Юридический факультет
Кафедра гражданского права и процесса
ДИПЛОМНАЯ РАБОТА
Ипотека земель сельскохозяйственного назначения
Аннотация
Настоящая дипломная работа включает в себя страницы, состоит из введения, трёх глав, заключения и списка используемых источников. Каждая глава включает в себя параграфы.
В данном проекте изложены основные положения ипотеки, в частности, ипотеки земель сельскохозяйственного назначения, раскрыты понятие, история развития данного института, проанализирована роль в современных условиях, а также раскрыты содержание договора об ипотеке, основания и порядок взыскания на заложенный земельный участок.
В работе представлен глубокий анализ исследуемого вопроса с различных точек зрения, изучен нормативный материал, приведены мнения различных авторов.
The summary
The present thesis includes pages, consists of the introduction, three heads, the conclusion and the list of used sources. Each chapter includes paragraphs.
In the given project mortgage substantive provisions are stated, in particular, mortgages of the earths of agricultural purpose, are opened concept, history of development of the given institute, the role in modern conditions is analysed, and also the bases and a collecting order on the put ground area are opened the maintenance of the contract on a mortgage.
In work the deep analysis of an investigated question from the various points of view is presented, the standard material is studied, opinions of various authors are resulted.
Содержание
Введение ……………………………………………………………………..…… 5
- История развития ипотеки в России…………………………………….……9
1.1 Генезис института залога в России………………………………………….9
1.2 Правовое регулирование залога (ипотеки) земельного участка………..14
2 Договор ипотеки земель сельскохозяйственного назначения как основание возникновения залоговых отношений…………………………………….……23
2.1 Условия и форма договора об ипотеке……………………………………23
2.2 Правовое положение сторон по договору об ипотеке…………………..34
2.3 Характеристика земельного участка сельскохозяйственного назначения как объекта ипотеки…………………………………………………………………..47
3 Обращение взыскания на заложенный земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения………………………………………….….54
3.1Основания обращения взыскания на заложенный земельный участок…..54
3.2 Порядок обращения взыскания на заложенный земельный участок…....58
Заключение……………………………………………………………………..….70
Список использованных источников…………………………………………....75
Введение
Одной из основных проблем обязательственного права является создание надежных правовых механизмов обеспечения исполнения обязательств, и, прежде всего, денежных. Одним из таких правовых способов является ипотека (залог недвижимости).
Особое место среди способов обеспечения исполнения обязательств в современных условиях занимает ипотека. Учитывая состояние нашей экономики, которой присущи падение уровня производства, инфляция, повсеместные неплатежи за поставленные товары, выполненные работы или оказанные услуги в связи с недобросовестностью контрагентов, широкое применение ранее популярных способов обеспечения исполнения обязательств теряет практический смысл. Ипотека же обладает несомненными преимуществами. Это связано, прежде всего, с тем, что она гарантирует реальное удовлетворение имущественных требований кредитора в случае неисполнения должником обязательства. Основной функцией ипотеки, в соответствии с современным законодательством является стимулирование должника к точному и неуклонному исполнению обязательства. В настоящее время этот способ обеспечения исполнения обязательств ещё не принял массового характера в хозяйственных отношениях, так как он фактически начал применяться в России после того, когда появился правовой механизм, позволяющий использовать ипотеку в качестве важного института, гарантирующего права кредитора - федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Именно с этого периода, начал возрождаться институт ипотеки, являющийся наиболее действенным средством обеспечения условий договоров, а также способного решить задачи огромной социальной важности в масштабах страны: жилищную проблему, проблему финансирования капитального строительства, а также экономические.
Земля - самый надежный объект залога, поскольку при рациональном использовании она со временем не изнашивается, как другая недвижимость, напротив, ее стоимость возрастает. В настоящее время в России земельные участки слабо используются в кредитном и инвестиционном процессах, не смотря на законодательное существование возможности залога земельных участков, за исключением земель, которые находятся в муниципальной или государственной собственности.
Актуальность темы исследования. В современных условиях потребность в кредитных ресурсах очень высока и поэтому необходимы надежные правовые средства обеспечения их возвратности. Одним из самых распространенных способов обеспечения исполнения обязательств является залог. Эта форма обеспечения была широко распространена и в дореволюционной России. На современном этапе развития российской экономики, залог играет особую роль. Продуманное и эффективное использование залога может выполнить роль лекарства для неустойчивого коммерческого оборота. Использование залога имущества, обладающего высокой ценностью и инфляционной устойчивостью, обеспечит получение кредита там, где формы личного обеспечения требований оказывались недостаточной гарантией обоснованности и добросовестности намерений потенциального должника. Залог предполагает значительные преимущества и для должника, позволяя ему использовать заложенное имущество и получать доход. Поэтому при производственном характере кредита залог - средство не только получения кредита, но и своевременного его возврата. А банку - залогодержателю залог позволяет выпускать высоколиквидные в силу своей вещной обеспеченности ценные бумаги, с которыми трудно конкурировать на фондовом рынке.
Все указанные преимущества залога наиболее очевидны при такой его разновидности как ипотека - залог недвижимого имущества. Именно устойчивая, с преобладающей тенденцией к повышению цена и физическая устойчивость недвижимости позволяет получить долгосрочный кредит под низкие проценты и использовать само заложенное имущество как источник получения средств для погашения этого кредита. Эти возможности ипотеки в наибольшей степени отвечают потребностям производственного кредита.
Как известно, необходимость в долгосрочных капиталовложениях особенно ощутима в настоящее время в сельском хозяйстве. А ведь именно в этой отрасли российской экономики сконцентрировано самое ценное имущество - земля. Указанные же характеристики ипотеки позволяют рассматривать ее не только как правовой институт, но и как социально-экономический механизм, способный привлечь в сельское хозяйство современной России финансовые средства и решить тем самым социальные проблемы российской деревни.
Описанные выше свойства ипотеки земли позволяют сделать вывод о центральном месте, которое она занимает в институте залога в целом: главное в залоге - не общие правила, а залог недвижимости, и прежде всего залог земли. Ипотеку также следует рассматривать как один из случаев реализации такого правомочия собственника земли как распоряжение своим имуществом. Поэтому от уровня правового регулирования института права собственности во многом зависит и эффективность работы ипотечного механизма.
Целью исследования является исследование института ипотеки земельного участка, выявление основных проблем и определение возможных путей их решения.
Цель исследования определила постановку и решение следующих задач:
- исторический и сравнительно-правовой анализ развития ипотечного законодательства в России;
- анализ и сопоставление гражданско-правовых и иных норм, регламентирующих ипотеку земельных участков;
- анализ практики разрешения споров, возникающих в связи с ипотекой земельных участков.
Объектом исследования являются правоотношения, возникающие в процессе ипотеки земельных участков.
Предметом исследования выступает ипотека земельных участков, основные проблемы и пути их решения.
Методическую основу работы составляет комплексное применение научных методов познания: диалектического, логико-юридического, сравнительно-правового и других.
В цивилистической науке разработано немало конкретных приемов и методов для изучения договора и связанных с ним проблем, изложенных в монографических работах, журнальных публикациях, иных изданиях. Поэтому в исследовании использованы специальные методологические приемы и подходы, разработанные российскими и советскими цивилистами: М.М. Агарковым, М.И. Брагинским, В.В. Витрянским, Д.И. Мейером, А.П. Сергеевым, В.И. Синайским, Е.А. Сухановым, Ю.К.Толстым, Г.Ф. Шершеневичем и др.
Также, теоретическую базу исследования составили труды специалистов в области гражданского и земельного права: Балабанова И.Т., Басина Е.В., Васьковского Е.В., Вильнянского С.И., Горемыкина В.А, Завидова Б.Д.,
Положения и выводы основываются на анализе нормативной базы по теме диплома, изучении монографий и публикаций в периодических изданиях, а также на анализе судебной практики применения соответствующего законодательства. публикации в периодических изданиях, материалы судебной практики. Нормативно-правовую базу исследования составляет Конституция РФ, Гражданский кодекс РФ (далее – ГК РФ), Земельный кодекс РФ (далее – ЗК РФ), федеральные законы, законы РФ.
Ипотека – широко применяемый способ решения экономических проблем в хозяйственных отношениях, но соответствующий ему правовой институт залога земель сельскохозяйственного назначения имеет свои особенности, кроме того, существенно обновляется регулирующее данные отношения земельное законодательство.
Дипломная работа состоит из введения, трех глав, включающих в себя восемь параграфов, заключения и списка использованных источников.
- История развития ипотеки в России
1.1 Генезис института залога в России
Термин «ипотека» впервые появился в Греции в конце VII - начале VI веков до н. э. Появлению его послужило то обстоятельство, что в 621 году до н. э. правитель Драконт ввел порядок, согласно которому посягательства на частную собственность сурово карались. Возможно, несправедливо, но позже за его порядками в истории закрепилось определение «драконовские законы». Продолжил начинание один из легендарных афинских мудрецов Солон, который в 594 до н.э. осуществляет свои знаменитые реформы. Первоначально в Афинах залогом подобного рода обязательств была личность должника, которому в случае неуплаты долга грозило рабство. Для перевода личной ответственности в имущественную, Солон и предложил ставить на земле должника (обычно на пограничной меже) столб с надписью о том, что эта земля служит обеспечением претензии кредитора в поименованной сумме. На таком столбе, получившем название «hipotethica», что в переводе означает подставка или подпорка, отмечали все поступающие долги собственника земли. Именно этот столбик, вбитый на границе земельного участка, назывался ипотекой. Надпись на нем говорила о том, что участок заложен, или находится под залогом, то есть его владелец занял деньги, а в случае неуплаты обещал вернуть долг этим самым участком.
Разумеется, Греция не является единственной родоначальницей ипотеки. Упоминания о залоге встречаются еще в законах Хаммурапи в VI веке до нашей эры. В Индии, в Законах Ману, во II веке до нашей эры, залог упоминается как одно из восемнадцати оснований для судебного разбирательства.
Наиболее развитая форма залога существовала в Древнем Риме, потому что именно там уровень развития экономических отношений начал требовать применения института ссуды.
В средневековье путем преемственности римского права ипотека перешла в западноевропейское законодательство, в основном, в германское. Германское право принесло в развитие ипотеки гласность и формализовало его.
История ипотеки говорит о том, что в средневековой Европе появилась практика актов об отчуждении или залоге недвижимой собственности в народных собраниях, церквях или ратушах. В Средневековье также ужесточается контроль государства над развитием ипотеки.
Начало ипотечного кредитования в России можно отнести к царствованию императрицы Елизаветы Петровны. В это время (1754 год) были открыты дворянские банки в Москве и Санкт-Петербурге. Но, в своей неорганизованной форме, ипотечный кредит существовал и гораздо ранее. Например, еще в XV веке появился вторичный заклад имения в другие руки, а также появились оговорки о том, что имение не заложено в другие руки.
В XVI залог земли распространился настолько, что появились соблазн и возможность злоупотреблять ипотечными займами, закладывая одну и ту же землю разным лицам или обманно занимать деньги, выдавая чужое имение за свое. По мере развития крепостного права при залоге имений, начинает играть важную роль количество крестьян, принадлежащих имению. В закладных подробно перечислялось поименное количество крестьян, причем, ставилось условие, что если впоследствии кого-либо из перечисленных крестьян не окажется, то кредитор имеет право взыскать за каждую крестьянскую голову 50 рублей.
Как было Указано выше, в 1754 году были созданы государственные кредитные учреждения: Санкт-Петербургская и Московская конторы Государственного банка для дворянства при Сенате и Сенатской конторе. Пользоваться ссудами данных кредитных учреждений могли только русские дворяне и иностранцы, которые находились в русском подданстве и владели недвижимыми имениями в пределах России. Срок ссуды определялся в один год с допущением двух отсрочек и взысканием процентных денег вперед. С 1776 года дворянские банки начали выдавать ссуды крестьянам.
Следующий этап развития ипотечного кредитования в России начался во времена правления Екатерины II. Сначала она начала свою деятельность с дальнейшего развития дворянских банков. Но вскоре обнаружился ряд их недостатков. В первую очередь, это плохая проверка предоставляемых заемщиками поручительств. Также, недостатком было плохое соизмерение и учет операций по выдачи денег и их получению от населения.
В связи с этим, 28 июня 1786 года был издан манифест об учреждении государственного заемного банка, упразднивший прежние дворянские банки. Это было первое чисто ипотечное кредитное учреждение долгосрочного кредита. Срок ссуды определялся: для дворянства – 20 лет под 8 % годовых, для городов – 22 года под 7 % годовых.
В дореволюционной России была выработана определенная позитивная практика осуществления сделок с землей через специализированные банковские учреждения - Крестьянский поземельный, Государственный дворянский земельный банки. Залоговая банковская система включала государственные, а также городские, местные, общественные и частные кредитные институты. К 1902 г. в Российской империи насчитывалось 843 ссудо-сберегательных товарищества, 118 кредитных товариществ и 653 сельских банка. Эта сеть учреждений мелкого кредита по масштабам была соизмерима с системой мелкого кредита в европейских странах. Однако в России одно учреждение мелкого кредита приходилось на 72 тыс. жителей, тогда как в Германии в это время одно учреждение мелкого кредита приходилось на 4800 человек, в Австро-Венгрии — на 8800 человек, в Италии — на 27 500 человек[1]).
В финансовое обращение широко вовлекались ипотечные ценные бумаги: закладные листы, векселя, сертификаты, а также непосредственно закладные, имевшие надежное ликвидное обеспечение - недвижимость.
Ипотека земель имела законодательное обеспечение. Залог недвижимости регулировался Законами Гражданскими (т. X, ч. 1 Свода Законов), нормами Устава кредитного, Положения о казенных подрядах и поставках, Устава Судопроизводства торгового, Устава об акцизных сборах, Положения о нотариальной части. Нормы, касающиеся залога недвижимости, содержались в Уставах Государственного Дворянского банка, Крестьянского Поземельного банка и других земельных банков и кредитных обществ. Порядок залога определялся также решениями Правительствующего Сената. В рамках подготовки проекта Гражданского уложения была произведена кодификация залогового права – в книге III «Вотчинное право».[2])
Следует отметить, что предметами ипотеки по действовавшему ранее законодательству могли быть имения, земельные участки, строения, заводы и фабрики в комплексе со всем имуществом, включая землю. То есть можно, таким образом, утверждать, что в дореволюционном праве земельный участок и находящиеся на земельном участке здания, строения и сооружения, прочно связанные с землей и служащие целевому использованию земельного участка, рассматривались как некое хозяйственное единое целое.
Были разработаны меры защиты предмета ипотеки от потери ценности: при получении ссуды на покупку крестьянами имения Крестьянский Поземельный банк брал у заемщика «залоговую подписку», которой запрещалось покупателю земельного участка (имения) без согласия банка заключать арендные договоры, продавать на сруб без разрешения банка лес, находящийся на данном участке земли, продавать и сносить имеющиеся строения, совершать любые действия, наносящие ущерб имению.
Государственные банки предоставляли льготы по платежам, предоставляемым заемщикам.
Еще одной отличительной особенностью законодательства данного периода было наличие института принудительного управления недвижимостью, когда продаже с публичного торга предшествовало вступление залогодержателя в управление заложенным имуществом с правом на извлечение доходов от такого управления.
Учреждения Крестьянского Поземельного банка принимали активное участие при выдаче крестьянам ссуд под ипотеку земель, подробно рассматривая все условия предполагаемой сделки с землей, выясняя выгодность ее крестьянам, уровень достаточности залоговой обеспеченности выдаваемой ссуды и только после осуществления всех необходимых для этой осведомленности процедур предоставляли клиенту необходимую ссуду.
Был установлен государственный контроль за деятельностью ссудо-сберегательных товариществ. Капитал кредитных товариществ составлялся из выделенных государством целевых ссуд на образование капитала, пожертвований отдельных лиц и учреждений. При этом предполагалась большая роль Государственного банка как кредитора. Надзор над товариществами возлагался на Министерство финансов, которое могло запрашивать все сведения, касающиеся их деятельности, и проводить их ревизию[3]).
