МИНИСТЕРСТВО ОБРАЗОВАНИЯ И НАУКИ РФ
БЕЛОВСКИЙ ИНСТИТУТ (ФИЛИАЛ)
ФЕДЕРАЛЬНОГО ГОСУДАРСТВЕННОГО БЮДЖЕТНОГО ОБРАЗОВАТЕЛЬНОГО УЧРЕЖДЕНИЯ
ВЫСШЕГО ОБРАЗОВАНИЯ
«КЕМЕРОВСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ УНИВЕРСИТЕТ»
КАФЕДРА ОБЩЕСТВЕННЫХ НАУК
КУРСОВАЯ РАБОТА
по дисциплине «Гражданское право»
На тему «Ипотека: проблемы правового регулирования»
студент гр. ЮВ-161 Федорова М.А.
|
|
Работа сдана: Работа проверена: Рецензент: Паршуков И.Е. |
Белово 2018
Содержание
Введение..................................................................................................... 3
Глава 1. Понятие ипотеки по законодательству Российской Федерации... 4
1.1 Понятие и предмет ипотеки.................................................................. 4
1.2 Основания возникновения ипотеки...................................................... 8
Глава 2. Особенности правового регулирования ипотеки в Российской Федерации 12
2.1 Понятие и правовая природа договора ипотеки................................. 12
2.2 Форма, содержание и существенные условия договора ипотеки....... 16
2.3 Субъекты договора ипотеки, их права и обязанности........................ 21
2.4 Проблемы правового регулирования ипотеки.................................... 26
Заключение............................................................................................... 31
Список использованных источников........................................................ 33
Введение
Актуальность темы исследования заключается в том, что стремительное развитие ипотечных отношений, система государственной поддержки ипотечного жилищного кредитования в последние несколько лет обусловили повышенный интерес к особенностям правового регулирования настоящего правового института.
Несмотря на широкую распространенность института ипотеки, в ее правовом регулировании отмечаются определенные недостатки и пробелы, которые нуждаются в самостоятельном и комплексном исследовании. Вышесказанное предопределило не только актуальность, но и практическую значимость данной работы.
Цель курсовой работы - выявление проблем правового регулирования ипотеки;
Для достижения поставленной цели необходимо решить ряд задач:
- определить понятие и предмет ипотеки;
- выявить основания возникновения ипотеки;
- изучить правовую природу договора ипотеки;
- установить форму, содержание и условия ипотеки;
- осветить права и обязанности субъектов по договору ипотеки;
- выявить проблемы правового регулирования ипотеки.
Объект исследования - общественные отношения, возникающие на фоне заключения договоров ипотеки;
Предмет исследования - нормы отечественного законодательства, регламентирующие договор ипотеки;
Методологическая основа работы представлена совокупностью научных приемов и методов исследования явлений и процессов, включая формально-юридический, логический и другие методы.
Структурно курсовая работа состоит из введения, двух глав, заключения и списка использованных источников.
Глава 1. Понятие ипотеки по действующему российскому законодательству
1.1. Понятие и предмет ипотеки
Ипотека – это подвид залога, характеризуемый отсутствием передачи заложенного имущества залогодержателю.
Суть ипотеки (от греч. hypotheka – залог, заклад) заключается в залоге недвижимого имущества для обеспечения денежного требования кредитора – залогодержателя к залогодателю [7; с.12].
В 1998 г. был принят Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 N 102-ФЗ (ред. 01.07.2017) (далее ФЗ № 102-ФЗ). Действующее законодательство РФ, которое регулирует отношения по поводу ипотеки (залога недвижимости), содержит в себе также Гражданский кодекс РФ (далее – ГК РФ) и Федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 N 218-ФЗ (ред. 29.07.2017) (далее ФЗ « 218-ФЗ) [3];
Ипотекой признается залог любого недвижимого имущества: земельных участков, жилых помещений, предприятий и так далее.
В случае неисполнения должником кредитных обязательств по договору, залогодержатель имеет право получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества, осуществив его реализацию. В данном случае залогодержатель будет иметь преимущество перед другими кредиторами.
Следовательно, залог – это способ обеспечения исполнения обязательств. Залог является более привлекательным, с точки зрения кредиторов, способом обеспечения обязательств, по сравнению с иными способами, к которым относятся: неустойка, задаток, поручительство и так далее. Обусловлено это тем, что с помощью залогового имущества намного проще осуществить принудительное взыскание. Залог подразумевает наличие такого имущества у должника, на которое можно наложить принудительное взыскание, однако, то имущество, на которое наложена ипотека, остается у залогодателя с правом его владения и пользования соответственно[10; с.17].
Так как ипотека это обеспечение исполнения обязательств, она получила широкое распространение в современной банковской системе. Ипотека позволяет существенно снизить банковские риски при выдаче кредита, которые по-прежнему остаются на высоком уровне. Ипотека – это залог по специализированному виду кредита – ипотечному, выдаваемому на специальных условиях. Наличие специальных условий обусловлено рядом причин:
- недвижимость относительно мало подвержена риску случайной гибели;
- недвижимость имеет осложненную оборотоспособность, обусловленную необходимостью государственной регистрации сделок.
- стоимость недвижимого имущества имеет тенденцию к планомерному росту, что обеспечивает гарантии полного исполнения обязательства в результате его реализации;
- высокая стоимость недвижимости на фоне возможного риска ее утери, побуждает должника к надлежащему исполнению своих обязательств.
Предметом ипотеки могут выступать любые объекты недвижимости. Так, в качестве предмета залога может находиться земельный участок, в данном случае право залога будет распространяться на все находящиеся или только возводимые объекты на данном участке, а также здания и сооружения на нем расположенные [18; с.91].
