Управление строительством и эксплуатацией торгового центра «Ишимбай» по ул. Стахановской, г. Ишимбая

ДИПЛОМНЫЙ ПРОЕКТ

Управление строительством и эксплуатацией торгового центра «Ишимбай» по ул. Стахановской, г. Ишимбая

Содержание

Введение. 7

1 Технический раздел. 9

1.1 Характеристика условий строительства. 9

1.2 Функциональное назначение объекта строительства. 11

1.3 Описание генерального плана. 12

1.4 Объёмно-планировочное решение. 14

1.5 Конструктивные решения. 16

1.5.1 Общие решения. 16

1.5.2 Наружные и внутренние стены.. 16

1.5.3 Колонны.. 19

1.5.4 Ригели. 20

1.5.5 Плиты перекрытия. 21

1.5.6 Крыша и кровля. 22

1.5.7 Полы. Лестницы. Проёмы.. 23

1.5.8 Фундаменты.. 24

1.6 Инженерное оборудование. 35

2 Правовой раздел. 38

2.1 Предоставление прав на земельный участок для целей строительства. 38

2.2 Разработка проектно-сметной документации. 41

2.3 Государственная экспертиза проектной документации. 44

2.4. Получение разрешения на строительство. 47

2.5 Осуществление строительства. Строительный контроль и надзор. 49

2.6 Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.. 52

2.7 Проблемы в градостроительном законодательстве, и пути их решения. 55

3 Управленческий раздел. 60

3.1 Организация строительства как функция управления. 60

3.2 Работы подготовительного периода. 61

3.3 Земляные работы.. 63

3.4 Монолитные бетонные работы.. 65

3.5 Монтажные работы.. 66

3.5.1 Ведомость монтируемых элементов. 66

3.5.2 Выбор монтажного крана. 67

3.5.3 Монтаж сборных железобетонных конструкций. 69

3.5.4 Кровельные работы.. 70

3.5.5 Отделочные работы.. 71

3.6 Разработка календарного плана производства работ. 72

3.7 Разработка стройгенплана. 74

3.7.1 Размещение монтажных кранов. 74

3.7.2 Расчёт потребности в рабочих кадрах. 75

3.7.3 Расчёт потребности в санитарно-бытовых и административных помещениях. 76

3.7.4 Расчёт и проектирование складов. 77

3.7.5 Расчёт потребности в электроэнергии. 77

3.7.6 Расчёт потребности в воде. 78

3.7.7 Технико-экономическая оценка стройгенплана. 80

3.8 Управление эксплуатацией ТЦ «Ишимбай». 81

3.9 Характеристика окружения объекта. 83

3.10 Анализ рынка недвижимости города Ишимбай. 83

3.10.1 Анализ рынка недвижимости и динамики цен на различные типы недвижимости. 83

3.10.2 Анализ рынка торговой недвижимости Ишимбая. 84

3.11 Анализ местоположения торгового центра. 86

4 Экономический раздел. 87

4.1 Расчёт экономически обоснованных арендных ставок. 87

4.2 Анализ структуры доходов. 89

4.3 Анализ структуры расходов. 91

4.4 Расчёт денежного потока. 97

4.5 Оценка экономической эффективности проекта. 98

5 Экологический раздел. 102

Заключение. 109

Список использованных источников. 111

Приложение А Теплотехнический расчёт наружной стены.. 116

Приложение Б Схемы противопожарной перегородки. 118

Приложение В Схемы железобетонных двухэтажных колонн. 120

Приложение Г Схемы железобетонных ригелей с полками. 123

Приложение Д Спецификация деталей и материалов кровли, полов. 125

Приложение Е Номенклатура и расчёт столбчатых фундаментов. 128

Приложение Ж Кадастровый паспорт земельного участка. 133

Приложение И Договор аренды земельного участка. 136

Приложение К Состав проекта строительства и его исполнители. 138

Приложение Л Разрешение на строительство. 141

Приложение М Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.. 142

Приложение Н Ведомости производства монтажных работ. 143

Приложение П Калькуляция трудовых затрат. 152

Приложение Р Расчёты проектирования стройгенплана. 156

Приложение С Ведомость фактических арендных ставок. 160

Приложение Т Характеристика окружения объекта. 161

Приложение У Расчёт экономически обоснованных арендных ставок для торгового центра. 174

Приложение Ф Расчёт потенциального валового дохода. 198

Приложение Х Расчёт потенциального валового дохода. 199

Приложение Ц Расчёт премии за несистематические риски. 200

Приложение Э Расчёт чистого дисконтированного дохода для различных вариантов арендных ставок. 202

Приложение Ю Расчёт отходов при строительстве ТЦ «Ишимбай». 203

Введение

Основная особенность современного рынка недвижимости заключается в необходимости системного и экономически обоснованного управления объектом недвижимости на всех стадиях его жизненного цикла – строительстве, эксплуатации, реконструкции и ликвидации. При этом недвижимость является не просто товаром, имущественным активом самим по себе, но и единой основой для оказания целого комплекса услуг, востребованных покупателями и арендаторами.

Основная цель эффективного управления недвижимостью – достижение экономических и социальных интересов собственников и пользователей (арендаторов) недвижимости, государства и общества в целом. Такое управление включает подготовку, принятие, организацию и контроль управленческих решений, направленных на полноценное использование недвижимости как предмета потребления, реального и инвестиционного актива.

В дипломном проекте будет рассмотрен проект строительства торгового центра в городе Ишимбай Республики Башкортостан.

Целью дипломного проекта является разработка эффективных мероприятий по строительству и дальнейшей сдачи в эксплуатацию объекта строительства.

Для выполнения поставленной цели в проекте решаются следующие задачи:

- разработать схему получения разрешительной документации на новое строительство;

- разработать проект организации строительства торгового центра с применением современных машин и механизмов;

- рассчитать экономически обоснованные арендные ставки для торгового центра с дифференциацией по видам площадей и сравнить их с фактическими (заложенными собственником проекта) ставками;

- оценить экономическую эффективность реализации проекта строительства для различных вариантов арендных ставок;

- оценить экологическое влияние объекта на окружающую среду как в процессе строительства, так и на стадии эксплуатации.

Проектом предусмотрено применение современных строительных материалов. Календарный график производства работ позволит эффективно использовать трудовые ресурсы, машины и механизмы. При разработке строительного генерального плана учитывается фактор стесненности условий строительства. Проектные решения проекта строительства удовлетворяют требованиям комфортности, удобства, требованиям экологии, санитарии и гигиены.

Актуальность работы заключается, во-первых, в предложении качественно нового процесса строительства объекта, во-вторых, в предложении экономически обоснованных арендных ставок для торгового центра, определяемых из сложившихся на рынке арендных ставок путём сопоставления объектов, аналогичных данному, по заданным параметрам.

Научно- исследовательская часть проекта связана с:

- разработкой алгоритма производства работ по строительству торгового центра с учётом использования новых материалов и технологий;

- анализом действующего законодательства в сфере оформления и выдачи разрешительной документации на новое строительство, выявлением проблем в законодательстве и внесения предложений по оптимизации правового управления объектами недвижимости;

- анализом состояния рынка недвижимости города Ишимбай, выявлением диапазона арендных ставок, сложившихся на рынке, и расчётом на основе ценообразующих факторов с применением метода парных продаж рыночных арендных ставок для различных видов коммерческих площадей, применительно к проектируемому торговому центру.

Методологической основой проекта являются учебные пособия В.В. Костюченко и Д.О. Кудинова «Организация, планирование и управление в строительстве», С.К. Хамзин и А.К. Карасев «Технология строительного производства. Курсовое и дипломное проектирование», Е.В. Кузнецова «Проектирование строительных генеральных планов», книга В.В. Иванова и О.К. Хан «Управление недвижимостью», Федеральные Законы Правительства РФ, Градостроительный и Земельный кодексы Российской Федерации, а также официальные сайты Министерства экономического развития Российской Федерации, Центрального банка России, Федеральной службы государственной статистики и др.

1 Технический раздел

1.1 Характеристика условий строительства

Участок строительства находится в Республике Башкортостан г. Ишимбай на пересечении улиц Стахановская и Геологическая.

Исходные данные проектирования представлены в таблице 1.1:

Таблица 1.1 – Характеристика условий строительства

Наименование	Показатель	Норматив
1 Место строительства	г. Ишимбай
2 Климатический район	IB	СНиП 23-01-99* [1]
3 Температура наиболее холодной пятидневки	- 36°С	ТСН 23-318-2000 РБ, таблица 3.1 [2]
4 Снеговой район	IV	СНиП 2.01.07-85, карта 1 [3]
5 Расчётная снеговая нагрузка	320 кгс/м²	СНиП 2.01.07-85, таблица 4 [3]
6 Ветровой район	III	СНиП 2.01.07-85, карта 3 [3]
7 Нормативная ветровая нагрузка	38 кгс/м²	СНиП 2.01.07-85, таблица 5 [3]
8 Зона влажности	сухая	СНиП 23-02-2003, приложение В [4]

Роза ветров для рассматриваемого района строительства построена согласно данным о повторяемости направлений ветра, согласно данным таблицы 1.2 [5] и представлена на рисунке 1.1.

Таблица 1.2 - Повторяемость направлений ветра в январе и июле

В процентах

	С	СВ	В	ЮВ	Ю	ЮЗ	З	СЗ
Январь	14	3	4	12	42	18	3	4
Июль	26	11	6	7	13	13	11	13

------- январь

_____ июль

Рисунок 1.1 – Роза ветров для г. Ишимбая

Согласно данным отчёта об инженерно-геологических изысканиях, выполненного ЗАО «ЗапУралТИСИЗ» основанием фундаментов является суглинок полутвёрдый непросадочный со следующими показателями (таблица 1.3) при доверительной вероятности 0,85:

Таблица 1.3 – Характеристика грунта основания

Наименование	Обозначение	Ед. изм.	Показатель
Полное наименование грунта	-	-	суглинок полутвёрдый непросадочный
Индекс пластичности	I_L	-	0,19
Удельный вес	γ	г/см³	1,89
Угол внутреннего трения	φ	град	22
Удельное сцепление	с	кПа	25
Расчётное сопротивление грунта	R₀	кПа	210
Модуль деформации	Е₀	кПа	12000

1.2 Функциональное назначение объекта строительства

Проект строительства торгового центра направлен на удовлетворение нужд населения города Ишимбая в обеспечении их продовольственными и промышленными товарами, создание более комфортных и эффективных условий для торговли, как для покупателей, так и для самих продавцов, а также на удовлетворение нужд частных предпринимателей в дополнительных торговых площадях.

Торговый центр предназначен для оказания комплекса торговых услуг. Градостроительными задачами и санитарно-гигиеническими требованиями диктуется необходимость перевода открытых торговых точек в крытые помещения.

В составе проекта торгового центра предусмотрены:

- магазин электротоваров торговой площадью 599,5м² на 1 этаже;

- бутики непродовольственных товаров торговой площадью 1860,3м² на 1 этаже;

- минирынок продуктовых товаров (агромаркет) торговой площадью 1784,7м² на 1 этаже;

- административные помещения общей площадью 301 м² на 2 этаже;

- бутики непродовольственных товаров торговой площадью 3736,1 м² на 2 этаже;

- бистро на 49 мест с самообслуживанием, с использованием продуктов высокой степени готовности на 2 этаже;

- парикмахерская общей площадью 92,4 м² на 2 этаже;

- мебельный салон общей площадью 753 м² на 2 этаже.

Магазин электротоваров предназначен для торговли товарами электроники, бытовой техники и сопутствующих товаров.

В состав магазина входят все необходимые помещения, обеспечивающие нормальные условия работы: торговые, складские, административно-бытовые и технические.

Бутики предназначены для мелкорозничной торговли непродовольственными товарами: одеждой, обувью, косметикой, парфюмерией, канцтоварами, детскими товарами, ювелирными изделиями и прочими.

Агромаркет предназначен для торговли всеми группами сельскохозяйственных продуктов: мясом, мясопродуктами, молоком, молочными продуктами, овощами, фруктами и прочими товарами. В состав агромаркета входят все необходимые помещения, обеспечивающие нормальные условия работы: торговые, складские, санитарно-контрольные, административно-бытовые, подсобно-хозяйственные и технические.

Бистро (предприятие быстрого обслуживания) предназначено для общественного питания, проведения свадеб, корпоративов и иных торжеств. Работа кафе запроектирована на продуктах высокой степени готовности, с самообслуживанием, с применением посуды одноразового использования.

1.3 Описание генерального плана

Территория, отводимая под строительство торгового центра расположена на пересечении улиц Геологическая и Стахановская и граничит с территориями школы искусств и ОАО «Чулочно-носочная фабрика».

На генеральном плане показаны существующие здания и сооружения, проектируемое здание, проезжие части автомобильных дорог шириной 10 м и 6,5 м с площадкой для разворота 15 3,5 м, с основным асфальтобетонным покрытием. Тротуар предусмотрен вдоль главной автомобильной дороги (ул. Стахановская) шириной 2,5 м. Расстояние от края тротуара до края автодороги – 3,5 м. Радиус закругления дорог 5 м и 3,5 м. Озеленение территории предусматривает разбивку газонов и цветников, посадку рядового кустарника и отдельно растущих деревьев.

На территории, отводимой под строительство, имеются инженерные сети, временные сооружения, зелёные насаждения. Рельеф местности ровный, с уклоном на отдельных участках до 0,002.

Для отвода поверхностных вод от здания вокруг него выполняется отмостка шириной 1,0 м с уклоном 0,15.

Главным фасадом торговый центр ориентирован на юго-запад.

Благоустройство территории предусматривает устройство асфальтированных проездов на территорию торгового центра, устройство пешеходной зоны, зоны отдыха и хозяйственной зоны.

Для посетителей предусмотрены гостевые автостоянки, расположенные как на территории центра, так и на прилегающей к нему проезжей части.

Для складирования мусора запроектирована асфальтированная площадка. Территория ограждается декоративным металлическим ограждением со стороны улицы Геологическая и железобетонным забором с дворовой стороны.

Технико-экономические показатели:

1) площадь участка, отводимого под строительство S_стр=15216 м²;

2) площадь благоустраиваемой территории (т.е. площадь участка в границах проектирования совместно с прилегающей территорией) S=17369 м²;

3) площадь застройки (под торговым центром) S_з= 6154 м²;

4) общая площадь застройки = 6288,5 м².

5) строительный объём равен:

(1.1)

где S_з- площадь застройки, м²;

Н_ср– средняя высота проектируемого здания, м²;

6) площадь озеленения S_оз=1768 м²;

7) площадь плиточного покрытия S_пл = 1127,2 м²;

8) площадь асфальтобетонного покрытия:

S_асф = S - - S_оз- S_пл (1.2)

S_асф= 17369 – 6288,5 – 1768 – 1127,2 = 8185,3 (м²)

9) коэффициент застройки k_з, в процентах, равен:

(1.3)

10) коэффициент озеленения k_оз, в процентах, равен:

(1.4)

10) коэффициент дорожного покрытия k_д, в процентах, равен:

(1.5)

1.4 Объёмно-планировочное решение

Торговый центр «Ишимбай» представляет собой здание в 2 и 3 этажа. Двухэтажный блок с размерами в плане 122,1 х 45,0м, высотой этажа 6,0 м и общей площадью - 11110,5 м². Трехэтажный блок с размерами в плане 61,05 х 6м, высотой этажа первого и второго - 3,0 м, третьего - 6,0 м и общей площадью - 1340,5м².

Конструктивная схема здания - каркасная. Сетка колонн для двухэтажного блока 6х9 м, привязка центральная.

В соответствии с действующими нормами:

- степень огнестойкости здания - II;

- уровень ответственности здания - II;

- класс конструктивной пожарной опасности - С1;

- степень функциональной пожарной опасности - Ф3.1

За относительную отметку 0,000 принят уровень чистого пола помещений 1 этажа, что соответствует абсолютной отметке 159,300.

В составе проекта торгового центра предусмотрены:

- магазин электротоваров торговой площадью 599,5м² на 1 этаже в осях «1-6» и «Б-Д»;

- бутики непродовольственных товаров торговой площадью 1860,3м² на 1 этаже в осях «6-16» и «А/1-Д»;

- минирынок продуктовых товаров (агромаркет) торговой площадью 1784,7м² на 1 этаже в осях «15-23» и «А-Д»;

- административные помещения общей площадью 301 м² на промежуточном этаже в осях «9-16» и «А/1-А»;

- бутики непродовольственных товаров торговой площадью 3736,1 м² на 2 этаже в осях «1-19» и «А-Е»;

- бистро на 49 мест с самообслуживанием, с использованием продуктов высокой степени готовности на 2 этаже в осях «9-16» и «А/1-А»;

-парикмахерская общей площадью 92,4 м² на 2 этаже в осях «19-21» и «Д-Е»;

- мебельный салон общей площадью 753 м² на 2 этаже в осях «19-23» и «А-Д».

Ориентировочное количество персонала торгового центра - 250 человек.

Набор помещений и их размеры приняты на основании [6].

Ширина эвакуационных выходов, лестничных маршей, а также ширина основных эвакуационных проходов в торговых залах приняты по [7].

Все размеры проходов обеспечивают двухстороннее движение и имеют размеры от 2,2 до 3,7 м шириной.

Площадь основных эвакуационных проходов в торговых залах составляет не менее 25 процентов от площади торгового зала.

Специализация магазинов и бутиков принята с учетом нормативных нагрузок на перекрытие от оборудования, товаров и людей в торговых залах и кладовых.

Торговый центр имеет отдельные входы для посетителей и персонала. Также для доступа в торговый центр маломобильных групп населения сооружены въездные пандусы.

Вход в кафе (бистро) для посетителей и персонала запроектированы автономно. Складскиеихозяйственныепомещениявыделенывединыйблок.

Работа кафе запроектирована на продуктах высокой степени готовности (ПВСГ), с самообслуживанием, с применением посуды одноразового использования. Тип предприятия - доготовочный с неполным технологическим циклом. Режим работы - 1,5 смены. Общий штат - 8 человек.

На 1 этаже торгового центра имеются разгрузочные помещения. Для доставки грузов на 2 этаж имеется грузопассажирский лифт (в осях «13-14») грузоподъемностью до 1000 кг, который также может быть использован для доступа маломобильных групп населения на второй этаж.

Хранение товаров в помещениях приема товаров и кладовых осуществляется в передвижных контейнерах на поддонах, а также на стеллажах.

Крыша принята мягкая плоская с внутренним водоотводом. Выход на крышу осуществляется по пристенным пожарным лестницам.

Технико-экономические показатели:

1) Рабочая площадь S_р= 10809,8 м²;

2) Общая площадь торгового центра S_общ= 12451 м²;

3) Строительный объем с учетом толщины стен и высоты здания до парапета V_стр= 87297,66 м³;

4) Коэффициент компактности планировки, в процентах, составляет:

(1.6)

5) Объемный коэффициент, в процентах, равен:

(1.7)

1.5 Конструктивные решения

1.5.1 Общие решения

Конструктивная схема здания – каркасная. Железобетонный каркас здания монтируется из сборных железобетонных элементов заводского изготовления. Металлический каркас устраивается из отдельных поперечных рам в виде металлических колонн и балок.

Предел огнестойкости конструкций соответствует степени огнестойкости здания – II.

Основой несущих элементов каркаса являются колонны и ригели. Пространственная жесткость каркаса обеспечивается в поперечном направлении жестким защемлением колонны в фундаментах, жестким соединением ригеля и колонны. Жесткость в здании в продольном направлении обеспечивается жестким диском перекрытия.

Система связей каркаса призвана обеспечить необходимую пространственную жёсткость здания. Она работает совместно с основными элементами каркаса и позволяет обеспечить жёсткость здания в целом. В её состав входят стальные вертикальные портальные связи, устраиваемые в осях «Б», «Д» пролётов «2-3» и «18-19».

Наружная отделка торгового комплекса представлена панелями заводской готовности типа сэндвич системы «TRIMO».

Фасадное остекление выполнено в виде витража. Несущий каркас витражей изготавливается из алюминиевых профилей, в качестве заполнения используются стеклопакеты. Фасад в осях «1-2» и «А/1-А» выполнен полностью из фасадного стекла.

Внутренняя отделка помещений проектируемого объекта повышенная. В санузлах стены отделываются кафелем, напольное покрытие представлено керамической плиткой. В основных помещениях торгового центра предусматриваются стеновые декоративные панели, подвесные кассетные потолки типа «Armstrong».

1.5.2 Наружные и внутренние стены

В конструктивном отношении стены запроектированы из сэндвич-панелей Trimoterm FTV STANDARD шириной 1000 мм (рисунок 1.2).

Рисунок 1.2 – Панель Trimoterm FTV STANDARD

Огнестойкие панели Trimoterm FTV STANDARD состоят из двух профилированных, оцинкованных и окрашенных стальных листов толщиной 0,6 мм и слоя утеплителя из негорючей ламелированной минеральной ваты класса A1 (НГ). Все три слоя плотно склеены в прочную панель толщиной 200 мм.

Основные технические данные фасадной панели:

- марка FTV 200;

- толщина панели 200 мм;

- вес 34,3 кг/м²;

- сопротивление теплопередаче R=4,33 (м²·°С)/Вт

- предел огнестойкости - EI 120;

- звукоизоляция R_w - 32 дБ;

- длина – до 12,5 м.

Способ крепления панелей выбирается в зависимости от типа конструкции.

Для стальных конструкций (колонн) панель Trimoterm FTV STANDARD крепится непосредственно к несущей конструкции с помощью самонарезающего винта, крепёжных элементов и уплотнительной ленты.

Крепление панелей к бетонной колонне производится с использованием винтов по бетону и маски панели.

Наружные стены торгового центра «Ишимбай» проектируются в соответствии с теплотехническим расчётом ограждающих конструкций.

Теплотехнический расчёт наружных ограждающих конструкций производится для холодного периода года с учетом района строительства, условий эксплуатации, назначения здания и санитарно-гигиенических требований, предъявляемых к ограждающим конструкциям и помещению, согласно [2, 4].

Конструкция наружной стены принята в соответствии с рисунком 1.2, состоит из следующих слоёв:

1) профилированный, оцинкованный и окрашенный стальной лист толщиной δ₁=0,6 мм, плотностью 7850 кг/м³, расчётный коэффициент теплопроводности при условиях эксплуатации А λ₁ = 58 Вт/(м²·°С)

2) утеплитель из негорючей ламелированной минеральной ваты плотностью 45 кг/м³, расчётный коэффициент теплопроводности при условиях эксплуатации А λ₂ = 0,048 Вт/(м²·°С);

3) профилированный, оцинкованный и окрашенный стальной лист толщиной δ₃=0,6 мм, плотностью 7850 кг/м³, расчётный коэффициент теплопроводности при условиях эксплуатации А λ₃ = 58 Вт/(м²·°С).

Теплотехнический расчёт наружной стены сведён в таблицу А.1 приложения А.

Вычисленное значение толщины утеплителя скорректировано в соответствии с требованиями унификации конструкции ограждения и принято равным δ₂=200 мм, общая толщина стены составила 200 мм.

Фактическое сопротивление теплопередаче конструкции наружной стены составило 4,33 (м²·°С)/Вт, что соответствует реальному сопротивлению теплопередаче фасадной панели Trimoterm FTV STANDARD толщиной 200 мм.

Внутренние стены толщиной 250 мм и перегородки толщиной 120 мм выполняются из кирпича М75 на растворе М50, армируются сетками из проволоки диаметром 4 Вр-I с ячейками 100х100 мм через 3 ряда кладки по высоте.

Остальные перегородки толщиной 125 мм приняты по серии 1.031.9-2.00 [9] марки С111 (система KNAUF) и представляют собой металлический одинарный каркас, обшитый одним слоем гипсокартонных листов толщиной 12,5 мм и заполнением звукопоглощающим материалом на основе стекловолокна ООО «КНАУФ Инсулейшн» (рисунок 1.3). Одинарный стальной каркас выполнен из ПС- и ПН-профилей, скреплённых между собой методом просечки с отгибом. ПС-профили расположены с шагом 600 мм. Крепление металлических направляющих ПН-профилей к полу и потолку, а также крайних стоечных ПС-профилей, примыкающих к стенам, осуществляется с помощью дюбелей, располагаемых с шагом не более 1000 мм. Крепление профилей к ограждающим конструкциям осуществляется через уплотнительную ленту толщиной 3 мм.

Рисунок 1.3 – Перегородка марки С111 системы KNAUF

толщиной 125 мм

Противопожарные перегородки толщиной 150 мм выполняются по серии 1.031.9-3.01.1 [10] марки С363 (система KNAUF) и представляют собой металлический одинарный каркас, обшитый в три слоя гипсоволокнистыми листами толщиной 12,5 мм с заполнением минеральными плитами на основе базальтового волокна, толщиной 70 мм и плотностью 70 кг/м³. Предел огнестойкости перегородки ЕI 150. Схемы противопожарной перегородки марки С363 представлены в приложении Б.

Монтаж и крепление перегородок выполняется по [10]. Монтаж производится в период отделочных работ, по окончании «мокрых» процессов, до устройства чистого пола, температура воздуха не ниже плюс 10°С.

1.5.3 Колонны

Колонны – вертикальные несущие элементы, передающие поэтажно нагрузку на фундамент, служат для опирания на них ригелей, а также крепления стеновых панелей.

Проектом приняты двухэтажные железобетонные колонны поперечного сечения 400х600 мм в двухэтажном железобетонном блоке с сеткой колонн 6х9 м.

Железобетонные колонны подобраны согласно требованиям ГОСТ 18979-90 [11] и рабочим чертежам серии 1.420.1-20с [12] (приложение В) и представлены на рисунке 1.4 и в таблице 1.4.

Для связей с другими сборными элементами каркаса и ограждающими конструкциями в железобетонных колоннах предусматриваются стальные закладные детали, анкерные болты.

Таблица 1.4 – Ведомость железобетонных колонн

Поз

Обозначение

Наименование

Кол.

Примечание

2КБО 60.2

колонна двухэтажная бесстыковая одноконсольная

на всю высоту здания

рисунок 1.4б

2КБД 60.2

колонна двухэтажная бесстыковая двухконсольная

на всю высоту здания

рисунок 1.4а

L=12560 мм;

L₁=5850 мм; L₂=6000 мм; L₃=710 мм.

а) 2КБД60.2

б) 2КБО60.2

Рисунок 1.4 – Колонны железобетонные двухэтажные

Для трёхэтажного блока проектом предусмотрены стальные колонны с шагом в продольном направлении 6 м, представляющие собой сварный двутавр с параллельными гранями полок типа К, имеющие ширину сечения примерно равную высоте.

1.5.4 Ригели

Проектом приняты ригели таврового сечения с полкой по низу для опирания плит перекрытий, что уменьшает их суммарную конструктивную высоту.

Ригели укладываются в поперечном направлении, пролёт их составляет 9 м.

Железобетонные ригели подобраны согласно требованиям ГОСТ 18980-90 [13] и представлены на рисунке 1.5 и в таблице 1.5.

Таблица 1.5 – Ведомость железобетонных ригелей

Поз	Обозначение	Наименование	Кол	Примечание
1	РДР 6.86 – 90АтV	ригель двухполочный для опирания ребристых плит	85	рисунок 1.5а
2	РОР 6.86 – 60АтV	ригель однополочный для опирания ребристых плит	30	рисунок 1.5б

b_а)=580 мм;

b_б)=490 мм;

h=600 мм;

h₁=300 мм.

а) РДР 6.86

б) РОР 6.86

Рисунок 1.5 – Ригели железобетонные таврового сечения

Ригели изготавливаются по рабочим чертежам серии 1.020.1/87 [14], представленным в приложении Г.

В трёхэтажном блоке функцию ригелей выполняют металлические балки в виде прокатных двутавров, опирающиеся на столики стальных колонн.

1.5.5 Плиты перекрытия

В перекрытии двухэтажного блока укладываются ребристые плиты высотой 400 мм, изготовленные по рабочим чертежам серии 1.442.1-1. В местах, где по конструктивным соображениям укладка плит невозможна, устраиваются монолитные участки. Спецификация плит перекрытия представлена в таблице 1.6 и согласована с требованиями [15]. Схемы ребристых плит представлены на рисунке 1.6.

Перекрытие трёхэтажного блока запроектировано монолитным по металлическим балкам. Толщина перекрытия 170 мм из бетона класса В25, армируемого сеткой из стержней диаметром 10 мм из стали класса А-III с шагом 200 мм.

Таблица 1.6 – Спецификация плит перекрытия

Поз	Обозначение	Наименование	Кол.	Примечание
1	1П7-3Т	плита доборная ребристая с опиранием на полки ригелей из тяжелого бетона	48	рисунок 1.6б
2	1П3-3АIVT	плита ребристая с опиранием на полки ригелей из тяжелого бетона	17	имеет отверстие
3	1П3-3АIVT	плита ребристая с опиранием на полки ригелей из тяжелого бетона	433	рисунок 1.6а

а)

б)

Рисунок 1.6 – Ребристые плиты типоразмеров: а) 1П3, б)1П7

1.5.6 Крыша и кровля

Крыша принята плоская с устройством внутреннего водостока, кровля рулонная. Несущая уклонообразующая подконструкция крыши выполнена из профиля установочного ПП 75x50x0,5 с устройством поверх него настила из двух слоев плоского асбестоцементного листа толщиной 10 мм. Между профилем укладывается утеплитель "Роклайт" толщиной 200мм. Материал кровли (гидроизоляция и покрытие) - из битумно-полимерных материалов кровельной компании ТехноНИКОЛЬ.

Верхним слоем кровельного ковра является наплавляемый кровельный материал класса "Премуим" - Техноэласт ЭКП, для которого в качестве защитного слоя используется крупнозернистая посыпка - для лицевой стороны и полимерная пленка - для нижней части. Техноэласт ЭКП представлен в виде рулонов серого цвета и укладывается путем наплавления материала открытым пламенем из специальной горелки.

В качестве гидроизоляции и пароизоляции кровли используется Техноэласт ЭКП. Данный материал состоит из СБС-модифицированного битума нанесенного на основу из полиэстера с двух сторон, сверху с защитной посыпкой из сланцевой крошки, имеет защитную пленку с нижней стороны.

Вентиляция кровли осуществляется с помощью кровельных аэраторов, устанавливаемых с шагом 12 м.

Воронки внутреннего водостока диаметром 100 мм устанавливаются на площадь не превышающую 600 м². Расстояние между воронками не превышает 24 м.

Ведомость элементов крыши представлена в таблице 1.7. Спецификация деталей и материалов кровли представлена в таблице Д.1 приложения Д.

Таблица 1.7 – Ведомость элементов крыши

Поз	Наименование	Кол	Масса ед., кг
1	пристенная лестница	5
2	воронка водоприёмная диаметром 100 мм	13
3	выпуск вентканала канализации	7
4	флюгарка	29

1.5.7 Полы. Лестницы. Проёмы

Полы в торговом центре выполняются согласно спецификации представленной в таблице Д.2 приложения Д.

Для прокладки коммуникаций предусмотрены подпольные каналы. Стенки каналов выполняются из обыкновенного глиняного кирпича М75 на растворе М25 и устанавливаются на подготовку из бетона В3.5, уложенную на предварительно уплотнённый грунт.

Лестницы приняты из железобетонных ступеней по стальным косоурам и балкам. Спецификация лестничных ступеней представлена в таблице 1.8, схема ступеней – на рисунке 1.7.

L=1050 мм (для ЛС11);

L=1200 мм (для ЛС12);

L=1500 мм (для ЛС15);

В=330 мм;

Н=145 мм;

Рисунок 1.7 – Железобетонные лестничный ступени типа ЛС

Таблица 1.8 – Спецификация лестничных ступеней

Поз	Обозначение	Наименование	Кол	Примечание
1	ЛС11	ступень основная	1035	m= 0,111 т
2	ЛС15	ступень основная	250	m= 0,160 т
3	ЛС12	ступень основная	288	m= 0,128 т

Спецификация элементов заполнения дверных проёмов представлена в таблице Д.3 приложения Д.

Оконные проёмы в здании торгового центра «Ишимбай» заполняются пластиковыми двойными и тройными стеклопакетами размером 1,5х3,0 м, 1,5х2,0 м, 1,8х1,5 м, 0,8х1,2 м.

1.5.8 Фундаменты

Фундаменты под металлические и железобетонные колонны приняты отдельно стоящие монолитные стаканного типа. Обрез фундамента располагается ниже отметки чистого пола при железобетонных колоннах на 0,15 м, при стальных – на 0,75 м. Основанием под фундаменты является суглинок полутвёрдый непросадочный. Под фундамент устраивается бетонная подготовка толщиной 100 мм из бетона класса В3,5.

Номенклатура монолитных фундаментов приведена в таблице Е.1 приложения Е

Для восприятия нагрузки от самонесущих стеновых конструкций применяются фундаментные балки. Опираются балки на специальные опорные бетонные столбики, которые устанавливаются на обрезах фундамента. Фундаментная балка запроектирована сборной железобетонной марки ФБ6-4I трапециевидного сечения высотой 300 мм и длиной 5050 мм.

В местах, где невозможна укладка сборной железобетонной фундаментной балки, под стеновые конструкции устраивается армированная подбетонка.

Ниже представлен расчёт фундамента под железобетонную колонну сечением 400х600 мм.

Расчет фундамента сводится к определению размеров его подошвы, полной высоты и ступеней плитной части, подбору площади сечения рабочей арматуры.

При определении размеров подошвы принимаются усилия, действующие на уровне подошвы от расчетных нагрузок с коэффициентом надежности = 1, при этом учитывается вес фундамента и грунта на его уступах.

При расчете прочности тела фундамента усилия принимаются от расчетных нагрузок с коэффициентом надежности >1, причем нормальная сила принимается равной таковой на уровне обреза фундамента, а изгибающий момент - на уровне подошвы фундамента.

Глубина заложения подошвы фундамента d по технологическим требованиям должна быть не менее расчётной глубины сезонного промерзания грунта:

(1.8)

где d_f - расчётная глубина сезонного промерзания грунта, определяемая по формуле 3 [16]:

(1.9)

где k_h – коэффициент, учитывающий влияние теплового режима сооружения, принимаемый для наружных фундаментов отапливаемых сооружений по таблице 1 [16]; при температуре воздуха в помещении, примыкающем к наружным фундаментам, более 20 С k_h=0,5;

- нормативная глубина промерзания грунта, м, определяемая по формуле 2 [16]:

(1.10)

где M_t - безразмерный коэффициент, численно равный сумме абсолютных значений среднемесячных отрицательных температур за зиму в рассматриваемом районе строительства, принимаемых по [1];

d₀ - величина, принимаемая по [16] равной, для суглинков и глин - 0,23, м;

Минимально возможную глубину заложения подошвы фундамента d по конструктивным требованиям определяют по формуле:

(1.11)

где Н_ф - высота фундамента, м, определяемая по формуле (1.12);

0,150 – величина заглубления обреза фундамента, м;

(1.12)

где - величина заглубления колонны в стакан фундамента, м:

h_к = 5,850 – 5,200 – 0,150 = 0,5 (м).

- толщина плиты фундамента, определяется расчётом тела фундамента на продавливание, принимается в первом приближении не менее 0,200 м.

Учитывая выполнение условия (1.8), в первом приближении принята минимально возможная глубина заложения подошвы фундамента .

Фундамент возводится монолитным ступенчатым из тяжёлого бетона класса В15 (с расчётными сопротивлениями осевому сжатию R_b = 8,5 МПа и осевому растяжению R_bt=0,75 МПа, согласно таблице 13 [17]) и рабочей арматуры класса А-II (с расчётным сопротивлением растяжению R_s=280 МПа). Толщина защитного слоя бетона для арматуры подошвы принята равной 50 мм.

Значения расчётных сопротивлений бетона корректируют с учётом коэффициента условий работы в зависимости от длительности воздействия нагрузки, согласно таблице 15 [17], γ_b2=0,90:

R_bt=0,9·0,75=0,675 (МПа),

R_b = 0,9·8,5 = 7,65 (МПа).

На уровне обреза фундамента действует усилие N, равное:

N = N^табл · γ_n (1.13)

где N – расчётное усилие в заделке фундамента с колонной, кН;

N^табл– продольная нагрузка на фундамент с грузовой площади, соответствующей заданной сетке колонн 6х9 м, расчёт которой представлен в таблице Е.2 приложения Е.

γ_n - коэффициент надёжности по классу ответственности здания, определяемый по [3], γ_n = 0,95 (II класс).

N = 1265,17·0,95 = 1201,9 (кН)

Для определения размеров подошвы фундамента определяется нормативное усилие от колонны, при этом принимается среднее значение коэффициента надежности по нагрузке :

(1.14)

Требуемая площадь подошвы фундамента определяется в первом приближении по формуле (1.15):

(1.15)

где - расчётное сопротивление грунта под подошвой фундамента (из таблицы 1.3);

- осреднённое значение удельного веса материала фундамента и грунта, в части здания без подвала ,;

- глубина заложения подошвы фундамента.

Фундамент проектируется прямоугольным с соотношением сторон m=b/l=0,8. Определяется размер большей стороны подошвы:

Тогда размер меньшей стороны:

b = m·l = 0,8·2,61 = 2,09 (м).

Размеры сторон принимаются кратными модулю 300 мм: b=2,1 м, l=2,7м. Фактическая площадь подошвы фундамента составила:

Давление под подошвой фундамента от расчетной нагрузки будет равно:

(1.16)

Рабочую высоту плитной части фундамента определяют из условия прочности на продавливание для центрально загруженного фундамента:

(1.17)

где b_c и h_c – размеры поперечного сечения колонны, составляющие площадь смятия.

Полная высота плитной части составляет:

h_пл ≥ h₀+ a (1.18)

h_пл ≥ 0,332 + 0,050 = 0,382 (м).

По требованию анкеровки сжатой арматуры колонны d=40 мм AIII в бетоне класса В30, согласно рисунку В.3 приложения В, полная высота фундамента должна быть не менее:

(1.19)

где - определяется по таблице 45 [18], ;

С учетом удовлетворения всех условий и кратности модулю 300, было принято конструктивное решение фундамента, соответствующее рисунку 1.8, под среднюю колонну сечением 400х600 мм.

Рисунок 1.8 – Расчётная схема конструирования фундамента

Согласно п. 2.41 [16], среднее давление под подошвой фундамента не должно превышать расчётного сопротивления грунтов основания R:

(1.20)

где расчётное сопротивление грунтов основания R, кПа, определяется по формуле (7) [16]:

(1.21)

где - коэффициенты условий работы, принимаемые по таблице 3 [16]; ;

k – коэффициент, принимаемый равным k=1,1;

- коэффициенты, принимаемые по таблице 4 [16]; при j_II =22 град.;

- коэффициент, принимаемый равным при – ;

- ширина подошвы фундамента, м, b=2,1 м;

- осреднённое расчётное значение удельного веса грунтов, расположенных ниже подошвы фундаментов на глубину ; кН/м³;

- тоже, залегающих выше подошвы фундаментов; кН/м³;

- глубина заложения подошвы фундаментов бесподвальных сооружений, ;

- глубина подвала, ;

- расчётное значение удельного сцепления грунта, залегающего непосредственно под подошвой фундамента, кПа.

Среднее давление под подошвой фундамента определим по формуле (1.22):

(1.22)

где - расчётная нагрузка по II-й группе предельных состояний, приложенная к обрезу фундамента, N_n=1045,14 кН;

- собственный вес фундамента по II-й группе предельных состояний, определяемый по формуле (1.23);

- вес обратной засыпки по II-й группе предельных состояний, определяем по формуле (1.24);

А – площадь опирания подошвы фундамента на основание, м².

(1.23)

где - коэффициент надёжности по нагрузке;

- объём фундамента, м³;

- удельный вес железобетона, .

(1.24)

Проверка показала, что условие (1.20) выполняется:

Расчёт осадки фундамента по второй группе предельных состояний сводится к проверке выполняемости условия (5) [16]:

(1.25)

где s - расчётная осадка, определённая одним из методов, рассматривающих грунт как линейно-деформируемую среду, находим по формуле (1.32);

s_u- предельно допустимая осадка, определяемая по приложению 4 [16], s_u= 0,08 м.

Расчётная осадка определяется методом послойного суммирования. Грунт под подошвой фундамента разбивается на элементарные однородные слои толщиной h_i=(0,2…0,4)b=(0,2…0,4)·2,1=(0,42…0,84) м. В каждой i-ой точке определяются следующие величины:

- напряжение от собственного веса грунта, кПа:

(1.26)

- напряжение от дополнительного давления p₀ в i-ой точке, определяемые по формулам:

s_z_р_,i= a_i·p₀ (1.27)

p_{0 =}p_ср_II - s_zg,0 (1.28)

где a - коэффициент рассеивания напряжений, зависящий от , определяемый по таблице 1 приложения 2 [16];

z_i – расстояние от подошвы фундамента до i-ой точки;

p_{0 =}212,45 – 25,11 = 187,34 (кПа).

Расчёт ведётся до нахождения нижней границы сжимаемой толщи, т.е. точки, в которой выполняется условие (1.29):

(1.29)

Осадка каждого элементарного слоя определяется по формуле:

(1.30)

где - среднее напряжение от дополнительного давления в i-ом слое, определяемое по формуле:

(1.31)

h_i - толщина i-ого элементарного слоя;

- модуль деформации i-го элементарного слоя, кПа.

Результаты расчёта осадки сведены в таблицу Е3 приложения Е.

Полная расчетная осадка фундамента составляет:

(1.32)

Условие (1.25) выполняется.

Проверка прочности нижней ступени по поперечной силе без поперечного армирования в наклонном сечении для единицы ширины этого сечения (b=1мм) выполняется по формуле:

(1.33)

где Q - поперечное усилие воспринимаемое бетоном, кН;

а – значение большей стороны ступени, а= 2,7 м;

h_c – значение большей стороны колоны, h_c =0,6 м;

h₀– рабочая высота фундамента, определяемая с учётом бетонной подготовки:

h₀= 1,200 – 0,050 = 1,150 (м),

- среднее давление под подошвой фундамента, =212,45 кН/м².

Q_b_,_min– минимальная поперечная сила, воспринимаемая одним бетоном, определяется по формуле:

(1.34)

где j_b3– коэффициент, принимаемый по [19], п. 3.31 для тяжелого бетона равным j_b3=0,6.

h₀₁– рабочая высота нижней ступени:

h₀₁= 0,300 – 0,050 = 0,25 (м).

В результате расчётов были получены следующие данные:

Q = 0,5(2,7-0,6-2·1,15)·0,001·212,45) ≈ 0 (Н)

Q_b_,_min= 0,6·0,675·0,001·0,25= 0,1 (Н)

Q=0 H < Q_b_,_min=0,1 H.

Условие (1.33) выполняется, прочность нижней ступени по наклонному сечению обеспечена.

Для второй ступени рабочая площадь составила:

h₀₂= 0,600 – 0,050 = 0,550 (м).

Подбор арматуры в направлении большей стороны подошвы (l).

Площадь сечения арматуры подошвы фундамента определена из расчета фундамента на изгиб в трёх характерных сечениях.

Изгибающие моменты определяются по формуле (XIII.7) [20]. Площадь сечения рабочей арматуры определяется из условия:

(1.35)

Подбор арматуры в направлении большей стороны подошвы (l):

М₁ = 0,125·212,45·(2,7-0,6)²·2,1 = 245,9 (кН·м),

М₂ = 0,125·212,45·(2,7-1,8)²·2,1 = 45,17 (кН·м),

М₃ = 0,125·212,45·(2,7-1,2)²·2,1 = 125,5 (кН·м),

В результате расчёта была принята в направлении большей стороны подошвы арматура класса А-II диаметром 12 мм в количестве 9 стержней (A_s=1018 мм²) с шагом 250 мм.

Подбор арматуры в направлении меньшей стороны подошвы (b) производился аналогично:

М₁ = 0,125·212,45·(2,1-0,4)²·2,7 = 207,2 (кН·м),

М₂ = 0,125·212,45·(2,1-1,5)²·2,7 = 25,8 (кН·м),

М₃ = 0,125·212,45·(2,1-0,9)²·2,7 = 103,3 (кН·м),

В результате расчёта была принята в направлении большей стороны подошвы арматура класса А-II диаметром 12 мм в количестве 7 стержней (A_s=792 мм²) с шагом 325 мм.

1.6 Инженерное оборудование

Отопление здания запроектировано воздушным, совмещенным с вентиляцией.

Нагревателями воздуха являются газовые теплогенераторы типа "Тепловей-170". В качестве нагревательных приборов приняты распределительные воздуховоды, размещенные над полом у наружных стен. Подающие воздуховоды систем отопления смонтированы между подшивным потолком и плитой перекрытия и покрыты теплозвукоизоляцией из вспененного каучука марки «Kaiflex ST Duct» - для вентиляционных систем.

В помещениях теплогенераторов на воздуховодах предусмотрена установка шумоглушителей.

В системах воздушного отопления предусмотрена рециркуляция воздуха в зимний период не более 60 процентов в рабочее время и 100 процентов – в нерабочее время.

В здании торгового центра запроектирована приточно-вытяжная вентиляция с естественным и механическим побуждением с подогревом приточного воздуха электроколориферами.

Вытяжные диффузоры устанавливаются в конструкции подвесного потолка и соединяются с воздуховодами гибкими неизолированными алюминиевыми патрубками диаметром 125 мм.

Водоснабжение санитарно-технических приборов, пожарных кранов холодной водой осуществляется от трех вводов 110x6,3. На вводах в здание установлены водомерные узлы со счетчиками, с обводными линиями и электрифицированными задвижками на них. Противопожарный водопровод выполняется из труб стальных водогазопроводных оцинкованных.

Водоснабжение санитарно-технических приборов горячей водой осуществляется от электрических водоподогревателей марки "Аристон".

Трубопровод холодной и горячей воды на хозяйственно-питьевые нужды предусмотрен из труб стальных водогазопроводных по ГОСТ 3262-75.

Магистральные сети холодного и горячего водоснабжения прокладываются под потолком 1-го этажа.

Бытовые стоки отводятся самотеком в наружную сеть. Сети канализации выполнить из труб пластмассовых канализационных диаметром 50-110 мм по ГОСТ 22689-89.

Прокладка канализационных магистральных сетей и водосточных стояков из полиэтилена предусматривается в коробах из гипсокартона с устройством открывающихся люков на лицевой панели коробов.

Для здания торгового центра предусмотрено два ввода водопровода:

- от водопровода по ул. Геологическая;

- от водопровода по ул. Стахановская.

В точке подключения предусмотрено строительство водопроводного колодца с установкой отключающей запорной арматуры.

Для монтажа водопровода приняты стальные бесшовные горячедеформированные трубы диаметром 108 мм по ГОСТ 8732-78.

Проектируемая канализация от торгового центра подключается к коллектору по ул. Стахановская в существующий колодец.

Для отведения талых и ливневых вод предусмотрена сеть канализации из асбестоцементных труб диаметрами 200-300 мм по ГОСТ 539-80.

На сети канализации предусмотрено устройство смотровых колодцев.

Для приема атмосферных и талых вод в водоотводящую сеть предусмотрены дождеприемники перекрытые чугунными решетками.

По степени надежности электроснабжения токоприемники объекта относятся ко 2-й категории. (лифт к 1-й категории). Освещение объекта выполнено: рабочее; аварийное.

Электропроводка выполняется проводами и кабелями с медными жилами, проложенными в полиэтиленовых трубах в штрабах, за подвесным потолком кабель с медными жилами с не распространяющей горение изоляцией ВВГнг - 5x2,5мм, подводка к розеткам - кабель сечением 3x2,5мм², к светильникам - 3x1,5мм .

В торговом зале принимаются светильники ARS/R, встраиваемые в подвесной потолок, с зеркальной решеткой, с люминесцентными лампами. Светильники безопасности приняты - WT-281-2x20 - обеспечивают работу в течении 2,5 часов после отключения электроэнергии, также предусмотрены ЛПБ-31-11 - светильники антивандального исполнения с энергосберегающей лампой.

В электрощитовых, венткамерах и т.п. установлены ящики с понизительными трансформаторами ЯТП-0,25-220/12 Вольт.

Для безопасной эксплуатации электропотребителей все металлические нетоковедущие части электроустановок заземляются. Для заземления используется защитный проводник «РЕ» по системе ТN-C-S/

Расчетная мощность электроприемников 343,7 кВт. Расчетный ток 555 Ампер.

Питание электроосвещения и электрооборудования осуществляется от трех электрощитовых, расположенных в здании.

Потребителями электроэнергии на напряжение 380/220 В являются ВРУ1-11-10 - вводная панель, ВРУ 1-48-03 - распределительная панель.

Учет электроэнергии выполняется счетчиками трансформаторного включения типа ЦЭ-6803-В/1380/220 В, 5А трансформаторы Т-0,66-200/5, К 05 - класс точности - 1.

Электроосвещение выполняется от распределительных шкафов серии «Европа» типа ABB -12467.

Приточные системы вентиляции питаются от щитов автоматизации ЩУС 01-01.

Здание оборудовано двумя эскалаторами типа ЕJV/80-2-35-6000 с уголом наклона 35° и грузопассажирским лифтом типа KONE PW13/10-19 MonoSpace грузоподъёмностью 1000кг/13 человек.

Технические характеристики лифта и эскалатора приведены в таблицах 1.12 и 1.13 соответственно.

Таблица 1.12 – Технические характеристики лифта

Наименование характеристики	Показатель
Номер оборудования	RUS 1408021А4/L1
Тип лифта	KONE PW13/10-19 MonoSpace
Грузоподъёмность	1000 кг / 13 человек
Скорость	1,0 м/с
Высота подъёма	6 м
Количество остановок	2
Количество дверей	2
Размеры кабины	1100 х 2100 х 2200 мм
Двери кабины	Автоматические AMDV, центрального открывания
Машинное помещение	Не требуется
Тип кабины	Eurica R3 Winter 0040
Количество выходов	Один

Таблица 1.13 – Технические характеристики эскалаторов

Наименование характеристики	Показатель
Номер оборудования	RUS 1408021А4/Е1
Тип эскалатора	ЕJV/80-2-35-6000
Угол наклона	35 градусов
Скорость	0,5 м/с
Высота подъёма	6 м
Количество ступеней в горизонтальной плоскости	2
Ширина ступени	800 мм
Производительность	6750 чел/час
Рабочий цикл	12 час/день
Расстояние между опорными точками пассажирского конвейера	13377 мм
Расположение	параллельное
Режим движения	Вверх - вниз
Материал ступеней	Алюминий, маркированный линиями

2 Правовой раздел

2.1 Предоставление прав на земельный участок для целей строительства

Для реализации инвестиционно-строительного проекта необходимо законодательное и правовое обеспечение реализации проекта и регулирования взаимоотношений участников реализации данного проекта.

В условиях рыночных отношений градостроительная деятельность в России регулируется федеральными законами и принимаемыми в соответствии с ними нормативными правовыми актами Российской Федерации, законами и иными нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации, а также нормативными правовыми актами органов местного самоуправления, не противоречащими федеральным законам [21].

Российским законодательством приняты правовые акты, регламентирующие процесс реализации строительства объекта на всех технологических этапах - от подачи заявки на строительство предполагаемого объекта до его ввода в эксплуатацию:

- на предпроектном этапе;

- на проектном этапе;

- на этапе строительства объекта.

Основополагающим фактором для реализации проекта является получение разрешения на строительство в соответствии с установленным в Российской Федерации порядком.

Основными документами для получения разрешения на строительство в соответствии с Градостроительным кодексом РФ от 29.12.2004 г. (с изменениями от 27.07.2010) [22] являются правоустанавливающие документы на земельный участок.

Согласно статье 11.1 Земельного кодекса Российской Федерации земельным участком, как объектом земельных отношений, является «часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами» [23].

Выделение земельного участка под инвестиционно-строительный проект осуществляется в соответствии Генеральным планом - градостроительным документом, определяющим в интересах населения и государства условия формирования среды жизнедеятельности, направления и границы развития территорий населённых пунктов, зонирование территорий, развитие инженерной, транспортной и социальной инфраструктур, градостроительные требования к сохранению объектов историко-культурного наследия и особо охраняемых природных территорий, экологическому и санитарному благополучию [21].

В соответствии с Градостроительным кодексом градостроительные требования к земельным участкам, их функциональному использованию должны определяться градостроительной документацией, установленными градостроительными регламентами, видами разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства.

Правилами землепользования и застройки устанавливается градостроительный регламент для каждой территориальной зоны индивидуально, с учетом особенностей ее расположения и развития, а также возможности территориального сочетания различных видов использования земельных участков (жилого, общественно-делового, производственного, рекреационного и иных видов использования земельных участков).

Градостроительным регламентом определяется правовой режим земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства [21].

Порядок принятия решений в субъектах Российской Федерации о размещении и строительстве объектов недвижимости, порядок проектирования, строительства объектов недвижимости устанавливается федеральным законодательством, законодательными и иными нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации.

Основными федеральными законодательными актами, регулирующими земельные отношения в России, являются:

- Конституция Российской Федерации [24];

- Земельный кодекс Российской Федерации [23];

- Гражданский кодекс Российской Федерации [25];

- Федеральный закон от 21.12.2001 номер 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества (с изменениями на 22.11.2010)».

- Лесной кодекс Российской Федерации (в редакции от 22 июля 2010 г);

- Федеральный закон Российской Федерации от 24.07.2002 номер 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения (с изменениями на 11.01.2011)»;

- Федеральный закон Российской Федерации от 21.12.2004 номер 172-ФЗ «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую» в редакции от 20 марта 2011 г.;

- Федеральный закон Российской Федерации от 24.07.2007 номер 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» с изменениями на 1 марта 2010 г.

Одними из основных принципов земельного законодательства стали:

- единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов;

- платность использования земли;

- деление земель по целевому назначению на категории.

При подготовке проекта строительства органам власти и застройщикам приходится решать вопросы с правами на земельные участки и объекты недвижимости.

Предоставление земельного участка для строительства торгового центра «Ишимбай» осуществляется в следующем порядке

1) проведение работ по формированию земельного участка:

- подготовка проекта границ земельного участка и установление его границ на местности;

- определение разрешенного использования земельного участка;

- определение технических условий подключения объекта к сетям инженерно-технического обеспечения и платы за подключение объекта к сетям инженерно-технического обеспечения;

2) государственный кадастровый учет земельного участка в соответствии с правилами, предусмотренными статьей 70 Земельного кодекса РФ [23];

3) принимается решение администрацией муниципального района Ишимбайский район Республики Башкортостан о предоставлении земельного участка ООО «Центр Плюс» для строительства торгового центра.

Согласно кадастровому паспорту (приложение Ж) земельный участок, отводимый под строительство торгового центра, с кадастровым номером 02:58:020253:12 площадью 15216 м² относится к землям населённых пунктов и предназначен для размещения торговых объектов. Рассматриваемый участок находится в государственной собственности Республики Башкортостан.

Решение органа местного самоуправления о предоставлении земельного участка, является основанием для заключения договора аренды и государственной регистрации данного договора при передаче земельного участка в аренду.

Договор аренды земельного участка представлен в приложении И.

2.2 Разработка проектно-сметной документации

Неотъемлемым элементом процесса строительной деятельности является архитектурно-строительное проектирование, которое заключается в подготовке проектной документации для объектов капитального строительства.

Архитектурно-строительное проектирование осуществляется путем подготовки проектной документации применительно к объектам капитального строительства и их частям, строящимся, реконструируемым в границах принадлежащего застройщику земельного участка, а также в случаях проведения капитального ремонта объектов капитального строительства, если при его проведении затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности таких объектов [22].

Архитектурный проект - архитектурная часть документации для строительства и градостроительной деятельности, содержащая архитектурные решения, которые комплексно учитывают социальные, экономические, функциональные, инженерные, технические, противопожарные, санитарно-гигиенические, экологические, архитектурно-художественные и иные требования к объекту в объеме, необходимом для разработки документации для строительства объектов, в проектировании которых необходимо участие архитектора.

Архитектурный проект является документом, обязательным для всех участников реализации проекта со дня получения на его основе разрешения на строительство. Один экземпляр архитектурного проекта и исполнительная документация сдаются на хранение в соответствующий орган архитектуры и градостроительства с последующей передачей указанных документов в государственный архив в порядке, установленном законодательством Российской Федерации [21].

В Градостроительном кодексе Российской Федерации приводится следующее определение проектной документации [статья 48, 22] - это документация, содержащая материалы в текстовой форме и в виде карт (схем) и определяющая архитектурные, функционально-технологические, конструктивные и инженерно-технические решения для обеспечения строительства, реконструкции объектов капитального строительства, их частей, капитального ремонта, если при его проведении затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности объектов капитального строительства.

Подготовка проектной документации на строительство торгового центра «Ишимбай» осуществляется специализированной организацией, привлекаемой застройщиком (ООО «Грейт Молл – Ишимбай») на договорной основе.

Неотъемлемой частью такого договора является задание на проектирование. Рекомендуемое задание на проектирование объектов капитального строительства приводится в СНиП 11-01-95 [26].

Задание на проектирование представляет собой комплекс требований к назначению, основным параметрам и размещению архитектурного объекта на конкретном земельном участке, а также с учетом обязательных требований и условий экологического, технического, организационного порядка, проектирования и строительства, предусмотренных законодательством Российской Федерации и законодательством субъектов Российской Федерации.

Состав исполнителей проектной документации представлен в на рисунке К.1 приложения К.

В целях качественной разработки проектной документации застройщик предоставляет проектной организации следующую необходимую информацию:

1) градостроительный план земельного участка номер RU0352800020050010018-08809;

2) результаты инженерно-геологических изысканий, выполненных Салаватской комплексной экспедицией ЗАО «ЗапУралТИСИЗ»;

3) технические условия, выданные инженерными службами на:

- водоснабжение и канализацию МУП «Межрайкоммунводоканал» г.Ишимбай номер 8;

- проектирование ливневой канализации, выданные отделом благоустройства администрации г.Ишимбай номер 218;

- электроснабжение ОАО «Ишимбайэлектросети» номер 235;

- газоснабжение ОАО «Газ-Сервис» г.Уфа номер 1056.

В состав проектной документации объектов капитального строительства, за исключением проектной документации линейных объектов, включаются следующие разделы, согласно статье 48 [22]:

1) пояснительная записка с исходными данными для архитектурно-строительного проектирования, строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства, в том числе с результатами инженерных изысканий, техническими условиями;

2) схема планировочной организации земельного участка, выполненная в соответствии с градостроительным планом земельного участка;

3) архитектурные решения;

4) конструктивные и объемно-планировочные решения;

5) сведения об инженерном оборудовании, о сетях инженерно-технического обеспечения, перечень инженерно-технических мероприятий, содержание технологических решений;

6) проект организации строительства объектов капитального строительства;

7) проект организации работ по сносу или демонтажу объектов капитального строительства, их частей (при необходимости сноса или демонтажа объектов капитального строительства, их частей для строительства, реконструкции других объектов капитального строительства);

8) перечень мероприятий по охране окружающей среды;

9) перечень мероприятий по обеспечению пожарной безопасности;

10) перечень мероприятий по обеспечению доступа инвалидов к объектам здравоохранения, образования, культуры, отдыха, спорта и иным объектам социально-культурного и коммунально-бытового назначения, объектам транспорта, торговли, общественного питания, объектам делового, административного, финансового, религиозного назначения, объектам жилищного фонда (в случае подготовки соответствующей проектной документации);

11) смета на строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объектов капитального строительства, финансируемых за счет средств соответствующих бюджетов;

11.1) перечень мероприятий по обеспечению соблюдения требований энергетической эффективности и требований оснащенности зданий, строений, сооружений приборами учета используемых энергетических ресурсов;

12) иная документация в случаях, предусмотренных федеральными законами.

Состав и требования к содержанию разделов проектной документации применительно к различным видам объектов капитального строительства, а также состав и требования к содержанию разделов проектной документации, представляемой на государственную экспертизу проектной документации и в органы государственного строительного надзора, установлены постановлением Правительства Российской Федерации от 16 февраля 2008 г. номер 87 «О составе разделов проектной документации и требованиях к их содержанию» (с изменениями на 07.12.2010).

Состав проектной документации на строительство торгового центра «Ишимбай» представлен на рисунке К.2 приложения К.

2.3 Государственная экспертиза проектной документации

Разработанная проектная документация застройщиком направляется на проведение государственной экспертизы.

Государственная экспертиза проектной документации осуществляется в соответствии со статьёй 49 Градостроительного кодекса РФ [22], а также с постановлением Правительства Российской Федерации от 5 марта 2007 г. номер 145 «О порядке организации и проведения государственной экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий» (в редакции от 07.11.2008). Указанным постановлением утверждено Положение об организации и проведении государственной экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий.

Государственная экспертиза не проводится в отношении проектной документации следующих объектов капитального строительства:

1) отдельно стоящие жилые дома с количеством этажей не более чем три, предназначенные для проживания одной семьи (объекты индивидуального жилищного строительства);

2) жилые дома с количеством этажей не более чем три, состоящие из нескольких блоков, количество которых не превышает десять и каждый из которых предназначен для проживания одной семьи, имеет общую стену (общие стены) без проемов с соседним блоком или соседними блоками, расположен на отдельном земельном участке и имеет выход на территорию общего пользования (жилые дома блокированной застройки);

3) многоквартирные дома с количеством этажей не более чем три, состоящие из одной или нескольких блок-секций, количество которых не превышает четыре, в каждой из которых находятся несколько квартир и помещения общего пользования и каждая из которых имеет отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования;

4) отдельно стоящие объекты капитального строительства с количеством этажей не более чем два, общая площадь которых составляет не более чем 1500 м² и которые не предназначены для проживания граждан и осуществления производственной деятельности, за исключением объектов, которые в соответствии со статьей 48.1 [22] являются особо опасными, технически сложными или уникальными объектами;

5) отдельно стоящие объекты капитального строительства с количеством этажей не более чем два, общая площадь которых составляет не более чем 1500 м², которые предназначены для осуществления производственной деятельности и для которых не требуется установление санитарно-защитных зон или для которых в пределах границ земельных участков, на которых расположены такие объекты, установлены санитарно-защитные зоны или требуется установление таких зон, за исключением объектов, которые в соответствии со статьей 48.1 [22] являются особо опасными, технически сложными или уникальными объектами.

Государственная экспертиза проектной документации не проводится в случае, если для строительства не требуется получение разрешения на строительство, а также в случае проведения такой экспертизы в отношении проектной документации объектов капитального строительства, получившей положительное заключение государственной экспертизы и применяемой повторно, или модификации такой проектной документации, не затрагивающей конструктивных и других характеристик надежности и безопасности объектов капитального строительства.

Государственная экспертиза проектной документации и государственная экспертиза результатов инженерных изысканий проекта строительства торгового центра проводятся органом исполнительной власти по Республике Башкортостан, уполномоченным на проведение государственной экспертизы проектной документации.

Предметом государственной экспертизы являются оценка соответствия проектной документации требованиям технических регламентов, в том числе санитарно-эпидемиологическим, экологическим требованиям, требованиям государственной охраны объектов культурного наследия, требованиям пожарной, промышленной, ядерной, радиационной и иной безопасности, а также результатам инженерных изысканий, и оценка соответствия результатов инженерных изысканий требованиям технических регламентов.

Не допускается проведение иных государственных экспертиз проектной документации, за исключением государственной экспертизы проектной документации, предусмотренной статьей 49 [22], а также государственной экологической экспертизы проектной документации объектов, строительство которых предполагается осуществлять в исключительной экономической зоне Российской Федерации, на континентальном шельфе РФ, во внутренних морских водах, в территориальном море РФ, на землях особо охраняемых природных территорий, а также проектной документации объектов, связанных с размещением и обезвреживанием отходов I - V класса опасности.

Срок проведения государственной экспертизы не должен превышать три месяца.

Основаниями для отказа в принятии проектной документации и (или) результатов инженерных изысканий, направленных на государственную экспертизу, являются:

1) отсутствие в составе проектной документации разделов, предусмотренных требованиями [22];

2) подготовка проектной документации ненадлежащим лицом, которое не соответствует требованиям, указанным статье 48 [22];

3) отсутствие результатов инженерных изысканий или отсутствие положительного заключения государственной экспертизы результатов инженерных изысканий (в случае, если результаты инженерных изысканий были направлены на государственную экспертизу до направления на государственную экспертизу проектной документации);

4) несоответствие результатов инженерных изысканий составу и форме;

5) выполнение инженерных изысканий, результаты которых направлены на государственную экспертизу, ненадлежащим лицом;

6) направление на государственную экспертизу не всех документов, предусмотренных Правительством Российской Федерации;

7) направление проектной документации и результатов инженерных изысканий в орган исполнительной власти, государственное учреждение, если в соответствии с Градостроительным кодексом проведение государственной экспертизы такой проектной документации и (или) результатов инженерных изысканий осуществляется иным органом исполнительной власти, иным государственным учреждением;

8) направление не подлежащих государственной экспертизе проектной документации и (или) результатов инженерных изысканий.

Результатом государственной экспертизы проектной документации является заключение о соответствии (положительное заключение) или несоответствии (отрицательное заключение) проектной документации требованиям технических регламентов и результатам инженерных изысканий, требованиям к содержанию разделов проектной документации, предусмотренным в соответствии со статьёй 48 [22], а также о соответствии результатов инженерных изысканий требованиям технических регламентов.

Проектная документация не может быть утверждена застройщиком или заказчиком при наличии отрицательного заключения государственной экспертизы проектной документации.

Отрицательное заключение государственной экспертизы может быть оспорено застройщиком или заказчиком в судебном порядке. Застройщик или заказчик вправе направить повторно проектную документацию и (или) результаты инженерных изысканий на государственную экспертизу после внесения в них необходимых изменений.

Во всех субъектах РФ заключение государственной экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий заполняется по единой форме и имеет одно содержание.

Порядок организации и проведения государственной экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий, размер платы за проведение государственной экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий и порядок ее взимания устанавливаются Правительством РФ.

Экспертиза должна проводиться централизованно, а проектная документация должна подаваться в единое государственное учреждение - по принципу «одного окна».

Государственная экспертиза проектной документации осуществляется за счет средств заявителя.

После получения положительного заключения экспертизы застройщик (заказчик) утверждает проектную документацию и может обращаться в уполномоченные органы за получением разрешения на строительство.

2.4. Получение разрешения на строительство

В соответствии со статьей 51 [22] разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт.

Осуществление строительства без получения разрешения (самовольная постройка) является нарушением законодательства Российской Федерации о градостроительстве и влечет за собой наложение штрафа в порядке, установленном законом об административных правонарушениях.

В связи с изложенным, разрешение на строительство является единственным законным основанием для осуществления строительства, реконструкции, капитального ремонта.

Правила и порядок выдачи разрешений на строительство объектов недвижимости, независимо от форм собственности и назначения, а также перечень необходимых для их подготовки документов, установлены статьей 51 Градостроительного кодекса РФ [22].

Выдача разрешения на строительство не требуется в случае:

1) строительства гаража на земельном участке, предоставленном физическому лицу для целей, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, или строительства на земельном участке, предоставленном для ведения садоводства, дачного хозяйства;

2) строительства, реконструкции объектов, не являющихся объектами капитального строительства (киосков, навесов и других);

3) строительства на земельном участке строений и сооружений вспомогательного использования;

4) изменения объектов капитального строительства и (или) их частей, если такие изменения не затрагивают конструктивные и другие характеристики их надежности и безопасности и не превышают предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции, установленные градостроительным регламентом;

5) иных случаях, если в соответствии с [22], законодательством субъектов РФ о градостроительной деятельности получение разрешения не требуется.

Не допускается выдача разрешений на строительство при отсутствии правил землепользования и застройки.

Разрешение на строительство на земельном участке выдается органом местного самоуправления по месту нахождения такого земельного участка.

Разрешение на строительство торгового центра «Ишимбай» номер RU 035280002005001-226-10 (приложение Л) выдано Администрацией муниципального района Ишимбайский район Республики Башкортостан.

В целях осуществления строительства объекта застройщик направляет в орган местного самоуправления следующие документы:

1) правоустанавливающие документы на земельный участок;

2) градостроительный план земельного участка;

3) материалы, содержащиеся в проектной документации: пояснительная записка; схема планировочной организации земельного участка, выполненная в соответствии с градостроительным планом земельного участка, с обозначением места размещения объекта капитального строительства, подъездов и проходов к нему, границ зон действия публичных сервитутов; схемы, отображающие архитектурные решения; сведения об инженерном оборудовании, сводный план сетей инженерно-технического обеспечения с обозначением мест подключения проектируемого объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения; проект организации строительства объекта.

4) положительное заключение государственной экспертизы проектной документации.

Не допускается требовать иные документы для получения разрешения на строительство.

Срок подготовки разрешения на строительство уполномоченными органами исполнительной власти установлен со дня получения заявления о выдаче разрешения на строительство и составляет 10 дней. В этот период специалисты уполномоченных органов на выдачу разрешения на строительство:

- проводят проверку наличия документов, прилагаемых к заявлению;

- проводят проверку соответствия проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка, красным линиям;

- выдают разрешение на строительство или отказывают в выдаче такого разрешения с указанием причин отказа.

Основаниями для отказа в выдаче разрешения на строительство является:

1) несоответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка;

2) отсутствие всех необходимых документов.

Отказ в выдаче разрешения на строительство может быть оспорен застройщиком в судебном порядке. Выдача разрешения на строительство осуществляется без взимания платы.

Форма разрешения на строительство установлена Правительством РФ и утверждена Постановлением Правительства РФ от 24 ноября 2005 г. номер 698.

Разрешение на строительство выдается на срок, предусмотренный проектом организации строительства объекта капитального строительства.

Срок действия разрешения на строительство может быть продлен федеральным органом исполнительной власти, органом исполнительной власти субъекта РФ, органом местного самоуправления или уполномоченной организацией по заявлению застройщика, поданному не менее чем за 60 дней до истечения срока действия такого разрешения. В продлении срока действия разрешения на строительство должно быть отказано в случае, если строительство объекта капитального строительства не начаты до истечения срока подачи такого заявления.

2.5 Осуществление строительства. Строительный контроль и надзор

Строительство объектов капитального строительства регулируется Градостроительным кодексом РФ, другими федеральными законами и принятыми в соответствии с ними иными нормативными правовыми актами Российской Федерации.

Виды работ по строительству объектов капитального строительства, которые оказывают влияние на безопасность объектов капитального строительства, должны выполняться только индивидуальными предпринимателями или юридическими лицами, имеющими выданные саморегулируемой организацией свидетельства о допуске к таким видам работ. Иные виды работ по строительству объектов капитального строительства могут выполняться любыми физическими или юридическими лицами.

При осуществлении строительства объекта капитального строительства предусмотрен государственный строительный надзор, если проектная документация объекта строительства подлежит государственной экспертизе в соответствии со статьей 49 [22], либо является типовой проектной документацией или ее модификацией. Застройщик или заказчик заблаговременно, но не позднее чем за 7 рабочих дней до начала строительства объекта капитального строительства должен направить в орган государственного строительного надзора извещение о начале строительных работ, к которому прилагаются следующие документы:

1) копия разрешения на строительство;

2) проектная документация в полном объеме;

3) копия документа о вынесении на местность линий отступа от красных линий;

4) общий и специальные журналы, в которых ведется учет выполнения работ;

5) положительное заключение государственной экспертизы проектной документации.

Лицо, осуществляющее строительство, обязано осуществлять строительство объекта в соответствии с заданием застройщика или заказчика, проектной документацией, требованиями градостроительного плана земельного участка, требованиями технических регламентов и при этом обеспечивать безопасность работ для третьих лиц и окружающей среды, выполнение требований безопасности труда, сохранности объектов культурного наследия. Лицо, осуществляющее строительство, также обязано обеспечивать доступ на территорию, на которой осуществляются строительство объекта капитального строительства, представителей застройщика или заказчика, органов государственного строительного надзора, предоставлять им необходимую документацию, проводить строительный контроль, обеспечивать ведение исполнительной документации, извещать застройщика или заказчика, представителей органов государственного строительного надзора о сроках завершения работ, которые подлежат проверке, обеспечивать устранение выявленных недостатков и не приступать к продолжению работ до составления актов об устранении выявленных недостатков, обеспечивать контроль за качеством применяемых строительных материалов.

Строительный контроль проводится лицом, осуществляющим строительство. Строительный контроль проводится в процессе строительства объектов капитального строительства в целях проверки соответствия выполняемых работ проектной документации, требованиям технических регламентов, результатам инженерных изысканий, требованиям градостроительного плана земельного участка.

В процессе строительства объекта капитального строительства лицом, осуществляющим строительство, должен проводиться контроль за выполнением работ, которые оказывают влияние на безопасность объекта капитального строительства и в соответствии с технологией строительства, контроль за выполнением которых не может быть проведен после выполнения других работ, а также за безопасностью строительных конструкций и участков сетей инженерно-технического обеспечения, если устранение выявленных в процессе проведения строительного контроля недостатков невозможно без разборки или повреждения других строительных конструкций и участков сетей инженерно-технического обеспечения, за соответствием указанных работ, конструкций и участков сетей требованиям технических регламентов и проектной документации. По результатам проведения контроля за выполнением строительных работ, безопасностью конструкций, участков сетей инженерно-технического обеспечения составляются акты освидетельствования.

Замечания застройщика или заказчика, привлекаемых застройщиком или заказчиком для проведения строительного контроля лиц, осуществляющих подготовку проектной документации, о недостатках выполнения работ при строительстве объекта капитального строительства оформляются в письменной форме. Об устранении указанных недостатков составляется акт, который подписывается лицом, предъявившим замечания об указанных недостатках, и лицом, осуществляющим строительство.

Производство, приёмка и обязательное составление актов освидетельствования скрытых работ на строительство торгового центра «Ишимбай» должны выполняться в соответствии с требованиями СНиП 3.02.01-87 [27], СНиП 3.03.01-87 [28], СНиП 3.04.03-85 [29] и СНиП 3.04.01-87 [30].

Акты на скрытые работы при строительстве торгового центра должны выполняться на следующие виды работ:

- осмотр открытых котлованов под фундаменты;

- устройство песчаной подушки и подбетонки под фундаменты;

- устройство монолитных фундаментов;

- гидроизоляционные работы;

- устройство обратной засыпки;

- устройство оснований водоизоляционного ковра, монтаж и анкеровку покрытия;

- заделку швов в плитах покрытия;

- монтаж перемычек;

- Устройство кровельного утеплителя;

- установку оконных и дверных коробок;

- устройство полов;

- на антикоррозийную защиту закладных деталей.

Предметом государственного строительного надзора является проверка:

1) соответствия выполнения работ и применяемых строительных материалов в процессе строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта капитального строительства, а также результатов таких работ требованиям технических регламентов, проектной документации, в том числе требованиям энергетической эффективности и требованиям оснащенности объекта капитального строительства приборами учета используемых энергетических ресурсов;

2) наличия разрешения на строительство;

3) выполнения требований Градостроительного кодекса РФ.

Согласно пункту 7 статьи 52 [22], отклонение параметров объекта капитального строительства от проектной документации, необходимость которого выявилась в процессе строительства объекта допускается только на основании вновь утвержденной застройщиком или заказчиком проектной документации после внесения в нее соответствующих изменений в порядке, установленном уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти.

Государственный строительный надзор осуществляется федеральным органом исполнительной власти, уполномоченным на осуществление государственного строительного надзора, при строительстве объектов, указанных в пункте 5.1 статьи 6 [22]. Должностные лица, осуществляющие государственный строительный надзор, имеют право беспрепятственного доступа на все объекты капитального строительства, подпадающие под действие государственного строительного надзора.

По результатам проведенной проверки органом государственного строительного надзора составляется акт, являющийся основанием для выдачи лицу, осуществляющему строительство, предписания об устранении выявленных нарушений. В предписании указываются вид нарушения, ссылка на нормативный правовой акт, технический регламент, проектную документацию, требования которых нарушены, а также устанавливается срок устранения выявленных нарушений. Приостановление строительства объекта капитального строительства на указанный срок осуществляется в порядке, установленном законодательством Российской Федерации.

2.6 Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию

Статья 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации [22] устанавливает порядок ввода объекта в эксплуатацию. Градостроительный кодекс предусматривает единый порядок ввода объекта в эксплуатацию независимо от особенностей отдельных видов объектов.

Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного, реконструированного, отремонтированного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка или в случае строительства, реконструкции, капитального ремонта линейного объекта проекту планировки территории и проекту межевания территории, а также проектной документации.

Для ввода объекта в эксплуатацию застройщик обращается в федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, орган местного самоуправления, выдавшие разрешение на строительство, с заявлением о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

К заявлению о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию застройщик прилагает следующие документы:

1) правоустанавливающие документы на земельный участок;

2) градостроительный план земельного участка;

3) разрешение на строительство;

4) акт приемки объекта капитального строительства;

5) документ, подтверждающий соответствие построенного объекта капитального строительства требованиям технических регламентов и подписанный лицом, осуществляющим строительство;

6) документ, подтверждающий соответствие параметров построенного объекта капитального строительства проектной документации, в том числе требованиям энергетической эффективности и требованиям оснащенности объектов капитального строительства приборами учета используемых энергетических ресурсов, и подписанный лицом, осуществляющим строительство;

7) документы, подтверждающие соответствие построенного объекта техническим условиям и подписанные представителями организаций, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения (при их наличии);

8) схема, отображающая расположение построенного объекта капитального строительства, расположение сетей инженерно-технического обеспечения в границах земельного участка и планировочную организацию земельного участка и подписанная лицом, осуществляющим строительство;

9) заключение органа государственного строительного надзора о соответствии построенного объекта капитального строительства требованиям технических регламентов и проектной документации, в том числе требованиям энергетической эффективности и требованиям оснащенности объекта капитального строительства приборами учета используемых энергетических ресурсов.

Перечисленные выше документы могут составляться произвольно в письменной форме в виде одного документа, подписанного указанными в соответствующих пунктах лицами. Рекомендуемая форма свидетельства о соответствии законченного строительством объекта назначению содержится в СНиП 12-01-2004 «Организация строительства» [31].

Правительством Российской Федерации могут устанавливаться помимо предусмотренных иные документы, необходимые для получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, в целях получения в полном объеме сведений, необходимых для постановки объекта капитального строительства на государственный учет.

В связи с принятием Федерального закона от 24 июля 2007 года номер 221-ФЗ (с изменениями на 1 марта 2010 г) «О государственном кадастре недвижимости» дополнительные документы, необходимые для ввода объекта в эксплуатацию, помимо указанных выше, устанавливаться и запрашиваться у застройщика не могут.

В течение 10 дней со дня поступления заявления о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию орган, выдавший разрешение на строительство обязан обеспечить проверку наличия и правильности оформления документов, осмотр объекта капитального строительства (не проводится, если при строительстве объекта осуществлялся строительный надзор) и выдать заявителю разрешение на ввод объекта в эксплуатацию или отказать в выдаче такого разрешения с указанием причин отказа.

Согласно пункту 6 статьи 55 [22], основанием для отказа в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию является:

1) отсутствие необходимых документов для выдачи разрешения;

2) несоответствие объекта капитального строительства требованиям градостроительного плана земельного участка;

3) несоответствие объекта капитального строительства требованиям, установленным в разрешении на строительство;

4) несоответствие параметров построенного объекта капитального строительства проектной документации.

5) невыполнение застройщиком требований, о передаче в течение 10 дней со дня получения разрешения на строительство, в федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления, выдавших разрешение на строительство, сведений о площади, о высоте и об этажности планируемого объекта капитального строительства, о сетях инженерно-технического обеспечения, копий результатов инженерных изысканий, копий разделов проектной документации, копий схемы планировочной организации земельного участка с обозначением места размещения объекта. В таком случае разрешение на ввод объекта в эксплуатацию выдается только после выполнения этих требований.

Отказ в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию может быть оспорен в судебном порядке.

Орган, выдавший разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, в течение 7 дней со дня выдачи разрешения на ввод объекта в эксплуатацию направляет копию такого разрешения, а также документов, представленных на получение разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, в орган местного самоуправления городского округа или муниципального района, на территории которого расположен объект, введенный в эксплуатацию, для размещения их в информационной системе обеспечения градостроительной деятельности (в дело о застроенных или подлежащих застройке земельных участков, согласно главе 7 [22]).

Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию является основанием для постановки на государственный учет построенного объекта капитального строительства.

В разрешении на ввод объекта в эксплуатацию должны быть отражены сведения об объекте капитального строительства в объеме, необходимом для осуществления его государственного кадастрового учета. Состав таких сведений должен соответствовать установленным в соответствии с Федеральным законом от 24 июля 2007 года N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" требованиям к составу сведений в графической и текстовой частях технического плана.

Форма разрешения на ввод объекта в эксплуатацию устанавливается уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти.

Пример разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, выданного администрацией муниципального района Ишимбайский район Республики Башкортостан, представлено в приложении М.

2.7 Проблемы в градостроительном законодательстве, и пути их решения

Законодательство о градостроительной деятельности регулирует отношения по территориальному планированию, градостроительному зонированию, планировке территории, архитектурно-строительному проектированию, отношения по строительству объектов капитального строительства, их реконструкции.

С введением в действие Градостроительного кодекса РФ от 29 декабря 2004 г. в градостроительстве и приобретении земельных участков под строительство произошли следующие положительные изменения [21]:

- началась разработка, согласование, утверждение и реализация схем территориального планирования субъектов Российской Федерации и муниципальных образований;

- подготавливаются правила землепользования и застройки с учетом положений о территориальном планировании, требований технических регламентов, результатов публичных слушаний;

- информация юридического характера стала открытой и доступной для всех заинтересованных лиц, включая инвесторов;

- существенно повысился уровень исполнения градостроительной дисциплины;

- четко определен порядок приобретения инвесторами земельных участков для строительства. Они имеют право приобретать права долгосрочного владения земельными участками на конкурсной основе до начала строительства, а не после;

- администрации стали более активно готовить пакеты документов для приобретения инвесторами прав на земельные участки. Повысилась доля поступлений в городские бюджеты от продажи права аренды земельных участков отечественным и иностранным инвесторам.

Изменение системы отношений собственности, появление частных субъектов права собственности на землю и недвижимость, становление и развитие рынка недвижимости требуют выработки новых механизмов, в том числе через механизмы градорегулирования, которые могли бы обеспечить баланс общественных и частных интересов в сфере недвижимости. Следует отметить, что такое законодательство должно формироваться как на федеральном, так и на региональном уровнях. На федеральном уровне должны быть определены основополагающие нормы и стандарты градорегулирования, а на местном – местные нормативные акты и правила.

Несмотря на то, что Градостроительный кодекс Российской Федерации принят в 2004 г., до сих пор эффективной градостроительной системы нет. Данным Кодексом заложены основы градостроения, но федеральное законодательство требует соответствующей доработки. В настоящее время субъекты Российской Федерации, муниципалитеты, исходя из своих исторических, экономических, экологических, природных и др. условий должны принять собственные законодательные акты в секторе градостроительства.

В регионах необходимо создавать грамотную нормативную базу.

Субъекты должны иметь схему территориального планирования, принять правила землепользования и застройки, генеральные планы городов.

К смежным градостроительным отношениям прежде всего относятся земельные отношения, регулируемые Земельным кодексом Российской Федерации, а также другими нормативными актами Правительства Российской Федерации.

Как показал анализ, основными документами для получения разрешения на строительство в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации являются правоустанавливающие документы на земельный участок и проектная документация, которая позволяет оценить необходимость и уместность будущего объекта в конкретном месте.

Оформление прав на земельный участок для осуществления строительства любого объекта, в том числе нового жилого дома, представляют одну из основных проблем формирования инвестиционной программы в регионах.

Для строительства объекта необходимо, чтобы инвестор получил для застройки участок, долгосрочные права на который ему гарантированы, а расходы в связи с владением участком были приемлемы и предсказуемы.

В соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации предоставление земельных участков осуществляется на основании решения исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления, имеющих на это право.

Предоставление земельных участков для строительства, как это было показано выше, обязательно должно осуществляться с проведением работ по их формированию:

- без предварительного согласования мест размещения объектов;

- с предварительным согласованием мест размещения объектов.

Эффективная система предоставления земельных участков под инвестиционные проекты будет создана только при условии разработки и введения в действие ряда нормативно-правовых актов, предусматривающих упорядоченность земельных отношений. Эти документы также необходимо разработать, принять на федеральном уровне и утвердить соответствующими решениями Правительства Российской Федерации.

Далее будут рассмотрены правовые проблемы, с которыми может столкнуться застройщик в процессе строительства торгового центра «Ишимбай» на территории Муниципального района Ишимбайский район Республики Башкортостан.

Процесс документального сопровождения строительства достаточно сложен и требует от застройщика прохождения многих этапов, каждый из которых предполагает взаимодействие с органами власти различных уровней.

Процесс строительства начинается с определения инвестором (застройщиком) градостроительных и инвестиционных намерений. Для этого необходимо получить полную градостроительную информацию о территории, земельном участке на котором планируется начать строительство, об установленных градостроительных регламентах территории, о наличие (отсутствии) прав третьих лиц и коммуникациях. Указанная информация необходима, чтобы правильно оценить экономические риски проекта.

Сложности у застройщиков начинаются уже на этой стадии.

Необходимо получить сведения из государственного кадастра недвижимости, для этого обратиться в службу Росреестра, запросить информацию о градостроительном регламенте в органах местного самоуправления, предварительную информацию об инженерных коммуникациях в эксплуатирующих организациях, определить способы градостроительной подготовки земельного участка и т.д.

Между тем, Градостроительным кодексом РФ предусмотрена система предоставления всей необходимой информации из единого источника. Это информационная система обеспечения градостроительной деятельности (ИСОГД), ведение которой в соответствии со статьями 15,16 Федерального закона от 06.10.2003 номер 131-ФЗ (редакция от 21.04.2011) «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» является обязанностью органов местного самоуправления муниципального района Ишимбайский район. На практике на территории района и города ведение данной системы практически не реализуется.

Данная система является электронной базой данных и представляет собой систематизированный свод документированных сведений о развитии территорий, об их застройке, о земельных участках, об объектах капитального строительства, о существующих сетях инженерно технического обеспечения и иных сведений необходимых для осуществления градостроительной деятельности.

После определения инвестиционных и градостроительных намерений следует процедура предоставления земельного участка для строительства из земель, являющихся государственной собственностью. На практике это сложный и длительный процесс, который затягивается на несколько месяцев. На данном этапе застройщик (инвестор) сталкивается с наиболее серьезными административными барьерами со стороны органов и организаций ответственных за предоставление и формирование земельных участков, так как не установлены четкие сроки для принятия органами, уполномоченными на распоряжение земельными участками решений о предварительном согласовании, и о формировании земельных участков. Также нормативно не ограничен перечень согласовывающих организаций на данной стадии.

Одной из проблем строительной отрасли на территории Республики является проблема подключения объектов к инженерным сетям, включающая в себя ряд вопросов.

Правила подключения объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения, утверждены Постановлением Правительства РФ от 13.02.2006 номер 83 (редакция от 27.11.2010) «Об утверждении Правил определения и предоставления технических условий подключения объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения и Правил подключения объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения». Постановление предусматривает основную форму партнерства строительных компаний и коммунальщиков – договор о подключении к инженерным сетям. Однако на практике застройщикам нередко навязывают выполнение дополнительных технических условий на строительство объектов коммунальной инфраструктуры, которые расположены вне территории застройки и не имеют никакого отношения к площадке строительной компании. Затем эти объекты безвозмездно должны передаваться на баланс коммунальщикам или электросетевым компаниям. Таким образом, застройщики несут дополнительные существенные затраты по строительству или реконструкции объектов инженерно-технической инфраструктуры и электрических сетей.

Второй проблемный вопрос – высокая стоимость тарифов на технологическое присоединение и требования ресурсоснабжающих организаций о 100-процентной оплате договоров технического присоединения на начальной стадии строительства объектов, хотя работы по проектированию и строительству необходимых коммуникаций выполняются в дальнейшем, как правило, в течение нескольких лет.

Градостроительный план является обязательным основанием для подготовки проектной документации, выдачи разрешения на строительство, выдачи разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

В муниципальном районе Ишимбайский район отсутствует порядок подготовки и выдачи градостроительного плана земельного участка, что приводит к нарушению сроков выдачи ГПЗУ, неправомерным отказам в его выдачи.

Поэтому необходимо, чтобы органы местного самоуправления Муниципального района приняли регламенты, в соответствии с которыми количество документов необходимых для выдачи ГПЗУ не превышало бы количество необходимое для его заполнения в соответствии с Постановлением Правительства РФ от 29.12.2005 номер 840 «О форме градостроительного плана земельного участка», приказом Министерства регионального развития Российской Федерации от 11.08.2006 номер 93 «Об утверждении Инструкции о порядке заполнения формы градостроительного плана земельного участка».

Следующий этап – это подготовка проектной документации, который регулируется непосредственно застройщиком и проектировщиком. Данная стадия не должна предполагать никаких согласований, кроме прохождения государственной экспертизы проектной документации, в случаях когда планируется строительство отдельной категории объектов капитального строительства.

После решения вопроса о получении прав на земельный участок, градостроительной подготовки соответствующего земельного участка, получения технических условий, ГПЗУ, подготовки проектной документации, положительного заключения ее экспертизы, застройщик обращается в органы местного самоуправления с заявлением о выдаче разрешения на строительство.

Данный этап полностью регулируется Градостроительным кодексом РФ. Выдача разрешения осуществляется в течении 10 дней. Законодателем закреплен исчерпывающий перечень оснований отказа в выдаче разрешений на строительство. Однако, несмотря на это, барьеры могут возникнуть у застройщика и на этой стадии, так как выявляются случаи незаконных отказов в выдаче застройщикам разрешений на строительство (пока случаи имеют единичный характер).

Вопросы, возникающие на стадии выдачи разрешения на ввод объектов в эксплуатацию аналогичны тем, что возникают на стадии выдачи разрешения на строительство. Поскольку также имеют четкую процедуру, установленную федеральным законодательством и аналогичные сроки подготовки и выдачи.

Из всего вышеизложенного можно сделать вывод о том, что вопрос снижения административных барьеров в строительстве не решить принятием на региональном уровне какой-либо одной императивной нормы. Для более тщательной проработки, необходим комплекс мер и взаимодействие между органами власти различных уровней и подведомственных им структур.

Рекомендуется в целях снижения административных барьеров в строительной сфере, стимулирования инвестиционной активности и повышения инвестиционной привлекательности Муниципального района Ишимбайский район Республики Башкортостан разработать план мероприятий по снижению административных барьеров в строительной сфере.

3 Управленческий раздел

3.1 Организация строительства как функция управления

Строительство относится к одной из ведущих фондообразующих отраслей, требующей высокой организации производственных процессов, тщательного планирования и эффективного управления многочисленными участниками строительного конвейера [32].

Любой процесс представляет собой совокупность взаимосвязанных операций и требует его организации, планирования и управления.

Управление, будучи особой функцией общества, состоит из ряда функций. Под функциями управления производством следует понимать особые виды управленческого труда, представляющие те или иные направления воздействия на управляемые объекты.

Организация, рассматриваемая как функция управления, имеет целью формирование управляемой и управляющих систем. Организовать - это значит определить общие структуры и их взаимосвязь.

Объектом управления применительно к строительству может быть сооружение дома или завода, деятельность небольшой фирмы или огромного объединения. Объект управления состоит из комплекса взаимосвязанных элементов, выполняющих отдельные задачи для достижения конечной цели.

Управляющая система - комплекс факторов, воздействующих на объект управления. Управляющая система состоит из органов управления и обеспечивающих их технических средств.

Основным нормативным документом по организации строительства является СНиП 12-01-2004 «Организация строительства» [31].

Организация строительства должна обеспечить направленность всех организационных, технических, технологических решений на достижение конечного результата – ввода в эксплуатацию объектов с необходимым качеством и в установленные сроки.

Подготовка строительного производства состоит из организационно-технической подготовки (выполняемой до начала работ на стройплощадке) и подготовки к строительству объекта (в течение которой производятся вне- и внутриплощадочные работы, связанные с освоением и организацией стройплощадки и примыкающей к ней территории).

Подготовительный период включает работы (вне- и внутриплощадочные), которые необходимо выполнить, чтобы подготовить площадку к строительству.

3.2 Работы подготовительного периода

Строительство объекта разбивается на 2 периода: подготовительный и основной. В течение подготовительного периода, который составляет 3 месяца, создаются условия для возможности выполнения строительно-монтажных работ.

Перечень работ подготовительного периода для проектируемого объекта представлен в таблице 3.1:

Таблица 3.1 – Работы подготовительного периода

Классификация работ	Когда, при каких условиях эти работы необходимо выполнять
1 Геодези- ческие	разбивка на местности, закрепление сетей и сооружений	установка реперов, проверочная нивелировка; разбивка сетей, разбивка сооружений	до начала работ на стройплощадке; после проведения работ по очистке стройплощадки
2 Подготовка строительной площадки	очистка стройплощадки; подготовка оснований земляных сооружений	снятие дёрна и растительного слоя; грубая планировка	до начала работ по планировке; до начала работ по прокладке коммуникаций
3 Прокладка коммуникаций и сетей энергоснаб-жения	устройство дорог, устройство освещения и связи, организация энергетического хозяйства	устройство временного водоснабжения; оборудование компрессорных установок и др.	до начала общеплощадочных работ; одновременно с работами по подготовке строительной площадки
4 Организация снабжения	организация материального снабжения	устройство складов, складных площадок, навесов, доставка строительных материалов	до начала общестроительных работ на площадке

Продолжение таблицы 3.1

Классификация работ	Когда, при каких условиях эти работы необходимо выполнять
5 Возведение временных сооружений	строительство административно-хозяйственных помещений	устройство контор, помещений обогрева рабочих, приёма пищи, временных сооружений производственного значения	до начала общеплощадочных работ
6 Уточнение проектных решений устройства фундаментов	-	выбор характерных точек	на последнем этапе подготовительных работ
7 Сезонные подготови-тельные работы	подготовка к производству работ в зимнее время	предохранение грунтов от промерзания, рыхление, обогрев мёрзлых грунтов. утепление временных административно-хозяйственных помещений	до начала и в процессе зимнего периода

Инженерное обеспечение строительной площадки на период строительства предусматривается:

а) водой: на производственные нужды – от существующего водопровода, на хозяйственно-питьевые нужды – от существующего водопровода;

б) электроэнергией – от существующей ТП №68.

3.3 Земляные работы

Земляные работы производятся в соответствии с требованиями СНиП 3.02.01-87 «Земляные сооружения, основания и фундаменты»[27].

До начала земляных работ производится срезка грунта толщиной 15 см с грубой планировкой и обеспечением надежного стока атмосферных вод с участка строящегося объекта. Планировка производится бульдозером. Срезанный грунт грузится экскаватором на автосамосвалы для отвозки в отвал.

Вид разрабатываемого земляного сооружения – котлован. Так как разрабатываемый грунт – суглинок, то отрыв котлована глубиной 1,3 м (с учётом срезки растительного слоя) допускается вести с вертикальными стенками без укрепления (крутизна откосов 1:0), согласно таблице 4.1 [33]. Площадь котлована по дну составляет 6580 м², объём котлована V_кот = 8554 м³.

Для разработки грунта в котловане в качестве ведущей машины применяется одноковшовый экскаватор с механическим приводом, со сменным оборудованием типа обратная лопата. Тип ковша экскаватора – с зубьями.

Выбор марки экскаватора проводится по таблице 1 технических характеристик п. Е2-1-11 [34]: марка Э-652; вместимость ковша с зубьями 0,65 м³; длина стрелы 5,5 м; наибольший радиус резания 9,2 м; наибольшая глубина копания 4 м; радиус выгрузки 5 м; высота выгрузки 2,3 м; мощность 59 кВт. Состав звена: машинист 6 разряда.

Вспомогательными (комплектующими) механизмами являются: бульдозер для перемещения грунта из-под отвала экскаватора и разработки недобора грунта, и автосамосвалы для отвоза лишнего грунта.

Планировка площадки строительства производится бульдозером марки Д-271 (ДЗ-8). Бульдозер имеет следующие технические характеристики, согласно п. Е.2-1-22 [34]: тип отвала – неповоротный; длина отвала – 3,03 м; высота отвала – 1,1 м; управление – канатное; мощность – 79 кВт. Состав звена: машинист 6 разряда.

Выбор грузоподъемности самосвала с учетом емкости ковша экскаватора и дальности транспортирования лишнего грунта выполнен по таблице 2.7 [35], выбор марки автосамосвала осуществляется по таблице 2.8 [35]: марка МАЗ-525; грузоподъёмность – 25 т; ёмкость кузова – 14,3 м³; наибольшая скорость движения с грузом – 30 км/ч.

Для подачи на дно котлована механизмов, материалов предусмотрено устройство въезда.

До проектной отметки грунт добирается вручную, при этом недобор грунта механизмами не должен превышать 10 см.

Объём зачистки вручную равен:

(3.1)

где F₁– площадь основания под фундамент, м².

- допустимый недобор грунта, 10 см.

Обратная засыпка грунта производится бульдозером, в труднодоступных местах - вручную.

Обратной засыпкой котлована является ПГC специально подобранного состава (25 см) и щебень(102 см).

Объем обратной засыпки котлована равен:

(3.2)

где V_ф – объём фундаментов с учетом подбетонки, м³;

V_ф = (3,16+0,667)·114+(5,02+0,928)·12+(2,025+0,667)·16=550,73 (м³)

- коэффициент остаточного разрыхления, согласно приложению 2 [34] .

(м³)

Уплотнение грунта механизировано осуществляется с помощью пневматических трамбовок марки И-157. Состав звена: землекоп 3 разряда.

Объем уплотнения вручную составляет 30 процентов от объема обратной засыпки, все остальное уплотняется механизмом.

3.4 Монолитные бетонные работы

Для устройства монолитных фундаментов используется сборно-переставная опалубка с установкой блоков вручную. Состав звена для установки и разборки опалубки отдельно стоящих фундаментов определяется по п. Е4-1-38 [36]: слесарь строительный 4 разряда и слесарь строительный 3 разряда.

Для устройства монолитных перекрытий используется разборно-переставная крупнощитовая опалубка.

Бетонную смесь на объекты доставляют автобетоносмесителями и автобетоновозами. Раздаточные бадьи-бункера (так называемая бадья для бетона) емкостью 1 м³ с секторными затворами загружают бетонной смесью из ёмкости автобетоносмесителя на объекте, а на место укладки подают с помощью крана.

Уплотнение бетонной смеси производится электрическими вибраторами ИВ-91А и ИВ-47Б. Состав звена для бетонных работ, согласно п. Е4-1-49 [36]: бетонщик 4 разряда и бетонщик 2 разряда.

Арматурные изделия изготавливаются на объекте. Арматурные работы выполняются путём укладки и установки в готовую опалубку готовых плоских каркасов. Состав звена, согласно п. Е4-1-44 [36]: арматурщики 4 и 2 разрядов.

Армирование монолитных железобетонных фундаментов определено расчётом в п.п. 1.5.8. Подошва фундамента армируется одной горизонтальной сеткой.

Открытые поверхности свежеуложенного бетона укрывают мешковиной, рогожами, влажными опилками и начинают увлажнять не позднее чем через 10-12 часов, а в жаркую и ветреную погоду - через 2-3 часа после завершения бетонирования. Увлажнять бетон рекомендуется разбрызгиванием струи через распылитель. Периодичность поливки днем и ночью должна обеспечивать постоянное влажное состояние бетона.

Проход и движение людей по забетонированным конструкциям, а также установка на них опалубки для возведения вышележащих конструкций допускается лишь после достижением бетоном прочности не менее 1,5 МПа.

Продолжительность ухода должна быть не менее семи суток для бетона на обычном портландцементе и 2-3 суток на быстротвердеющем.

Распалубливают монолитные фундаменты после достижения бетоном прочности, составляющей 0,2-0,3 МПа, которая обеспечивает сохранность углов, кромок и поверхностей.

Для твердения бетона в зимних условиях бетон уложить в опалубку теплым, чтобы все его составляющие части имели положительную температуру. Для ускорения твердения бетона разрешается применять цементы повышенной активности, подогревать воду и заполнители бетона, вводить в состав бетона химические добавки - ускорители твердения, понижающие температуру замерзания. Для уменьшения теплопотерь опалубка может быть утеплена. Для наиболее быстрого твердения бетона разрешается применять электропрогрев.

3.5 Монтажные работы

3.5.1 Ведомость монтируемых элементов

Ведомость монтируемых элементов представлена в таблице 3.2.

Таблица 3.2 – Ведомость монтируемых элементов

Наименование элемента	Марка	Для одного элемента			На всё здание
Наименование элемента	Марка	пло- щадь, м²	масса, т	объём, м³	кол-во	объём, м³	пло- щадь, м²	масса, т
Колонна ж/б	2КБО 60.2	-	7,63	3,05	46	140,3	-	350,98
Колонна ж/б	2КБД 60.2	-	7,73	3,09	92	284,3	-	711,16
Колонна металлическая составная	КМ 130х65х63	-	1,42	0,17	12	2,09	-	17,03
Ригели	РДР 6.86 – 90АтV	-	5,5	2,19	85	186,2	-	467,5
Ригели	РОР 6.86 – 60АтV	-	5,1	2,05	30	61,5	-	153
Плиты ребристые	1П3-3АIVT	8,24	2,2	0,9	450	405	3709	990
Плиты ребристые	1П7-3Т	4,11	1,5	0,6	48	28,8	197	72
Ступени	ЛС11	-	0,111	0,046	1035	47,61	-	114,9
	ЛС15	-	0,16	0,066	250	16,5	-	40
	ЛС12	-	0,128	0,053	288	15,26	-	36,86
Сэндвич-панель Trimoterm	FTV 200-6	6	0,206	1,2	358	429,6	2148	73,68
	FTV 200-7,5	7,5	0,257	1,5	26	39	195	6,69
	FTV 200-9	9	0,309	1,8	117	210,6	1053	36,12
Фундаментная балка	ФБ 6-4I	-	0,68	0,27	22	5,94	-	14,96
Перемычки	2ПБ13-1	-	0,054	0,022	88	1,94	-	4,75
	2ПБ18-8П	-	0,119	0,048	44	2,11	-	5,24
	2ПБ25-3П		0,103	0,065	28	1,82		2,88
Метал. связь	портальная	-	1	-	8	-	-	8

При монтаже строительных конструкций используются грузозахватные приспособления (стропы, траверсы) для подъема элементов. Перечень технологической оснастки, инструмента, инвентаря и приспособлений для возведения здания торгового центра приведён в таблице Н1 приложения Н.

3.5.2 Выбор монтажного крана

Кран подбирается по самому тяжелому и удаленному элементу. Выбор крана производится по следующим техническим параметрам:

- требуемая грузоподъемность Q_тр;

- требуемая высота подъема крюка H_тр;

- требуемый вылет стрелы L_тр.

Требуемая грузоподъемность крана определяется для наиболее массивного элемента – двухэтажной колонны 2КБД 60.2 по формуле:

Q_тр = Р_э + Р_c+ Р₀ (3.3)

где Р_э – масса монтируемого элемента (таблица 3.1), т;

Р_c - масса строповочного устройства данного элемента (таблица Н.1), т;

Р₀ - масса оснастки данного элемента, т.

Q_тр = 7,63 + 0,345 + 0 = 7,975 (т).

Требуемая высота подъёма крюка (для стеновой панели) определяется по формуле (3.4):

(3.4)

где Н₀ - превышение опоры монтируемого элемента над уровнем стоянки крана, м;

h_з- запас по высоте для обеспечения безопасности монтажа (0,5 м), м;

h_э- высота элемента в его монтажном положении, м;

h_c - высота строповки элемента (таблица Н.1), м.

Н_тр = 12,1 + 0,5 + 1,0 + 3,8 = 17,4 (м).

Требуемый вылет стрелы определяется для наиболее удаленного от крана элемента. Для стрелового крана необходимая меньшая длина стрелы определяется по формуле (9) [37]:

(3.5)

где – требуемый вылет стрелы для самоходного стрелового крана с наклонно расположенной стрелой, м, определяемый по формуле:

(3.6)

где S – зазор между осью стрелы и ранее смонтированной частью здания, принимаемый 1,5 м;

d –расстояние от оси элемента проходящей через центр тяжести до наружной грани выступающей части здания, м, d =36 м;

- расстояние от уровня стоянки крана до оси поворота стрелы (принимаетсяпредварительно 2,0 м), м;

h_c - высота строповки элемента (таблица Н.1), м, h_c = 6,3 м;

- высота полиспаста в стянутом положении (приблизительно принять 10 м), м;

а - расстояние от оси вращения крана до оси поворота стрелы (принимается предварительно 3,0 м), м.

Н_с – высота подъёма стрелы, м, равная:

Н_с = Н_тр + h_п (3.7)

Н_с = 17,4 + 4,0 = 21,4 (м),

На основании аналитически найденных параметров выбираются краны. В разгрузке доставляемых монтажных элементов у места складирования задействован автомобильный кран марки КС-3577-2. Монтаж конструкций производится двумя кранами марки МКГС-100.1 с башенно-стреловым оборудованием: стрела 57 м, гусёк 12 м.

Характеристики подобранных кранов, согласно [37], представлены в таблице 3.3:

Таблица 3.3 – Технико-экономические характеристики кранов

Параметр	МКГС-100.1	КС-3577-2
1 Общая характеристика	кран гусеничный с башенно-стреловым оборудованием	автомобильный кран
2 Грузоподъёмность, т	41,8 – 2,2	12,5 – 1,7
3 Вылет стрелы, м	56 - 12	13 – 2,8
4 Высота подъёма крюка, м	63,5 – 36	9 – 1,5
5 Задний габарит, м	6,8	2,8
6 Ширина, м	6,3	2,5

3.5.3 Монтаж сборных железобетонных конструкций

Производство работ осуществляется в соответствии с требованиями СНиП 3.03.01-87 [28].

Монтаж здания осуществляется по горизонтальной схеме поточным методом с максимальной механизацией транспортных, подготовительных и монтажных работ.

Согласно условиям доставки и складирования используется монтаж как со склада, так и монтаж с транспортных средств.

Монтажными процессами являются: строповка; подъем; установка на место; выверка и временное закрепление конструкций; антикоррозионная защита отдельных элементов конструкций или деталей стыков; окончательное закрепление конструкций.

Возведение надземной части начинается с устройства подкрановых путей и монтажа крана.

После завершения монтажа крана начинается монтаж поэтажных конструкций и монтаж конструкций крыши, которые производятся последовательно в две смены.

Строповка монтируемых элементов производится в местах, указанных в рабочих чертежах и обеспечивается их подъем и подача к месту в положении, близком к проектному.

Очистка подлежащих монтажу строительных конструкций от грязи или наледи производится до их подъёма. Подъём конструкций производится в два приёма: сначала на высоту 20-30 см, затем после проверки надёжности строповки производится дальнейший подъём.

После монтажа конструкций крыши начинается следующий перечень работ, которые ведутся параллельно: устройство кровли; заполнение оконных проемов; заполнение дверных проемов; устройство подготовки под полы.

Благоустройство и подготовка объекта к сдаче включает в себя:

- окончательную планировку вокруг здания;

- устройство подъездов к зданию;

- устройство отмостки вокруг здания;

- устройство газонов;

- посадку деревьев.

Благоустройство территории начинается после завершения малярных работ, демонтажа крана, наружной отделки фасада и продолжаются до подготовки объекта к сдаче.

Наиболее точная и детальная последовательность работ приведена в календарном графике производства работ.

При монтаже бетонных и железобетонных конструкций в зимних условиях необходимо применять специальные методы заделки стыков. В случае, когда стыки заделаны с последующим подогревом, составы бетонов и растворов подбирать обычным способом. Заделку стыков сборных конструкций воспринимающих расчетные усилия, осуществлять путем укладки подогретой бетонной смеси встык с предварительным обогревом стыкуемых поверхностей до положительной температуры и последующим выдерживанием при температуре не выше плюс 45°С, до достижения прочности не менее 70 процентов от проектной. Стыкуемые элементы разрешается подогревать горячей водой или при помощи электронагревательных приборов. При первом способе после прогрева стыка воду удалить до укладки бетонной смеси. При втором способе стыкуемые части конструкций прогреть до температуры не менее плюс 5°С, а после укладки бетона поддерживать искусственный прогрев стыка до получения 70 процентов прочности. Подъем температуры бетона и его охлаждение производить со скоростью не более 7°С в час. При максимальной температуре бетона плюс 55°С стык выдержать 1-1,5 суток. При температуре минус 15°С укладку смеси производить без обогрева, но с защитой стыка от наружного воздуха утеплителем в течении 10 суток.

3.5.4 Кровельные работы

Кровельные работы ведутся в соответствии с требованиями СНиП 3.04.01-87 [30] и руководства по проектированию и устройству кровель из битумно-полимерных материалов кровельной компании «ТехноНИКОЛЬ» [38].

Кровельные материалы на строительный объект доставляются автотранспортом. На кровлю, к месту укладки, материалы подаются с помощью стрелового самоходного крана.

Работы по устройству кровли производятся после окончания всех монтажных работ поточно-расчлененным методом с разбивкой здания на участки.

Технологические этапы устройства кровли следующие:

1) Подготовка основания под укладку пароизоляции. Стыки железобетонных плит замоноличиваются, поверхность неровных плит и монолитного основания затирается цементно-песчаным раствором.

2) Устройство наплавляемой пароизоляции Тэхноэласт ЭПП с использованием газовой горелки.

3) Устройство металлического каркаса из профиля ПП 75х50х0,5 с шагом 550 мм с укладкой минеральных плит РокЛайт толщиной 200 мм. Укладку плит производят с угла кровли.

4) Устройство основания под водоизоляционный ковёр. В качестве сборной стяжки используются плоские асбестоцементные листы. Перед укладкой листы грунтуются с обеих сторон. Укладка листов производится в 2 слоя. Стыки листов располагаются «вразбежку», а стыки листов верхнего и нижнего слоёв со смещением друг друга.

Воронки внутреннего водостока устанавливаются согласно проекту в пониженных местах кровли с механическим креплением их к конструкциям здания.

Перед устройством наплавляемого кровельного материала верхнего слоя поверхность огрунтовывается праймером битумным, наносимым с помощью кистей или щеток.

5) Укладка наплавляемого рулонного кровельного материала Тэхноэласт ЭКП. При наплавлении кровельного материала кровельщик раскрывает рулон «на себя». Рулон раскрывают на разогретый нижний слой материала. Нагрев производится плавными движениями горелки.

3.5.5 Отделочные работы

Отделочные работы выполняются после прокладки сетей отопления, водопровода, канализации, скрытой проводки. Работы по штукатурке стен, подготовке потолков в помещениях производятся с передвижных подмостей. Поверхности, подлежащие окраске, должны быть просушены, очищены от пыли и грязи, брызг и пятен. Нанесение колера производится при помощи краскораспылителя типа 0-37 с компрессорами производительностью 0,5 м³/мин. Машины и оборудование для механизации штукатурных и малярных работ комплектуются на передвижных установках - штукатурных и малярных станциях.

До начала работ по укладке полов необходимо завершить устройство каналов, приямков, прокладку трубопроводов, закончить внутренние санитарно-технические работы.

Монтаж каркаса подвесного потолка выполняется только после окончания монтажа всех коммуникаций, за исключением электрических разводок, от распределительных коробок до мест установки светильников, встраиваемых в потолок. Расположение электрических и слаботочных проводов в пространстве каркаса должно исключать возможное повреждение их острыми краями элементов каркаса или шурупами во время крепления плиток.

При расположении в полотке осветительных приборов необходимо предусмотреть защиту элементов и конструкций потолка от повышенного тепла, выделяемого встроенными светильниками.

3.6 Разработка календарного плана производства работ

Календарный план производства работ на возведение отдельного здания является основным документом проекта производства работ.

Подсчёт объёмов работ сведён в таблицу Н.2 приложения Н. Объёмы работ выражаются в единицах, принятых в ГЭСН-2001.

Сводная ведомость потребности в основных строительных материалах и конструкциях представлена в таблице Н.3 приложения Н. Ведомость потребности в строительных машина и механизмах представлена в таблице Н.4.

На основании ведомости объёмов работ и выбранным способам производства работ составляется ведомость подсчёта трудоёмкости работ, потребности в машино-сменах, представленная в таблице П.1 приложения П. расчёт ведётся по ГЭСН-2001. Минимальный состав звеньев принимается по ЕНиРам на соответствующие виды работ. Затраты труда на работы, неучтённые в ведомости объёмов работ, определяются ориентировочно в размере 20 процентов от затрат на основные работы, согласно рекомендациям [39].трудоёмкость работ, не включённых в номенклатуру ГЭСН-2001, принимается в процентном отношении от трудоёмкости общестроительных работ на всё здание по таблице 4 [39].

Технико-экономические показатели календарного плана следующие:

- стоимость строительства (приложение М) – 151 126 560 р.;

- стоимость строительно-монтажных работ (приложение М) – 120 901 248 р.;

- строительный объём здания V_стр = 87297,66 м³;

- стоимость 1 м³ здания – 1731 р.;

- нормативная трудоёмкость работ по строительству (Q_норм.) – 172228,1 чел.-дн.;

- планируемая трудоёмкость работ (Q_план. ) – 171870,4 чел.-дн.;

- удельная трудоёмкость (трудозатраты на 1 м³ здания) – 1,97 чел.-дн.;

- трудоёмкость работ, выполняемых механизированным способом (Q_мех) – 9823 маш.-см.;

- планируемая продолжительность строительства (Т_план ) – 961 рабочий день или 37 месяцев;

- нормативная продолжительность строительства – 963 рабочих дня;

- суммарная продолжительность работ, если бы они выполнялись последовательно одна за другой (Σt) – 3171,5 дн.;

- производительность труда (П) определяется по формуле:

(3.8)

- максимальное количество рабочих в день (N_max ) – 128 чел.;

- среднее количество рабочих в день (N_ср ) – 78 чел.;

- коэффициент неравномерности движения рабочих (k_н) определяется по формуле:

(3.9)

<1,7

- коэффициент совмещения строительных процессов во времени (k_c) равен:

(3.10)

- уровень механизации основных строительно-монтажных работ (М) равен:

(3.11)

5,7(%)

- выработка на 1 рабочего:

(3.12)

(м³/чел.-дн.).

3.7 Разработка стройгенплана

3.7.1 Размещение монтажных кранов

Указание мест размещения (привязки) монтажных кранов при проектировании строительного генерального плана необходимо для определения возможности монтажа конструкций выбранным механизмом и безопасных условий производства работ.

Минимально допустимое приближение крана к зданию определяется по формуле (17) [37]:

n_доп = r_пр + n_min (3.13)

где r_пр – радиус заднего габарита противовеса стрелового крана, м;

n_min - минимально допустимое расстояние от противовеса крана до здания (принимается равным 1 м), м.

n_доп = 6,8+1,0 = 7,8 (м).

Автомобильный и гусеничный краны устанавливаются на краю котлована при условии соблюдения безопасного расстояния (l_без), принимаемого не менее минимального расстояния от основания откоса котлована до оси ближайшей опоры крана при не насыпном суглинистом грунте ( 1,45 м, согласно данным таблицы 5.1 [37]):

≥ 1,45 (3.14)

где h – глубина котлована, м.

l_без= 1,45 + 0,4 = 1,85 (м),

При размещении строительных машин следует установить опасные для людей зоны, в пределах которых постоянно действуют или могут действовать опасные производственные факторы.

К зонам постоянно действующих опасных производственных факторов, связанных с работой монтажных и грузоподъемных машин, относятся места, над которыми происходит перемещение грузов грузоподъемными кранами. Эта зона ограждается защитными ограждениями, соответствующими требованиям ГОСТ.

В целях создания условий безопасности ведения работ действующие нормативы предусматривают различные зоны: монтажную, зону обслуживания краном, зону перемещения груза, опасную зону работы крана, опасную зону путей, зону работы подъемника, опасную зону дорог, опасную зону монтажа конструкций.

Площадь монтажной зоны крана определяется контуром здания с добавлением 7м, т.к здание высотой менее 20м. Рабочая зона крана определяется максимальным рабочим вылетом стрелы

Зона перемещения груза определяется радиусом, равным сумме максимального рабочего вылета крюка и половины длины самого длинного из перемещаемых грузов

R_гр = 56 + 0,5·9 = 60,5 (м).

Граница опасной зоны стрелового самоходного крана (R_оп) определяется по формуле:

R_оп = R_max + s₁ + а₁ (3.15)

где s₁ – расстояние возможного отлёта груза при падении, определяемое по формуле:

(3.16)

где Н – расстояние от земли до поднятого груза (до плиты), м;

m - длина ветви стропа;

β – угол между ветвью стропа и вертикальной осью (около 30 градусов);

а₁ – расстояние от центра тяжести груза до его края, м;

R_оп = 56 + 7 + 3 = 66 (м).

3.7.2 Расчёт потребности в рабочих кадрах

Основой для определения численности работников на строительной площадке, согласно [40], является максимальное количество рабочих основного производства, занятых в одну смену. Оно определяется по графику движения рабочих – N_раб = 128/2 = 64 (чел.). При этом рабочие составляют 85 процентов от общего числа работающих на стройплощадке (N_общ):

N_общ= (3.17)

N_общ= =75 (чел.)

Количество инженерно-технических работников (ИТР) в одну смену принимается в размере 11 процентов, младшего обслуживающего персонала (МОП) и охраны – 1 процент, служащих человек – 3 процента от общего количества работающих:

N_итр=0,11·75 = 8 (чел.)

N_моп= 0,01·75= 1 (чел)

N_служ=0,03·75 = 2 (чел.)

Общее расчётное количество работников (N), занятых на строительной площадке в смену, определяется по формуле (1.7) [40]:

N = (N_раб + N_итр + N_служ + N_моп)·К (3.18)

где К – коэффициент, учитывающий болезни и отпуска; К=1,05 (при этом 2 процента – невыходы по болезни, 3 процента – работники, находящиеся в отпуске).

N = (64 + 8 + 1 + 2)·1,05 = 79 (чел.).

Численность женщин принимается равной 20 процентам от общего числа работающих, то есть 16 человек.

3.7.3 Расчёт потребности в санитарно-бытовых и административных помещениях

Временные здания и сооружения возводятся на период строительства, и предусмотрены в минимальном объёме из-за стеснённости территории строительства. Состав и площади временных помещений определяются на момент максимального разворота работ на стройплощадке по расчётному количеству работников, занятых в одну смену.

Тип временного сооружения принимается с учётом срока его пребывания на стройплощадке: при строительстве продолжительностью 37 месяцев – здания контейнерного типа, согласно рекомендациям [40]. Результаты расчёта потребности во временных мобильных зданиях приводятся в таблице Р.1 приложения Р.

На строительном объекте с числом работающих в наиболее многочисленной смене менее 80 человек должны быть, как минимум, следующие санитарно-бытовые помещения: гардеробные с умывальниками, душевые, сушилки для одежды и обуви, для отдыха и обогрева и приёма пищи, контора начальника участка (прораба), туалет.

Показатели для определения площадей временных зданий (помещений) приняты согласно рекомендациям [41-43].

3.7.4 Расчёт и проектирование складов

Расчёт складов производится для основных материалов. Площади складов определяются в соответствии с принятым запасом и нормами складирования на 1 кв.м. площади склада.

Для основных материалов и изделий расчет полезной площади склада S_тр, м², производится по удельным нагрузкам по формуле:

(3.19)

где Р_скл – расчетный запас материала в натуральных измерителях, определяемый по формуле (3.19);

q – норма складирования на 1м² пола площади склада с учетом проездов, проходов, принятая по расчётным нормативам, м²/измеритель;

Запас хранения для строительной площадки на стадии ПОС определяется по формуле:

, (3.20)

где Р_общ – количество материалов, деталей и конструкций, необходимых для выполнения плана строительства на расчетный период;

Т_н – норма запаса материалов, определяется по таблице 4.1 [43];

Т – продолжительность потребления материала по календарному плану;

k₁ – коэффициент неравномерности поступления материалов, для автомобильного транспорта k₁=1,1;

k₂ - коэффициент неравномерности потребления материалов в течение расчетного периода, k₂=1,3.

Расчет открытых и закрытых складов приведен в таблице Р.2 приложения Р.

3.7.5 Расчёт потребности в электроэнергии

Электроэнергия в строительстве расходуется на силовые потребители; технологические процессы; внутреннее освещение временных зданий; наружное освещение мест производства работ, складов, подъездных путей и территории строительства.

Потребность в электроэнергии (Р_р) определяется по установленной мощности и коэффициенту спроса без дифференциации по видам потребления. Расчет нагрузок производят по формуле:

(3.21)

где Р_уст – установленная мощность потребителей электроэнергии, кВт;

k_с – коэффициент спроса, определяемый по таблице 6.1 [43];

соsφ – коэффициент мощности, определяемый по таблице 6.1 [43].

Расчет потребности в электроэнергии сведен в таблицу Р.3 приложения Р.

Для временного электроснабжения строительной площадки, исходя из потребляемой мощности 738кВА, целесообразным является применение одной передвижной сборной комплексной трансформаторной подстанции СКТП-1000 мощностью 1000кВА, размерами в плане 3,2х2,5 м.

Освещение строительной площадки осуществляется согласно требованиям СНиП 12-03-2001 (пп. 6.2.11) [44] и ГОСТ 12.1.046-85 «Нормы освещения строительных площадок» [45].

Требуемое количество прожекторов устанавливается через удельную мощность по формуле:

(3.22)

где р – удельная мощность прожектора, при освещении прожекторами с лампами накаливания типа ПЗС-45 р=0,3 Вт/(м²·лк);

Е – освещенность, лк, принимается Е=2 лк;

S – величина площадки, подлежащей освещению, м²;

Р_л – мощность лампы применяемых прожекторов, Вт, при освещении прожекторами ПЗС-45 Р_л=1000 Вт.

Принимается 15 прожекторов типа ПЗС-45, общей мощностью Р=15 кВт.

Кабели от трансформаторной подстанции до распределительного щитка прокладываются в трубах по дну траншей на глубине 0,8 м.

3.7.6 Расчёт потребности в воде

Временное водоснабжение на строительной площадке предназначено для обеспечения производственных, хозяйственно-бытовых нужд и пожаротушения. Суммарный расчётный расход воды, л/с, определяется по формуле:

В_общ = В_пр + В_хоз + В_пож (3.23)

где В_пр - расход воды на производственные цели, л/с;

В_хоз - расход воды на хозяйственно-бытовые цели, л/с;

В_пож - расход воды на противопожарные цели, л/с.

Расход воды на производственные нужды рассчитывается на наиболее загруженную смену по формуле:

(3.24)

где 1,2 – коэффициент на неучтенные расходы воды;

q₁ – удельный расход воды на производственные нужды, литр на единицу измерения объёма работ;

А – объём работ в смену;

К_н– коэффициент неравномерности использования воды, для производственных расходов К_н =1,5;

8 – число часов работы в смену;

3600 – число секунд в 1 ч.

Максимальный расход воды на производственные нужды рассчитывается в таблице Р.4 приложения Р.

Расход воды на хозяйственно-бытовые нужды определяется по формуле:

(3.25)

где n_p – наибольшее количество рабочих в смену, n_p=64 чел;

n₁ – норма потребления воды на 1 чел. в смену, n₁=20 л;

n₂ – норма потребления на прием одного душа, n₂=40 л;

R₂ – коэффициент неравномерности потребления воды, для санитарно-бытовых нужд R₂=2,7;

R₃ – коэффициент, учитывающий отношение пользующихся душем к наибольшему количеству рабочих в смену, принимается R₃=0,5.

Максимальный расход воды для противопожарных целей определяют из расчета одновременного действия двух струй из гидрантов по 5 л/с на каждую струю, т.е. В_пож = 5·2 = 10 л/с.

Расход воды на пожарные цели максимальный, поэтому принимаем общий расход воды 10 л/с.

Общий расход воды составляет:

В_общ= 0,086 + 0,47 + 10 = 10,556 (л/с).

Диаметр трубы временного водопровода определяется по формуле:

(3.26)

где V - скорость движения воды по трубопроводу, м/с (принимаем v = 1.5 м/с).

Диаметр водопроводной сети принимается равным 100 мм.

3.7.7 Технико-экономическая оценка стройгенплана

Технико-экономические показатели разработанного стройгенплана следующие:

1) площадь строительной площадки (S_стр.пл.)– 23600 м²;

2) показатель инженерных коммуникаций на 1 гектар застройки – 130,3 м/га;

3) коэффициент временных дорог – 12,2 процента;

4) коэффициент застройки:

(3.27)

5) затраты на возведение временных зданий и сооружений – 2 060 360 р.

6) коэффициент удельных затрат на временные здания и сооружения – 1,4 процента;

7) коэффициент использования площади:

3.8 Управление эксплуатацией ТЦ «Ишимбай»

Управление недвижимостью – осуществление комплекса операций по эксплуатации зданий и сооружений (поддержание их сервиса, руководство обслуживающим персоналом, создание условий для пользователей (арендаторов), определение условий сдачи площадей в аренду, сбор арендной платы и пр.) в целях наиболее эффективного использования недвижимости в интересах собственника [46].

Управление недвижимостью охватывает следующие направления:

1) экономическое - управление доходами и затратами, распределение финансовых потоков, позиционирование объекта на рынке;

2) техническое - содержание и развитие объекта недвижимости в соответствии с его функциональным назначением и установленными требованиями;

3) правовое - комплексное юридическое сопровождение управления недвижимостью.

Основной задачей управления недвижимостью, в том числе, управление эксплуатацией, является достижение максимальной эффективности использования недвижимости в интересах собственника.

Экономические задачи управления недвижимостью:

- планирование и бюджетирование доходов и расходов по недвижимости;

- привлечение инвестиций;

- маркетинг и реклама объекта, привлечение арендаторов;

- анализ эксплуатационных расходов и их снижение;

- контроль за поступлением арендных платежей;

- поддержание арендных ставок в соответствии с рыночным уровнем;

- создание прозрачных для собственника финансовых отношений.

Технические задачи управления недвижимостью:

- техническое обслуживание и эксплуатация недвижимости;

- отношения с коммунальными службами;

- организация охраны объекта недвижимости;

- клининг – профессиональная уборка;

- отношения с субподрядчиками по эксплуатации;

- согласование перепланировок и реконструкций.

Техническая эксплуатация здания – использование здания по функциональному назначению с проведением необходимых мероприятий по сохранению состояния конструкций здания и его оборудования, при котором они способны выполнять заданные функции с параметрами, установленными требованиями технической документации.

Функционирование объекта недвижимости – это непосредственное выполнение им заданных функций. Использование здания не по назначению, частичное приспособление под другие цели снижают эффективность его функционирования, так как использование объекта недвижимости по назначению является основной целью его эксплуатации.

Под технической эксплуатацией здания подразумеваются все вопросы, связанные с эксплуатацией и созданием максимально комфортных условий для арендаторов, а также извлечение прибыли от этого вида деятельности [47].

Цели и задачи эксплуатации недвижимости:

- обеспечение увеличения стоимости недвижимости;

- управление показателями физического износа;

- поддержание режимов и стандартов эксплуатации, обеспечивающих текущую жизнедеятельность объекта недвижимости.

Торговый комплекс является примером инвестиционной недвижимости, то есть используется собственником для получения дохода в виде арендной платы. Общая идея управления эксплуатацией инвестиционной недвижимости: добиться такого уровня управления, чтобы торговый центр был способен генерировать доход, и интенсивно повышал свою рыночную стоимость во времени.

Деятельность по управлению эксплуатацией недвижимости в первую очередь направлена на формирование арендной платы от сдаваемых помещений и ее структуры как основного источника дохода от объекта недвижимости.

Величина арендной платы устанавливается в объеме, позволяющем покрыть затраты, связанные с содержанием и эксплуатацией объекта недвижимости, и получить прибыль.

Проектом на строительство торгового центра заложены фактические арендные ставки, дифференцированные по типам площадей (приложение С). В результате анализа фактических ставок было выявлено отклонение в большую сторону (завышение) величин от среднерыночных показателей, что может привести к потере арендаторов и «простою» торговых площадей. Поэтому далее производится расчёт экономически обоснованных величин арендных ставок с помощью выявления на рынке объектов-аналогов и сопоставление полученных результатов при двух вариантах арендных ставок.

Прежде чем приступить к расчёту оптимальных арендных ставок для торгового центра «Ишимбай», необходимо провести подробный анализ местоположения объекта и его окружения.

3.9 Характеристика окружения объекта

Ишимбай — город республиканского подчинения в России, административный центр Ишимбайского района Башкортостана. Один из крупных промышленных и культурных центров Республики Башкортостан.

Ишимбай расположен на юге Республики Башкортостан, в 166 км от Уфы, на реках Белая (приток Камы) и Тайрук.

Население (на 1 января 2011 года) — 66,1 тысяч человек.

Город Ишимбай — самостоятельная административно-территориальная единица республиканского подчинения. По территориальному устройству муниципальных образований город Ишимбай и Ишимбайский район составляют единое муниципальное образование «Муниципальный район Ишимбайский район». Ишимбай является муниципальным образованием «Городское поселение город Ишимбай» с подчинением муниципальному образованию «Муниципальный район Ишимбайский район».

Данные по окружению объекта сведены в таблицу Т.1 приложения Т.

3.10 Анализ рынка недвижимости города Ишимбай

3.10.1 Анализ рынка недвижимости и динамики цен на различные типы недвижимости

Для анализа рынка недвижимости использовались материалы газет «Из рук в руки», «Подметки +», а также информация на сайтах www.realtymag.ru и ishimbay.olx.ru за период февраль-апрель 2011 года.

Общий анализ рынка недвижимости показал, что в городе большую часть рынка недвижимости, а именно 80 процентов, составляет жилищный фонд, остальные 20 процентов приходятся на непроизводственную (12 процентов) и производственную (8 процентов ) недвижимость (рисунок Т.3 приложения Т).

По результатам анализа рынка недвижимости по сегментам (рисунок Т.4) было установлено, что по г. Ишимбай большую часть рынка недвижимости составляет городская жилая недвижимость (55 процентов), среднюю часть – загородная недвижимость (20,5 процентов) и земельный рынок (12 процентов), меньшую часть (11 процентов) – офисный рынок и рынок торговых площадей. Самую минимальную часть рынка недвижимости составила складская недвижимость – всего 1,5 процента.

На вторичном рынке жилья (рисунок Т.5) преобладают двух- и много- комнатные квартиры (59 процентов в сумме), за ними следуют 1-комнатные квартиры, занимающие одну пятую часть рынка. Меньше всего на рынке жилой недвижимости городских частных домов – седьмая часть рынка (16 процентов), отдельных комнат – десятая часть рынка, и многокомнатных квартир – всего одна двадцатая часть (5 процентов) от всего рынка вторичного жилья.

Динамику изменения цен продажи на жилую недвижимость можно проследить на рисунке Т.6.

Условно территорию города Ишимбай можно поделить на следующие районы: Центральный, к которому относится проектируемый объект, Первомайский, Новостройка, Южный и посёлок Кусяпкулово, территория которого плавно «переросла» в территорию города.

Средние стоимости объектов жилой недвижимости по сегментам рынка и по районам за последние три месяца по городу Ишимбай представлены на диаграммах рисунков Т.7 и Т.8.

Таким образом, динамика цен на жилье неоднозначна. Анализ рынка показывает, что за прошлые 3 месяца цены на комнаты, 1-комнатные и 2-комнатные квартиры возросли.

Рисунок Т.8 приложения Т показывает, что стоимость жилой недвижимости на территории города колеблется в больших пределах. Это позволяет выделить элитные районы города, такие как Южный и Центральный (проспект Ленина, ул. Мира, ул.Бульварная, ул. Докучаева, ул.Молодёжная). Не престижными считаются районы посёлков Кусяпкулово и Майский, в которых преобладает частный сектор.

Наибольшая стоимость жилой недвижимости приходится на Южный район, так как именно здесь производится новое строительство.

3.10.2 Анализ рынка торговой недвижимости Ишимбая

На 1 января 2011 года в муниципальном районе Ишимбайский район действуют 207 продовольственных магазинов, 193 непродовольственных, 112 смешанных объектов торговли. В городе работает 1 стационарный рынок и 1 малый рынок. Количество торговых площадей на 1000 человек составляет 403 кв.м., обеспеченность торговыми площадями составляет в городе – 110 процентов, в районе 82,5 процентов от норматива, согласно данным [50].

Несмотря на то, что г.Ишимбай по численности населения один из наименее населенных городов Республики Башкортостан, рынок торговой недвижимости города достаточно развит, хотя и объем предложений небольшой, наблюдается высокий разброс цен и арендных ставок.

В целом, из-за нехватки достоверной информации по коммерческой недвижимости, сложно дать её точную характеристику. В большинстве случаев, коммерческая недвижимость продаётся с торгов, информация о ценах продаж закрытая.

Торговая сеть города обеспечивает бесперебойное обслуживание населения. На территории Ишимбая функционируют торговые сети, работающие в разных сегментах потребительского рынка. Это как местные сетевые магазины, так и сети федерального значения: «Магнит», «Полушка», «Монетка», «Матрица», «Корпорация „Центр“», «Техно», «Евросеть», «Связной», «Цифроград», «585», «Буква» и многие другие.

Среднее значение арендных ставок установленных этими предприятиями, составляет от 200 – 900 рублей за 1 кв. м. в месяц с учетом коммунальных платежей. Отметим, что данные предприятия имеют торговые площади в коммерчески привлекательных местах города.

Крупнейшим торговым предприятием города является ООО «Ишимбайский рынок «Алатау» — центральный городской рынок, участники которого муниципалитет и частная компания.

Долгое время широкой популярностью горожан и гостей города пользовался универмаг «Ишимбай», находившийся по проспекту Ленина. В мае 2009 года он сгорел в результате крупного пожара. В Ишимбае имеются и другие торговые центры и комплексы, среди которых ТСК «Гостиный двор» и «Деловой центр».

В торговых комплексах ставка аренды значительно выше, что обусловлено в первую очередь привлеченными кредитными ресурсами на строительство, его дороговизна. Ставки аренды находятся в пределах: 500 – 1800 рублей за 1 кв. м. с учетом коммунальных платежей.

На рынке купли-продажи площадей преобладает вариант выкупа нежилых помещений, а так же квартир на первых этажах жилых домов, расположенных вдоль красной линии с последующим переводом в нежилой фонд. Как правило, площадь таких торговых помещений не превышает 200кв.м. Основная масса совершающихся сделок не освещается публично, суммы, уплаченные за объекты недвижимости, не афишируются. Однако, проведя анализ предложений выставленных в публичную оферту коммерческих площадей можно сделать вывод, что диапазон цен в зависимости от местоположения и характеристик объекта значительно колеблется и по торговым площадям составляет от 15 000 до 65 000 рублей за 1 кв.м.

Вывод из вышесказанного следующий, что на рынке торговой недвижимости очень мало сделок купли-продажи, основные операции связаны с арендой помещений. Во вновь построенных зданиях также площади предоставляются только в аренду. Очевидно, что рынок коммерческой недвижимости до конца не сформировался. Наибольший интерес представляют помещения, расположенные в центре города или в незначительном удалении. Бóльшим спросом пользуются торговые помещения, расположенные непосредственно на «красной линии», площадью не более 150кв.м., но основная масса свершившихся сделок не освещается публично, суммы, уплаченные за объекты недвижимости, не афишируются.

Условно по месту расположения относительно центра и относительно основных магистралей города (удаленность от ближайших остановок общественного транспорта, от оживленных улиц и др.), рынок торговых помещений можно разделить на три категории. Категории спроса коммерческой недвижимости представлены в таблице Т.3 приложения Т.

Диапазон цены предложения за 1 кв.м торговой площади, как и стоимость арендной ставки колеблется в значительных пределах и зависит от следующих основных ценообразующих факторов :

а) местоположения объекта, в том числе:

- степени интенсивности ближайших человеко-потоков – количество проходящих и проезжающих непосредственно вблизи объекта в определенный временной интервал (час, сутки);

- окружения объекта;

- ценовой зоны и перспективы развития района.

б) конструктивных особенностей объекта, в том числе:

- расположение объекта в здании или отдельно стоящее здание;

- расположение входа и окон;

- площадь объекта.

в) типа (класса) и состояния объекта.

г) наличия места для парковки и подъездных путей и др.

д) плотности застройки.

3.11 Анализ местоположения торгового центра

Местоположение является одним из главных факторов, влияющих на привлекательность торговой недвижимости. Целью анализа местоположения является определение потенциала коммерческого объекта и влияния внешних характеристик на его развитие.

Местоположение объекта на карте города Ишимбай представлено на рисунке Т.9 приложения Т.

Торговый центр «Ишимбай» расположен на пересечении улиц Геологическая и Стахановская и граничит с территориями школы искусств и ОАО «Чулочно-носочная фабрика».

Объект расположен в центральной части города - деловом районе, с хорошей транспортной доступностью, развитой инфраструктурой. Плотность застройки района высокая.

В Центральном районе проживает около 30 процентов всего населения города. Исследуя рынок жилой недвижимости города, было получено, что данный район является одним из дорогостоящих, наряду с Южным.

Общая характеристика местоположения объекта приведена в таблице Т.4 приложения Т.

Можно сделать вывод, что местоположение объекта является коммерчески привлекательным, так как он находится в центральной части города, недалеко от одной из главных дорог города – ул. Ленина, что определяет транспортную и пешеходную доступность места. Наличие общественных и административных зданий обуславливает оживлённость окружающей территории людскими потоками. Благоприятный ландшафт, высокая ценность окружающей застройки также способствуют повышению привлекательности данной территории.

4 Экономический раздел

4.1 Расчёт экономически обоснованных арендных ставок

Расчет наиболее вероятной арендной ставки для помещений проектируемого торгового центра осуществляется по арендным ставкам объектов-аналогов, описание которых представлено в приложении У. Расчёт арендной ставки основан на применении метода сравнения продаж, внесение корректировок основано на методе анализа иерархий.

Параметры сравнения аналогов следующие:

А – местоположение объекта;

Б – наличие остановок общественного транспорта;

В – физическое состояние объекта;

Г – наличие и организация парковки;

Д – привлекательность фасада;

Е – транспортная и пешеходная доступность;

Ж – окружение объекта, состояние окружения;

И – универсальность перечня товаров и (или) услуг.

Метод анализа иерархий (МАИ) является математической процедурой для иерархического представления элементов, определяющих параметры объекта.

В МАИ элементы задачи сравниваются попарно по отношению к их воздействию на общую для них характеристику. Система парных сведений приводит к результату, который может быть представлен в виде обратно симметричной матрицы. Элементом матрицы a(i,j) является интенсивность проявления элемента иерархии i относительно элемента иерархии j, оцениваемая по шкале интенсивности от 1 до 9, где оценки имеют следующий смысл:

1 - равная важность;

3 - умеренное превосходство одного над другим;

5 - существенное превосходство одного над другим;

7 - значительное превосходство одного над другим;

9 - очень сильное превосходство одного над другим;

2, 4, 6, 8 - соответствующие промежуточные значения.

Сравнение аналогов проводится по следующим критериям: какой из них важнее и имеет большее воздействие; какой из них более вероятен.

Таким образом, цель – оценить вес арендной ставки каждого объекта-аналога в арендной ставке проектируемого объекта.

Значения приоритетов (весов) параметров сравнения определяются в таблице У.1 приложения У.

Сравнение объектов-аналогов по выбранным параметрам между собой представлено в табличной форме в приложении У.

Итоговые значения экономически обоснованных арендных ставок с дифференциацией по видам площадей представлены в таблице 4.1.

Таблица 4.1 – Экономически обоснованные арендные ставки по типам арендуемых площадей для торгового центра «Ишимбай»

В рублях

Тип площади	Арендная ставка за 1 кв.м. в месяц
Тип площади	фактическая	экономически обоснованная
1 Торговая площадь под бытовую технику	1400	1250
2 Торговая площадь под непродовольственные товары	1200	1080
3 Складская площадь под бытовую технику	400	250
4 Торговая площадь под продовольственные товары	660	630
5 Торговая площадь под кафе	500	400
6 Торговая площадь под бутики	1800	1580
7 Торговая площадь под мебельный салон	1000	850
8 Офисная площадь под салон-парикмахерскую	700	600
9 Офисная площадь для оказания бытовых услуг	500	350

4.2 Анализ структуры доходов

Проектируемое здание является примером инвестиционной недвижимости, т.е. будет использоваться собственником через деятельность управляющего отдела для получения дохода в виде арендной платы от сдачи торговых, складских и офисных площадей.

Основным показателем, формирующим доход от эксплуатации коммерческого здания, является арендная ставка.

Потенциальный валовой доход (ПВД) - доход, который можно получить от недвижимости, при 100-процентном ее использовании без учета всех потерь и расходов. ПВД зависит от площади объекта и установленной арендной ставки и рассчитывается по формуле:

(4.1)

где S - площадь, сдаваемая в аренду (полезная площадь), м²;

С_ар - арендная ставка за 1 м².

Формирование валового дохода торгового центра за год с учётом структуры заполнения его площадей и, соответствующих данному виду площади, уровней арендных ставок, представлено в таблице Ф.1 приложения Ф.

Действительный валовой доход (ДВД) - это потенциальный валовой доход за вычетом потерь от недоиспользования площадей и при сборе арендной платы с добавлением прочих доходов от нормального рыночного использования объекта недвижимости:

ДВД = ПВД – П_ндз+ Прочие доходы (4.2)

где П_ндз - потери от недозагрузки площадей;

Потери выражают в процентах по отношению к потенциальному валовому доходу. Коэффициент недоиспользования (К_нд) объекта недвижимости составляет 30 процентов при использовании фактических арендных ставок, так как не каждый арендатор может позволить себе аренду площадей по завышенным ставка, а при использовании экономически обоснованных арендных ставок предполагается 100 процентная загрузка площадей.

Потери от недозагрузки по фактическим показателям равны:

П_ндз = ПВД·К_ндз (4.3)

П_ндз = 105 176 424·0,30 = 31 552 927 (р./год).

Действительный валовой доход торгового центра за год с учётом потерь по фактическим показателям составит:

ДВД_факт = 105 176 424 – 31 552 927 = 73 623 497 (р./год)

Действительный валовой доход торгового центра за год по экономически обоснованным показателям составит:

ДВД_эк. = ПВД_год = 93 382 188 (р./год)

Полученные данные по расчёту ДВД сведены в итоговую таблицу 4.2.

Таблица 4.2 – Расчёт действительного валового дохода в год

Фактические показатели

Экономически обоснованные показатели

ПВД, млн.р.

Коэффициент недозагрузки

К_ндз

Потери от недозагрузки

П_ндз, млн.р.

ДВД,

млн.р.

ПВД,

млн.р.

Коэффициент недозагрузки

К_ндз

Потери от недозагрузки

П_ндз, млн.р.

ДВД,

млн.р.

105,18

0,30

31,553

73,623

93,382

0,00

93,382

4.3 Анализ структуры расходов

Периодические расходы для обеспечения нормального функционирования объекта и воспроизводства дохода называются операционными расходами.

Операционные расходы принято делить на:

- условно-постоянные расходы или издержки;

- условно-переменные или эксплуатационные расходы;

- расходы на замещение или резервы.

К условно-постоянным относятся расходы, размер которых не зависит от степени эксплуатационной загруженности объекта. Как правило, это налоги (на имущество, доходы с физических лиц, земельный налог), страхование основных фондов и т.п.

Условно-переменные – это расходы, размер которых зависит от степени эксплуатационной загруженности объекта и уровня предоставляемых услуг. Основными условно-переменными являются расходы на эксплуатацию и управление недвижимостью: коммунальные расходы (газ, электричество, вода, отопление, телефон и т.д.), расходы на уборку, содержание территории, обеспечение безопасности, маркетинговые исследования, рекламу и т.д.

К расходам на замещение относят расходы, которые либо имеют место всего один - два раза за несколько лет или сильно варьируют от года к году. Обычно это расходы на периодическую замену быстро изнашивающихся компонентов улучшений. К таким улучшениям, в частности, относятся кухонное оборудование (холодильники, кухонные плиты и т.п.), мебель, ковровые покрытия, портьеры, а также недолговечные компоненты зданий (крыши, лифты), расходы на косметический ремонт.

Расходы на замещение рассчитываются как ежегодные отчисления в фонд замещения (аналогично бухгалтерской амортизации).

К эксплуатационным расходам относятся:

1) оплата коммунальных услуг, в т. ч.:

а) расходы по тарифам: электроэнергия, водоснабжение, канализация, теплоснабжение, оплата телефона и интернета;

б) расходы по договорам: вывоз мусора, оплата услуг охраны и пр.;

2) расходы на ремонт: текущий ремонт и техническое обслуживание; расходы на капитальный ремонт;

3) расходы на санитарное содержание здания и оказания данных услуг;

4) административные расходы: фонд оплаты труда административного персонала с налогами, выплатами и премией; прочие административные расходы;

5) налоги: налог на имущество; налог на землю или арендная плата за пользование;

6) прочие расходы, не учтенные выше.

Здание торгового центра «Ишимбай» будет находиться в управлении сособственника (управляющего директора). Штат по управлению и техническому обслуживанию здания планируется из 34 человек. Структура организации представлена на рисунке 4.1. Заработная плата персонала согласно штатному расписанию представлена в таблице 4.3.

бухгалтер - 1

юрист - 1

техничка – 10;

дворник – 2;

слесарь-сантех-ник – 2;

электромонтёр – 4.

маркетолог – 1;

менеджер – 2.

начальник охраны – 1

Управляющий директор

Экономический отдел

Юридический отдел

Отдел по техническому обеспечению

Отдел маркетинга и менеджмента

Отдел службы безопасности

секретарь - 1

охранник – 8

Рисунок 4.1 – Структура управления ТЦ «Ишимбай»

Таблица 4.3 – Заработная плата персонала по штатному расписанию

В рублях

Работник	Кол-во человек	Среднемесячная заработная плата на чел.	Сумма затрат
Управляющий директор	1	30000	30000
Секретарь	1	18000	18000
Бухгалтер	1	25000	25000
Юрист	1	14000	14000
Менеджер	2	15000	30000
Маркетолог	1	13000	13000
Начальник охраны	1	13000	13000
Охранник	8	12000	96000
Электромонтёр	4	12000	48000
Слесарь-сантехник	2	10000	20000
Техничка	10	6000	60000
Дворник	2	5000	10000
Всего в месяц	34		377 000
Отчисления во внебюджетный фонд (34 процента)			128 180
Итого фонд зарплаты за месяц			505 180
Итого затраты на оплату труда в год			6 062 160

Расчёт коммунальных услуг с учётом фактической загруженности площадей сведён в таблицу Х.1 приложения Х. При расчёте используются нормативы потребления, установленные СНиПами [4, 52-54] и рекомендациями [55] и тарифы, установленные в едином порядке для муниципального района Ишимбайский район [56].

Налогообложение торгового центра «Ишимбай»:

1) Земельный налог.

Земельный участок, на котором предполагается расположение проектируемого объект, является государственной собственностью, согласно кадастровому паспорту на земельный участок (приложение Ж), поэтому за пользование земельным участком взимается не земельный налог, а арендная плата за пользование в размере 3,6 процентов за полугодие, согласно договору аренды (приложение И). Расчёт арендной платы за полугодие приведён в приложении к договору и составляет 2151702,47 рублей, тогда за год размер арендной платы составит:

Арендная плата за землю = 2 · 2 151 702,47 = 4 303 404,9 (р./год)

2) Налог на имущество.

Налог на имущество составляет 2,2 процента от балансовой стоимости недвижимости. Балансовая стоимость по данным собственника составляет 151 126 560 рублей, тогда налог на имущество:

Налог на имущество=151126560·0,022 = 3 324 784 (р./год)

Полученные результаты расчётов налогов сведены в таблицу 4.5:

Таблица 4.5 – Налоговые отчисления в год

В рублях

Наименование	Норматив, % в год	Обоснование	Величина	Примечания
Земельный налог	7,2	59769513,12	4303404,9	от кадастровой стоимости земельного участка
Налог на имущество	2,2	151126560	3324784	от балансовой стоимости
Итого:			7628189,3

Добровольное страхование недвижимости производится по ставке 0,8 процента от балансовой стоимости объекта:

Затраты на страхование = 151 126 560·0,008= 1 209 012,5 (р./год)

Расходы на рекламу и продвижение объекта на рынке за год составляют:

- стоимость щита (баннера) – 6000 рублей, стоимость установки щитов – 3000 рублей; принято решение об установке 5 щитов: 3 на территории города и 2 на подъездных трассах к городу. Затраты за год составят:

Затраты на баннеры = (6000·5+3000)·12 = 396000(р./год)

Реклама на радио обойдётся собственнику в 5000 р./мес., на телевидение – 50000 р./мес., тогда за год:

Затраты на теле- и радио- рекламу = (5000+50000)·12 =672000 (р./год)

Проведение рекламных акций с распространением листовок планируется проводить 3 раза в год, тираж – 1000 листовок по 5,5 р./шт. Затраты на проведение рекламных акций с листовками составят:

Затраты на проведение акций = 1000 * 5,5 * 3 =16500 (р./год)

Таким образом, сумма затрат на рекламу в год составит:

Затраты на рекламу = 396000 + 672000 + 16500 = 1 084 500 (р./год)

Резервный фонд на восстановление рассчитывается через фактор фонда возмещения (периодический взнос в фонд накопления):

(4.4)

где SFF – аннуитетный взнос;

FVA – будущая стоимость аннуитета;

r – ставка дисконтирования;

n – число периодов начислений.

Ставка дисконтирования рассчитывается как требуемая доходность на вложенный капитал методом кумулятивного построения по формуле:

(4.5)

где r – ставка дисконтирования;

R_f – безрисковая ставка доходности;

S_i – премия за несистематический риск по i-му фактору;

n – количество выделенных факторов риска.

В качестве безрисковой ставки дохода используется ставка дохода по долгосрочным государственным долговым обязательствам. Наиболее индикативным фондовым инструментом на текущий период является ОФЗ номер SU46020RMFS2, эффективная доходность на 28.05.2011 составляла 7,98 процента. Эта величина принимается в качестве безрисковой ставки доходности. Данная информация определена согласно данным сайта ЦБ РФ [57].

Премия за несистематический риск определяется методом техники экспертных оценок. Расчёт премии за риски сведён в таблицу Ц.1 приложения Ц.

Получено, что премия за несистематические риски равна 14,92 процентам, тогда требуемая доходность равна:

r = 7,98 + 14,92 = 22,9 (%)

Расчёт величины резервного фонда сведён в таблицу 4.6. Удельные веса конструктивных элементов приняты согласно таблице 10 сборника 36 УПВС [58], период ремонта, или срок службы конструкции принимается, согласно приложению 15 [59], равным минимальной продолжительности эффективной эксплуатации элементов зданий и объектов.

Таблица 4.5 – Расчёт величины резервного фонда

Наименование конструктивного элемента	Удельный вес элемента в ПВС, %	ПВС элемента, р.	Период ремонта в годах	Ставка дисконти-рования, r, %	Аннуитетный взнос, SFF, р.
1 Фундаменты	4	6045062	70	22,9	0,75
2 Стены и перегородки	15	22668984	50	22,9	173
3 Перекрытия	22	33247843	70	22,9	4,10
4 Крыши	8	12090125	15	22,9	131568
5 Полы	9	13601390	30	22,9	6423
6 Проёмы	11	16623922	40	22,9	997
7 Отделка	6	9067594	8	22,9	493820
8 Внутренние санитарно-технические и электротехнич. устройства	22	33247843	12	22,9	700135
9 Прочие работы	3	4533797	5	22,9	575559
Итого:	100	151126560		22,9	1 908 680

Согласно расчётам, ежегодные отчисления в резервный фонд составляют 1908,7 тысяч рублей.

Отчисления в амортизационный фонд составят:

А = (4.6)

где А – годовая амортизация, р.;

ПВС - первоначальная стоимость строительства, принята равной сметной стоимости строительства (приложение М);

1/125 – норма амортизации для зданий второй группы капитальности;

А = 151126560 · (1/125) = 1209012 (р./год)

Расходы на текущий ремонт здания будут заключаться в косметическом ремонте холла, коридоров, смены запорной арматуры в санузлах и т.п. На эти цели отводится 70 т.р. в год.

Величина прочих непредвиденных расходов принимается в размере 1 процента от ДВД исходя из сложившейся практики.

Полученные данные по операционным расходам сведены в таблицу 4,7:

Таблица 4.7 – Расчёт операционных расходов в год

В рублях

Наименование затрат	Затраты при 70-процентной загрузке площадей	Затраты при 100-процентной загрузке площадей
1 Коммунальные расходы	6 105 441	6 808 116
2 Отчисления на оплату труда	6 062 160	6 062 160
3 Налоговые отчисления	7 628 189	7 628 189
4 Страхование имущества	1 209 012	1 209 012
5 Расходы на рекламу	1 084 500	1 084 500
6 Резервный фонд на восстановление	1 908 680	1 908 680
7 Текущий ремонт	70 000	70 000
8 Амортизационный фонд	1 209 012	1 209 012
9 Прочие расходы	989 142	989 142
Всего:	26 266 137	26 968 812

4.4 Расчёт денежного потока

Денежный поток - показатель достигнутых результатов как для самого владельца, так и для внешних сторон и контрагентов - клиентов, кредиторов, поставщиков и т. д., поскольку отражает постоянное наличие определенных денежных средств на счетах владельца.

Денежные потоки до и после уплаты налогов рассчитываются по формулам (5.9-5.10) соответственно:

ДП_{до упл.налогов} = ЧОД - Обслуживание кредита + Прирост кредитов (4.7)

Денежный поток после уплаты налогов - это денежный поток до уплаты налогов минус платежи по подоходному налогу владельца недвижимости.

ДП_{после упл.налогов} = ДП_{до упл.налогов} – Платежи по подоходному

налогу владельца недвижимости (4.8)

где ДП_{до упл.налогов} - денежный поток до уплаты налогов;

ДП_{после упл.налогов}– денежный поток после уплаты налогов;

ЧОД - чистый операционный доход.

Чистый операционный доход (ЧОД) - действительный валовой доход за вычетом операционных расходов (ОР) за год.

ЧОД = ДВД-ОР (4.9)

Расчёт денежного потока представлен в таблице 4.8.

Таблица 4.8 – Расчёт денежного потока в год

В рублях

Наименование	Величина, полученная по
Наименование	фактическим показателям	экономически обоснованным показателям
1 ДВД	73 623 497	93 382 188
2 Операционные расходы (ОР)	26 266 137	26 986 812
3 ЧОД	47 357 360	66 413 376
4 Обслуживание кредита	0	0
5 ДП_{до упл.налогов}	47 357 360	66 413 376
6 Подоходный налог (20% от ДП)	9 471 472	13 282 675
7 ДП_{после упл.налогов}	37 885 888	53 130 701

4.5 Оценка экономической эффективности проекта

Рассчитаем показатели экономической эффективности реализации проекта строительства торгового центра в городе Ишимбае при различных вариантах арендных ставок.

Расчет экономической эффективности строительства торгового центра производить путём сравнения затрат с экономическим эффектом как денежным выражением результата по формуле:

100 (4.10)

где R – рентабельность;

Р – результат (ЧОД);

З – затраты (капитальные вложения, равные сметной стоимости строительства, определяемой по приложению М).

100 = 31,3 (%),

100 = 43,9 (%).

Важнейшим показателем эффективности проекта является чистый дисконтированный доход (ЧДД; интегральный эффект) – накопленный дисконтированный эффект за расчетный период.

Чистый дисконтированный доход ЧДД определяется как сумма текущих денежных потоков за весь расчетный период, приведенная к начальному шагу, или как превышение интегральных результатов над интегральными затратами. Величина ЧДД для постоянной ставки дисконтирования (r) вычисляется по формуле:

(4.11)

где ДП_i – результаты, достигаемые в i-ом году расчета;

I_i – затраты, осуществляемые в том же году (инвестиции в проект);

n – горизонт расчета (продолжительность расчетного периода), равный номеру года расчета, на котором производится закрытие проекта;

r – ставка дисконтирования, равная приемлемой для инвестора норме дохода на капитал.

Расчёт чистого дисконтированного дохода для двух вариантов арендных ставок сведён в таблицу Э.1 приложения Э.

Срок окупаемости проекта строительства определяется графически (рисунок 4.2), с использованием данных расчётной таблицы 4.9.

Таблица 4.9 – Расчёт срока окупаемости для разных вариантов арендных ставок

В тысячах рублей

Годы	0	1	2	3	4	5	6	7	8	9	10	11	12
1) Дисконтированный доход нарастающим доходом для варианта расчёта по фактическим арендным ставкам	-25 100	-82 057	-119 150	-93 639	-72 881	-55 991	-42 248	-31 066	-21 968	-14 564	-8 541	-3 639	349
2) Дисконтированный доход нарастающим доходом для варианта расчёта по эк-ки обоснованными арендными ставками	-25 100	-82 057	-119 150	-83 373	-54 263	-30 577	-11 304	4 378	17 137	27 520	35 967	42 841	48 434

Рисунок 4.2 – График сроков окупаемости проекта строительства

при разных вариантах арендных ставок

На основании построенных графиков срок окупаемости проекта строительства при использовании заложенных в проект (фактических) арендных ставок составляет 11 лет и 11 месяцев, при использовании экономически обоснованных арендных ставок – 6 лет и 9 месяцев.

Индекс доходности характеризует (относительную) «отдачу проекта» на вложенные в него средства.

Индекс доходности ИД представляет собой отношение суммы дисконтированных денежных притоков (приведенных эффектов) к величине капиталовложений:

(4.12)

где - сумма дисконтированных капиталовложений, р.;

-сумма дисконтированных денежных потоков, р.

Индекс доходности рассчитывается для обоих вариантов арендных ставок.

Индекс доходности при фактических арендных ставках показывает, что на каждую единицу вложенных средств приходится прирост активов, составляющий 0,3 процента. Индекс доходности при экономически обоснованных арендных ставках показывает, что на каждую единицу вложенных средств приходится прирост активов, составляющий 3,7 процента, что в 12 раз больше, чем для первого случая.

Полученные расчётом значения показателей эффективности реализации проекта строительства торгового центра «Ишимбай» сведены в итоговую таблицу 4.10.

Таблица 4.10 – Показатели эффективности реализации проекта при различных вариантах арендных ставок

Показатель	Величина, полученная при расчёте по
Показатель	фактическим арендным ставкам	экономически обоснованным арендным ставкам
1 Рентабельность вложений	31,3 %	43,9 %
2 Чистый дисконтиро-ванный доход	348 864 р.	4 377 732 р.
3 Срок окупаемости	11 лет 11 мес.	6 лет 9 мес
4 Индекс доходности	1,003	1,037

Таким образом, было получено, что реализация проекта строительства торгового центра «Ишимбай» целесообразна и эффективна. Но при этом экономически выгоднее сдавать арендные площади не по фактическим арендным ставкам, заложенным в проекте, а по экономически обоснованным. Такое решение позволит избежать потери арендаторов, позволит предотвратить «простоя» арендных площадей, и, тем самым, получить полноценный доход в виде арендной платы.

5 Экологический раздел

Постановлением Администрации муниципального района Ишимбайский район РБ от 03.07.2007 г. номер 1376 ООО «ЦентрПлюс» предоставлен земельный участок, расположенный по адресу: г. Ишимбай. ул. Стахановская. 92 для строительства торгового объекта.

Площадь земельного участка 15216 м²; кадастровый номер 02:58:020253:12. Категория земель - земли населенных пунктов (приложение Ж).

Проектными решениями предусматривается строительство здания торгового центра в 2 и 3 этажа.

Проектируемый торговый центр по санитарной классификации в соответствии с требованиями СанПиН 2.2.1/2.1.1.1200-03 «Санитарно-защитные зоны санитарная классификация предприятий, сооружений и иных объектов» [60] относится к V классу с размером санитарно-защитной зоны (СЗЗ) 50 м.

Площадка проектируемого здания торгового центра находится в центральной части г. Ишимбай. Участок ограничен: с севера - территорией школы искусств (на расстоянии 36 м), с востока - территорией чулочно-носочной фабрики, с запада - ул. Стахановская, с юга - ул. Геологическая.

Проектируемый объект располагается от существующей жилой застройки:

- в восточном направлении - на расстоянии 54 м,

- в юго-восточном направлении - на расстоянии 32 м,

- в юго-западном направлении - на расстоянии 46 м.

По рабочему проекту обоснования расчетной (предварительной) санитарно-защитной зоны торгового центра по ул. Стахановская, 92 в г. Ишимбай РБ представлено экспертное заключение ФГУЗ «Центр гигиены и эпидемиологии в Республике Башкортостан» г. Уфа номер 1363-П/К и санитарно-эпидемиологическое заключение Управления Роспотребнадзора по РБ.

Решением Главного государственного санитарного врача по РБ от для проектируемого торгового центра, размещаемого по ул. Стахановская, 92 в г. Ишимбай РБ расчетная (предварительная) санитарно-защитная зона устанавливается переменного размера:

- в северо-западном направлении - 20 м от границ территории торгового центра, от ближайшего нагретого источника выбросов - 70 м, от ближайшего источника постоянного шумового воздействия - 39 м;

- в остальных направлениях - 23 м от границ территории торгового центра, от ближайшего нагретого источника выбросов - 47 м. от ближайшего источника постоянного шумового воздействия -33 м;

- от автостоянок, расположенных за границей торгового центра, на территории, прилегающей к ул. Стахановская, - 17 м.

Окончательный размер санитарно-защитной зоны устанавливается на основании результатов натурных наблюдений и измерений для подтверждения расчетных параметров.

В геоморфологическом отношении участок строительства приурочен к водоразделу рек Белой и Тайрук. Абсолютные отметки территории изменяются от 158.50 до 159,00 м БС. Согласно инженерно-геологическим изысканиям, на площадке строительства повсеместное распространение имеет насыпной грунт, представленный суглинком и глиной с гравием. Мощность слоя насыпных фунтов составляет от 2,0-3,7 м.

На площадке проектируемого строительства имеются зеленые насаждения. Согласно заключению отдела благоустройства городского поселения город Ишимбай РБ при строительстве торгового центра вырубке подлежат деревья в количестве 9 шт. (порода - тополь, возраст 12-15 лет).

После завершения строительства с площадки убирается строительный мусор, выполняются планировочные работы и благоустройство территории. Благоустройство участка предусматривает устройство асфальтированных проездов, гостевых автостоянок, пешеходной зоны, зоны отдыха и хозяйственной зоны. Озеленение участка включает посадку деревьев (береза - 7 шт.), устройство газонов.

Количество образующихся отходов при строительстве объекта определяется по видам выполненных работ за отчетный период по формуле:

M_oi = P_мi · H_oi (5.1)

где M_oi - количество образовавшихся отходов i-го вида, т;

P_мi - расход материала одного вида, т, определяется по формуле:

P_мi = 0,001·V_м·p_i (5.2)

где V_м - количество используемого материала, куб.м, определяется по приложению Н, таблица Н.3;

p_i - плотность материала, кг/куб.м;

H_oi - нормы отходов и потерь материалов, принимаются по методическим рекомендациям.

Расчёт количества образующихся отходов при строительстве торгового центра сведён в таблицу Ю.1 приложения Ю.

Расчетное количество отходов составляет 250,438 т. Для предотвращения загрязнения окружающей среды сбор твердых бытовых отходов осуществляется в металлические контейнеры, строительных отходов - на площадке с твердым покрытием. Время воздействия отходов, образующихся в период строительства, ограничено сроками проведения работ; длительное накопление отходов отсутствует, вывоз отходов планируется в процессе ведения работ.

Почвенный слой является ценным медленно возобновляющимся природным ресурсом. При выполнении планировочных работ плодородный почвенный слой, пригодный для последующего использования предварительно снимается и складируется в специально отведенных местах.

Снятие и охрану плодородного почвенного слоя осуществляют в соответствии с требованиями ГОСТ 17.4.3.03-85 «Охрана природы. Почвы. Требования к охране плодородного слоя почвы при производстве земельных работ» [61].

В соответствии с требованиями Земельного кодекса Российской Федерации и ГОСТ 17.4.3.02-85 «Охрана природы. Почвы. Требования к охране плодородного слоя при производстве земляных работ» организации при проведении строительных и других работ на территории земельного отвода обязаны:

- снять почвенный слой с территории, занимаемой рабочей площадки строительства;

- использовать снятый почвенный слой для рекультивации нарушенных земель.

Параметры и схемы снятия плодородного слоя почвы определяются технологией и графиком проведения строительных работ.

Ведомость на снятие почвенного слоя с территории земельного отвода с указанием мощности и объема снимаемых почв, дальности перемещения представлена в таблице 5.1.

Таблица 5.1 - Сводная ведомость снятия почвенного слоя с территории земельного отвода

Площадь отвода, га	Площадь снятия плодородного слоя, га	Мощность снимаемого плодородного слоя почвы, м	Объём снимаемого плодородного слоя почвы, м³	Расстояние перемещения снимаемого слоя в места хранения, км
1,5216	1,20	0,15	1800	1,0

Источниками выбросов загрязняющих веществ в период строительства являются двигатели внутреннего сгорания строительно-монтажной техники и автотранспорта, газовая резка металла, погрузочно-разгрузочные, сварочные и окрасочные работы.

Согласно расчетам валовый выброс загрязняющих веществ в период строительства составит 9,139271 т/год, максимальный разовый – 0,9366094 г/с. По результатам расчетов рассеивания приземные концентрации загрязняющих веществ на границе жилой зоны не превышают ПДКм.р.

Благоустройство территории предусматривает устройство асфальтированных проездов на территории, пешеходной и хозяйственной зон. Предусмотрены кратковременные автостоянки, площадка для сбора и временного хранения твердых бытовых отходов.

Отопление здания торгового центра предусмотрено от 8-ми газовых воздухонагревателей «Тепловей-170» мощностью 170 кВт каждый. Для горячего водоснабжения предусмотрена установка газового водогрейного котла «Аристон». Отвод дымовых газов осуществляется от каждого отопительного агрегата индивидуально через металлические дымовые трубы.

Источником газоснабжения проектируемого объекта является существующий газопровод среднего давления диаметром 219, проходящий по ул. Бульварная. Проектными решениями предусматривается:

- подземная прокладка газопровода среднего давления от точки врезки до шкафного газорегуляторного пункта протяженностью 300 м;

- установка шкафного газорегуляторного пункта;

- подземная прокладка газопровода низкого давления протяженностью 15.0 м;

- надземная прокладка газопровода по фасаду здания до вводов в помещения теплогенераторных.

Водоснабжение здания торгового центра осуществляется от существующих водопроводных сетей с точками врезки по улицам Стахановская и Геологическая. Отвод бытовых и производственных сточных вод осуществляется по проектируемой сети в существующий канализационный колодец, расположенный на пересечении улиц Стахановской и Геологической, на сети канализации диаметром 300 мм. В целях предварительной очистки загрязнённых сточных вод на выпуске из здания предусмотрена установка жироуловителя 1347-08-00-НКЛ.

Отвод поверхностных сточных вод предусматривается в проектируемую ливневую канализацию с дальнейшим выпуском стока в существующий городской коллектор, проходящий по ул. Геологическая.

Среднегодовой объем поверхностных сточных вод, образующихся на территории, занятой торговым центром и прилегающих территориях в период выпадения дождей, таяния снега и мойки дорожных покрытий, определяется по формуле:

W_r = W_д + W_т+ W_м (5.3)

где W_д, W_т и W_м - среднегодовой объем дождевых, талых и поливомоечных вод, м³.

Среднегодовой объем дождевых (W_д) и талых (W_т) вод, стекающих с территории, определяется по формулам:

W_д = 10 h_д Ψ_д F (5.4)

W_т = 10 h_т Ψ_т F (5.5)

где F - общая площадь стока, га, F=1,5216 га;

h_д - слой осадков, мм, за теплый период года, определяется по таблице 2 СНиП 23-01-99 [1], h_д =298 мм;

h_т - слой осадков, мм, за холодный период года (определяет общее годовое количество талых вод) или запас воды в снежном покрове к началу снеготаяния, определяется по таблице 1 [1], h_т =151 мм;

Ψ_д - общий коэффициент стока дождевых вод; для водонепроницаемых покрытий 0,6-0,8;

Ψ_т - общий коэффициент стока талых вод, принимается в пределах 0,5-0,7.

W_д = 10 298 0,7 1,5216 = 3174 (м³),

W_т = 10 151 0,6 1,5216 = 1379 (м³).

Общий годовой объем поливомоечных вод (W_м), м³, стекающих с площади стока, определяется по формуле:

W_м = 10 m k F_м Ψ_м (5.6)

где m - удельный расход воды на мойку дорожных покрытий (как правило, принимается 1,2-1,5 л/м² на одну мойку);

k - среднее количество моек в году (для средней полосы России составляет около 150);

F_м - площадь покрытий, подвергающихся мойке и поливке, га;

Ψ_м - коэффициент стока для поливомоечных вод (принимается равным 0,5).

W_м = 10 1,5 150 (0,81853+0,1768) 0,5 =1120 (м³).

W_r = 3174 + 1379+ 1120 = 5673 (м³).

Согласно выполненным расчетам объем поверхностного стока с территории торгового центра составит 5673 м³/год.

С целью гигиенической оценки возможного влияния проектируемого здания торгового центра на продолжительность инсоляции квартир существующего 5-ти этажного жилого дома номер 51 по ул. Геологическая выполнен расчет инсоляции квартир, расположенных с юго-западного торна.

Здание торгового центра нe оказывает влияния на нормативную продолжительность инсоляции существующего жилого дома номер 51 по ул. Геологическая.

Источниками выбросов загрязняющих веществ на период эксплуатации торгового центра являются:

1) дымовые трубы газовых воздухонагревателей «Тепловей-170»;

2) дымовые трубы водонагревателя «Аристон»;

3) гостевые автостоянки;

4) разгрузочные рампы;

5) неплотности запорно-регулирующей арматуры при эксплуатации газопровода.

Период эксплуатации воздухонагревателей принят равным 5040 час/год. водонагревателя - 8760 час/год. Общее количество машиномест на автостоянках принято равным 463.

Согласно расчетам валовый выброс загрязняющих веществ составит 4,695787 т/год, максимально-разовый - 0.5126964 г/с, в том числе:

- азота диоксид - 0,728403 т/г (0,0521096 г/с);

- азота оксид - 0,118363 т/год (0,0084679 г/с);

- углерод черный (сажа) - 0,001307 т/год (0,0003595 г/с);

- сера диоксид - 0,006567 т/год (0.0020251 г/с);

- углерод оксид - 3,755966 т/год (0,4194051 г/с);

- бензапирен - менее 0,0000001 т/год (менее 0.00000001 г/с);

- бензин нефтяной - 0,0808953 т/год (0,0291458 г/с);

- керосин - 0,004228 т/год (0,0011834 г/с).

Расчеты приземных концентраций загрязняющих веществ выполнены с учетом фонового загрязнения. Фоновые концентрации загрязняющих веществ приняты согласно письму ГУ «Башкирское УГМС» от 15.09.2008 г. №1-18-1483. Расчетные точки приняты на границах производственной зоны, санитарно-защитной зоны и ближайшей жилой застройки. По результатам расчетов рассеивания максимальные приземные концентрации загрязняющих веществ в расчетных точках не превышают санитарных норм.

Источниками постоянного шумового воздействия на период эксплуатации торгового центра являются приточные и вытяжные вентиляционные системы, системы отопления. К непостоянным источникам шума относятся легковой и грузовой автотранспорт. По результатам проведенных расчетов уровни шумового воздействия в расчетных точках не превышают допустимых значений, определенных СН 2.2.4/2.1.8.562-96 «Шум на рабочих местах, в помещениях жилых, общественных зданий н территории жилой застройки».

В период эксплуатации торгового центра ожидается образование отходов 1-го, 3-го, 4-го и 5-го классов опасности.

Количество твёрдых бытовых отходов, образующихся при эксплуатации торгового центра, равно:

(5.7)

где А – проектное количество работающих в торговом центре, 250 чел;

В - норма образования отходов на 1 человека - 0,175 м³/год;

К - плотность отходов ТБО, К = 0,35 т/м³;

М₂ = Н·S_п·К (5.8)

где Н - норма накопления отходов – 1,2 м³ на 10 м² площади;

S_п– общая полезная площадь, м², S_з = 12451 м².

М₁ = 250·0,175·0,35 = 15,31 (т/год)

М₂ = 0,12·12451·0,35 = 522,9 (т/год)

М_общ = М₁ + М_2,

М_общ = 15,31 + 522,9 = 538,21 (т/год)

Расчетное количество отходов составит 538,2 т/год

Сбор отходов осуществляется в металлические контейнеры емкостью 0,75 м³, установленные на площадке с твердым покрытием. Вывоз отходов осуществляется на полигон ТБО г. Ишимбая согласно заключенному договору с ООО «ЭКО». Ртутьсодержащие лампы, люминесцентные трубки (отработанные и брак) складируются в заводской упаковке в отдельном закрытом помещении с последующей передачей специализированной организации для обезвреживания.

Мероприятия по снижению воздействия отходов на окружающую среду носят рекомендательный характер: содержание территории и строений в чистоте, своевременный вывоз отходов, жесткое соблюдение регламента на проведение работ, экономное использование строительных материалов в целях уменьшения процентного образования отходов.

Воздухонагреватели рекуперативные газовые соответствуют техническим требованиям и не оказывают вредного воздействия на человека, согласно санитарно-эпидемиологическому заключению Федеральной службы по надзору в сфере прав потребителей и благополучия человека по Челябинской области.

Мусороудаление решается сбором бытового мусора в контейнеры и вывозом его спецавтотранспортом на свалку. Отходы (отработанные лампы) отправляются на демеркуризацию. Временное накопление люминесцентных и ртутных ламп предусмотрено в закрытом помещении уборочного инвентаря, что исключает воздействие на них атмосферных осадков, механические разрушения и, как следствие, загрязнение почвы, подземных и поверхностных вод, атмосферного воздуха.

Отрицательного воздействия на окружающую среду от здания не выявлено. Экологическая безопасность торгового центра «Ишимбай» гарантируется заложенными природоохранными мероприятиями.

Заключение

В результате проведенной работы по написанию дипломного проекты разработан проект организации строительства торгового центра «Ишимбай» по улице Стахановской в городе Ишимбае Республики Башкортостан, рассчитаны экономически целесообразные для объекта арендные ставки.

В техническом разделе проекта подобраны конструкции для строительства, в том числе современные материалы, такие как утеплитель Роклайт, стеновые сэндвич-панели типа «Trimoterm», противопожарные перегородки системы «КНАУФ», рассчитаны размеры и армирование столбчатого монолитного фундамента под двухэтажные колонны, подобраны конструкции плит перекрытия, колонн, ригелей, а также окон, дверей и полов.

В правовом разделе производился анализ действующего законодательства в сфере строительства, а именно, получение разрешительной документации при осуществлении нового строительства. Рассмотрению подлежали основные проблемы в градостроительном законодательстве и пути их решения, рассматривались возможные трудности, с которыми может столкнуться застройщик в процессе строительства проектируемого торгового центра в городе Ишимбай.

В управленческом разделе произведён расчёт календарного плана производства работ по строительству объекта, разработан строительный генеральный план с учётом фактора стеснённости условий. Для производства работ подобраны машины и механизмы, грузозахватные приспособления, рассчитана потребность в людских ресурсах, складских площадях, в воде и электроэнергии, административно-бытовых помещениях.

Ведущими машинами выбраны экскаватор марки Э-652 для земляных работ и стреловой кран МКГС-100.1 для монтажных работ.

Согласно разработанному календарному графику производство работ по строительству торгового центра длится 3 года, из них 3 месяца приходится на подготовительный период.

Управленческий раздел содержит анализ окружения объекта строительства. В процессе анализа рынка коммерческой недвижимости выявлено, что арендные ставки, заложенные в проект строительства собственником, завышены относительно рыночных величин, поэтому с целью предотвращения потери арендаторов и простоя арендных площадей, рассчитаны экономически обоснованные арендные ставки для торгового центра по арендным ставкам объектов, аналогичных данному.

Экономический раздел содержит расчёты, связанные с сопоставлением фактических и экономически обоснованных арендных ставок через формирование денежных потоков от сдачи площадей в аренду. В результате расчёта чистого операционного дохода получено, что эффективнее сдавать в аренду площади по экономически обоснованным арендным ставкам, так как это позволяет достичь стопроцентной загруженности площадей.

В экономическом разделе рассчитывались показатели экономической эффективности проекта строительства торгового центра. Исходя из величин таких показателей, как индекс доходности, чистый дисконтированный доход и рентабельность, получено, что реализация проекта строительства торгового центра «Ишимбай» целесообразна и эффективна. Но при этом экономически выгоднее сдавать арендные площади не по фактическим арендным ставкам, заложенным в проекте, а по экономически обоснованным. Такое решение позволит собственнику избежать потери арендаторов, позволит предотвратить «простоя» арендных площадей, и, тем самым, получить полноценный доход в виде арендной платы.

Экологический раздел включает в себя анализ влияния объекта на окружающую среду как на стадии строительства, так и на стадии эксплуатации. В результате расчётов было получено, что все показатели влияния находятся в норме и не превышают предельно допустимых величин.

Список использованных источников

1 Строительная климатология [Текст] : СНиП 23-01-99.- Взамен СНиП 2.01.01-82. - Введ. 2000-01-01. - М. : ГУП ЦПП - 2005. - ISBN 5-88111-201-6. - 70 с

2 Тепловая защита зданий : ТСН 23-318-2000 РБ : система нормативных документов в строительстве // Министерство строительства и жилищной политики Республики Башкортостан, Уфа 2001. – Уфа : СтройПлан.ру, 2006-2011. – Режим доступа: http://www.stroyplan.ru/docs.php?showitem=8172

3 Нагрузки и воздействия [Текст] : СНиП 2.01.07-85.- Введ. 1987-01-01. - М. : ЦИТП Госстроя СССР - 1986. - 36 с + Обязательное приложение 5: Карты районирования территории СССР по климатическим характеристикам

4 Тепловая защита зданий [Текст] : СНиП 23-02-2003.- Взамен СНиП II-3-79введ. 01.10.2003. - М. : ГУП ЦПП - 2005. - ISBN 5-88111-141-9. - 25 с

5 Строительная климатология и геофизика [Текст] : СНиП 2.01.01-82. - М. : Стройиздат - 1983. - 118 с

6 Проектирование предприятий розничной торговли [Текст] : справ. пособие к СНиП 2.08.02-89. - М. : Стройиздат, 1992. - 35 с. : ил.

7 Общественные здания и сооружения [Текст] : СНиП 2.08.02-89.- Введ. 2001-12-02. - М. : ГУП ЦПП - 2002. - 41 с. : табл

8 Строительная теплотехника [Текст] : СНиП II-3-79.- Утв. 14 марта 1979. 28. - М. : Стройиздат - 1982. - 40 с

9 Типовые строительные конструкции, изделия и узлы : Серия 1.031.9-2.00 Перегородки системы «KNAUF» поэлементной сборки из гипсоволокнистых листов на металлическом и деревянном каркасах для жилых, общественных и производственных зданий / Выпуск 1. Перегородки. Рабочие чертежи : каталог, – 2000. - Режим доступа: http://dwg.ru/dnl/1517

10 Типовые строительные конструкции, изделия и узлы : Серия 1.031.9-3.01 Комплексные системы КНАУФ. Перегородки поэлементной сборки из гипсоволокнистых листов на металлическом и деревянном каркасах для , общественных и производственных зданий / Выпуск 1. Перегородки. Рабочие чертежи: каталог, - 2001. - 76 с. : ил. – Режим доступа: http://www.twirpx.com/file/ 175837/

11 ГОСТ 18979-90. Колонны железобетонные для многоэтажных зданий. Технические условия: дата введения 1990-07-01. – М. : Издательство стандартов, 1990. – 24 с

12 Типовые строительные конструкции, изделия и узлы зданий и сооружений : Серия 1.420.1-20с Конструкции каркаса многоэтажных производственных зданий с сетками колонн 12х6; 9х6 и 6х6 м для строительства в районах сейсмичностью 7,8 и 9 баллов / Выпуск 1-3. Колонны высотой 6,0; 7,2-6,0 м. Армирование и пространственные каркасы. Рабочие чертежи: каталог, - 1991. - 164 с. – Режим доступа: http://forum.dwg.ru/showthread.php?t=49159

13 ГОСТ 18980-90. Ригели железобетонные для многоэтажных зданий. Технические условия: дата введения 1990-07-01. – М. : Издательство стандартов,

– 10 с. – Режим доступа: http://www.vashdom.ru/gost/18980-90/

14 Типовые строительные конструкции, изделия и узлы : Серия 1.020-1/87 Конструкции каркаса межвидового применения для многоэтажных общественных зданий, производственных и вспомогательных зданий промышленных предприятий / Выпуск 3-5. Ригели для опирания ребристых плит перекрытия и плит типа ТТ. Рабочие чертежи: каталог, - 1991. – 70 с. – Режим доступа: http://www.twirpx.com/

15 ГОСТ 27215-87. Плиты перекрытий железобетонные ребристые высотой 400 мм для производственных зданий промышленных предприятий. Технические условия: дата введения 01.01.1988. – М. : Издательство стандартов, 1987. – 32 с

16 Основания зданий и сооружений [Текст] : СНиП 2.02.01-83. - М. : ГУП ЦПП. - 2002. - . - ISBN 5-88111-052-8. - 48 с

17 Бетонные и железобетонные конструкции [Текст] : СНиП 2.03.01-84. - М. : ГУП ЦПП - 2002. - ISBN 5-88111-110-9. - 76 с. : ил.

18 Пособие по проектированию бетонных и железобетонных конструкций из тяжелых и легких бетонов без предварительного напряжения арматуры (к СНиП 2.03.01-84) [Текст] .- Утв. приказом ЦНИИпромизданий Госстроя СССР 30.11.1984 № 106а. - М. : ЦНИИпромизданий Госстроя СССР, НИЖБ Госстроя СССР, 1989. - 192 с.

19 Бородачев, Н. А. Автоматизированное проектирование железобетонных и каменных конструкций [Текст] : учеб. пособие для вузов / Н. А. Бородачев. - М. : Стройиздат, 1995. - 211 с. : ил.

20 Байков, В. Н. Железобетонные конструкции [Текст] : Общий курс: [по спец. 'Пром. и гражд. стр-во'] / В. Н. Байков, Э. Е. Сигалов.- 5-изд., перераб. и доп. - М. : Стройиздат, 1991. - 766 с. : ил. - (Учебники для вузов). - Предм. указ.: с. 762-767. - ISBN 5-274-01528-Х.

21 Климова, Л.А. Получение разрешительной документации на новое строительство и реконструкцию объектов капитального строительства: законодательство, опыт и проблемы [Текст]. – М. : МАКС Пресс, 2008. – 172 с. – ISBN 978-5-317-02626-4.

22 Градостроительный кодекс Российской Федерации [Текст] : текст с изм. и доп. на 27 июля 2010 года. - М. : Эксмо, 2010. - 160 с. - (Российское законодательство) - ISBN 978-5-69-24330-3.

23 Земельный кодекс Российской федерации [Текст] : по состоянию на 2 сентября 2010 г. Комментарий последних изменений. - М. : Издательство Юрайт, 2010. - 94 с. - (Правовая библиотека) - ISBN 978-5-9916-1010-0.

24 Конституция Российской Федерации. Государственный гимн Российской федерации [Текст]. – М. : Издательство Юрайт, 2010. – 47 с. – (Правовая библиотека). - ISBN 978-5-9916-0824-4.

25 Гражданский кодекс Российской Федерации [Текст]: части первая, вторая, третья, четвёртая (по состоянию на 25 января 2010 г.). Комментарий последних изменений. – М. : Издательство Юрайт, 2010. – 571 с. – (Правовая библиотека). - ISBN 987-5-9916-0706-3.

26 Инструкция о порядке разработки, согласования, утверждения и составе проектной документации на строительство предприятий, зданий и сооружений [Текст] : СНиП 11-01-95 – дата введения 1995-07-01. – М. : VashDom.ru, 1999-2011. – Режим доступа: http://www.vashdom.ru/snip/1101-95.

27 Земляные сооружения, основания и фундаменты [Текст] : СНиП 3.02.01-87. - М. : ЦИТП Госстроя СССР - 1989. - 128 с

28 Несущие и ограждающие конструкции [Текст] : СНиП 3.03.01-87.- Утв. постановлением Госстрой СССР от 4 декабря 1987 г. №280. - М. : АПП ЦИТП - 1991. - 192 с.

29 Защита строительных конструкций и сооружений от коррозии [Текст] : СНиП 3.04.03-85. - М. : ЦИТП Госстроя СССР - 1986. - 32 с.

30 Изоляционные и отделочные покрытия [Текст] : СНиП 3.04.01-87. - М. : АПП ЦИТП - 1991. - 56 с. : табл.

31 Организация строительства [Текст] : СНиП 12-01-2004: введ. в действие с 1 янв. 2005 года / [Федер. гос. унитар. предприятие "Центр методологии нормирования и стандартизации в стр-ве"]. - СПб. : Деан. - 2007. - . - ISBN 978-5-93630-624-2. - 64 с

32 Костюченко, В. В. Организация, планирование и управление в строительстве [Текст] : учеб. пособие / В. В. Костюченко, Д. О. Кудинов . - Ростов-на-Дону : Феникс, 2006. - 349 с. - (Высшее образование). - Библиогр.: с. 256. - Прил.: с. . - ISBN 5-222-07357-2.

33 Воронова, Л. И. Земляные работы и возведение монолитных фундаментов [Текст] : учебно-методическое пособие / Л. И. Воронова . - Оренбург : Изд-во ОГУ, 2003. - 108 с. : ил.. - Библиогр.: с. 92.

34 Механизированные и ручные земляные работы // Единые нормы и расценки на строительные, монтажные и ремонтно-строительные работы : ЕНиР. Сборник Е2-1 - 1989. - 224 с.

35 Хамзин, С. К. Технология строительного производства. Курсовое и дипломное проектирование [Текст] : учеб. пособие для строит. спец. вузов / С. К. Хамзин, А. К. Карасев . - CПб. : Интеграл, 2005. - 216 с. : ил.. - Прил. : с. 137-214. - Библиогр. : с. 215. - ISBN 5-06-000159-8.

36 Здания и промышленные сооружения [Текст] // Единые нормы и расценки на строительные, монтажные и ремонтно- строительные работы : ЕНиР. Сборник Е4-1 - 1987. - 32 с.

37 Миронов, С. В. Монтажные краны [Текст] : учеб. пособие для вузов / С. В. Миронов, Л. И. Воронова, О. Н. Шевченко. - Оренбург : ОГУ, 2006. - 174 с. : ил. - (Личностно ориентированное образование в ОГУ). - Библиогр.: с. 122. - Прил.: с. 123. - ISBN 5-7410-0001-8.

38 Руководство по проектированию и устройству кровель из битумно-полимерных материалов кровельной компании «ТехноНИКОЛЬ» / ЗАО «ТехноНИКОЛЬ» - М. : complexdoc.ru, 2004. – 140 с. – Режим доступа: http://www.complexdoc.ru/ntd/536152

39 Организация строительного производства [Текст] : метод. указания /И. Ю. Полякова. – Хабаровск : Изд-во ХГТУ, 2003. – 42 с. – Режим доступа: http://window.edu.ru/ window/library?p_rid=50703.

40 Костюченко, В. В. Организация, планирование и управление в строительстве [Текст] : учеб. пособие / В. В. Костюченко, Д. О. Кудинов . - Ростов-на-Дону : Феникс, 2006. - 349 с. - (Высшее образование). - Бибюлиогр.: с. 256. - Прил.: с. . - ISBN 5-222-07357-2.

41 Дикман, Л. Г. Организация жилищно-гражданского строительства [Текст] / Л. Г. Дикман .- 2-е изд., перераб. и доп. - М. : Стройиздат, 1990. - 495 с. - (Справочник строителя).

42 Организация и планирование строительного производства [Текст] : учеб. для вузов / под ред. А. К. Шрейбера. - М. : Высш. шк., 1987. - 368 с.

43 Кузнецова, Е. В. Проектирование строительных генеральных планов [Текст] : учеб. пособие для вузов / Е. В. Кузнецова, А. А. Полозова, И. Н. Алферов. - Оренбург : ОГУ, 2006. - 138 с. : ил. - Библиогр. : с. 76. - ISBN 5-7410-0638.

44 Общие требования // Безопасность труда в строительстве Ч. 1 - 2002. - 96 с - ISBN 5-93630-165-6.

45 ГОСТ 12.1.046-85. Нормы освещения строительных площадок : дата введения 01.01.1986. – М. : Издательство стандартов, 1986. – 40 с. – Режим доступа: http://www.complexdoc.ru/ntdpdf/487705/ssbt_stroitelstvo_normy_osveshcheniya_stroitelnykh_ploshchadok.pdf.

46 Иванов, В. В. Управление недвижимостью [Текст] / В. В. Иванов., О. К. Хан . - М. : ИНФРА-М, 2007. - 446 с. : ил.. - (Национальные проекты ; серия основана в 2007 г.). - Библиогр.: с. 424-437. - ISBN 978-5-16-003071-5.

47 Волков, К. А. Управление эксплуатацией недвижимости [Текст] : учеб. пособие для вузов / К. А. Волков, И. М. Шутова. – СПб : ГАСУ, 2007. – 144 с. : ил. – Библиогр.: с. 21. - ISBN 978-5-9227-0085-6.

48 Ишимбай [Текст] : статья // Википедия – свободная энциклопедия. – М. : Wikipedia®, 2011. – Режим доступа: http://ru.wikipedia.org/wiki/Ишимбай.

49 Официальный сайт администрации муниципального района Ишимбайский район РБ. – Ишимбай : ishimbaimr.ru, 2011. - Режим доступа: http://www.ishimbaimr.ru.

50 Территориальный орган федеральной службы государственной статистики по Республике Башкортостан / Демографические показатели по городам и районам Республики Башкортостан. – Уфа : сopyright ©, 2000-2011. – Режим доступа: http://www.bashstat.ru/default.aspx.

51 ГУ Центр занятости населения Ишимбайского района Республики Башкортостан — Общая информация. – Ишимбай : ishimbai@bashzan.ru, 2011. – Режим доступа: http://ishimbay.bashzan.ru.

52 Проектирование и монтаж электроустановок жилых и общественных зданий = Design and erecnion of electrical equipment in residential and public buildings [Текст] : СП 31-110-2003 / Госстрой России .- введ. в действие с 1 января 2004 г.. - CПб. : ДЕАН, 2004. - 144 с. - (Безопасность труда России) - ISBN 5-93630-415-9.

53 Наружные сети и сооружения водоснабжения и канализации [Текст] : СНиП 3.05.04-85.- Введ. 1986-01-06. - М. : ГУП ЦПП - 2003. - 48 с

54 Внутренний водопровод и канализация зданий [Текст] : СНиП 2.04.01-85. - М. : ГУП ЦПП - 2001. - ISBN 5-88111-222-9. - 60 с

55 Рекомендации по определению норм накопления твёрдых бытовых отходов для городов РСФСР : Утв. зам. Министра жилищно-коммунального хозяйства РСФСР А.П.Ивановым 9 марта 1982 г. / Справочно-информационная система «Отходы.ру» – М. : Отходы.Ру, 2003-2010 г. - Режим доступа: http://www.waste.ru/uploads/library/

norm_nakoplen.pdf.

56 Дирекция единого заказчика РБ г.Ишимбай / Тарифы / Тарифы на 2011 год по коммунальным услугам. – Ишимбай : dez-ishimbay.ru, 2011. – Режим доступа: http://dez-ishimbay.ru/index.php.

57Информация об операциях РЕПО / База данных по рынку ГКО-ОФЗ-ОБР / Итоги торгов ценными бумагами на ММВБ за май 2011 г. – М. : Банк России, 2000-2011. – Режим доступа: http://www.cbr.ru/hd_base /exinfod.asp.

58 On-line Библиотека / Сборник №36 Укрупненных показателей восстановительной стоимости и сооружений потребительской кооперации для переоценки основных фондов. Часть 1. – М. : narod.ru, 2011. - Режим доступа: http://aamarch.narod.ru/Library.htm

59 Справочник современного инженера жилищно-коммунального хозяйства [Текст] / под ред. Л. Р. Маиляна . - Ростов-на-Дону : Феникс, 2005. - 352 с. - (Строительство и дизайн). - Библиогр.: с. 343-344. - ISBN 5-222-05941-3.

60 Постановление Главного государственного санитарного врача РФ от 25.09.2007 номер 74 (ред. От 09.09.2010) «О введение в действие новой редакции санитарно-эпидемиологических правил и нормативов СанПиН 2.2.1/2.1.1.1200-03 «Санитарно-защитные зоны и санитарная классификация предприятий, сооружений и иных объектов». – М. : КонсультантПлюс, 2011. - Режим доступа: http://base.consultant.ru/cons/cgi.

61 ГОСТ 17.4.3.03-85. Охрана природы. Почвы. Требования к охране плодородного слоя почвы при производстве земельных работ : дата введения 01.01.1985. М. : Издательство стандартов, 2008. – 59 с

ЧЕРТЕЖИ

Скачать: dp.rar

Категория: Дипломные работы / Дипломные по строительству

Уважаемый посетитель, Вы зашли на сайт как незарегистрированный пользователь.
Мы рекомендуем Вам зарегистрироваться либо войти на сайт под своим именем.

Привет студент

Управление строительством и эксплуатацией торгового центра «Ишимбай» по ул. Стахановской, г. Ишимбая

Управление строительством и эксплуатацией торгового центра «Ишимбай» по ул. Стахановской, г. Ишимбая

Введение

1 Технический раздел

1.1 Характеристика условий строительства

1.2 Функциональное назначение объекта строительства

1.3 Описание генерального плана

1.4 Объёмно-планировочное решение

1.5 Конструктивные решения

1.5.1 Общие решения

1.5.2 Наружные и внутренние стены

1.5.3 Колонны

1.5.4 Ригели

1.5.5 Плиты перекрытия

1.5.6 Крыша и кровля

1.5.7 Полы. Лестницы. Проёмы

1.5.8 Фундаменты

1.6 Инженерное оборудование

2 Правовой раздел

2.1 Предоставление прав на земельный участок для целей строительства

2.2 Разработка проектно-сметной документации

2.3 Государственная экспертиза проектной документации

2.4. Получение разрешения на строительство

2.5 Осуществление строительства. Строительный контроль и надзор

2.6 Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию

2.7 Проблемы в градостроительном законодательстве, и пути их решения

3 Управленческий раздел

3.1 Организация строительства как функция управления

3.2 Работы подготовительного периода

3.3 Земляные работы

3.4 Монолитные бетонные работы

3.5 Монтажные работы

3.5.1 Ведомость монтируемых элементов

3.5.2 Выбор монтажного крана

3.5.3 Монтаж сборных железобетонных конструкций

3.5.4 Кровельные работы

3.5.5 Отделочные работы

3.6 Разработка календарного плана производства работ

3.7 Разработка стройгенплана

3.7.1 Размещение монтажных кранов

3.7.2 Расчёт потребности в рабочих кадрах

3.7.3 Расчёт потребности в санитарно-бытовых и административных помещениях

3.7.4 Расчёт и проектирование складов

3.7.5 Расчёт потребности в электроэнергии

3.7.6 Расчёт потребности в воде

3.7.7 Технико-экономическая оценка стройгенплана

3.8 Управление эксплуатацией ТЦ «Ишимбай»

3.9 Характеристика окружения объекта

3.10 Анализ рынка недвижимости города Ишимбай

3.10.1 Анализ рынка недвижимости и динамики цен на различные типы недвижимости

3.10.2 Анализ рынка торговой недвижимости Ишимбая

3.11 Анализ местоположения торгового центра

4 Экономический раздел

4.1 Расчёт экономически обоснованных арендных ставок

4.2 Анализ структуры доходов

4.3 Анализ структуры расходов

4.4 Расчёт денежного потока

4.5 Оценка экономической эффективности проекта

5 Экологический раздел

Заключение

Список использованных источников

ЧЕРТЕЖИ

Привет студент