ОЦЕНКА РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА НЕДВИЖИМОСТИ НА ПРИМЕРЕ «МОСКОВСКИЙ ПЛАНЕТАРИЙ»

Федеральное государственное бюджетное образовательное учреждение высшего образования
"НАЦИОНАЛЬНЫЙ ИССЛЕДОВАТЕЛЬСКИЙ

МОСКОВСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ СТРОИТЕЛЬНЫЙ УНИВЕРСИТЕТ"

Институт «экономики, управления и информационных систем в строительстве»

Кафедра «МЕНЕДЖМЕНТ И ИННОВАЦИИ»

КУРСОВАЯ РАБОТА

по дисциплине

«ОЦЕНКА СТОИМОСТИ БИЗНЕСА»

на тему: «ОЦЕНКА РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ

ОБЪЕКТА НЕДВИЖИМОСТИ НА ПРИМЕРЕ

«МОСКОВСКИЙ ПЛАНЕТАРИЙ»

Выполнили:
Гущина Н. ЭУМС 4-18

Овсянникова О.ЭУМС 4-18

Дроздова А.. ЭУМС 4-18

Сагирова Л. 4-20

Семичева А.4-20

Проверил:
Князев Д. В.

г. Москва, 2015

СОДЕРЖАНИЕ

ВВЕДЕНИЕ . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 3

ОСНОВНЫЕ ФАКТОРЫИ ВЫВОДЫ . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 5
ЗАДАНИЕ НА ОЦЕНКУ . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 6
СВЕДЕНИЯ О ЗАКАЗЧИКЕ ОЦЕНКИ И ОБ ОЦЕНЩИКЕ . . . . . . . . . . . . . . . . 6
ДОПУЩЕНИЯ И ОГРАНИЧИТЕЛЬНЫЕ УСЛОВИЯ, ИСПОЛЬЗОВАННЫЕ ОЦЕНЩИКОМ ПРИ ПРОВЕДЕНИИ ОЦЕНКИ . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 8
ПРИМЕНЯЕМЫЕ СТАНДАРТЫ ОЦЕНОЧНОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ . . . . . . .10
ОПИСАНИЕ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 11
- Перечень использованных при проведении оценки данных . . . . . . . . . . . . . 11
- Юридическое описание . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 12
- Экономическое описание . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .13
- Строительно-техническое описание объектов . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .21
- Анализ местоположения объекта оценки . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .23
КРАТКИЙ АНАЛИЗ РЫНКА ОЦЕНИВАЕМОГО ОБЪЕКТА НЕДВИЖИМОСТИ . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .25
- Классификация объектов недвижимости (выбранного для оценки) . . . . . . 26
- Основные конкуренты оцениваемого объекта недвижимости . . . . . . . . . . . 28
- Тенденции и прогнозы рынка объектов недвижимости (выбранного для оценки) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .28
ОПИСАНИЕ ПРОЦЕССА ОЦЕНКИ . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .30
- Подходы к оценке . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .31
- Обоснование выбора подхода к оценке объекта оценки . . . . . . . . . . . . . . . . 35
- Определение рыночной стоимости объекта оценки. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 39
РЕЗУЛЬТАТЫ ОЦЕНКИ. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 57

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 58

ПРИЛОЖЕНИЯ К ОТЧЕТУ

Используемая терминология. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .60

ВВЕДЕНИЕ

В Федеральном законе от 29.07.1998 г. «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» № 135-ФЗ дано следующее определение понятия термина «оценка» – профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной или иной стоимости.

В данной работе производится оценка объекта недвижимости, в качестве которого выступает «Московский Планетарий», выбор которого осуществляют участники проекта самостоятельно, исходя из личных предпочтений.

«Московский Планетарий» — один из самых больших в мире и самый старый планетарий в России. Расположен в Москве возле новой территории Московского зоопарка, недалеко от Садового кольца. Построен в 1927—1929 годах по проекту архитекторов М. О. Барща, М. И. Синявского и инженера Г. А. Зундблата.

На момент открытия «Московский Планетарий» был единственным в стране, тринадцатым в мире и Европе.

Основным направлением деятельности «Московского Планетария» является популяризация естественнонаучных знаний.

В «Московском Планетарии» расположена обсерватория, из которой можно наблюдать различные космические объекты.

Сегодня в Большом «Московском Планетарии» вы можете побывать в: Большом Звездном зале, Музеи Урании и интерактивном музее «Лунариум», Парке неба с двумя башнями-обсерваториями, 4D кинотеатре, Малом звездном зале.

В «Московском Планетарии» есть свой Ресторан «Телескоп», где изысканная атмосфера, необычный дизайн, прекрасная европейская и авторская кухня по-настоящему порадуют посетителей «Московского Планетария». Здесь хорошо проведут время и взрослые, и дети. Для самых маленьких в кафе «Телескоп» предусмотрено специальное полезное и вкусное меню. Благодаря большой площади кафе, наличию отдельных залов и удобному входу, кафе «Телескоп» — прекрасная площадка для проведения крупных мероприятий различного формата.

В фойе Московского планетария работает Магазин Космических Сувениров, где можно приобрести:

сувенирную продукцию, посвящённую Планетарию;
увлекательные книги о планетах и звездах, галактиках и кометах об устройстве Вселенной;
глобусы и плакаты планет Солнечной системы;
занимательные тематические игрушки для детей и взрослых;
телескопы, микроскопы и другие оптические приборы;
индивидуальные экземпляры и осколки метеоритов, а также памятные медали посвященные падениям известных метеоритов;
наборы для проведения опытов, различные минералы, тематические журналы
и многое другое!

Так же в «Московском Планетарии» есть Выставочный зал «Атр-пространство» и астрономические кружки.

Целевая аудитория:

Органы власти - первичная аудитория, т.к. от них напрямую зависит существование самого проекта Планетария, так как с 1 октября 1998 года «Московский Планетарий» перешел из частной собственности в государственную. В разное время Планетарий посещали Владимир Путин, Сергей Собянин, Дмитрий Медведев, Марат Хуснуллин, Андрей Фурсенко, Светлана Медведева, Анатолий Чубайс и лорд Стивен Грин, Сергей Байдаков, Джеймс Кэмерон и многие другие известные личности.
Вторичная аудитория - это СМИ, т. к. именно от них зависит информационное наполнение, позитивные или негативные отзывы, желание рассказать и привлечь читателей к новостной строке.
Потребительские клиенты: маленькие дети, школьники и их родители, учителя, студенты, аспиранты, пенсионеры, рабочие люди, туристы, ученые, любители астрономии.
Спонсоры и потенциальные клиенты: все, кто никогда не был в Планетарии, но может его посетить.
Трудовой коллектив, пресс-центр, специально приглашенные специалисты, ученые, космонавты, которые читают лекции, либо проводят конференции, выставки тоже являются аудиторией, но скорее внутренней, чем внешней, ведь именно от этих людей зависит успех и работа самой организации.

ОСНОВНЫЕ ФАКТЫ И ВЫВОДЫ

Объект оценки: «Московский Планетарий», общей площадью 15504,90 кв. м, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Садовая-Кудринская, д.5;

Собственник объектов оценки: Департамент Имущества города Москвы (ДИГМ)

Дата оценки: 10.10. 2015 г.

Курс долл. США, установленный ЦБ РФ на дату проведения оценки: 1 долл. США = 65 руб.

Цель и задачи проведения работ: оценка рыночной стоимости объекта оценки для последующего страхования объекта недвижимости.

Основание для проведения оценки: Договор №14 от 1 ноября 2015 г.

Заказчик оценки: Открытое акционерное общество «Московский Планетарий».

Рыночная стоимость объекта оценки составляет:

Таблица № 1

Наименова-ние объекта оценки	Местопо-ложение объекта оценки	Площадь объекта оценки, кв. м	Стоимость по подходам, руб.			Рыночная стоимость, руб.
Наименова-ние объекта оценки	Местопо-ложение объекта оценки	Площадь объекта оценки, кв. м	Затратный	Сравни-тельный	Доходный	С учетом НДС	Без учета НДС
ОАО «Московский Планетарий»	г. Москва, ул. Садовая-Кудринская, д.5	15504,90	-	-	8499935295	8499935295	7203334996
ИТОГО	-		-	-	8499935295	8499935295	7203334996

Генеральный директор:

Тимофеев Виталий Викторович

Оценщик:

Иванов Иван Иванович 10 «декабря» 2015

ЗАДАНИЕ НА ОЦЕНКУ

Таблица № 2

Объект оценки	«Московский Планетарий», общей площадью 15504,90 кв. м, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Садовая-Кудринская, д.5, с.1.
Имущественные права на объект оценки	Право собственности.
Цель оценки	Определение рыночной стоимости объекта оценки.
Предполагаемое использование результатов оценки и связанные с этим ограничения	Результат оценки будет использован для страхования объекта оценки. Использование результатов оценки для иных целей не допускается.
Вид стоимости	Рыночная стоимость.
Дата оценки	10 октября 2015 г.
Срок проведения оценки	С 1 ноября по 11 декабря 2015 г.
Допущения и ограничения, на которых основывается оценка	Юридическая экспертиза прав на объект оценки, а также предоставленной исходной информации не производилась.

3. СВЕДЕНИЯ О ЗАКАЗЧИКЕ ОЦЕНКИ И ОБ ОЦЕНЩИКЕ

Таблица № 3

Сведения о Заказчике

Организационно-правовая форма – Открытое акционерное общество

Полное наименование – Открытое акционерное общество «Московский Планетарий»

ОГРН – 1027739411347

Дата присвоения ОГРН – 07..04.1994

Место нахождения – г.Москва, ул. Садовая-Кудринская,

д.5.

Сведения об Оценщике

Фамилия, имя, отчество: Иванов Иван Иванович

Информация о членстве в саморегулируемой организации оценщиков: «Саморегулируемая межрегиональная ассоциация специалистов-оценщиков»

Номер и дата выдачи документа, подтверждающего получение профессиональных знаний в области оценочной деятельности:

ПП № 963372 от 23.06.2009

Сведения о страховании гражданской ответственности оценщика: ОАО «АльфаСтрахование», полис №0780R/776/00038/1 от 03.06.2013г. до 02.06.2014г. Страховая сумма 1 000 000, 00 рублей.

Стаж работы в оценочной деятельности 4 года

Адрес местонахождения оценщика: 119334, г.Москва, Ленинский Проспект, д.41/2, офис 1

Организационно-правовая форма юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор – Общество с ограниченной ответственностью

Полное наименование юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор: Общество с ограниченной ответственностью «Независимая оценка и экспертиза»

ОГРН юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор: 1057748579481

Дата присвоения ОГРН: 12.10.2005

Место нахождения: юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор г.Москва, Ленинский Проспект, д.41/2, офис 1

Почтовый адрес юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор 119334, г.Москва, Ленинский Проспект, д.41/2, офис 1

Сведения об юридическом лице, с которым Оценщик заключил трудовой договор

Организационно-правовая форма: Общество с ограниченной ответственностью

Полное наименование юридического лица: «Общество с ограниченной ответственностью "Независимая оценка и экспертиза»;

ОГРН: 1057748579481

Место нахождения: г.Москва, Ленинский Проспект, д.41/2, офис 1

Почтовый адрес: 119334, г.Москва, Ленинский Проспект, д.41/2, офис 1

4. Допущения и ограничительные условия, использованные оценщиком при проведении оценки

Настоящий отчет достоверен исключительно в полном объеме, отдельные части отчета не могут являться самостоятельными документами.
В процессе оценки специальная юридическая экспертиза документов, касающихся прав собственности на объект оценки не проводилась.
Мнение Оценщика относительно рыночной и ликвидационной стоимости объекта действительно только на дату оценки, указанную в данном отчете, и лишь для целей и функций, указанных в данном отчете Оценщик не принимает на себя никакой ответственности за изменение политических, экономических, юридических и иных факторов, которые могут возникнуть после этой даты и повлиять на рыночную ситуацию, и, как следствие, на рыночную и ликвидационную стоимость объекта.
Отчет об оценке содержит профессиональное мнение Оценщика относительно рыночной и ликвидационной стоимости и не является гарантией того, что объект будут продан на свободном рынке по цене, равной стоимости объекта, которая указана в данном отчете.
Заказчик гарантирует, что любая информация, суждения, аналитические разработки Оценщика и другие материалы настоящего отчета будут использованы им исключительно в соответствии с целями и функциями, указанными в данном отчете.
Оценщик и Заказчик гарантирует конфиденциальность информации, полученной ими в процессе оценки, за исключением случаев, предусмотренных действующим законодательством Российской Федерации.
При проведении анализа и расчетов Оценщик использовал исходную информацию об объекте оценки, переданную Заказчиком. Оценщик не принимает на себя ответственность за достоверность переданной ему Заказчиком исходной информации.
Определение рыночной и ликвидационной стоимости объекта оценки осуществляется без каких-либо скрытых обременений.
Все расчеты в рамках настоящего Отчета проводились с использованием встроенных средств программы Excel из пакета Microsoft Office. Результаты расчета приведены в удобной для восприятия форме (округление с точностью, зависящей от абсолютной величины числа), однако сами расчеты выполнялись без округления с точностью, определяющейся внутренней архитектурой указанной программы.
Информация, показатели, характеристики и т.д., использованные Оценщиком и содержащиеся в настоящем отчете, были получены из источников, которые, по мнению оценщика, являются достоверными. Тем не менее, Оценщик не предоставляет гарантии или иные формы подтверждения их полной достоверности. Все использованные Оценщиком в отчете данные, снабженные ссылками на источники информации, не могут рассматриваться как его собственные утверждения.
Оценщик не несет ответственности за юридическое описание прав на объект оценки или за вопросы, связанные с рассмотрением данных прав.
Оценщик предполагает отсутствие каких-либо скрытых (то есть таких, которые невозможно обнаружить при визуальном освидетельствовании объекта) фактов, влияющих на оценку. Оценщик не несет ответственности ни за наличие таких скрытых фактов, ни за необходимость выявления таковых.
От Оценщика не требуется давать показания или появляться в суде или других уполномоченных органах, вследствие проведения оценки объекта оценки, иначе как по официальному вызову суда или других уполномоченных органов.
Если в соответствии с законодательством Российской Федерации проведение оценки является обязательным, то с даты оценки до даты составления отчета об оценке должно пройти не более трех месяцев, за исключением случаев, когда законодательством Российской Федерации установлено иное.
Отчет об оценке представляет собой точку зрения Оценщика без каких-либо гарантий с его стороны в отношении условий последующей реализации объекта оценки.

5. применяемые стандарты оценочной деятельности

При проведении данной оценки использовались нормативные документы и федеральные стандарты оценочной деятельности, а также стандарты оценочной деятельности установленные саморегулируемой организацией (СМАО), членом которой является Оценщик, подготовивший отчет – Стандарты и Правила Некоммерческого партнерства «Сообщество специалистов-Оценщиков «СМАО» (СП СМАО 200):

Федеральный закон Российской Федерации «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля .1998 г., № 135-ФЗ в редакции Федерального закона Российской Федерации от 05.01.2006 г. № 7-ФЗ;
Федеральный закон Российской Федерации «О внесении изменений в Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»» от 27 июля .2006 г. № 157-ФЗ.
Федеральный закон «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам оценочной деятельности» от 13.07.2007 г.
№ 129-ФЗ;
Федеральный стандарт оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО №1) (утв. приказом Минэкономразвития РФ от 20 июля 2007 г. № 256);
Федеральный стандарт оценки «Цель оценки и виды стоимости» (ФСО № 2)
(утв. приказом Минэкономразвития РФ от 20 июля 2007 г. № 255);
Федеральный стандарт оценки «Требования к отчету об оценке» (ФСО № 3)
(утв. приказом Минэкономразвития РФ от 20 июля 2007 г. № 254);
ПРАВИЛА ДЕЛОВОЙ И ПРОФЕССИОНАЛЬНОЙ ЭТИКИ Некоммерческого партнерства «Сообщество специалистов-оценщиков «СМАО»
СТАНДАРТЫ И ПРАВИЛА ОЦЕНОЧНОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ Некоммерческого партнерства «Сообщество специалистов-Оценщиков «СМАО» «ОЦЕНКА НЕДВИЖИМОСТИ»
Международные стандарты оценки МСО 2007 Международного комитета по стандартам оценки (МКСО);
Европейские стандарты оценки ЕСО 2003 и последующие публикации Европейской группы ассоциации оценщиков (ЕГАО).

Применение международных и европейских стандартов связано с тем, что данные стандарты определяют основополагающие принципы оценки, применяемые при проведении работ по оценке.

6. описание объектА оценки

6.1. Перечень использованных при проведении оценки данных

Проведение анализа и расчетов, прежде всего, основывалось на информации об объекте оценки, полученной от Заказчика и в ходе независимых исследований, проведенных Оценщиком. Предполагается, что информация, представленная Заказчиком или сторонними специалистами, является надежной и достоверной. Недостаток информации восполнялся сведениями из других источников, имеющейся базы данных Оценщика и собственным опытом Оценщика.

На балансе организации в качестве основных средств числится ОАО «Московский Планетарий», других основных средств у компании не имеется, поэтому, оценка проводится по данному активу компании ОАО «Московский Планетарий».

С целью оценки степени пригодности объекта для страхования были осмотрены земельный участок и прилегающая зона (окружение).

В период проведения осмотра, Оценщиком было проведено общее обследование объекта – осмотрены помещения и конструктивные элементы здания, сделаны фотографии помещений и конструктивных элементов здания, проведен осмотр земельного участка и прилегающей территории

Сбор необходимой для анализа и расчетов информации проводился с привлечением следующих источников:

нормативные документы (полный перечень см. в разделе «Список использованной литературы»);
справочная литература (полный перечень см. в разделе «Список использованной литературы»);
методическая литература (полный перечень см. в разделе «Список использованной литературы»).

6.2. Юридическое описание

Таблица № 4

Показатель	Характеристика
Объект оценки	«Московский планетарий», общей площадью 15504,9 кв. м, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Садовая-Кудринская, д.5, с.1.
Форма собственности	Государственная
Собственник	Департаменту Имущества города Москвы (ДИГМ)
Правоустанавливающие документы	Свидетельства о государственной регистрации права
Текущее использование	Научно-исследовательское, торговое, развлекательное
Существующие ограничения (обременения) права	Не зарегистрированы
Земельные участки
Форма собственности	Государственная, федеральная
Собственник	Субъект РФ г. Москва
Пользователь	ОАО «Московский Планетарий»
Правоустанавливающие документы на земельный участок	Договора аренды на земельные участки
Категория земель	Земли поселений (земли населенных пунктов)
Назначение (Разрешенное использование)	назначения

Оценка выполнена, исходя из следующих предположений:

Оцениваемые объекты не отягощены дополнительными сервитутами, не учтенными при оценке объектов.
Юридическая экспертиза прав не производилась.

6.3. Экономическое описание

Открытое Акционерное Общество «Московский планетарий», общей площадью 15504,90 кв. м, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Садовая-Кудринская, д.5;

Ближайшие станции метро

Баррикадная ~ 163 м

Краснопресненская ~ 426 м

Маяковская ~ 1.22 км

Планетарий работает ежедневно с 10:00 до 21:00. Технический выходной – вторник, Планетарий не работает.

СПИСОК ЗАЛОВ

УРОВЕНЬ 0

ЛУНАРИУМ. ЗАЛ 2
МАЛЫЙ ЗВЕЗДНЫЙ ЗАЛ
4D КИНОТЕАТР
КАФЕ «ТЕЛЕСКОП»

УРОВЕНЬ 1

БУФЕТ
ЛУНАРИУМ. ЗАЛ 1
ХОЛЛ БОЛЬШОЙ ОБСЕРВатории.
КОНФЕРЕНЦ-ЗАЛ
МУЗЕЙ УРАНИИ. ЗАЛ 1
РЕТРО-КАФЕ

УРОВЕНЬ 2

МАЛАЯ ОБСЕРВатория.
БОЛЬШАЯ ОБСЕРВатория.
МУЗЕЙ УРАНИИ. ЗАЛ 2
ПАРК НЕБА

УРОВЕНЬ 3

БОЛЬШой ЗВЕЗДНЫЙ ЗАЛ

Музей Урании, названный в честь музы астрономии, располагается в исторической части комплекса. В нем несколько разделов. Наиболее обширный из них расскажет посетителям о богатой событиями, и непростой его истории. В этой части экспозиции размещаются детали аппарата «Планетарий» №13(1929г.) и «Планетарий» №313(1977г.), приборы и инструменты из фондов Планетария, фрагменты старых витражей, макеты космических аппаратов разных лет, фотографии, исторические документы, все, что удалось собрать и сохранить за 80-летний путь Московского планетария от открытия к своему возрождению.

На втором уровне музея – обширная выставка метеоритов, большие рельефные глобусы Земли, Луны, Марса и Венеры, масштабный макет Солнечной системы с полусферами планет и сияющим Солнцем, а в гигантских окнах-витражах - величественные картины Космоса – галактики, туманности, звездные скопления. Экспозиция этого раздела вводит посетителей в мир небесных тел и светил, увлекая их в далекие глубины Вселенной.