Более распространенным на сегодняшний день предметом залога являются жилые помещения, либо коммерческая недвижимость. В случае если речь заходит относительно жилого помещения, то для данных объектов недвижимости установлен ряд определенных критериев, в частности:
- жилое помещение должно иметь отдельный санузел и кухню;
- жилое помещение должно быть подключено к системам отопления, способным обеспечить отопление всего помещения;
- жилое помещение должно иметь подключение к горячему и холодному водоснабжению;
- жилое помещение должно иметь двери, окна и крышу в исправном состоянии.
Здание в целом, в котором находится предмет залога (например, квартира), должно отвечать следующим требованиям:
- не находится в аварийном состоянии;
- не находится на учете по проведению капитального ремонта;
- иметь каменный или цементный фундамент;
- иметь металлические перекрытия;
- общая этажность здания должна составлять не менее трех этажей.
Недвижимость, отвечающая данным требованиям, преимущественно становится предметами залога по договору жилищного кредитования.
Также предметом ипотеки могут выступать объекты незаконченного строительства, которые рассматриваются в качестве объектов недвижимого имущества, возводимого на земельном участке. Анализируя судебную практику арбитражных судов можно увидеть, что в случае, если предметом договора выступает объект незавершенного строительства, то по окончании строительства данное здание остается предметом залога. Данное правило обеспечивает кредитные договора, которые заключаются с целью финансирования строительства, в том числе, посредством передачи в ипотеку объектов незавершенного строительства.
Стоит отметить, что предметом ипотеки также могут выступать воздушные или морские суда. Несмотря на то, что данные предметы неразрывно не связаны с землей (что характерно для недвижимости), они также относятся к недвижимости ввиду своей специфики [23; с. 589].
Кроме непосредственного имущества, которое может быть предметом ипотеки, последним может выступать право аренды, которое принадлежит залогодателю. К данному залогу применимы общие правила ипотечного кредитования.
Например, право аренды может выступать предметом ипотеки исключительно с согласия арендодателя и собственника объекта, без согласия которого невозможно осуществить операции по отчуждению предмета ипотеки.
На сегодняшний день, законодатель предусмотрел ряд ограничений для объектов, которые могут выступать предметом ипотеки. В частности:
- объекты, изъятые из оборота (отсутствие возможности свободного перехода от одного лица к другому);
- объекты, на которые, в соответствии с действующим законодательством, не может быть обращено взыскание. Перечень такого имущества граждан содержится в ст. 446 Гражданского процессуального кодекса РФ.
- объекты, на которые предусмотрена обязательная приватизация, либо приватизация запрещена.
Предметом ипотеки не могут выступать предметы, раздел которого в натуре невозможен без изменения его назначения (неделимая вещь). В случае если для отчуждения предмета ипотеки необходимо согласие другого лица, то данное согласие необходимо для ипотеки данного имущества. Так, для имущества, находящегося в совместной собственности супруга необходимо согласие второго супруга для установления предмета общей собственности предметом ипотеки.
Объекты недвижимого имущества, которые являются предметом ипотеки, считаются заложенными вместе со всеми его принадлежностями в качестве единого, целого предмета. Ипотека не может распространяться на неотделимые улучшения предмета, если иное не предусматривается договором.
По отношению к отдельным предметам ипотеки, законодательство предусматривает определенные требования. Например, земельный участок не подлежит ипотеке в том случае, если он находится в государственной, либо муниципальной собственности. Также, не могут выступать предметом ипотеки сельскохозяйственные угодья из состава земель сельскохозяйственных организаций, крестьянских (фермерских) хозяйств и полевых земельных участков личных подсобных хозяйств. Кроме того, не допускается ипотека земельного участка, площадь которого меньше минимального размера, установленного нормативными актами субъектов Российской Федерации и нормативными актами органов местного самоуправления для земель различного целевого назначения и разрешенного использования [11; с. 64].
1.2. Основания возникновения ипотеки
В качестве основания возникновения ипотеки выступает договор или закон. Данные виды ипотеки необходимо различать не только с точки зрения российского законодательства и соблюдения его требований, но и с точки зрения государственной регистрации сделок с использованием залогового имущества в государственных органах.
Согласно договору, залогодатель, на добровольной основе передает в залог принадлежащее ему на праве собственности недвижимое имущество, тем самым гарантируя кредитору надлежащее исполнение обязательств. Договор выступает основной формой для возникновения ипотеки.
Ипотека в силу закона – это залог имущества, который возникает на основании федерального закона, при наступлении обстоятельств непосредственно в нем указанных. В соответствии с гражданским законодательством, действующим в настоящий момент на территории страны, возникновение ипотеки в силу закона наступает в момент передачи недвижимого имущества по договорам пожизненного содержания с иждивением и договора ренты. Более того, договор ипотеки возникает в следующих случаях [22; с.81]:
- приобретение недвижимого имущества с рассрочкой платежа;
- покупки жилых помещений посредством займа;
- приватизации государственного и муниципального имущества.
По факту, законодатель сводит все возможности возникновения залога к тем обстоятельствам, которые указаны в законе. В первую очередь, речь идет относительно договорной ипотеки, возникающей путем волеизъявления сторон, направленной на установление ипотеки и иных юридических фактов. Во – вторых, речь идет о законной ипотеке, возникающей при определенных случаях, где не требуется волеизъявление сторон. Следовательно, законная ипотека возникает в двух случаях:
- в силу обстоятельств указанных в законе (а не в силу закона);
- в числе этих обстоятельств отсутствует договор об ипотеке.
В случае с договорной ипотекой, ключевое значение приобретает наличие государственной регистрации, с момента осуществления которой, ипотека считается возникшей. Также, при наступлении предусмотренных законов обстоятельств, ипотека считается возникшей и без государственной регистрации, в случае если последняя в данном случае не предусмотрена и не несет правоустанавливающего характера.