Кредитование учреждений мелкого кредита в начале XX в. было, скорее, выполнением долгосрочной государственной программы создания сети кредитных учреждений на селе, где жило подавляющее большинство населения Российской империи, чем коммерческой операцией.
Все это свидетельствует об особом контроле государства за ипотечными сделками, что говорит о социально важной роли ипотеки и об ответственности государства в вопросах ипотеки земельных участков, в особенности, используемых в сельскохозяйственном производстве, эффективное функционирование которого есть гарантия социальной и, возможно, политической стабильности.
1.2 Правовое регулирование залога (ипотеки) земельного участка
Одним из способов обеспечения исполнения обязательств является залог. Содержание залога составляет преимущественное право кредитора на обращение взыскания на заранее определенное имущество, чаше всего и принадлежащее должнику в случае неисполнения последним обязательств по долгу. Проистекающую из такого положения вещей сущность рассматриваемого правоотношения можно охарактеризовать как реальное, или вещное, обеспечение кредита. Право земельного собственника заложить принадлежащий ему земельный участок - лишь один из элементов определения его юридической судьбы. Необходимым условием формирования ипотечного механизма является признание за собственником права продажи принадлежащего ему земельного участка, поскольку принципиальное положение залогового права всех правовых систем заключается в том, что заложить недвижимое имущество может только то лицо, которое имеет право его отчуждать.
Особенность залога по сравнению с большинством других способов обеспечения обязательств состоит в том, что он носит вещно-правовой характер. Прежде всего, залог обладает наиболее характерным свойством вещных прав - правом следования. Где бы ни находился залог, в чьей бы собственности он ни находился, он будет предметом залога до прекращения основного обязательства. Наряду с правом следования залог обладает правом преимущества, которое состоит в том, что кредитор-залогодержатель вправе удовлетворить свои требования за счет заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами соответствующего должника.
Впервые залог земельных участков был разрешен Указом Президента РФ от 27 декабря 1991 г. N 323 «О неотложных мерах по осуществлению земельной реформы в РСФСР» (п. 10). Крестьянским хозяйствам было предоставлено право залога земли в банках. Банкам была разрешена выдача кредитов под залог земли. Затем п. 2 Указа Президента РФ от 27 октября 1993 г. N 1767
«О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России» предусмотрел право залога земельного участка всеми гражданами и юридическими лицами - собственниками земли. В п. 5 данного Указа закреплено также право собственников земельных долей (паев) без согласия других сособственников сдавать их в залог. Несколько позднее был принят Указ Президента РФ от 28 февраля 1996 г. № 293 «О дополнительных мерах по развитию ипотечного кредитования».
Иначе залог земельных участков (ипотека) регулируется нормами гл. 23 ГК РФ и Федеральным законом от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее - Закон об ипотеке). Закон РФ от 29 мая 1992 г. «О залоге» фактически не применяется, поскольку его нормы, по сути, заменены соответствующими нормами гражданского законодательства и закона об ипотеке. Нормы, регулирующие общие правила о залоге, содержащиеся в гражданском законодательстве, применяются к отношениям по договору об ипотеке в случаях, когда ГК РФ или Законом об ипотеке не установлены иные правила (п. 3 ст. 1 Закона об ипотеке).
Определение залога содержится в п. 1 ст. 334 ГК РФ. В п. 1 ст. 1 Закона об ипотеке определено понятие договора об ипотеке. По договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом. Закреплено правило, согласно которому залогодателем может быть или сам должник по обязательству, обеспеченному ипотекой, или лицо, не участвующее в этом обязательстве (третье лицо). В интересах защиты имущественных прав залогодателя предусмотрено, что имущество, на которое установлена ипотека, остается у залогодателя в его владении и пользовании. В том случае ограничивается правомочие залогодателя по распоряжению заложенным имуществом.
В п. 4 ст. 1 Закона об ипотеке предусмотрено, что залог земельных участков может возникать лишь постольку, поскольку их оборот допускается федеральными законами, т.е. иным законодательством.
Перечень тех обязательств, для обеспечения, исполнения которых может быть использована ипотека, определен в статьях названного Закона. Ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе обязательства о основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре и причинении вреда.
Правовое значение ипотеки как способа обеспечения исполнения обязательств заключается в том, что она призвана обеспечить уплату залогодержателю основной суммы долга по кредитному договору или иному обеспечиваемому ипотекой обязательству полностью либо в части, предусмотренной договором об ипотеке (п. 1 ст. 3 Закона). Если ипотека установлена в обеспечение исполнения кредитного договора или договора займа с условием выплаты процентов, она обеспечивает также уплату кредитору (заимодавцу) причитающихся ему процентов за пользование кредитом (заемными средствами). Ипотека является также правовым средством обеспечения уплаты залогодержателю следующих сумм, которые ему причитаются: в возмещение убытков или в качестве неустойки (штрафа, пени) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обеспеченного ипотекой обязательства; в виде процентов за неправомерное пользование чужими денежными средствами, предусмотренных обеспеченным ипотекой обязательством либо федеральным законом; в возмещение судебных издержек и иных расходов, вызванных обращением взыскания на заложенное имущество; в возмещение расходов по реализации заложенного имущества.
Если договором не предусмотрено иное, ипотека обеспечивает требования залогодержателя в том объеме, какой они имеют к моменту их удовлетворения за счет заложенного имущества (п. 2 ст. 3 Закона). Дополнительные расходы залог держателя на сохранение заложенного имущества также считаются обеспеченными ипотекой (ст. 4 Закона).
Предметом залога могут быть земельные участки (п. 1 ст. 334 ГК). В Законе об ипотеке указаны земельные участки, которые не могут быть предметом залога, и одновременно определяются земли, которые можно заложить. В ст. 5 названного Закона предусмотрено, что на основании договора об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, указанное в п. 1 ст. 130 ГК РФ. Соответственно земельные участки как недвижимое имущество могут быть предметом ипотеки, за исключением указанных в ст. 63 Закона об ипотеке. Допускается ипотека земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, а также сельскохозяйственных угодий из состава земель сельскохозяйственных организаций, крестьянских (фермерских) хозяйств и полевых земельных участков личных подсобных хозяйств. Кроме того, не допускается также ипотека части земельного участка, площадь которой меньше минимального размера, установленного нормативными актами субъектов Федерации и нормативными актами органов местного самоуправления для земель различного целевого назначения и разрешенного использования.
Факт регистрации права собственности на это имущество в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество, является условием залога.
Земли сельскохозяйственного назначения определяются в ст.77 ЗК РФ, как земли за находящиеся за границами населенного пункта, предоставленные для нужд сельского хозяйства, а также предназначенные для этих целей. Главной особенностью этой категории земель является то, что земля здесь выступает в качестве основного средства производства продуктов питания и кормов для животных, а также сырья для промышленности. Поэтому для земель сельскохозяйственного назначения установлен особый правовой режим, имеющий целью как охрану и повышение плодородия почв, так и недопущение выведения таких земель их сельскохозяйственного оборота.
Одним из главных принципов, положенных в основу правового режима этой категории земель земельного фонда России, является приоритетный характер их использования. Это означает:
1) предоставление таких земель, прежде всего, для сельскохозяйственных целей (ст.79 ЗК РФ).
2) принцип сохранения целевого назначения земельного участка, принадлежащего к категории земель сельскохозяйственного назначения, в случаях совершения сделок с ним[4]).
Эти элементы правового режима сельскохозяйственных земель можно охарактеризовать как количественный аспект охраны этой категории земель, который преследует цель сохранить ценные сельхозугодья в сельскохозяйственном производстве и минимизировать их изъятия для предоставления в несельскохозяйственных целях.
Качественный аспект правовой охраны сельскохозяйственных земель заключается в возложении на всех субъектов земельных прав целого ряда обязанностей, выполнение которых преследует все ту же главную цель - хозяйственная эксплуатация сельскохозяйственных земель должна не только не ухудшать состояние земли, но и восстанавливать и повышать ее плодородие и другие полезные качества.
В ст. 62 Закона об ипотеке указаны виды земельных участков, которые могут быть предметом ипотеки, а именно: земельные участки, находящиеся в собственности граждан, их объединений, юридических лиц и предоставленные для садоводства, животноводства, индивидуального жилищного, дачного и гаражного строительства, приусадебные земельные участки личного подсобного хозяйства и земельные участки, занятые зданиями, строениями или сооружениями, в размере, необходимом для их хозяйственного обслуживания (функционального обеспечения). Если эти земельные участки находятся в общей долевой или совместной собственности, ипотека может быть установлена только на принадлежащий гражданину или юридическому лицу земельный участок, выделенный в натуре из земель, находящихся в общей долевой или совместной собственности.
Права залогодержателя при ипотеке на вещь, являющуюся предметом залога, распространяются и на ее принадлежности, если иное не предусмотрено договором (п. 1 ст. 340 ГК и п. 3 ст. 5 Закона об ипотеке). Согласно ст. 135 ГК РФ вещь, предназначенная для обслуживания другой, главной, вещи и связанная с ней общим назначением (принадлежность), судьбе главной вещи, если договором не предусмотрено.
Как предусмотрено п. 2 ст. 261 ГК РФ, право собственности на земельный участок распространяется на находящиеся границах этого участка поверхностный (почвенный) слой и замкнутые водоемы, находящиеся на нем лес и растения. Водное и лесное законодательство допускают при определенных условиях право частной собственности на водные объекты и древесно-кустарниковую растительность на земельном участке, находящемся в частной собственности. Эти природные объекты рассматриваются как принадлежность земельного участка.
Кроме того, ст. 13 Федерального закона от 10 января 1996 г. N 4-ФЗ «О мелиорации земель» признает, что в собственности граждан (физических лиц) и юридических лиц могут находиться мелиоративные системы общего и индивидуального пользования, а также отдельно расположенные гидротехнические сооружения. Мелиоративные системы и отдельно расположенные гидротехнические сооружения, находящиеся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежат им на праве общей собственности. Указанные объекты также являются принадлежностями земельного участка.
Правило, закрепленное в п. 1 ст. 340 ГК РФ, означает, что право залогодержателя при залоге земельных участков распространяется и на указанные принадлежности земельного участка: водные объекты, древесно-кустарниковую растительность и мелиоративные сооружения.
Здания, в том числе жилые дома и иные строения, сооружения, непосредственно связанные с землей, в соответствии с п. 1 ст. 5 Закона об ипотеке могут быть предметом залога при условии соблюдения правил ст. 69 указанного Закона. Это означает, что при ипотеке предприятия как имущественного комплекса право залога распространяется на все входящее в его состав имущество (п. 2 ст. 340 ГК), т.е. в том числе и земельный участок. Ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо части этого участка, функционально обеспечивающей закладываемый объект, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка или его соответствующей части.
На принадлежащее залогодателю право постоянного пользования земельным участком, на котором находится предприятие или сооружение, право залога не распространяется. Данный титул прав на землю является производным от права государственной или муниципальной собственности на землю. Поэтому при обращении взыскания на заложенное предприятие, здание или сооружение лицо, приобретающее это имущество в собственность, приобретает только право пользования земельным участком на тех же условиях и в том объеме, что и прежний собственник (залогодатель) недвижимого имущества, но не право собственности на земельный участок.
Правила ст. 69 Закона об ипотеке применяются также и к залогу незавершенного строительством недвижимого имущества, возводимого на земельном участке в соответствии с требованиями законодательства РФ, в том числе зданий и сооружений (п. 2 ст. 5 Закона).
Закон об ипотеке допускает также залог права аренды земельных участков. Поэтому правила об ипотеке недвижимого имущества применяются и к залогу прав арендатора по договору об аренде такого имущества, поскольку иное не установлено федеральным законом и не противоречит существу арендных отношений (п. 5 ст. 5 Закона).
Российское законодательство о залоге носит «многослойный» характер; из-за этого существует проблема соотношения положений Закона «Об ипотеке» с общими правилами о залоге.
В п.3 ст.1 Закона содержится правило отсылочного характера: «общие правила о залоге, содержащиеся в Гражданском кодексе Российской Федерации, применяются к отношениям по договору об ипотеке в случаях, когда указанным Кодексом или настоящим Федеральным законом не установлены иные правила», по которому специальные нормы ипотечного права имеют приоритет перед общими нормами залогового права[5]).
В соответствии с п.2 ст.335 общие правила о залоге, установленные ГК РФ, применяются к ипотеке постольку, поскольку не противоречат Закону «Об ипотеке». Применительно к ипотеке важное значение имеют как общие правила об оборотоспособности объектов гражданских прав (ст.129 ГК РФ), так и правила по регулированию оборота объектов недвижимого имущества. Так как оборот недвижимости допускается в строго очерченных пределах в соответствии с федеральными законами, то лишь в соответствии с содержащимися в них нормами может возникать залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества (п.4 ст.1 Закона).[6])
Например, купля-продажа, залог и совершение других сделок, которые влекут или могут повлечь за собой отчуждение участков лесного фонда, а также участков лесов, не входящих в лесной фонд, не допускаются.
Ипотека обслуживает основное обязательство. В ст.2 приведен перечень обязательств, обеспечиваемых ипотекой, включающий в себя следующие из них: кредитный договор (ст.819 ГК РФ); договор займа (ст.807 ГК РФ); договор иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже (ст.454 ГК РФ), аренде (ст.606 ГК РФ), подряде (ст.702 ГК РФ); другой договор (ст.420 ГК РФ); причинение вреда (пп.6 п.1 ст.8 ГК РФ)[7]).
Если сторонами ипотечных правоотношений являются юридические лица, то обязательства, в отношении которых установлена ипотека, подлежат бухгалтерскому учету[8]) (ч.2 ст.2 Закона «Об ипотеке»). Общие правила, содержащиеся в Законе о бухгалтерском учете, детализируются в других нормативных правовых актах. Закон «Об ипотеке» (ч.1 п.1 ст.3) предусматривает использование ипотеки (условия оговариваются в договоре об ипотеке) в качестве обеспечения не только в отношении полной суммы долга по кредитному договору или иному обеспечиваемому ипотекой обязательству[9]) (ч.1 ст.2 Закона), но и ее части. Среди требований по кредитному договору или договору займа следует выделять не только сумму кредита или сумму займа, но и выплату процентов по указанным договорам. Закон «Об ипотеке» (ч.2 п.1 ст.3) указывает, что ипотека обеспечивает также уплату кредитору (заимодавцу) причитающихся ему процентов за пользование кредитом (заемными средствами)[10]) .Ипотекой, по сути, обеспечивается выплата всех сумм, причитающихся залогодержателю. Нужно обратить внимание, что данная норма носит диспозитивный характер и стороны могут предусмотреть в договоре иное.
2 Договор ипотеки земель сельскохозяйственного назначения как основание возникновения залоговых отношений
2.1 Условия и форма договора об ипотеке
Современный законодатель выделил залог в отдельный правовой институт и поместил его в гл. 23 ГК РФ «Обеспечение исполнения обязательств». Специфика института залога объясняется: во-первых, сложностью его юридической природы, включающей в себя и отношения непосредственной власти над вещью, и отношения личной обязанности между двумя контрагентами, что определяет положение этого института на границе между правами на вещь и правами обязательственными; во-вторых, практическим значением данного института.
Закон об ипотеке устанавливает, что обязательства, обеспечиваемые ипотекой, могут возникать из кредитного договора, договора займа, купли-продажи, аренды, подряда или другого договора.
Согласно п. 2 ст. 3 Закона об ипотеке ипотека обеспечивает требования залогодержателя в том объеме, какой они будут иметь к моменту их (требований) удовлетворения за счет заложенного земельного участка, если договором не предусмотрено иное.
Институт залога земель и, прежде всего, земель сельскохозяйственного назначения, используется в качестве важнейшего инструмента развития самого сельскохозяйственного производства.