Из музея Урании посетители попадают в главный зал Планетария – Звездный. Он самый большой в Европе, диаметр его купола-экрана 25 метров, площадь 1000кв. метров. В его центре вместо аппарата «Планетарий»» №313 установлен самый совершенный оптико-волоконный аппарат производства Карл Цейсс Йена последнего поколения «Универсариум М 9»(заводской номер 613). С его помощью на грандиозном куполе-экране создается эффект глубокого черного неба, усеянного тысячами мерцающих звезд, совершаются путешествия во времени и пространстве. В паре с ним будет работать полнокупольная цифровая проекционная система, разработанная компанией Global Immersion, которая позволит ощутить неповторимый эффект погружения в Космос, почувствовать безграничность Вселенной, совершать головокружительные путешествия в межзвездном и межгалактическом пространстве, любоваться яркими и динамичными картинами неба. Плюс к этому – панорамная система, стереосистема и экспериментальная система пространственного звучания. Сочетание оптико-волоконного и цифрового проекционного оборудования такого уровня представляет собой мощную интеллектуальную систему. Это, безусловно, выведет Московский Планетарий на передовой край развития совмещенных полно-купольных технологий - технологий будущего.

На двух уровнях нового музейного комплекса раскинулся интерактивный музей «Лунариум», один из первых в России культурно-образовательных центров такого типа. Отличие подобных центров от традиционных музеев в том, что они дают возможность развивать современные методы неформального обучения в ходе интерактивного взаимодействия. Музей оснащен интерактивными экспонатами и развивающими играми, наглядно демонстрирующими законы и явления из области физики, астрономии, наук о Земле, космических исследований, экологии.

На крыше музейного корпуса воссоздана Астрономическая площадка – Парк неба. После Звездного зала это второе по значимости подразделение Московского планетария и его достопримечательность. Парк неба - представляет собой комплекс астрономических приборов и инструментов, размещенных и работающих под открытым небом – соединение астрономической обсерватории и музея. Экспозиция Парка неба возвращает посетителя из виртуально-экранного мира залов Планетария к природе, картинам и явлениям живого неба над нами. Уникальная коллекция: солнечные часы – от гигантских площадных до компактных садово-парковых, ни с чем не сравнимый вид вращающихся серебристых куполов башен-обсерваторий, дуги небесных сфер, индийская крылатая лестница в небо – Самрат Янтра, каменное кольцо Стоунхенджа, Московский меридиан – вот лишь неполный перечень экспонатов Парка неба – живописного уголка истории познания Земли и неба.

Все три уровня объединяет маятник Фуко. Его нить, длиною 16 метров, крепится в вершине пирамиды, выходящей на открытую площадку Парка неба, и пронизывает все музейное здание, а 50-килограммовый шар маятника качается над 6-ти метровым лимбом-шкалой. Это единственный маятник Фуко такого масштаба в России, который позволяет воспроизводить опыт Фуко и наглядно демонстрирует вращение Земли вокруг своей оси.

Посетителей Планетария также ждут приятные сюрпризы – один из них 4D кинотеатр, оснащенный современными динамическими креслами, мощной акустической системой, а также дополнительными спецэффектами, позволяющими всецело ощущать эффект присутствия в кадре. В обновленном Планетарии функционирует также мини-студия – Малый Звездный зал, который служит не только для создания собственных полнокупольных программ, но и для демонстрации образовательных фильмов для детей.

Обновленный Планетарий открывает свои двери для москвичей и гостей столицы, приглашая их совершить удивительное путешествие во времени и пространстве. Знакомство с исторической экспозицией музея Урании возвращает посетителей в прошлое, экскурсия в интерактивном музее помогает получать информацию о законах и явлениях природы и реалиях сегодняшнего дня, а с помощью удивительной программы Большого Звездного зала можно представить себя пассажиром космического корабля и совершить путешествие во времени и пространстве.

Билеты можно приобрести в кассах Планетария ежедневно (кроме вторника) на ближайшие 7 дней.

Большой Звездный Зал и музей Урании*

Категория мест	Будни до 14-00	Будни после 14-00	Выходные и праздничные дни до 14-00	Выходные и праздничные дни после 14-00
Стандарт	550	600	600	650
VIP	650	700	700	750

* Скидки и льготы не распространяются на VIP-места, а также на билеты на все полнокупольные музыкальные шоу, концерты в Планетарии и билеты на программы «Театр Увлекательной науки».

Интерактивный Музей Лунариум по будням	450
Интерактивный Музей Лунариум по выходным и праздничным дням	500
Малый Звездный Зал	100/200
4D кинотеатр	450 (будни), 550 (выходные)
Театр Увлекательной науки	600
Большая трибуна ученого	300
Малая трибуна ученого	200
Проведение профессиональной фотосъемки:	С 10 до 21 ч., кроме вторника – 5000 руб. + стоимость входных билетов Вторник и нерабочие часы (с 8-00 до 10-00 и с 21-00 до 23-00) – 12 000 руб.

Все цены указаны в рублях.

Подарочные сертификаты

Посещение Большого Звездного зала и музея Урании на 1 человека	600
Посещение Большого Звездного зала и музея Урании на 2-х человек	1200
Посещение Большого Звездного зала, музея Урании и интерактивного музея «Лунариум» на 2-х человек	2100
Посещение Большого Звездного зала, музея Урании и интерактивного музея «Лунариум» на 3-х человек	3150

Ветераны ВОВ, участники блокады, труженики тыла	Бесплатно
Дети до 6-ти лет в музей «Лунариум»	Бесплатно
Инвалиды I и II группы, дети-сироты, дети-инвалиды, многодетные семьи, ветераны и участники боевых действий, родители и члены семей военнослужащих, погибших при исполнении, ЧАЭС	Скидка до 50% от стоимости билета
Школьные экскурсионные группы (+ 2 сопровождающих посещают комплекс бесплатно)	Скидка до 20% от стоимости билета
Единовременная покупка билетов во все зоны (на 1 день): Большой Звездный зал, Малый Звездный зал, 4Д-кинотеатр, Интерактивный музей «Лунариум»*	Скидка до 20% от стоимости билета
В день рождения на билеты во все зоны. Скидка предоставляется именинникам и действует в течение недели до и после праздничной даты.	Скидка до 20% от стоимости билета
Единовременная покупка билетов в 3 зоны (на 1 день): Малый Звездный зал, 4Д-кинотеатр, Интерактивный музей «Лунариум»	Скидка до 15% от стоимости билета
Дети, школьники, студенты дневного отделения, пенсионеры, инвалиды III группы, ветераны труда	Скидка до 10% от стоимости билета
При единовременной покупке двух взрослых и двух детских билетов (2+2) в любую зону	Скидка до 10% от стоимости билета
При единовременной покупке группой 20 и более человек в будние дни, при предъявлении запроса-письма от организации	Скидка до 10% от стоимости билета

*Кроме сеансов «Pink Floyd» и мест категории Vip.

Льготы предоставляются только при предъявлении удостоверяющего документа.

Продажа билетов и вход в музейные зоны для ветеранов ВОВ, участников блокады, тружеников тыла, инвалидов I и II групп производится вне очереди.

Вход в музейные зоны для льготных категорий граждан производится вне очереди.

Цены для инвалидов-колясочников

Большой Звездный Зал и музей Урании*	120
Интерактивный Музей Лунариум	120
Большая Обсерватория	100
Астроплощадка «Парк неба»	50
Цикл лекций "Трибуна ученого"	100
Цикл лекций "Малая трибуна"	100

Количество посадочных мест в Большом Звездном зале - 356, в 4D Кинотеатре – 46, в Малом Звездном зале – 11, интерактивный музей «Лунариум» - без мест.

Средний счет в ресторане 500 – 1000 рублей.

В фойе Московского планетария работает Магазин Космических Сувениров, где можно приобрести:

сувенирную продукцию, посвящённую Планетарию;
увлекательные книги о планетах и звездах, галактиках и кометах об устройстве Вселенной;
глобусы и плакаты планет Солнечной системы;
занимательные тематические игрушки для детей и взрослых;
телескопы, микроскопы и другие оптические приборы;
индивидуальные экземпляры и осколки метеоритов, а также памятные медали посвященные падениям известных метеоритов;
наборы для проведения опытов, различные минералы, тематические журналы
и многое другое!

Так же в «Московском Планетарии» есть Выставочный зал «Атр-пространство»:

Станция Марс, которая подразумевает:

Высадку на поверхность, которая осуществляется транзитом через космопорт орбитальной станции АРЕС-7.

Посадочные челноки и телепорты работают ежедневно, кроме вторника, с 10:00 до 21.00, в секретной зоне под «Московским Планетарием», доставляя экспедиционные, туристические и вахтовые группы на поверхность Красной планеты.

Общая площадь 11 отсеков научно-исследовательской СТАНЦИИ на Марсе и космопорта орбитальной станции АРЕС-7 составляет 1000 м2.

В 2015-2016 году юные сотрудники Станции приглашаются на научно-исследовательские МИССИИ на поверхности Марса.

Для младших школьников предусмотрены МИССИИ в духе Алисы Селезневой - настоящий вызов для маленьких героев, а также цикл «Научные сказки».

Подготовиться к серьезной работе поможет КОСМИЧЕСКАЯ АКАДЕМИЯ. Серьезная научно-исследовательская деятельность ждет участников цикла Научных конференций, цикла «Живое». Инженеры пройдут подготовку по направлениям «Эффективная организация производства - ЛИН», «О чем говорят роботы?». Преподаватели Академии и сотрудники станции помогут заглянуть в будущее профессий и помогут определиться с выбором.

Мечтай о будущем, проектируй будущее, работай в будущем. «Корпорация МАРС-ТЕФО».

Бронирование мероприятий на СТАНЦИИ открыто с 1 ноября 2015 года.

Стоимость билетов от 450 до 4000 рублей.

Так же в «Московском Планетарии» есть астрономические кружки.

6.4. Строительно-техническое описание объектов

К оценке представлен объект недвижимого имущества, собственником которого является Департамент Имущества города Москвы в составе:

«Московский планетарий», общей площадью 15504,90 кв. м, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Садовая-Кудринская, д.5;

Рис.1 «Московский Планетарий»

Объект оценки - «Московский планетарий», общей площадью 15504,90 кв. м, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Садовая-Кудринская, д.5, район Пресненский. Объект расположен в 5 минутной пешеходной доступности от станции метро «Баррикадная».

Описание конструктивных элементов

Таблица № 5

Наименование конструктивных элементов	Описание конструктивных элементов
Несущий остов здания	Железобетонные каркасы
Наружные стены	Кирпичные
Перегородки	Железобетонные
Перекрытия	Монолитные железобетонные
Фундамент здания	Сборный
Кровля	Железобетонный тонкостенный купол
Окна и двери	Двухкамерный стеклопакет в алюминиевом переплёте
Фасад здания	Оштукатурен по кирпичу и сетке с утеплителем
Цветовое решение	белое
Состояние здания	хорошее

Объемно-планировочные решения

Таблица № 6

Параметры	Характеристика
Этажность	4-этажное с подземной этажностью – 3 этажа
Общая площадь здания	15504,9 м²
из них:
-общая площадь 1-го этажа	3223,3
-общая площадь 2-го этажа	3223,3
Площадь подвала	4834,9
Летняя площадка	4201,2
Арендопригодная площадь	3113,6
Объем помещения	138708,7
Площадь участка	14871,1
Площадь застройки	10669,9

Функциональные назначения помещений

Описание объекта оценки

Таблица №7

На цокольном этаже расположены:

На первом этаже расположены:

На втором этаже находятся:

На третьем этаже находятся:

· ЛУНАРИУМ. ЗАЛ 2

· МАЛЫЙ ЗВЕЗДНЫЙ ЗАЛ

· 4D КИНОТЕАТР

· КАФЕ «ТЕЛЕСКОп»

· ПАРКОВКА

· БУФЕТ

· ЛУНАРИУМ. ЗАЛ 1

· ХОЛЛ БОЛЬШОЙ ОБСЕРВатори.

· КОНФЕРЕНЦ-ЗАЛ

· МУЗЕЙ УРАНИИ. ЗАЛ 1

· РЕТРО-КАФЕ

· МАЛАЯ ОБСЕРВатория

· БОЛЬШАЯ ОБСЕРВатория

· МУЗЕЙ УРАНИИ. ЗАЛ 2

· ПАРК НЕБА

· БОЛЬШОЙ ЗВЕЗДНЫЙ ЗАЛ

6.5. Анализ местоположения объекта оценки

В современном городе место расположения объекта недвижимости играет важнейшую роль. Для жилых зданий приоритеты несколько иные - это хорошая экологическая обстановка, наличие природных островков, отсутствие пыли, промышленного шума, а также удобные подъездные пути. Для офисных, деловых и развлекательных центров, безусловно, важно располагаться в деловой части города, где сосредоточены правительственные учреждения, банки, офисы ведущих компаний.

Объект оценки находится в г. Москва, ЦАО

Анализ местоположения объектов оценки

Таблица № 8

Тип застройки окружения	Среднеэтажный(4 этажа)
Состояние окружающей среды
Запыленность и загазованность воздуха	высокая
Близость источников загрязнения	очень близко
Уровень шума	высокий
Интенсивность движения транспорта	высокая
Благоустройство территории
озеленение	редкое
уличное освещение	высокое
подъездные пути	в большом количестве
автостоянка	имеется

Вывод: анализ района месторасположения объекта оценки позволяет сделать вывод о том, что «Московский планетарий» находится в центральной части города, где находится Садовое кольцо, то есть высокая проходимость транспорта, множество подъездных путей, удобство местоположения. Однако в Пресненском районе(ЦАО) плохая экологическая ситуация из- за большого количества промышленных обьектов, что может плохо сказаться на здоровье взрослых, а в особенности детей.

краткий Анализ рынка Оцениваемого объекта недвижимости

Объектом оценки является «Московский планетарий», расположенный по адресу 123242, Москва, ул.Садовая-Кудринская, д. 5, стр. 1, в пешей доступности от м. Баррикадная. Контактный телефон: + 7 (495) 221 76 90, e-mail: info@planetarium-moscow.ru. Часы работы Планетария: Ежедневно с 10:00 до 21:00, выходной — ВТОРНИК.

Основным активом ОАО «Московский Планетарий» является ОАО «Московский Планетарий», площадью 15504,9 кв.м.

На основе этого далее приведен краткий анализ соответствующего сегмента рынка коммерческой недвижимости Москвы. При проведении анализа рынка были использованы следующие основные источники информации:

Knight Frank – «Рынок торговой и офисной недвижимости. Москва. 3 квартал 2015 года.» http://www.knightfrank.ru/

Московский рынок коммерческой недвижимости является самым ёмким рынком на территории России, как по суммарной площади участвующих в обороте объектов недвижимости, так и по общим финансовым показателям. В понятии «рынок коммерческой недвижимости» мы будем рассматривать рынки офисной недвижимости и торговой недвижимости.

Ситуация на рынке офисной недвижимости в Москве за 3 квартал 2015 года, основные выводы:

- Объем введенных в эксплуатацию офисов классов А и В за I–III кварталы 2015 г. снизился на 55% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года;

- Объем вакантных площадей во введенных в эксплуатацию качественных офисах Москвы составляет почти 3 млн м²;

- С начала 2015 г. ставки аренды в долларовом выражении снизились на 14% в офисах класса А и 7% – в офисах класса В. Номинированные в российских рублях ставки аренды в офисах класса А снизились на 10% и в офисах класса В – на 11%.

Сегодня можно говорить о достижении некоторого баланса на рынке офисной недвижимости: коммерческие условия, вероятнее всего, приблизились к минимально возможным значениям, а арендаторы и покупатели используют текущую рыночную ситуацию. Несмотря на снижение объема введенных, а также планируемых к вводу в эксплуатацию объектов, текущее состояние по-прежнему характеризуется как «рынок арендатора», когда компаниям доступны офисные площади практически в любом деловом районе Москвы, а собственники предлагают максимально привлекательные ставки аренды. Конец года обещает быть активным по закрытию сделок, однако говорить о восстановлении рынка еще рано: следующий год обещает быть не менее сложным, чем 2015 г., а на возвращение к докризисным уровням может уйти более трех лет.

Ситуация на рынке торговой недвижимости в Москве за 3 квартал 2015 года, основные выводы:

- В I–III кварталах 2015 г. состоялось открытие 7 торговых центров общей площадью 848 тыс. м² (GLA – 361,4 тыс. м²). Совокупный объем общих площадей качественных торговых центров столицы составил 9,85 млн м² (GLA – 5,1 млн м²);

- С начала 2015 г. 36 международных сетевых операторов открыли свои первые заведения или магазины в России, 20 из них – в III квартале 2015 г.;

- В IV квартале 2015 г. будет открыто 6 крупных торговых центров, арендопригодная площадь которых составит 230,6 тыс. м² (GBA – 379,8 тыс. м²).

Объем свободных площадей на рынке торговой недвижимости Москвы сейчас весьма значите- лен особенно с учетом ситуации со спросом. При этом важно отметить, что 10% вакантных площадей сегодня и аналогичное значение показателя прошлых лет в абсолютных цифрах существенно отличаются. Так, если предыдущий рекорд в 7% в 2009 г. давал около 200 тыс. м2 свободных площадей, то текущие 10% – это около 500 тыс. м2 . Однако повода для паники нет: сейчас и состав арендаторов, присутствующих на рынке, значительно шире, и участники рынка, знающие, что такое «кризисный период», стали более опытными. Поэтому качественные объекты (как вышедшие на рынок в последнее время, так и функционировавшие ранее), собственники которых будут вести правильную арендную политику в отношении арендаторов, постепенно снизят уровень вакантных площадей.

7.1. Классификация общественных зданий, комплексов и сооружений.

В соответствии с функционально-технологическим процессом действующие строительные нормы устанавливают для общественных зданий, комплексов и сооружений следующие группы:
1. Здания для образования, воспитания и подготовки кадров (детские дошкольные учреждения, школы всех типов, профессионально-технические училища, средние и высшие учебные заведения и пр.).

2. Здания для научно-исследовательских учреждений, проектных, кредитных организаций и управления (здания научно-исследовательских и проектно конструкторских институтов, здания для кредитования и страхования, информационные центры, архивы и пр.).

3. Здания и сооружения для здравоохранения и отдыха (больницы, поликлиники, аптеки, бальнео- и грязелечебницы, санатории, профилактории, учреждения отдыха, туризма и пр.).

4. Здания и сооружения физкультурно-оздоровительные и спортивные (открытые и крытые физкультурно-спортивные, спортивные и оздоровительные комплексы и сооружения).

5. Здания культурно-просветительных и зрелищных учреждений (театры, концертные залы, кинотеатры, цирки, центры досуга, музеи и выставки, библиотеки и др.).

6. Здания для предприятий торговли, общественного питания и бытового обслуживания (здания для розничной торговли, столовые, рестораны и кафе, бани и прачечные, химчистки и пр.).

7. Здания для транспорта, предназначенные для непосредственного обслуживания населения (вокзалы всех видов транспорта, кассовые павильоны, транспортные агентства, конторы).

8. Здания для коммунального хозяйства( кроме производственных, складских и транспортных зданий и сооружений), - пожарные депо, похоронные бюро и пр.

9. Многофункциональные здания и комплексы, включающие помещения различного назначения.

Внутри каждой группы общественные здания подразделяются по объему услуг, численности пользователей и другим характеристикам обслуживания, сохраняющим при этом общие функциональные основы группы: театры драматические и оперные, вокзалы крупных портов и небольшие пристани, библиотеки городские и сельские и т.п.

7.2 Основные конкуренты ОАО «Московский Планетарий»

Исходя из вышеперечисленных ценообразующих факторов, можно выделить 3 основных конкурента ОАО «Московский Планетарий».

Мемориальный музей космонавтики

Музей космонавтики в Москве — музей космической тематики, расположенный в цокольной части монумента «Покорителям космоса» на аллее Космонавтов. Музей был открыт 10 апреля 1981 года к 20-летию полета в космос Ю. А. Гагарина.

Адрес: пр-т Мира, 111, Москва

Время работы: 10:00–19:00

Обсерваторий-планетарий в Сокольниках

Обсерватория-планетарий в Сокольниках, построенная в 1962 году. Планетарий работает по сеансам, которые начинаются по мере заполнения всех мест (вместимость до 18 человек).

Адрес: ул. Сокольнический вал, 1, стр.1, Москва

Время работы: четверг-воскресенье 11:00-21:00

7.3. Тенденции и прогнозы рынка офисной и торговой недвижимости

Рынок офисной недвижимости, прогноз:

После рекордного за 5 лет объема введенных в эксплуатацию офисных площадей в 2014 г. текущий год продемонстрирует снижение показателя на 56%. Прошлогодние прогнозы относительно объема офисных площадей, запланированного к вводу в эксплуатацию до конца 2015 г., были на уровне 1 млн м² , однако согласно скорректированным девелоперами планам объем новых площадей составит 620 тыс. м² . В 2014–2015 гг. были пересмотрены планы по реализации объектов, находящихся на стадии проекта, а также на начальном этапе строительства. Таким образом, мы прогнозируем, что в 2016 г. объем введенных в эксплуатацию офисов классов А и В будет на уровне 2015 г. и составит 600– 650 тыс. м² . В отличие от кризиса 2008–2009 гг. экономику страны, а, следовательно, и рынок офисной недвижимости ожидает длительный период восстановления. Согласно консервативному сценарию прогноза Министерства экономического развития, российская экономика начнет демонстрировать рост не ранее 2017 г. Волатильность на нефтяных рынках и неблагоприятный геополитический фон по-прежнему будут способствовать нестабильности курса российского рубля. Однако рынок адаптировался к меняющимся условиям: при текущей конъюнктуре мы не ожидаем существенного снижения запрашиваемых ставок аренды, а на фоне снижения объемов нового предложения возможно уменьшение доли вакантных площадей ближе к концу 2016 г. Мы ожидаем, что активность на рынке будет обусловлена стремлением арендаторов оптимизировать условия аренды, а также повысить класс арендуемого помещения.

Рынок торговой недвижимости, прогноз:

В IV квартале 2015 г. запланировано открытие 6 крупных торговых центров, арендопригодная площадь которых составит 230,6 тыс. м2 (GBA – 379,8 тыс. м2 ). Среди объектов, ввод в эксплуатацию которых с большой долей вероятности состоится до конца 2015 г., можно выделить:

- ТРЦ Avenue South West (GLA ‒ 40 тыс. м²). Торговый центр находится на финальной стадии строительства: облагорожена прилегающая территория, внутри комплекса ведутся отделочные работы. Можно отметить, что это второй объект компании «Ташир», открытие которого состоится в 2015 г. Таким образом, по итогам года около 15% объема новых площадей придется на объекты девелопера.

- ТРЦ «Zеленопарк» (GLA – 110 тыс. м² ). Девелопером объекта выступает компания Development group 19. В настоящее время в составе торгового центра работает отдельно стоящий гипермаркет Leroy Merlin, а также сезонная площадка садового центра «Дарвин», открывшаяся весной 2015 г. Некоторое время назад сменился будущий якорный арендатор комплекса. Ожидается, что гипермаркет «Ашан» будет открыт в декабре вместе с первой очередью торгового центра.

- ТРЦ «Косино Парк» (GLA – 39 тыс. м²), реализуемый девелопером ГК «ТЭН», также находится на финальной стадии строительства.

- Одним из первых торговых центров, вышедших на рынок в IV квартале 2015 г., может стать ТРЦ «Калита» (GLA – 22 тыс. м²). Ожидается, что торговый центр откроет двери для покупателей уже в октябре. Согласно предварительным данным, в текущем году прирост объема общих площадей (GBA) качественных торговых объектов составит 1,23 млн м² , а арендопригодных (GLA) ‒ более 590 тыс. м², что является неплохим показателем девелоперской активности. В то же время следует отметить, что в совокупности с при- остановкой развития многих торговых операторов подобный объем прироста неизбежно повлечет за собой рост доли вакантных площадей.

8.ОПИСАНИЕ ПРОЦЕССА ОЦЕНКИ

Оценочная деятельность – профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной или иной стоимости.

Объект оценки – любой объект гражданских прав (вещь, совокупность вещей, право собственности и иные вещные права, права требования и т.п.), в отношении которых законодательством Российской Федерации установлена возможность их участия в гражданском обороте.

В целях, установленных у законодательством РФ, оценку бизнеса могут производить только субъекты, соответствующие требованиям Федерального закона №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ» (оценщики). Однако, в иных целях, например, в целях управления бизнесом, оценку бизнеса могут производить любые компетентные специалисты, например, аналитики, которым доверяют потребители результатов. В целях ведения бухгалтерского учета и формирования бухгалтерской отчетности оценку активов и обязательств могут производить бухгалтеры и аудиторы, действующие на основе профессиональных суждений.

С общеэкономических позиций основные принципы оценки бизнеса объединены в четыре группы:

принципы, основанные на представлениях собственника о полезности объекта (полезности, замещения, ожидания);
принципы, основанные на функциональных характеристиках оцениваемого объекта (вклада, сбалансированности, разделения);
принципы, обусловленные влиянием рыночной среды (спроса и предложения, конкуренции, соответствия, изменения внешней среды);
принцип наилучшего и наиболее эффективного использования активов.

Из возможных вариантов использования нефинансовых активов выбирается тот, который обеспечивает наивысшую стоимость компании.

Наилучшее и наиболее эффективное использование (ННЭИ) определяется как:

юридически разрешенное;
физически осуществимое;
финансово реализуемое.

8.1. Подходы к оценке

Подход к оценке представляет собой совокупность методов оценки, объединенных общей методологией. Методом оценки является последовательность процедур, позволяющая на основе существенной для данного метода информации определить стоимость объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке. Выделяют три подхода к оценке:

Доходный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки.

Основные методы:

методы дисконтирования денежных потоков (DCF)
методы капитализации

Доходный подход применяется, когда существует достоверная информация, позволяющая прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также связанные с объектом оценки расходы. При применении доходного подхода оценщик определяет величину будущих доходов и расходов и моменты их возникновения.

Применяя доходный подход к оценке, оценщик должен:

установить период прогнозирования. Под периодом прогнозирования понимается период в будущем, на который от даты оценки производится прогнозирование
количественных характеристик факторов, влияющих на величину будущих доходов;
исследовать способность объекта оценки приносить поток доходов в течение периода прогнозирования, а также сделать заключение о способности объекта приносить поток доходов в период после периода прогнозирования;
определить ставку дисконтирования, отражающую доходность вложений в сопоставимые с объектом оценки по уровню риска объекты инвестирования, используемую для приведения будущих потоков доходов к дате оценки;
осуществить процедуру приведения потока ожидаемых доходов в период прогнозирования, а также доходов после периода прогнозирования в стоимость на дату оценки.

Рис.12. Доходный подход на оси времени

Сравнительный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами - аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом - аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный с объектом оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

Сравнительный подход к оценке бизнеса предполагает наличие достаточно развитых рынков, которые определяют и фиксируют цены сделок с объектами аналогами.

Применяя сравнительный подход к оценке, оценщик должен:

выбрать единицы сравнения и провести сравнительный анализ объекта оценки и каждого объекта-аналога по всем элементам сравнения. По каждому объекту-аналогу может быть выбрано несколько единиц сравнения. Выбор единиц сравнения должен быть обоснован оценщиком. Оценщик должен обосновать отказ от использования других единиц сравнения, принятых при проведении оценки и связанных с факторами спроса и предложения;
скорректировать значения единицы сравнения для объектов-аналогов по каждому элементу сравнения в зависимости от соотношения характеристик объекта оценки и объекта-аналога по данному элементу сравнения. При внесении корректировок оценщик
должен ввести и обосновать шкалу корректировок и привести объяснение того, при каких условиях значения введенных корректировок будут иными. Шкала и процедура корректирования единицы сравнения не должны меняться от одного объекта-аналога к другому;
согласовать результаты корректирования значений единиц сравнения по выбранным объектам-аналогам. Оценщик должен обосновать схему согласования скорректированных значений единиц сравнения и скорректированных цен объектов-аналогов.

Затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устаревания. Затратами на воспроизводство объекта оценки являются затраты, необходимые для создания точной копии объекта оценки с использованием применявшихся при создании объекта оценки материалов и технологий. Затратами на замещение объекта оценки являются затраты, необходимые для создания аналогичного объекта с использованием материалов и технологий, применяющихся на дату оценки.

Основные методы:

метод стоимости чистых активов (NAV)
метод ликвидационной стоимости (LV)

Затратный подход применяется, когда существует возможность заменить объект оценки другим объектом, который либо является точной копией объекта оценки, либо имеет аналогичные полезные свойства. Если объекту оценки свойственно уменьшение стоимости в связи с физическим состоянием, функциональным или экономическим устареванием, при применении затратного подхода необходимо учитывать износ и все виды устареваний.

Рис.13. «Взгляд» на бизнес из «трех времен»

8.2. ОБОСНОВАНИЕ ВЫБОРА ПОДХОДА К ОЦЕНКЕ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ

Обоснование «отказа» от сравнительного подхода.

В соответствии с п. 20 ФСО № 1, оценщик при проведении оценки обязан использовать затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке или обосновать отказ от использования того или иного подхода.

В рамках оценки рыночной стоимости оцениваемого пакета акций Оценщик отказался от применения сравнительного и затратного подходов в связи с нижеизложенным.

ФСО №№ 1-3 содержат следующие положения в отношении сравнительного подхода.

Сравнительный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами-аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах (п. 14 ФСО № 1).
Объектом-аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный с объектом оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость (п. 14 ФСО № 1).
Сравнительный подход применяется, когда существует достоверная и доступная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов (п. 22 ФСО № 1).
Применяя сравнительный подход к оценке, оценщик должен выбрать единицы сравнения и провести сравнительный анализ объекта оценки и каждого объекта-аналога по всем элементам сравнения (п. 22 ФСО № 1).

Таким образом, агрегированными условиями корректного применения сравнительного подхода являются следующие.

Имеется адекватное число предприятий-аналогов, по которым известна цена сделки/предложения, совершенной с их акциями. При этом рынок акций аналогичных предприятий характеризуется ликвидностью, открытостью, информативностью, объективностью, что позволит признать условия совершения сделки/предложения рыночными.
По предприятиям-аналогам известна достаточная, достоверная и доступная информация по характеристикам элементов сравнения наиболее значимых в формировании ценности предприятия.
Имеется достаточно информации (достоверной и доступной) для осуществления корректного и обоснованного расчета корректировок на отличия между п редприятиями-аналогами и оцениваемым предприятием.

Для получения ценового измерителя (цена акции, пакетов акций, стоимость инвестированного капитала) Оценщику необходимо проанализировать состояние фондового рынка (рынка акционерного капитала) и сделать вывод о возможности реализации сравнительного подхода – существует ли достоверная и необходимая (с точки зрения достаточности) информация о ценах на акции аналогичных предприятий.

Далее, для корректного и обоснованного выбора предприятий-аналогов, для определения элементов сравнения, для расчета необходимых корректировок необходимо получить информацию об их деятельности, а именно:

− отраслевая принадлежность (в большинстве случаев, предприятие занимается несколькими видами деятельности, поэтому необходимо провести анализ структуры и состава выручки с тем, чтобы выявить наиболее значимое направление, с точки зрения формирования дохода (ценности предприятия));

− география деятельности (охват территорий, на которых осуществляет свою деятельность предприятие; специфика деятельности в территориальном разрезе);

− товарный/продуктовый ряд (ассортимент выпускаемой продукции/товаров и оказываемых услуг; выявление наиболее значимых единиц с точки зрения формирования дохода предприятия);

− этап жизненного цикла;

− финансовые характеристики (динамика выручки, себестоимости, прибыли от основной деятельности, чистой прибыли, результатов операционной и внереализационной деятельности; анализ рентабельности; анализ собственного оборотного капитала; анализ долга; наличие налоговых льгот);

− структура капитала (собственный и заемный капитал; наличие привилегированных акций);

− имущественный комплекс (в т.ч., наличие избыточных активов);

− информация об условиях совершения сделок купли-продажи с акциями (дата совершения сделки, анализ рыночных условий совершения сделки, объект сделки, цена сделки).

Для получения вышеперечисленной информации о предприятиях-аналогах недостаточно информации, содержащейся в открытых источниках информации. Для обоснованной и достоверной реализации сравнительного подхода необходим доступ к внутренней финансовой и производственной информации обьектов-аналогов за продолжительный период времени (как минимум от трех лет). Последнюю можно получить только имея доступ на обьекте-аналоге, что не представляется возможным.

Вышеизложенное свидетельствует, что в рамках настоящей оценки корректная реализация сравнительного подхода для оценки бизнеса объекта невозможна.

1.Невозможно получить достаточную, достоверную информацию по финансовой и производственной деятельности аналогичных объектов, которая отвечала бы требованиям п.19 ФСО № 1:

− информация считается достаточной, если использование дополнительной информации не ведет к существенному изменению характеристик, использованных при проведении оценки объекта оценки, а также не ведет к существенному изменению итоговой величины стоимости объекта оценки;

− информация считается достоверной, если данная информация соответствует действительности и позволяет пользователю отчета об оценке делать правильные выводы о характеристиках, которые исследовал оценщик при проведении оценки и определении итоговой величины стоимости объекта оценки, и принимать базирующиеся на этих выводах обоснованные решения.

Использование значений готовых оценочных мультипликаторов сопряжено с рядом объективных сложностей, в частности, при их применении весьма трудно получить осмысленную оценку предприятия, поскольку невозможно объяснить причины расхождений в значениях готовых мультипликаторов для разных обьектов в рамках одной отрасли. В каждом конкретном случае необходимо четко знать, чем объясняются те или иные финансовые показатели и значения мультипликаторов.

Таким образом, при попытке применить сравнительный подход Оценщик не сможет реализовать п 4. ФСО № 3: в отчете должна быть изложена вся информация, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки (принцип существенности); информация, приведенная в отчете об оценке, использованная или полученная в результате расчетов при проведении оценки, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки, должна быть подтверждена (принцип обоснованности).

Обоснование «отказа» от затратного подхода.

Затратный подход к оценке применяется, когда существует возможность заменить объект оценки другим объектом, который либо является точной копией объекта оценки, либо имеет аналогичные полезные свойства.

Недостатки:

невозможность корректного учета множества факторов, связанных с рыночной конъюнктурой или будущими событиями – например, объекты архитектурного наследия реставрируются частями, а значит применяются разные строительные материалы, что может существенно изменить цену;
значительная погрешность результатов при больших величинах износа – незначительная погрешность при определении величины накопленного износа, 90% или 95%, приводит к существенному влиянию на итоговую величину стоимости – в 2 раза: (1-0,9)/(1-0,95)

По аналогии с оценкой активов затратный подход к оценке объекта основан на принципе замещения – изучаются возможности инвестора в приобретении объекта, исходя из того, что он, проявляя должную благоразумность, не заплатит за объект большую сумму, чем та, в которую обойдется создание аналогичного объекта, как действующего имущественного комплекса.

Почему доходный подход?

При оценке с позиции доходного подхода во главу угла ставятся будущие доходы от эксплуатации объекта на протяжении срока его полезного использования как основной фактор, определяющий современную величину стоимости объекта. В исчислении совокупного дохода от объекта за ряд лет его жизни, в методах доходного подхода используют приемы, известные из теории сложных процентов.

Методы доходного подхода (метод капитализации и дисконтирование денежных потоков) опираются на такие отмеченные выше принципы, как принцип ожидания, учета факторов производства, наилучшего и полного использования, вклада.

Несомненным достоинством этих методов является возможность комплексной, системной оценки. Применение методов доходного подхода сталкивается с тем ограничением, когда затруднительно оценить чистый доход непосредственно от оцениваемого объекта в силу того, что этот объект не производит конечной продукции или конечных услуг или в большей степени имеет социальное, чем экономическое значение.

Доходный подход исходит из того принципа, что потенциальный инвестор не заплатит за данный бизнес сумму, большую, чем текущая стоимость будущих доходов от этого бизнеса.

Данный подход к оценке считается наиболее приемлемым с точки зрения инвестиционных мотивов, поскольку любой инвестор, вкладывающий деньги в действующее предприятие, в конечном счете, покупает не набор активов, а поток будущих доходов, позволяющий ему окупить вложенные средства получить прибыль и повысить свое благосостояние.

8.3. ОПРЕДЕЛЕНИЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ

8.3.1. Определение рыночной стоимости на основе доходного подхода

Определение рыночной стоимости объекта оценки на основе доходного подхода основана на предположении, что стоимость недвижимости непосредственно связана с текущей стоимостью всех будущих чистых доходов, которые принесет данный объект. Расчет настоящей стоимости всех будущих доходов можно осуществить методом прямой капитализации или методом дисконтирования денежных потоков.

Метод прямой капитализации наиболее применим к объектам, приносящим доход, со стабильными предсказуемыми суммами доходов и расходов.

Метод дисконтирования денежного потока более применим к приносящим доход объектам, имеющим нестабильные потоки доходов и расходов.

Независимо от того, какой из методов применяется для расчета, последовательность определения стоимости недвижимости на основе доходного подхода имеет следующий вид:

прогнозирование будущих денежных потоков;
капитализация будущих денежных потоков в настоящую стоимость.

В районе размещения объекта оценки, прогнозируются плавно изменяющиеся с незначительным темпом роста доходы от сдачи помещения в аренду.

Поэтому, при оценке рыночной стоимости объекта оценки на основе доходного подхода целесообразно использовать метод прямой капитализации.

В рамках метода прямой капитализации стоимость недвижимости (V) рассчитывается по формуле

где:	NOI -	чистый операционный доход;
	R -	общий коэффициент капитализации.

Последовательность определения стоимости недвижимости на основе данного метода имеет следующий вид:

определение величины чистого операционного дохода от объектов оценки;
расчёт коэффициента капитализации;
капитализация будущих денежных потоков в текущую стоимость и определение рыночной стоимости оцениваемого имущества.

Чистый операционный доход рассчитывается для первого после даты оценки года эксплуатации недвижимости сданной в аренду на условиях рыночной арендной платы.

Последовательность расчета чистого операционного дохода следующая:

Определяется потенциальный валовой доход от сдачи недвижимости в аренду в первый после даты оценки год на условиях рыночной арендной платы.
Определяется действительный валовой доход посредством вычитания из потенциального валового дохода предполагаемых убытков из-за незагруженности помещений, смены арендаторов, потерь при сборе арендной платы.
Из прогнозируемого действительного валового дохода вычитаются все годовые прогнозируемые расходы, а также резервы, под которыми понимается ежегодное откладывание денег под долгосрочные расходы

Потенциальный валовой доход – это доход, который можно получить от недвижимости, при 100%-ном ее использовании без учета всех потерь и расходов.

Современный взгляд на оценку доходной недвижимости допускает два источника дохода:

арендная плата, поступающая от сдачи собственности в аренду:
часть дохода от коммерческой эксплуатации собственности.

Арендная плата является общепринятой и наиболее широко используемой базой для определения доходности недвижимости. Поэтому в данном отчете в качестве базы для определения доходности недвижимости выбрана арендная плата.

Потенциальный валовой доход зависит от площади оцениваемого объекта и установленной рыночной ставки арендной платы и рассчитывается по формуле:

ПВД = А S ,

где: А – рыночная ставка арендной платы без учета НДС (годовая);

S – площадь, сдаваемая в аренду.

В результате исследования рынка аренды помещений офисного назначения были выявлены 3 объекта, сопоставимых по местоположению и уровню потребительских свойств с объектом оценки. Подбор данных осуществлялся, исходя из условия соблюдения репрезентативности, как самих объектов, так и использованных источников информации.

Описание объектов-аналогов

Таблица №14

№
п/п

Местоположение

Ставка арендной платы за 1 кв. м с учетом НДС, руб.

Ставка арендной платы, долл. США за 1 кв. м с учетом НДС

Общая площадь,
кв. м

Описание объекта-аналога

Источник информации

г.Москва, улица Сокольнический вал, 1, стр.1, м. Сокольники, 5 мин. пешком

48000

738,5

1046,8

Народная обсерватория «Звёздное небо».

обсерватория может принимать от 12 до 20 человек единовременно. В обсерватории установлен мощный автоматизированный телескоп с диаметром главного зеркала 406 мм для ночных наблюдений объектов дальнего космоса, а также солнечный телескоп с диаметром объектива 90 мм для дневных наблюдений. Функциональные возможности оборудования колоссальны. В течение 25-минутного сеанса автоматическая система телескопа покажет 5-7 наиболее интересных объектов ночи и проведёт их наблюдение для группы посетителей. Днём такие же сеансы проводятся для наблюдений за Солнцем. На случай плохих погодных условий в обсерватории установлен единственный в Москве планетарий с проекцией изображения на купол. Здесь посетителям показывают созвездия.

http://www.cian.ru/rent/commercial/1136034

г.Москва, улица Проспект мира, 211, м. ВДНХ, 2 мин. пешком

82000

1261,5

10198

Музей и прилегающая Аллея Героев космоса демонстрируют полномасштабную ракетно-космическую технику. В специальных зонах размещены интерактивные экспонаты, которые включают в себя тренажеры, идентичные тренажерам в Центре подготовки космонавтов имени Ю.А. Гагарина: тренажер транспортного космического корабля сближения и стыковки, виртуальный тренажер международной космической станции, тренажер пилота поискового вертолета. В музее находится выполненный в миниатюре Центр управления полетами, где можно наблюдать Международную космическую станцию в реальном времени и осуществлять переговоры с экипажем, интерактивная кабина "Буран" с системой подвижности и панорамным стереоизображением, интерактивный познавательный и обучающий класс, выполненный в виде кают-компании

http://www.cian.ru/rent/commercial/1136034

Расчёт величины арендной платы за 1 кв. м в год для объекта недвижимости, представлен в табл.№15.

Расчет величины арендной платы для объекта оценки

Таблица № 15

Группы элементов сравнения	Элементы группы сравнения [ед. изм.]	Оцениваемый объект					Объекты-аналоги
							1		2
Источник получения информации							http://www.cian.ru/rent/commercial/1136034		http://www.cian.ru/rent/commercial/1145760
Ставка годовой арендной платы с учетом НДС и коммунальных платежей	[долл. США]						738,5		1261,5
Качество прав	Регистрация договора аренды	государственная регистрация
*Корректировка*	[%]					0			0
Условия финансирования	Способ платежа	за счет собственных средств; без рассрочки оплаты
	Корректировка, [%]					0			0
	Условия договора аренды	постоянная арендная плата с учетом операционных расходов и затрат на текущий ремонт
	Корректировка, [%]						0		0
*Корректировка*	[%]						0		0
Условия рынка	Изменение цен во времени (дата предложения)	10 октября 2015 г.					1октября 2015г.		1 октября 2015г.
	Корректировка, [%]						0		0
	Отличие цены предложения от цены сделки	Уторговывание не возможно					Уторговывание не возможно		Уторговывание не возможно
	Корректировка, [%]						0		0
*Корректировка*	[%]						0		0
Местоположение	Экологическая чистота среды	уровень шума высокий, загазованность района высокая, близость источников загрязнения –очень близко, интенсивность движения транспорта - высокая					уровень шума низкий, загазованность района средняя, близость источников загрязнения – далеко, интенсивность движения транспорта - низкая		уровень шума высокий, загазованность района высокая, близость источников загрязнения –очень близко, интенсивность движения транспорта - средняя
	Корректировка, [%]						0		0
	Назначение здания	Научно-исследовательское, развлекательное
	Корректировка, [%]					0			0
	Типичное использование окружающей недвижимости	Торговая застройка, учебные заведения				Торговая застройка		Торговая и жилая застройка
	Корректировка, [%]					0			0
	Транспортная доступность	м. Баррикадная, ул. Садовая-Кудринская,д. 5, стр. 1, 3 мин. пешком				м. Сокольники, ул. Сокольнический вал, 1, стр.1, 5 мин. пешком			м. ВДНХ, улица Проспект мира, 211, 2 мин. пешком
	Корректировка, [%]					0			0
	Размещение относительно основных магистралей района	1 линия домов				2 линия домов			1 линия домов
	Корректировка, [%]					0			0
	Тип входа	отдельный с улицы				отдельный с улицы			отдельный с улицы
	Корректировка, [%]					0			0
*Корректировка*	[%]					0			0
Физические характеристики	Потребность в ремонте	не требуется ремонт				не требуется ремонт			не требуется ремонт
	Корректировка, [%]					0			0
	Этажность	4				1			1
	Корректировка, [%]					0			0
	Общая площадь объекта, [кв. м]	15504				1046,8			10198
	Корректировка, [%]					0			0
	Качество отделки	сложное, состояние хорошее				простое, состояние хорошее			сложное, состояние хорошее
	Корректировка, [%]					0			0
	Текущее использование	Научно-исследовательское, развлекательное
	[%]					0			0
	Телекоммуникации	МГТС, интернет
	Корректировка,[%]				0			0
*Корректировка*						0			0
Техническая оснащенность	Обеспеченность и техн. состояние инженерных коммуникаций	холодная вода, отопление, электричество, канализация, состояние коммуникаций хорошее
*Корректировка*						0			0
Экономические характеристики	Наличие парковки	Организованная парковка				нет			нет
	Корректировка, [%]			0					0
	Наличие систем безопасности	Система пожаротушения, охрана
	Корректировка, [%]					0			0
	Наличие лифта	нет				нет			нет
	Корректировка, [%]					0			0
	Вентиляция и кондиционирование	Система кондиционирования				Система кондиционирования			Система кондиционирования
	Корректировка, [%]					0			0
*Корректировка*	[%]					0			0
Выводы
Общая чистая коррекция	[%]					0			0
Скорректированная стоимость	[долл. США/кв.м]					738,5			1261,5
Общая валовая коррекция	[%]					0			0
Весовой коэффициент	[---]					0,5			0,5
Средневзвешенная величина ставки арендной платы с учетом НДС и коммунальных платежей	[долл. США/кв.м]		1000			738,50,5+1261,50,5=1000
Курс доллара США	[руб. за 1 долл. США]		65
Средневзвешенная величина ставки арендной платы с учетом НДС и коммунальных платежей	[руб./кв. м]		1000*65=65000
Средневзвешенная величина ставки арендной платы без учета НДС	[долл. США/кв.м]		847,46
Средневзвешенная величина ставки арендной платы без учета НДС	[руб./кв. м]		55084,9

Таким образом, величина ставки арендной платы для оцениваемого центра популяризации научно-естественных знаний «Большого московского планетария» по состоянию на дату проведения оценки, составляет 1000 долларов США за 1 кв. м в год, с учетом НДС (18%) и платежей за коммунальные услуги.

Потенциальный валовой доход от объекта оценки определяется путем умножения его общей площади на ставку арендной платы. Расчет величины потенциального валового дохода приведен табл. №16.

Расчет величины потенциального валового дохода от объекта оценки

Таблица №16

Наименование
объекта оценки

Общая площадь, кв. м.

Арендная ставка
без учета НДС (18%),
долл. США/кв. м в год

Потенциальный валовой доход,

долл. США

«Московский планетарий»

15504,9

847,46

13139782,6

Действительный валовой доход – это потенциальный валовой доход за вычетом потерь от недоиспользования площадей и при сборе арендной платы с добавлением прочих доходов от нормального рыночного использования объекта недвижимости.

Простои площадей и несвоевременность внесения арендной платы арендаторами приводят к потерям дохода собственника объекта недвижимости.

Потери от недоиспользования площадей обычно выражаются в процентах по отношению к потенциальному валовому доходу.

Расчет коэффициента недоиспользования производится по следующей формуле:

где:	K_нд -	коэффициент недоиспользования;
	D_n -	средняя оборачиваемость помещений (доля помещений, по которым в течение года перезаключались договора);
	T_c -	средний период, в течение которого единица объекта недвижимости свободна;
	N_а -	число арендных периодов в году.

Анализ рынка показал, что уровень вакантных площадей на начало 2015 года не претерпел существенных изменений, так как вид деятельности объекта оценки изначально рассчитан на научно-исследовательскую и развлекательную деятельность, а доходы от арендной платы являются дополнительным доходом планетария.

Исходя из анализа данного рынка, можно сделать вывод, что музеи и планетарии в большинстве случаев не имеют помещений, сдаваемых в аренду. Однако «Московский планетарий», имея самую большую площадь по сравнению с объектами-аналогами, выделяет свободные помещения под аренду 6%.

Для достоверности информации рассчитаем коэффициент недоиспользования в среднем, доля помещений в зданиях, сопоставимых с оцениваемым, по которым в течение года перезаключаются арендные договоры, составляет в среднем 6% от полезной площади здания. Средний период, в течение которого помещения в зданиях, аналогичных оцениваемому, свободны - составляет меньше 2 месяцев.

При условии, что число арендных периодов за год равно 1, коэффициент недоиспользования определяется из соотношения

Следовательно, коэффициент недоиспользования объекта оценки арендаторами можно принять равным 1%.

Чистый операционный доход равен эффективному валовому доходу за вычетом операционных расходов.

Операционными расходами называются периодические расходы для обеспечения нормального функционирования объекта и воспроизводства дохода. Операционные расходы принято делить на:

условно-постоянные;
условно-переменные (эксплуатационные);
расходы на замещение.

К условно-постоянным расходам относятся расходы, размер которых не зависит от степени эксплуатационной загруженности объекта и уровня предоставленных услуг. Как правило, это арендная плата за землю, налоги на имущество, расходы на страхование.

К условно-переменным расходам относятся расходы, размер которых зависит от степени загруженности объекта и уровня предоставляемых услуг. Основные условно-переменные расходы – это расходы на управление, коммунальные платежи, расходы на обеспечение безопасности и т.д.

К расходам на замещение относятся расходы на периодическую замену быстроизнашивающихся улучшений (кровля, покрытие пола, санитарно-техническое оборудование, электроарматура).

Условно-переменные расходы

На основе собранных аналитических данных, представленных в разделе «Анализ рынка коммерческой недвижимости Москвы», (По данным аналитических материалов компании Knight Frank), средний уровень операционных расходов для офисных помещений класса В в деловых районах равен 533 $/м²/год. Данное значение применимо для «Московского планетария» поэтому принимаем величину операционных расходов в 533 долл. США за 1 кв. м в год без учета НДС (18%)

Расчёты величины чистого операционного дохода для объектов оценки приведены в табл. №17.

Реконструированный отчет о доходах для объектов оценки

Таблица №17

Характеристики объекта недвижимости, статьи доходов и расходов	Ед. изм.	Показатели
	Ед. изм.	Объект оценки
Площадь помещений, сдаваемая в аренду	кв. м	1000
Годовая арендная ставка помещений (без учета НДС)	долл. США/кв. м	847,46
Коэффициент недоиспользования	%	1
Коэффициент неуплаты	%	0
Потенциальный валовой доход	долл. США	13139782,6
Потери от недоиспользования	долл. США	131397,8
Потери от неплатежей	долл. США	0
Действительный валовой доход	долл. США	13008384,8
Операционные расходы:	долл. США	533000
Чистый операционный доход	долл. США	12475384,8

Прогноз ставок арендной платы

Темпы роста ставки арендной платы приняты исходя из прогнозного уровня инфляции.

Таблица №18

Объект оценки	Наименование показателя	Прогнозный период			1-ый год постпрогноного периода
Объект оценки	Наименование показателя	1-ый год	2-ой год	3-ый год	1-ый год постпрогноного периода
Московский планетарий	Рост ставки арендной платы, %	6,45	11,36	12,05	8,2
Московский планетарий	Годовая ставка арендной платы (административные площади) без учета НДС и платежей за коммунальные услуги, долл.США./кв.м	847,46	847,46 +11,36% = 943,73	847,46 + 12,05% = 949,58	847,46 + 8,2% = 916,95

Прогноз операционных расходов

Операционные расходы - все расходы, связанные с эксплуатацией объекта недвижимости (оплата коммунальных услуг, расходы по текущему ремонту, налоги и сборы, связанные с недвижимостью и т. п.).

Таблица №19

Объект оценки	Наименование показателя	Прогнозный период			1-ый год постпрогноного периода
Объект оценки	Наименование показателя	1-ый год	2-ой год	3-ый год	1-ый год постпрогноного периода
Московский планетарий	Рост операционных расходов, %	6,45	11,36	12,05	8,2
Московский планетарий	Операционные расходы (без учета НДС), долл.США./м²	533	533 + 11,36% = 593,55	533 + 12,05% = 597,23	533 + 8,2% = 576,71

Реконструированный отчет о доходах от объекта недвижимости в течение прогнозного периода и в первый год постпрогнозного периода представлен в таблице №20.

Реконструированный отчет о доходах

Таблица №20

Параметр	Ед. измерения	Прогнозный период
Параметр	Ед. измерения	1-й год	2-й год	3-й год	4-й год
Среднегодовой темп роста ставки арендной платы и операционных платежей	%	6,45%	11,36%	12,05%	8,2%
Базисный индекс роста ставки арендной платы и операционных платежей		1	0,1136	0,1205	0,082
Цепной индекс роста ставки арендной платы и операционных платежей		1	1,1136	1,2341	1,3161
Площадь, здания (помещения), потенциально сдаваемого в аренду	кв.м	15 504,9	15 504,9	15 504,9	15 504,9
Среднегодовая арендная ставка (без учета НДС)	долл.США /кв.м	847,46	943,73	1057,45	1144,16
Потенциальный валовой доход	долл.США	13139782,6	14632439,3	16395656,5	17740086,4
Коэффициент недоиспользования	%	1	1	1	1
Коэффициент потери от неплатежей	%	0	0	0	0
Потери от недоиспользования	долл.США	131397,8	146324,4	163956,6	177400,9
Потери от неплатежей	долл.США	0	0	0	0
Действительный валовой доход	долл.США	13008384,8	14486114,9	16231699,9	17562685,5
Удельные операционные расходы	долл.США/ кв.м	533	593,55	665,1	719,61
Операционные расходы	долл.США	533000	593550	665100	719610
Чистый операционный доход (ЧОД)	долл.США	12475384,8	13892564,9	15566599,9	16843075,5

Величина ставки дисконтирования – 16,3.

Расчет терминального коэффициента капитализации

Норма возврата капитала - ежегодная ставка, по которой капитал, инвестированный в актив с уменьшающейся стоимостью, возмещается из дохода, получаемого от этого актива.

Исходя из условия, что стоимость объекта оценки может быть определена методом капитализации по расчетным моделям на основе модели собственности путем прямой капитализации с линейным возвратом капитала (называемой также моделью Ринга), возврат капитала в прогнозном периоде будет происходить равномерно в течение оставшегося срока экономической жизни актива.

Норма возврата капитала рассчитывается путем деления 100%-ной стоимости актива на остающийся срок экономической жизни, т.е. норма возврата капитала равна 1/n, где n – оставшийся срок экономической жизни.

Оставшийся срок экономической жизни объекта недвижимости составляет период времени от даты проведения оценки до окончания его экономической жизни.

Экономическая жизнь - период, в течение которого улучшения земельного участка приносят вклад в стоимость объекта недвижимости.

По данным о типичных сроках экономической жизни (Typical bildilng Lives) в годах Retail store (торговые центры) в зависимости от класса и типа конструкций (по классификации M&S) подразделяются:

отличный и превосходный 55 лет (А,В), 50 лет (С), 45 лет (D,S);
средний 50 лет (А,В), 45 лет (С), 40 лет (D,S);
низкий 45 лет (А,В), 40 лет (С,D,S).

Объект оценки – «Московский планетарий» относится к отличному и превосходному типу и классу (А,В), поэтому оставшийся срок экономической жизни объекта может составить (86 лет - фактический возраст «Московского планетария)) 55 лет, после реконструкции.

В данных условиях норма возврата капитала составляет 1/55 = 0,018 или 1,8%

Фактор фонда возмещения найдем по формуле: ;

Следовательно, терминальный коэффициент капитализации равен: ставка дисконтирования + норма возврата капитала = 0,163+0,018=0,181=18,1%

Заключение о рыночной стоимости на основе доходного подхода

В соответствии с приведенной выше методикой и выкладками произведем расчет рыночной стоимости объекта оценки в таблице.

Расчет рыночной стоимости «Московского планетария»

Таблица № 21

Метод дисконтированных денежных потоков Расчет стоимости реверсии на основе метода Ринга
Параметр	Ед. измерения	Прогнозный период				Расчет стоимости
Параметр	Ед. измерения	1-ый год	2-ой год	3-ый год	4-ый год	Расчет стоимости
Среднегодовой темп роста ставки арендной платы и операционных платежей	%	6,45	11,36	12,05	8,2
Цепной индекс роста ставки арендной платы и операционных платежей		1	1,1136	1,2341	1,3161
Базисный индекс роста ставки арендной платы и операционных платежей		1	0,1136	0,1205	0,082
Площадь, здания (помещения), потенциально сдаваемого в аренду	кв.м.	15504,9	15504,9	15504,9	15504,9
Среднегодовая арендная ставка (без учета НДС)	долл./кв.м.	847,46	943,73	1057,45	1144,16
Потенциальный валовой доход	долл.	13139782,6	14632439,3	16395656,5	17740086,4
Коэффициент недоиспользования	%	1	1	1	1
Коэффициент потери от неплатежей	%	0	0	0	0
Потери от недоиспользования	долл.	131397,8	146324,4	163956,6	177400,9
Потери от неплатежей	долл.	0	0	0	0
Действительный валовой доход	долл.	13008384,8	14486114,9	16231699,9	17562685,5
Удельные операционные расходы	долл./кв.м.	533	593,55	665,1	719,61
Операционные расходы	долл.	533000	593550	665100	719610
Чистый операционный доход (ЧОД)	долл.	12475384,8	13892564,9	15566599,9	16843075,5
Ставка дисконтирования	%	16,3	16,3	16,3	16,3
Оставшийся срок экономической жизни	лет			55
Фактор фонда возмещения	%			19,7
Относительной изменение стоимости за прогнозный период	%			8,2
Норма возврата капитала	%			1,8
Терминальный коэффициент капитализации	%			18,1
Дисконтный множитель для ЧОД прогнозного периода		0,86	0,74	0,64
Текущая стоимость денежного потока прогнозного периода (ЧОД)	долл.	10728830,9	10280498	9962623,9
Терминальная стоимость	долл.			133080976
Дисконтный множитель для терминальной стоимости				0,6
Текущее значение терминальной стоимости	долл.					79848585,6
Сумма текущий стоимостей денежного потока (ЧОД)	долл.					30971952,8
Рыночная стоимость на основе доходного подхода (без учета НДС) - V	долл.					110820538,4
Рыночная стоимость на основе доходного подхода (без учета НДС)	долл./кв.м					7147,5

Таким образом, рыночная стоимость представленного к оценке объекта недвижимого имущества, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Садовая-Кудринская, 5 с.1, полученная на основе применения доходного подхода, по состоянию на 10 октября 2015 года составляет:

Таблица № 22

Наименование объекта оценки	Рыночная стоимость, полученная на основе доходного подхода
	руб.		долл. США
	без НДС (18%)	включая НДС (18%)	без НДС (18%)	включая НДС (18%)
«Московский планетарий», общей площадью 15504,9 кв. м	7203334996	8499935295,3	110820538,4	130768235,3

9. РЕЗУЛЬТАТы оценки

Результаты расчетов объекта оценки с учетом округления

Таблица № 23

№ п/п	Наименование объекта оценки	Местоположение объекта оценки	Площадь объекта оценки, кв. м	Стоимость по подходам, руб.			Рыночная стоимость, руб.
№ п/п	Наименование объекта оценки	Местоположение объекта оценки	Площадь объекта оценки, кв. м	Затратный	Сравнительный	Доходный	С учетом НДС	Без учета НДС
1	«Московский планетарий»	г. Москва, ул. Садовая-Кудринская, 5 с.1	15504,9	-	-	8499935295	8499935295	7203334996
-	ИТОГО	-	-			8499935295	8499935295	7203334996

Генеральный директор:

Тимофеев Виталий Викторович

Оценщик:

Иванов Иван Иванвич

«10» декабря 2015 г.

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ

1. Нормативные документы

Федеральный закон Российской Федерации «О внесении изменений в Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»» от 27 июля .2006 г. №157-ФЗ.
Федеральный стандарт оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО №1) (утв. приказом Минэкономразвития РФ от 20 июля 2007 г. №256)
Федеральный стандарт оценки «Цель оценки и виды стоимости» (ФСО №2) (утв. приказом Минэкономразвития РФ от 20 июля 2007 г. №255)
Федеральный стандарт оценки «Требования к отчету об оценке» (ФСО №3) (утв. приказом Минэкономразвития РФ от 20 июля 2007 г. №254)
Федеральный стандарт оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)» (утв. приказом Минэкономразвития РФ от 25 сентября 2014 г. № 611)
Нормативные документы и федеральные стандарты оценочной деятельности, а также стандарты оценочной деятельности, установленные саморегулируемой организацией (СМАСО)

2. Справочная литература

Internet–ресурсы (http://www.knightfrank.ru, http://www.bankrot.org, http://www.mniip.ru/modules/files/uploads/07.jpg, http://uraniya.net/info/nasha_observatorija/, http://www.planetarium-moscow.ru, http://www.museum.ru/M329, www.mian.ru, www.miel.ru, www.foreman.ru, www.km.ru/estate, и др.).

3. Методическая литература

Грибовский С.В. Оценка доходной недвижимости. – СПб.: ПИТЕР, 2001. – 336 с.
Оценка объектов недвижимости: теоретические и практические аспекты / Под ред. В.В. Григорьева. - М.: ИНФРА-М, 1997. Учебное пособие. Одобрено и рекомендовано к изданию учебно-методическим советом Госкомимущества РФ.
Оценка недвижимости: Учебник/ Под ред. А.Г. Грязновой, М.А. Федотовой – М.: Финансы и статистика, 2002.
Оценка рыночной стоимости недвижимости: Учеб. И практ. Пособие/Под ред. В.Н. Зарубина, В.М. Рутгайзера. – М.: Дело, 1998.
Тарасевич Е.И. Оценка недвижимости. СПб.: СПбГТУ, 1997. – 442 с.
Фридман Д,, Ордуей Н Анализ и оценка приносящей доход недвижимости: Пер. с англ. – М.: Дело Лтд, 1995. – 461 с.
Харисон Генри С. Оценка недвижимости: Пер. с англ. – М.: РИО Мособлупрполиграфиздата, 1994. – 231 с.

Приложения к отчету

Приложение 1.

Используемая терминология

Дата оценки (дата проведения оценки, дата определения стоимости) - дата, по состоянию на которую определяется стоимость объекта оценки.

Доходный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от объекта оценки.

Затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устареваний.

Затраты на воспроизводство объекта оценки - затраты, необходимые для создания точной копии объекта оценки с использованием применявшихся при создании объекта оценки материалов и технологий.

Итоговая величина стоимости объекта оценки - величина стоимости объекта оценки, определенная при использовании подходов к оценке и обоснованного оценщиком согласования (обобщения) результатов, полученных в рамках применения различных подходов к оценке.

Метод оценки - последовательность процедур, позволяющая на основе существенной для данного метода информации определить стоимость объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке.

Затраты на замещение объекта оценки - затраты, необходимые для создания аналогичного объекта с использованием материалов и технологий, применяющихся на дату оценки.

Объект-аналог объекта оценки - объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

Отчет об оценке - документ, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, федеральным стандартом оценки, №3 «Требования к отчету об оценке (ФСО №3) стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет, предназначенный для заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователей отчета об оценке), содержащий подтвержденное на основе собранной информации и расчетов профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки.

Подход к оценке - совокупность методов оценки, объединенных общей методологией.

Рыночная стоимость объекта оценки - наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;
стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;
объект оценки представлен на открытый рынок посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;
цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;
платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

Сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами-аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах.

Скачать: planetariy.rar

Категория: Курсовые / Курсовые по экономике

Уважаемый посетитель, Вы зашли на сайт как незарегистрированный пользователь.
Мы рекомендуем Вам зарегистрироваться либо войти на сайт под своим именем.

Привет студент