Данное, весьма формальное, различие обуславливает возникновение различных скрытых ипотек, тем не менее, допускающих отчуждение недвижимого имущества. В свою очередь, законная ипотека подразделяется на несколько видов: императивную и диспозитивную ипотеку.
Императивная ипотека – это ипотека, возникающая помимо воли сторон в силу императивных норм закона. Так, по договору ренты, получатель ренты приобретает право залога на имущество, передаваемое по договору (статья 587 ГК РФ) [5].
Диспозитивная законная ипотека – это ипотека, подразумевающая возможность возникновения или не возникновения ипотеки, в зависимости от соглашения сторон. Стороны имеют право заблаговременно предусмотреть возникновение ипотеки в силу закона.
Как уже отмечалось выше, в случае договора ренты, имеет место императивная законная ипотека. В случае передачи земельного участка или иной недвижимости под выплату ренты, получатель ренты имеет право залога на данное имущество. Согласно договору ренты, одна сторона – получатель ренты, передает второй стороне – плательщику ренты в собственность имущество, а плательщик, в свою очередь, обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать ренту в виде денежной суммы или иной форме (статья 583 ГК РФ). В данном случае выплата ренты плательщиком обеспечена правом залога на имущество, возникающее у получателя. Стоит отметить, что данное право возникает у получателя ренты помимо его воли и не подлежит изменению по воле сторон.
Договор ренты недвижимого имущества в обязательном порядке подлежит государственной регистрации. Однако прямого указания на необходимость регистрации договора ренты в качестве обременения нет.
Иным случаем возникновения ипотеки являются продажа товаров в кредит. Суть продажи товара в кредит заключается в оплате товара по истечению определенного времени после передачи товара покупателю. При заключении данного договора, товар находится в залоге у продавца и служит гарантом для обеспечения обязательств по договору.
Данная норма также распространяется на все объекты недвижимого имущества, которые могут выступать предметом купли - продажи. В данном случае, информация об объектах недвижимости, находящаяся в залоге, является закрытой. В соответствии с законом о регистрации, содержание правоустанавливающих документов являются открытыми для определенного круга лиц. Следовательно, заинтересованное лицо лишается возможности установить обременение определенного объекта недвижимого имущества залогом. Таким образом, ипотека в силу закона может нести отрицательные последствия, обусловленные негласностью [9; с. 811].
Ипотека объектов недвижимого имущества, которое куплено посредством оформления кредита или иного целевого займа, возникает согласно Закону об ипотеке и не требует каких – либо дополнительных соглашений. Закон регламентирует установление залога того объекта недвижимости, которое обеспечивает кредитное обязательство. Право залога возникает с момента государственной регистрации.
В настоящее время гражданское право не предусматривает вида договора купли – продажи объекта недвижимости за счет кредитных средств банковских учреждений. Следовательно, в том случае, если стороны самостоятельно не укажут в данном договоре источник средств, приобретения недвижимости, то договор все равно подлежит государственной регистрации в соответствии с действующим законодательством. Данная ипотека будет являться негласной для третьих лиц.
Стоит отметить, что действующее законодательство предусматривает возможность сторон указать в договоре купли – продажи жилого помещения отсутствие ипотеки. «Если иное не предусмотрено законом или договором, жилой дом или квартира, приобретенные в собственность на средства кредита банка или иной организации, считаются находящимися в залоге с момента государственной регистрации договора купли – продажи жилого дома или квартиры» (п. 1 ст. 77 ФЗ № 102-ФЗ) [1]. Следовательно, гласность ипотеки существует только в отношении законной ипотеки, которая обеспечивает выплату ренты, а также ипотеки в отношении той недвижимости, которой кредитор владеет на праве удержания. В иных случаях ипотека является негласной, возникающей вне зависимости от наличия государственной регистрации, и, как следствие, порождает незащищенность третьих лиц, участвующих в сделках по отчуждению недвижимого имущества.
На сегодняшний день, к многочисленным нарушениям прав граждан может привести отсутствие требования о государственной регистрации законной ипотеки и отсутствие ее в качестве обязательного структурного элемента договора купли – продажи
Глава 2. Особенности правового регулирования ипотеки в Российской Федерации
2.1 Понятие и правовая природа договора ипотеки
Договор об ипотеке – это гражданско – правовой договор, являющийся разновидностью сделки. Договор ипотеки является средством обеспечивающим организованность и стабильность экономического оборота.
Можно с уверенностью утверждать, что договор ипотечного кредитования отвечает интересам обеих сторон. Так, договор ипотеки защищает и регламентирует права залогодержателя, с другой – позволяет залогодателю решить ряд материальных или жизненных проблем, посредством приобретения недвижимого имущества.
Суть договора ипотеки заключается в том, что одна сторона, являющаяся залогодержателем, которая выступает кредитором по договору, обеспеченному ипотекой, правомочна удовлетворить свои денежные требования к должнику по данному обязательству, посредством реализации заложенного имущества с выплатой разницы должнику [24; с.17].
В качестве залогодателя может выступать непосредственно должник или иное третье лицо.
В рассматриваемом договоре возможны разные виды взаимоотношений между залогодателем и залогодержателем. Например, соглашение может устанавливать право залогодержателя использовать доходы от заложенной недвижимости в счет погашения процентов по кредиту.
Стоит отметить, что договор об ипотеке подразумевает относительную свободу действий залогодателя. Так, залогодатель (должник) имеет право:
- отчуждать заложенное имущество с переводом ипотеки на приобретателя;
- сдавать в аренду;
- осуществить обременение заложенного имущества новыми долгами.
