Привет студент

 Курсовая работа

Разработка методики выбора оптимальной кредитной программы для заемщика

Ограниченность собственных финансовых ресурсов различных субъектов экономики заставляет их осуществлять поиск альтернативных источников финансирования, наиболее популярным из которых является банковский кредит. Однако в условиях сложившегося экономического кризиса стоимость кредитных ресурсов для заемщиков значительно возросла. Вместе с тем наблюдается дифференциация в ставках, дополнительных платежах по кредитованию между различными банками. В связи с этим представляется целесообразным разработать методику, позволяющую оценить доступность кредита для заемщика, определить наиболее выгодные для него условия кредитования и выявить банки, которые их предлагают. Разработку подобной методики продемонстрируем на примере такого вида кредита, как ипотечный - одного из самых долгосрочных и социально значимых.

Потребность в жилище является одной из первичных потребностей каждого человека. Реализация потребностей более высокого уровня (в уважении, саморазвитии, самоуважении) невозможна без удовлетворения первичных потребностей.

Значение ипотеки в решении социальных проблем населения страны трудно переоценить. При высокой стоимости жилья и достаточно низком уровне дохода для подавляющего большинства населения за неимением другой альтернативы ипотечный кредит является единственной возможностью улучшить свои жилищные условия. В современных кризисных условиях ипотека стала еще менее доступна: банки свернули отдельные ипотечные программы, возросли ставки по кредиту, ужесточились требования к заемщику. Поэтому весьма актуальной в современных условиях представляется потребность в анализе доступности ипотечного кредита для населения и определения возможности оптимизации ипотечного кредитования в части снижения аннуитетных платежей по кредиту. Для решения этих задач нами разработана методика оценки доступности ипотечного кредита для населения с разным уровнем доходов, позволяющая учесть индивидуальные возможности конкретного заемщика. Кроме того, методика позволяет построить оптимальную кредитную программу для любой совокупности условий кредитования при любом состоянии экономики.

Последовательность реализации методики представлена следующими этапами:

1. Создание информационной базы по ипотечным программам банков.
2. Определение средней стоимости жилья на рынке региона (города).
3. Определение всех факторов, влияющих на реальную ставку кредита и, соответственно, на величину аннуитетного платежа, расчет реальной ставки для каждой комбинации факторов.
4. Построение регрессионной модели, где в качестве результирующего фактора выступает реальная процентная ставка по кредиту.
5. Анализ регрессионного уравнения.
6. Определение с помощью построенной модели оптимальных из возможных реальных ставок при задании определенных параметров.
7. Расчет на основе выявленных реальных ставок аннуитетных платежей.
8. Выявление основных групп населения с различным уровнем дохода.
9. Определение доступности приобретения квартир разной стоимости для различных слоев населения при заданных значениях первоначального минимального взноса и срока кредитования, исходя из сформированных аннуитетных платежей

Демонстрация реализации методики приведена на примере ипотечного рынка .

ская область не входит в 20 регионов с наиболее высоким уровнем выданных ипотечных кредитов. Согласно официальной статистике объем ипотечных жилищных кредитов составляет 2,9 % от ВРП.

В 2007 году в ской области было выдано более 8,4 тысяч ипотечных кредитов на сумму около 6,1 млрд. рублей. При этом в городе е ипотечные кредиты получили 8,4 тысяч горожан на сумму 2,4 млрд. рублей. (Таблица 1).

Таблица 1 – Основные показатели состояния ипотечного рынка в ской области

            Ипотеку в е и ской области представляют около 15 банков. В настоящее время банки а предлагают заемщикам ипотечные программы лишь по кредитованию жилья на вторичном рынке, временно приостановлены программы по кредитованию жилья на первичном рынке и строительства.

На первом этапе исследования была сформирована информационная база, необходимая для анализа, которая включает комбинации условий ипотечных программ, предлагаемых скими банками; данные о средней стоимости квартир. В целях формирования информационной базы был проведен анализ 157 ипотечных программ, предлагаемых 15 банками г. а (Русь, Нико-банк, Форштадт, Банк Москвы, Росбанк, HomeCredit, ОИЖК, Газпром-банк, Автовазбанк, Абсолютбанк, ВТБ24, ). На основе анализа было сформировано 268 комбинаций конкретных ипотечных программ в зависимости от следующих факторов: минимального и максимального срока кредита; минимального первоначального взноса; минимального и максимального возраста заёмщика; величины страховой суммы; обязательства официального подтверждения дохода; дополнительных расходов (оценка приобретаемого жилья, государственная пошлина, рассмотрение кредитной заявки, открытие и ведение счета); минимальной и максимальной суммы кредита.

            Для оценки доступности ипотечного кредитования были проанализированы цены на жильё в городе е и определена средняя цена квартир. (Таблица 2)

Таблица 2 – Средняя стоимость квартир на вторичном рынке в городе е по итогам 3 квартала 2008 года

При андеррайтинге кредитной заявки заемщика банком осуществляются следующие процедуры:

а) оценка платежеспособности заявителя – способность своевременно погасить кредит (анализ доходов и расходов);

б) оценка кредитоспособности заявителя (на основании кредитной истории);

в) анализ компенсирующих факторов, влияющих на принятие решения о предоставлении средств (образование, семейное положение и т.д.)

В случае если заемщик имеет отрицательную кредитную историю, банк отказывает ему в выдаче кредита. Компенсирующие факторы учесть достаточно сложно, при этом они не играют значительную роль в принятии решения о выдаче кредита. Поэтому основным фактором, влияющим на принятие решения о выдаче кредита, является доход заемщика: в среднем сумма аннуитетного платежа должна быть не более 50 % от совокупного дохода семьи.

Ставка, объявляемая банками, не учитывает суммы страхования, дополнительных платежей, а они существенно увеличивают платежи по кредиту. Поэтому для каждого из вариантов выборки была определена реальная ставка, учитывающая расходы на страхование, на открытие и ведение счета, государственную пошлину, оценку приобретаемого жилья. В среднем номинальная ставка отличается от реальной на 2 – 3 %. Например, при сроке кредитования 20 лет и первоначальном взносе 20% в банке «Русь» номинальная ставка составляет 16,7 %, а реальная – 18,9 %; в банке «Нико-банк» номинальная ставка – 17,0 %, а реальная – 19,1 %.

Для расчета реальной ставки был разработан модуль на базе ПО MathCad. В модуле реализована возможность расчета реальной ставки для N объектов наблюдений (было рассмотрено N = 268). Исходный код модуля представлен на рисунке 1.

Рисунок 1 – Расчет реальной процентной ставки с помощью программы MathCad

На основе выборочной совокупности комбинаций ипотечных программ и расчетных значений реальной ставки оценим функцию регрессии, где в качестве результирующего фактора выступает реальная процентная ставка по кредиту, а факторными переменными являются срок кредита, первоначальный взнос, официальное подтверждение дохода, плата за открытие и обслуживание счета, валюта кредита.

В связи с тем, что в модель включены качественные признаки было необходимо перед построением модели проверить факторы на мультиколлинеарность. По результатам оценки матрицы парных коэффициентов корреляции, можно утверждать, что среди факторов существует слабая корреляционная взаимосвязь, следовательно, мультиколлинеарность существенного влияния на точность коэффициентов не окажет.

Для оценки коэффициентов модели используем ПО «Statistica 6.0».

Оценка уравнения регрессии имеет вид:

,

где х₁ – срок кредита;

х₂ – первоначальный взнос;

х₃ – официальное подтверждение дохода;

х₄ – плата за открытие и обслуживание счета;

х₅ – валюта кредита.

Для того, что бы доказать, что построенная функция регрессии адекватна выборочным данным, проанализируем характер распределения остатков (рисунок 2).

Рисунок 2 – Гистограмма нормального закона распределения

По рисунку можем утверждать, что остатки имеют нормальный закон распределения, а значит, построенная функция регрессии адекватна выборочным данным.

Коэффициент детерминации показывает, что вариация результирующего признака на 68% объясняется вариацией включенных в модель факторов и на 32% вариацией неучтенных в модели признаков.

Влияние факторов на результативный признак проявляется в следующем:

  а) при увеличении срока кредита на 1 год эффективная ставка увеличится на 0,087 %;

  б) при увеличении первоначального взноса на 1 % эффективная ставка уменьшится на 0,041 %;

  в) при официальном подтверждении дохода эффективная ставка уменьшится на 0,05 %

  д) при увеличении платы за открытие и ведение счета на 1 % эффективная ставка увеличивается на 0,42 %;

  е) в случае, если кредит выдается в долларах (евро) эффективная процентная ставка уменьшается на 2,29 %.

Таким образом, анализ регрессионного уравнения показал, что оно адекватно выборочным данным и не содержит коэффициентов, противоречащих экономическому смыслу.

Результирующий признак построенной модели показывает условное среднее значение реальной процентной ставки по ипотечному кредиту. Примем значения реальных процентных ставок банков оптимальными в случае, если их значения ниже среднего уровня, и неоптимальными - в противном случае.

С помощью уравнения регрессии можно определить среднюю ставку для любого возможного сочетания значений признаков. Для демонстрации этого факта были взяты несколько типичных случаев. Для всех случаев: валюта – рубли; подтверждение дохода – официальное; открытие и ведение счета – 1 %. Различие заключается лишь в сроке кредитования и размере первоначального взноса.

Для конкретных ипотечных программ были рассчитаны средние реальные ставки и аннуитетные платежи за кредит. Так, например, при покупке однокомнатной квартиры при 30 % первоначальном взносе и сроке кредита – 20 лет ежемесячный платеж составит в среднем 13950 рублей. Размер аннуитетных платежей для разных вариантов представлен в таблице 3.

Таблица 3 – Размер аннуитетных платежей при определенных вариантах кредитования и средней реальной ставки, выявленной на основе регрессионного уравнения

Как уже было сказано, подавляющее большинство банков при выдаче ипотечного кредита руководствуются следующим правилом: сумма аннуитетного платежа должна составлять не более 50% совокупного дохода семьи. В исследовании мы руководствовались именно этим принципом. Для выявления доступности ипотечных программ были также выделены группы населения с разным уровнем среднего дохода в расчете на семью из трех человек (таблица 4).

Таблица 4 – Распределение доходов населения по группам

В результате проведенного исследования были сделаны следующие выводы.

Для варианта А при 30-летнем сроке кредитования и первоначальном взносе – 20 % кредит доступен малой группе населения. Для того чтобы приобрести однокомнатную квартиру в рамках варианта, необходимо, чтобы совокупный доход семьи был не менее 48 тыс. рублей. То есть данный вариант доступен только населению с наибольшим уровнем дохода (доход – более 43 тысяч рублей в месяц).

  В рамках варианта Б, согласно которому срок кредита равен 10 годам с первоначальным взносом 20 % для приобретения однокомнатной квартиры по ипотечному кредиту, необходимо, чтобы совокупный доход семьи составлял не менее 52 тыс. рублей. Большая часть группы населения с наибольшим уровнем дохода может позволить себе однокомнатную квартиру. Небольшая часть пятой группы (доход – более 66 тыс. рублей) имеет возможность приобрести 2-х комнатную квартиру. И лишь самая незначительная часть данной группы может купить в кредит 3-х или 4-х комнатные квартиры.

Для приобретения однокомнатной квартиры в ипотеку в рамках варианта В необходимо, чтобы доход составлял не менее 40 тыс. рублей, двухкомнатной – не менее 52 тыс. рублей. Выяснилось, что группа с наибольшим уровнем дохода (доход – более 43 тыс. рублей) имеет возможность приобрести одно- и двух комнатные квартиры из анализируемого диапазона, небольшая часть группы трех- и четырехкомнатные. Четвертая группа населения (доход – более 31 тыс.рублей) может позволить себе лишь однокомнатную квартиру.

Для приобретения однокомнатной квартиры при варианте Г: срок кредита 10 лет, первоначальный взнос – 50%, необходимо, чтобы совокупный доход семьи составлял не менее 31 тыс. рублей. Пятая группа населения (доход – более 43 тыс. рублей) может приобрести любую квартиру. Четвертая группа населения (доход - 31-43 тыс. рублей) может себе позволить однокомнатную квартиру, некоторые из этой группы могут приобрести двухкомнатную квартиру.

Проведенный анализ позволяет нам, кроме всего прочего, определить банки с наиболее выгодными условиями кредитования. В рамках рассматриваемых четырех вариантах кредитования нами определена средняя реальная ставка по ипотечным кредитам среди банков а. Те банки, у которых ставка по ипотечному кредитованию ниже, чем определенная с помощью регрессионного уравнения средняя, имеют более выгодные условия кредитования по сравнению с другими. Так, например, для варианта А, наиболее выгодными реальными ставками, будут ставки ниже значения 21,04 %. В таблице 5 представлены для рассмотренных вариантов минимальный доход семьи, необходимый для приобретения кредита по обозначенным условиям, наиболее выгодные процентные ставки и банки, предлагающие наиболее выгодные ставки в городе е.

Таблица 5 – Основные результаты исследования для анализируемых вариантов кредитования

Проведенное исследование позволяет нам сделать следующие выводы:

- увеличение процентных ставок по кредиту и дифференциация условий кредитования предопределяют необходимость разработки и возможность реализации методики оценки доступности кредита;

- предложенная и разработанная на основе ипотечного кредитования методика оценки доступности кредита позволяет сформировать оптимальную кредитную программу для конкретного заемщика (семьи) и выявить банк, предлагающий такую программу;

- построенная в форме регрессионного уравнения модель минимизации аннуитетных платежей предоставит возможность выявить среднее значение реальной процентной ставки при заданных параметрах заемщика;

- разработанная методика определения доступности ипотечных кредитов может использоваться не только заемщиками, но и кредитором с целью оценки платежеспособности заемщика и принятия решения о выдачи им кредита.

Предлагаемая методика может быть использована не только для оптимизации программы ипотечного кредитования, но и для выявления оптимальных условий привлечения других видов кредита, в частности потребительского или автокредита. Достоинствами разработанной методики являются легкость в понимании, простота интерпретации и возможность ее применения при изменении экономических условий, в том числе в условиях сложившегося экономического кризиса. В этом заключается практическая значимость проведенного исследования, его универсальность.

Скачать: kursach.doc