Привет студент

 

Факультет экономики и управления

 

 

КУРСОВАЯ РАБОТА

 

Оценка стоимости объекта недвижимости доходным методом

 

 

Аннотация

 

Курсовая работа содержит 25 листов. В данной работе представлена оценка стоимости объекта недвижимости доходным подходом, в том числе метод дисконтированных денежных потоков, метод капитализации дохода, а также произведена оценка рыночной стоимости складского помещения.

 

 

 

 

Содержание

Введение………………………………………………………………………….4

1 Доходный подход к оценке стоимости недвижимости……………………...5

1.1 Общая характеристика доходного подхода………………………………...5

1.2 Метод дисконтирования денежных потоков…………………………….....8

1.3 Метод капитализации дохода………………………………………………13

2 Оценка рыночной стоимости складского помещения……………………...14

2.1 Описание и анализ объекта оценки………………………………………...14

2.2 Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования объекта…16

3 Согласование результатов и заключение о рыночной стоимости объекта...20

Заключение……………………………………………………………………….21

Список использованных источников…………………………………………...22

 

 

 

 

Введение

 

Актуальность данной темы заключается в умении оценивать объекты недвижимости доходным подходом. Доходный подход определяет рыночную стоимость недвижимости как сумму доходов, которые оцениваемый объект может принести в будущем, скорректированную на риск их недополучения. Оценка недвижимости методами доходного подхода основана на прогнозировании будущих доходов, генерируемых объектом, и анализе связанных с ним рисков, которые могут спровоцировать несовпадение фактически доходов с величиной, рассчитанной на дату оценки.

Объектом курсовой работы является оценка рыночной стоимости складского помещения.

   Предметом исследования является определение стоимости объекта недвижимости доходным подходом.

   Целью данной курсовой работы является сформировать представление об экономическом содержании, сфере применения, преимуществах и недостатках доходного подхода к оценке недвижимости.

Исходя из указанной цели работы, основными задачами являются:

• рассмотреть процедуру оценки методом прямой капитализации доходов и методом дисконтирования денежных потоков недвижимости;
• уточнить вид дохода, генерируемого недвижимостью;
• определить методы расчета ставки дисконтирования и коэффициента капитализации.

Доходный подход определяет рыночную стоимость недвижимости как сумму доходов, которые оцениваемый объект может принести в будущем, скорректированную на риск их недополучения. Оценка недвижимости методами доходного подхода основана на прогнозировании будущих доходов, генерируемых объектом, и анализе связанных с ним рисков, которые могут спровоцировать несовпадение фактических доходов с величиной, рассчитанной на дату оценки.

Для обоснованного применения доходного подхода необходимо наличие следующих условий:

• оцениваемый объект приносит достаточно большую положительную величину дохода;
• величину будущих доходов можно достоверно рассчитать;
• риски, присущие оцениваемой недвижимости, можно надежно оценивать.

 

 

 

1 Оценка бизнеса на основе доходного подхода

 

1.1 Общая характеристика доходного подхода к оценке бизнеса

 

 

Оценка стоимости предприятия (бизнеса) методами доходного подхода основана на предположении о том, что потенциальный инвестор не заплатит за него сумму большую, чем текущая стоимости доходов фирмы. Соответственно, и собственник не продаст свой бизнес по цене ниже текущей стоимости прогнозируемых будущих доходов. Данный подход наиболее приемлем с точки зрения инвестиционных мотивов, так как инвестора интересует компания не как набор активов (здания, сооружения, машины, оборудование, товарные запасы), а как источник дохода. Доход, генерируемый предприятием, может быть представлен в виде прибыли, денежного потока, выручки, дивидендных выплат.

Доходный подход можно использовать для оценки предприятий, имеющих определенную историю хозяйственной деятельности, находящихся на стадии роста или стабильного экономического развития, и в меньшей степени – для оценки предприятий, терпящих систематические убытки.

Оценка недвижимости с позиции ее способности приносить доходов владельцу как основной инвестиционной мотивации имеет определенные преимущества и недостатки. Положительным моментом данного подхода является ориентация на будущие выгоды, что, несомненно, является приоритетным для инвестора, далее расчет ставки доходности основан на оценке риска оцениваемой недвижимости, требующей ее позиционирования на инвестиционном рынке. Негативной стороной доходного подхода является сложность составления прогноза доходов и расходов, связанных с оцениваемым объектом, низкая достоверность изменения го стоимости, субъективность расчета ставки доходности, основанного на оценке премий за выявленные риски.