Как уже отмечалось выше, залогодержатель по договору ипотеки имеет преимущественное право перед кредиторами. Но далеко не перед всеми. Так, в случае ликвидации юридического лица, первоочередными кредиторами выступают требования граждан, перед которыми юридическое лицо несет обязательства по возмещению вреда жизни и здоровью. Затем граждан, состоящих с ним в трудовых отношениях, в части выплаты им задолженности по заработной плате, а также выплаты авторского вознаграждения. В третью очередь подлежат удовлетворению требования залогодержателей.
В случае неисполнения или исполнения ненадлежащим образом договора ипотечного кредитования, залогодержатель имеет право обратить взыскание на предмет ипотеки. Так, ненадлежащим исполнением кредитного договора (ипотечного кредитования) может считаться просрочка уплаты ежемесячного платежа более трех раз, вне зависимости от ее размера [8; с. 201].
Таким образом, основным риском для заемщика является обращение взыскания на заложенное имущество. Процедура взыскания возможна только по решению суда. Исключением является случай. Когда обе стороны, после ненадлежащего исполнения обязательств заключает дополнительное, нотариально заверенное соглашение по поводу внесудебного обращения взыскания на залоговое имущество. Стоит отметить, что в соответствии с Гражданским процессуальным кодексом РФ, взыскание не может быть обращено на жилое помещение, которое является единственным местом проживания должника и его семьи [16; с. 114].
Также кредитор не может обратить взыскание на данное жилое помещение, если в момент заключения договора оно не было единственным, а на момент решения суда стало таковым. Вполне естественно, что данные положения законодательства несут существенный риск для кредитора.
По своим характеристикам, договор об ипотеке является возмездным, реальным и взаимным.
Так как договор об ипотеке является системой общеобязательного права, то он противостоит праву собственности и иным вещным, имущественным правам на обязательственные и вещные права. Особенностью договора об ипотеке является то, что он создается носителем соответствующего вещного права при совершении двух сделок: основного обязательства, являющегося первичным в иерархии данного юридического состава, и собственно договора ипотеки как вторичного обязательства. При этом, несмотря на наличие ярко выраженных признаков, имеющих вещно – правовой характер (абсолютный характер, следование за вещью, с которой связаны, активность носителя ипотечного права), договор об ипотеке в тоже время в сущности своей определяется обязательственно – правовым характером института, по отношению к которому они выступают вторичным институтом.
В первую очередь, обязательственно – правовой характер договора ипотеки формируется его акцессорностью, то есть зависимостью от обеспечиваемого им права.
Акцессорность ипотечного правоотношения проявляется в следующем:
- Ипотечные правоотношения производны от основного обязательства. Производность в данном случае выражается в невозможности самостоятельного возникновения.
- Ввиду п. 3 ст. 29 ГК РФ в случае недействительности основного обязательства, наступает недействительность обеспечиваемого обязательства (соглашения об обеспечении основного обязательства залогом). И, наоборот, согласно п. 2 ст. 329 ГК РФ недействительность соглашения об обеспечении исполнения основного обязательства (в т. ч. Недействительность договора о залоге) не влечет недействительности основного обязательства [4].
- Договор об ипотеке прекращается с прекращением обеспеченного ипотекой обязательства.
- Уступка залогодержателем прав по договору об ипотеке другому лицу действительна, если тому же лицу уступлены права требования к должнику по обязательству, обеспеченному залогом (ст. 355 ГК РФ).
Следовательно, производный характер договора об ипотеке от основного обязательства, выступает ключевым аргументом в теории обязательственно – правовой природы этого института.
В законодательстве нашей страны подчеркивается обязательственный характер договора об ипотеке, а также тот факт, что предметом договора об ипотеке могут быть не только вещи, но и имущественные права. В процессе развития данного положения, законодателем было установлено, что договор об ипотеке может предусматривать залог вещей и имущественных прав, который залогодатель приобретет в будущем.
Однако, в рамках ипотечного кредитования, это означает, что оно не может быть установлено на несуществующую вещь, относительно которой залогодатель обладает правом собственности, так как последнее возникает исключительно с момента государственной регистрации.
Обязательственно – правовая доктрина ипотечного права укрепляется правилом, установленным в п. 2 ст. 345 ГК РФ, согласно которому в случае гибели предмета залога залогодатель вправе заменить его другим, равноценным имуществом. Вещно – правовой подход к залогу не совместим с данной нормой.
И последний штрих, которым залогодатель утверждает обязательственно – правовую природу договора об ипотеке. В соответствии со ст.355 ГК РФ залогодержатель вправе передать свои права по договору об ипотеке другому лицу с соблюдением правил о передаче прав кредитора путем уступки требования. Однако, в российской цивилистической доктрине , вещные права не подлежат передачи посредством цессии. Таким образом,
установленный порядок передачи залоговых прав имеет обязательственно – правовую природу. Применительно к договору об ипотеке этот аспект регламентируется правилом ст. 355 ГК РФ, согласно которому, если не доказано иное, уступка прав по договору об ипотеке означает и уступку прав по обеспеченному ипотекой обязательству.
Право залога обеспечивает кредитору получить удовлетворение своих требований к должнику, не получая предмет залога во владение. Основным аргументом пользу обязательственной природы договора об ипотеке является то, что недвижимость остается в пользовании и владении залогодателя (п. 1 ст. 338 ГК РФ), залогодержатель не получает права владения вещью, а при гибели предмета залога право залога не прекращается.
2.2 Форма, содержание и существенные условия договора ипотеки
В законодательстве предусмотрены особые требования, как к форме договора, так и к его содержанию. Гражданским законодательством четко установлено, что в каждом договоре сторонами должны быть определены существенные условия. На практике нередко возникают ситуации, когда сторонами определены не все существенные условия, либо они определены ненадлежащим образом, что также позволяет сделать вывод об их несогласованности сторонами [13; с. 71].
