид оцениваемой стоимости, соответствующий цели оценки. Один и тот же объект недвижимости может иметь ряд отличных по величине видов стоимости. Во избежание неверного трактования результатов оценки, оцениваемый вид стоимости должен указываться;

-    отражаются другие условия проведения оценки.

В процессе выполнения курсовой работы необходимо определить стоимость одноэтажного необорудованного объекта коммерческой недвижимости.

Таким образом объектом оценки является здание, расположенное в Центральном районе на ул. Терешковой. Функциональное назначение объекта -торговое здание, в котором расположен супермаркет. Здание является отдельной одноэтажным зданием, площадью - 100 кв.м., одноэтажное, без какого - либо оборудования. Оцениваемое здание в хорошем состоянии и находится на главной дороге, рядом с остановкой общественного транспорта, с которой можно уехать в любой район города.

Описывается земельный участок, на котором расположено здание небольшой, заасфальтирован на 10%, с низкой несущей способностью грунтов.

Оцениваемый объект находится в собственности. Собственником является Степанов Игорь Александрович, проживающий по адресу г. Тольятти, ул. Комсомольская, 128 (правоустанавливающий документ - свидетельство о регистрации права на недвижимое имущество).

Дата оценки 01.12.2013г.

Цель оценки: определить стоимость здания различными подходами к оценке недвижимости и свести стоимостные показатели в итоговую оценку стоимости недвижимости.

2. Анализ лучшего и наиболее эффективного использования недвижимости.

При выполнении данного раздела необходимо изучить сущность принципа лучшего и наиболее эффективного использования (ЛНЭИ) недвижимости, его обязательные критерии и этапы анализа. Вариант использования земли уже является наилучшим.

При анализе ЛНЭИ здания изучается соответствие варианта использования необходимым критериям:

-    законодательная разрешенность. Предполагается, что оцениваемое здание не нарушает действующие нормы и законодательство;

-    физическая осуществимость. Анализируются возможные варианты использования в соответствии с конструктивными особенностями здания;

-    экономическая целесообразность. Обоснование с точки зрения окупаемости инвестированного капитала. Оценивается возможная доходность для каждого законодательно разрешенного и физически осуществимого варианта использования здания;

- максимальная доходность. Выбор из всех законодательно разрешенных, физически осуществимых и экономически целесообразных вариантов использования такого варианта, который обеспечивает максимальную доходность, а следовательно, и максимальную текущую стоимость.

Оцениваемый объект, согласно варианту, имеет площадь 100 кв.м, местоположение его центральное, здание имеет 2 помещения, поэтому он больше всего подходит для открытия супермаркета, так как это является очень прибыльным делом разрешенным законодательством. Ставка арендной платы за месяц - 1000 руб/кв.м.

3. Определение стоимости здания различными подходами к оценке недвижимости.

Традиционными подходами определения стоимости недвижимости являются затратный, сравнительный и доходный. В рамках каждого подхода используются определенные методы расчета. В результате применения этих подходов получаются три различные величины стоимости одного и того же объекта, на основании которых определяется итоговая величина стоимости.

3. 1. Использование затратного подхода.

Затратный подход основан на определении стоимости недвижимости исходя из стоимости земельного участка и затрат на возведение имеющихся на нем улучшений за вычетом накопленного износа. Основная расчетная формула: СЗП = СЗ + СНС - ИН, где СЗП - стоимость объекта недвижимости, определенная в рамках затратного подхода, тыс. р.;

СЗ - стоимость земельного участка, тыс. р.;

СНС - стоимость нового строительства здания, тыс. р.;

ИН - накопленный зданием износ, тыс. р.

Для оценки стоимости земельного участка используется метод прямого сравнения продаж. По своей сути, данный метод относится к сравнительному подходу, однако его расчетные модели используются и в других подходах. В частности, в рамках затратного подхода необходимо оценить величину затрат, необходимых на приобретение земельного участка под строительство. Для этого анализируются цены аналогичных участков. При этом имеющиеся различия между сравниваемыми объектами корректируются путем введения соответствующих поправок.