   Доходный подход базируется на основных принципах оценки недвижимости и факторах стоимости.

   Принцип ожидания является основным. Ценность объекта недвижимости для собственника определяется текущей стоимостью доходов, которые инвестор ожидает получить в будущем. Использование данного принципа требует прогнозирования ожидаемых будущих доходов и расчета ставки доходности и капитализации, которая отражает ожидаемые изменения с течением времени.

   Принцип возрастающей и уменьшающейся отдачи рассматривает влияние изменений на структуру доходов и расходов объекта, обусловленных его эксплуатационными характеристиками, ситуацией на территориальном рынке недвижимости. Доходность недвижимости связана с влиянием большого числа переменных, динамика которых отражает изменчивость чистого дохода инвестора относительно стоимости объекта.

     Принципы предложения, спроса и конкуренции учитываются оценщиком в расчетах всех видов дохода от недвижимости, ставок дохода и капитализации. Величина указанных показателей определяется рынком. Ставки арендной платы, коэффициент потерь, тарифы эксплуатационных расходов, премии за выявленные риски должны быть сопоставимы с конкурирующими объектами. Уровень указанных параметров оцениваемого объекта недвижимости зависит от соотношения спроса и предложения на конкретном сегменте рынка, наличия конкурирующих объектов.

     Принцип замещения имеет рыночную ориентации и обеспечивает объективность определения ставок арендной платы и эксплуатационных расходов, ставки доходности и капитализации для оцениваемого объекта недвижимости, поскольку обоснованность расчетов и надежность использованных допущений и данных перепроверяются информацией по аналогичным объектам, т.е. рынком.

     Принцип равновесия устанавливает баланс между доходными объектами недвижимости исходя из их типа, местоположения, эффективности использования земельного участка. Дисбаланс между ценообразующими параметрами может отрицательно сказаться на доходности объекта и привести к снижению стоимости. Эффективному использованию земли способствуют продуманные законы в области планирования и зонирования.

В рамках доходного подхода применяют два основных метода:

       - метод капитализации;

       - метод ДДП.

Метод капитализации дохода применяется для оценки бизнеса, приносящего стабильный доход. Процесс определения рыночной стоимости компании методом капитализации дохода проводят в несколько этапов:

а) выбор вида дохода, который будет использоваться в качестве базы для оценки, а также определение длительности прогнозного периода;

б) анализ и прогнозирование доходов и расходов предприятия;

в) определение ставки капитализации;

г) капитализация доходов;

д) внесение заключительных поправок.

Метод ДДП наиболее часто применяется в российской практике, поскольку рассчитан на предприятия с нестабильным потоком доходов. Оценка рыночной стоимости основана на расчете суммарной текущей стоимости будущих денежных потоков, включая остаточную стоимость. В этом случае денежный поток прогнозируется на период, в течение которого темпы развития компании предположительно будут неравномерными.

Основные этапы расчета стоимости предприятия методом дисконтированных потоков:

а) определение длительности прогнозного периода;

б) выбор модели денежного потока;

в) расчет денежного потока для каждого прогнозного года;

г) определение ставки дисконтирования;

д) расчет остаточной стоимости;

е) расчет суммарно дисконтированной стоимости денежных потоков предприятия в прогнозном и постпрогнозном периодах;

ж) внесение заключительных поправок.

Доходный подход оценивает стоимость недвижимости в данный момент как текущую стоимость будущих денежных потоков, то есть отражает:

- качество и количество дохода, который объект недвижимости может принести в течение своего срока службы;

- риски, характерные как для оцениваемого объекта, так и для региона.

Доходный подход используется при определении:

- инвестиционной стоимости, поскольку потенциальный инвестор не заплатит за объект большую сумму, чем текущая стоимость будущих доходов от этого объекта;

- рыночной стоимости.

 

 

 

1.2 Оценка бизнеса методом дисконтирования денежных потоков

 

   Рассмотрим содержание перечисленных этапов оценки.

   Первый этап. Определение длительности прогнозного периода

Если оцениваемый бизнес может существовать неопределенно долго, прогнозирование на достаточно длительный срок даже при стабильной экономике затруднительно. Поэтому весь срок функционирования компании делят на два периода: прогнозный, когда оценщик с достаточной точностью определяет динамику развития компании, и постпрогнозный (остаточный), когда рассчитывается некий средний умеренный темп роста.