В настоящее время результатом бурной законотворческой деятельности явилось активное развитие системы ипотечного кредитования, а вместе с тем и рост количества заключаемых договоров об ипотеке (залоге недвижимости). Несмотря на это, правоприменительную практику нельзя назвать сложившейся. Обусловлено это тем, что по–прежнему, практически любой договор ипотеки может быть оспорен, признан недействительным, незаключенным, ипотека может быть признана прекратившейся. Многие аспекты до сих пор так и не получили четкого правового регулирования. При этом судебная практика порой носит весьма противоречивый характер. В связи с этим во избежание возникновения споров стороны договора должны тщательно определять условия договора об ипотеке, в первую очередь, существенные условия.
В договоре об ипотеке должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой. Если сторонами не достигнуто соглашение хотя бы по одному из указанных условий договор ипотеки не может считаться заключенным.
Предмет ипотеки определяется в договоре указанием его наименования, места нахождения и достаточным для идентификации этого предмета описанием. При этом законодательство не дает расшифровки, что является «достаточным для идентификации описанием». Поэтому часто возникает вопрос: необходимо ли указывать площадь объекта в договоре? Как показывает практика заключения договоров, стороны предпочитают указывать площадь независимо от вида объекта.
Представляется, что в случае, если объект можно идентифицировать без указания площади, например, здание, квартира, то указание площади не является обязательным. В случае же, если площадь является одним из идентифицирующих показателей объекта, например, встроенные помещения в здании, указание в договоре площади является обязательным. Таким образом, в договоре должны быть указаны признаки, позволяющие идентифицировать передаваемое в ипотеку помещение – наименование объекта, его адрес, а в случае необходимости, для встроенных помещений или комнат – этаж, место расположения, площадь объекта, номер на поэтажном плане. При этом следует учитывать, что общая площадь объекта должна быть указана без учета площади балконов, лоджий, веранд и террас.
Объект недвижимости может быть заложен по договору ипотеки при условии государственной регистрации прав на него в порядке, установленном законом. Актуальным вопросом в практике ипотечных правоотношений является вопрос о возможности заключения договора об ипотеке части помещения. Часть имущества, раздел которого в натуре невозможен без изменения его назначения (неделимая вещь), не может быть самостоятельным предметом ипотеки. Судебная практика устанавливает, что предметом ипотеки может быть отдельное помещение, право на которое как на самостоятельный объект недвижимого имущества зарегистрировано в установленном порядке, а не часть площади такого помещения [17; с. 601].
Однако, представляется, что такая практика ограничивает принцип свободы договора и неоправданно ужесточает требования к заключению договора и, как следствие, является сдерживающим фактором в развитии ипотечных правоотношений. Целесообразным видится предоставление залогодателю права закладывать часть помещения, входящую в состав объекта, права на который зарегистрированы в установленном порядке, в случае если эта часть представляет собой обособленное помещение, на которое возможно изготовление технического паспорта как на самостоятельный объект недвижимости. В такой ситуации собственник помещения в любой момент, в том числе в случае реализации объекта, может обратиться в регистрирующий орган с заявлением о внесении изменений в Единый государственный реестр прав в связи с выделением части помещения в качестве самостоятельного объекта.
Обязательным требованием к содержанию договора об ипотеке является необходимость указания права, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, и наименование органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, зарегистрировавшего это право залогодателя. Необходимо указывать наименование именно того органа (организации), которым была произведена государственная регистрация права. То есть, если производилась смена наименования органа (организации), должно быть указано то наименование, которое было у органа в момент проведения государственной регистрации.
Кроме того, при определении предмета в договоре об ипотеке нельзя забывать, о необходимости указания существующих обременений права на данный объект недвижимости, например: наличие заключенного договора аренды, предшествующей ипотеки, сервитута и т.д. При этом лучше указывать основание их возникновения. В случае отсутствия указания в договоре на наличие обременений, в проведении государственной регистрации сделки может быть отказано, а значит, договор не будет заключен.
Оценка предмета ипотеки определяется соглашением залогодателя с залогодержателем. Способов оценки недвижимого имущества может быть несколько. Требование об обязательной оценке рыночной стоимости законодателем установлено только для случая залога незавершенного строительством недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности. При этом судебная практика допускает возможность определения величины оценки, предмета договора ипотеки выше оценки, установленной в отчете об оценке данного недвижимого имущества. Это, по мнению суда, не нарушает права и законные интересы залогодателя [26; с. 762].
В остальных случаях стороны свободны в выборе способа и количества указываемой в договоре оценки имущества. Практика заключения договоров показывает, что стороны, как правило, определяют несколько оценок предмета договора, что представляется достаточно спорным моментом. Сторонами порой одновременно используются такие термины для определения стоимости, как «договорная» и «залоговая», что не позволяет однозначно установить, которую из них стороны определили в качестве существенного условия. Однако нечеткость при определении оценки предмета договора может повлечь спор о действительности договора. Высший Арбитражный Суд Российской Федерации обращает внимание на тот факт, что если невозможно установить, какая из оценок является той, о которой стороны договорились как о существенном условии договора об ипотеке, суды могут признать договор незаключенным. Таким образом, целесообразно указывать в договоре только одну оценку, либо четко сформулировать, которую из указанных оценок контрагенты определили в качестве существенного условия.
В договоре об ипотеке должно быть указано существо обязательства, во исполнение которого заключается договор. В договоре должны быть указаны его стороны, дата и место заключения. Кроме того, должны быть указаны размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой.
Законом об ипотеке регулируются взаимоотношения сторон по размеру обеспечиваемых ипотекой требований. При этом указания в договоре о залоге, о содержании, объеме и сроке исполнения обеспечиваемого обязательства, определенные основным договором, должны полностью соответствовать этому договору. В случае несоответствия указанных условий исполнения обязательства в договоре об ипотеке основному договору, такой договор также может быть признан незаключенным [12; с. 48].
Гражданское законодательство допускает исполнение обязательства по частям. Это обычно обусловлено существом обязательства, например, возникающего из договора поставки товаров. В таком случае в договоре ипотеки должны быть также определены сроки, периодичность подлежащих внесению по исполнению основного обязательства платежей и размеры этих платежей, либо должны быть определены условия, позволяющие определить их размеры.
Срок действия залога в договоре об ипотеке должен определяться календарной датой или истечением периода времени, который исчисляется годами, месяцами, неделями, днями и часами. Срок может определяться также указанием на событие, которое должно неизбежно наступить.
В договоре об ипотеке должны быть определены все существенные условия, при этом их формулировка должна исключать двойственность их толкования и соответствовать требованиям, установленным законом. Стороны должны внимательно и правильно формулировать существенные условия договора об ипотеке, ведь несоблюдение требований, установленных законом и подтвержденных судебной практикой, ставит под угрозу действительность договора.
Таким образом, для того, чтобы возникло ипотечное право, необходимо наличие единственного правообразующего действия – юридического акта признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии в ГК РФ
Договор об ипотеке считается заключенным и вступает в силу с момента его государственной регистрации. Неправильное толкование понятий «совершение сделки» и «заключение договора» на практике, зачастую, является предметом споров и дискуссий. В этой связи заметим, что ФЗ № 102-ФЗ с моментом государственной регистрации связывает не само заключение договора, а вступление его в силу. Таким образом, можно считать сделку совершенной с момента подписания договора об ипотеке уполномоченными лицами, а не с момента государственной регистрации договора.
2.3 Субъекты договора ипотеки, их права и обязанности
На сегодняшний день, законодательство Российской Федерации не содержит каких – либо ограничений относительно субъектного состава залоговых правоотношений. В качестве субъектов залоговых правоотношений могут выступать как юридические, так и физические лица, а также государственно – административные образования, которые обладают гражданской правосубъектностью [19; с. 301].
Как уже отмечалось выше, залогодателем может выступать как непосредственно должник, так и третье лицо, не участвующее в деле. Третье лицо в данном случае заключает от собственного, а не от лица должника, договор ипотеки.
Отношения, возникающие между третьим лицом – залогодателем с одной стороны и должником не являются ипотечными отношениями. Они могут регламентироваться отдельным договором, содержащим право залогодателя на возмещение при обращении взыскания на заложенное имущество. В случае если данный договор отсутствует, третье – лицо – залогодатель, вправе требовать от должника возмещение убытков, так как последний в данной ситуации подвергается неосновательному обогащению.
Залогодержатель – это потенциальный собственник заложенного имущества, однако, возможность приобретения заложенного имущества в собственность регулируется не только объемом правоспособности граждан, но и специальной правоспособностью юридических лиц.
В отдельном порядке стоит рассмотреть профессиональные субъекты ипотечных правоотношений, в частности банки, оценочные, страховые и иные организации. Важнейшим специальным субъектом ипотечных правоотношений являются кредитные учреждения.
В большинстве случаев, ипотечный кредит предоставляется банковскими учреждениями, который выступают в качестве обязательных субъектов ипотечных правоотношений. Банки в данном случае имеют двойственное значение: с одной стороны они являются социальными институтами, которые обеспечивают долгосрочное кредитование, с другой – эмитентами закладных листов, которые являются наиболее защищенным средством вложения капитала и приносящих проценты [15; с. 301].
Залогодержателем в рассматриваемых правоотношениях могут быть исключительно банковские учреждения, выступающие в качестве кредитора. Согласно гражданскому законодательству, в том случае, если залогодатель исполняет требование залогодателя, которое вытекает из основного обязательства, права залогодержателя относительно должника переходят к залогодателю в силу закона. В данном процессе действуют правила цессии.
В соответствии с общими правилами, залогодатель обязуется:
- осуществить страхование заложенного имущества в его полной стоимости;
- своевременно уведомлять залогодержателя о потенциальной угрозе объекту залога;
- в обязательном порядке уведомлять каждого залогодержателя обо всех предшествующих залогах данного имущества.
Более того, залогодатель самостоятельно несет риск по случайной гибели и повреждения имущества, находящегося в залоге, если иное не предусмотрено договором. В том случае, если к залогодателю иные лица предъявляют требования относительно признания за ними права собственности на данное имущество, залогодатель обязуется немедленно сообщить об этом залогодержателю.
Если к залогодателю предъявляется соответствующий иск в суде общей юрисдикции, арбитражном, либо третейском суде, залогодатель обязан привлечь залогодержателя к участию в данном деле. Во всех перечисленных случаях, залогодержателю необходимо использовать все способы защиты заложенного имущества, соответствующие обязательствам.
Законодательство также возложило обязанность на залогодателя по сообщению каждому будущему контрагенту обо всех, ранее существовавших залогах, а также обеспечения обязательств по ним. Залогодатель, который заключает последующий договор ипотечного кредитования, обязуется сообщить об этом залогодержателей по предыдущим ипотекам [6; с. 119].
В соответствии с действующим законодательством залогодатель имеет право:
- использовать предмет залога в соответствии с его целевым назначением, а также извлекать из него плоды труда и доход, если иное не предусмотрено договором;
- отчуждать предмет залога, либо передавать его в аренду и безвозмездное пользование третьему лицу, либо другим способом использовать предмет залога только с согласия залогодержателя;
- завещать заложенное имущество;
- остановить обращение взыскания на заложенное имущество, исполнив обязательство;
- восстановить предмет залога или заменить его иным равноценным объектом;
- в случае обращения взыскания на земельный участок сохранять право пользования частью, необходимой для использования здания, находящегося на нем в соответствии с его целевым назначением;
- сдавать заложенное имущество в аренду без согласия залогодержателя.
Однако, для реализации последнего пункта, необходимы следующие условия:
1) срок предоставления имущества в пользование не должен превышать срока обязательства, обеспеченного ипотекой.
2) имущество предоставляется в пользование только для тех целей, которые соответствуют его целевому назначению.
В свою очередь, залогодержатель обязуется [14; с. 201]:
- осуществлять страхование заложенного имущества за счет залогодателя в размере его полной стоимости, либо не ниже размера требования;
- принимать все возможные меры для обеспечения сохранности имущества, находящегося в залоге, в том числе от посягательств на него третьих лиц;
- уведомлять другую сторону договора о возникновении потенциальной угрозы имуществу;
- до обращения взыскания на имущество, находящееся в залоге, письменно уведомить об этом залогодателя;
- при обращении взыскания на имущество, которое заложено по двум или более договорам, представить в суд, в который предъявляется соответствующий иск, доказательства исполнения обязанности по уведомлению в письменной форме залогодержателя по другому договору об ипотеке того же имущества о намерении предъявить свои требования к взысканию.
Залогодержатель наделен рядом прав, в частности:
- осуществлять проверку наличия и состояния заложенного имущества;
- требовать от залогодателя необходимых мер для обеспечения сохранности имущества, которое находится в залоге;
- требовать прекращение посягательства на заложенное имущество от третьих лиц;
Также залогодержатель имеет право досрочного исполнения обязательств по договору в следующих случаях [21; с. 1001]:
- предмет залога выбывает из владения залогодателя;
- залогодатель нарушает требования замены залогового имущества;
- утрата залога по таким обстоятельствам, по которым не отвечает залогодержатель.
Также, залогодержатель имеет право потребовать досрочного исполнения обязательств, а в случае невыполнения данного требования, обратить на него взыскание при наступлении следующих случаев:
- залогодатель нарушает правила о последующем залоге;
- залогодатель нарушает правила по распоряжению заложенным имуществом.
Залогодержатель имеет право приобретать совместно с залогодателем заложенное имущество, в случае, если торги будут объявлены несостоятельными, в счет покупной цены. В соответствии с действующим законодательством, залогодержателю предоставляется право истребовать предмет ипотеки, который находится в чужом незаконном владении. В случае если залогодатель отказывается от своих прав на заложенное имущество, то залогодержатель имеет право использовать способы защиты от имени залогодателя без наличия специальной доверенности, но требуя от залогодателя понесенных расходов в результате осуществления данных действий. Так как залогодатель обязуется сообщить каждому будущему контрагенту обо всех предшествующих залогах, а также существо, размер и срок обеспеченных этими ипотеками обязательств, то при наступлении случая невыполнения данного условия, залогодержатель правомочен требовать расторжения договора и досрочного исполнения обязательства.
Залогодержатель наделяется правом требовать от залогодателя сообщений относительно последующей ипотеки. После заключения последующего договора об ипотеке изменение предшествующего договора, влекущее обеспечение новых требований предшествующего залогодержателя или увеличение объема требований, уже обеспеченных по этому договору, допускается лишь с согласия залогодержателя по последующему договору. Залогодержатель по предшествующему договору об ипотеке обладает правом преимущественного удовлетворения своих требований[20; с.39].
В случае, когда залогодатель отчуждает имущество, находящееся в ипотеке без согласия залогодержателя, то залогодержатель может требовать:
- признания сделки по отчуждению недействительной;
- досрочного исполнения обязательств и обращения взыскания на заложенное имущество.
Право залогодержателя на обращение взыскания на имущество, которое заложено по договору ипотеки, имеет своей целью обеспечить удовлетворение требований кредитора за счет данного имущества.
2.4 Проблемы правового регулирования ипотеки
Как уже отмечалось выше, ипотека является одним из наиболее эффективных инструментов для решения ряда экономических и социальных проблем, которые имеют место на территории нашей страны. Несмотря на широкую распространенность правового института ипотеки, она имеет множество проблем, причем не только в экономическом аспекте, но и в правовом регулировании. В связи с этим, решение существующих проблем ипотеки исключительно с экономической точки зрения представляется нецелесообразным, так как максимальная эффективность в данном направлении, может быть достигнута путем четкого правового регулирования указанного правового института.
Принимая во внимание комплексность проблем развития ипотечного кредитования в России, для ее решения необходим системный подход. На рисунке 1 отражена классификация основных проблем, с которым столкнулось ипотечное кредитование сегодня.
Рисунок 1. - Классификация проблем ипотечного кредитования в России
Рассмотрим юридические проблемы института ипотеки более детально.
На первоначальном этапе, необходимо отметить, что представленные проблемы имеют принципиальное значение, однако соответствие залогового права, установленного гражданским правом РФ, приобретают ключевое значение для развития ипотечной системы в целом. В юридической литературе неоднократно отмечалось, что «формирование цивилизованной системы ипотечного кредитования, возможно только после единообразного нормативного закрепления принципов ипотечного кредитования и ипотеки в целом в различных законодательных актах, непосредственно касающихся ипотечного кредитования». В теории отечественного гражданского законодательства, а также ипотечного законодательства развитых стран, основным принципом залога недвижимого имущества является так называемый принцип преимущественности. В научной литературе, данный принцип нередко именуют принципом «старшинства» или принципом «специальности» [25; с.41].
Данные принципы нашли свое отражение в непосредственном определении договора ипотеки, в котором указано, что «по договору о залоге недвижимого имущества, залогодержатель, который является кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику, из стоимости заложенного недвижимого имущества. Одновременно с этим, статья 78 Федерального закона «Об исполнительном производстве от 02.10.2007 № 229-ФЗ (ред. 18.07.2017) указывает, что судебный пристав исполнитель имеет право обратить взыскание на заложенное имущество на основании исполнительного листа [2]. Очевидно, что в данном случае имеет место нарушение принципа специальности залога. Как следствие, частично утрачивается смысл залога, суть которого заключается в том, что залог выделяется из всей массы имущества должника, специально для удовлетворения требований залогодержателя. Представляется, что в данном противоречии, если данная ситуация проецируется в объективную действительность, приоритет должен быть отдан Федеральному закону «Об ипотеке» и закреплен на законодательном уровне.
Кроме того, необходимо акцентировать внимание на другом, не менее важном принципе ипотечной системы, а именно, принципе бесповоротности. Так, норма, содержащаяся в Федеральном законе «Об ипотеке», указывающая, что залог прекращается в случае виндикации, вступает в прямое противоречие с указанным принципом. Так, согласно статье 42 Федерального закона № 102-ФЗ, в случаях, когда имущество, выступающее в качестве предмета договора ипотеки, изымается у залогодателя на основании того, что собственником имущества является другое лицо, ипотека в отношении данного имущества подлежит прекращению. В свою очередь, залогодержатель имеет право потребовать досрочного исполнения обязательства, которое было обеспечено ипотекой.
Залогодержатель, рассчитывая на достоверность сведений из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП), обращается в Учреждение юстиции по месту нахождения предлагаемого в залог недвижимого имущества с заявлением о предоставлении выписки из реестра. Учреждение юстиции выдает будущему залогодержателю выписку, подтверждающую право собственности залогодателя на интересуемую недвижимость. Однако на самом деле благодаря норме статьи 42 ФЗ № 102-ФЗ, запись о праве собственности залогодателя на заложенное кредитору имущество может быть изменена в случае виндикации, при этом ипотека тут же прекратится.
Закрепление такой нормы в законе вступает в противоречие с принципами ипотечной системы, основным смыслом создания которой было создание «прозрачности» прав и защита полагавшихся на данные ипотечных книг лиц (принцип публичной достоверности). Принимая в залог недвижимость в качестве обеспечения обязательств, кредитор справедливо полагается на то, что в ЕГРП отражены, во-первых, все права на данный объект недвижимости, а во-вторых, что сведения ЕГРП достоверны.
Противоречие российской модели виндикации известным принципам ипотечной системы приводит к утрате смысла государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Напомним, указанная модель закреплена в статьях 301, 302 Гражданского Кодекса РФ и сводится к следующему. По общему правилу собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.
Действующее гражданское законодательство при построении модели виндикации реализовало в себе так называемую теорию «наименьшего зла». Смысл указанной теории состоит в том, чтобы принятое решение в пользу одной из сторон принесло как можно меньше вреда другой стороне, то есть спор разрешается в пользу стороны, у которой меньше шансов защитить свои имущественные интересы за счет недобросовестного продавца. Например, если имущество безвозмездно приобретено у лица, которое не имело право его отчуждать, то при возврате имущества собственнику приобретатель не потерпит финансовых потерь, поэтому в данном случае, несмотря на добросовестность приобретателя, имущество возвращается собственнику.
Представляется, что восполнение указанных пробелов, откажет благоприятное влияние на развитие правового института ипотеки на территории нашей страны.
Заключение
Развитие института ипотеки в России, как в юридическом ее аспекте, так и в экономическом протекает весьма противоречиво. Обусловлено это тем, что в практической деятельности, при заключении договора ипотеки залогодержатель по-прежнему несет очень серьезные правовые риски, практически любой договор ипотеки может быть на том или ином основании оспорен, признан недействительной сделкой, незаключенным договором, ипотека может быть признана прекратившейся. Заключить договор ипотеки без рисков вообще или хотя бы с минимальными рисками, к сожалению, практически невозможно. Немало вопросов возникает и в процессе исполнения сторонами договора ипотеки - при осуществлении страхования предмета ипотеки или контроле над его сохранностью.
В качестве элемента хозяйственной жизни, ипотека имеет достаточно давнюю историю. Ипотека – это подвид залога, характеризуемый отсутствием передачи заложенного имущества залогодержателю. Суть ипотеки заключается в залоге недвижимого имущества для обеспечения денежного требования кредитора – залогодержателя к залогодателю.
На территории Российской Федерации порядок предоставления ипотеки регламентируется рядом нормативно – правовых актов. В частности, к ним относится Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости), Гражданский кодекс РФ и иные нормативные акты.
Ипотекой признается залог любого недвижимого имущества: земельных участков, жилых помещений, предприятий и так далее. В случае неисполнения должником кредитных обязательств по договору, залогодержатель имеет право получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества, осуществив его реализацию. В данном случае залогодержатель будет иметь преимущество перед другими кредиторами.
Следовательно, залог – это способ обеспечения исполнения обязательств.
Залог является более привлекательным, с точки зрения кредиторов, способом обеспечения обязательств, по сравнению с иными способами, к которым относятся: неустойка, задаток, поручительство. Обусловлено это тем, что с помощью залогового имущества намного проще осуществить принудительное взыскание.
На сегодняшний день, ипотека приобретает особое значение, так как позволяет не только улучшить жилищные условия отдельным категориям граждан, но и развивать банковскую систему страны в целом. Однако правовой институт ипотеки не сумел избежать пробелов в правовом регулировании, которые необходимо восполнить совершенствованием действующего законодательства.
Список использованных источников доступен в полной версии работы
Скачать: