Привет студент

 

Кафедра банковского дела

 

ДИПЛОМНАЯ РАБОТА 

 

Ипотечное кредитование в России и во Франции: состояние и перспективы развития

 

 

Аннотация

 

 

         Бакалаврская работа содержит 60 страниц, 19 рисунков, 5 таблиц, 57 источников и 2 приложения.

         Необходимость изучения мирового опыта функционирования ипотечного жилищного кредитования в целях повышения эффективности отечественной системы определила выбор темы исследования.  

         Бакалаврская работа имеет традиционную структуру, она состоит из введения, трех частей, заключения и списка использованных источников.

         Во введении определяется основной понятийный аппарат бакалаврской работы. В первой части рассматриваются такие теоретические вопросы как: исторический аспект развития ипотечного кредитования, сущность понятий «ипотека» и «ипотечное жилищное кредитование», правовая основа функционирования ипотечного кредитования.

         Во второй части проводится анализ динамики рынка ипотечного кредитования в России и во Франции за период 2011-2013 гг.

         В третьей части определяются перспективы развития ипотечных систем  анализируемых стран.

 

 

Annotation

 

 

         Bachelor’s thesis contains 60 pages, 19 illustrations, 5 tables, 57 sources and 2 applications.

         The necessity of study the world experience in the sphere of mortgage loan for effective development of Russian mortgage system has defined the theme of this thesis.

         Bachelor’s thesis has a traditional structure: introduction, three chapters, conclusion and list of sources.

         The first chapter deals with theoretical notions such as: history of mortgage loan, mortgage and mortgage lending, legal foundation of mortgage lending in Russia and France.

         The second chapter contains analysis of mortgage lending market in two countries for the period 2011-2013.

         The third chapter presents perspectives of development of Russian and French mortgage system.

 

 

 

 

Содержание

 

    

Введение……………………………………………………………………….	5
1 Теоретические основы ипотечного кредитования………………………...	7
1.1 История зарождения ипотечного кредитования………………………...	7
1.2 Сущность ипотечного кредитования…………………………………….	12
1.2.1 Российский подход……………………………………………………...	12
1.2.2 Французский подход……………………………………………….........	20
1.3 Правовая основа ипотечного кредитования в России и во Франции….	27
2 Анализ современной практики ипотечного кредитования……………….	32
2.1 Характеристика ипотечного кредитования в России в период 2011-2013……………………………………………………………………………..	32
2.2 Характеристика ипотечного кредитования во Франции в период 2011-2013………………………………………………………………………	40
3 Перспективы развития ипотечного кредитования в России и во Франции………………………………………………………………………..	47
Заключение…………………………………………………………………….	53
Список использованных источников………………………………………...	55
Приложение А Этапы развития ипотечного кредитования в России и во Франции………………………………………………………………………..	59
Приложение Б Иерархия источников залогового права в России………....	60

 

 

 

Введение

 

 

         Ипотечное жилищное кредитование (ИЖК) играет важную роль в социально-экономическом развитии любого государства. Этот факт обусловлен тем, что жилье представляет собой одну из базовых нужд индивида. Оно способно обеспечить граждан ощущением безопасности и экономической стабильности.

         Жилье является дорогостоящим товаром длительного пользования и, как правило, его покупка не может осуществиться только за счет текущих доходов. Решением жилищной проблемы является ипотечное кредитование, ставшее во многих  развитых странах основным способом реализации успешной жилищной политики.

         Ипотечное кредитование удовлетворяет интересы различных сторон:

         - для заемщика – это возможность получения крупных средств на длительные сроки для решения жилищной проблемы;

         - для кредитной организации ипотека обеспечивает устойчивое функционирование со стабильными доходами и гарантией возврата кредита;         - для экономики – это решение целого ряда проблем, а именно: постоянные инвестиции в жилищный сектор, развитие строительства, решение социальных проблем и т.д.

         В Российской Федерации, несмотря на свою актуальность, ипотечное кредитование не получает должного развития, в то время как на территории нашей страны в улучшении жилищных условий нуждается около 70 % населения. Доля ипотеки в ВВП РФ составляет всего 2,7 %, тогда как Всемирным банком для стран среднего уровня развития этот показатель установлен на уровне 25 % ВВП. Для сравнения в целом по Евросоюзу этот показатель оценивается на уровне более 52 %.

         Необходимость изучения мирового опыта функционирования ипотечного жилищного кредитования для повышения эффективности отечественной системы определила актуальность данного исследования.  Опыт западных экономистов позволит определить приоритетные направления ипотечного кредитования в России и обеспечить успешность реализации ипотечных программ.

         В настоящей бакалаврской работе мы проводим исследование ипотечных систем Российской Федерации и одной из самых экономически развитых стран Евросоюза – Франции (по рейтингу Всемирного Банка Франция занимает второе место по размеру ВВП в Евросоюзе).

         Объектом настоящего исследования является система ипотечного жилищного кредитования в России и во Франции, а предметом – экономические отношения, возникающие при этом.

         Цель данного исследования: рассмотреть особенности становления, организации и функционирования систем ипотечного жилищного кредитования России и Франции, и сравнить эффективность их реализации.

         Постановка цели, определяет следующие задачи:

         1) раскрыть сущность понятий «ипотека» и «ипотечное кредитование»;

         2) рассмотреть исторические особенности становления системы ипотечного кредитования в России и во Франции;

         3) определить особенности функционирования ипотечных инструментов в России и во Франции, провести сравнительный анализ;

         4) проанализировать динамику развития ипотечного кредитования в рассматриваемых странах в период 2011-2013 гг.;

         5) определить перспективы развития ипотечного жилищного кредитования в России и во Франции.

         Материалом исследования послужили теоретические, статистические и аналитические данные российских и французских экономических источников.

         Практическая значимость настоящего исследования заключается в возможности применения европейского опыта в отечественной практике.

 

 

         1 Теоретические основы ипотечного кредитования     

         1.1 История зарождения ипотечного кредитования

 

 

         Так как данное исследование затрагивает особенности становления и функционирования ипотечного кредитования  двух стран – России и Франции – то, мы сочли необходимым рассмотреть формирование ипотечной системы каждой из них в историческом разрезе. Сначала, мы представим историю формирования российского ипотечного кредитования, согласно данным российских экономических источников, а затем, опираясь на французские источники, рассмотрим историю французской ипотечной системы. Начнем исследование с исторического обзора российского ипотечного кредитования.

         Первые упоминания об ипотеке и ипотечном кредитовании прослеживаются еще в глубокой древности. Термин «ипотека» впервые появился в Греции в конце VII - начале VI веков до н. э. Предпосылкой к появлению и становлению ипотеки послужил следующий исторический факт: в 621 году до н. э. известный афинский законодатель Драконт составил для Афинской республики первый свод законов. Именно, он ввел порядок, согласно которому посягательства на частную собственность сурово карались.

         Следующий этап в истории зарождения ипотечного кредитования ознаменовала важная реформа, принятая  в 594 году до н.э. афинским мудрецом Солоном. Целью реформы было урегулировать отношения между кредитором и заемщиком, определить  требования и обязанности сторон.

         До установленной Солоном реформы, в Афинах залогом подобного рода обязательств была личность должника, которому в случае неуплаты долга грозило рабство. Для решения этого вопроса, афинский архонт предложил переводить личную ответственность в имущественную.

         «Для этого оформлялись обязательства, а на границе принадлежащей заемщику земельной территории ставился столб с надписью о том, что указанная собственность служит обеспечением претензии кредитора в наименованной сумме. На таком столбе, получившем название «ипотека» (от греч. hypotheka - подставка, подпорка), отмечались все долги собственника земли [17].

         Следует отметить, что уже в древней Греции обеспечивалась гласность, которая позволяла каждому заинтересованному лицу беспрепятственно узнать о финансовом состоянии участка.

         Однако Древняя Греция не является единственной родоначальницей ипотеки. В VI веке до н. э. правителем Вавилона Хаммурапи был издан свод законов, где также встречаются упоминания о залоге. В Индии во II веке до н. э., залог упоминается как одно из восемнадцати оснований для судебного разбирательства.

         В Древнем Риме, благодаря высокому уровню развития экономических отношений, стали формироваться первые институты ссуды. В I в. н. э. были созданы ипотечные учреждения: они выдавали кредиты под залог имущества частным лицам. Во II веке н.э., во времена правления Антония Пия, вышло в свет особое законодательство для ипотечных банков.

         Такие преобразования в экономической сфере стали предпосылкой к формированию специализированных банков: возник институт ипотеки, который сочетал в себе два аспекта: залог и гарантию. 

         Период древности сменился эпохой Средневековья и ипотека формировалась и развивалась, отвечая нуждам нового времени. 

         Важным событием данного периода стало ужесточение контроля государства над развитием  и функционированием ипотеки.

          Именно европейское законодательство наделило ипотеку двумя важными отличительными чертами:

         1) ипотека применима только к недвижимости;

         2) продажа заложенного имения производится при посредничестве суда.

         Теперь, ипотека стала самым верным способом получить выплаты по долгам и стала надежным вещным правом.

         Во второй половине XIX века ипотека обрела функции современного кредита. Благодаря набиравшей обороты  индустриализации в таких западных странах как Франция, Англия и Нидерланды система ипотечного кредитования получила небывалое распространение и развитие.

         Точкой отсчета истории ипотечного кредитования в России следует считать 1754 год, когда в период правления императрицы Елизаветы Петровны,  были открыты первые дворянские банки в Москве и Санкт-Петербурге. Однако ошибочно полагать, что ипотечное кредитование не существовало в России до этого момента. Ипотека носила неорганизованный характер и была лишена четкой структуры, однако предпосылки к ее развитию прослеживаются еще в XIII веке, когда было установлено право частной собственности и возникло понятие заклада. В XV веке на Руси было распространено явление вторичного заклада имения в другие руки.

         «Следующий этап развития ипотечного кредитования в России начался во времена правления Екатерины II. Сначала она начала свою деятельность с дальнейшего развития дворянских банков. Но вскоре обнаружился ряд их недостатков. В первую очередь, это плохая проверка предоставляемых заемщиками поручительств.  Также, недостатком было плохое соизмерение и учет операций по выдачи денег и их получению от населения» [13].

         Важнейшей датой в становлении ипотечного кредитования в России стало 28 июня 1786 – день выхода манифеста «Об учреждении государственного заемного банка». Эта дата стала поворотной так, как ознаменовала образование первого ипотечного кредитного учреждения.

         В 1835 году М.М. Сперанским был разработан «Свод законов гражданских», который стал важным законодательным актом, регламентирующим залоговое право.

         После отмены крепостного права началось массовое распространение кредитных учреждений и уже к концу XIX века в России работало около 11 ипотечных банков – главным, среди которых считался Московский народный банк.

         Октябрьские события начала XX века негативно отразились на банковской системе страны в целом, и как результат – ипотечных банков не стало. 17 мая 1919 года Советом Народных Комиссаров был принят декрет «О ликвидации городских и губернских кредитных обществ». Теперь на долгое время ипотечное кредитование как таковое отсутствовало, так как главный атрибут ипотеки – земля – был национализирован. Ипотека в СССР остановилась в своем развитии.

         Новый этап в ипотечном кредитовании наступил с принятием ряда важных законов: 2 декабря 1990 г. был принят Федеральный закон «О банках и банковской деятельности», который установил, что кредиты могут обеспечиваться залогом недвижимого и движимого имущества; в 1992 г. был принят закон «О залоге». И, наконец, 16 июля 1998 года вышел в свет закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)»: заложена законодательная база для функционирования системы ипотечного кредитования. 11 февраля 2002 Президент Российской Федерации подписал федеральный закон  «О внесении изменений и дополнений в Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)». В октябре 2003 года Государственная Дума приняла ключевой закон «Об ипотечных ценных бумагах», который установил порядок выпуска и обращения ипотечных ценных бумаг.

         Теперь рассмотрим историю появления и развития ипотечного кредитования согласно данным французских источников. Мы считаем, что весьма интересно проследить особенности становления французской ипотеки в историческом аспекте и сравнить их с российскими данными.

         Во французских экономических источниках, рассказывающих о происхождении явления ипотеки и ее распространении на территории Франции, точкой отсчета принято считать период Древности.

         Первым упоминается возникновение ипотеки в древнейшем государстве на Ближнем Востоке  –  Месопотамии (1750 до н.э.). Далее отмечается, что согласно одному из самых старейших письменных законов, правителем  Вавилона уже были определены правила ведения банковской деятельности и ипотеки. Первый полноценный ипотечный кредит датирован 430 г. до н.э. и первой ипотечной гарантией стал фруктовый сад. Наряду с  Вавилоном, французские специалисты упоминают Египет, Грецию и Рим, где также активно развивалось ипотечное кредитование. Например, порядок ипотечного кредитования, установленный законами Древнего Египта довольно близок современным принципам.        
         Особенности существования и организации ипотечного кредитования в Древности, как мы можем проследить, в российских и французских источниках упоминаются одинаково. Теперь же коснемся истории развития ипотеки непосредственно на территории французского государства. И  здесь следует начать с периода Средневековья. 

         Отличительной чертой средневековой ипотеки во Франции  являлся тот факт, что она не была публичной и довольно долгий период времени оставалась анонимной. Данные о заемщиках и об их кредитной истории держались в секрете, что было весьма рискованно для кредиторов.

         С X по XIII век сложно проследить развитие ипотечного кредитования во французском государстве, ввиду недостаточности источников. Известно лишь, что в данный период времени Франция была в постоянном противостоянии с исламским миром: многочисленные военные походы пагубно отражались на экономическом развитии государства в целом.

         Первые значимые документы в области ипотечного кредитования стали появляться к концу XIII века:

         - в 1270 году в свет выходит свод законов «Establissemens», повествующий о залоге, праве собственности и гарантиях;

         - в 1283 году был опубликован  юридический текст «Les Coutumes de Beauvaisis», автором которого стал королевский юрисконсульт Филипп де Бомануар. В данном тексте впервые появилось упоминание о конфискации залога в случае невыплат заемщика; 

         - в 1400 году выходит свод законов «Somme Rural», тридцать пятая статья которого посвящена ипотеке и антихрезе;   

         - в 1453 году вышло королевское постановление «Montils-lès-Tours» о природе, правилах реализации и последствиях ипотеки.       
         Как видно из представленных выше данных, ипотечное кредитование во Франции в период Средневековья активно развивалось и стало предметом многочисленных юридических текстов. В последующие два века данные тексты находились в постоянной доработке, об этом свидетельствуют постоянные переиздания этих юридических документов.

         Важной датой в развитии ипотечного кредитования стал 1673 год, когда был издан Эдикт Кольбера, разработанный контролером финансов при Людовике XIV Жаном-Батистом Кольбером. Вышедший эдикт сделал ипотеку публичной. Однако знать и нотариусы были весьма недовольны таким указом: первые не хотели того, чтобы об их личных задолженностях стало известно всем, а нотариусы боялись потерять свое преимущество в кредитных сделках.

          В 1772 году стали организовываться особые сообщества, которые стали носить название Conservation des hypothèques (дословный перевод: хранилище ипотек), которые занимались сбором данных о кредиторах, заемщиках и ипотечных гарантиях. В период французской революции ипотеку фактически приблизили к современному состоянию. В образованных ранее институтах (Conservation des hypothèques), создали два регистра записи: 1 – заявки на ипотечный кредит; 2 – акт передачи собственности.

         В период правления Наполеона Бонапарта, вышел в свет Гражданский кодекс Франции (Code civil de la France), который укрепил надежность ипотечного кредита. Однако  вопрос о публичности ипотеки постоянно подвергался сомнению и критике, и в период первой Империи, ввиду укрепления прав человека и его индивидуальных свобод, некоторые аспекты ипотеки вновь сделали анонимными.

         В период второй Империи, в 1855 году, развитие рынка недвижимости и рост кредитных учреждений, положительно повлиял на развитие ипотечной системы в целом. Публичность ипотеки была вновь провозглашена и занесена в соответствующий законодательный акт.

         В 1955 году декрет «О распространении обязательной регистрации недвижимости» окончательно делает все сделки с недвижимостью публичными, и всякая секретность исчезает.

         В 2006 году выходит декрет, который разрешает банкам ввести hypothéque rechargeable (обновляемая ипотека) и  prêt viager hypothécaire (пожизненная ипотека).

         Проект обновляемой ипотеки  был запущен в 2006 по указу, занимавшего в тот период времени пост министра финансов, Николя Саркози. С начала 2007 года этот вид ипотеки был активно введен в банковскую систему, а с 1 июля 2014 года он официально прекратил свое существование.

         На июнь 2014 года, только один банк Crédit Foncier de France работает с программой пожизненной ипотеки, предоставляя ее физическим лицам исключительно старше 65 лет. Задача пожизненной ипотеки такая же, как и обновляемой – высвободить свободные наличные средства в экономику, что, казалось бы, полностью отвечало  потребностям того периода времени.  Однако, несмотря на это, обе программы не имели успеха у населения.

         Полученные в результате анализа исторических источников данные о развитии ипотеки в России и во Франции представлены в приложении А. Они позволяют наглядно проследить основные  этапы становления ипотечных систем сравниваемых стран.

         Следует отметить, что история становления французской ипотечной системы во многом опередила российскую. Этот факт связан, в первую очередь с благоприятной исторической обстановкой в Средневековой Франции, так как именно в данный период вышли в свет многочисленные государственные законы и юридические тексты о залоге и ипотеке. Они подготовили базу для эффективного функционирования ипотечного кредитования и предопределили пути его развития. Отметим и тот немаловажный факт, что период СССР практически свел на нет, набиравшую обороты ипотечную систему, и, к тому же, серьезно повредил банковскую: на долгие годы ипотека остановилась в своем развитии и лишь с распадом СССР правительством стали предприниматься попытки для ее реорганизации. Все это свидетельствует о значительном отставании российской ипотечной системы от французской.     

 

 

 

 

 

         1.2 Сущность ипотечного кредитования

 

         1.2.1 Российский подход

 

 

         Перед тем как определить сущность российского подхода к ипотеке и ипотечному кредитованию, следует рассмотреть, как интересующие нас понятия определены в научной литературе. Существует множество определений терминам «ипотека» и «ипотечное кредитование», в данном исследовании представлены те из них, которые мы сочли наиболее четкими и полными.

         «Ипотека –  (греч. hypotheke – заклад, залог) представляет такой вид залога, при котором закладываемое имущество не передается в руки кредитора, а остается у должника. Ипотека предоставляет кредитору-залогодержателю право преимущественного удовлетворения его требований к должнику-залогодателю в пределах суммы зарегистрированного залога» [5].

         «Ипотека – это одна из форм имущественного обеспечения обязательства должника, при которой недвижимое имущество остается в собственности должника, а кредитор в случае невыполнения последним своего обязательства приобретает право получить удовлетворение за счет реализации данного имущества» [37].

         Ипотека обладает следующими характерными чертами:

         1) ипотека, как и всякий залог – это способ обеспечения надлежащего исполнения другого (основного) обязательства – займа или кредитного договора, договора аренды и т.д. Следовательно, ипотека базируется на основном обязательстве, т. к. без него она теряет свой смысл;

         2) предмет ипотеки – недвижимость. К ней относятся земельные участки и все, что с ними связано, а именно: предприятия, жилые дома, здания и сооружения;

         3) предмет ипотеки находится во владении должника, который на время действия залога, остается собственником, пользователем и фактическим владельцем недвижимого блага, однако, лишается права распоряжения предметом ипотеки на время залогового периода;

         4) договор кредитора и должника представляет собой специальный документ – закладная, которая подлежит государственной регистрации и нотариальному заверению;

         5) должник имеет возможность получить дополнительные ипотечные ссуды под залог того же имущества (вторая, третья ипотека), в случае если стоимость залога значительно превышает выданный кредит. «Права ипотечных кредиторов по одному и тому же недвижимому благу удовлетворяются в порядке регистрации ипотеки, т.е. внесения записи о регистрации ипотеки в специальные ипотечные книги» [37];

         6) неисполнение обязательств дает право кредитору потребовать продажи заложенного имущества с публичных торгов. В этом случае ипотечный кредитор имеет преимущества перед другими кредиторами.

         Исходя из указанных выше характерных черт, выделим принципы ипотеки:

         1) гласность (публичность) – данные вносимые в ипотечную книгу находятся в открытом доступе для каждого заинтересованного лица;

         2) специальность – только определенная недвижимость и в определенном объеме подлежит установлению ипотеки;

         3) достоверность – запись в публичных книгах гласит, что в отношении данного имущества нет других прав и правовых ограничений, кроме заявленных;

         4) старшинство – время внесения закладного права в ипотечную книгу определяет преимущество одного перед другими;

         5) бесповоротность –  ипотека прекращается только лишь в случаях, предусмотренных по закону или договору;

         6) неприменимость погасительной давности – применяется к занесенным в ипотечную книгу правам.

         В зависимости от основания ипотека подразделяется на следующие виды:

         - ипотека в силу договора;

         - ипотека в силу закона;

         - ипотека в силу судебного акта.

         Законом РФ «Об ипотеке» установлено, по существу, два вида ипотеки: ипотека в силу закона и ипотека в силу договора.

         Ипотека в силу договора возникает на основании соглашения, заключенного между сторонами договора. По такому договору кредитор (залогодержатель) имеет преимущественное право удовлетворения своих денежных требований к должнику (залогодателю).

         Ипотека в силу закона возникает на основании нормы закона, согласно которой при наступлении того или иного обстоятельства в отношении определенного имущества возникает ипотека. Такое обстоятельство не является договором ипотеки и не направлено непосредственно на ее предоставление. Например, в соответствии с российским законодательством факт приобретения права собственности на жилое помещение с использованием банковского кредита является основанием возникновения ипотеки в силу закона в отношении этого жилого помещения.

         Ипотека в силу судебного акта возникает на основании судебного акта и устанавливается в отношении имущества должника по требованию его кредитора. Такой вид ипотеки закреплен, в частности, в законодательстве Франции.

         Ипотека в силу договора имеет общий характер, поскольку может возникнуть по желанию сторон в любое время. Ипотека в силу закона и ипотека в силу судебного акта, напротив, обладают исключительным характером и возникают только в тех случаях и при наступлении тех обстоятельств, которые предусмотрены действующим законодательством.

         Несмотря на разные основания возникновения, все перечисленные виды ипотеки по своему значению совершенно одинаковы и преследуют одну и ту же цель – обеспечить требования кредитора.

         «Ипотечный кредит – долгосрочная ссуда, выдаваемая коммерческими или специализированными банками, кредитно-финансовыми учреждениями под заклад недвижимого имущества. При этом, одна сторона – залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны – залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя» [6].

         В теории различают несколько видов ипотечных кредитов, классифицировать их можно согласно целому ряду признаков. Ниже приведены некоторые из наиболее распространенных классификаций.

         1) по объекту недвижимости:

              - земельные участки;

              - предприятия/недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности;     

              - жилые дома/квартиры;

              - дачи/гаражи и т.д.;

              - воздушные/морские/космические суда;

              - объекты незавершенного строительства.

         2) по целям кредитования:

              - приобретение готового жилья;

              - строительство/капитальный ремонт жилья;

              - приобретение и строительство с целью инвестиций.

         3) по виду кредитора:

              - банковские;

              - небанковские.

         4) по виду заемщиков:

              - кредиты, предоставляемые застройщикам и строителям;

              - кредиты, предоставляемые будущему владельцу жилья.

         5) по срокам кредитования:

              - краткосрочные (до 1 года);

              - среднесрочные (1-3 года);

              - долгосрочные (более 3-х лет).

         6) по виду процентной ставки:

              - кредит с фиксированной процентной ставкой;

              - кредит с переменной процентной ставкой.

         7) по возможности досрочного погашения:

              - с правом досрочного погашения;

              - без права досрочного погашения;

              - с правом досрочного погашения при условии уплаты штрафа.

         «Ипотека» и «ипотечное кредитование» тесно взаимосвязанные понятия, но, однако, они не тождественны. Взаимозависимость этих понятий можно рассмотреть с двух точек зрения. Согласно первой, понятие «ипотечное кредитование» шире, чем «ипотека», так как является системой финансово-экономических отношений и включает ипотеку как составной элемент. С другой стороны, ипотечное кредитование представляет собой вид сделки с недвижимым имуществом, обеспечение обязательств по которому осуществляется с помощью ипотеки.

         Процесс ипотечного кредитования происходит согласно следующим этапам:

         1) заемщик предоставляет необходимые документы и бумаги;

         2) эксперты производят оценку стоимости имущества;

         3) стороны согласовывают условия договора;

         4) стороны заключают кредитный договор;

         5) производится государственная регистрация;

         6) организация контроля за осуществлением договора.  
         В теории кредита существует несколько подходов к классификации моделей организации ипотечного кредитования. «Некоторые авторы выделяют две модели организации ипотечного кредитования: американскую двухуровневую и европейскую одноуровневую» [20].

         Одноуровневой модели ипотечного кредитования присущи следующие отличительные черты:

         1) кредит связывает заемщика и кредитора;

         2) модель построена на цикличности обращения денежных средств: средства, предоставляемые заемщиком, используются для выдачи кредитов его предшественникам, уже закончившим период накопления;

         3) заключаются следующие договоры, представленные на рисунке 1.2;

     4) кредитор – ипотечный банк или ссудно-сберегательное учреждение.

 

 

 

1 – договор о накопительном жилищном вкладе; 2 – кредитный договор; 3 – договор об ипотеке; 4 – договор страхования заложенного жилья; 5 – договор купли-продажи жилья; 6 – договор займа, договор купли-продажи закладных листов

 

         Рисунок 1.1 – Договорные отношения при одноуровневой схеме ипотечного кредитования

        

        

         Двухуровневая модель характеризуется следующим:

         1) кроме заемщика и кредитора участвуют посредник (ипотечное агентство) и/или участник финансового рынка (ипотечная финансово-инвестиционная компания);

         2) при реализации данной модели предусмотрено заключение следующих основных видов договоров, представленных на рисунке 1.2.

 

 

1 – кредитный договор; 2 – договор об ипотеке; 3 – договор страхования заложенного жилья; 4 – договор купли-продажи жилья; 5 – генеральное соглашение; 6 – агентский договор; 7 – договор переуступки прав требования по ипотечным кредитам; 8 – договор о порядке осуществления операций с ценными бумагами ипотечного агентства; 9 – договор страхования предпринимательского риска; 10 – договор купли-продажи ценных бумаг

         Рисунок 1.2 – Договорные отношения при двухуровневой схеме ипотечного кредитования

 

         «Одним из основополагающих принципов американской модели является стандартизация, как процесса предоставления кредита, так и его последующего обращения – продажи и секьюритизации. Европейская модель отличается отсутствием процесса стандартизации в силу разнообразия типов ипотечных кредитов» [14].

         Другие авторы склонны считать, что основными моделями системы ипотечного жилищного кредитования являются:

         -  модель  сбалансированной  автономии (контрактно-сберегательная);

         - усеченно-открытая модель (традиционная или  одноуровневая);·

         - расширенно-открытая  модель (модель  вторичного  ипотечного рынка или двухуровневая) [32].

         Отличительным признаком модели сбалансированной автономии является сберегательно-ссудный принцип ее функционирования. Кредитные ресурсы формируются за счет сбережений вкладчиков, желающих в будущем получить ипотечный жилищный кредит.

 

 

Заемщики

Субсидии по стройсбержениям

Ссуда

Кредитные институты

Государство

Накопительные вклады

 

 

 

         Рисунок  1.3 – Схема реализации модели сбалансированной автономии

 

         Усеченно-открытая модель ипотечного кредитования принято считать самой простой.  Суть ее состоит в следующем. Банки выдают ипотечные кредиты под залог недвижимости, и на основе сформированного пула закладных начинают эмиссию собственных ценных бумаг – закладных листов. Продажа таких ценных бумаг обеспечивает банкам пополнение ресурсов для выдачи следующих кредитов.

         Простота  организации  системы  ипотечного жилищного кредитования на основе представленной модели определила ее высокую популярность  во многих странах мира (Англия, Франция, Дания, Испания, Болгария, Польша, Венгрия, Израиль, Австралия, Южная Америка и др.).

 

Заемщики

Ссуда

Кредитные институты

Инвесторы

Погасительные платежи

Денежные средства

Продажа закладных

 

 

 

 

 

 

         Рисунок 1.4 – Схема реализации усечено-открытой модели

 

         Расширенно - открытая модель ипотечного жилищного кредитования предполагает существование развитого вторичного рынка ипотечных кредитов. Суть функционирования данной модели заключается в том, что средства для рефинансирования ипотечных кредитов привлекаются кредиторами с фондового рынка через посредников. Принципиальным в данной модели является разделение субъектов кредитора и инвестора.

         «Расширенно-открытая предполагает использование двухуровневой модели рынка. Первичный рынок ‒ это кредитование конечных заемщиков, а вторичный ‒ рефинансирование банков-кредиторов с помощью специально сформированного для этой цели рынка ценных бумаг, которые обеспечены закладными на недвижимость» [25].

 

 

 

 

Заемщики

Ссуда

Кредитные институты

Инвесторы

Погасительные платежи

Денежные средства

Продажа закладных

Эмитенты ценных бумаг

Денежные средства

Продажа ипотечных облигаций

 

 

 

 

         Рисунок 1.5 – Схема реализации расширенно-открытой модели

 

         В настоящее время система ипотечного кредитования России основана как на одноуровневых так и двухуровневых моделях и функционирует в рамках усечено-открытой и расширенно-открытой систем.

         «Ресурсной базой системы ипотечного жилищного кредитования выступают:

         - депозиты юридических и физических лиц в коммерческих (универсальных) банках;

         - межбанковские кредиты;

         - средства, полученные за счет секьютеризации ипотечных активов через институты вторичного рынка и первичными кредиторами (кредитными и некредитными организациями)» [19].

         Ипотечными кредиторами в системе ипотечного жилищного кредитования России являются:

         1) первичные кредиторы (коммерческие банки, ипотечные, сберегательные банки, фонды);

         2) специализированные организации вторичного рынка (ОАО «АИЖК», функцию вторичных кредиторов могут выполнять также региональные операторы и сервисные агенты ОАО «АИЖК»);

         Судно-сберегательная модель пока не получила широкого распространения в России. Один из основных факторов, который препятствует внедрению в практику данной модели, является нестабильность в экономике, которая выражается в невозможности спрогнозировать цены на рынке жилья и уровень инфляции.

         Что касается формирования двухуровневой модели ипотечного жилищного кредитования в России, то прототипом ее организации стала американская система. В 1997 г. в соответствии с постановлением Правительства Российской Федерации от 26.08.1996 № 1010 было создано открытое акционерное  общество «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» (ОАО «АИЖК»). Его сформировали по образу Федеральной национальной ассоциации по ипотечному кредитованию США (FannieMae).          «Обращение к американскому опыту связано в первую очередь с такой проблемой российского финансового рынка, как большой дефицит «длинных» денег, самостоятельно решить которую без участия государства кредитные институты оказались не в состоянии» [19].

         Сейчас ОАО «АИЖК» является национальным оператором вторичного рынка ипотечных жилищных кредитов в России. Это полностью государственная организация: все 100 % акций принадлежат государству в лице Федерального агентства по управлению федеральным имуществом.

         Рассмотрим федеральную систему ипотечного жилищного кредитования в России: ее составные элементы представлены на рисунке 1.6.

Ипотечные кредиторы

ОАО «АИЖК»

Инвесторы кредиторы

Страховые компании

Региональные операторы

Сервисные агенты

Оценочные компании

Первичные кредиторы

Рынок ипотечных кредитов

Заемщики

 

         Рисунок 1.6 – Организация деятельности вторичного рынка ипотечных кредитов в России с участием ОАО «АИЖК»

 

         Таким образом, двухуровневая модель ипотечного кредитования в России сводится к следующему:

         - первый уровень – кредитные и некредитные организации, выступающие первичными кредиторами, предоставляют населению ипотечные займы

         - второй уровень – ОАО «АИЖК» выкупает пулы стандартных закладных у региональных операторов, сервисных агентов и первичных кредиторов для последующей секьютеризации - выпуска ипотечных ценных бумаг.

         Данная система действует по всей территории Российской Федерации и предполагает участие неограниченно большого числа первичных кредиторов. Система рефинансирования АИЖК включает 81 регионального оператора и 75 сервисных агентов. Ипотечные кредиты по стандартам АИЖК выдаются в 80 регионах России.

         Определив особенности реализации ипотечной системы в России, перейдем к рассмотрению одной из наиболее эффективных ипотечных систем Европы – французской.

 

 

1.2.2 Французский подход

 

 

         Современная система ипотечного жилищного кредитования Франции основана на одноуровневых моделях и реализуется в рамках автономной и усечено открытой моделей.

         «Основным источником ресурсов системы ИЖК выступают:

         - средства населения в институтах контрактных жилищных сбережений;

         - депозиты юридических и физических лиц в универсальных (коммерческих) банках;

         - облигации, эмитируемые рядом банков и обеспеченные ипотечными кредитами» [19].

         Выпуск облигаций преимущественно опирается на первичный рынок закладных. Ипотечные облигации традиционно выпускаются двумя организациями Credit Foncier de France и Caisse de Refinancement de  l’habitat. Помимо этих организаций существует еще несколько, которые также работают на рынке ипотечных облигаций. На данный рынок во Франции приходится 12,8 % рынка всего Евросоюза.

         Классический жилищный кредит часто ассоциируется во Франции с ипотекой. Ипотека – это гарантия, которая напрямую относится к недвижимому благу. Кредитор, если ему не была совершена выплата в установленный период, сможет изъять недвижимое благо, чтобы вернуть долг.

         Ипотека предполагает наличие двух сторон:

         1) заемщик –  лицо, которое должно доказать свою способность к выплатам;

         2) кредитор – лицо, которое одалживает и которому заемщик должен выплатить денежные средства.

         Статья 2394 Гражданского кодекса Франции предусматривает некоторое количество законных условий действительности ипотеки. Так, ипотека  может существовать  только в случаях и согласно установленным формам, разрешенными законом.

         Закон предусматривает три категории ипотеки:

         - ипотека по договору (hypothèque conventionnelle) – опирается на договор;

         - ипотека по закону (hypothèque légale) – полностью опирается в своем функционировании на установленный закон;

         - ипотека по суду (hypothèque judiciaire) – опирается на судебное постановление.

 

         Таблица 1.1 – Категории ипотеки, записанные в Гражданском кодексе Франции (Article 2395 du 23 mars 2006 - art. 14 JORF 24 mars 2006).     

Категории ипотеки	Объяснение (оригинал)	Объяснение (перевод)
CONVENTIONNELLE (ИПОТЕКА ПО ДОГОВОРУ)	Le créancier signe un contrat avec le débiteur affectant le bien immobilier à la garantie de la dette ou de l'emprunt.	Кредитор подписывает контракт с заемщиком, по вопросу имущественного блага, которое и становится впоследствии гарантией выплат.
JUDICIAIRE (ИПОТЕКА ПО СУДУ)	Elle permet au créancier de se rembourser en faisant vendre le bien immobilier de son débiteur ; cette vente fait suite à un jugement condamnant le débiteur.	Судебная ипотека позволяет кредитору получить выплату продав имущественное благо своего заемщика; эта продажа становится следствием судебного постановления
LÉGALE (ИПОТЕКА ПО ЗАКОНУ)	Les hypothèques légales sont accordées à certains créanciers par la loi. Par exemple, l'hypothèque légale des époux permet à chacun de garantir les dettes de l'autre sur ses biens.	Законная ипотека присвоена некоторым кредиторам по закону. Например, законная ипотека двух супругов  позволяет каждому гарантировать выплату долгов другого.

 

         Ипотека по договору – это результат контракта заключенного между кредитором и заемщиком; в отличие от других видов ипотеки основанных на законных или судебных обязательствах, договорная ипотека является результатом соглашения кредитора и заемщика.

         Ипотека по договору – это гарантия недвижимого блага, хозяином которого уже является заемщик, или, которое он собирается получить благодаря займу. Кредитор гарантирует средства, которые предоставляет заемщику, и обладает правом конфисковать и продать имущество заемщика, взятое в ипотеку, в случае если кредит не будет выплачен.

         Такое ипотечное соглашение должно быть оформлено у нотариуса и в последствие публикуется в специальных службах согласно закону о гласности сделок с недвижимостью.

         Договором об ипотеке становится акт, подписанный в присутствии нотариуса. Нотариус в этом случае играет важную роль в качестве консультанта. В контракте об ипотеке по договору обязательно обозначаются следующие моменты:

         - природа имущественного блага;

         - общая сумма гарантии;

         - срок выплаты.

         Как уже было отмечен ранее, существует три категории ипотеки; ипотека по закону и по суду различаются  друг от друга главным образом только из-за источника их функционирования. Однако порядок их функционирования идентичен ипотеке по договору. Иначе говоря, их структура подчинена собственным правилам, но ипотека по договору образует общий «каркас» всем иным категориям ипотеки.

         Ипотека по договору (за исключением случая обновляемой ипотеки) длиться столько же по времени, сколько и кредит. Однако она сохраняется в публикации служб о гласности сделок с недвижимостью еще год после окончания действия кредита (однако запись хранится не более 50 лет).

        

         Таблица 1.2  – Ипотека по договору: права и обязанности кредитора и заемщика

Заемщик	Кредитор
Заемщик должен быть: - владельцем имущественного блага; - или обладать правом пользования.	Кредитор обладает двумя основными правами: - правом предпочтительности (в отличие от других кредиторов); - правом следования (право кредитора покрыть свои затраты за счёт цены заложенной вещи, в чьих бы руках она ни находилась)
Если заемщик женат (замужем), он/она не может заключить ипотеку без согласия супруга.	В случае просрочки платежей, кредитор вправе продать недвижимое благо на публичных торгах.
Заемщик должен быть в состоянии распоряжаться своим имуществом. Заемщик должен обеспечить сохранность имущества.	В случае полной выплаты по долгу, кредитор должен отменить ипотеку.

 

         Кроме расходов связанных непосредственно с кредитом, также заемщик должен принять во внимание  другие затраты. Они включают: налоги, сборы, плата нотариусу (которая всегда фиксированная) и затраты связанные с ипотекой.

         Вторая категория – ипотека по суду. Такой вид ипотеки является самым редким среди трех установленных законом (в большинстве случаев заемщики и кредиторы обращаются к  ипотеке по договору, которая является результатом соглашения между кредитором и заемщиком). Ипотека по суду устанавливается по заявлению кредитора, который желает застраховать себя от риска неплатежеспособности заемщика.

         Существуют два типа ипотеки по суду:

         1) охранительная (предварительная) ипотека по суду (l'hypothèque judiciaire conservatoire);

         2) ипотека по судебному приговору (l'hypothèque judiciaire attachée aux jugements de condamnation);

         Охранительная ипотека по суду позволяет кредитору получить гарантию на получение выплат от заемщика. Кредитор просит в суде об установлении ипотечной гарантии на недвижимое благо своего заемщика, чтобы застраховать себя от возможных рисков невыплат. Если долг так и не будет выплачен, кредитор может требовать конфискации блага и его продажи.

         Кредитор, который ходатайствует об установлении ипотечной гарантии, должен подтвердить, что:

         - заемщик действительно должен обозначенную сумму денег;

         - существует значительная опасность невыплаты денежных средств.

         Кредитор предоставляет в суд свое прошение по месту жительства должника. Если судья считает прошение верным, то он признает законным предварительную/охранительную ипотечную гарантию, в которой указываются:

         - сумма гарантированного долгового требования;

         - одно или более недвижимое благо, которое станет ипотечной гарантией в связи с принятым решением.

         Предварительная ипотека должна быть внесена в ипотечный реестр специальными службами в период трех месяцев с даты судебного постановления. Запись о предварительной ипотеке действительна три года и может обновляться только один раз. Кредитору дается неделя, чтобы уведомить заемщика об установлении предварительной ипотеки.

         Второй тип ипотеки по суду основан на следующем правиле: если кредитор не получает выплату от своего заемщика и, если ипотечная гарантия не была прописана в договоре, он (кредитор) может ее получить через суд. Кредитор, в этом случае, может добиться судебного постановления, которое и приговаривает заемщика. Согласно этому постановлению, кредитор получает право установить ипотечную гарантию.

         В случае если заемщик не может решить проблему с выплатами долга, кредитор может потребовать в суде получение ипотечной гарантии на все недвижимое имущество должника, в том числе, это распространяется и на будущие недвижимые блага должника. Должник не имеет право противится такому судебному решению.

         В отличие от первого типа ипотеки по суду, второй тип не предусматривает предварительных записей в реестре и извещений, недвижимое благо конфискуется и продается немедленно после подписания судебного постановления. Второй тип ипотеки по суду отличается более радикальными методами и не подлежит оспариванию.

         Третья категория французской ипотеки – ипотека по закону. Ипотека по закону принята для выгоды некоторых категорий заимодавцев, которых закон захотел защитить специальным образом. Таким кредиторам эта привилегия дана по праву, и для того чтобы им воспользоваться им не нужно ни заключать договор, ни обращаться в суд, как в случаях с ипотекой по договору или по суду.

         В статье 2400 Гражданского Кодекса Франции прописаны все категории заимодавцев, вот некоторые из них:

         - ипотека по закону одного из супругов на блага другого;

         - ипотека по закону несовершеннолетних и совершеннолетних, находящихся под опекой на блага своего опекуна;

         - ипотека по закону государства, департаментов, коммун и общественных учреждений на блага бухгалтеров и т.д.

         Случаи ипотеки по закону, прописанные в Гражданском Кодексе Франции, касаются всех недвижимых благ, которыми располагает и будет располагать должник до своей смерти.

         Заключая ипотечный кредит, заимодавец вправе требовать  получение гарантии на возмещение долга в случае невыплат. Требуемой гарантией во Франции может быть:

         - ипотека (hypothèque);

         - привилегия кредитора денежных средств (privilège de prêteur de deniers / PDD);

- поручительство (cautionnement).

Ипотека – это гарантия, связанная с  недвижимым благом, владельцем которого заемщик уже является или, которое заемщик желает получить благодаря совершаемому займу.

Кредитор гарантирует одалживаемые денежные средства  и обладает правом, в случае если заемщик не сможет выплатить по кредиту, конфисковать и продать недвижимое благо.

Ипотека заключается в присутствии нотариуса и публикуется в специальном ипотечном регистре.

         Теперь рассмотрим второй тип гарантии – привилегию кредитора денежных средств (ПКДС). Это один из видов гарантий, который заемщик может попросить у кредитора, чтобы выдать кредит. Кредитором в данном случае может выступать только банк. Цель ПКДС – ограничить риски кредитора в случае невыплат должника. Такой тип гарантии не используется ни в какой другой стране кроме Франции. ПКДС очень близок по смыслу к договорной ипотеке, ее основные положения прописаны в статьях 2324 и 2373 Гражданского кодекса Франции (Code civil de la France). 

          Также, если недвижимое благо заемщика должно быть конфисковано и продано, кредитору, обладающему этой привилегией, необходимо возместить ущерб в первую очередь. ПКДС также совершается в присутствии нотариуса, и все расходы на оформление выплачиваются заемщиком.

         ПКДС может использоваться только как гарантия на покупку дома или уже построенной квартиры, но она не может быть использована для финансирования строительства, т.е. распространяется только на готовое жилье. Сведения о ПКДС также публикуются  службами о гласности сделок с недвижимостью. Однако следует отметить, что стоимость ПКДС меньше, чем договорной ипотеки.

         Третий вид гарантии – поручительство. Кредитор может потребовать банковское поручительство для предоставления займа, это и послужит ему гарантией получения выплат. Банковское поручительство это контракт, согласно которому лицо, ответственное за поручительство, обязуется выплатить долг кредитору в случае неплатежеспособности заемщика.

         Когда кредитор фиксирует просрочку по платежам или задолженность платежа, он требует от поручителя выплаты недостающей суммы за заемщика. Обязательство зависит от выбранного типа поручительства:

         - простое поручительство: прежде чем обратится к поручителю, кредитор сначала организует судебный процесс против заемщика;

         - взаимнообязывающее поручительство: поручитель обязуется выплатить долг заемщика с первой просрочки платежа. Этот тип поручительства чаще используется кредитными учреждениями.

         Поручителем может быть любое лицо, не состоящее в кровном родстве с заемщиком и достигшее совершеннолетия. Кредитор перед заключением договора должен убедиться, что поручитель способен выполнить обязательства.  Кредитор должен информировать поручителя каждый год до 31 марта о состоянии выплат заемщика.

         В 2006 году во Франции вышел декрет, который разрешил банкам ввести hypothéque rechargeable (так называемая обновляемая ипотека) и  prêt viager hypothécaire (пожизненная ипотека). Рассмотрим суть этих двух понятий.

         Проект обновляемой ипотеки  была запущен в 2006 по указу, занимавшего в тот период времени пост министра финансов, Николя Саркози. С начала 2007 года этот вид ипотеки был активно введен в банковскую систему, а с 1 июля 2014 года он официально прекратил свое существование.

         Обновляемая ипотека представляет собой новую форму гарантии, а не новую форму кредита. Цель такой ипотеки, по словам Н. Саркози,  - «мобилизация «спящей» ценности недвижимого имущества» в финансирование экономики, т.е. мобилизовать наличные денежные средства в обращении. Также такой вид ипотеки помог упростить повторное получение кредита для заемщиков.

         Обновляемая  ипотека – это механизм, который позволяет заемщику, по мере выплаты долга по основному займу, снова иметь возможность взять кредит. В этом случае заемщику  не нужно представлять дополнительную  гарантию своих новых займов, так как в этом случае одна ипотечная гарантия записывается на несколько долговых обязательств настоящих и будущих. Конечная сумма долга должна оставаться в пределах суммы оговоренной изначально. Данный тип ипотечного кредита открыт для всех видов заемщиков: физических и юридических лиц. Возможность «обновлять» ипотечный кредит оговаривается сторонами  во время подачи первичного заявления и в присутствие нотариуса.

         За два года своего существования, данная ипотечная программа так и не нашла отклика у заемщиков. Сами банки старались, как бы «притормозить»  развитие программы, так как с недоверием относились к ней и к ее возможным негативным последствиям. С 1 июля этого года данная ипотечная программа официально была закрыта.

         Теперь рассмотрим вторую ипотечную программу, введенную наряду с обновляемой ипотекой в 2006 году.

         Пожизненная ипотека обращена к обладателю недвижимого блага, которому средства или состояние здоровья не позволяют совершать заем. Она позволяет ему трансформировать свое недвижимое благо в наличные средства, чтобы направить их на финансирование какого-либо личного проекта. Заемщик получает средства в форме единовременной выплаты или ренты. Ему ничего не нужно возмещать, не нужно страховать ни свой заем, ни свою жизнь. Он может использовать заем как ему будет угодно.

         Пожизненная ипотека касается только тех лиц, которые располагают, недвижимым благом. Заемщик должен быть физическим лицом.           Недвижимым благом, подходящим для пожизненной ипотеки может быть:

         - основное место жительство заемщика;

         - его дополнительное место жительства;

         - жилье,  которое он сдает.

         В случае оформления пожизненной ипотеки  не осуществляется никакая передача прав имущества: заемщик остается владельцем своей недвижимости, имея свободу жить в нем и / или сдавать его.

         Перед подачей заявки на пожизненную ипотеку, заемщик должен произвести оценку недвижимого блага. Во время заключения контракта, банк фиксирует максимальную сумму выплат в соответствии с тремя критериями:

         - экспертная оценка;

         - возраст заемщика;

         - пол заемщика.

         В обязанности заемщика входит содержать в порядке недвижимое благо. В противном случае, кредитор может потребовать возмещения. Недвижимое благо должно быть использовано строго под жилищные нужды, а не по какому другому назначению.

         Смерть заемщика прекращает действие контракта. Если было назначено несколько заемщиков, то контракт закончится только в случае смерти последнего.

         Сумма капитала и проценты не могут превышать стоимости недвижимого блага на момент окончания действия контракта.
         В случае наступления смерти, наследники имеют право выбирать:

         - урегулировать долг и сохранить недвижимое благо;

         - позволить банку продать недвижимое благо, чтобы возместить потраченные средства.

         В случае если сумма продажи недвижимого блага превышает стоимость долга, наследники могут получить разницу. В противном случае, разница становится делом только кредитора.

         На июнь 2014 года, только один банк Crédit Foncier de France работает с программой пожизненной ипотеки, предоставляя ее физическим лицам исключительно старше 65 лет.

         Задача пожизненной ипотеки такая же, как и обновляемой – высвободить свободные наличные средства в экономику, что, казалось бы, полностью отвечало  потребностям того периода времени.  Однако, несмотря на это, обе программы не имели успеха у населения.

         Таким образом, мы рассмотрели особенности реализации систем ипотечного кредитования в сравниваемых странах – России и Франции – и выделили их основные принципы. Теперь, на основе законодательных документов,  определим правовой аспект функционирования ипотеки в обеих странах.

 

 

         1.3 Правовая основа ипотечного кредитования в России и во Франции

 

 

Важная роль любого государства в процессе формирования системы ипотечного жилищного кредитования состоит в том, чтобы создать прочную законодательную и нормативную базу для его успешного функционирования, а также для защиты прав его участников – кредиторов, заемщиков и инвесторов.

Основополагающими нормативными документами, регулирующими сферу ипотеки и ипотечного кредитования в РФ, являются в настоящее время:

- Гражданский кодекс Российской Федерации  (прежде всего гл. 23 Кодекса);

- Закон РФ «О залоге» от 29 мая 1992 г.;

- Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 20 июля 1998 г.;

- Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21 июля 1997 г.

Наряду с законами, принятыми на территории РФ, нормы об ипотеке присутствуют и в актах международного права: например, в Международной Конвенции о морских залогах и ипотеках, которая была заключена в Женеве 06 мая 1993 года (в данной Конвенции участвует и Россия).

Как уже отмечалось ранее, новая эпоха в развитии ипотечного кредитования в России наступила 20 июля 1998 года, когда вступил в  действие  Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости).

Следующим важным шагом в проработке законодательной базы ипотечного кредитования стал выход постановления Правительства «О мерах по развитию системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации». Данное постановление вышло в свет вместе с «Концепцией развития системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации» и «Планом подготовки проектов нормативных правовых актов, обеспечивающих развитие системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации».

Концепция развития системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации» объявило формирование системы ипотечного жилищного кредитования одним из приоритетных направлений государственной жилищной политики.

Следующий важный шаг в становлении системы ИЖК в РФ  - разработка и принятие ряда нормативно-правовых актов. В их число вошли:

- классические гражданско-правовые нормы об обеспечении исполнения обязательства;

- нормы, регулирующие рынок ценных бумаг;

- административные нормы. 

По состоянию на сегодняшний день, можно утверждать, что нормативно-правовая база  ипотечного кредитования в России еще находится на этапе разработки. К настоящему времени сложилась определенная иерархия источников залогового права, она также представлена в приложении Б.

1) гражданский кодекс РФ. Он содержит:

         - нормы о залоге;

         - способы обеспечения исполнения обязательств;

         - нормы о порядке заключения договоров, об условиях действительности сделок и др.

Гражданский кодекс РФ является наиболее подробным источником регулирования залоговых отношений. Однако нормы о залоге охватывают далеко не все вопросы, связанные с залоговыми отношениями во всем их многообразии и сложности;

2) закон РФ от 29 мая 1992 г. № 2872-1 «О залоге». «Настоящим законом определяются основные положения о залоге. Отношения залога, не урегулированные настоящим Законом, регулируются иными актами законодательства Российской Федерации».

Однако следует отметить, что после введение в действие части первой Гражданского Кодекса РФ, именно этот правовой документ стал основным источником залогового права;

3) федеральный закон от 16 июля 1998г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Данный законодательный акт  раскрывает сущность и особенности залога недвижимого имуществ и, несмотря на то, что Гражданский Кодекс РФ содержит ряд специальных норм об ипотеке (п. 2-3 ст.339, п. 2-5 ст.340, п.1 ст.349 и др.), основная база норм, регулирующих ипотеку, содержится в ФЗ «Об ипотеке»;

4) федеральный закон от 21 июля 1997г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»;

5) постановление правительства Москвы от 25 апреля 1995г. № 356 «О принципах использования залогового кредитования в г. Москве»; Постановление Правительства Москвы от 20 сентября 1994г. № 788 «О введении на территории Москвы единой системы государственного регистрации залога и единого реестра договоров залога»; Постановление Правительства РФ от 1 мая 1996г. № 534 «О дополнительном стимулировании частных инвестиций в РФ» и др.;

6) федеральный закон от 11 ноября 2003 г. N 152-ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах» ставит своей целью  регулирование оборота ипотечных ценных бумаг;

7) федеральный закон от 20 августа 2004 г. N 117-ФЗ «О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих».

Исходя из перечисленных выше законов и нормативных актов, можно отметить, что в настоящее время созданы как правовые, так и экономические основы ипотеки. Однако, по мнению многих экспертов-юристов, действующая нормативно-правовая база ипотечного кредитования  нуждается в существенной доработке.

Теперь коснемся правового регулирования ипотеки за рубежом, а именно во Франции. Здесь необходимо отметить один из основных фактов различия: если в законодательстве Российской Федерации залог (ипотека) рассматривается как институт обязательственного права, то в правовой системе Франции залог является  разновидностью вещных прав. Данное различие влечет важные правовые последствия: во Франции при банкротстве должника по обязательству, имущество, служащее предметом залога, в конкурсную массу не включается и удовлетворение требований кредитора происходит в обычном порядке (то есть вне конкурсного производства). Это принципиально отличается от конкурсного производства по законодательству РФ, которое предусматривает включение заложенного имущества в конкурсную массу имущества должника.

Рассмотрим, основные правовые акты, на которые в своем функционировании опирается ипотека во Франции. Главенствующее место, и даже можно сказать исключительное, в этом вопросе отводится Гражданскому Кодексу Франции. Он определяет сущность ипотеки, способы ее возникновения и реализации, именно кодекс является основополагающим документом, где прописаны все нормы и права сторон.

Гражданский Кодекс (Кодекс Наполеона), принятый в начале XIX века, представляет собой масштабную кодификацию гражданского права. В результате проводимых реформ в период с 2006-2009 гг., Гражданский Кодекс увеличился в объемах: раньше издание включало три книги, а после реформирования включил еще две: четвертая книга – «Об обеспечениях» (нормы о поручительстве, залоге, ипотеке и др.) и пятая книга – «Положения, применяющиеся в Майотте» (распространяющиеся на заморский департамент Франции).

В четвертой книге, ипотеке посвящены с третьей по седьмую главы, которые носят названия:

1) ипотека:

     - общие понятия (статьи 2393-2399);

     - ипотека по закону:

1. a) общие положения (статьи 2400-2401);
2. b) правила функционирования ипотеки по закону (между супругами) (статьи 2402-2408);
3. c) правила функционирования ипотеки по закону (между опекуном и подопечным) (статьи 2409-2411).

     - ипотека по суду (статья 2412);

     - ипотека по договору (статьи 2413-2424);

     - категории ипотеки (статья 2425);

2) привилегия кредитора денежных средств и ипотека:

     - способ функционирования ПКДС и ипотеки (статьи 2426-2439);

     -  способы погашения ПКДС и ипотеки:

            а) общие положения (статьи 2440-2445);

1. b) частные случаи (статьи 2446-2448).

     - положение о гласности (статьи 2449-2457);

3) результаты функционирования ПКДС и ипотеки (статьи 2458-2474);

4) аннулирование ПКДС и ипотеки (2475-2487);

5) погашение ПКДС и ипотеки (статья 2488).

Положения, прописанные в четвертой книге Гражданского Кодекса, полностью обозначают все понятия связанные с ипотекой и принципами ее функционирования, а также все правовые акты, регулирующие отношения кредиторов и заемщиков. Ввиду полноты охватываемых вопросов, Гражданский Кодекс является, чуть ли не исключительным документом, касающийся вопросов ипотеки. Однако, говорить о том что Кодекс это единственный правовой документ не правильно, т.к. вопросы ипотеки прописанные также в Потребительском Кодексе Франции (Code de la consommation) и в Строительном и Жилищном Кодексе Франции (Code de la construction et de l’habitation).        
         Потребительский Кодекс Франции подробно описывает сущность пожизненной ипотеки. Ранее в этом Кодексе была прописана обновляемая ипотека, но в связи с ее официальной отменой в июле этого года, параграф, посвященный ей, был упразднен. 

В настоящее время обновляемая ипотека описывается в четвертой главе и освещает следующие моменты:

- сущность и сфера применения;

- практика  в торговле;

- особенности договора;

- возможный максимум долга;

- особенности выплат;

- сроки  пожизненной ипотеки;

- санкции.

В пятой главе Потребительского Кодекса прописаны особенности функционирования пожизненной ипотеки на Заморских территориях Франции.

         Как видно из приведенных выше данных, правовая база  ипотечной системы во Франции сосредоточена в основном в одном документе, где прописаны все положения и, поэтому она не нуждается в каких-либо иных дополнительных нормативных актах. В России же, правовая база намного шире и опирается на целую систему документов, выстроенных иерархически. Все это обусловлено тем, что ипотечная система РФ не настолько развита по сравнению с европейским коллегой, поэтому и нуждается в постоянной доработке.

         В результате анализа российских и французских  теоретических данных об ипотечных системах сравниваемых стран, следует выделить следующие основные аспекты:

         1) российская система ИЖК основана как на одноуровневых, так и на двухуровневых моделях и реализуется в рамках усечено-открытой и расширенно-открытой системы.

         Французская система ИЖК основана на одноуровневых моделях и реализуется в рамках автономной и усечено-открытой моделей;

         2) несмотря на свою популярность в большинстве европейских стран и во Франции в частности, судно-сберегательные схемы не получили развития в РФ. Данный факт напрямую связан с нестабильностью экономики, отсутствием государственной поддержки и низким уровням доверия со стороны населения к долгосрочным накопительным схемами;

         3) официально за основу в России принята двухуровневая модель ипотечного кредитования, однако она все еще находится на этапе своего становления. Доля ОАО «АИЖК» остается незначительной в общем объеме ипотечного кредитования;

         4) согласно полученным данным было выявлено значительное отставание РФ от развитых стран мира. Эта проблема является следствием особенностей исторического развития ипотечной системы России.

         Французская ипотечная система, ввиду гармоничного и успешного развития на протяжении веков, существенно превзошла в своем развитии российскую.

 

        

 

 

 

 

 

         2 Анализ современной практики ипотечного кредитования в России и во Франции

 

         2.1 Характеристика ипотечного кредитования в России в период 2011-2013 гг.

        

 

         Для того чтобы преступить непосредственно к анализу рынка ипотечного кредитования России и Франции, рассмотрим особенности мировой экономики в выбранный нами временной период (2011-2013 гг.). Это поможет нам выявить причинно-следственные связи и факторы, влиявшие на развитие рынка ипотечного кредитования в рассматриваемых странах.

         Со второго полугодия 2010 года наблюдалось некоторое замедление мировой экономики, которое продолжилось в 2011, 2012 и 2013 годах. Это обусловлено тем, что многие развитые страны, особенно в Европе,  испытывали на протяжении данного периода экономические трудности, что и сказалось на экономической стабильности во всем мире. К таким экономическим трудностям следует отнести: высокий уровень безработицы, слабый мировой спрос, высокие долги и слабая финансовая система.

         Сложности, которые испытывают развитые страны, отражаются и на развивающихся странах и на странах с переходной экономикой и ослабляют их экспорт, повышают изменчивость движения капитала и стоимость сырья.

Уровень безработицы остается высоким во всем мире, в частности в развитых странах Европы. Показатели безработицы постоянно увеличиваются и достигли 12 % в Еврозоне в 2012 году. Самая трудная ситуация в Греции и Испании, где более 1/4 активного населения остаются  без работы. Только некоторые страны, такие как: Австрия, Германия, Люксембург и Нидерланды обладают относительно низким уровнем безработицы – 5 %.

         В 2013 году рост мировой экономики составил только 2,1 %, в то время как многие развитые страны еще испытывают экономические трудности. Однако некоторое улучшение ситуации все же наблюдается, Еврозона, наконец, вышла из ситуации затяжного экономического спада. Мировой внутренний валовой продукт увеличился в 2013 году на 3 %, а в 2014 году на 3,4 %.

         Экономические проблемы предыдущих лет и в настоящее время остаются актуальными. Высокий уровень безработицы в Еврозоне обозначился показателем в 28 %.  Состояние мировой торговли в 2013 году терпит упадок.  Мировые объемы экспорта в 2013 году увеличились лишь на 2,3 % (против 3,1 % в 2012 году).  

         Следует отметить, что в настоящее время кризисы в Еврозоне существенно уменьшились, но хрупкая ситуация в финансовом секторе и в экономике в целом еще заметна.  Укрепить мировую экономику может лишь международное экономическое и политическое сотрудничество на многих фронтах, так как взаимозависимость всех стран на международной арене очевидна.

         Согласно статистическим данным 2011 год для российской экономики запомнился стабильным ростом (на 4,3 %), ровно таким же, как и в 2010-ом году. Несмотря на самые высокие с 1991-го среднегодовые цены на нефть (110 долларов за баррель, что на 40 % превысило цену за 2010 год), не удалось избежать значительного влияния негативных тенденций на темпы экономического роста во втором полугодии 2011 года. Причиной этому факту послужило обострение давно назревавших долговых проблем ведущих мировых экономик. Но все же, нестабильное положение на финансовых рынках не помешало 2011 году стать рекордным по стоимости выданных ипотечных кредитов. 

         Объем ипотечного кредитования в России  по итогам 2011 года превзошел даже самые оптимистичные прогнозы и наконец, впервые в посткризисный  период,  превысил исторический максимум 2008 года. Общий объем предоставленных ипотечных кредитов составил 717 млрд. рублей (в 2008 году – 656 млрд. рублей). Показатель 2011 года на 90 % превысил результаты 2010 года.

         Во многом такой рост ипотечного кредитования был обеспечен усилившейся конкуренцией участников рынка, как следствие – банки были вынуждены смягчить требования к заемщикам. Ставки по ипотечным кредитам постепенно снижались.

         «Особенно быстро это происходило в период с января по апрель 2011 года (с 12,6 % до 12,1 %) и с июня по сентябрь (с 12,1 % до 11,6 %). При этом если в первом полугодии 2011 года снижение ставок происходило в условиях благоприятной ситуации с ликвидностью, то «спусковым крючком» второй волны стало решение АИЖК о снижении ставок по всему спектру своих продуктов» [33].

 

                                                                                         

 

 

 

 

 

         Рисунок 2.1 – Общая сумма выдачи ипотечных кредитов в 1-ом полугодии 2011 года

 

 

        

 

 

 

        

         Рисунок 2.2 – Общая сумма выдачи ипотечных кредитов во 2-ом полугодии 2011 года

 

         Рекордный рост приходился на четвертый квартал 2011 года. Он произошел в условиях усиления нестабильности на финансовых рынках и объявления некоторыми банками планов на повышение ставок по ипотечным кредитам. Именно поэтому, некоторые потенциальные заемщики поспешили оформить ипотечные кредиты, мотивируясь опасением роста ипотечных ставок. Также, важным элементом стало улучшение положения на рынке жилищного строительства: график за период 2008 – 2011 гг. указал на  положительную динамику.

         В результате, по итогам года средневзвешенная ставка выдачи ипотечных кредитов в рублях достигла рекордно низкого уровня – 11,9 %.

         Рисунок 2.3 –  Динамика средневзвешенной ставки по выданным ипотечным кредитам в 2006-2011 гг., %

                                                                                                    

         По данным Росстата, «в 2011 году было введено в эксплуатацию 788,2 тыс. квартир общей площадью 62,3 млн. м², что на 6,6 % больше, чем годом ранее (в 2010 году было введено 58,4 млн. м² жилья – на 3,3 % меньше, чем в 2009 году). В том числе индивидуальными застройщиками введено 201,2 тыс. жилых домов общей площадью 26,7 млн. м² – на 4,6 % больше, чем в 2010 году» [38].

 

 

 

           Рисунок 2.4 – Динамика выдачи ипотечных кредитов и доли ипотечных кредитов в рублях в 2006-2011 гг.

 

         Абсолютным лидером по объему  выданных ипотечных кредитов в 2011 году стал  ОАО «Сбербанк России». По итогам года, данная кредитная организация  предоставила ипотечных кредитов на сумму в 321 млрд. рублей, этот показатель в четыре раза превысил показатель его ближайшего конкурента – ВТБ24.

         Однако следует отметить, что вот уже второй год подряд ОАО «Сбербанк России» медленно сдает свои позиции: в 2010 году его доля в объеме выдачи снизилась с 58 % до 49 %, а в 2011 году упала еще на 4 кредитных пункта.

         «Причина такой ситуации – рост ипотеки в ВТБ24 и Газпромбанке, которые по итогам 2011 года нарастили объемы кредитования в 2 с половиной раза. Заметно лучше росли и банки с иностранным участием – Росбанк (+330 %), группа Номос банка (+199 %) и Райфайзенбанк (+215 %)» [12].

         На фоне ускоренного роста рынка ипотечного кредитования доля АИЖК в объемах выдачи ипотеки за данный период заметно снизилась. По итогам 2011 года объем рефинансированных АИЖК ипотечных кредитов снизился на 7 % (годом ранее темп прироста составил +80 %), в результате его доля в объеме выдачи уменьшилась в два раза (с 14 % до 7 %).

         Следует отметить, что в 2012 году наметилась тенденция роста выдачи ипотечных кредитов, хотя их условия подверглись существенным изменениям, а именно, происходит удорожание кредитов. Согласно статистическим данным, в 2012 году примерно каждый пятый объект, зарегистрированный в сделках с жильем, приобретался с использованием ипотечного кредитования.   
         Рассматриваемый период отметился постепенным замедлением роста экономики (прирост ВВП составил 3,4 % - самый низкий уровень с 1999 года), этот факт и обусловил нестабильность и постоянную угрозу снижения потребительской деятельности населения, в том числе и  на рынке жилья и ипотеки.

         «По итогам 2012 года количество прав собственности зарегистрированных в сделках с жильем, превысило 4,2 млн. (на 8,5 % выше уровня 2011 года). Определяющую роль в этом сыграло увеличение доли ипотечных сделок: каждое пятое зарегистрированное право собственности по жилью (более 20 %) приобреталось в счет ипотечного кредита, и данный показатель является самым высоким за всю историю ипотечного кредитования в России. При этом доля ипотечных кредитов на приобретение жилья в новостройках в 2012 году была выше, чем на вторичном рынке (25 % от общего объема)» [12].

         После длительного застоя в период 2009-2011 гг. цены на жилье стали значительно расти. К концу 2012 года цены на жилье выросли на 13 % по сравнению с концом 2011 года. Рост цен на жилье в целом соответствовал росту доходов населения и не привел к уменьшению доступности жилья: значение индекса доступности жилья на первичном и вторичном рынках остается практически неизменным с начала 2010 года.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

         Рисунок 2.5 – Динамика выдачи ипотечных кредитов и доли ипотечных кредитов в рублях в 2006-2012 гг.

 

         Что касается строительного сектора, то его рост в 2012 году имел неустойчивый характер. «В этот период было введено в эксплуатацию 826,8 тыс. домов и квартир общей площадью 65,2 млн.кв.м , что на 4,9 % и на 4,7 % соответственно больше предыдущего года (в 2011 году на 8,1 % и 4,6 % соответственно)» [12].

          

 

 

 

 

        

         Рисунок  2.6  – Индекс доступности жилья в 2006-2012 гг.

 

         Согласно статистическим данным за 2012 год населению было предоставлено ипотечных кредитов на общую сумму 1032 млрд. руб. Этот показатель в 1,3 раза превышает уровень 2011 года в количественном и в 1,4 – в денежном выражении. Следует отметить, что полученные объемы стали максимальными не только за посткризисный период, но и за всю историю наблюдений показателей ежегодной выдачи ипотечных кредитов Банком России. Таким образом,  многие эксперты склонны утверждать, что рынок ипотечного кредитования полностью восстановился после экономического кризиса.

         Что же касается средневзвешенной ставки по ипотечным кредитам, то  к концу 2012 года она превысила уровень конца 2011 года на 1,1 % и составила 12,7 %.

         В 2012 году ряд банков (Сбербанк, ВТБ 24 и АИЖК) объявил о  снижение ставок (на 1 – 1,2 %). Но, к сожалению, для многих заемщиков, на такие минимальные ставки могли рассчитывать далеко не все: в случае, например, ОАО «Сбербанка» такие условия предоставлялись только тем заемщикам, которые смогли оплатить более 50 % стоимости жилья и погасить кредит в короткие сроки.

         Проведем краткий обзор основных игроков рынка ипотечного кредитования за 2012 год. Здесь мы увидим, что основной объем ипотечного кредитования  обеспечивается двумя участниками рынка: ОАО «Сбербанк» (около 50 %) и ВТБ24 (около 15 %). Доля остальных банков представлена в таблице 2.1.

 

 

 

 

 

 

 

         Таблица 2.1 – Лидеры рынка ипотечного кредитования в 2012 году

Банк	Объем выданных ипотечных кредитов, млн. рублей	Рост по сравнению с 2011 годом, %
Сбербанк	455 522	32
ВТБ 24	152 574	96
Росбанк	17 657	35
Номос банк	15 626	60
Уралсиб	13 994	45
МТС банк	12 579	175
«Возрождение»	11 801	29
ЮниКредит Банк	8 993	13

 

         Снизившаяся потребительская уверенность и рост процентных ставок заставили банки в 2012 году подумать над послаблением требований к потенциальным заемщикам.

         Следует отметить, что с начала 2011 года «наметилась тенденция снижения требований к подтверждению дохода заемщика и к концу года лидеры рынка – ОАО «Сбербанк», ВТБ24 и Росбанк – уже предоставляли ипотечные программы без подтверждения дохода заемщика отдельной справкой» [33].

         Однако такое ослабление требований значительно увеличили риски банковской системы в целом.        

         Также, отметим, что с 2012 года с целью повышения привлекательности своих ипотечных программ банки начинают изменять условия, делая их на первый взгляд более выгодными.

         «Растущая конкуренция и расширение круга игроков ипотечного рынка  способствуют снижению ставок по ипотеке. Все отчетливее декларируется индивидуальный подход к заемщику при определении условий кредитования, особенно в отношении суммы кредита и величины процентной ставки» [12].

         Что касается деятельности АИЖК, то согласно ежегодному отчету на официальном сайте данной организации в 2012 году объем рефинансированных АИЖК ипотечных кредитов в  стоимостном  выражении составил 60,98 млрд. рублей. В сравнении с 2011 годом данный показатель немного увеличился. В прошлом году он составил 51,6 млрд. рублей Данный прогресс можно приурочить к тому факту, что АИЖК активно занимается разработкой ипотечных программ для разных слоев населения, что постепенно приносит свои плоды.

         Отметим, что в  2013 году рынок ипотечного кредитования в России усиленно развивался. Согласно статистическим данным, за данный временной период было выдано 825 039 ипотечных кредитов на сумму 1 354 млрд. рублей Данные показатели в 1,2 раза превышают результаты 2012 года в количественном и в 1,3 раза в денежном выражении.

 

 

 

 

 

 

 

 

         Рисунок 2.7 – Динамика выдачи ипотечных жилищных кредитов в рублях в 2006-2013 гг.

 

Снижение ставок ведущими игроками и устойчивый рост жилищного строительства позволили ипотечному рынку показать рост в 26 % уже  в 1 полугодии 2013 года.

         «К концу 2013 г. средневзвешенные месячные ставки по ипотеке снизились достаточно существенно (на 0,8 п. п.) и составили 12,1 % в декабре (на 0,6 п. п. ниже уровня декабря 2012 г.). Отметим, что этот показатель соответствует значениям в апреле 2011 г. и марте – апреле 2012 г., когда средневзвешенная месячная ставка выдачи по ипотечным кредитам составляла также 12,1 %.» [12].

         В целом, по итогам 2013 года средневзвешенная ставка по ипотечным кредитам в рублях составила 12,4 %.

 

 

 

Рисунок 2.8 – Динамика средневзвешенной процентной ставки по выданным ипотечным кредитам в рублях, за период 2010-2013 гг.

         По данным Росреестра, в 2013 году каждое четвертое право собственности (24,6 %), зарегистрированное в сделках с жильем, приобреталось с использованием ипотечного кредита. Полученный показатель стал рекордным с 2006 года. Таким образом, все более очевидной становится возрастающая роль ипотеки в развитии всего жилищного рынка страны.

Что касается деятельности лидеров ипотечного кредитования, то тут нужно отметить, что вот уже второй год подряд доля ОАО «Сбербанк» в общем объеме выдачи снижается: по итогам 1 полугодия 2013 года она составила 43 %. А вот, ВТБ24, наоборот, активно наращивает свою долю:    18 % против 14 % годом ранее.

В итоге, в  2013 году объем ипотечного кредитования вырос на 20–25% и превысил 1,2 трлн. рублей.

Деятельность АИЖК за 2013 год показала следующие результаты: было рефинансировало 32,7 тысячи ипотечных кредитов на общую сумму 48 млрд. рублей. Полученные показатели снизились с 2012 года.

Развитие рынка ипотечного кредитования за рассматриваемый временной период (2011-2013 гг.) было достаточно противоречивым: объемы выдачи ипотечных кредитов росли высокими темпами, несмотря на рост ставок по ипотечным кредитам.     

На сегодняшний день анализ ипотечного кредитования в России отмечает, что оно обладает достаточно гибкими и хорошо адаптированными для самых различных слоев населения программами кредитования (засчет функционирования АИЖК).

 

 

         2.2 Характеристика ипотечного кредитования во Франции в период 2011-2013 гг.

 

 

         Во Франции 2011 год охарактеризовался особым «экономическим парадоксом»: в то время как многие участники экономических отношений находились под влиянием негативных тенденций, был зафиксирован рост французской экономики на 1,7 % против 1,4 % в 2010 году.  В течение первого полугодия, ухудшившаяся мировая экономическая обстановка стала причиной некоторых скачков во французской экономике. После подъема в первом триместре (+0,9 %), активность во втором значительно снизилась      (-0,1 %). Во втором и третьем триместре 2011 года Франции в отличие от Германии, Италии и Испании удалось придать своей экономике незначительную положительную динамику: третий триместр – 0,3 % и четвертый триместр – 0,2 %.

         2011 год закончился на фоне негативных изменений вызванных уменьшением индекса потребительских настроений, повышением уровня безработицы и ужесточением кредитных условий.

         Что же касается строительного сектора, то по сравнению с 2010 годом он вырос на 17,9 %. На рынок было введено 535 000 жилых помещений, 466 000 из которых – новостройки. Данные показатели, наконец,  вышли на уровень 2008 года.

         Теперь рассмотрим рынок жилищного кредитования. Отчеты Crédit Logement констатируют следующее: 51,8 % французов предпочитаю брать жилищный кредит под банковские гарантии или гарантии страховых агентств, а 42,5 % предпочитают ипотеку.        
         Следует отметить, что использование гарантий широко распространено среди заемщиков среднего достатка. В 2010 году 44,2 % таких заемщиков воспользовались банковскими гарантиями, и 38,7 % - ипотекой.       

         Более 860 000 ипотечных заявок было проанализировано за 2011 год, в итоге 632 740 соглашений было заключено на общую сумму 161, 6 млрд. евро. Данные показатели демонстрируют высокий уровень адаптации подобной системы под нужды населения. Три заявления из четырех получают ипотеку в день подачи заявления, а остальные запросы обрабатываются и анализируются за два рабочих дня.

         Что касается ставок по ипотечным кредитам, то следует отметить следующее: с 2010 года ставки стали повышаться. 

                 

 

 

         Рисунок  2.9 – Изменение  ставок по ипотечному кредиту в период с марта 2008 г. - по май 2011 г.

 

         Ставки во Франции во многом зависят не только от банка, но и от региона. Сравним центральный регион (Ile-de-France) и регион на юго-востоке Рона-Альпы (Rhône-Alpes). В Таблице 2.2 сравниваются ставки по категориям: самые лучшие, очень хорошие и хорошие.

 

 

 

 

 

Таблица 2.2 –  Ставки по ипотечному кредиту в регионе Ile-de-France и Rhône-Alpes.

 

 

 

 

 

 

 

        

         Данные о состоянии французской экономики в 2012 году, опубликованные на сайте Национального института статистики и экономических наук (Institut national de la statistique et des études économiques, INSEE), стали очень неприятной новостью для французского сообщества. ВВП снизился на 0,3 % в четвертом квартале, эта цифра стала намного больше, чем ожидали экономисты.

         По данным многочисленных экспертов, 2012 год обнажил все слабости французской экономики:

         - плохое финансовое состояние предприятий, связанное с обвальным снижением инвестиций в четвертом квартале;

         - ВВП снизился по сравнению с предыдущим годом;

         - очень низкий спрос, который  с незначительного показателя в 0,1 %, упал до ощутимого 1,9 %.

         2012 год стал достаточно сложным для экономики Франции и показал практически нулевое развитие.

         После двух лет активности (168,8 млрд. евро в 2010; 161,6 млрд. евро в 2011) рынок ипотечного кредитования с 119,3 млрд. евро опустился на уровень 2009 года.         

         Рынок жилья вошел в фазу корректировки объемов продаж. Несмотря на очень привлекательные  и рекордно низкие ставки (средневзвешенная ставка на 15 лет - 3,13 %; средневзвешенная ставка 3,40 % на 20 лет), объем ипотечного кредитования ощутимо снизился. Данный факт объясняется следующими причинами: снижение экономической активности, увеличение уровня безработицы, снижение покупательской способности.         

        

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Рисунок 2.10 – Эволюция средневзвешенных ставок по жилищным кредитам

        

         В первом полугодии 2012 года, активность рынка ипотечного кредитования сильно снизилась – 30,9 %. Во втором полугодии, благодаря повышению интереса к покупке жилья в летний период, активность была снижена на 20,8 % по сравнению с предыдущим годом. В общем, в 2012 году, выдача ипотечного кредита снизилась на 26,2 % по сравнению с 2010 годом и установилась на уровне 119,3 млрд. евро, что практически полностью совпадает с уровнем 2009 года (119,5 млрд. евро).

         Что касается строительного сектора, то в нем тоже наблюдается значительное замедление. Если в 2011 году замедление было на 7,1 %, то в 2012 году оно составило 29,1 %.

         Теперь рассмотрим средние ставки: средневзвешенная ставка в 2012 году была равна 3,57 % против 3,79 % в 2011 году. А в четвертом квартале 2012 году средневзвешенная ставка по ипотечному кредиту снизилась до   3,29 %.

         2013 год по сравнению с 2012 годом показал положительную динамку в различных сферах экономики. Улучшение произошло на фоне уменьшения экономического разрыва между Францией и ее внешним экономическим окружением: страны южной Европы стали постепенно стабилизироваться. Следовательно ситуация для французского экспорта тоже улучшилась и он стал расти. ВВП Франции вырос, но незначительно, на 0,3 %.        

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Рисунок 2.11 – Эволюция ВВП Франции в период 2005-2013 гг.

            

Теперь перейдем непосредственно к рынку ипотечного кредитования во Франции. Общая стоимость выданных кредитов составила в 2013 году 132,61 млрд. евро против 119,34 млрд. евро в 2012 году.      

Благодаря привлекательным условиям по ипотечному кредитованию и положительной динамике предложения на рынке кредитования,  уже к весне 2013 года ситуация на рынке ипотечного кредитования выровнялась. В общем, за рассматриваемый период объем ипотечного кредитования вырос на 11,1 %.

Если рассматривать динамику развития строительного сектора, то в 2013 году можно наблюдать некое приостановление, особенно в строительстве нового жилья. Оно уменьшилось с 21 % в 2012 году до 19,5 %.

В 2013 году средневзвешенная ставка была равна 3,02 % против 3,57 % в 2012 и 3,79 % в 2011 году.

 

 

 

 

Рисунок 2.12 – Эволюция средневзвешенных ставок в период 2007-2013 гг.

Во второй главе мы представили данные по функционированию рынка ипотечного жилищного кредитования в России и во Франции. Источниками полученных данных стали аналитические и статистические отчеты по ипотечному сектору в сравниваемых странах, а именно: годовые отчеты ОАО АИЖК, отчетность Эксперт Ра, данные Федеральной службы государственной статистики, годовые отчеты Crédit Logement, данные Министерства экономики и финансов Франции (Ministère de l'Économie et des Finances).

Наиболее важные аспекты ипотечной деятельности мы занесли в таблицу, чтобы наглядно продемонстрировать разницу в важных показателях.

 

Таблица 2.3 – Сравнение результатов ипотечной деятельности России и Франции за период 2011-2013 гг.

 

Год	Параметр сравнения	Россия	Франция
2011 г.	Объем ипотечного кредитования (млрд. евро)	14,9 млрд. евро	161,6 млрд. евро
	Средняя ставка	11,9 %	3,79 %
2012 г.	Объем ипотечного кредитования (млрд. евро)	21,5 млрд. евро	119,3 млрд. евро
	Средняя ставка	12,7 %	3,57 %
2013 г.	Объем ипотечного кредитования (млрд. евро)	28,3 млрд. евро	132,6 млрд. евро
	Средняя ставка	12,4 %	3,02 %

 

Из приведенной выше таблицы ясно видно насколько слабо развита ипотечная система России и насколько огромными, по сравнению с российскими, кажутся объемы ипотечного кредитования во Франции. Но не только объемы ипотечного кредитования вызывают удивление, средние ипотечные ставки в России кажутся невообразимо завышенными по сравнению с французскими: и это все при том, что как Россия, так и Франция не отличаются стабильной экономической обстановкой.

Конечно, не разумно ставить ипотечные системы страны с развитой экономикой и переходной. Ведь, исходя уже только из названия, можно утверждать, что ипотечная система Франции уже развилась: она обладает мощной и проработанной законодательной и правовой базой, использует ряд разнообразных ипотечных инструментов, функционирует в условиях  стабильного и социально-защищенного общества. Одним словом, можно утверждать, что ипотечное жилищное кредитование во Франции выполняет свою важнейшую функцию – обеспечивает граждан жильем, и граждане этой страны имеют защиту со стороны государства и поддержку. Кроме того, психология французов по вопросу кредита, в общем, и ипотеки в частности, очень позитивна и лишена предрассудков.

России для развития ипотечной системы предстоит проделать еще долгий путь, для этого необходима комплексная программа, действующая во многих направлениях. Для начала конечно, чтобы ипотечное кредитование продолжало развиваться, России необходимо стабилизировать внешнюю и внутреннюю экономическую обстановку и сделать доходы граждан стабильными, обеспечить население какими-либо социальными гарантиями, чтобы заинтересованные категории граждан могли позволить себе ипотеку. Возможно, обогатить инструментарий льготных  ипотечных программ. Но, конечно, основой для успешного функционирования ИЖК и для достижения им поставленных целей остается благотворная экономическая ситуация в стране.

 

 

 

 

3 Перспективы развития ипотечного кредитования  в России и во Франции

 

 

Определение перспектив – это ключевой этап в научно-исследовательской деятельности, именно он позволяет оценить вероятность  успешного функционирования предмета исследования в будущем.

Для того чтобы верно выявить перспективы развития, необходимо  принять во внимание не только актуальное состояние системы, но и рассмотреть ее в ретроспективе, а также определить состояние среды, в которой она реализуется.

В первой и второй главах данной бакалаврской работы мы затронули темы, которые помогли нам сформировать достаточную базу для определения путей реализации систем ипотечного кредитования в России и во Франции. А именно, мы рассмотрели:

- историю развития системы ипотечного кредитования в России и во Франции с периода Древности до наших дней;

- актуальное состояние систем, путем анализа важнейших показателей их функционирования;

- актуальное состояние мировой экономики в целом.

Все полученные нами данные послужат основой для определения перспектив. Однако рассматривать перспективы развития системы не затрагивая при этом ее проблем нецелесообразно, поэтому сначала раскроем слабые стороны каждой ипотечной системы.

Условно все актуальные проблемы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации можно разделить на три группы:

1) проблемы экономического порядка;

2) проблемы правового порядка;

3) организационные проблемы.

К экономическим проблемам относятся:

- макроэкономическая нестабильность российской экономики;

- монополизация рынка ипотечного кредитования;

- отсутствие долгосрочных кредитных ресурсов у банков;

- высокие расходы на оформление жилья в кредит (5-10 % от стоимости).

Макроэкономическая нестабильность в нашей стране напрямую зависит от уровня инфляции. Следует отметить, что ее уровень за последние годы снизился, однако до экономической стабильности, какая наблюдается во многих развитых странах, России предстоит проделать еще долгий путь.

На фоне инфляции у кредитных организаций, как правило, возникает следующая проблема: в нестабильный период экономики граждане с опасением относятся к хранению денег в банке на депозитах, вследствие чего существенно снижается уровень кредитования, в том числе и ипотечного. Таким образом, получается, что ипотечный кредит предназначен для тех категорий граждан, которые обладают постоянной работой и устойчивым материальным положением. Однако процент таких людей среди нуждающихся в жилье едва ли составляет единицу.

Также, из-за нестабильной экономической ситуации вытекает и другая серьезная проблема: граждане не могут предоставить гарантии о своем материальном положении на длительный период.

 Так как ипотечный кредит – это долгосрочный проект, который измеряется не месяцами, а десятилетиями, естественно, что кредитные учреждения требуют каких-то гарантий для себя. Но в наши дни, когда доходы граждан то  падают, то повышаются, никто не может предоставить гарантии. Поэтому, чтобы хоть как-то обезопасить себя банки вынуждены завышать ставки, чтобы компенсировать возможные потери и уберечь себя от рисков.

Монополизация рынка ипотечного кредитования представляет собой еще одну проблему для развития системы в целом. Дело в том, что в нашей стране очень мало строительных компаний, которые занимаются возведением зданий,  и как следствие этому – факт отсутствия здоровой конкуренции и очень высокие цены на недвижимость. От развития  и диверсификации строительного сектора напрямую зависит развитие ипотечного кредитования в РФ.

Основная юридическая проблема системы ипотечного жилищного кредитования России – это недостаточная разработанность законодательной базы для осуществления залоговых операций.

К организационным проблемам следует отнести неразвитость инфраструктуры рынка ипотечных жилищных кредитов, недостаток механизма взаимодействия потенциальных заемщиков с другими участниками рынка.

Развитие жилищной ипотеки в РФ сдерживается следующими факторами:

1) ограниченный платежеспособный спрос населения. «По экспертным оценкам, около 1,5 % семей ежегодно за наличный расчет могут приобрести жилье практически без всякой кредитной поддержки, а около 5 % семей имеют доходы значительно выше среднего и, значит, обладают потенциальной возможностью приобретения жилья с помощью ипотечного кредита. Для остальных граждан реальность кредита в полном объеме на данном этапе маловероятна» [24];

2) низкий объем и невысокое качество нового жилищного строительства, следствием чего становится недостаточность предложения на рынке жилья и очень высокая  его стоимость;

3) психологический фактор, который обусловлен не желанием большинства граждан  жить в долг. Именно поэтому многие россияне с большим недоверием относятся к ипотечному кредитованию, приравнивая это слово к «пожизненной кабале»;

4) большое количество административных барьеров;

5) рискованность ипотечного кредитования для кредитных учреждений. Например, из-за отсутствия кредитной истории у многих заемщиков, кредитным организациям сложно судить о его возможностях.

Совершенно иным образом выглядят проблемы ипотечного кредитования во Франции. Основная проблема французского ИЖК – интеграция в европейский рынок.

В результате образования в 1993 году Евросоюза, а впоследствии с введением с 1 января 2002 года единой валюты, национальные ипотечные рынки оказались открытыми для конкуренции в рамках всего европейского рынка.  Это означало тот факт, что кредиторы смогут свободно осуществлять ипотечную деятельность в любой европейской стране.

Вполне естественно, что Франция хочет вывести свои кредитные учреждения на европейский уровень: это обеспечит существенное увеличение ее экономического влияния. Поэтому в настоящее время, главное стремление Франции выйти в лидеры по объемам ипотечного кредитования в Евросоюзе.

Однако ошибочно полагать, что Франция не сталкивается и с другими проблемами в ипотечном секторе. В последние годы, рынок жилья остро ощущает на себе затяжной экономический спад и увеличение уровня безработицы. Такие негативные факторы напрямую влияют на продажи жилья: в 2013 они упали на 35 % по сравнению с предыдущим годом и составили 723 000. Этот результат стал худшим за последние пятнадцать лет. В 2013 году в строительство было запущено 117 000 объектов, вместо намеченных 150 000 единиц, и обещанных президентом Франсуа Олландом 500 000 единиц.

В последние годы во Франции наблюдается некий экономический парадокс: при относительно невысоких объемах строительства, цены на жилье продолжают снижаться из года в год. Этот факт говорит об отсутствии монополизации рынка жилья, какое можно констатировать в России. Франция может похвастаться высокой диверсификацией строительных компаний. Также отметим и тот факт, что при таких условиях  во Франции не отмечается ужесточения требований по ипотечным кредитам.

После того, как мы коснулись наиболее острых проблем, с которыми в настоящее время сталкиваются ипотечные системы России и Франции, перейдем к возможным перспективам их развития в ближайшем будущем.

2014 год для мирового сообщества начался с серьезных политических потрясений – начался кризис на Украине. Он дал понять, что определяющими  для  всей  экономики  будут  не только внутренние, но  и внешнеполитические факторы. В связи с этим прогнозирование какого-либо сектора экономики сталкивается с неопределенностью.

В текущем году темпы роста ипотечного рынка в России продолжают замедляться, этому способствует неопределенность на мировых финансовых рынках.

По оценкам экспертов, доля крупнейших банков на ипотечном рынке в ближайшие годы продолжит свой рост, такого же мнения придерживается и большинство игроков рынка. Усилить данную тенденцию могут планы ОАО «АИЖК» по созданию либо приобретению собственного ипотечного банка, через который планируется выдавать жилищные ссуды по ставке «инфляция + 2,2 процентных пункта». Более 90 % банков ожидают дальнейший рост интереса к ипотечному кредитованию.

В случае дальнейшего ухудшения макроэкономической ситуации рост жилищного строительства может замедлиться, однако полной остановки рынка новостроек произойти не должно.

Заместитель генерального директора ОАО «АИЖК» ожидает, что к концу 2014 года продолжится рост ипотечного рынка, а темп роста выдачи ипотечных кредитов составит около 15 %, по сравнению с 30-процентным ростом в 2013 году.

Однако некоторые эксперты склонны полагать, что в 2014 году для серьезного роста объемов выдачи ипотеки предпосылок не видно: российская и мировая экономики замедляются, активность потребителей падает, сделки на рынке недвижимости в основном альтернативные.

В свою очередь, некоторые эксперты называют следующие социальные причины, которые могут отразиться на темпах роста ипотеки в России:

- замедление роста доходов населения;

- низкая производительность труда.

Что касается ставок по ипотеке, то к концу 2014 году они продолжат снижаться, но не так значительно: в среднем ипотека в 2015 году может стоить от 11,8 % до 12,5 %.

Министерство экономического развития Российской Федерации предполагает, что до конца 2015 года экономика России будет характеризоваться стабильностью и отсутствием резких положительных скачков в динамике. На долгосрочную перспективу – до 2018 года – Министерство экономического развития РФ обращает внимание  на необходимость снижения показателей по ипотечным процентным ставкам. Уровень процентных ставок должен снизиться до 2,2 процентных пунктов по отношению к уровню потребительских цен. Достичь таких показателей можно только путем разработки ипотечных государственных программ. Когда данные программы заработают, количество ипотечных кредитов должно увеличиться с 650 тысяч в 2012 году до 868 тысяч в 2020 году. Дополнительными факторами, стимулирующими доверия граждан к ипотечным продуктам, должны стать снижение инфляции в целом по стране, увеличение средних размеров ипотечных кредитов, рост уровня доходов населения.

После того, как мы ознакомились с аналитическими данными по перспективам развития ипотечного жилищного кредитования в России, рассмотрим ситуацию во Франции.

Экономическая обстановка в период 2014-2015 гг. будет следующая; она отразится в следующих цифрах:

- ВВП возрастет в 2015 г. до 1,4 %;

- безработица к концу 2014 г. составит 9,9 %, а в 2015 – 9,8 %;

- экономическая эффективность в 2014 г. – 0,6 %, а в 2015г. –1 %;

- цены повысятся в 2014 г. до 1 %, а в 2015 г. до 1,4 %.

Эксперты Международного валютного фонда предполагают, что экономический рост в 2015 составит 1,4%, 1,7% в 2016, 1,8 % в 2017, 1,9 % в 2018 и 2019 годах. До 2016 года не следует ожидать значительного понижения уровня безработицы. В 2014 он составит 10,3 %, 10,2 % в 2015, 10 % в 2016, 9,7 % в 2017, 9,4 % в 2018 и 9,3 % в 2019.

По данным экспертных агентств, 2014 год является идеальным годом во Франции для подачи заявки на ипотечный кредит. Дело в том, что до конца настоящего года цены на жилье останутся стабильными и процентные ставки останутся низкими. Средняя ставка будет составлять 2,99 %.

Согласно данным, предоставленным организацией Crédit Logement, в июле 2014 года была зафиксирована самая низкая ставка по ипотечному кредиту с 1940 года – 2,7 %.

Несмотря на благоприятную обстановку для ипотечного кредитования, общая экономическая ситуация во Франции будет не простая: растущие государственные долги, повышение уровня безработицы, повышение налогов  и т.д.

Текущий год для строительного сектора отмечается стабильностью, зато, как ожидается, 2015 год охарактеризуется быстрым развитием в строительном секторе, ввиду улучшения экономической обстановки во Франции.

Положительная тенденция сохранится не только в 2015, но и на последующие годы. Количество новостроек в 2015 году возрастет на 5,5 % и достигнет 400 000 единиц  к 2017 году, а обороты продаж вторичного жилья будут намного выше. Ожидается, что к 2015 году его оборот составит 700 000 единиц.  

 

 

 

 

 

 

 

 

Рисунок 3.1 – Прогноз оборотов продажи вторичного жилья во Франции

 

Положительные тенденции в строительном секторе отразятся на цене жилья: к концу 2014 года цены будут снижены на 2 %. Однако отмечается, что строительный сектор в настоящем году не может в полной мере отвечать желаниям граждан Франции: например, в 2013 году на рынок было введено 330 000 единиц жилья, хотя страна нуждалась на тот момент в 450 000 единицах. Такой спрос был связан с повышением демографической ситуации.

Таким образом, мировая экономическая обстановка, после нескольких лет затяжного застоя, постепенно будет стабилизироваться: страны понемногу повысят показатели экономической эффективности. Следует полагать, что в ближайшем будущем ни Россия, ни Франция не столкнутся с серьезными проблемами в сфере ипотечного кредитования, но и показатели динамики рынка не будет значительными. Развитие будет происходить не высокими темпами и ошеломляющие показатели в сфере ИЖК в обеих странах не предвидятся. Однако объемы ипотечного кредитования во Франции будут еще очень долгое время во многом превышать российские. Причиной тому, как и в настоящее время, будут: стабильно высокий уровень доходов населения, реализация правительственных социальных программ, государственная поддержка, хорошие и стабильные объемы строительства, проработанная законодательная база и невысокие процентные ставки. Такая солидная база, обеспечит французскому ИЖК стабильные объемы кредитования. Ожидается, что после 2016 года, когда уровень безработицы начнет  снижаться, экономическая обстановка стабилизируется окончательно и при условии отсутствия негативных внешнеполитических факторов, Франция укрепит свои позиции в тройке лидеров по выдаче ипотечных кредитов в Европе. В ближайшие годы не вполне вероятно, что Германия уступит перовое место Франции.

Что же касается России, то положительная динамика на рынке ипотечного кредитования будет, но ее показатели не будут существенными. В отличие от Франции, Россия обладает огромным потенциалом в данной сфере, однако такой потенциал не подкреплен так необходимой населению стабильностью. Правительством Франции разработано большое количество социальных программ для защиты населения, действуют разнообразные льготы и система выплат семьям с низким достатком. Граждане России по сравнению с французами менее защищены и не могут гарантировать стабильный уровень доходов. Благодаря деятельности ОАО «АИЖК» в России стали разрабатываться специальные программы, однако ставки по ним остаются высокими. России предстоит еще долгое время готовить эффективную базу для ипотечного кредитования, и только после этого, можно ожидать высоких показателей.

 

 

 

Заключение

 

 

В настоящем исследовании был рассмотрен вопрос об ипотечном жилищном кредитовании в России и во Франции, проанализированы теоретические, аналитические и статистические данные за 2011-2013 гг. по обеим странам, а также определены проблемы и перспективы каждой страны в частности. 

В первой главе нами были рассмотрены:

- теоретические понятия ипотеки и ипотечного кредитования;

- исторические данные о возникновении и развитие ипотеки в России и во Франции;

- правовые и нормативные базы функционирования ипотечного жилищного кредитования.

Вторая глава данного исследования – аналитическая. Здесь нами был дан экономический обзор состояния рынка ипотечного кредитования за 2011, 2012 и 2013 года, представлены графики, раскрывающие динамику развития рынка, и проведен сравнительный анализ.

Третья глава определяет перспективы развития на ближайшее будущее (2014, 2015 гг.).

Проанализировав состояние рынка ипотечного кредитования России и Франции, мы можем отметить тот факт, что эти страны находятся на совершенно разных ступенях развития ипотечной системы. Если ипотечная система РФ находится еще в разработке и должна противостоять многочисленным проблемам на этапе своего становления, то ипотечная система Франции уже успешно сложена и эффективно реализуется. Единственной важной проблемой, с которой сталкивается французская ипотечная система – выйти на европейский рынок и занять главенствующую позицию, широко распространив свои кредитные организации за пределами Франции.

Среди проблем, с которыми сталкивается ипотечная система РФ, следует выделить:

- законодательство ограничивает ликвидность залога;

- у кредитора нет уверенности, что его права в случае дефолта заёмщика не будут нарушены;

- фонд временного проживания отсутствует;

-  рынок жилья не развит: предложение квартир ограничено;

- высокие накладные расходы - около 10 % от суммы кредита;

- отсутствие развитой филиальной сети;

- высокие кредитные и процентные риски;

Решение этих проблем приведёт к более быстрому внедрению ипотечного кредитования в России, и как следствие этого решит проблему обеспеченности жильём граждан РФ, нуждающихся в улучшении жилищных условий.

Ипотека в условиях рынка пока еще только набирает обороты, интерес к ней со стороны банков, инвесторов и населения довольно высок. Но пока в этой области остается множество нерешенных вопросов и государство должно создать институт ипотеки и условия надежного эффективного функционирования всей системы ипотечного кредитования. Необходимо провести институциональные реформы и создать правовое поле в целях стимулирования ипотечного рынка.

Ипотека является мощным инструментом экономического развития, решающим не только социальную задачу - обеспечение граждан жильем, но и стимулирующим все смежные отрасли экономики.

 

  

 

 

 

Список использованной литературы

 

 

         1 Акулова, Т.А. Сравнительный анализ реализации основных моделей  ипотечного  кредитования  в  России  / Т.А. Акулова // Финансы и кредит. – 2005. – №12. – С. 52-57.

         2 Астапов, К.Л. Ипотечный кредит в России и за рубежом / К.Л. Астапов // Деньги и кредит. – 2004. – №4. – С.88.

         3 Баронин, С.А. Развитие  стоимостного  управления  при планировании  ипотечно-инвестиционных  программ  жилищного строительства / С.А. Баронин // Экономика строительства. ‒ 2004. ‒ №7. ‒ С. 7-14.

         4 Букато, В.И. Банки и банковские операции в России / В.И. Букато, Ю.В. Головин, Ю.И. Львов. – М.: Финансы и статистика, 2001. – 368 с.

         5 Борисов, А. Большой экономический словарь / А. Борисов. – М.: Книжный мир, 2009. – 864 с. – ISBN 978-5-8041-0336-2.

         6 Васильев, Д. Большой экономический словарь / Д. Васильев [Электронный ресурс]: http://www.vocable.ru/dictionary.

         7 Вечканов, Г.С. Современная экономическая энциклопедия / Г.С. Вечканов.  – СПб.: Издательство "Лань", 2002. – 880 с.

         8 Виноградов, Д.В. Сущность ипотечного кредитования. Ипотечное кредитование. Экономика недвижимости / Д.В. Виноградов. – Ростов н/Д: Феникс, 2006. - 352 с.

         9 Волочков, Н.Г. Справочник по недвижимости / Н.Г. Волочков. – М.: ИНФРА-М, 2004 – 124 с.

         10 Горемыкин, В.А. Экономика недвижимости / В.А. Горемыкин. – М.: «Фолинь», 1999 – 252 с.

         11 Гражданский кодекс Российской Федерации. – М.: Эксмо, 2014. – 576 с. – ISBN 978-5-699-69170-8.

         12 Доронкин, М. Замахнулись на триллион / Михаил Доронкин // Эксперт. –2012. – № 18. – С. 72-76.

         13 Дощенко, Ю. История зарождения ипотеки / Ю. Дощенко // Вестник ДГУ. – 2002. – №3. – С. 14-16.

         14 Егоров, С.Н. Формирование ипотечной модели в России с применением зарубежного опыта  / С.Н. Егоров // Вестник Чувашского ун-та. – 2008. – №3. – С. 368-371.

         15 Ипотека в зарубежном праве: обзор законодательства Германии, Испании, Италии, Франции, Швейцарии, Великобритании, США, Венгрии, Польши, Хорватии, Чехии, Югославии // Журнал российского права. – 1997. – №12. – С. 129-137.

         16 Иванов, В.В. Ипотечное кредитование / В.В. Иванов. – М.: Информационно-внедренический центр «Маркетинг», 2001. – 273 с.

         17 Квашнин, В. Национальные системы ипотечного кредитования / В. Квашнин  // Вопросы экономики. – 2006. – № 7. – С. 23-25.

         18 Ковалева, Л.М. Зарубежный опыт государственного регулирования рынка жилья (на примере Германии) / Л.М. Ковалева // Вестник Брянского гос. ун-та. – 2009. –№ 3. – С. 43-49.

         19 Коростелева, Т. С. Сравнительный анализ систем ипотечного жилищного кредитования России, Европы и США / Т. С. Коростелева // Финансы и кредит, 2013. - № 16. - С. 46-56.

         20 Корнев, В.С. Об  адаптации  мирового  опыта  жилищного ипотечного кредитования в России/ В.С. Корнев // Вестник Финансовой академии. – 2003. – №1.– С. 96-99.

         21 Колобов, С.С. Жилищное ипотечное кредитование: состояние и перспективы развития / С.С. Колобов. – М.: Издательство торговая корпорация Дашков и К^о , 2002. – 120 с.

         22 Кудрявцев, В.А. Основы организации ипотечного кредитования / В.А. Кудрявцев, Е.В. Кудрявцева. – М.: Высшая школа, 1998. – 64 с.

         23 Лаврушина, О.И. Банковское дело: Учебник. - 2-е издание, переработанное и дополненное. / О.И. Лаврушина. – М.: Финансы и статистика, 2002. – 672с

         24 Лазарова, Л.Б. Развитие ипотечного жилищного кредитования в регионах / Л.Б. Лазарова // Финансы. – 2005. – № 6. – С. 22-25.

         25 Литвинова, С.А. Зарубежные модели ипотечного кредитования и их применение в России / С.А. Литвинова // Аудит и финансовый анализ. – 2011. –№ 6. – С. 9-12.

         26 Логинов, М.П. Ипотечное жилищное кредитование в России / М.П. Логинов // ЭКО. – 2004. – №9 – С.23-33.

         27 Логинов, М.П. Система ипотечного жилищного кредитования в России: проблемы и пути решения / М.П. Логинов // Деньги и кредит. – 2002. – №4. – С.22-28.

         28 Марченко, А. В. Экономика и управление недвижимостью: Учебное пособие / А.В. Марченко. – Ростов н/Д.: Феникс, 2006. – 352 с.

         29 Министерство экономики и финансов Франции: [официальный сайт]. – М.: ECONOMIE.GOUV, 2014. – Режим доступа: http://www.economie.gouv.fr.

                30 Моисеев, В. А. Ипотечное жилищное кредитование в Российской Федерации: понятие, тенденции, проблемы и пути решения / В. А. Моисеев, К. Ю. Прокофьев // Региональная экономика: теория и практика, 2014. – № 1 (328). – С. 39-51.

         31 Нетревожко, Т. Все сделки с жилой недвижимостью. От получения до продажи / Т. Нетревожко. – М.: Книжный мир, 2002. – 387 с.

         32 Новакова, С.Ю. Современные  зарубежные  модели  ипотечного жилищного кредитования и их применение в России / С.Ю. Новакова // Ученые записки Орловского гос. ун-та. – Сер.: Гуманитарные и социальные науки. –2009. – №3. – С. 5-14.

         33 ОАО «АИЖК»: [официальный сайт]. – М.: AHML, 2014. – Режим доступа: http://www.ahml.ru.

                34 Озеров, Е.С. Экономика и менеджмент недвижимости / Е.С. Озеров. – СПб.: Изд-во «МКС», 2003. – 206 с.

         35 Печатникова, С.М. Жилищный ипотечный рынок: как он устроен? / С.М. Печатникова // Финансовый менеджмент. – 2004. – №5. – С.130-144.

         36 Приемная президента Франции: [официальный сайт]. – М.: VOSDROITS.SERVICE-PUBLIC. – Режим доступа: http://vosdroits.service-public.fr.

         37 Разумова, И.А. Ипотечное кредитование: Учебное пособие / И.А. Разумова. – СПб: Питер, 2005. – 208 с. – ISBN 5-469-00654-9.

         38 Рейтинговое агентство «Эксперт Ра»: [официальный сайт]. – М.: RAEXPERT, 2014.  – Режим доступа: http://www.raexpert.ru.

                39 Савруков, А. Н. Методы эффективного государственного регулирования системы ипотечного жилищного кредитования / А. Н. Савруков // Финансы и кредит. – 2012. – № 6. – С. 45-52

         40 Урчукова, Ж.М. Особенности организации ипотечного кредитования в современных условиях / Ж.М. Урчукова // Финансы. – 2002. – №1. – С.79.

         41 Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)». – М.: Омега-Л, 2014. – 54 с. – ISBN 978-5-370-03319-3.

         42 Федеральный закон «Об ипотечных ценных бумагах». - 2-е изд. – М.: Ось-89, 2008. – 48 с. – ISBN 978-5-98534-892-7.

         43 Федеральная служба государственной статистики: [официальный сайт]. – М.: GKS, 2014. – Режим доступа: http://www.gks.ru.

         44 Фоков, А.П. Ипотечные правоотношения в РФ / А.П. Фоков // Юрист. –2005. – №6 – С. 11-13.

         45 Хуснетдинова, Л. Ипотечное жилищное кредитование в Российской Федерации / Л. Хуснетдинова // Жилищное право. – 2010. – № 7. – С. 101-120.   

         46 Центральный банк Российской Федерации: [официальный сайт]. – М.: CBR, 2014. – Режим доступа: http://www.cbr.ru.

                47 Цылина, Г.А. Ипотека: Жилье в кредит / Г.А. Цылина. – М.: Издательство «Экономика», 2001. – 358 с. – ISBN 5-282-02066-132  

         48 Янин, В. С. Ипотечное жилищное кредитование в России. 2012 год - абсолютный рекорд. Что дальше? / В. С. Янин // Деньги и кредит. – 2013. – № 9. - С. 48-51.

         49 Almeras, G. Et si les banques françaises venaient à subir une crise immobilière ? / G. Almeras // Le nouvel Economiste. – 2014. – № 7. – P. 26-27.

         50 Blachier, G. France : Le plan immobilier, première pierre de la relance / G. Blachier // Les Echos. – 2014. – №16. – P. 17 -18.

         51 Boumendil, J. Credit immobilier : empruntez malin depensez moins / J. Boumendil. – Broché, 2011. – 251 p.

         52 Gourdon, J.-O. Banque et promotion immobilière : la gestion du risque de crédit: Analyse et mise en pratique des dispositifs bancaires dans une opération de promotion / J.-O. Gourdon. – Broché, 2011. – 243 p.

         53 Plassart, P. La collusion d’intérêts entre les banques et les Etats est au cœur de la crise / P. Plassart // Le nouvel Economiste. – 2014 – № 8. – Р. 15-18.

         54 Rapport annuel 2011. Crédit Logement. – Paris.: Z&A conseil, 2011. – 65 p.

         55 Rapport annuel 2012. Crédit Logement. – Paris.: Octopus, 2012. – 73 p.

         56 Rapport annuel 2013. Crédit Logement. – Paris.: Z&A conseil, 2013. – 92 p.

         57 Valls, M. Les principales mesures du plan de relance du logement / M. Valls // Les Echos. – 2014 – № 12. – P. 43-47.

 

 

 

 

 

Приложение А

(рекомендуемое)

 

Этапы развития ипотечного кредитования в России и во Франции

 

 

         Таблица А.1 – Этапы развития ипотечного кредитования в России и во Франции

Россия	Франция
VII – VI век до н.э. – появление термина «ипотека» в Древней Греции; VI век до н.э. – упоминание о залоге в законах Древнего Вавилона и Древней Индии; 594 год до н.э. – реформы Солона в Афинах; 430 год до н.э. – первый ипотечный кредит (Вавилон); I век н.э. – первые институты ссуды; II век н.э. – разработано законодательство для ипотечных банков.
XIII-XIV вв. – право частной собственности; возникновение заклада; XV  в. – явление вторичного заклада имения в другие руки; 1754 – первые кредитные учреждения для дворянства; 28.06.1786 г. – манифест «Об учреждении государственного заемного банка»; 01.01.1835 г. – «Свод законов гражданских»: регламентация залогового права; 1842 г. – возникновение Сберегательных касс; 1859 г. – реорганизация кредитных учреждений; 1861 г. – первая частная организация долгосрочного кредита; 1913 г. – создание касс городского и земского кредита (долгосрочное кредитование); 17.05.1919 г. – декрет «О ликвидации городских и губернских кредитных обществ»; 02.12.1990 г. – Федеральный закон «О банках и банковской деятельности»; 1992 г. – закон «О залоге»; 1997 г. – создание ОАО «АИЖК»; 16.07.1998 г. – закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)»; 11.02.2002 г. – Федеральный закон  «О внесении изменений и дополнений в Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)». 2003 г. – закон «Об ипотечных ценных бумагах».	1270 г. – выходит в свет свод законов «Establissemens»: о залоге, праве собственности, гарантиях; 1283 г. – публикуется юридический текст «Les Coutumes de Beauvaisis»: упоминание о конфискации залога в случае невыплат заемщика; 1400 г. – издается свод законов «Somme Rural»: 35 статья посвящена ипотеке и антихрезе; 1453 г. – выходит постановление «Montils-lès-Tours»: о природе, правилах реализации и последствиях ипотеки; 1673 г. – подписан Эдикт Кольбера: ипотека стала публичной; 1772 г. – образование специализированных сообществ по ипотеке: Conservation des hypothèques; 1804 г. – выходит в свет Гражданский Кодекс Франции: некоторые аспекты ипотеки вновь становятся анонимными; 1855 г. – принят закон «О гласности сделок с ипотекой»; 1955 г. – выходит декрет «О распространении обязательной регистрации недвижимости»; 2006 г. – декрет о выходе обновляемой и пожизненной ипотеки (hypothéque rechargeable и prêt viager hypothécaire); 2006-2009 гг. – реформирование Гражданского Кодекса Франции: введение четвертой книги об ипотеке; 2014 – отмена обновляемой ипотеки.

Приложение Б

(рекомендуемое)

 

Иерархия источников залогового права в России

Система законодательного и нормативно-правового регулирования ипотечного жилищного кредитования в РФ

Международные нормы  (например, Международная конвенция о морских залогах и ипотеках (Женева, 1993 г.))

Законодательно - правовые нормы РФ

Федеральный уровень

Законодательные акты: Гражданский кодекс РФ; Закон РФ №2872-1 «О залоге»; ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» ФЗ «О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих» ФЗ «Об инвестировании средств для финансирования накопительной части трудовой пенсии в РФ» ФЗ «О рынке ценных бумаг» №39-ФЗ; Земельный кодекс РФ №136-ФЗ; Налоговый кодекс РФ №117-ФЗ; Жилищный кодекс РФ №118-ФЗ; ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах» №152-ФЗ

Нормативно-правовые акты Президента РФ: (указы №2218 «О разработке и внедрении внебюджетных форм инвестирования жилищной сферы»; №1180 «О жилищных кредитах»; №1182 «О выпуске и обращении жилищных сертификатов»)

Нормативно-правовые акты Правительства РФ: (постановление  «Об утверждении Правил единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним; «О мерах по развитию системы ипотечного жилищного кредитования в РФ»; «О федеральной целевой программе «Жилище»»).

Нормативно-правовые акты федеральных органов исполнительной власти: (распоряжение «Об утверждении Методических рекомендаций по применению профессиональными участками рынка ценных бумаг ФЗ «Об ипотеке» (залоге недвижимости)»).

Региональный уровень: Региональные законы в области ипотечного кредитования

Местный уровень: Правовые акты органов местного самоуправления в части регулирования ипотечного кредитования

 

Рисунок Б.1 – Иерархия источников залогового права в России

 

Скачать: ik.rar