Важно правильно определить продолжительность прогнозного периода, при этом учитываются возможность составления реалистичного прогноза денежных потоков и динамика доходов в первые годы.

Второй этап. Выбор модели денежного потока.

При оценке бизнеса применяются либо модель денежного потока для собственного капитала, либо модель денежного потока для инвестированного капитала.

Денежный поток для собственного капитала рассчитывается:

ДП = ЧП+А+(-) Уменьшение(прирост) собственного оборотного капитала – Капитальные вложения +(-) Прирост (уменьшение) долгосрочной задолженности.

Расчет, основу которого составляет денежный поток для инвестированного капитала, позволяет определить суммарную рыночную стоимость собственного капитала и долгосрочной задолженности.

Денежный поток для инвестированного капитала определяется по формуле:

ДП = Прибыль после налогообложения + АО +(-) Уменьшение (прирост) собственного оборотного капитала – Капитальные вложения.

Следует учесть, что при расчете денежного потока на весь капитал необходимо к величине чистой прибыли добавить проценты на обслуживание долга, так как инвестированный капитал работает не только на создание прибыли, но и выплату процентов по кредитам.

Денежный поток можно прогнозировать как номинальной основе, так и с учетом фактора инфляции.

Третий этап. Расчет денежного потока для каждого прогнозного года.

На этом этапе анализируется информация о планах руководства по развитию компании в ближайшие годы и о динамике стоимостных и натуральных показателей работы предприятия за два-четыре года, предшествующих дате оценке. Эта информация сопоставляется с отраслевыми тенденциями для определения реалистичности Поэлементный подход допускает прогнозирование планов и стадии жизненного цикла компании.

Существуют два основных подхода к прогнозированию денежного потока: поэлементный и целостный. Поэлементный подход допускает прогнозирование каждой составляющей денежного потока. Целостный подход предполагает расчет величины денежного потока в ретроспективный период и его дальнейшую экстраполяцию, которая может проводиться на два-три года вперед.

Поэлементный подход более сложен, но дает более точные результаты.    Обычно для определения величины элементов денежного потока могут применяться следующие методы:

- фиксация на определенном уровне;

- экстраполяция с корректировкой простого тренда;

- поэлементное планирование;

- привязка к определенному финансовому показателю.

Прогнозирование денежных потоков может осуществляться по-разному – это зависит прежде всего от объема информации, которой обладает оценщик. Обычно при поэлементном планировании все элементы денежного потока находятся в тесной взаимоувязке: так, величина прибыли во многом определяется величиной амортизационных отчислений и процентными выплатами по кредитам; в свою очередь, амортизационные отчисления зависят от объема капитальных вложений; величина издержек по долгосрочным кредитам зависит от размера долгосрочной задолженности.

Таким образом, составленные прогнозы выручки, себестоимости, амортизации позволяют рассчитать величину балансовой прибыли, которая будет уменьшена на ставку налога на прибыль, и в результате оценщик получит величину чистой прибыли.

   Рассмотрим порядок оценки изменения собственного оборотного капитала. Собственный оборотный капитал – это денежные суммы, вкладываемые в оборотные средства предприятия, они определяются кК разница между текущими активами и пассивами. Величина текущих активов во многом определяются размером выручки компании и находится в прямой зависимости от нее. В свою очередь, размер текущих пассивов в определенной степени зависит от текущих активов, так как они используются для приобретения товарных запасов и погашения дебиторской задолженности. Следовательно, и текущие активы, и текущие пассивы зависят от величины выручки, поэтому прогнозную величину собственного оборотного капитала можно определять в процентах к выручке.

4-й этап. Расчет ставки дисконтированию. Ставка дисконтирования – это ставка, используемая для пересчета будущих доходов в текущую стоимость (стоимость на дату оценки). Основное ее предназначение – учесть возможные риски, с которыми может столкнуться инвестор при вложении капитала в оцениваемый бизнес. Под инвестиционным риском понимают вероятность того, что фактический доход предприятия будущем не совпадет с прогнозным. Методология расчета ставки дисконтирования основана на выявлении и адекватной оценке рисков, присущих конкретному бизнесу. При этом все риски традиционно делятся на систематические, или присущие всем элементам экономики (инфляция, экономическая и политическая стабильность), и несистематические, присущие только конкретному виду бизнеса.

Выбор ставки дисконтирования определяется видом спрогнозированного денежно потока.

При использовании денежного потока для собственного капитала ставка дисконтирования должна быть определена для собственного капитала либо по модели оценки капитальных активов, либо методом кумулятивного построения. Если составляется прогноз денежного потока для инвестированного капитала, то ставка определяется методом средневзвешенной стоимости капитала.

Модель оценки капитальных активов (САРМ) была разработана на целом ряде допущений, основным из которых является предположение о наличии эффективного рынка капитала и совершенной конкуренции инвесторов.    Основная посылка модели: инвестор приемлет риск только в том случае, если в будущем получит дополнительную выгоду на вложенный капитал по сравнению с безрисковым вложением.

Уравнение модели оценки капитальных активов выглядит следующим образом:

R = R_f + β (R_m – R_f) + S₁ + S₂ + C,

 

где R - требуемая инвестором ставка дохода; R_f – безрисковая ставка дохода, β – коэффициент «бетта»; R_m – общая доходность рынка в целом; S₁ – премия за риск инвестирования в малую компанию; S₂ – премия за риск, характерный для конкретной компании; C – премия за страновой риск.

Безрисковая ставка доходности рассчитывается по инвестициям с гарантированной   ставкой дохода и высокой степенью ликвидности. К таким вложениям обычно относят инвестиции в государственные ценные бумаги (долговые обязательства). В российской практике в качестве безрисковой ставки используются, например, ставка по валютным депозитам Сбербанка, доходность еврооблигаций либо безрисковая ставка других стран с прибавлением премии за страновой риск.

Систематический риск возникает в результате воздействия макроэкономических и политических факторов на деятельность компании и фондовый рынок. Эти факторы оказывают влияние на все субъекты хозяйствования, поэтому их влияние нельзя целиком устранить путем диверсификации. Коэффициент «бетта» позволяет учесть фактор систематического риска. Данный коэффициент представляет меру чувствительности акций рассматриваемой компании к систематическому риску, отражая изменчивость цен акций данной компании относительно движения фондового рынка в целом.

Как правило, β рассчитывают на основе ретроспективной информации фондового рынка за последние 5-10 лет. Следует отметить, что существует расчет β на основе фундаментальных показателей. При этом рассматривается и определяется совокупность рисков: факторы финансового риска (ликвидность, стабильность дохода), отраслевая факторы риска (государственные регулирование), общеэкономические факторы риска (уровень инфляции, процентные ставки, обменные курсы). Применение данного метода в значительной степени субъективно, зависит от аналитика, использующего этот метод, и требует него глубоких знаний и опыт.

В случаях когда фондовый рынок не развит, а предприятие-аналог найти сложно, расчет ставки дисконтирования для денежного потока для собственного капитала возможен на основе модели кумулятивного построения. Модель подразумевает оценку определенных факторов, порождающих риск недополучения запланированных доходов. За основу расчета берется безрисковая норма доходности, а затем к ней добавляется суммарная премия за риски, присущие оцениваемому бизнесу.

Если основу расчета стоимости компании составляют денежные потоки для инвестированного капитала, то ставка дисконтирования рассчитывается о модели средневзвешенной стоимости капитала. Под средневзвешенной стоимостью капитала понимается ставка доходности, обеспечивающая расходы, связанные с привлечением собственного и заемного капиталов. Средневзвешенная доходность зависит как от расходов на единицу привлеченных собственных и заемных средств, так и от долей этих средств в капитале компании. В самом общем виде формула расчета средневзвешенной стоимости капитала (R) может быть представлена таким образом:

 

R = d_e i_e+ d_k i_k (1 – T_ax),

 

где d_e – доля собственных средств в инвестированном капитале; i_e – ставка дохода на собственный капитал; d_k – доля заемных средств в инвестированном капитале; i_k – стоимость привлечения заемного капитала; T_ax – ставка налога на прибыль

В качестве ставки дохода на собственный капитал выступает ставка дисконтирования, рассчитанная в моделях САРМ и кумулятивного построения. Стоимость заемных средств, представляет собой среднюю ставку процента по всем долгосрочным кредитам компании.

5-й этап. Расчет остаточной стоимости. Данная стоимость (V_ост) может быть определена следующими основными методами в зависимости от перспектив развития предприятия:

а) методом расчета по ликвидационной стоимости – если в постпрогнозный период рассматривается возможность ликвидации компании с последующей продажей имеющихся активов;

б) методами оценки предприятия как действующего:

- V_ост определяется по модели Гордона –отношением величины денежного потока в постпрогнозный период к ставке капитализации, которая, в свою очередь, определяется как разница между ставкой дисконтирования и долгосрочными темпами роста;

- V_ост определяется по методу чистых активов, который ориентирован на изменение стоимости имущества. Размер чистых активов на конец прогнозного периода определяется путем корректировки величины чистых активов на начало первого года прогнозного периода на величину денежного потока, полученного компанией за весь период. Применение этого метода целесообразно для предприятий фондоемких отраслей;

- прогнозируется стоимость предполагаемой продажи.

Наиболее применимой является модель Гордона, которая основана на прогнозе получения стабильных доходов в остаточный период и предполагает, что величины износа и капиталовложений равны. Формула расчета следующая:

V = CF/(R - g),

 

где V – стоимость в постпрогнозной период; CF – денежный поток доходов за первый год постпрогнозного периода; R – ставка дисконтирования; g – долгосрочные темпы роста денежного потока.

6-й этап. Расчет суммарной дисконтированной стоимости дохода. Рыночную стоимость бизнеса методом дисконтирования денежных потоков можно представить следующей формулой:

 

PV = ∑ I_n/(1 + R) ^{(n – 0,5)}+ V/(1 + rⁱ),

 

где PV – рыночная стоимость компании; I_n – денежный поток в n-й год прогнозного периода; R – ставка дисконтирования; V – остаточная стоимость компании на конец прогнозного периода; j – последний год прогнозного периода.

Необходимость отметить особенность процесса: дисконтирование остаточной стоимости производится на конец года; если поток сконцентрирован на иную дату, в показатель степени n в знаменателе дроби необходимо внести корректировку.

7-й этап. Внесение заключительных поправок.

1. Если использовалась модель дисконтированных денежных потоков для инвестированного капитала, то найденная рыночная стоимость включает в себя также стоимость долгосрочных обязательств компании. Поэтому для ого чтобы получить стоимость собственного капитала, необходимо из найденной стоимости вычесть величину долгосрочной задолженности.
2. Необходимо добавить стоимость избыточных и нефункционирующих активов, которые непосредственно не принимают участия в генерировании дохода, учтенного в предыдущих расчетах.
3. В случае наличия у компании избыточного собственного оборотного капитала его величину необходимо добавить к стоимости собственного капитала компании, а дефицит, соответственно, необходимо вычесть.

 

 

 

 

 

 

 

   1.3 Оценка бизнеса методом капитализации дохода

 

   Метод капитализации дохода применяется, когда ежегодный доход может быть спрогнозирован и является приблизительно одинаковым либо стабильно изменяющимся. В этом случае рыночная стоимость бизнеса определяется конвертацией годового дохода предприятия в стоимость при помощи коэффициента капитализации.

Доходом в рамках метода капитализации могут быть прибыль, дивиденды, денежный поток, выручка. При этом может рассматриваться как спрогнозированный на один год размер дохода, так и средний размер, рассчитанный на основе ретроспективных и прогнозных данных за несколько лет.

В процессе прогнозирования важную роль играет нормализация доходов, т.е. устранение единовременных отклонений. Так, в доходах за прошлые периоды могут встречаться значительные отклонения от средней величины из-за проеденных разовых сделок, например по реализации избыточного имущества, влияние которых необходимо устранить.

Формула для расчета стоимости методом капитализации дохода:

 

V = D/K,

где V – рыночная стоимость бизнеса; D – годовой доход предприятия; К – коэффициент капитализации.

Коэффициент капитализации для оценки бизнеса определяется методом корректировки ставки дисконтирования на величину предполагаемых устойчивых темпов роста доходности предприятия по формуле

 

К = R – g,

где К - коэффициент капитализации для бизнеса; R – ставка дисконтирования; g – долгосрочные темпы роста денежного потока.

При отсутствии темпов роста коэффициент капитализации будет равен ставке дисконтирования.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

2 Оценка рыночной стоимости складского помещения

2.1 Описание и анализ объекта оценки

 

Для проведения работ по оценке рыночной стоимости здания кирпичного склада, расположенного по адресу ул. Октябрьская, д. 112., Заказчиком были предоставлены следующие документы:

- технический план БТИ на здание склада № 1⁶²⁴/₁₈₃;

- справка о балансовой стоимости.

Балансовая стоимость здания 87620 руб.

Остаточная стоимость здания 32860 руб.

 

Анализ местоположения объекта оценки

 

Оцениваемый объект – здание склада.

Объект оценки расположен в Ставропольском крае г. Пятигорска, Станице Константиновской, ул. Октябрьской д. 112.

Ограничивается с севера и севера-востока ул. М. Горького и ограждением территории Константиновского Винного завода, с востока – береговой линии р. Подкумок, с запада – ул. Ленина.

Район характеризуется плотной застройкой, преимущественно промышленные и производственные здания и сооружения.

Транспортная доступность – удовлетворительная.

Коммерческая привлекательность объекта – не привлекательный.

 

Описание объекта оценки

 

Объект представляет собой одноэтажное здание прямоугольного типа, разделенное перегородками на прямоугольные помещения примерно одинаковой площадью.

Площадь застройки – 117,2 м².

Площадь помещений – 100,8 м².

Высота здания – 2,58 м.

Строительный объем – 302 м³.

Год постройки – 1985 г.

 

Основные конструктивные элементы здания приведены в таблице 2.1

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Таблица 2.1 – Конструктивные элементы здания

 

Конструктивный	Описание
Фундаменты	Кирпичные ленточные
Стены	Силикатные блоки, ракушечник
Перегородки	Силикатные блоки
Перекрытия	Железобетонные
Кровля	Совмещенная
Полы	Бетонные
Дверные проемы	Металлические ворота
Оконные проемы	Отсутствуют
Электротехнические устройства	То же
Внутренняя отделка

Техническое состояние объекта оценки

 

Фундамент – трещины в цоколе, повреждения (выветривание и осыпание) штукатурного слоя, следы увлажнения стен.

Стены – отдельные трещины и выбоины, местное отслоение и отпадение штукатурки, выветривание швов, частичное разрушение отдельных кирпичей.

Перегородки – трещины в местах сопряжения перегородок с перекрытиями и стенами, многочисленные сколы, местами разрушение перегородок.

Перекрытия – небольшие волосяные трещины, местные следы протечек на потолке.

 

 

 

 

 

 

 

2.2 Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования объекта

 

Предпосылки метода дисконтирования денежных потоков:

а) Недвижимое имущество приобретается инвестором только потому, что оно способно в будущем принести ему определенные преимущества.

б) Инвестор рассматривает объект недвижимости в виде набора будущих преимуществ и оценивает его привлекательность, как соотношение между денежным выражением этих будущих преимуществ и ценой, по которой объект может быть приобретен.

в) Преимущества (в денежной форме) будет получать инвестор на протяжении периода владения. Однако в случае приобретения недвижимости определенные средства должны быть уплачены за нее немедленно.

г) Стоимость преимуществ, полученных в будущем (стоимость прав на получение будущих преимуществ), меньше стоимости аналогичных преимуществ, полученных немедленно. Следовательно, стоимость недвижимости равна текущей стоимости будущих преимуществ, вытекающих из права собственности на него.

Информация для расчета объекта:

Площадь – 100,8 м²;

Арендная ставка в месяц – 15 руб./ м²;

Доход в месяц – 1512 руб.

Учитывая сложившуюся экономическую ситуацию, выбираем горизонт расчета равным пяти годам. Стоимость объекта V в данном случае определяется как текущая сумма денежных потоков по годам (с учетом увеличения на 5 % ежегодно), плюс текущая стоимость реверсии, рассчитанная по модели Гордона (продажи объекта по истечении 5 лет) по формуле

V = ∑ NOI/(1+R)ⁿ,

где NOI – величина годового денежного потока, руб.;

R – ставка дисконтирования, %.

   Годовой денежный поток складывается из потока средств, получаемых от сдачи в аренду (с учетом среднегодовой производительности), с учетом текущих эксплуатационных расходов.

Прогнозируется увеличение ставки арендной платы со временем на 5 % ежегодно.

Ставка дисконтирования определена кумулятивным методом и составляет 26,5 %. Расчет ставки дисконтирования приведен в таблице 2.2

Безрисковая ставка - средневзвешенная процентная ставка по привлеченным депозитам и вкладам предприятий, со сроком привлечения свыше 3 лет.

 

 

 

 

Таблица 2.2 – расчет ставки дисконтирования

 

Безрисковая ставка	21,0
Риск, связанный с недостатками управления	1,5
Риск, связанный с неликвидностью проектов	1,0
Риск, связанный с правовой нестабильностью в стране	1,5
Финансовый риск, связанный с возможностью изменения политики банков и финансовой сферы	1,5
Итого	26,5

Таблица 2.3 - Поток денежных поступлений

Показатели	Год					Реверсия, руб.
	1	2	3	4	5	54095             16699
Доход от аренды в месяц	1512	1663,20	1829,52	2012,47	2213,72
Число месяцев	12	12	12	12	12
Потенциальный валовой доход за год	18144	19958,4	21954,24	24149,66	26564,63
Коэффициент загрузки	0,75	0,75	0,75	0,75	0,75
Фактический валовой доход за год	13608	14968,8	16466	18112	19923
Затраты на ремонт в год	5000	5250	5513	5788	6078
Эксплуатационные расходы, руб./год	20	20	20	20	20
Ставка дисконтирования,%	26,5	26,5	26,5	26,5	26,5
Годовой i-й денежный поток	6886,4	7775,04	8762,54	9859,3	11076,7
Текущая стоимость денежного потока	5443,79	4858,72	4328,71	3850,21	3419,48
Текущая стоимость реверсии
Стоимость объекта, рассчитанная доходным методом						38600

 

Стоимость объекта оценки полученная доходным методом, составляет 38600 руб.

 

 

 

 

3 Согласование результатов и заключение о рыночной стоимости объекта

 

   В результате анализа применимости каждого подхода для оценки рассматриваемого объекта можно сделать следующие выводы.

а) Затратный подход полезен в основном для оценки объектов, уникальных о своем виду и назначению, для которых не существует рынка, либо для объектов с незначительным износом. В оценке затрат на воспроизводство велика доля экспертных суждений, но нельзя на него слишком полагаться.

б) Подход с точки зрения доходности отражает ту предельную стоимость, больше которой не будет платить потенциальный инвестор, рассчитывающий на типичное использование объекта и на принятые ставки доходности. В связи с этим, учитывая, что решения типичных инвесторов для данного типа объектов опирается в основном на стремление получить максимальный доход от владения, доходность в данном случае имеет больший вес при решении об окончательной стоимости объекта.

С учетом вышеизложенного рассчитаны весовые коэффициенты, отражающие доходный подход в определении итоговой стоимости.

 

Таблица 3.1 – определение итоговой стоимости

 

Показатели	Доходный подход
Достоверность информации	35
Полнота информации	40
Способность учитывать действительные намерения покупателя и продавца	30
Способность учитывать конъюнктуру рынка	35
Способность учитывать размер, местоположение, доходность объекта	50
Допущения, принятые в расчетах	30
Весовые показатели достоверности метода оценки	36,7

 

Стоимость объекта определяется по формуле

 

V = V₁*Q₁+V₂*Q₂+V₃+Q₃,

где V – обоснованная рыночная стоимость объекта оценки, руб.;

V₁, V₂, V₃ – стоимость объекта, определенная с использованием подхода, руб.;

Q₁, Q₂, Q₃ – средневзвешенное значение достоверности подхода

Подставив полученные значения в формулу, получим рыночную стоимость объекта

V= 46148 руб.

 

   Таким образом, на основании имеющейся информации и данных, полученных в результате проведения настоящего анализа с применением метода оценки, можно сделать следующее заключение.

   Рыночная стоимость объекта оценки здания склада, расположенного по адресу ул. Октябрьская д. 112., по состоянию на 20 августа 2009 г., с учетом округления составляет 45000 руб.

   Полученная оценка рыночной стоимости в дальнейшем может использоваться в качестве отправной точки в ходе переговоров с партнерами при определении условий реализации имущественных прав, получения кредитов по залогу имущества, страхования, сдачи в аренду, рассмотрения дел в суде по раздел имущества и т.п.

 

 

 

 

Заключение

 

   При использовании доходного метода составляется прогноз будущих доходов от сдачи оцениваемых площадей в аренду за период владения, т.е. за время, в течение которого инвестор собирается сохранить за собой право собственности на объект недвижимости. Арендные платежи очищаются от всех эксплуатационных периодических затрат, необходимых для поддержания недвижимости в требуемом коммерческом состоянии и управлении, после чего прогнозируется стоимость объекта в конце периода владения в абсолютном или долевом относительно первоначальной стоимости выражении – так называемая величина реверсии. На последнем этапе спрогнозированные доходы и реверсия пересчитываются в текущую стоимость посредством методов прямой капитализации или дисконтированного денежного потока. Выбор способа капитализации определяется характером и качеством ожидаемых доходов.

   При рассмотрении данного материала, можно выделить следующие основные проблемы данного метода.

• Метод не рекомендуется использовать, когда объект недвижимости требует значительной реконструкции или же находится в состоянии незавершенного строительства, то есть в ближайшем будущем не представляется возможным выход на уровень стабильных доходов.
• В российских условиях основная проблема, с которой сталкивается оценщик, - «информационная непрозрачность» рынка недвижимости, прежде всего отсутствие информации о реальным сделкам продажи и аренды объектов недвижимости, эксплуатационным расходам, отсутствие статистической информации по коэффициенту загрузки на каждом сегменте рынка в различных регионах. В результате расчет ЧОД и ставки капитализации становится очень сложной задачей.

 

8

Список использованных источников

 

1. Болдырев В.С., Федоров Л.Е. Введение в теорию оценки недвижимости. М.: Азбука, 2007. – 532 с.
2. Григорьев В.В., Островкин И.М. Оценка предприятий. М.: Дело, 2008. – 432 с.
3. Грязнова А.Г., Федотова М.А. Оценка бизнеса. М.: Финансы и статистика, 2006. – 243 с.
4. Рутгайзер В.М. Оценка рыночной стоимости недвижимости. М.: Дело, 2007. – 421 с.
5. Тепман Л.Н. Оценка недвижимости. М.: Издательство ЮНИТИ-ДАНА, 2006. – 445 с.
6. Иванова Е.Н. Оценка стоимости недвижимости. М.: КНОРУС, 2007. – 344с.
7. Тарасевич Е.И. Методы оценки недвижимости. СПб.: ТОО «Технобалт», 2007. – 436 с.
8. Риполь-Сарагоси Ф.Б. Основы оценочной деятельности: М.: ПРИОР, 2007. – 544 с
9. Харрисон Г.С. Оценка недвижимости. М: РИО Мособлупрполиграфиздат, 2008. – 645.
10. Школьников Ю.В. Заключительные процедуры оценки бизнеса. М.: МАОК, 2007. – 325с.
11. Соловьев М.М. Оценочная деятельность (оценка недвижимости): Учебное пособие. – М.:ГУ ВШЭ, 2002г.
12. Таль Г.К., Григорьев В.В., Бадаев Н.Д., Гусев В.И.,Юн Г.Б. Оценка предприятий: доходный подход – М.: 2000 г.
13. «Экономика и управление недвижимостью» под общей ред. П.Г. Грабового. Смоленск. Из-во «Смолин Плюс», М.: Из-во «АСВ», 2007 г.
14. Михалева Т.Н. Недвижимость. Что необходимо знать при ее покупке и продаже. – М.:Юр.книга, 2004г.
15. Румянцева Е.Е. Оценка собственности.: Учеб. Пособие. – М.: ИНФРА-М., 2005г.
16. Родин А.Ю. Правовые основы оценочной деятельности. Учебно-практич. Пособие. М.:Маркет ДС,2005г.
17. Организация и методы оценки предприятия (бизнеса): Учебник /Под ред. В.И. Кожкина – М.: НКФ «ЭКМОС».
18. Ронова Г.Н., Кузьмина Т.В. Теория и практика оценочной деятельности: Учебно-практическое пособие. – М.: МГУЭСиИ. (МЭСИ), 2005.
19. Егерев И.А. Стоимость бизнеса: искусство управления: учеб. пособие. – М.: Дело, 2003.
20. Наназашвили И.Х., Литовченко В.А. Оценка недвижимости. – М.: Архитектура – С, 2005.
21. Лигай Г.А., Лигай К.М., Рынок недвижимости и ипотека: Учебное пособие, МГУ ЭСиМ. – М.: МЭСиИ, 2006.
22. Бледных С.Н., Правовые основы управления недвижимостью» - М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2002г.
23. А.В.Крутик, М.А.Горенбургов, Ю.М.Горенбургов. Экономика недвижимости Серия «Учебники для вузов. Специальная литература» - СПб: Из-во «Лань», 2000г.
24. Федотова М.А., Уткин Э.А.. Оценка недвижимости и бизнеса. Учебник – М.: Ассоциация авторов и издателей «ТАНДЕМ». Издательство «ЭКМОС», 2000г.
25. Соловьев М.М. Оценочная деятельность (оценка недвижимости): Учебное пособие. – М.:ГУ ВШЭ, 2002г.

Скачать: kursovaya-po-ocenke-nedvizhimosti.doc