Начальным этапом метода прямого сравнения продаж является изучение рынка и сбор информации об объектах-аналогах, т.е. таких объектах, которые схожи с оцениваемым. Данные о проданных на рынке аналогах приведены в табл. 3.1.

 

Таблица 3.1 - Данные о продажах земельных участков

Характеристики	А1	А2	А3	А4	А5	А6
Цена продажи, тыс. р.	1650	4500	6020	4200	4375	2025
Размер, м2	1000	5000	4300	2800	3500	1500
Права собственности	Частная	Сервитут	Государственная	Сервитут	Государственная	Частная
Условия финансирования	Типичные	Кредит	Типичные	Типичные	Типичные	Кредит
Условия продажи	Срочная продажа	Срочная продажа	Типичные	Особые 1*	Типичные	Особые 2**
Дата продажи	3 мес. назад	9 мес. назад	Наст. время	6 мес. назад	3 мес. назад	6 мес. назад
Местоположение	цен.	отд.	с/о	цен.	отд.	с/о
Асфальтобетонное покрытие	До 10 %	До 30 %	До 50 %	До 30 %	До 50 %	До 10 %
Несущая способность грунтов	низк.	выс.	сред.	сред.	низк.	выс.

 

После того, как определены объекты-аналоги, необходимо подобрать единицы сравнения, поскольку количественные характеристики объекта оценки и аналогов отличаются.

Следующим этапом метода прямого сравнения продаж является внесение поправок на выделенные различия в ценообразующих характеристиках сравниваемых объектов. На данном этапе требуется ответить на вопрос, за какую сумму был бы продан аналог, обладай он теми же характеристиками, что и объект оценки.

Основное правило внесения процентных поправок: если оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога, то к цене последнего вносится повышающий коэффициент, если хуже - понижающий коэффициент.

Внося поправки, необходимо помнить, что корректировкам подвергаются объекты-аналоги, объект оценки никогда не подвергается корректировкам.

При внесении поправок необходимо подвергнуть корректировкам каждую отличающуюся характеристику - элемент сравнения. Элементы сравнения принято делить на две группы. Первая группа - элементы, относящиеся к условиям сделки и состоянию рынка (поправки проводятся путем применения каждой последующей поправки к предыдущему результату скорректированной цены). Первая группа включает в себя: состав передаваемых прав собственности, условия финансирования сделки, условия продажи, время продажи.

Вторая группа - элементы, относящиеся непосредственно к объекту недвижимости (производятся путем применения поправок каждого элемента к результату, полученному после корректировки на условия рынка, в произвольном порядке). Состав второй группы: местоположение, физические и экономические характеристики, дополнительные компоненты. Расчет скорректированных цен земельных участков приведен в табл. 3.2.

 

Таблица 3.2- Расчет скорректированных цен земельных участков

Элементы сравнения	Об. оцен	А1	А2	А3	А4	А5	А6
Цена продажи объекта,тыс. р.		1650	4500	6020	4200	4375	2025
Размер, м2		1000	5000	4300	2800	3500	1500
Цена единицы сравнения, р./м2		1,650	0,900	1,400	1,500	1,250	1,350
Оцениваемые права собственности:		част	серв	гос	серв	гос	част
- процент отличия		-	12%	10%	12%	10%	-
- корректировка, р.		-	0,108	0,140	0,180	0,125	-
- скорректированная цена, р.		1,650	0,792	1,260	1,320	1,125	1,350
Условия финансирования:		тип	кред	тип	тип	тип	кред
- процент отличия		-	15%	-	-	-	15%
- корректировка, р.		-	0,119	-	-	-	0,203
- скорректированная цена, р.		1,650	0,911	1,260	1,320	1,125	1,553
Условия продажи:		сроч	сроч	тип	ос*	тип	ос**
- процент отличия		10%	10%	-	8%	-	7%
- корректировка, р.		0,165	0,0911	-	0,106	-	0,109
- скорректированная цена, р.		1,485	0,820	1,260	1,214	1,125	1,662
Дата продажи:		3 мес	9 мес	наст	6 мес	3мес	6 мес
- процент отличия		2 %	8%	-	4%	2%	4%
- корректировка, р.		0,030	0,067	-	0,049	0,023	0,066
- скорректированная цена, р.		1,515	0,877	1,260	1,263	1,1480	1,7280
Местоположение:	Цен.	цен	отд	с/о	цен	отд	с/о
- процент отличия		-	30%	20%	-	30%	20%
- корректировка, р.		-	0,276	0,252	-	0,344	0,346
- скорректированная цена, р.		1,512	1,153	1,512	1,263	1,492	2,074
Асфальтобетонное покрытие:	До 10%	До 10%	До 30%	До 50%	До 30%	До 50%	До 10%
- процент отличия		-	2%	5%	2%	5%	-
- корректировка, р.		-	0,023	0,076	0,025	0,075	-
Несущая способность грунтов:	низк	низк	выс	сред	сред	низк	выс
- процент отличия		-	7%	3%	3%	-	7%

- корректировка, р.		-	0,079	0,043	0,037	-	0,145
- скорректированная цена, р.		1,515	1,209	1,479	1,275	1,417	2,219

 

Размер величины поправок, необходимых для расчета скорректированных цен земельных участков, определен по результатам исследования рынка:

•    наличие сервитута (обременения) снижает стоимость на 12 %, по причине дополнительных процедур согласования государственные объекты стоят на 10 % меньше частных;

•    кредиты предоставляются под 15 %;

•    условия срочной продажи изменяют цену на 10 %, при сделке между партнерами по бизнесу цена была занижена на 8 %, особая заинтересованность покупателя при приобретении соседнего участка для расширения бизнеса позволила продавцу завысить цену на 7 %;

•    за 3 мес. цены на рынке возросли на 2 %, за 6 мес. - на 4 %, за 9 мес. - на 8 %;

•    разница в ценах по районам: цен. и с/о - 20 %, с/о и отд. - 10 %, цен. и отд. - 30 %;

•    разница в ценах при наличии асфальтобетонного покрытия на площади до 10 % участка по сравнению с площадью до 30 % составляет 2 %, до 30 % по сравнению с площадью до 50 % - 3 %, до 10 % по сравнению с площадью до 50 % - 5 %;

•    разница в ценах между низк. и сред. несущей способностью грунтов - 3 %, сред. и выс. - 4 %, низк. и выс. - 7 %.

Для вывода о стоимости земельного участка необходимо провести согласование полученных скорректированных цен. Согласование - это не усреднение полученных промежуточных результатов, а процесс взвешивания и сравнения показателей с их характеристиками. Согласование проводится в соответствии с имеющимися отличиями аналогов от оцениваемого объекта.

Для согласования широко используются различные методы. В частности, суждение о стоимости объекта принимаем в результате анализа четырех показателей:

1.    среднего арифметического значения скорректированных цен;

2.    модального значения. Мода - наиболее часто встречающееся значение в числовом ряду. Могут быть взяты наиболее близкие часто встречающиеся вместе значения;

3.    медианного значения. Медиана - середина ранжированного числового ряда. Для определения медианы необходимо записать все цены от минимального до максимального значения и выбрать значение, находящееся в центре ряда, либо среднее между двумя -при четном количестве значений;

4.    скорректированной цены самого похожего на оцениваемый объект аналога. Чем меньше количество и величина поправок, тем больше аналог похож на объект оценки.

Стоимость земельного участка в итоге принимается как среднее арифметическое между значениями приведенных выше показателей.

Таким образом, можно выделить 3 похожих аналога:

-    А1 - 1,515 тыс.р/м²;

-    А3 - 1,479 тыс.р/ м²;

-    А6 - 1,417 тыс.р/ м².

Чтобы вывести стоимость земельного участка, нужно сделать анализ по вышеперечисленным показателям.

1.    Среднее арифметическое значение - 1,470 тыс.р/ м²;

2.    модельное значение - 1,479 тыс.р/ м²;

3.    медианное значение - 1,479 тыс.р/ м²;

4.    самый похожий на оцениваемый объект аналог - 1,515 тыс.р/ м².

То есть, стоимость 1 м² за земельный участок составляет 1,486 тыс.р/ м².

Стоимость всего земельного участка:

СЗ=120*1,486=178,320 тыс.р.

Следующий этап затратного подхода - расчет издержек, необходимых на воспроизводство нового здания, являющегося точной копией оцениваемого. Один из методов оценки стоимости нового строительства - метод укрупненных обобщенных показателей стоимости на единицу сравнения.

В качестве единицы сравнения в данной работе принимается 1 м². Для получения стоимости нового строительства объекта оценки величина укрупненного обобщенного показателя стоимости умножается на количество единиц сравнения объекта оценки. Расчет величины укрупненного обобщенного показателя стоимости на 1 м² необходимо выполнить по форме табл. 3.3.

При расчете стоимости нового строительства необходимо учесть следующую информацию:

•    заработная плата составляет 35 % от стоимости материалов;

•    накладные расходы - 25 % от прямых затрат;

•    прибыль подрядчика - 12 % от суммы прямых и накладных затрат;

•    оплата услуг проектно-сметных организаций - 5 % от прямых затрат;

•    маркетинговые, рекламные, страховые расходы - 6 % от цены подрядчика;

•    затраты на покупку энергетических мощностей - 10 % от цены подрядчика;

•    налоги (НДС) - 18 % от суммы всех предыдущих затрат;

•    прибыль инвестора - 30 % от понесенных расходов.

 

Таблица 3.3- Расчет укрупненного обобщенного показателя стоимости при строительстве здания, тыс. р./м²

№	Наименование	Затраты, тыс. р. на 1 м2, по типам зданий
		торговое здание
1	Прямые затраты
1. 1	СМР:
	- материалы	3,10
	- заработная плата	1,085
	- эксплуатационные расходы	0,45
	- прочие	0,20
	Итого прямые затраты	4,835
1. 2	Накладные расходы	1,209
1. 3	Прибыль подрядчика	0,725
	Итого цена подрядчика	6,769
2	Косвенные затраты:
	- оплата услуг проектно-сметных организаций	0,242
	- маркетинговые, рекламные, страховые расходы	0,406
	- затраты на покупку энергетических мощностей	0,677
	- налоги	1,457
	Итого затраты инвестора	9,551
3	Прибыль инвестора	2,865
	Итого укрупненный обобщенный показатель стоимости	19,185

 

Таким образом, стоимость нового строительства за 1 м² составляет 19,185 тыс. р./м².

Стоимость нового строительства здания составляет:

Снс=19,185*100=1918,500 тыс.р.

Следующим этапом затратного подхода является оценка износа. Термин «износ» в теории оценки понимается как утрата полезности объекта, а следовательно, и его стоимости. Для оценки накопленного износа применяется метод разбивки, суть которого состоит в определении величины трех видов износа: физического, функционального и внешнего.

При определении общей величины накопленного износа методом разбивки используется формула

 

ИН = 1 - (1 - ИФИЗ/100) х (1 - ИФУНК/100) х (1 - ИВН/100),

 

где ИФИЗ - физический износ здания, %;

ИФУНК - функциональный износ здания, %;

ИВН - внешний износ здания, %.

 

 

Физический износ определяется нормативным методом. Метод предполагает использование нормативных инструкций. В качестве примера в курсовой работе необходимо воспользоваться Правилами оценки физического износа жилых зданий.

Для оценки физического износа необходимо изучить степень повреждения конструктивных элементов здания по форме табл. 3.4.

Физический износ конструктивного элемента определяется по величине количественной оценки для соответствующего интервала оценок, при необходимости производится интерполяция процентных значений физического износа. Расчет проводится с использованием Правил оценки физического износа жилых зданий, в которых также приведен ряд конкретных примеров.

Итоговая величина износа по каждому элементу определяется путем умножения удельного веса соответствующего элемента на значение износа. Итоговая величина физического износа всего здания определяется суммированием.

Делается вывод о состоянии здания:

хорошее - если физический износ определен в размере до 20 %; удовлетворительное - если физический износ определен в размере от 20 до 40 %.

Функциональный износ здания оценивается студентом самостоятельно в интервале от 1 до 5 %. При этом на основе изучения специальной литературы необходимо объяснить оцененную величину с описанием конкретных признаков функционального износа.

Внешний износ оценивается аналогично функциональному в интервале от 1 до 10 %.

 

Таблица 3.4- Расчет физического износа здания

№	Конструктивные элементы здания	Количеств енная оценка износа	Износ конструктивного элемента, %	Итого износ, %
		адм.**
1	Фундаменты	4	25%
2	Стены	23	35%
3	Перекрытия	18	-
4	Кровля	12	-
5	Полы	7	-
6	Проемы	10	-
7	Отделочные работы	8	-
8	Инженерное оборудование	16	-
9	Прочие работы	2	-
	Итого	100	-	9,05%

 

Вывод: состояние здания хорошее. Физический износ - 10%, функциональный и внешний - по 1%.

Величина накопленного износа составляет: ИН=1-(1-9,05/100)*(1-4/100)*(1-3/100)=0,1531.

Снс с учетом износа=1918,500 -(1918,500 *0,1531)=1624,78 тыс.р.

Подводя итоги, можно рассчитать стоимость объекта с использованием затратного подхода.

СЗП = СЗ + СНС - ИН СЗП=178,320+1918,5-293,72=1803,1 тыс.р.

3.2. Использование сравнительного подхода.

Сравнительный подход основан на определении стоимости недвижимости на основе сравнительного анализа рыночных данных о продажах аналогичных объектов.

Одним из методов данного подхода является метод прямого сравнения продаж, который в данной курсовой работе использовался для оценки стоимости земельного участка. Применение метода прямого сравнения продаж в рамках сравнительного подхода подразумевает сравнение оцениваемого объекта (здания вместе с земельным участком) с аналогами, при этом суть метода и порядок расчета остаются теми же.

Данные о продажах сопоставимых объектов приведены в табл. 3.5

 

Таблица 3.5- Данные о продажах коммерческой недвижимости

Аналоги	Площадь*, м2	Местоположение	Транспортная доступность	Состояние
А1	+ 15 %	с/о	гл.	Хорошее
А2	- 25 %	с/о	гл.	Удов
А3	+ 80 %	с/о	втр.	Хорошее
А4	- 35 %	отд.	втр.	Хорошее
А5	+ 40 %	отд.	гл.	Удов
А6	+ 30 %	отд.	гл.	Хорошее
А7	+ 100 %	цен.	гл.	Хорошее
А8	- 50 %	цен.	гл.	Удовл
А9	- 10 %	цен.	втр.	Хорошее

 

Элементы сравнения объектов-аналогов относятся ко второй группе -относящиеся непосредственно к объекту недвижимости. Предполагается, что условия сделки и состояние рынка были похожи. В качестве единицы сравнения необходимо принять все здание.

Расчет скорректированных цен объектов коммерческой недвижимости проведены в табл. 3.6.

 

Таблица 3.6- Расчет скорректированных цен объектов коммерческой недвижимости

Объекты сравнения		Местоположение	Состояние	Транспортная доступность	Стоимость оборудования, тыс. р.	Цена продажи, тыс. р.	Цкх, тыс. р.		Поправки в долях			Скорректированная цена, тыс. р.
							оборудование	площадь	по местоположению	по состоянию	по транспортной доступности
1	2	3	4	5	6	7	8	9	10	11	12	13
Объ ект оце нки	100	Цен	хор	гл	0	-	-	-	-	-	-	-
А1	115	с/о	хор	гл	2	1382	1380	1200	0,9	1	1	1080
А6	200	отд	хор	гл	7	1342	1335	1026,9	0,75	1	1	770,2
А7	130	цен	хор	гл	3	2658	2655	1327,5	1	1	1	1327,5

 

На основании сравнительного анализа цен продаж известно, что различия в ценах аналогичных объектов коммерческой недвижимости за счет местоположения следующие:

•    15 % между расположенными в отдаленном районе и районе средней отдаленности;

•    10 % между центром и районом средней отдаленности.

Поправки на состояние объекта и условия транспортной доступности необходимо определить путем анализа подобранных аналогов. Для этого используется метод парных продаж.

Под парной продажей подразумевается продажа двух объектов, в идеале являющихся точной копией друг друга, за исключением одной характеристики, наличием которой и объясняется разница в ценах этих объектов.

При определении поправок необходимо учесть:

•    поправки определяются исходя из цен, приведенных к оцениваемому объекту по количественным характеристикам;

•    подбираются пары аналогов, имеющие только одно отличие, например одинаковое местоположение и транспортная доступность, но разное состояние;

•    при определении поправок по той или иной характеристике всегда делить цены аналогов с одинаковой с объектом оценки характеристикой на цену аналога с отличающейся характеристикой.

Данный метод позволяет рассчитать поправку на отличающуюся характеристику и затем использовать ее для корректировки на этот параметр цены продажи сопоставимого с объектом оценки объекта-аналога.

Вывод: чтобы вывести стоимость объекта нужно сделать анализ по вышеперечисленным показателям, как и в первом подходе.

1.    Среднее арифметическое значение - 1059,2 тыс.р;

2.    модельное значение - 1327,5 тыс.р;

3.    медианное значение - 1080,0 тыс.р;

4.    самый похожий на оцениваемый объект аналог - 1327,5 тыс.р.

То есть, стоимость объекта с использованием сравнительного подхода

составляет ССП= 1198,55 тыс.р.

3.3. Использование доходного подхода

Доходный подход заключается в преобразовании в текущую стоимость недвижимости ожидаемых выгод, которые может принести использование или будущая продажа объекта. Для определения стоимости объекта оценки используется метод прямой капитализации дохода.

Преобразование будущих доходов в текущую величину стоимости осуществляется по формуле СДП = ЧОД / ККАП, где СДП - стоимость объекта недвижимости, определенная в рамках доходного подхода, тыс. р.;

ЧОД -чистый операционный доход оцениваемого объекта за год, тыс. р.;

ККАП - коэффициент капитализации.

Для определения ЧОД следует рассчитать потенциальный и эффективный валовые доходы.

Потенциальный валовой доход (ПВД) - это сумма всех ожидаемых поступлений от сдачи объекта в аренду. ПВД определяется за год с учетом ставок аренды, при этом для зданий, находящихся в удовлетворительном состоянии, ставку необходимо снизить на 30 %.

Эффективный валовой доход (ЭВД) - это величина, равная ПВД, за вычетом потерь от недозагрузки объекта и недосборов арендной платы.

ЧОД представляет собой рассчитанную устойчивую величину ожидаемого чистого годового дохода, полученного от объекта оценки после вычета всех операционных расходов (ОР) и резервов.

Расчет ЧОД осуществляется в виде отчета о доходах и расходах по форме табл. 3.7.

 

 

Таблица 3.7 - Отчет о доходах и расходах

Показатели	Сумма, р.	Порядок расчета
ПВД	1200000
Убытки	120000	5-10 % от ПВД, объяснить
ЭВД	1080000
ОР:
- налог на землю	36000	12 р./м2 площади земли/квартал для цен., 7 - с/о, 2 - отд.
- налог на имущество	32495,6	2 % в год от СНС с учетом износа
- коммунальные расходы	48000	10 р./м2/мес. для производственных и складских зданий, 40 р./м /мес. для остальных
- расходы на управление	162000	5 % от ЭВД для производственных и складских зданий, 15 % - для остальных
- страхование	1918,5	0,1 % от СНС в год
- обеспечение безопасности	180000	15 % от ПВД
Резервы	38370	2 % от СНС в год
ЧОД	701215,9

 

Коэффициент капитализации определяется с учетом возмещения капитальных затрат. Коэффициент состоит из двух частей: ставки доходности на капитал и нормы возврата инвестированного капитала.

Для расчета ставки дохода используется метод кумулятивного построения, который состоит в суммировании ставки дохода и рисков, присущих объекту недвижимости.

Возмещение инвестированного капитала осуществляется прямолинейно (метод Ринга). Годовая норма возврата капитала рассчитывается путем деления 100 %-ной стоимости объекта на остающийся срок полезной жизни. Остающийся срок полезной жизни объекта принимается равным от 10 до 30 лет в зависимости от привлекательности оцениваемой недвижимости, (оценивается студентом самостоятельно, объяснения приводятся в работе).

Коэффициент капитализации рассчитывается по форме табл. 3.8.

 

Таблица 3.8 - Расчет коэффициента капитализации

Составляющие ККАП	Значение*, %
Безрисковая ставка	8
Риск низкой ликвидности	4
Риск вложения в недвижимость	5
Риск инвестиционного менеджмента	6
Норма возврата капитала	5
Итого Ккап	28%

 

Вывод: можно вывести стоимость объекта недвижимости, определенную в рамках доходного подхода.

СДП = 701215,9/0,28=1963,40 тыс.р.

4. Сведение стоимостных показателей в итоговую оценку стоимости недвижимости

Различные методы могут быть использованы в процессе оценки, но решение вопроса об относительной значимости показателей стоимости, полученных на базе различных методов, должно определяться обоснованным суждением оценщика, которое оформляется путем взвешивания стоимостей, определенных использованием двух и более методов.

На заключительном этапе, при согласовании результатов стоимости объекта оценки, полученных на базе трех подходов к оценке, необходимо осуществить:

•    проверку полученных данных о величине стоимости;

•    анализ допущений и ограничивающих условий, обусловленных

полнотой и достоверностью использованной информации;

•    выведение итоговой величины стоимости.

Решение вопроса, каким стоимостным оценкам придать больший вес и как каждый метод взвешивать по отношению к другим, является ключевым на заключительном этапе процесса оценки.

Существуют два базовых метода взвешивания:

- метод математического взвешивания;

- метод субъективного взвешивания.

Метод математического взвешивания использует процентное взвешивание.

При субъективном взвешивании цель такая же, как и при методе математического взвешивания, цель - выйти на единую оценочную стоимость, но при этом подходе не используется процентное взвешивание. Оценочное заключение базируется на анализе преимуществ и недостатков каждого метода, а также на анализе количества и качества данных в обосновании каждого метода.

Для определения удельного веса результатов, полученных в рамках каждого подхода к оценке недвижимости, необходимо учитывать следующие факторы:

<p>> p="" подходов:

-    назначению оценки;

-    цели оценки;

-    функциональному назначению объекта оценки;

-    оцениваемым правам.

<p>> p="" подходов. <p>> p="" оценки. <p>> p="" подходах. <p>> p="" подходов.

Учет всех этих факторов дает возможность произвести взвешивание, и в конечном счете, вывести итоговое заключение.

При проведении оценки и применении трех подходов к оценке были получены следующие результаты.

 

Таблица 3.9 - Стоимости объекта недвижимости полученные при использование трех подходов оценки

Подходы к оценке недвижимости	Стоимость, тыс. р.
Затратный	1803,10
Сравнительный	1198,55
Доходный	1963,40
Рыночная стоимость	1305,26

 

На основании всех имеющихся данных, мы произвели следующую оценку факторов, которые влияющих на вес значения каждого подхода.

 

Таблица 4.0 - Расчет рыночной стоимости объекта недвижимости

№ п/п	Критерий согласования	Затратный подход	Сравнительный подход
1.	Степень соответствия каждого из примененных подходов:
1.1	назначению оценки	2	10	8
1.2	цели оценки	4	10	8
1.3	функциональному назначению объекта оценки	8	10	8
1.4	Оцениваемым правам	8	8	8
2.	Какая степень достоверности и достаточности исходных данных, используемых в каждом из подходов	8	8	8

№ п/п	Критерий согласования	Затратный подход	С равнительный подход	й ыд но 5 Иод хо о ох п
3.	Какова предпочтительность каждого из подходов с точки зрения характеристик рынка и местоположения объекта оценки	6	10	6
4.	Какова надежность расчетов и процедур анализа, проводимых в используемых подходах	6	8	6
5.	Каков удельный вес экспертных оценок и суждений в каждом из приведенных подходов	8	8	8
Ранг, баллы		50	72	60
Коэффициент весомости каждого из подходов, отн. ед.		0,270	0,405	0,325
Рыночная стоимость, полученная в рамках каждого из подходов, руб.		1803100	1198550	1693400
Согласованная рыночная стоимость, руб.		1803100*0,270+1198550*0,405 +1963400*0,325= 1608930

 

После согласования результатов мы получили рыночную стоимость объекта недвижимости на дату проведения оценки 1608930 рублей.

Заключение

При выполнении данной курсовой работы мы занимались оценочной деятельностью, т.е. выступали в роли оценщика недвижимости - довольно распространенная и перспективная профессия в последние годы в России, в связи с ростом потребности в профессиональной оценке.

Оценка как важнейшая функция системы управления предшествует принятию практически любого решения в отношении недвижимого имущества. Она проводится обычно профессиональными оценщиками по заказу собственника или покупателя перед заключением сделки, для получения кредита под залог недвижимости, при разделе имущества или внесении его в качестве взноса в уставной капитал коммерческой организации, при страховании и налогообложении объектов и для многих других целей.

Оценщик - это лицо, устанавливающее рыночную или иную стоимость недвижимости с использованием специальных подходов и методик.

При выполнении данной курсовой работы, выступая в роли оценщика, мы должны были определить стоимость объекта недвижимости. Перед нами стояла задача, используя подход сравнительного анализа, затратный и доходные методы определить рыночную стоимость объекта недвижимости.

Используя затратный подход, в основе которого лежит предположение, что рациональный потенциальный покупатель не заплатит за объект недвижимости сумму, превышающую затраты на создание заменяющей данный объект недвижимости без чрезмерной задержки, мы получили стоимость объекта недвижимости, равную 1803,10 тыс.р.

В рамках сравнительного подхода, основанного на определении стоимости недвижимости на основе сравнительного анализа рыночных данных о продажах аналогичных объектов, была выведена стоимость этого же объекта, равная 1198,55 тыс.р.

Применяя доходный подход, заключающийся в преобразовании в текущую стоимость недвижимости ожидаемых выгод, которые может принести использование или будущая продажа объекта, получили стоимость оцениваемого объекта, равную 1963,40 тыс.р.

После изучения теоретических аспектов оценки была произведена оценка объекта недвижимости - расчет рыночной стоимости объекта недвижимоти, находящегося по адресу: Россия, г. Тольятти, Центральный район на ул. Терешковой. Функциональное назначение объекта - торговое здание, в котором расположен супермаркет. Здание является отдельной одноэтажным зданием, площадью - 100 кв.м., без какого - либо оборудования. Оцениваемое здание в хорошем состоянии и находится на главной дороге, рядом с остановкой общественного транспорта, с которой можно уехать в любой район города.

Оценка была произведена на основании трех подходов, после чего мною были сделаны выводы:

-    анализ производился на основе достоверной информации о достаточном количестве сопоставимых объектов, поэтому удельный вес сравнительного подхода в итоговом согласовании будет наибольшем и составит 40,5 %;

-    затратный подход имеет меньший вес, чем сравнительный и принимается равным 27 %, так как дисбаланс спроса и предложения на рынке таких объектов приводит к превышению рыночных арендных ставок и цен продаж над восстановительными;

-    оцениваемый объект относится к доходной недвижимости, однако, использованные в расчетах прогнозы и данные о доходах могут быть не точны, поэтому вес доходного подхода ниже, чем у сравнительного и немного выше, чем у затратного подхода и принимается равным 32,5 %.

Рыночная стоимость объекта составила 1608,93 тыс. руб.

Список использованной литературы доступен в полной версии работы

 

 

Скачать курсовую: Opredelenie-stoimosti-obekta-nedvizhimosti.doc