Земельный кодекс РФ строго установил, что объектом земельных отношений является земельный участок – часть поверхности земли, границы которого описаны в соответствии с федеральным законом (ст.11.1 ЗК РФ), а объектом ипотеки могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет.[11])
Как указал А.В. Ильин, предметом залога может быть земельный участок с фиксированными границами (местоположением), прошедший государственный кадастровый учет, и права на который зарегистрированы Росреестром в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним[12]).
Учитывая специфику использования земель сельскохозяйственного назначения в договоре ипотеки обязательно должны быть указаны: предмет ипотеки; оценочная стоимость предмета ипотеки; существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой; право (собственность, аренда и др.), в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, и орган государственной регистрации прав на недвижимое имущество, зарегистрировавший это право залогодателя.
Предмет ипотеки определяется в договоре указанием его наименования, места нахождения и достаточным для идентификации этого предмета описанием. Кроме того, в договоре ипотеки должны быть указаны право, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, и орган государственной регистрации, зарегистрировавший это право залогодателя[13]).
Согласно ГК РФ (глава 17) самостоятельными объектами залога могут быть садовые и огородные участки, земли сельскохозяйственного назначения фермеров, личного подсобного хозяйства, незастроенные участки населенных пунктов и др. Общее правило состоит в том, что земля и другие природные ресурсы могут отчуждаться и переходить от одного лица к другому в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле и других природных ресурсах.
ГК РФ предусмотрел возможность залога земельных участков не только в качестве самостоятельных объектов, но и как принадлежность главной вещи - передаваемых в залог зданий и сооружений. В соответствии со ст. 340 ГК РФ ипотека зданий и сооружений невозможна без одновременного залога земельного участка (части его), на котором они расположены. Когда участок находится не в собственности, а в аренде владельца здания, в залог передается право аренды всего участка или его функционально необходимой части.
Важное значение для уточнения возможности залога застроенных земельных участков имеет положение ГК РФ о залоге предприятия как единого имущественного комплекса со всем движимым и недвижимым имуществом, включая землю, если иное не предусмотрено договором. При этом объектом залога может быть как предприятие в целом, так и его часть. Иными словами, участок (или его часть) под предприятием может быть заложен (перезаложен) в качестве самостоятельного объекта.
ГК РФ установил следующие особенности залога земельных участков сельскохозяйственного назначения:
- целевой характер ипотеки - залог земель сельскохозяйственного назначения допускается только для обеспечения кредитов, направляемых на развитие сельскохозяйственного производства (ст. 260 ГК РФ);
- запрещен залог части участка, размер которой не позволяет использовать участок по назначению соответствующей категории земель (ст.260 ГК Рф);
В договоре об ипотеке необходимо указать право, в силу которого земельный участок, являющийся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, т.е. право собственности, и наименование органа государственной регистрации прав на недвижимое имущество, зарегистрировавшего это право залогодателя. Если предметом ипотеки является принадлежащее залогодателю право аренды, арендованный земельный участок Должен быть определен в договоре об ипотеке так же, как если бы он сам являлся предметом ипотеки, и должен быть указан срок аренды.
Договор залога земельного участка из состава земель сельскохозяйственного назначения должен быть заключен в письменной форме.
Согласно п. 2 ст. 10 Закона об ипотеке, договор об ипотеке считается заключенным и вступает в силу с момента его государственной регистрации.
С момента заключения договора об ипотеке возникают права залогодержателя на земельный участок, заложенный по договору (право залога), а если обязательство, обеспечиваемое ипотекой, возникло позднее - с момента возникновения этого обязательства. Заложенный земельный участок считается обремененным ипотекой с момента возникновения права залога. Это условие касается только сторон договора ипотеки. Что касается третьих лиц, для них согласно п. 7 ст. 20 Закона ипотека считается возникшей с момента ее государственной регистрации.
Залогодержатель должен быть предупрежден залогодателем о правах третьих лиц на земельный участок, являющийся предметом ипотеки (ст. 12 Закона). Залогодатель при заключении договора обязан в письменной форме предупредить залогодержателя обо всех известных ему к моменту государственной регистрации договора правах третьих лиц на предмет ипотеки (правах залога, пожизненного пользования, аренды, сервитутах и других правах). Неисполнение этой обязанности влечет неблагоприятные последствия для залогодателя. У залогодержателя возникает право потребовать досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства либо изменения условий договора об ипотеке[14]).
Предусмотрена возможность удостоверения права залогодержателя по обеспеченному ипотекой обязательству и по договору об ипотеке закладной (ст. 13 Закона). Закладной могут быть удостоверены права залогодержателя по ипотеке в силу закона и по обеспеченному данной ипотекой обязательству.
Закладная является именной ценной бумагой. Она удостоверяет два вида прав ее законного владельца: право на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой, без представления других доказательств существования этого обязательства и право залога на имущество, обремененное ипотекой.
Закладная составляется залогодателем, а если он является третьим лицом, также и должником по обеспеченному ипотеки обязательству. Эти лица становятся обязанными по закладной.
В Законе об ипотеке (п. 4 ст. 13) содержится исчерпывающий перечень ситуаций, когда составление и выдача закладной не допускаются. Ограничения по поводу закладной, касающиеся земельных участков, были указаны нами выше. Кроме того, такие ограничения относятся к случаям, когда ипотекой обеспечивается денежное обязательство, сумма долга по которому на момент заключения договора не определена и которое не содержит условий, позволяющих определить эту сумму в надлежащий момент.
К содержанию закладной предъявляются некоторые формальные требования. Их перечень определен в ст. 14 Закона об ипотеке. Так, документ, названный «закладная», в котором отсутствуют какие-либо предусмотренные указанным законом данные, не является закладной и не подлежит выдаче первоначальному залогодержателю. Закладная выдается первоначальному залогодержателю органом, осуществляющим государственную регистрацию ипотеки, после ее государственной регистрации.
Практическое значение применения закладной заключается в том, что значительно упрощается процедура оборота недвижимого имущества при ипотеке. Передача прав по закладной и залог закладной осуществляются в соответствии с процедурами, предусмотренными ст. 48 и 49 Закона об ипотеке. Согласно п. 1 ст. 48 передача прав по закладной совершается путем заключения сделки в простой письменной форме. Передача прав по закладной влечет последствия уступки требований (цессии). При передаче прав по закладной лицо, передающее право, производит на закладной отметку о новом владельце. В отметке должны быть точно и полно указаны имя (наименование) лица, которому переданы права по закладной, и основание такой передачи. Отметка должна быть подписана указанным в закладной залогодержателем, а если эта надпись не является первой - владельцем закладной, указанным в предыдущей отметке. Передача прав по закладной другому лицу означает передачу тем самым этому же лицу всех удостоверяемых ею прав в совокупности[15]).
В соответствии с п. 1 ст. 49 Закона об ипотеке, закладная может быть заложена по договору о залоге закладной без передачи или с передачей ее другому лицу (залогодержателю закладной) в обеспечение обязательства по кредитному договору или иного обязательства, возникшего между этим лицом и залогодержателем, первоначально названным в закладной, либо ее иным законным владельцем (ипотечным залогодержателем).
Передача прав по закладной другому лицу означает передачу тому лицу прав по обеспеченному ипотекой обязательству, т.е. уступка прав по договору об ипотеке означает и уступку прав по обеспеченному ипотекой обязательству (п. 3 ст. 355 ГК). Владелец закладной обладает всеми правами, которые удостоверяет закладная, независимо от прав первоначального залогодержателя и предшествующих владельцев закладной. Владельцы закладной вправе передать ее другому лицу (залогодержателю закладной) в обеспечение любого обязательства, возникшего между ними. Кроме того, любой законный владелец закладной вправе потребовать от органа, осуществившего государственную регистрацию ипотеки, зарегистрировать его в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество в качестве залогодержателя с указанием его имени и места жительства, а если владельцем закладной является юридическое лицо - его наименования и места нахождения.
В Законе об ипотеке закреплены меры, выполнение которых призвано обеспечить сохранность имущества, заложенного по договору об ипотеке. Так, если предметом договора является земельный участок, это обстоятельство определяет характер мер, применяемых по его сохранности. Следует отметить, что залогодатель сохраняет право пользования имуществом, заложенным по договору об ипотеке. Залогодатель вправе использовать это имущество в соответствии с его назначением. Условия договора об ипотеке, ограничивающие это право залогодателя, ничтожны. Залогодатель вправе извлекать из имущества, заложенного по договору об ипотеке, плоды и доходы. Причем залогодержатель не приобретает прав на эти плоды и доходы, если иное не предусмотрено договором об ипотеке (ст. 29 Закона). Таким образом, залогодатель вправе использовать свой земельный участок в соответствии с его целевым назначением и извлекать от его использования прибыль.
Целевое назначение кредита, выданного под залог земельного участка, устанавливается в кредитном договоре, то есть кредитор предоставляет денежные средства на определенные цели, а заемщик обеспечивает возможность осуществления кредитором контроля за целевым использования указанных средств.
Срок предоставления денежных средств в кредит является условием договора, которое подлежит согласованию сторонами при заключении договора (статья 819 ГКРФ).
В правоприменительной практике известны случаи, когда договор ипотеки не содержит информацию о сроке погашения кредита, а лишь делает отсылку на кредитный договор.
Пунктом 43 Постановления Пленума Верховного суда и Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 01.07.96 6/8 официально разъяснено, что в случаях когда залогодателем является должник, в основном обязательстве условия о существе, размере и сроках исполнения обязательства, обеспеченного залогом следует признавать согласованными, если в договоре залога имеется отсылка к договору, регулирующему основное обязательство и содержащему соответствующие условия. Но если по договору ипотеки залогодателем является третье лицо, а не должник, то в данном случае указанная отсылка невозможна, и сам договор должен содержать конкретный срок выполнения основного обязательства. Это подтверждает и судебная практика.
Так, Федеральный Арбитражный суд Поволжского округа, рассмотрев в судебном заседании кассационную жалобу АкционерногоСберегательного коммерческого банка Российской Федерации в лице Железнодорожногоотделения 8020, г. Самара, на Постановление апелляционной инстанции от 03.10.2003Арбитражного суда Самарской области по делуА55-1690/03-36 по иску Акционерного Сберегательного коммерческого банка РоссийскойФедерации в лице Железнодорожного отделения 8020, г. Самара, к Обществу с ограниченной ответственностью Агромясопром,г. Самара, к Открытому акционерному обществу Сызранский комбинат хлебопродуктов,г. Сызрань Самарской области, о взысканиизадолженности с обращением взыскания, признал договор залога земельного участкаот 01.08.2002 незаключенным, поскольку условие о действии залога до полного выполненияобязательств заемщика ООО Агромясопромпо кредитному договору не может считатьсяусловием о сроке. В рассматриваемом случаезалогодателем является лицо, не являющеесядолжником в основном кредитном обязательстве, что допускается в силу п. 1 ст. 335 Гражданского кодекса Российской Федерации. Поэтомусоблюдение всех существенных условий призаключении обеспечительных залоговых договоров между третьими лицами и банком является обязательным вне зависимости от условийкредитного обязательства или отсылок на основное обязательство.
Оценка земельного участка является существенным условием договора ипотеки земельного участка сельскохозяйственного назначения.
По общему правилу оценочная стоимость предмета ипотеки (любого, в том числе и земельного участка) определяется для целей указания ее в договоре об ипотеке (со всеми вытекающими отсюда последствиями) по соглашению залогодателя с залогодержателем в соответствии с законодательством Российской Федерации.
Ранее залоговая стоимость земельного участка не могла быть ниже его нормативной цены. Нормативная цена земельного участка исчислялась исходя из его фактической площади и ряда специальных натуральных и стоимостных показателей (районирование, местоположение, рельеф, качество почвы и т. д.).
Судебная практика также указывала, что залоговая оценка заложенного земельного участка не может быть установлена в договоре ниже его нормативной цены[16]).
Однако суды достаточно либерально подходили к последствиям нарушения указанной нормы. Так, в одном из дел окружной суд указал, что залоговая оценка земельного участка и помещения является оценкой, которую стороны согласовали между собой в отношении предмета ипотеки. Несоблюдение участниками договора ипотеки требований п. 1 ст. 67 Закона об ипотеке не влияет на заключенность договора ипотеки, поскольку в соответствии с п. 3 ст. 9 названного Закона оценка предмета ипотеки определяется в соответствии с законодательством Российской Федерации по соглашению залогодателя с залогодержателем. Неправильное определение величины оценки может являться основанием для ее оспаривания, но не для оспаривания самого договора ипотеки[17]).
Тем не менее известны дела, в которых суд приходил к выводу, что отсутствие в договоре ипотеки условия о залоговой оценке предмета залога влечет за собой незаключенность такого договора[18]).
Интересным является такой вопрос: следует ли в договоре залога здания и права аренды земельного участка под ним указывать общую залоговую стоимость предмета залога или необходимо выделять залоговую стоимость здания и залоговую стоимость права аренды земельного участка?
Общий подход к такой ситуации хорошо выражен в одном из кассационных постановлений: «В случае если предметом договора ипотеки является не один объект, а несколько, то пообъектная оценка не требуется, в договоре достаточно указания общей залоговой стоимости всех заложенных объектов»[19]).
Однако другой окружной суд, ФАС СЗО, в одном из дел отменил судебный акт, в котором нижестоящий суд высказался в пользу допущения подобной комплексной залоговой оценки здания и земельного участка, правда, не выразив внятно свою позицию по этому вопросу[20]).
На наш взгляд, правильным является первый подход, потому что в силу принципа неразрывной правовой судьбы здания и земельного участка под ним такой объект будет продаваться на торгах комплексно. Поэтому отсутствует необходимость установления отдельной залоговой стоимости земельного участка и отдельной залоговой стоимости здания.
В случае отсутствия в договоре ипотеки условия о залоговой стоимости предмета залога, такой договор не может быть признан заключенным. Однако при указании сторонами в договоре об ипотеке нескольких разных оценок предмета ипотеки такой договор не может считаться незаключенным, если возможно установить, какая из оценок представляет собой ту, о которой стороны договорились как о существенном условии договора об ипотеке.
В настоящее время оценка земельного участка осуществляется в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность в РФ[21]).
При анализе условий договора об ипотеке суд установил, что в нем стороны указали три разные оценки предмета ипотеки: оценку по заключению независимого оценщика, залоговую оценку и оценку по документам органа технической инвентаризации. При этом суд установил, что стоимость заложенного здания по документам органа технической инвентаризации указана сторонами в целях реализации положения п. 4 ст. 4 Закона РФ от 9 декабря 1991 г. №2005-1 «О государственной пошлине», действовавшего в момент заключения договора об ипотеке. Данное положение предусматривало, что при определении размера государственной пошлины за совершение нотариальных действий нотариусами стоимость жилого дома, квартиры, дачи, гаража и иных строений, помещений, сооружений определяется органами технической инвентаризации, а в местностях, где инвентаризация указанными органами не проведена, — органами местного самоуправления или страховыми организациями. Оценка, которую дал предмету ипотеки независимый оценщик, привлеченный сторонами, и которую стороны указали в договоре об ипотеке, в силу ст. 12 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», носила для них рекомендательный характер и не являлась обязательной.
Суд, исследовав все обстоятельства и материалы дела, пришел к выводу, что именно залоговая оценка является той оценкой заложенного здания, которую стороны по соглашению между собой установили в отношении предмета ипотеки[22]).
Нам представляется, что могут быть предложены общие правила (стандарты) оценки земельных участков, предназначенные для залога (ипотеки), включающие следующие разделы:
- определение категорий стоимости земельного участка, используемых для расчета стоимости залога (ликвидной (нормативной) стоимости, рыночной стоимости, залоговой стоимости земельных участков);
- алгоритмы расчетов указанных категорий стоимости;
- порядок расчета залоговой стоимости земельного участка при различных вариантах возврата кредита.
К договору об ипотеке земельного участка должна быть приложена в качестве обязательного приложения копия плана (чертежа границ) этого участка, выданная соответствующим комитетом по земельным ресурсам и землеустройству. О получении такого документа должен позаботиться залогодатель. Основная особенность земельно-ипотечных отношений в аграрном секторе состоит в том, что в качестве основного обеспечения кредита выступают земельные участки сельскохозяйственного назначения с особым правовым режимом использования и охраны, присущим этой категории земель. Причем большая часть этих особенностей прямо связана с характером и целевым использованием земель, ограничениями по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, с процедурой обращения взыскания на заложенные по договору ипотеки земельные участки и их реализацией, которые следует учитывать при ипотечном кредитовании.
Ипотека земельных участков из состава земель сельскохозяйственного назначения допускается только для обеспечения обязательств, возникающих непосредственно с развитием сельскохозяйственного производства, улучшением земель и осуществлением мероприятий по повышению их продуктивности (проведение мелиоративных и агролесомелиоративных работ, противоэрозионных мероприятий и т.п.), а также обязательств, возникших в результате приобретения земельного участка.
2.2 Правовое положение сторон по договору об ипотеке
Договор ипотеки, как и любой другой гражданско-правовой договор, является не только особым юридическим фактом, устанавливающим юридическую связь между субъектами, но и средством правового регулирования общественных отношений[23]).
По договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом.Залогодателем может быть сам должник по обязательству, обеспеченному ипотекой, или лицо, не участвующее в этом обязательстве (третье лицо).
Действующее российское законодательство не содержит ограничений по субъектному составу залогового правоотношения. Залогодателем по договору об ипотеке земельного участка сельскохозяйственного назначения могут быть физические и юридические лица, иностранные граждане, иностранные юридические лица, лица без гражданства, а также юридические лица, в уставном капитале которых доля иностранных граждан, иностранных юридических лиц, лиц без гражданства составляет более чем 50%, однако при реализации указанного земельного участка на торгах в случае, если последние были признаны не состоявшимися, а такой залогодержатель приобрел участок, он должен в течение года произвести отчуждение земельного участка сельскохозяйственного назначения.
Залогодержатель - потенциальный собственник, однако возможность приобретения заложенного имущества залогодержателем ограничивается объемом правоспособности граждан и специальной правоспособности юридических лиц.
В соответствии с ч. 2 ст. 335 ГК РФ , а также ст. 6 Закона об ипотеке залогодателем вещи может быть ее собственник либо лицо, имеющее на нее право хозяйственного ведения. ГК РФ (п. 1 ст. 335) определяет, что залогодателем может быть как сам должник, так и третье лицо. Включение указанного правила в Гражданский кодекс значительно расширяет сферу ипотечного кредитования, т.к. лица, не располагающие земельным участком сельскохозяйственного назначения, не лишаются возможности получить кредит, если другие лица, имеющие в собственности соответствующее недвижимое имущество, выступят залогодателями в обеспечение исполнения обязательств таких лиц. Среди юридических лиц - залогодержателей по ипотечным договорам заметно выделяются кредитные учреждения. Предоставляют ипотечный кредит, как правило, банки, выступающие субъектами договорных отношений по ипотеке. Такими банками являются ипотечные банки. Ипотечные банки имеют в экономике двойное значение: как социальные институты, обеспечивающие долгосрочные кредиты, и как эмитенты закладных листов, являющихся наиболее защищенным средством вложения капитала и приносящих проценты[24]).
Залогодержателем может быть только кредитор в обязательстве, обеспеченном ипотекой. Гражданский кодекс РФ впервые ввел норму о том, что в случае, если залогодатель исполнит требование залогодержателя, вытекающее из основного обязательства, права залогодержателя по отношению к должнику переходят к залогодателю в силу закона (ст. 387 ГК РФ). При этом действуют правила о цессии. Ранее такая норма в законодательстве отсутствовала.
С момента возникновения залогового правоотношения залогодержатель и залогодатель наделяются взаимными правами и обязанностями, которые выступают в качестве правовых средств достижения обеспечительной цели, присущей ипотеке земельного участка сельскохозяйственного назначения.
В залоговом правоотношении интерес управомоченного лица - залогодержателя - состоит в том, чтобы обеспечить надлежащее исполнение должником обязательства, а в случае неисполнения - получить удовлетворение за счет стоимости предмета залога. Задача залогового права сводится к «сохранению предмета залога к тому времени, когда долг будет подлежать удовлетворению. Также необходимо сделать будущее удовлетворение долга не зависящим от возможности предъявления к должнику еще каких-либо требований»[25]). Права и обязанности сторон залогового правоотношения направлены на выполнение указанной задачи. Их объем различается в зависимости от вида залога и стадии развития залогового обязательства. Права и обязанности залогодержателя являются средством, с помощью которого обеспечивается выполнение залоговым обязательством присущих ему функций.
Предоставляемые залогодержателю права направлены на удовлетворение его интересов, состоящих в надлежащем исполнении должником обеспеченного залогом обязательства, а в случае неисполнения - в возможности получить сумму долга за счет стоимости предмета залога. Назначение возлагаемых на залогодержателя обязанностей - установить такие рамки должного поведения, которые исключали бы возможность нарушения интересов залогодателя. Содержание прав и обязанностей залогодателя предопределяется обеспечительной целью залогового правоотношения. Основное назначение обязанностей, возлагаемых на залогодателя, состоит в том, чтобы, с одной стороны, обеспечить сохранность и ценность предмета залога на всем протяжении существования залога и сделать реальным возможное удовлетворение требований залогодержателя; стимулировать к надлежащему исполнению обеспеченного залогом обязательства.
Залогодатель обязан:
- страховать заложенное имущество в полной его стоимости;
- немедленно уведомлять залогодержателя о возникновении угрозы утраты или повреждения заложенного имущества (ст. 343 ГК РФ);
- сообщать каждому последующему залогодержателю сведения обо всех предшествующих залогах данного имущества и отвечать за убытки, причиненные залогодержателям невыполнением этой обязанности (ст. 342 ГК РФ);
- залогодатель несет риск случайной гибели или случайного повреждения заложенного имущества, если иное не предусмотрено договором о залоге (ст. 344 ГК РФ);
- в случае предъявления к залогодателю другими лицами требований о признании за ними права собственности или иных прав на заложенное имущество, о его изъятии (истребовании) или об обременении указанного имущества либо иных требований, удовлетворение которых может повлечь уменьшение стоимости или ухудшение этого имущества, залогодатель обязан немедленно уведомить об этом залогодержателя, если он ему известен. При предъявлении к залогодателю соответствующего иска в суде, арбитражном суде или третейском суде он должен привлечь такого залогодержателя к участию в деле (п. 1 ст. 33 Закона об ипотеке). Пункт 2 ст. 33 данного Закона предписывает, что в указанных выше случаях залогодатель должен использовать соответствующие обязательствам способы защиты своих прав на заложенное имущество, предусмотренные ст. 12 ГК РФ;
- закон возлагает на залогодателя обязанность сообщать каждому будущему контрагенту о всех предшествующих залогах, а также существо, размер и срок обеспеченных этими ипотеками обязательств (п. 1 ст. 44 Закона);
- залогодатель, заключив последующий договор об ипотеке, должен незамедлительно уведомить об этом залогодержателей по последующим ипотекам.
Залогодатель имеет право:
- пользоваться предметом залога в соответствии с его назначением, в том числе извлекать из него плоды и доходы, если иное не предусмотрено договором и не вытекает из существа залога;
отчуждать предмет залога, передавать его в аренду или безвозмездное пользование другому лицу либо иным образом распоряжаться им только с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено законом или договором и не вытекает из существа залога;
- завещать заложенное имущество (ст. 346 ГК ГФ). Условия договора об ипотеке или иного соглашения, ограничивающие это право залогодателя, ничтожны;
- в любое время до продажи предмета залога прекратить на него обращение взыскания и его реализацию, исполнив обеспеченное залогом обязательство (п. 7 ст. 350 ГК РФ);
- в разумный срок восстановить предмет залога или заменить его другим равноценным имуществом, если договором не предусмотрено иное (п. 2 ст. 345 ГК РФ);
- в случае обращения взыскания на заложенное имущество - земельный участок - сохраняет право ограниченного пользования той частью, которая необходима для использования здания или сооружения в соответствии с его назначением (п. 4 ст. 340 ГК РФ);
- если иное не предусмотрено Законом об ипотеке и договором, залогодатель вправе без согласия залогодержателя сдавать заложенное имущество в аренду, передавать его во временное безвозмездное пользование и по соглашению с другим лицом предоставлять последнему право ограниченного пользования этим имуществом (сервитут) при условиях, что:
а) срок, на который имущество предоставляется в пользование, не превышает срока обеспеченного ипотекой обязательства;
б) имущество предоставляется в пользование для целей, соответствующих назначению имущества (п. 1 ст. 40 данного Закона).
Приведем пример судебной практики.
При обращении взыскания на заложенное по договору об ипотеке право аренды земельного участка и при его реализации к лицу, приобретшему такое право, переходят также обязанности арендатора по соответствующему договору аренды.
Арендодатель предъявил к лицу, приобретшему права арендатора по договору аренды земельного участка, проданные с публичных торгов как предмет ипотеки, на который было обращено взыскание, иск о взыскании с него задолженности по арендной плате за период, предшествовавший их реализации с торгов, и за последующий период.
В ходе судебного разбирательства ответчик в своих возражениях ссылался на то, что в силу пункта 2 статьи 335 ГК РФ и пункта 1 статьи 54 Закона РСФСР «О залоге» предметом залога могли являться только имущественные права (требования), но не обязанности. Соответственно, по договору об ипотеке права аренды первоначальный арендатор заложил свои права по договору аренды, а именно: право владеть и пользоваться в течение установленного договором срока земельным участком. Согласно пункту 3 статьи 56 Закона об ипотеке в случае обращения взыскания на заложенное право аренды недвижимого имущества оно реализуется по правилам этого Закона с последующим оформлением уступки данного права. В результате обращения взыскания на предмет ипотеки и его реализации с публичных торгов, права арендатора приобрел ответчик. Что же касается обязанностей арендатора по договору аренды, включая обязанность вносить арендную плату, то они не могли быть заложены арендатором исходя из смысла норм ГК РФ, Закона РСФСР «О залоге» и Закона об ипотеке. Поэтому обязанности по внесению арендной платы, равно как и другие обязанности арендатора по договору аренды продолжает нести первоначальный арендатор.
Арбитражный суд удовлетворил исковое требование арендодателя о взыскании арендной платы с ответчика за период с момента приобретения им прав арендатора и отказал в удовлетворении остальной части требований.
Согласно пункту 5 статьи 22 Земельного кодекса передача арендатором земельного участка своих прав и обязанностей по договору аренды третьему лицу может осуществляться посредством передачи арендных прав в залог, а также внесения их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды. Как предусмотрено в пункте 5 статьи 22 Земельного кодекса, в указанных случаях ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор, за исключением передачи арендных прав в залог. Следовательно, поскольку сам по себе договор ипотеки арендных прав не влечет передачи этих прав залогодателем ни залогодержателю, ни другому лицу, то в период существования ипотеки все права и обязанности по договору аренды продолжает нести первоначальный арендатор, заложивший свои права.
В результате обращения взыскания на предмет ипотеки и его реализации указанные права приобрел ответчик. По смыслу абзаца первого пункта 2 статьи 615 ГК РФ и пункта 5 статьи 22 Земельного кодекса права по договору аренды могут перейти от арендатора к другому лицу только вместе с передачей этому же лицу и обязанностей, вытекающих из договора аренды (в порядке перенайма). Согласно абзацу первому пункта 2 статьи 615 ГК РФ при перенайме ответственным по договору аренды перед арендодателем вместо первоначального арендатора становится новый арендатор.
Поэтому ответчик, приобретший права арендатора по договору аренды земельного участка, проданные с публичных торгов как предмет ипотеки, на который было обращено взыскание, приобрел эти права вместе с обязанностями арендатора (аналогично тому, как это осуществляется при перенайме).[26])
Залогодержатель обязан, если иное не предусмотрено законом или договором, страховать за счет залогодателя заложенное имущество в полной его стоимости от рисков утраты и повреждения, а если полная стоимость имущества превышает размер обеспеченного залогом требования, - на сумму не ниже размера требования;
На залогодержателя, которому передано имущество, возложена обязанность, если иное не предусмотрено законом или договором, принимать меры, необходимые для обеспечения сохранности заложенного имущества, в том числе для защиты его от посягательств со стороны третьих лиц; немедленно уведомлять другую сторону о возникновении угрозы утраты или повреждения заложенного имущества.
До обращения взыскания на имущество, залогом которого обеспечены требования по предшествующей и последующей ипотекам, залогодержатель, намеренный предъявить свои требования к взысканию, обязан в письменной форме уведомить об этом залогодержателя по другому договору об ипотеке того же имущества;
при обращении взыскания на имущество, заложенное по двум или более договорам об ипотеке, залогодержатель должен представить в суд, в который предъявляется соответствующий иск, доказательства исполнения обязанности по уведомлению в письменной форме залогодержателя по другому договору об ипотеке того же имущества о намерении предъявить свои требования к взысканию.
Залогодержатель имеет право :проверить по документам и фактически наличие, количество, состояние и условия хранения заложенного имущества (п. 2 ст. 343 ГК РФ); требовать от залогодателя принятия мер, необходимых для сохранения предмета залога; требовать от любого лица прекращения посягательств на предмет залога, если это угрожает утратой или повреждением его; потребовать досрочного исполнения обеспеченного залогом обязательства в случаях:
а) если предмет залога выбыл из владения залогодателя не в соответствии с условиями договора о залоге;
б) нарушения залогодателем правил о замене предмета залога (ст. 345 ГК РФ);
в) утраты предмета залога по обстоятельствам, за которые залогодержатель не отвечает (п.1 ст.351 ГК РФ).
Потребовать досрочного исполнения обеспеченного залогом обязательства, а если его требование не будет выполнено, то обратить взыскание на предмет залога в случаях:
а) нарушения залогодателем правил о последующем залоге (ст. 342 ГК РФ);
б) невыполнения залогодателем обязанностей, предусмотренных п. 1, 2 ст. 343 ГК РФ;
в) нарушения залогодателем правил о распоряжении заложенным имуществом (п.2 ст.346 ГК РФ), приобрести по соглашению с залогодателем при объявлении торгов несостоявшимися заложенное имущество и зачесть в счет покупной цены свои требования, обеспеченные залогом (п. 4 ст. 350 ГК РФ).
Залогодержателю как собственнику российским законодательством предоставлено право истребовать предмет ипотеки из чужого незаконного владения. Данному праву корреспондирует п. 3 ст. 33 Федерального закона «Об ипотеке», предоставляющий залогодержателю право, действуя от своего имени, истребовать заложенное по договору об ипотеке имущество из чужого незаконного владения в соответствии со ст. 301 - 303 ГК РФ для передачи его во владение залогодателя.
Если залогодатель отказался от защиты своих прав на заложенное имущество или не осуществляет ее, залогодержатель вправе использовать эти способы защиты от имени залогодателя без специальной доверенности и потребовать от залогодателя возмещения понесенных в связи с этим необходимых расходов (п. 2 ст. 33 Закона об ипотеке).
Поскольку залогодатель обязан сообщать каждому будущему контрагенту о всех предшествующих залогах, а также существо, размер и срок обеспеченных этими ипотеками обязательств, то в случае невыполнения этих условий залогодержатель по последующему договору будет вправе потребовать расторжения договора и возмещения причиненных убытков.
Залогодержатель имеет право потребовать от залогодателя сообщить сведения о последующей ипотеке (п. 2 ст. 44 указанного Закона).
После заключения последующего договора об ипотеке изменение предшествующего договора, влекущее обеспечение новых требований предшествующего залогодержателя или увеличение объема требований, уже обеспеченных по этому договору, допускается лишь с согласия залогодержателя по последующему договору.[27])
Залогодержатель по предшествующему договору об ипотеке обладает правом преимущественного удовлетворения своих требований.
Федеральный закон «Об ипотеке» допускает осуществление последующего залога только залогодателем-должником либо залогодателем - третьим лицом в основном обязательстве. В связи с этим залогодержателю предоставляется право осуществить последующий залог под свою ответственность вещи, находящейся у него в залоге. В этих случаях на залогодержателе лежит ответственность за вред, нанесенный залогодателю перед залогом, который не может превышать по времени срок первого залога. Последующий залог залогодержателем образует новое обязательство, базирующееся на праве на чужую вещь.
Если залогодатель отчуждает (продает, меняет, дарит, вносит в качестве капитала в имущество юридического лица и т.п.) предмет залога без согласия залогодержателя, то залогодержатель вправе по своему выбору потребовать:
а) признания сделки об отчуждении заложенного имущества недействительной и применения последствий, предусмотренных ст. 167 ГК РФ;
б) досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства и обращения взыскания на заложенное имущество независимо от того, кому оно принадлежит.
Залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества своих требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное. Также если договором не предусмотрено иное, обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, т.е. при нарушении сроков внесения платежей более трех раз в течение 12 месяцев, даже если каждая просрочка незначительна. При этом впервые при регулировании залоговых обязательств законодатель указывает на конкретные сроки исполнения обязательств (ст. 50 Закона об ипотеке).
Приведем пример судебной практики.
Истец обратился с иском в Сергиевский районный суд к Л. об обращении взыскания на заложенное имущество, в иске указали - 25.07.2007 года между истцом и ООО «Золотая Нива» был заключен кредитный договор № 071311/0004 в соответствии с которым истец предоставил ООО «Золотая нива» денежные средства в размере 8350000 рублей под 14% годовых. В обеспечении исполнения данного кредитного договора были заключены следующие договоры - договор № 071311/0004-7.10 об ипотеке (залоге) земельного участка от 06.10.2007 года, заключенного между истцом и Ларичевой Т.С. , договор поручительства физического лица от 13.02.2009 года заключенного между истцом и ответчиком.
В соответствии с договором об ипотеке (залоге) земельного участка в залог истцу был передан земельный участок сельскохозяйственного назначения, принадлежащий на праве собственности Л. общей площадью 10080000 кв.м., расположенный по адресу: ***. Пунктом 2.1. договора об ипотеке (залоге) земельного участка предусмотрено, что ипотека обеспечивает исполнение ООО «Золотая Нива» в соответствии с условиями кредитного договора № 0713.11/004 от 25.07.2007 года обязательств по возврату кредита, уплате процентов за пользование кредитом, уплате комиссий и неустоек, возмещению расходов залогодержателя по обращению взыскания на заложенное имущество и его реализация. Основанием предъявления к Л. требований об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке (залоге) земельного участка является неисполнение ООО «Золотая Нива» своих обязательств по возврату кредита. Суд, удовлетворяя требования истца регулировался следующим. Согласно ст.337 ГК РФ если иное не предусмотрено договором, залог обеспечивает требование в том объеме, какой оно имеет к моменту удовлетворения, в частности, проценты, неустойку, возмещение убытков, причиненных просрочкой исполнения, а также возмещение необходимых расходов залогодержателя на содержание заложенной вещи и расходов по взысканию. В соответствии с ч.1 ст. 348 ГК РФ взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства по обстоятельствам, за которые он отвечает. Согласно ст. 349 ГК РФ …требования залогодержателя удовлетворяются за счет заложенного движимого имущества по решению суда, если иное не предусмотрено соглашением залогодателя с залогодержателем[28]).
В случаях, предусмотренных ст. 35, 39 и 41 названного Закона, залогодержатель вправе потребовать досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства, а при невыполнении этого требования - обращения взыскания на заложенное имущество, даже если обеспеченное ипотекой обязательство исполняется надлежащим образом.
Наряду с правами и обязанностями сторон, изложенными в действующем законодательстве, автором предлагается ввести дополнительные права и обязанности сторон с учетом особого предмета залога.
Например, понятие утрата или повреждение имущества (ст. ст. 32, 36 Закона об ипотеке) сложно применить к землям сельскохозяйственного назначения, в особенности к сельскохозяйственным угодьям. Целесообразно отразить в законе об ипотеке обязанность залогодателя обеспечивать, поддерживать «качественные характеристики» земельного участка сельскохозяйственного назначения, в том числе плодородие переданных в залог земель сельскохозяйственного назначения.
Необходимо включить в закон об ипотеке по отношению к земельным участкам из земель сельскохозяйственного назначения положения, ограничивающие права залогодателя до погашения им долга в отношении заложенного земельного участка в целях сохранения существовавшей к моменту залога ценности предмета залога. Предлагается запретить залогодателю без согласия залогодержателя:
сносить строения, находящиеся на земельном участке, уничтожать древесно-кустарниковую растительность;
обременять заложенный земельный участок иными обязательствами, кроме тех, которые действовали на момент заключения договора об ипотеке;
переводить земли сельскохозяйственного назначения в земли других категорий;
проводить добычу общераспространенных полезных ископаемых, ухудшающую качество и понижающую плодородие земель.
В случае совершения указанных действий без согласия залогодержателя залогодержатель должен получить право на досрочное исполнение обеспеченного ипотекой обязательства и обращение взыскания на заложенный земельный участок.
Закон об ипотеке в отношении земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения должен содержать условие, что в течение первых трех лет залогодатель может быть освобожден от погашения кредита, с переносом погашения этих сумм на следующие сроки.
Однако, коммерческому банку не выгодно освобождать залогодателя от погашения кредита ни в первые три года, ни в последние. Здесь должна отводиться определенная роль государственным институтам (Правительству Российской Федерации), которые бы вязли на себя финансовые затраты, связанные с таким освобождением от платежей в первые три года.
2.3 Характеристика земельного участка сельскохозяйственного назначения как объекта ипотеки
Действующее законодательство об обороте земель сельскохозяйственного назначения юридически закрепило возможность заключения кредитных договоров под залог земельных участков данной категории.
Федеральный закон от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге) недвижимости)» (далее — Закон об ипотеке) (п. 2 ст. 9) содержит следующие правила о предмете ипотеки: предмет ипотеки определяется в договоре указанием его наименования, места нахождения и достаточным для идентификации этого предмета описанием. В договоре об ипотеке должны быть указаны право, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, и наименование органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, зарегистрировавшего это право залогодателя. Если предметом ипотеки является принадлежащее залогодателю право аренды, арендованное имущество должно быть определено в договоре об ипотеке так же, как если бы оно само являлось предметом ипотеки, и должен быть указан срок аренды.
Предметом ипотеки может быть любой земельный участок, находящийся в собственности гражданина или юридического лица, не изъятый из гражданского оборота и не запрещенный для сдачи в залог законодательством. Перечень изъятых и ограниченных в обороте земельных участков указан в ст. 27 ЗК РФ. Нарушение этого требования при заключении оспариваемого договора является одним из оснований для признания его недействительным[29]).
Требование о том, что имущество, составляющее предмет залога, должно быть обозначено и выделено из остального имущества залогодателя, распространяется также на залог земель из земель сельскохозяйственного назначения. Это означает, что предметом залога может быть земельный участок с зафиксированными границами (местоположением) в документах, прошедших кадастровый учет.
Суды достаточно часто обсуждают вопрос о том, каким образом должна быть осуществлена индивидуализация предмета ипотеки.
Так, в одном из дел суд признал, что «ссылка в договоре о залоге на кадастровый номер земельного участка и свидетельство о государственной регистрации права аренды (предметом ипотеки в данном деле было право аренды земельного участка) на данный земельный участок позволяют со всей очевидностью определить, право аренды какого конкретно земельного участка передается в залог, а также его характеристики»[30]).
Предметом залога может быть только земельные участки, права на которое зарегистрированы в установленном законом порядке. В случае если будет установлено, что права залогодателя на предмет залога не зарегистрированы в ЕГРП, договор ипотеки должен быть признан недействительным[31]).
В первую очередь согласно ныне действующему законодательству РФ предметом залога могут служить сами земельные участки, т.е. залогом обременяется право собственности. Как видно из официальных данных Государственного (национального) доклада о состоянии и использовании земель в РФ, в подавляющем большинстве случаев сельскохозяйственные коммерческие организации не являются собственниками земельных участков и, следовательно, не могут их заложить. Таким образом, одной из причин низких объемов ипотечного кредитования под залог сельскохозяйственных угодий можно считать то, что сельскохозяйственные коммерческие организации, как правило, не имеют в собственности сельскохозяйственных угодий[32]).
Сособственники земельных участков, находящихся в общей долевой собственности, также, очевидно, не могут воспользоваться благами ипотечного кредитования. Трудно представить себе такое обязательство, которое захотели бы обеспечить ипотекой земельного участка одновременно все его сособственники.
Во-вторых, действующее законодательство позволяет обременять ипотекой право аренды земельных участков.
В действующем законодательстве содержится множество не вполне соответствующих друг другу норм относительно залога права аренды.
В соответствии с п. 3 ст. 335 ГК РФ залог права аренды не допускается без согласия ее собственника или лица, имеющего на нее право хозяйственного ведения, если законом или договором запрещено отчуждение этого права без согласия указанных лиц.
Согласно п. 1.1 ст. 62 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» арендатор земельного участка вправе отдать арендные права земельного участка в залог в пределах срока договора аренды земельного участка с согласия собственника земельного участка.
В силу п. 8 ст. 9 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» в пределах срока действия договора аренды при передаче арендатором арендных прав земельного участка в залог согласия участников долевой собственности на это не требуется, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное.
Согласно п. 5 ст. 22 Земельного кодекса РФ арендатор земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон - арендаторов земельных участков, вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное.
Из приведенных выше положений законов, указывает М.С. Щербаков, удачными следует признать формулировки Гражданского кодекса РФ и ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», которые, по существу, полностью соответствуют друг другу[33]). Принципиально такая же позиция (право аренды можно обременять ипотекой без согласия собственника, если договором аренды не установлено иное) закреплена и в Земельном кодексе РФ: особенностью формулировки ЗК РФ является учет специфики особых экономических зон, а также необходимость уведомлять собственника об обременении права аренды ипотекой. Норма ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» вступает в противоречие с упомянутыми выше нормами Земельного кодекса РФ и ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».
А.П. Анисимов полагает, что требование об обязательном уведомлении собственника об обременении права аренды ипотекой является излишним, и в этом отношении формулировки ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» и Гражданского кодекса РФ более удачны.[34]) Он поясняет свою позицию. Дело в том, что вне зависимости от того, будет ли собственник земельного участка уведомлен об обременении права аренды ипотекой или не будет уведомлен, он не сможет повлиять на это решение, так как он не вправе запретить осуществить такое обременение (если иное не предусмотрено договором аренды). Однако если требование об обязательном уведомлении будет сохранено, то в случае нарушения этой нормы договор ипотеки может быть признан недействительным, что крайне подрывает надежность этого способа обеспечения обязательств. На практике это может породить множество проблем.
В связи с этим предлагается нормы ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» привести в соответствие с нормами ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».
В-третьих, действующее законодательство позволяет обременять ипотекой долю в праве общей собственности. Согласно п. 2 ст. 7 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» участник общей долевой собственности может заложить свою долю в праве на общее имущество без согласия других собственников. Нужно пояснить, что в случае неисполнения основного обязательства (например, невозврата кредита) взыскание обращается именно на долю в праве, и приобретатель доли становится сособственником, как бы занимая правовое положение прежнего собственника.
Однако из правила, предусмотренного п. 2 ст. 7 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», для сельскохозяйственных угодий сделано неоправданное исключение. Статьей 12 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» ограничены возможности по распоряжению долями в праве общей собственности на земельные участки сельскохозяйственного назначения («земельными долями»). Так, без выделения земельного участка в счет земельной доли такой участник долевой собственности по своему усмотрению вправе завещать свою земельную долю, внести ее в уставный (складочный) капитал сельскохозяйственной организации, использующей земельный участок, находящийся в долевой собственности, или передать свою земельную долю в доверительное управление либо продать или подарить ее другому участнику долевой собственности, а также сельскохозяйственной организации или гражданину - члену крестьянского (фермерского) хозяйства, использующим земельный участок, находящийся в долевой собственности. Участник долевой собственности вправе распорядиться земельной долей по своему усмотрению иным образом только после выделения земельного участка в счет земельной доли. Таким образом, участник долевой собственности не имеет права заложить принадлежащую ему долю в праве. Это может оказывать особенно сильное негативное влияние на развитие ипотечного кредитования, учитывая, что существенная часть сельскохозяйственных угодий в России находится именно в общей собственности. Эта норма лишает сособственников земельных участков, в совокупности составляющих 89,5% площади всех земель сельскохозяйственного назначения в России, возможности воспользоваться услугами ипотечного кредитования.
В связи с вышеуказанными соображениями полагаем, что должна быть разрешена не только ипотека земельных участков, но и ипотека долей в праве общей собственности. Если бы гражданам такая возможность была предоставлена, то можно было бы ожидать, что сособственники земельных долей стали бы использовать такие ипотечные кредиты для улучшения своих жилищных условий (что соответствует целям приоритетного национального проекта «Доступное и комфортно жилье - гражданам России»), для общего улучшения условий жизни и для развития личных подсобных хозяйств.[35])
Мы полагаем, что снятие существующих ограничений на оборот «земельных долей» (в том числе на обременение ипотекой), установленных ст. 12 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», позволит постепенно создать множество потенциальных объектов для обременения ипотекой (и, следовательно, множество потенциальных возможностей привлечь ипотечные кредиты). Для достижения этой цели предлагается внести поправки в ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (п. 2 ст. 62) и в ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (п. 1 ст. 12). При этом нельзя забывать, что отмены существующих ограничений на обременение ипотекой земельных долей недостаточно для их вовлечения в систему ипотечного кредитования. Нужно, чтобы права на все земельные участки, находящиеся в общей долевой собственности, были зарегистрированы в Едином государственном реестре прав.
3 Обращение взыскания на заложенный земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения
3.1 Основания обращения взыскания на заложенный земельный участок
Обращение взыскания на заложенные земельные участки возможно как в судебном, так и во внесудебном порядке.
Некоторые положения ГК РФ, посвященные порядку обращения взыскания на земельный участок, вступают в противоречие с правовым регулированием данной процедуры, закрепленным в Законе об ипотеке. Так, согласно статье 278 ГК РФ обращение взыскания на земельный участок по обязательствам его собственника допускается только на основании решения суда. В соответствии же с подпунктом 2.1 пункта 2 статьи 55 Закона об ипотеке удовлетворение требований залогодержателя при обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке не допускается, если предметом ипотеки является земельный участок из состава земель сельскохозяйственного назначения. Таким образом, получается, что если предметом ипотеки является земельный участок не из состава земель сельскохозяйственного назначения, то по Закону об ипотеке залогодержатель имеет право удовлетворить свои требования за счет такого земельного участка и без обращения в суд, в то время как ГК РФ такую возможность исключает.
Пленум ВАС РФ в пункте 26 Постановления № 11 от 24 марта 2005г. «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», рассматривая данную коллизию, разъясняет, что статья 278 ГК РФ содержит общее правило, и при ее применении следует учитывать особенности обращения взыскания на земельный участок, заложенный по договору об ипотеке, закрепленные в пункте 1 статьи 55 Закона об ипотеке.
Вопрос обращения взыскания на заложенное имущество имеет большое практическое и научное значение, именно поэтому ему посвящено значительное число исследований. По общему правилу за неисполнение или ненадлежащее исполнение основного и обеспечивающего обязательства действующим законодательством предусмотрена ответственность залогодателя (заемщика). В частности, залоговое право предусматривает обращение взыскания на имущество и реализацию заложенного имущества.
Основанием для обращения, в частности, является неуплата или несвоевременная уплата суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное. При расхождении условий договора об ипотеке и условий обеспеченного ипотекой обязательства предпочтение отдается условиям договора об ипотеке. Главный момент в порядке обращения взыскания на заложенное имущество в случае несвоевременного погашения долга - это возможность использования дозволенных правовых форм для удовлетворения интересов кредитора (банка) без ущемления прав заемщика в случае невозврата обеспеченного залогом долга.
Правовое регулирование обращения взыскания на заложенное имущество основано, наряду с ГК РФ (ст. ст. 348 - 349 ГК РФ), на нормах ст. ст. 28, 31 Закона «О залоге» (в ред. от 16.07.1998), ст. ст. 55, 60, 78 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (в ред. от 30 декабря 2004 г. N 216-ФЗ) и др. Так, Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 30.12.2004 N 214-ФЗ в статье 14 содержит особенности обращения взыскания на предмет залога:
- Взыскание на предмет залога может быть обращено не ранее чем через шесть месяцев после:
1) наступления предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства;
2) прекращения или приостановления строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что в предусмотренный договором срок объект долевого строительства не будет передан участнику долевого строительства.
- Взыскание на предмет залога может быть обращено в сроки, установленные частью 1 настоящей статьи, независимо от сроков исполнения застройщиком обязательств перед залогодержателями, указанными в частях 6 и 7 статьи 13 настоящего Федерального закона.
- При обращении взыскания на предмет залога застройщик и залогодержатели, указанные в частях 6 и 7 статьи 13 настоящего Федерального закона, в полном объеме несут солидарную ответственность по обязательствам застройщика, исполнение которых обеспечено залогом в соответствии с частью 4 статьи 13 настоящего Федерального закона.
Факт неисполнения обязательства, обеспеченного залогом недвижимого имущества, устанавливает суд. По ГК РФ (п. 1 ст. 349) требования залогодержателя (кредитора) удовлетворяются из стоимости заложенного недвижимого имущества по решению суда. Обращение взыскания на заложенное имущество, гласит статья 28 Закона «О залоге», производится по решению суда, арбитражного суда или третейского суда, если иное не предусмотрено законом (Д.А. Шевчук).
Из этого правила есть исключение, позволяющее залогодателю и залогодержателю после возникновения основания для обращения взыскания на предмет залога не обращаться в суд, а заключить нотариально удостоверенное соглашение, которым стороны в присутствии нотариуса признают факт неисполнения обязательства, обеспеченного залогом недвижимого имущества (ст. 51 Закона об ипотеке).
Обращение взыскания на заложенную недвижимость внесудебном порядке осуществляется при соблюдении правил, закрепленных в главе IX Закона об ипотеке. То есть в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации, обращение взыскания на заложенное имущество может осуществляться в бесспорном порядке на основании исполнительной надписи нотариуса. Соглашение будет являться основанием для реализации заложенного имущества. Некоторые авторы предлагают широко применять данную норму, поскольку действующее законодательство, по их мнению, предусматривает весьма обременительную процедуру обращения взыскания и реализации заложенного имущества. К сожалению, российское залоговое законодательство, заключает В.М. Будилов, не содержит аналогичного института.
Гражданский кодекс РФ не воспринял позицию Закона «О залоге» об исключительной подведомственности судам дел об обращении взыскания на заложенное имущество и сформулировал как диспозитивное правило об обращении взыскания на заложенное недвижимое имущество по решению суда (п. 1 ст. 349). В вопросе о порядке обращения взыскания на заложенное недвижимое имущество ГК РФ дополнил ст. 28 Закона «О залоге» следующим правилом. Теперь залогодержатель и залогодатель сами могут договориться о реализации заложенного недвижимого имущества без обращения в суд. Такое соглашение о внесудебной реализации предмета залога действительно, как было сказано выше, если оно заключено после возникновения оснований для обращения взыскания на предмет залога и нотариально удостоверено (ч. 2 п. 1 ст. 349 ГК РФ).
С принятием Гражданского кодекса РФ (первой части), продолжает О. Олейник, значительно возросла роль договора, диспозитивность в регулировании правоотношений сторон. Существенно расширены возможности по формулированию отдельных положений договора. А это означает, что во многих случаях имущественные интересы зависят от правильных и продуманных формулировок договора.
Часть первая ГК РФ значительно расширяет объем требований залогодержателя, которые могут быть удовлетворены за счет заложенного имущества. Согласно статье 337 ГК РФ, залог, если иное не предусмотрено договором, обеспечивает требование в том объеме, какой оно имеет к моменту удовлетворения, в частности проценты, неустойку, возмещение убытков, причиненных просрочкой исполнения, а также возмещение необходимых расходов залогодержателя на содержание заложенной вещи и расходов по взысканию. В этой связи новым является то, что статья 23 Закона РФ «О залоге» не включала неустойку в объем требований кредитора, удовлетворяемых за счет заложенного имущества, и данный вид ответственности подлежал взысканию только в том случае, если о нем упоминалось в самом договоре залога. Требования, предъявляемые к соглашению залогодателя с залогодержателем об обращении взыскания на заложенное имущество, идентичны требованиям, предъявляемым к нему п. 1 ст. 349 ГК. Для совершенствования данных отношений Л. Наумова предлагает конкретные формулировки в договор по внесудебной процедуре.
3.2 Порядок обращения взыскания на заложенный земельный участок
Нормы, регулирующие порядок обращения взыскания на земли сельскохозяйственного назначения, содержатся в первой части Гражданского кодекса РФ (ст. 348 - 351) и в Федеральном законе «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16 июля 1998 г. (далее - Закон «Об ипотеке»).
В соответствии со ст. 334 Гражданского кодекса РФ, ст. 50 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» залогодержатель обеспеченному залогом обязательству имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), а также обратить взыскание на заложенное имущество, для удовлетворения за счет этого имущества требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства.
В соответствии со ст. 69 Федерального закона «Об исполнительном производстве» под обращением взыскания понимается изъятие имущества и (или) его принудительная реализация либо передача взыскателю.
Действующее гражданское законодательство относит обращение взыскания на имущество по обязательствам собственника (если он является должником) к основаниям прекращения права собственности, предусматривая, что изъятие имущества путем обращения взыскания на него производится на основании решения суда, если иной порядок обращения взыскания не предусмотрен законом или договором (п. 1 ст. 237 ГК РФ). При этом изъятие имущества у собственника производится принудительно (подп. 1 пункта 2 статьи 235 ГК РФ). Таким образом, продажа имущества при обращении на него взыскания в судебном порядке относится к случаям принудительной продажи, когда реализация производится уполномоченными органами помимо воли его собственника.
Категория предъявляемых исков — иски неимущественного характера. Указанный иск не связан с требованием о взыскании денежных средств с должника. Иск предъявляется к собственнику заложенного имущества (которые могут не являться заемщиками) с целью подтверждения со стороны суда права залогодержателя обратить взыскание на заложенное имущество, т.е. право на принудительное изъятие и реализацию предмета залога.[36]
Согласно ст. 77 Земельного кодекса РФ землями сельскохозяйственного назначения признаются земли находящиеся за границами населенного пункта и предоставленные для нужд сельского хозяйства, а также предназначенные для этих целей. В составе земель сельскохозяйственного назначения выделяются сельскохозяйственные угодья, земли, занятые внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, древесно-кустарниковой растительностью, предназначенной для обеспечения защиты земель от воздействия негативных (вредных) природных, антропогенных и техногенных явлений, замкнутыми водоемами, а также зданиями, строениями, сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции.
Земельный кодекс РФ к сельскохозяйственным угодьям относит: пашни, сенокосы, пастбища, залежи, земли, занятые многолетними насаждениями (садами, виноградниками и др.), а сами сельскохозяйственные угодья «имеют приоритет в использовании и подлежат особой охране»(п. 1 ст. 79).
По вопросу ипотеки земель сельскохозяйственного назначения Федеральный закон «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» от 24 июля 2002 г. делает отсылку к Закону «Об ипотеке» (ст. 7).
Земли сельскохозяйственного назначения - особый объект недвижимости, требующий максимально подробного законодательного регулирования оборота. Закон «Об ипотеке» можно назвать своеобразным «залоговым кодексом», реализовать на практике справедливые нормы которого, касающиеся ипотеки земель сельскохозяйственного назначения, без специального закона об особенностях ипотеки земель сельскохозяйственного назначения весьма затруднительно.
Возможность залога сельскохозяйственных угодий появилась в России лишь в 2004 г. с внесением изменений в п. 1 ст. 63 Закона «Об ипотеке».
Основаниями обращения взыскания на заложенное имущество являются юридические факты:
а) неисполнение должником обеспеченного залогом обязательства;
б) ненадлежащее исполнение должником указанного обязательства.
Причем для обращения взыскания на заложенное имущество необходимо, чтобы такое поведение должника (действие, бездействие) было обусловлено обстоятельствами, за которые он отвечает (п. 1 ст. 348 ГК РФ).[37]) Если, например, должник за неисполнение какого-либо обязательства несет ответственность лишь при наличии вины и он докажет ее отсутствие при неисполнении обязательства (ст. 401 ГК), то не может быть обращения взыскания на заложенное имущество.
Даже если имеются указанные основания обращения взыскания на предмет залога, залогодержателю в удовлетворении соответствующего требования может быть отказано при одновременном наличии двух условий:
а) нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно;
б) размер требований залогодержателя вследствие этого явно несоразмерен стоимости заложенного имущества(п. 2 ст. 348 ГК РФ, п. 1 ст. 54 Закона об ипотеке).
Удовлетворение интересов залогодержателя за счет заложенного имущества происходит в результате последовательного совершения ряда действий:
а) обращение взыскания на заложенное имущество;
б) реализация предмета залога;
в) удовлетворение требований залогодержателя за счет суммы, вырученной в результате реализации заложенного имущества (в некоторых случаях залогодержатель вправе оставить предмет залога за собой – п. 4 ст. 350 ГК РФ).
Следует, однако, помнить важное правило, предусмотренное п. 7 ст. 350 ГК РФ, использование которого делает ненужным совершение указанных действий либо, если некоторые из них уже совершены, «перечеркивает» их правовое значение: должник и залогодатель, являющийся третьим лицом, вправе в любое время до продажи предмета залога прекратить обращение на него взыскания и его реализацию, исполнив обеспечение залогом обязательства или ту его часть, исполнение которой просрочено. Соглашение, ограничивающее это право должника (залогодержателя), ничтожно[38]).
Согласно ст. 55 Закона об ипотеке взыскание на заложенный земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения обращается по решению суда путем продажи его с публичных торгов.
При обращении взыскания на заложенный по договору ипотеки земельный участок из состава земель сельскохозяйственного назначения, суд при наличии уважительных причин по заявлению залогодателя вправе в решении об обращении взыскания на заложенный участок отсрочить его реализацию на срок до одного года.[39])
Закон об ипотеке называет только два случая возможного предоставления отсрочки на реализацию заложенного по договору об ипотеке имущества (земельного участка): первым является рассматриваемая особенность, в качестве второго называется ситуация, когда залогодателем является гражданин при условии, что залог не связан с осуществлением им предмета предпринимательской деятельности (т.е. в последнем случае гражданин чаще всего закладывает свое личное имущество).
Законодатель, формулируя текст ст. 54 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», одинаково относится как к ситуации, когда гражданин может лишиться своего имущества, так и к ситуации, когда может произойти отчуждение ценного земельного участка у его собственника. Г.Е. Быстров при этом указывает, что нельзя забывать, что отсрочка в обращении взыскания на заложенный земельный участок является правом, а не обязанностью суда; именно суд определяет срок, на который даётся отсрочка, и это может быть не обязательно год, а любой срок менее одного года[40]).
Определяя срок, на который предоставляется отсрочка реализации заложенного имущества, суд должен учитывать то, что сумма требований залогодержателя, подлежащих удовлетворению из стоимости заложенного имущества на момент истечения отсрочки, не должна превышать стоимость заложенного имущества по оценке, указанной в договоре об ипотеке. Дополнительно установлено, что отсрочка реализации заложенного имущества не допускается, если она может повлечь существенное ухудшение финансового положения залогодержателя, или в отношении залогодержателя либо залогодателя возбуждено дело о признании его несостоятельным (банкротом). Из текста ст. 54 также вытекает, что стороны судебного процесса не вправе заявлять в суд ходатайство об отсрочке исполнения судебного акта по указанному основанию в том случае, если последний уже вынесен.
Нормы ГК РФ (п. 2 ст. 348) и Закона об ипотеке включают два оценочных критерия, определяемых внутренним убеждением суда. Законодателю необходимо более точно определить понятия «крайне незначительное нарушение обеспеченного ипотекой обязательства» и «несоразмерность стоимости заложенного земельного участка размеру требований залогодержателя». В этом случае защищаются интересы обеих сторон, а точные формулировки закона обеспечивают правомерность их претензий друг к другу.
При залоге земельного участка из состава земель сельскохозяйственного назначения не допускается удовлетворение требований залогодержателя за счет земельного участка на основании нотариально удостоверенного соглашения между залогодержателем и залогодателем, заключенного после возникновения оснований для обращения взыскания на заложенный земельный участок, без обращения в суд (подп. 2.1 ст. 55 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»).
Законом РФ от 29 мая 1992 г.№2872-1 «О залоге», который был первым нормативно-правовым актом, регулирующим непосредственно залоговые отношения, была предусмотрена ситуация удовлетворения требований кредитора из стоимости заложенного имущества должника исключительно в судебном порядке (ст.28), и лишь Гражданский кодекс РФ установил, что удовлетворение из стоимости заложенного имущества возможно без обращения в суд на основании нотариально удостоверенного соглашения залогодержателя с залогодателем (п. 1 ст. 349); позиция ГК РФ была воспринята законодателем, в том числе и в ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».[41])
Указанная особенность в первую очередь, на наш взгляд, обусловлена тем, что в случае, если бы допускалась реализация заложенного земельного участка по соглашению между залогодателем и залогодержателем, а не на основании судебного решения, участники земельного рынка воспользовались бы нормами ст. 55 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» и стали бы заключать такие соглашения достаточно часто опять же в целях избежания преимущественного права покупки уполномоченным органом (органом исполнительной власти субъекта РФ или органом местного самоуправления) земельного участка из состава земель сельскохозяйственного назначения, поскольку статьёй 55 предусмотрено право залогодержателя приобрести заложенное по договору ипотеки имущество для себя или третьих лиц с зачетом в счет покупной цены требований залогодержателя к должнику, обеспеченных ипотекой.
В случае залога земельного участка из состава земель сельскохозяйственного назначения не допускается реализация указанного участка путем продажи его на аукционе, о возможности которой при залоге недвижимого имущества говорится в ст. 59 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Указанное положение предусмотрено ч.2 п.2 ст. 56 Закона об ипотеке, которая представляет собой отсылочную норму к п.2 ст.55. Рассматриваемая особенность становится понятной только после уяснения основного отличия аукциона, о котором идет речь в ст. 56, 59 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», от публичных торгов, в том числе аукциона как формы публичных торгов, проведение которых урегулировано нормами Гражданского кодекса РФ.
Данное отличие состоит в том, что организатором торгов, предусмотренных текстом Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», выступает залогодержатель. Это, в свою очередь, означает, что: во-первых, залогодержатель по согласованию с залогодателем сам выбирает специализированную организацию, которая будет, проводить аукцион, и вид договора, который заключается с ней; во-вторых, залогодатель и залогодержатель могут самостоятельно определить дополнительные правила проведения аукциона. Законодатель введением этой особенности сознательно, как и в ряде других положений ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», предпринимает попытку минимизировать возможность сторон договора об ипотеке злоупотребить своими правами при проведении публичных торгов ввиду того, что земельный участок из состава земель сельскохозяйственного назначения представляет собой особую ценность.[42])
При обращении взыскания на заложенный земельный участок из состава земель сельскохозяйственного назначения не допускается обращение взыскания на такой земельный участок до истечения соответствующего периода сельскохозяйственных работ с учетом времени, необходимого для реализации произведенной или произведенной и переработанной сельскохозяйственной продукции. Данное требование действует до 1 ноября года, в котором предусмотрено исполнение обеспечиваемого ипотекой обязательства или его части, если договором об ипотеке не предусмотрена иная дата (ст. 68 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»). По сути, норма, предусмотренная статьёй 68, представляет собой единственную особенность, напрямую связанную именно с характером и целевым использованием земель из состава земель сельскохозяйственного назначения.
Закон об ипотеке называет еще один случай возможного предоставления отсрочки реализации заложенного земельного участка сельскохозяйственного назначения. Когда залогодателем является гражданин и при условии, что залог не связан с осуществлением им предпринимательской деятельности (т.е. гражданин закладывает свое личное имущество).
Законодатель, формулируя текст ст. 54 Закона об ипотеке, одинаково относится как к ситуации, когда гражданин может лишиться своего имущества, так и к ситуации, когда может произойти отчуждение особо ценных земельных участков у его собственника.[43]) При этом нельзя забывать, что отсрочка в обращении взыскания на заложенный земельный участок является правом, а не обязанностью суда; именно суд определяет срок, на который дана отсрочка, и это может быть не обязательно год, а любой срок менее года.
Отсрочка реализации заложенного земельного участка не затрагивает прав и обязанностей сторон по обязательству, которое обеспечено ипотекой земельного участка, и не освобождает должника от обязанности по возмещению убытков кредитора, возросших за время отсрочки, а также положенных кредитору процентов и неустойки. Если должник в течение срока отсрочки удовлетворит требования кредитора, обеспеченные залогом земельного участка, то суд по заявлению залогодателя отменяет решение об обращении взыскания.
Если на закладываемом земельном участке из состава земель сельскохозяйственного назначения находятся здания, строения, сооружения, в том числе возводимые на таком земельном участке, или иные прочно связанные с земельным участком объекты недвижимости, принадлежащие на том же праве собственнику такого земельного участка, то ипотека данного земельного участка допускается только с одновременной ипотекой прочно связанных с ним объектов недвижимости (ст.64 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»). Указанное положение является последовательным продолжением развития законодателем одного и основных принципов действующего земельного законодательства – единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов (подп. 7 п. 1 ст. 1 Земельного кодекса РФ). Основу данной нормы составляет задача сохранения связи между земельным участком из состава земель сельскохозяйственного назначения и объектом недвижимости (зданием, строением, сооружением), находящимся на земельном участке данной категории, поскольку в большинстве случаев указанный объект недвижимости предназначен также для целей сельского хозяйства.
Действующим гражданским законодательством уже с момента принятия в 1995г. Гражданского кодекса была предусмотрена и обратная ситуация: ипотека здания или сооружения допускается исключительно с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо части этого участка, функционально обеспечивающей закладываемый объект, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка или его соответствующей части (п.3 ст. 340 ГК РФ, ст. 69 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»).
Постановлением Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 1 июля 1996 г. «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»[44]) обращено внимание на то, что собственник или арендатор земельного участка в случае залога по договору ипотеки здания или сооружения, находящегося на данном земельном участке, обязан передать в ипотеку земельный участок, на котором находятся указанные здания или сооружения. Если такое лицо по договору ипотеки передаёт в собственность только здание или сооружение, а земельный участок или право его аренды не являются предметом залога, то такой договор должен считаться ничтожной сделкой.
Таким образом, анализ правового регулирования залога земель сельскохозяйственного назначения позволяет сделать вывод о том, что большая их часть связана с теми или иными ограничениями. Вместе с тем существуют и такие моменты, которые позволяют использовать залог земель сельскохозяйственного назначения как институт, с помощью которого можно преодолеть неоднозначность нормативных предписаний законодателя, установленных в действующих правовых актах. В целях улучшения применения правовых норм об обращении взыскания на земельный участок сельскохозяйственного назначения предлагается наделить залогодержателя правом обратить взыскание на:
1) принадлежности земельного участка;
2) продукты земельного участка (сельскохозяйственная продукция);
3) требования в отношении выплаты арендной платы (если земельный участок сдан в аренду).
Целесообразно дать конкретное определение принадлежностям земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, так как определение, содержащееся в ст. 135 ГК РФ, содержит абстрактные формулировки, что не является приемлемым, когда нужно определять конкретное имущество, на которое может быть обращено взыскание вместе с земельным участком.
Действующее законодательство не дает юридически точного понятия принадлежности. Соответственно, не ясно, что значит это понятие применительно к земельным участкам как предметам ипотеки.
К принадлежностям земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения необходимо отнести: средства сельскохозяйственного производства (включая скот), сельскохозяйственные продукты, поскольку они необходимы для дальнейшего ведения хозяйства до того срока, когда предполагается сбор таких же или подобных продуктов, а также имеющиеся удобрения, полученные в границах земельного участка.
Залогодержатель получает право на обращение взыскания на принадлежности и продукты земельного участка только в случае, когда такие принадлежности и продукты к моменту обращения взыскания являются собственностью собственника земельного участка.
Если земельный участок сдан в аренду, то залогодержатель вправе обратить взыскание на требования выплаты арендной платы. Касаемо распространения ипотеки на требования в отношении арендной платы предлагается следующее положение: по истечении года с момента наступления срока платежа по указанному требованию (выплаты арендной платы) ипотека не распространяется на это требование, если ранее на него не было обращено взыскание в пользу залогодержателя; если арендная плата должна выплачиваться вперед, то ипотека не распространяется на арендную плату за период не более чем текущий на момент наложения взыскания календарный месяц; если взыскание обращено после 15 числа месяца, то ипотека не распространяется также на арендную плату за следующий календарный месяц.
Заключение
Подводя итог проведенному исследованию, можно сделать вывод о том, что институт залога земель сельскохозяйственного назначения используется в качестве важнейшего инструмента развития самого сельскохозяйственного производства. Вместе с тем ипотека сельскохозяйственных земель в России неразвита, а успешному развитию ипотеки земель сельскохозяйственного назначения в России продолжает препятствовать ряд обстоятельств, основным из которых является несовершенство правовой базы.
Правоприменительная практика на сегодняшний день не дала четкого ответа на вопрос, существуют ли действительно особенности залога земель сельскохозяйственного назначения. Анализ норм Федеральных законов от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», от 24 июля 2002 г. N 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», Земельного кодекса РФ и Гражданского кодекса РФ не позволяет однозначно выделить указанные особенности ввиду отсутствия последовательного их изложения.
Поскольку в законодательстве отсутствует понятие земельного участка сельскохозяйственного назначения, мы предлагаем внести в статью 1 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» п. 2.1 со следующим содержанием: «Земельный участок сельскохозяйственного назначения - это особо охраняемая индивидуально определенная вещь, представляющая собой часть земной поверхности, границы которой установлены в соответствии с федеральными законами, предназначенная для сельскохозяйственного производства и отнесенная к сельскохозяйственным землям в порядке, установленном федеральным законодательством».
Наряду с правами и обязанностями сторон, изложенными в действующем законодательстве, нами предлагается ввести дополнительные права и обязанности сторон с учетом особого предмета залога.
Поскольку такие понятия как утрата или имущества сложно применить к землям сельскохозяйственного назначения, в особенности к сельскохозяйственным угодьям, мы считаем, что целесообразно отразить в ст.36 закона об ипотеке земель сельскохозяйственного назначения обязанность залогодателя обеспечивать, поддерживать «качественные характеристики» в том числе плодородие переданных в залог земель сельскохозяйственного назначения.
Необходимо включить в закон об ипотеке запреты, ограничивающие права залогодателя. Для чего в ст. 32 Закона об ипотеке добавить п. 2следующего содержания: Залогодатель не имеет права без согласия залогодержателя:
сносить строения, находящиеся на земельном участке, уничтожать древесно-кустарниковую растительность;
обременять заложенный земельный участок иными обязательствами, кроме тех, которые действовали на момент заключения договора об ипотеке;
переводить земли сельскохозяйственного назначения в земли других категорий;
проводить добычу общераспространенных полезных ископаемых, ухудшающую качество и понижающую плодородие земель.
В случае совершения указанных действий без согласия залогодержателя залогодержатель должен получить право на досрочное исполнение обеспеченного ипотекой обязательства и обращение взыскания на заложенный земельный участок.
По нашему мнению, Закон Об ипотеке должен содержать условие, что в течение первых трех лет залогодатель может быть освобожден от погашения кредита, с переносом погашения этих сумм на следующие сроки.
Однако, коммерческому банку не выгодно освобождать залогодателя от погашения кредита ни в первые три года, ни в последние. Здесь должна отводиться определенная роль государственным институтам (Правительству Российской Федерации), которые бы вязли на себя финансовые затраты, связанные с таким освобождением от платежей в первые три года.
Особое социальное назначение института ипотеки применительно к землям сельскохозяйственного назначения дает основания полагать, что отдельные нормы Закона Об ипотеке должны строиться на принципе целевого установления ипотеки: земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения могут быть предметом ипотеки для таких целей развития сельскохозяйственного производства как:
а) улучшение земель и осуществление мероприятий по повышению их продуктивности;
б) покупка земель сельскохозяйственного назначения, покупка сельскохозяйственной техники;
в) строительство, реконструкция или приобретение объектов сельскохозяйственного назначения;
г) закладка и уход за многолетними насаждениями;
д) приобретение поголовья племенного скота.
Для чего, сказанное нами выше, добавить в ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», добавив в закон ст. 64.2
Данный перечень, во-первых, должен быть исчерпывающим, во-вторых, цели, которые вошли в этот перечень, связаны с сельскохозяйственным производством, и, в-третьих, задачи, для решения которых получается кредит, являются значимыми и дорогостоящими для сельскохозяйственного производителя. Исчерпывающий характер целей кредитования обеспечит для участников кредитования понимание: на какие цели можно выделять кредит. Мера по целевому характеру кредита направлена, в том числе, и на защиту сельскохозяйственного товаропроизводителя от увеличения кредиторской задолженности. Так как погашение кредита обеспечивается не просто недвижимостью, а земельным участком, занятым в сельскохозяйственном производстве, то и цели кредитования должны быть существенными, адекватными сумме кредита, которая, с учетом продолжительности ее погашения и стоимости предмета залога, будет крупной. Контроль за целевым расходованием кредита должны осуществлять не только кредиторы, но и уполномоченный орган государственной власти, который должен получить право обязать кредитора (в том числе посредством обращения в суд) расторгнуть договор о предоставлении кредита, если он используется не в соответствии с целью его предоставления. Правильно будет предоставить такое право и поручителям должника-залогодателя.
Следует подчеркнуть, что при определении рыночной стоимости земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения можно воспользоваться определенными данными земельного кадастра, такими как: данные (шкалы) нормальной урожайности пашни и продуктивности кормовых угодий, сформированные на региональном уровне в разрезе почвенных разновидностей, поправочные коэффициенты, учитывающие отклонения от нормальной урожайности, данные по технологическим свойствам земельного участка (каменистость участка, крутизна рельефа, данные о местоположении участка, грузоемкость перевозок по участку).
Законодателю необходимо более точно определить понятия «крайне незначительное нарушение обеспеченного ипотекой обязательства» и «несоразмерность стоимости заложенного земельного участка размеру требований залогодержателя». В этом случае защищаются интересы обеих сторон, а точные формулировки закона обеспечивают правомерность их претензий друг к другу.
Предлагается более детально урегулировать продажу земельных участков сельскохозяйственного назначения с торгов. Целесообразно установить следующие правила при реализации земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения на торгах, для чего добавить в ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» ст. 51.1 в следующей редакции: «Право приобрести земельный участок, на который обращено взыскание, используя преимущественное право покупки, но до проведения торгов, приобретают арендатор или собственник соседнего земельного участка. Арендатор вправе приобрести земельный участок, на который обращено взыскание, при условии, что данный арендатор не является залогодателем прав аренды земельного участка. В случае если арендатор не воспользуется своим правом, то право преимущественного приобретения получает собственник соседнего земельного участка, имеющего общую границу с участком, на который обращено взыскание, с которым продаваемый земельный участок может составить единый массив (т. е. быть объединен в составе категории земель сельскохозяйственного назначения). И арендатор, и собственник соседнего земельного участка вправе воспользоваться преимущественным правом покупки при условии рационального использования находящихся у них во владении земельных участков в соответствии с их целевым назначением.
При наличии нескольких лиц, имеющих преимущественное право покупки, между ними проводится дополнительный торг.
В случае отказа или отсутствия арендатора, соседа, право на приобретение земельного участка на торгах получают все остальные юридические и физические лица с соблюдением тех ограничений, которые установлены Законом об обороте земель сельскохозяйственного назначения (ст. 3)».
Предлагаемые нами изменения и дополнения законодательства позволят создать оптимальные условия применения ипотеки земельных участков сельскохозяйственного назначения на практике, расширит круг потенциальных участников залоговых отношений.
Список использованных источников
1 Российская Федерация. Конституция (1993). Конституция Российской Федерации : официальный текст. – М. : Астрель, 2005. – 35 с. –ISSN 5947-0151.
2 Российская Федерация. Законы. Гражданский кодекс Российской федерации: в 4 ч.: [федер. закон: принят Государственной Думой 21 октября 1994г.: по состоянию на 9 февраля 2011г.] // Собрание законодательства Российской Федерации. – 1994. – № 32. – Ст. 3301. – ISSN 1560–0580.
3 Российская Федерация. Законы. Земельный кодекс Российской Федерации: [федер. закон: принят Государственной Думой 28 сентября 2001 г.: по состоянию на 14 июня 2011 г.] // Собрание законодательства Российской Федерации. – 2001. – № 44. – Ст.4147. – ISSN 1560–0580.
4 Российская Федерация. Законы. Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» [федер. закон: принят Государственной Думой 16 июля.1998г.: по состоянию на 17 июня 2010г.] // 1998. – № 102-ФЗ. – Ст. 1022. – ISSN 1560–0580
5 Российская Федерация. Законы. Об обороте земель сельскохозяйственного назначения: [федер. закон: принят Государственной Думой 24 ноября 2006 г.: по состоянию на 20 января 2011 г.] // Собрание законодательства Российской Федерации. – 2002. – №30. – Ст. 3018. – ISSN 1560–0580.
6 Российская Федерация. Законы. О землеустройстве: [федер. закон: принят Государственной Думой 24 мая 2001 г.: по состоянию на 15 декабря 2010 г.] // Собрание законодательства Российской Федерации. – 2001. – №26. – Ст. 2582. – ISSN 1560–0580.
7 Российская Федерация. Законы. О государственном земельном кадастре: [федер. закон: принят Государственной Думой 24 ноября 1999 г.] // Собрание законодательства Российской Федерации. – 2000. – №2. – Ст.149. – ISSN 1560–0580.
8 Российская Федерация. Законы. О государственной регистрации
прав на недвижимое имущество и сделок с ним [федер. закон: принят Государственной Думой 17 июня 1997 г.: по состоянию на 6 мая 2011 г.] // Собрание законодательства Российской Федерации. – 1997. – №30. – Ст. 3594. – ISSN 1560–0580.
9 Российская Федерация. Законы. О недрах [федер. закон: от 21 февраля 1992 г.: по состоянию на 5 апреля 2011 г.] // Собрание законодательства Российской Федерации. – 1995. – №10. – Ст. 823. – ISSN 1560–0580.
10 Российская Федерация. Законы. Федеральный закон от «О государственном регулировании обеспечения плодородия земель сельскохозяйственного назначения» [федер. закон: принят Государственной Думой 16 июля 1998 года]// 1998. – № 9. – Ст. 2011.; 2003. № 2. – ISSN 1560–0580
11 Российская Федерация. Законы. О приватизации государственного и муниципального имущества: [федер. закон: принят Государственной Думой 30 ноября 2001 г.: по состоянию на 12 февраля 2011 г.] // Собрание законодательства Российской Федерации. – 2002. – №4. – Ст. 251. – ISSN 1560–0580.
12 Российская Федерация. Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним: [постановление Правительства РФ от 18 февраля 1998 г. N 219] // Собрание законодательства Российской Федерации. – 1998. – №8. – Ст. 963. – ISSN 1560–0580.
13 Российская Федерация. Об утверждении примерных форм решений о предоставлении земельных участков в собственность, постоянное пользование, безвозмездное срочное пользование, аренду и договоров купли–продажи, безвозмездного срочного пользования и аренду земельных участков: [распоряжение Министерства имущественных отношений Российской Федерации от 2 сентября 2002 г. №3070–р] // Российская газета. – 2002. – № 191. – С. 5. – ISSN 0869–866Х.
15 Российская Федерация. Законы. Об обороте земель сельскохозяйственного назначения: [регион. закон Оренбургской области от 17 марта 2003 г. № 118/16–III–ОЗ: по состоянию на 20 декабря 2010 г.] // Южный Урал. – 2003. – №253. – С. 6. – ISSN 1223–2045.
16 Анисимов, А.П. Некоторые вопросы теории земельного права в свете нового Земельного кодекса РФ / А.П. Анисимов, А.Е.Черноморец // Новая мысль. – 2002 . – №1. – С.32. – ISSN 2071-4920
17 Баранов, В.М. Оборот земли по российскому законодательству / В.М. Баранов // Нотариус. – 2007. – № 4. – С. 45–47. – ISSN 1813–1204.
18 Балашов Е.В. Правовое регулирование оборота земельных долей в аграрной сфере экономики : Автореф. дис.канд.юрид. наук. – Уфа,2003. –23 с. – ISSN 1814-5558.
19 Басин Ю.А., Мартемьянов В.С. Договорное право: Учебник.- М., 2002. –401 с. – ISBN 5-85639-096-2
20 Башмаков Г.С., Беляева З.С., Иконицкая И.А. Современные проблемы нового земельного законодательства // Государство и право. 1995. № 8. С.42-44. – ISSN 0132-0769
21 Беляева З.С., Самончик О.А., Павлова Э.И., Фомина Л.П. Аграрная реформа в российской федерации: правовые проблемы и решение.-М,1998. –ISSN 1814-5558.
22 Боголюбов, С. А. Земельное право: учебник / С. А. Боголюбов. – М.: Юрайт : Высш. образование, 2010. – 403 с. – ISBN 978–5–9692–0825–4.
23 Брагинский, М.И. Договорное право. В 4 ч. Ч. 2. Договоры о передаче имущества / М.И. Брагинский, В.В. Витрянский. – М.: Статут, 2003. – 800 с. – ISBN 5–8354–0024–1.
24 Быстров Г.Е., Лукьян В.Е. Гражданско-правовые договоры в свете нового земельного кодекса. //Законодательство и экономика. 2002. – № 3. –С.11-12. – ISSN 0869-1983
25 Буров В.С., Емельяников М.В., Лукьянцев А.А., Павленко В.В. . Комментарии к федеральному закону «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».- М.,2003. – 184 с. – ISBN 5891233495
26 Витрянский В.В. Правовое регулирование имущественных (обязательственно-правовых отношений) в земельном кодексе РФ. Право. – 2003. –№ 1. – С.55-58. – ISSN 1563-020Х
27 Витрянский, В.В. Правовое регулирование имущественных отношений в земельном кодеке Российской Федерации / В.В. Витрянский // Экологическое право. – 2003. – №1. – С. 80–91. – ISSN 1812–3775.
28 Волков, Г.А. Принципы земельного права России: Монография / Г.А.Волков. – М.: Издательский дом «Городец», 2005. – 247 с. – ISBN 5–87564–433–2.
29 Герасин С.И. Правовые основы оборота земель, используемых в сельскохозяйственном производстве.: Автореф. дис. канд. юрид. наук.- М., 2000-25 с. – ISSN 0132-0769.
30 Голиченко А.К. Об обороте земель сельскохозяйственного назначения. Постатейный научно-практический комментарий / Под ред. Голиченко А.К. – М,2003.-125 с. – ISSN 0235-2443.
31 Ерофеев Б.В. Вопрос земельной доли. //Вестник сельского хозяйства. 2003. № 49. С.3-4. – ISSN 1814-5558.
32 Жариков Ю.Г. Правовое регулирование земельных отношений // Право и экономика. 1997. – № 15. – С.21-24. – ISSN 0869-7671.
33 Забазнов, В.В. О правовых последствиях выдела земельного участка сельхозназначения в счет земельных долей / В.В. Забазнов // Государство и право. – 2009. – № 7. – С.85–88. – ISSN 1815–1337.
34 Иконицкая, И.А. Договоры в сфере земельных отношений в сельском хозяйстве / И.А. Иконицкая, Н.И. Краснов, Э.И. Павлова // Государство и право. – 2000. – № 7. – С. 29-41. – ISSN 0132–0769.
35 Ковальчук Н.И. Правовое регулирование оборота земель сельскохозяйственного назначения в субъектах Российский Федерации. //Экологическое право. 2003. – № 6. – С. 27-29. – ISSN 5554-0568
36 Козырь О.М. Особенности регулирования сделок с землей земельным законодательством. //Экологическое право. 2003. № 4. С.8-10. – ISSN 5-7975-0680-7.
37 Колалеева Т.Н. Аграрная экономика. М., 2003. -416 с. – ISBN 0131–8039
38 Кочеткова, Ю.А. Соотношение вещно–правовых и обязательственно–правовых способов защиты права собственности / Ю.А. Кочеткова // Актуальные проблемы гражданского права / под ред. М.И. Брагинского. М.: ИГ «Юрист». – 2005. – С.8–43. – ISBN 5–9988–34004.
39 Леппке О.Б. Концептуальные проблемы ипотечного кредитования под залог земель сельскохозяйственного назначения //Земельный вестник. 2003. № 3. С.12-15. – ISSN 2075-2067.
40 Липски С. О государственном регулировании земель сельскохозяйственного назначения // АПК: Экономика, управление. 2003. – № 7. – С. 13-14. – ISSN 0235-2443.
41 Лунько С.Н. Ипотека земель сельскохозяйственного назначения. //Крестьянские ведомости. 2004. № 29. С.2-3. – ISSN 2073-9702.
42 Мальцев, Л.Д. Земельный участок как объект правоотношений / Л.Д. Мальцев // Российский юридический журнал. – 2009. – № 3. – С. 112–119. – ISSN 2071–3797.
43 Насрулаева З.Ф. Теоретические проблемы правового регулирования ипотеки земли сельскохозяйственного назначения в России: автореф. дис.канд.юрид. наук. – М., 2000. – 24 с. – ISSN 2073-9702.
44 Никишин В.В. Вещные и обязательственные права на землю в федеральном законодательстве и законе субъектов РФ.- Саратов: Изд-во Саратовского университета, 2003. – 198 с. – ISSN 1996-451Х
45 Павлова Э.И. Государственное регулирование сельского хозяйства во Франции (организационно-правовые аспекты). М., 1988. – 187с. – ISSN 5-7553-0699.
46 Попов Н.А., Торцов Н.В. Комментарии к федеральному закону «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». Общий и постатейный. –М., – 2002– 111с. – ISSN 2073-9702
47 Посылов Ф. Что необходимо знать владельцу земельного пая // Агро-информ. 2003. – № 53. – С.8-9. ISSN 5-7493-0699.
48 Сергеев, А.П. Гражданское право: в 3 т. / учебник / А.П. Сергеев, Ю.К. Толстой. – М.: Проспект, 2005. – Т. 1. 776 с. – ISBN 5–98032–379–1.
49 Синайский, В.И. Русское гражданское право (Классика российской цивилистики) / В.И. Синайский. – М.: Статут, 2002. – 638 с. – ISBN 5–83540105–1.
50 Скворцов, О.Ю. Понятие недвижимости в гражданском праве / О.Ю. Скворцов // Правоведение. – 2002. – №4. – С. 135. – ISSN 0131–8039.
51 Солдатенко В.В. Черные дыры в Российском законодательстве // Государство и право. 2002. – № 12. – С. 62-64. ISSN 2055-9702.
52 Суханов Е.А. Гражданское право: в 2 т. Т. I: учебник / под ред. Е.А. Суханова. – М.: Бек, 2004. – Т.1. – С.134. –ISBN 585639–250–7.
53 Сыродоев, Н.А. Возникновение права на землю / Н.А. Сыродоев // Государство и право. – 2004. – №10. – С.65. – ISSN 0132–0769.
54 Титов Ю.П. История государства и права России: учебник под ред. Ю.П. Титова. – М.: ОО «ТК Велби», 2002. – 544 с. – ISBN 5–7986–0055–6.
55 Тихомирова, Л.В. Юридическая энциклопедия. 5–е изд., доп. и перераб. / Л.В. Тихомиров, М.Ю. Тихомиров. М.: Статут – 2006. – 455 с. – ISBN 5–66732–446.
56 Устюкова, В.В. Еще раз о соотношении земельного и гражданского права (по материалам судебной практики) / В. В. Устюкова // Государство и право. – 2006. – №3. – С.29. – ISSN 0132–0769.
57 Чубуков Г.В. Земельное право России. Учебник.- М. –,2003. – 411с. – ISBN 5-89194-101-5.
58 Ярмоленко А.С., Васильева Е.А. Теория земельной ренты и земельный вопрос в России // Земельный вестник России. 2003. – № 4. – С.35. – ISSN 0869-5873
59 Указ Президента РФ «О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России» от 27.10.1993 №1767 // САПП РФ. 1993– № 47. – Ст. 1056. – ISSN 0869–7426.
60 Указ Президента РФ от 11 декабря 1993 года № 2130 «О государственном земельном кадастре и регистрации документов о правах на недвижимость» // САПП РФ. 1993. – № 50. – Ст. 1109. – ISSN 0869–7426.
61 Постановлением Правительства Российской Федерации «О порядке осуществления прав собственников земельных долей и имущественных паев» от 1 февраля 1995 г// САПП РФ 1995. – № 96. – Ст. 1478; 2002. – № 71. Ст. 997. – ISSN 0869–7426.
62 Постановления правительства РФ от 5 января 1998 года № 2 «Об утверждении порядка организации проведения торгов порядке проведения торгов (конкурсов, аукционов) по продаже гражданам и юридическим лицам земель» // СЗ РФ. 1998. – № 2 Ст. 263.; 2002. – № 46. Ст. 808. – ISSN 0869–7426.
[1]) Исторический обзор и современное положение учреждений мелкого кредита в России в связи с предположениями о мерах к их развитию. СПб., 1902. С. 26.
[2]) Будилов В.М. Залоговое право России и ФРГ. – СПб.: Фарватер, 1993. – 152 с
[3]) Исторический обзор и современное положение учреждений мелкого кредита в России в связи с предположениями о мерах к их развитию. СПб., 1902. С. 23.
[4]) ФЗ РФ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»
[5]) Комментарий к Закону «Об ипотеке (залоге недвижимости) (постатейный) / С.П. Гришаев // Подготовлен для Системы КонсультантПлюс, 2008
[6]) Комментарий к Закону «Об ипотеке (залоге недвижимости) (постатейный) / С.П. Гришаев // Подготовлен для Системы КонсультантПлюс, 2008
[7] )Ипотека - не доступное жилье, или ипотека в национальном проекте "Доступное и комфортабельное жилье - гражданам России / Д. Пашов // Подготовлен для Системы КонсультантПлюс, 2006
[8] )Зюзин В.А., Королев А.Н. Комментарий к Федеральному закону "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (постатейный). М.: Юрист, 2007. С. 121
[9]) Киселев А.А. Оформление ипотеки // Бюллетень нотариальной практики. 2003. N 2. С. 56
[10] )Кичихин А.Н., Марткович И.Б., Щербакова Н.А. Жилищные права. Пользование и собственность: Комментарии и разъяснения. М.: Бек, 2007. С. 167
[11]) Кресникова, Н. И. Ипотечное кредитование под залог земель сельскохозяйственного назначения / Н. И. Кресникова // Деньги и кредит,2009. - N 4. - С. 25-36. - Библиогр.: с. 36
[12]) Ильин, А.В. К вопросу о залоге земель сельскохозяйственного назначения // Государство и право, 2004, № 5. с.38.
[13]) Кулов, А. Р. Институт ипотеки в сельском хозяйстве и инвестиционные фонды / А. Р. Кулов /Финансы,2007. - N 5. - С. 13-15
[14]) Афонина А.В. Все об ипотеке. - Система ГАРАНТ, 2009 г.
[15]) Залог земельных участков сельскохозяйственного назначения (Д. Шевчук, «Финансовая газета. Региональный выпуск», N 34, август 2008 г.)
[16]) Постановление ФАС ПО от 3 февраля 2004 г. № А06-1457У-4/03
[17]) Постановление ФАС ВСО от 27 марта 2007 г. № А58-2062/06-Ф02-1490/07
[18]) Постановление ФАС МО от 14 февраля 2008 г. №КГ-А40/14861-07
[19]) Постановление ФАС СКО от 3 августа 2006 г. № Ф08-2800/2006
[20]) Постановление ФАС СЗО от 27 декабря 2004 г. № А56-13799/04
[21]) ФЗ от 29 июля 1998 г. «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»
[22]) Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 28 января 2005 г. №90
[23]) Меркулов В.В. Гражданско-правовой договор в механизме регулирования товарно-денежных отношений: Монография. М.: Юрист, 2007. С. 8
[25]) Фомина Л.П. Банковский кредит под залог сельскохозяйственных земель
[26]) Ефимова Л.Г. Банковские сделки: право и практика./Л.Г. Ефимова - М., 2009. С. 496. – Режим доступа: http://www.consultant.ru [Электронный ресурс].
[27]) Пандаков К.Г., Черноморец А.Е. Аграрно – земельная реформа: законодательство, теория, практика. Саратов. 2004. С.190.
[28]) http://sergievsky.sam.sudrf.ru/modules.php?name=docum_sud&id=956 [Электронный ресурс].
[29]) Постановление ФАС ПО от 28 ноября 2007 г. № А49-1406/07
[30]) Постановление ФАС ВСО от 28 июня 2006 г. № А19-20768/06-31-Ф02-3815/07
[31]) Постановление ФАС МО от 2 марта 2006 г. № КГ-А40/1275-06
[32])
[33]) Щербаков, М. С. Проблемы законодательства об ипотеке земельных участков в современных условиях / М. С. Щербаков // Право и политика, 2008. - N 3. - С. 748-755.
[34]) Правовое регулирование залога сельскохозяйственных земель на современном этапе аграрной реформы: проблемы и перспективы / А. П. Анисимов [и др. ] // Российская юстиция,2010. - N 7. - С. 16-22.
[35]) Ивлева, Н. В. Об особенностях формирования земельного рынка, обеспечении его институционального и инфраструктурного развития на основе создания сети земельно-ипотечных банков / Н. В. Ивлева, Е. А. Збинякова, И. В. Виноградова // Финансы и кредит,2007. - N 32. - С. 42.
[36] Колалеева Т.Н. Аграрная экономика. М., 2003. – С.205
[37]) Обращение взыскания на предмет договора залога (К.В. Раев, «Имущественные отношения в Российской Федерации», N 5, май 2009 г.)
[38]) Актуальные проблемы ипотеки сельскохозяйственных угодий (С.И. Герасин, «Закон», N 1, январь 2007 г.) / СПС Гарант
[39]) Винниченко Н.А., Смирнов А.Ф. Комментарий к Федеральному закону от 2 октября 2007 года N 229-ФЗ «Об исполнительном производстве». – «Юрайт», 2009 г.
[40]) Быстров Г.Е. Земельная реформа в России: правовая теория и практика//Государство и право.2000. № 4. С.56.
[41]) Грудцына Л.Ю., Спектор А.А. Постатейный научно-практический комментарий к Федеральному закону «Об ипотеке (залоге недвижимости)». – «Деловой двор», 2007 г.
[42]) Нарышева Н.Г. Проблемы защиты права общей собственности на земли сельскохозяйственного назначеия// Экологическое право. 2007.№1.с.20
[43]) Масевич М.Г. Научно-практический комментарий к ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» - М.:2008. –С.176.
[44]) Постановлением Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 1 июля 1996 г. «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»
Скачать: