Привет студент

 

Факультет экономики и управления

Кафедра управления бизнесом

 

 

 

КУРСОВАЯ РАБОТА

по дисциплине «Оценка недвижимости»

 

Оценка стоимости объекта недвижимости методом капитализации дохода

 

 

 

Введение……………………………………………………………………….		3
1	Теоретические аспекты оценки недвижимости методом капитализации дохода….……………………………………………..	5
1.1	Сущность оценки недвижимости методом капитализации дохода…………………………………………………………………	5
1.2	Методы расчета капитализации……………………………………...	7
1.3	Особенности применения метода капитализации дохода…………	12
2	Оценка объекта недвижимости методом капитализации дохода………………………………………………………………….	17
2.1	Описание объекта недвижимости ………………………………….	17
2.2	Применение метода капитализации дохода………………………..	18
2.3	Расчет ставки капитализации……………………………………….	21
3	Проблема расчетов рисков при применении метода капитализации дохода и ее решения……………………………..…	30
Заключение…………………………………………………………………….		34
Список использованных источников………………………………………...		35
Приложение А . Аналоги объекта оценки.  ………………………………     37

 

Введение

 

Наиболее распространенный способ, с помощью которого неспециалисты о области оценочной деятельности могут провести оценку имущества того или иного вида, состоит в рассмотрении предложений о продаже аналогичного имущества. А если таких предложений нет или аналоги, которые можно найти, плохо похожи на объект оценки, то перед неспециалистом возникает неразрешимая задача. Чаще всего эта проблема возникает в оценке недвижимости. Это связано с тем, что недвижимость является многопараметрическим объектом, количество параметров, влияющих на ее стоимость, очень высоко и превосходит аналогичный набор характеристик для любого другого имущества. Это связано с тем, что в силу свойства "недвижимости", то есть невозможности переместить объект, к параметрам, влияющим на стоимость объекта, относятся не только характеристики самого объекта, но и характеристики района, где расположен объект, и характеристики прилегающих территорий. Такая многопараметричность существенно усложняет поиск аналогов для сравнения, ведь найденные аналоги могут совпадать по одним параметрам и не совпадать по другим важным параметрам - это очень затрудняет сравнение.

Но невозможность найти аналоги, для которых известны цены продажи на дату оценки, не является непреодолимым препятствием для проведения оценки недвижимости. В теории оценочной деятельности разработана группа методов оценки, называемая "доходным подходом", которые позволяют рассчитать стоимость имущества, зная доход, который может принести данное имущество своему обладателю. Метод капитализации дохода, рассмотренный в работе,  относится к упомянутому доходному подходу.

Предметом исследования являются экономические отношения, возникающие во время оценки недвижимости методом капитализации дохода. Объект оценки – простаивающая площадь под кафе в .

Цель работы – разработать рекомендации по правильному применению метода капитализации дохода. Для достижения цели следовало решить следующие задачи:

- изучить метод капитализации дохода;

- описать методы расчета ставки капитализации;

- выявить особенности применения метода капитализации дохода;

- оценить объект оценки методом капитализации дохода;

- рассмотреть проблемы применения  метода капитализации дохода.

Для написания работы использовались труды зарубежных и отечественных исследователей, статьи в периодической литературе и Интернет.

Работа состоит из введения, заключения списка использованных источников и основной части. Основная часть состоит из 3 глав.

Первая глава теоретическая. В ней раскрывается сущность метода капитализации дохода, рассматриваются методы расчетов капитализации, а так же особенность применения метода капитализации дохода.

Вторая глава практическая. В данной главе метод капитализации дохода применяется на практике. Объектом оценки является площадь под кафе, которая принадлежит муниципальному образованию г. Орска.

В последней, третей главе рассмотрена проблема применения метода и способы ее решения.

 

 

1 Теоретические аспекты оценки недвижимости методом капитализации дохода

 

1.1 Сущность оценки недвижимости методом капитализации дохода

 

 

Рациональное хозяйствование в сфере недвижимости предполагает, прежде всего, обеспечение максимально продуктивного использования объекта недвижимости как экономического ресурса и отыскание путей повышения такого использования. При этом учитывается, что критерии эффективности для доходных объектов должны основываться на параметрах доходности объекта.

Доходный подход к оценке стоимости объектов недвижимости — совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от объекта оценки.

Доходный подход используется только для оценки доходной недвижимости, то есть такой недвижимости, единственной целью которой является получение дохода, и в его основе лежат следующие принципы оценки недвижимости:

1) принцип ожидания (стоимость объекта, приносящего доход, определяется текущей стоимостью будущих доходов, которые этот объект принесет);

2) принцип замещения (стоимость объекта недвижимости имеет тенденцию устанавливаться на уровне величины эффективного капиталовложения, необходимого для приобретения сопоставимого, замещающего объекта, приносящего желаемую прибыль).

Сущность доходного подхода состоит в оценке текущей (сегодняшней) стоимости будущих выгод, которые как ожидается, принесут эксплуатация и возможная продажа в дальнейшем недвижимого имущества, т. е. путем капитализации дохода.

Капитализация дохода — это процесс перерасчета потока будущих доходов в конечную величину, равную сумме их текущих стоимостей. Эти величины учитывают:

1) сумму будущего дохода;

2) время, когда должен быть получен доход;

3) продолжительность получения дохода [1].

В общем случае оценка рыночной стоимости с использованием доходного подхода включает в себя ряд следующих обязательных этапов:

1) анализ наиболее эффективного использования объекта оценки;

2) сбор рыночной информации о доходности объектов-аналогов;

3) оценка уровня доходов объекта оценки при его наиболее эффективном использовании на основе анализа доходов объектов-аналогов – оценка чистого операционного дохода объекта оценки;

4) оценка затрат на доведение объекта оценки до наиболее эффективного использования;

5) оценка норм капитализации на основе соответствующих показателей объектов аналогов, инвестиции в которые сопоставимы по уровню рисков с инвестициями в объект оценки с учетом дополнительных рисков, связанных с затратами на доведение его до наиболее эффективного использования;

6) капитализация доходов в нынешнюю стоимость с учетом затрат на доведение его до  наиболее эффективного использования и формирование мнения о конечном результате: оценке рыночной стоимости доходным подходом.

Среди перечисленных этапов наиболее важным является этап оценки, связанный с анализом наиболее эффективного использования. Если использование всех составляющих оцениваемого актива соответствует наиболее эффективному использованию, последовательность оценки и содержание этапов существенно упрощается.

Доходный подход на два основных метода: метод капитализации дохода и метод капитализации по норме отдачи на капитал.

Метод капитализации дохода - метод оценки, применяемый в рамках доходного подхода, при котором стоимость объекта определяется путем деления текущих (за год) доходов, от использования объекта на коэффициент капитализации. Необходимым и обязательным условием применения метода капитализации является допущение о том, что в обозримом будущем доходы, приносимые объектом, останутся примерно на одном уровне, близком к нынешнему [2]. Метод прямой капитализации – метод оценки рыночной стоимости доходного актива, основанный на прямом преобразовании наиболее типичного дохода первого года в стоимость путем деления его на коэффициент капитализации, полученный на основе анализа рыночных данных о соотношениях дохода к стоимости активов, аналогичных оцениваемому.

Метод капитализации по норме отдачи на капитал – метод оценки рыночной стоимости доходного актива, основанный на преобразовании всех денежных потоков, который он генерирует в процессе оставшейся экономической жизни, в стоимость путем дисконтирования их на дату оценки с использованием нормы отдачи на капитал, извлекаемой из рынка альтернативных по уровню инвестиций.

Метод капитализации по отдаче на капитал, в свою очередь, может иметь с формальной точки зрения две разновидности: метод анализа дисконтированных денежных потоков и метод капитализации по расчетным моделям.

В зависимости от структуры оцениваемого актива как источника доходов с физической и финансовой точек зрения метод капитализации доходов может иметь целый ряд разновидностей.

Так, в зависимости от источников финансирования методы капитализации доходов можно подразделить на:

- метод капитализации доходов собственного капитала;

- метод капитализации доходов заемного капитала;

- метод капитализации доходов смешанного капитала, который применяется в рамках ипотечно-инвестиционного анализа.

Если рассматривать объект недвижимости с физической токи зрения, то можно говорить о методах остатка для соответствующих физических компонентов оцениваемой собственности. Метод остатка для земли базируется на концепции остаточной доходности, в соответствии с которой доход, извлекаемый из земли, представляет то, то остается после возмещения расходов на три фактора производства: труд, управление и капитал. Метод остатка для улучшений также базируется на концепции остаточной доходности, но с другим набором факторов производства: труд, управление и земля [3].

В соответствии с методом прямой капитализации коэффициент капитализации (R) применительно к задаче оценки недвижимости есть некий коэффициент, позволяющий перевести чистый операционный доход (D), ожидаемый в последующем году, в текущую стоимость (PV) объекта недвижимости при помощи формулы: 

 

PV = D/R       

     При этом коэффициент капитализации состоит из двух элементов:

1) ставка дохода на инвестиции;

2) норма возврата инвестиций (норма возмещения капитала).

Ставка дохода на инвестиции при этом определяется рыночной доходностью безрисковых и ликвидных инструментов и премией за риски, связанными с неопределенностью получения доходов в будущем и недостаточной ликвидностью оцениваемого объекта недвижимости. Норма возмещения капитала определяется величиной ежегодной потери капитала за время ожидаемого периода использования недвижимости, характером изменения величины чистых доходов и способа реинвестирования получаемых доходов [4].

 

 

1.2 Методы расчета коэффициента капитализации

 

 

Коэффициент капитализации – это ставка, применяемая для приведения потока доходов к единой сумме стоимости. Однако данное определение дает понимание математической сущности данного показателя. С экономической точки зрения, коэффициент капитализации отражает норму доходности инвестора.

Существует несколько методов определения коэффициента капитализации:

- с учетом возмещения капитальных затрат (с корректировкой на изменение стоимости актива);

- метод рыночной выжимки;

- метод связанных инвестиций, или техника инвестиционной группы.

Теоретически коэффициент капитализации для текущего дохода должен прямо или косвенно учитывать следующие факторы:

1) компенсацию за безрисковые , ликвидные инвестиции;

2) компенсацию за риск;

3) компенсацию за низкую ликвидность;

4) компенсацию за инвестиционный менеджмент;

5) поправку на прогнозируемое повышение или снижение стоимости актива.

1.2.1 Определение коэффициента капитализации с учетом возмещения капитальных затрат. Коэффициент капитализации состоит из двух частей:

1)    ставки дохода на капитал (ставка доходности инвестиций), яв ляющейся компенсацией, которая должна быть выплачена инвестору за использование денежных средств с учетом риска и других факторов, связанных с конкретным объектом недвижимости;

2)    нормы возврата капитала, т.е. погашение суммы первоначальных вложений. Причем этот элемент коэффициента капитализации применяется только к изнашиваемой части активов.

 

 

Ставка дохода на капитал ( R _{дох кап} ) строится чаще всего методом кумулятивного построения:

Безрисковая ставка дохода + Премии за риск вложения в недвижимость + Премии за низкую ликвидность недвижимости + Премии за инвестиционный менеджмент.

Безрисковая ставка доходности – ставка процента в высоколиквидные активы, т.е. это ставка, которая отражает фактические рыночные возможности вложения денежных средств фирм и частных лиц без какого то бы ни было риска не возврата.

Безрисковая ставка используется в качестве базовой, к которой добавляются остальные (ранее перечисленные) составляющие – поправки на различные виды риска, связанные с особенностями оцениваемой недвижимости.

Требования к безрисковой ставке:

-       доходность на наиболее ликвидные активы, для которых характерна относительно низкая ставка доходности, но с гарантией возврата капитала;

-       доступные для инвестора в качестве альтернативного варианта вложений.

Для определения безрисковой ставки можно пользоваться как российскими, так и западными показателями по безрисковым операциям. Безрисковой ставкой по западной методике считается ставка доходности по долгосрочным (20 лет) правительственным облигациям на мировом рынке (США, Германия, Япония и т.д.). При использовании данной безрисковой ставки к ней необходимо прибавить премию за риск инвестирования в Россию (страновой риск). Такой расчет безрисковой ставки принят в современной практике оценки, но нарушает принцип доступности инвесторов к высоколиквидным активам, поскольку российские предприятия не могут серьезно рассматривать в качестве альтернативы вложение капитала в долгосрочные правительственные облигации мирового рынка. Данная безрисковая ставка активно использовалось в нашей стране на первых этапах становления оценки, так как этот период характеризовался некритичным тиражированием западного опыта без учета российской специфики. Сейчас в качестве безрисковой ставки чаще берется доходность по ОФЗ, ВЭБ.

В процессе оценки необходимо учитывать, что номинальные и реальные безрисковые ставки могут быть как рублевые, так и валютные. При пересчете номинальной ставки в реальную и наоборот целесообразно использовать формулу американского экономиста и математика И. Фишера, выведенную им еще в 30е годы XX века:

где R _н – номинальная ставка;

R _р – реальная ставка;

J _инф – индекс инфляции (годовой темп инфляции).

Важно отметить, что при использовании номинальных потоков доходов коэффициент капитализации и его составные части должны быть рассчитаны в номинальном выражении, а при реальных потоках доходов – в реальном выражении.

Расчет премий за риски:

1) надбавка за низкую ликвидность . При расчете данной составляющей учитывается невозможность немедленного возврата вложенных в объект недвижимости инвестиций, и она может быть принята на уровне инфляции за типичное время экспозиции подобных оцениваемому объектов на рынке;

2) надбавка за риск вложения в недвижимость . В данном случае учитывается возможность случайной потери потребительской стоимости объекта, и надбавка может быть принята в размере страховых отчислений в страховых компаниях высшей категории надежности;

3) надбавка за инвестиционный менеджмент . Чем более рискованны и сложны инвестиции, тем более компетентного управления они требуют. Надбавку за инвестиционный менеджмент целесообразно рассчитывать с учетом коэффициента недогрузки и потерь при сборе арендных платежей.

Коэффициент капитализации включает ставку дохода на инвестиции и норму возврата капитала. Если сумма капитала, вложенного в не движимость, останется неизменной и будет возвращаема при ее перепродаже, нет необходимости в расчете нормы возврата.

Если прогнозируется изменение в стоимости актива, то возникает необходимость учета в коэффициенте капитализации, возврата основной суммы капитала. Норма возврата капитала показывает годовую величину возмещения средств, вложенных в объект недвижимости в том случае, если по каким-либо причинам прогнозируется потеря этих средств (полностью или частично) в период владения недвижимостью. Для воз врата первоначальных инвестиций часть чистого операционного дохода откладывается в фонд возмещения для рекапитализации .

Существуют  три  способа  расчета  нормы  возврата  капитала (R норм возвр ) :

1) прямолинейный возврат капитала (метод Ринга);

2) возврат капитала по фонду возмещения и ставке дохода ни инвестиции (метод Инвуда ), его иногда называют аннуитетным методом;

3) возврат капитала по фонду возмещения и безрисковой ставке процента (метод Хоскольда ).

Метод Ринга целесообразно использовать, когда ожидается, что возмещение основной суммы будет осуществляться равными частями. Годовая норма возврата капитала рассчитывается путем деления 100%ной стоимости актива на остающийся срок полезной жизни, т.е. это величина, обратная сроку службы актива. Норма возврата  ежегодная доля первоначального капитала, помещенная в беспроцентный фонд возмещения:

где n   оставшийся срок экономической жизни, в годах; R дох кап  ставка доходности инвестиций, %.

Метод Инвуда используется, если сумма возврата капитала реинвестируется по ставке доходности инвестиции. В этом случае норма воз­ врата как составная часть коэффициента капитализации равна фактору фонда возмещения при той же ставке процента, что и по инвестициям

 

 

Метод Хоскольда используется в тех случаях, когда ставка до­хода первоначальных инвестиций несколько высока, что маловероятно реинвестирование по той же ставке. Для реинвестируемых средств предполагается получение дохода по безрисковой ставке

 

1.2.2 Расчет коэффициента капитализации методом рыночной выжимки. Основываясь на рыночных данных по ценам продаж и значений ЧОД сопоставимых объектов недвижимости, можно вычислить коэффициент капитализации:

где ЧОД_i – чистый операционный доход i го объекта аналога;

С_i – цена продажи i-го объекта аналога.

В этом методе отдельно не учитывается возврат капитала и доход на инвестиции (Таблица 1).

Таблица 1 – Расчет коэффициента капитализации методом рыночной выжимки.

 

Показатель	Объект
	№1	№2	№3	№4
Цена продажи, руб.	120000	90000	140000	75000
ЧОЛ, руб.	20750	15000	25500	12000
Общий коэффициент капитализации	0,172	0,166	0,182	0,160
Среднее значение общего коэффициента капитализации	0,17

 

При всей внешней простоте применения этот метод расчета вызывает определенные сложности: информация по ЧОД и ценам продаж относится к категории непрозрачной информации.

1.2.3 Расчет коэффициента капитализации методом связанных инвестиций. Если объект недвижимости приобретается с помощью собственного и заемного капитала, коэффициент капитализации должен удовлетворять требованиям доходности на обе части инвестиций. Величина коэффициента определяется методом связанных инвестиций, или техникой инвестиционной группы. Коэффициент капитализации для заемного капитала называется ипотечной постоянной и рассчитывается:

R_m = ДО / К

где,  R_m – ипотечная постоянная;

       ДО – ежегодные выплаты по обслуживанию долга;

       К – сумма ипотечного кредита.

Коэффициент капитализации для собственного капитала рассчитывается по формуле:

R  = DP/CK                            где,             

DP – годовой ДП до выплаты налогов;

СК – величина собственного капитала.

Общий коэффициент капитализации определяется как средневзвешенное значение:

R = М • R_m + ( 1 – M ) • R_e ,

где М – коэффициент ипотечной задолженности [5].

 

 

1.3 Особенности применения метода капитализации дохода

 

 

В самом общем виде капитализация дохода представляет собой процесс, в ходе которого величина и интенсивность потока дохода трансформируется в показатель стоимости (С). Это определяется посредством или деления, или умножения величины потока (Д) на мультипликатор (М), который в экономической науке еще именуется коэффициентом капитализации (К).

Метод прямой капитализации применяется в тех случаях, когда:

– имеется достаточное количество данных для оценки дохода;

– доход с недвижимости является стабильным или, по крайней мере, ожидается, что текущие денежные доходы приблизительно будут равны будущим или темпы их роста умеренны. Это касается, например, объектов с четко определенной арендной платой на несколько лет вперед.

Метод капитализации доходов используется только при доходной недвижимости, т. е. такой недвижимости, единственной целью которой является получение дохода.

Так или иначе, доходы от владения недвижимостью могут поступать в виде:

– текущих и будущих денежных поступлений (в т. ч. периодических платежей);

– текущей и будущей экономии на налогах;

– доходов от прироста стоимости недвижимости, полученных при ее продаже в будущем или залоге под ипотечный кредит;

– налоговых сбережений от продажи, обмена или дарения этого имущества в будущем;

– других возможных денежных поступлений и выгод.

В силу того, что текущая стоимость будущих доходов очень чувствительна к изменениям коэффициента капитализации, необходимо располагать точными рыночными указаниями о его величине.

Специфика метода капитализации доходов заклю­чается в следующем:

1) в текущую стоимость переводится ЧОД за один временной пе­риод;

2) не рассчитывается цена реверсии;

3) коэффициент капитализации рассчитывается для недвижимости тремя методами:

 - методом рыночной выжимки;

- методом определения коэффициента капитализации с учетом возмещения капитальных затрат;

- методом связанных инвестиций.

Преимущества метода капитализации доходов заключаются в том, что этот метод непосредственно отражает рыночную конъюнктуру, так как при его применении анализируются с точки зрения соотношения дохода и стоимости, как правило, большое количество сделок с недви­жимостью, а также при расчете капитализируемого дохода составляется гипотетический отчет о доходах, основной принцип построения которо­го  предположение о рыночном уровне эксплуатации недвижимости.

Недостатки метода капитализации доходов состоят в том, что

1) применение его затруднительно, когда отсутствует информация о рыночных сделках;

2) метод не рекомендуется использовать, если объект не достроен, не вышел на уровень стабильных доходов или серьезно постра­дал в результате форс-мажорных обстоятельств и требует серь­езной реконструкции [5].

Практическое применение метода капитализации предусматривает выполнение следующих основных этапов:

1. Проведение анализа финансовой отчетности.
2. Выборы величины прибыли, которая будет капитализирована.
3. Расчет адекватной ставки капитализации.
4. Определение предварительной величины стоимости предприятия.
5. Внесение необходимых поправок с учетом ликвидности оцениваемого имущества, перспектив развития предприятия и других неденежных факторов [6].

При использовании подхода капитализации консультант-оценщик должен выполнить следующие шаги:

Шаг 1. Получить (или подготовить) финансовый отчет за репрезентативный период времени (обычно по меньшей мере за пять лет).

Шаг 2. Скорректировать финансовые отчетные данные, полученные на шаге 1, в соответствии с требованиями GAAP или для нормализации отчетности. Если потребуются нормализационные корректировки для устранения воздействия на эти данные недействующих или излишних активов, следует рассмотреть стоимость этих активов в шаге 9. Определить, не следует ли скорректировать нормализованный показатель дохода с учетом дефицита активов. В качестве альтернативы, идентифицированные недостающие активы могут быть рассмотрены отдельно в шаге 9.

Шаг 3. Пересчитать (расчитать) подоходные налоги на нормализованный доход до вычета налогов, как он был определен в шаге 2. Результатом будет показатель скорректированной чистой прибыли.

Шаг 4. Если капитализируемым потоком доходов является денежный поток, то следует сделать дополнительные корректировки чистого дохода, полученного на шаге 3, чтобы прийти к валовому или чистому денежному потоку.

Шаг 5. Определить коэффициент капитализации для того потока доходов, который предстоит капитализировать. Во многих случаях этим потоком является чистая прибыль (шаг 3, см. выше), однако в определенных обстоятельствах измерителем может быть валовый денежный поток или чистый денежный поток (шаг 4, см. выше).

Шаг 6. Определить период деятельности компании, который послужит базой для капитализации. В большинстве случаев этим периодом бывает последний финансовый год или последние 12 месяцев; однако, в определенных обстоятельствах, более приемлемой базой расчета может оказаться прогноз на ближайший год или средний показатель за несколько прошлых лет.

Шаг 7. Оценить рабочую величину стоимости компании путем деления чистой прибыли (шаг 3), или валового или чистого денежного потока (шаг 4) на коэффициент капитализации, полученный на шаге 5.

Шаг 8. Провести проверку на «здравый смысл», чтобы определить, насколько правдоподобна полученная оценка.

Шаг 9. Если на шаге 2 были проведены корректировки финансовой отчетности для учета влияния на оценку компании недействующих или излишних активов, определите подходящую стоимость этих активов на дату оценки и добавьте ее к стоимости, определенной на шаге 7. Если на шаге 2 был установлен недостаток активов, определите, может ли быть показатель стоимости компании уменьшен на стоимость таких недостающих активов. Если недостаток активов был учтен при нормализационной корректировке отчетности о доходах, операция по еще одному сокращению стоимости компании не требуется.

Шаг 10. Определить, требуется ли скорректировать полученную на шаге 9 стоимость для учета скидки за ликвидность, премии за контроль или скидки на неконтрольный характер пакета акций[8].

Метод капитализации дохода основывается на трех принципах оценки недвижимости: принципе ожидания, принципе спроса и предложения, принципе замещения.

1. Принцип ожидания – лежит в основе оценки недвижимости доходным подходом и характеризует точку зрения покупателя на будущие выгоды и их текущую стоимость. Исходя из этого принципа рыночная стоимость определяется как текущая стоимость будущих выгод, вытекающих из прав владения или иных имущественных прав на данный объект.

В основе принципа лежит теория изменения стоимости денег во времени.

2. Принцип спроса и предложения характеризует точку зрения рынка на стоимость объекта. Исходя из этого принципа можно определить как потоки денежных средств и их отношение к стоимости, так и тенденции их изменения.

Принцип утверждает, что цена собственности определяется соотношением спроса и предложения на данном сегменте рынка.

3. Принцип замещения характеризует точку зрения информированного покупателя, который заплатит за объект сумму больше стоимости аналогичного объекта одинаковой полезности на том же сегменте рынка и который при прогнозе будущих доходов ориентируется на данные анализа соответствующих покупателей аналогичных объектов.

Опираясь на данный принцип, можно сказать, что арендная плата, норма прибыли, величины затрат, ставка дисконтирования и коэффициент капитализации определяются аналогичными показателями на рынке [9].

Таким образом, можно говорить о том, то метод капитализации дохода является одним из самых простых методов оценки объектов недвижимости. Однако данный метод имеет свои границы применения, положительные и отрицательные стороны. Так, если будущий доход от объекта недвижимости невозможно предсказать либо не является стабильной величиной, то применение метода невозможно. Кроме того, метод капитализации дохода отличается от метода дисконтирования денежных потоков, имеет свою специфику и основывается на трех основных принципах: принцип замещения, принцип спроса и принцип ожидания.

 

 

2 Оценка объекта недвижимости методом капитализации дохода

 

2.1 Описание объекта недвижимости

 

Начальным этапом процесса оценки является постановка задачи оценки. На данном этапе выявляется базовая информация, определяющая весь процесс оценки. Этап включает следующую последовательность действий:

1) идентификация и описание объекта оценки;

2) установка оцениваемых имущественных прав;

3) указание даты оценки;

4) описание цели оценки;

5) определение вида оцениваемой стоимости, соответствующего цели оценки.

Объект оценки – помещение кафе площадью 33,2 кв. м. по адресу: г. Орск, ул. Комсомольская, д. 181, принадлежит муниципальному образованию «Город Орск».

 

Таблица 2 – Описание объекта оценки

 

Место нахождения объекта	462400, Оренбургская область, г. Орск, ул. Комсомольская, д.181
Объект оценки	Помещение кафе. Площадь 33, 2 кв. м.
Имущественные права на объекты оценки	Улучшения	Субъект права		Муниципальное образование «Город Орск»
		Вид права		Собственность (выписка из реестра объектов муниципальной собственности города Орска от 04.07. 2012 года №6-1526)
Существующие ограничения и обременения	Обременения и ограничения прав на объект оценки отсутствую. Объект недвижимости не отчужден, в споре и под арестом не состоит.
Балансодержатель объекта оценка	МО «Город Орск»
Балансовая стоимость объекта оценки  по состоянию на 09.07.2012	Первоначальная, руб.		179113,93

Продолжение таблицы 2

 

	Остаточная, руб.	159948,74
Кадастровый номер	43:40:УО116:012:33:401:001:002132010:0100:21003
Площадь объекта оценки	33,2 кв.м.
Текущее использование объекта	На дату осмотра объект оценки не используется
Состояние объекта оценки	Техническое состояние недвижимости хорошее
Краткая характеристика местоположения и транспортной доступности объекта оценки	Территория, на котором  расположен объект ул. Комсомольская, д.181, в юго-западном районе города, район характеризуется высокой степенью застройки жилыми домами, подъезд на автомобильном транспорте по дороге с твердым покрытием.

 

В рамках доходного подхода стоимость объектов была рассчитана в соответствии с методом прямой капитализации.

Метод капитализации доходов используется, если:

-  потоки доходов стабильны длительный период времени, представляют собой значительную положительную величину;

- потоки доходов возрастают устойчивыми, умеренными темпами [10].

Результат, полученный данным методом, состоит из стоимости зданий, сооружений и из стоимости земельного участка, т.е. является стоимостью всего объекта недвижимости. Метод прямой капитализации выражается следующей формулой:

 

C_кап = ЧОД / К,

 

где    С_кап – текущая стоимость объекта оценки;

        ЧОД – чистый операционный доход;

        К – коэффициент капитализации.

Таким образом, метод капитализации доходов представляет собой определение стоимости недвижимости через перевод годового (или среднегодового) чистого операционного дохода (ЧОД) в текущую стоимость.

Для определения стоимости объекта оценки методом прямой капитализации необходимо:

1. Определить среднюю величину чистого операционного дохода от использования объекта за год (ЧОД).
2. Рассчитать коэффициент капитализации применительно к данному доходу (К) [11].

Расчет чистого операционного дохода производится в следующей последовательности:

1) определение потенциального валового дохода;

2) определение действительного валового дохода;

3) определение операционных расходов;

4) определение чистого операционного дохода как разница между действительным валовым доходом и операционными расходами [12].

 

 

2.2 Применение метода капитализации дохода

 

Потенциальный валовый доход (ПВД) – это общий доход, который можно получить от недвижимости при 100%-ной сдаче в аренду объекта без учёта потерь и расходов. Потенциальный валовый доход включает арендную плату со всех площадей, увеличение арендной платы, предусмотренное договорами, и другие доходы от недвижимости.

Определение арендной ставки проводилось на основе сбора и анализа информации по стоимостным показателям арендных ставок сопоставимых объектов в Орске.

Следует отметить, что в качестве аналогов были отобраны объекты, схожие с объектом оценки по основным параметрам с учетом результатов анализа наилучшего и наиболее эффективного использования. Ставка (цена) аренды, обычно указывается в рублях за кв. м общей площади в год, либо за все помещение в месяц (последнее чаще встречается при аренде торговых площадей)[13]. Ставка аренды различна для разных классов помещений, она зависит от расположения здания и других факторов на рынке недвижимости. Ставка включает коммунальные расходы, за исключением затрат на связь и электроэнергию, что является типичным для данного сегмента рынка (см. Приложение А).

Потенциальный валовой доход представляет собой ожидаемую суммарную величину от основного вида деятельности и дополнительных услуг, которые сопутствуют основному виду деятельности.

В рассматриваемом случае ПВД – это доход от сдачи площадей в аренду при 100% занятости, без учета потерь и расходов.

Расчет ПВД производится по формуле:

ПВД = А× S ,

где, А – ставка арендной платы (годовая);

       S – площадь, сдаваемая в аренду.

В связи с тем, что при расчете ставки арендной платы, выбраны объекты-аналоги, величина арендных платежей по которым распространяется на общую площадь, в расчетах стоимости объекта оценки по доходному подходу, также использована общая площадь объекта [14].

Действительный валовый доход (ДВД) – это потенциальный валовый доход за вычетом потерь от недоиспользования площадей и при сборе арендной платы с добавлением прочих доходов от нормального рыночного использования объекта недвижимости.

Потери арендной платы происходят за счет неполной занятости объекта и неуплаты арендной платы недобросовестными арендаторами, выражаются такие потери обычно в процентах от потенциального валового дохода.

Степень незанятости характеризуется коэффициентом незанятости, определяемым как отношение величины несданных в аренду площадей к величине общей площади, подлежащей сдаче в аренду. Для различных сегментов рынка недвижимости существуют типичные рыночные значения этого коэффициента, отклонения от которого свидетельствуют о качестве управления конкретным объектом недвижимости (значения коэффициента могут меняться со сменой владельца или управляющего недвижимостью). При составлении информационного массива о доходах величина потерь от незанятости или принимается исходя из рыночных прогнозов, или рассчитывается для конкретного объекта недвижимости по формуле:

 где, K_n – коэффициент оборачиваемости арендных площадей, отражающий долю помещений, где в течение определенного срока происходит смена арендаторов;

         n_f – число арендных периодов в течение рассматриваемого срока,   которые необходимы для поиска новых арендаторов после ухода старых;

       n_o – общее число арендных периодов в течение рассматриваемого срока.

Величина вакансий и потерь закладывалась на уровне 8,33%, исходя из средних потерь при сдаче в аренду аналогичных площадей, складывается из потерь за время поиска арендатора в размере около 1 месяца в год[15].

Расчет потенциального валового дохода и действительного валового дохода представлен в таблице Арендуемую площадь принимаем равной сумме основных площадей объекта недвижимости без учета вспомогательных, а именно коридоров, подсобных помещений и т.д.

 

Таблица 3 – Расчет потенциального валового дохода, действительного валового дохода.

 

Наименование	Объект оценки
Арендуемая площадь объекта, кв.м	33,2
Ставка арендной платы, руб./кв. м. в год	5732,3
Потенциальный валовый доход, руб.	190 312
Вакансии и потери в %	8,33
Вакансии и потери в руб.	15 859
Действительный валовый доход, руб.	174 453

 

Чистый операционный доход рассчитывается как разница между действительным валовым доходом и всеми операционными расходами. Расчет чистого операционного дохода представлен в таблице Операционные расходы (расходы на эксплуатацию) – это постоянные, ежегодные расходы, позволяющие объекту недвижимости функционировать на должном уровне. По своей экономической сути операционные расходы делятся на:

- постоянные;

- переменные;

- расходы на замещение, или резервный фонд на восстановление.

Постоянные расходы не зависят от степени занятости объекта недвижимости арендаторами. Сюда относятся налоги на недвижимость, платежи по страхованию недвижимости, плата за лицензии и разрешения, некоторые эксплуатационные расходы [16].

Переменные расходы непосредственно зависят от интенсивности загрузки недвижимости и от уровня предоставляемых услуг. К числу переменных расходов можно отнести:

- расходы на управление;

- расходы по заключению договоров аренды;

- заработная плата обслуживающего персонала и начисления на нее;

- расходы на вывоз мусора;

- коммунальные платежи (например, за воду, отопление, газ, систему канализации, электричество);

- расходы на эксплуатацию и ремонт;

- расходы по обеспечению безопасности;

- расходы по благоустройству территории;

- плата за услуги, предоставляемые государственными или частными подрядными организациями;

- расходы по содержанию автостоянки;

- прочие расходы [17].

При определении расходов на замещение, или резервного фонда на восстановление, предполагается, что в типичных рыночных условиях недвижимость будет эксплуатироваться на уровне, соответствующем нормативам и стандартам для данного типа недвижимости, которые предполагают регулярную замену строительных элементов с коротким сроком службы, например:

- элементы внутренней и наружной отделки, оконные и дверные рамы и заполнения, покрытие пола, кровля;

- механическое, санитарно-техническое оборудование, электроарматура, различные приборы и счетчики;

- элементы фондов внешнего благоустройства (подъездные дороги, автостоянки, озеленение).

Сюда же относят расходы на косметический ремонт арендуемых помещений перед вселением нового арендатора, если эти расходы по договоренности несет владелец недвижимости. Данная величина не была заложена в расчет, обычно собственник не создает такой фонд, предпочитая отвлекать денежные средства единично, чем иметь неработающие денежные средства. Для расчета налога на имущество в качестве налогооблагаемой базы принимается для собственника остаточная стоимость по балансу, в данном случае собственник не является плательщиком налога на имущество [18].

 

 

2.3 Расчет ставки капитализации

 

 

Расчет ставки капитализации может выполняться следующими методами:

- метод рыночной экстракции (рыночной выжимки);

- аналитический метод (кумулятивное построение R);

- методы ипотечно-инвестиционного анализа (при использовании заемного капитала);

- метод экспертизы (опроса экспертов рынка недвижимости).

В практике получила распространение модель Гордона, также связывающая годовой доход с рыночной стоимостью, которая в основном применяется для оценки стоимости реверсии. В модели Ринга предполагается, что поток доходов будет ежегодно снижаться. Такое допущение в условиях постоянно растущих арендных ставок выглядит весьма сомнительным. Поэтому такая модель практически не применяется. Метод Хоскольда также не нашел широкого применения при оценке недвижимости, т. к. он относится к ситуации, когда полученные от аренды деньги на годы аккумулируются на депозите или в других безрисковых и соответственно мало доходных инструментах, что не характерно для стратегии эффективного собственника. Наибольшее распространение получила модель Инвуда. Ставку капитализации в данном случае рассчитываем методом рыночной экстракции [19].

Метод рыночной экстракции, позволяет определить наиболее адекватную величину коэффициента капитализации для объектов недвижимости. Как известно, коэффициент капитализации равен:

где,   К – коэффициент капитализации;

         ЧОД₁ – прогнозная величина чистого операционного дохода;

         С₀ –стоимость объекта недвижимости на дату оценки;

         ЧОД₀ – текущая величина чистого операционного дохода на дату оценки;

         t – годовой темп прироста чистого операционного дохода.

В связи с тем, что данные по рыночным значениям чистого операционного дохода, как правило, в доступной оценщику информации отсутствуют, то для рыночной экстракции приходится использовать величину предлагаемой арендной платы. В этом случае расчетная зависимость приобретает вид :

 

где, А_1i – прогнозная величина арендной платы для i-го объекта недвижимости;

А_0i – величина арендной платы для i-го объекта недвижимости на дату оценки;

С_0i – стоимость i-го объекта недвижимости на дату оценки

а₁ – средний рыночный коэффициент недозагрузки объекта недвижимости;

а₂ – средняя рыночная величина отношения операционных расходов к арендной плате;

n – количество объектов недвижимости, по информации о которых осуществляется рыночная экстракция.

Поправка на потери при сборе арендной платы обычно не учитывается, так как в настоящее время, в подавляющем большинстве случаев, установилась практика взимания авансовых платежей с арендатора, либо формирования возвращаемого фонда, за счет арендатора, в размере величины арендной платы за определенный период (обычно 1…3 месяца)[20].

При определении рыночной величины отношения операционных расходов к арендной плате следует иметь в виду, что обычно коммунальные услуги полностью или частично оплачиваются сверх арендной платы. Наиболее часто отдельно оплачиваются электроэнергия и услуги связи. Строго говоря, в операционных расходах необходимо дополнительно учесть отчисления на капитальный ремонт, которые на практике, как правило, не производятся. Рассмотрим данные рынка торговых помещений в таблице 3.

 

Таблица 4 – Информация по торговым помещениям города Орска.

 

Наименование	Объект 1	Объект 2	Объект 3	Объект 4	Объект 5	Объект 6	Объект 7	Среднее значение
Адрес	Орск г, Воровского ул, 92/2	Орск г, Маклина ул, 2	Орск г, Ленина ул, 39а	Центр рынок	ЖДВ	Орск г, Тагильская ул, 90	Орск г, Большевиков ул, 90
Площадь объекта, кв.м.	140	64,1	131,7	145,2	338,2	310	242
Цена предложения объекта недвижимости, руб.	6720000	4200000	5500000	7986000	10822400	15500000	6050000	8111200

Продолжение таблицы 4

 

Арендная плата, руб.	672 000	384 600	790 200	906 048	1 298688	1 302 000	1 016400	909991
Ставка арендной платы, руб. в год за 1 кв. м.	4 800	6 000	6 000	6 240	3 840	4 200	4 200	5040
Цена предложения за 1 кв. м. общей площади, руб.	48 000	65 583	41 762	55 000	32 000	50 000	25 000	45 326
Арендная ставка руб./кв. м.	400	500	500	520	320	350	350	420

 

По представленным в выборке объектам определим валовый рентный множитель. Валовой рентный множитель (ВРМ) - это среднестатистическое отношение рыночной цены к потенциальному или действительному валовому доходу определенного вида имущества.

В Фоменко А. Н. метод расчета валового рентного множителя для объектов недвижимости показано, что при расчете величины ВРМ могут быть использованы осредненные (рыночные) значения арендной платы и стоимости для соответствующего сегмента рынка объектов недвижимости. Расчетная зависимость для определения ВРМ имеет вид:

 

где, К_ВРМ – корректирующий коэффициент, зависящий от параметров выборок значений цен продажи и ставок арендной платы для объектов недвижимости;

С_Р0 – средняя стоимость продаж объектов недвижимости;

А_Р0 – средняя ставка арендной платы для объектов недвижимости.

Величина коэффициента КВРМ зависит от размаха выборок значений ставок арендной платы и стоимости объектов недвижимости и приведена в таблице 4.

 

Таблица 5 – Величины коэффициентов К_ВРМ

 

Отношение Cmax/Cmin	Отношение Amax/Amin
	1,00	1,25	1,50	2,00	2,50	3,00	4,00
1,00	1,000	1,006	1,029	1,085	1,153	1,220	1,358
1,25	1,000	1,012	1,036	1,095	1,165	1,232	1,370
1,50	1,000	1,015	1,040	1,103	1,172	1,240	1,376
2,00	1,000	1,019	1,047	1,111	1,181	1,247	1,377
2,50	1,000	1,021	1,050	1,115	1,183	1,249	1,374
3,00	1,000	1,024	1,053	1,119	1,186	1,250	1,370
4,00	1,000	1,026	1,057	1,122	1,188	1,248	1,360

 

На основе данных таблицы 4 рассчитаем значение коэффициента К_ВРМ.

 

Таблица 6 – Расчет коэффициента К_ВРМ.

 

№пп	Наименованное показателя	Ед. изм.	Обозначение	Величина
1	Арендная плата, руб. макс.	Руб.	А макс	13020000
2	Арендная плата, руб. мин.	Руб.	А мин	384600
3	А макс./А мин.			3,385
4	Цена предложения объекта, руб., макс	Руб.	С макс	15500000
5	Цена предложения объекта, руб., мин	Руб.	С мин	42000000
6	Смакс/Смин			3,69
7	Средняя ставка арендной платы, руб.	Руб.		8111200
8	Средняя ставка арендной платы, руб.	Руб.		909991
9	Кврм		Кврм	1,304
10	Валовый рентный множитель		ВРМ	11,62
11	Кк		Кк	1,307
12	Коэффициент капитализации		К	0,15
13	К	%	К	14,66

 

Расчетная зависимость для определения ВРМ имеет сходную структуру с зависимостью для расчета коэффициента капитализации. Проведя аналогичные рассуждения, приведенные для ВРМ, можно получить следующую расчетную зависимость для определения коэффициента капитализации:

Особенность полученной расчетной зависимости состоит в том, что в нее входят только безразмерные параметры, которые характеризуют соответствующий сегмент рынка объектов недвижимости [21].

 

Таблица 7 – Величины коэффициентов К_к

 

Отношение Cmax/Cmin	Отношение Amax/Amin
	1,00	1,25	1,50	2,00	2,50	3,00	4,00
1,00	1,000	1,006	1,029	1,085	1,153	1,220	1,358
1,25	1,006	1,024	1,051	1,116	1,189	1,262	1,405
1,50	1,029	1,052	1,082	1,154	1,231	1,306	1,455

Продолжение таблицы 7

 

2,00	1,085	1,116	1,154	1,234	1,316	1,395	1,545
2,50	1,153	1,190	1,231	1,317	1,400	1,482	1,632
3,00	1,220	1,261	1,306	1,396	1,482	1,563	1,710
4,00	1,358	1,406	1,455	1,545	1,632	1,709	1,849

 

С учетом последнего соотношения расчетная зависимость для определения коэффициента капитализации приобретает вид:

Особенность полученной расчетной зависимости состоит в том, что в нее входят только безразмерные параметры, которые характеризуют  соответствующий сегмент рынка объектов недвижимости.

 

Таблица 8 - Величины коэффициентов К_к х К_ВРМ

 

Отношение Cmax/Cmin	Отношение Amax/Amin
	1,00	1,25	1,50	2,00	2,50	3,00	4,00
1,00	1,000	1,006	1,029	1,085	1,153	1,220	1,358
1,25	1,006	1,024	1,051	1,116	1,189	1,262	1,405
1,50	1,029	1,052	1,082	1,154	1,231	1,306	1,455
2,00	1,085	1,116	1,154	1,234	1,326	1,395	1,545
2,50	1,153	1,190	1,231	1,317	1,400	1,482	1,632
3,00	1,220	1,261	1,306	1,396	1,482	1,563	1,710
4,00	1,358	1,406	1,455	1,545	1,632	1,709	1,849

 

При этом, для достаточно узкого сегмента рынка, который характеризуется небольшим размахом выборки, может быть принято, что величина К_к х К_ВРМ = 1 (диапазон ячеек, в котором с погрешностью не более 10% может быть принято это условие, закрашен) [22].

Коэффициент капитализации равен:

а₁ – средний рыночный коэффициент недозагрузки объекта недвижимости;

а₂ – средняя рыночная величина отношения операционных расходов к арендной плате;

t – годовой темп прироста чистого операционного дохода, принимается в размере 10 процентов

Прогнозирование меньшей степени загруженности (заполняемости) произведено для объекта оценки по формуле:

K₃=l-((D_n * 1)/N_a)),

где,  К_з - коэффициент загрузки объекта;

         D_n - средний период, в течение которого объект не эксплуатируется;

         N_a - число арендных периодов в году (количество дней в году).

 

Таблица 9 – Расчет степени загрузки объекта оценки

№пп	Показатель	Расчет	Значение
1	Количество дней в году		З65
2	Количество дней когда объект недвижимости не занят		30
3	Коэффициент загрузки аj	(п.2*1/п.1)	0,092

 

Средняя рыночная величина отношения операционных расходов к арендной плате 14/100=0,14. Расчет приведен ниже.

 

Таблица 10 – Определение среднего значения распределенных арендных ставок

 

№пп	Адрес	Площадь кв. м	Виды отделки	Ставка руб/кв. м.	Условия	Источник информации
1	ул. Молодой Гвардии, 46	32	улучшенная	500	Входит всё, кроме электричества, телефона, интернета, уборки, охраны	УК «Союз», тел.: 23-66-32
2	ул. Молодой Гвардии, 6	26	улучшенная	500	Входит всё, кроме электричества, телефона, интернета, уборки, охраны	УК «Союз», тел.: 23-66-32
3	ул. Советская, 4	15	улучшенная	500	Входит всё, кроме электричества, телефона, интернета, уборки, охраны	УК «Союз», тел.: 23-66-32
4	ул. Мира, 6	30	улучшенная	333,3	Входит всё, кроме электричества, телефона, интернета, уборки, охраны	УК «Союз», тел.: 23-66-32
5	ул. Ленина,15	30	улучшенная	550	Входит всё, кроме электричества, телефона, интернета, уборки, охраны	тел.: 28-53-78
6	ул. К. Маркса, 12	25	улучшенная	546	Входит всё, кроме электричества, телефона, интернета, уборки, охраны	тел.: 26-78-99
7	ул. Мира, 35	от 20	улучшенная	350	Входит всё, кроме электричества, телефона, интернета, уборки, охраны	УК «Союз», тел.: 23-66-32
	Среднее значение			468,47

 

 

 

 

 

Таблица 11 – Определение среднего значения чистых арендных ставок

 

№пп	Адрес	Площадь кв. м	Виды отделки	Ставка руб/кв. м.	Условия	Источник информации
1	ул. Сурикова, 10	130	улучшенная	400	Без учета коммунальных платежей	УК «Союз», тел.: 23-66-32
2	ул. Комсомольская, 4	30	улучшенная	400	Без учета коммунальных платежей	тел.:26-78-99
3	ул. Чапаева, 6	28	улучшенная	550	Без учета коммунальных платежей	тел.: 27-56-78
4	ул. Ленина, 83	18	улучшенная	400	Без учета коммунальных платежей	www.dom43.ru
5	ул. Горького, 5	16	улучшенная	400	Без учета коммунальных платежей	тел.: 25-89-96
6	К. Щорса 95	16	улучшенная	320	Без учета коммунальных платежей	www.dom43.ru
	Среднее значение			411,67

 

Средние значения, рассчитанные в Таблицах, принимаются для расчета корректировки при условии, что выборка значений однородна, общая величина стандартного отклонения ошибки не должна превышать 20%.

Проверка результата на точность представлена в таблице.

 

Таблица 12 – Результаты проверки на точность

 

№пп	Наименование показателя	Значение для выборки распределенный арендных ставок	Значение для выборки чистых арендных ставок
1	Объект сравнения №1	500	400
2	Объект сравнения №2	500	400
3	Объект сравнения №3	500	550
4	Объект сравнения №4	333,3	400
5	Объект сравнения №5	550	400
6	Объект сравнения №6	546	320
7	Объект сравнения №7	350
8	Количество объектов в выборке	7	6
9	Средняя скорректированная цена	468,5	411,67
	Медиана	500	400
	Среднеквадратичное отклонение скорректированной цены	72,5	46,1
	Отношение Sx/X (где Х – среднее значение ряда)	15,5%	11,2%
	Минимальное значение	333,3	320
	Максимальное значение	550	550

 

Величина отклонения ошибки для среднего значения «распределенных арендных ставок составил 15,5%, для «чистых» арендных ставок – 11,2%. Таким образом, выборки значений являются однородными, и принятые значения могут приниматься для расчета корректировки.

Корректировка на отличия в условиях финансирования рассчитывается следующим образом:

K_у=l-(А_расп / А_чист)                          где,

К_у - корректировка на условия финансирования;

А_расп – среднее значении «распределенных» арендных ставок;

А_чист – среднее значении «чистых» арендных ставок;

Величина корректировки на условия финансирования рассчитана в таблице.

 

Таблица 13 – Расчет корректировки

 

№пп	Наименование показателя	Ед. изм.	Значение
1	Средняя ставка аренды дл условий финансирования «чистая» аренда общей площади	Руб за 1 кв. м. в месяц	411,67
2	Средняя ставка аренды для условий финансирования  «распределенная» аренда общей площади	Руб за 1 кв. м. в месяц	468,48
3	Корректировка на отличия в условиях финансирования («распределенная»/«чистая» аренда)  1-(п.2/п.1)	%	14

 

Таким образом, величина а₂ равна 14 процентам.

Для расчета операционных расходов Оценщиком проводилась выборка объектов недвижимого имущества с «чистой» арендной ставкой (все расходы уплачиваются арендатором) и по «распределенной» арендной ставке - включена только часть операционных расходов (отопление, водоснабжение, канализация), остальные расходы (электричество, уборка, телефон, охрана, Интернет) арендатором будут уплачиваться отдельно. Для того чтобы рассчитать корректировку, отражающую данное различие, оценщиком была составлена выборка «чистых» и «распределенных» ставок аренды, результаты выборки представлены в таблицах.

Коэффициент капитализации равен 14,66 процента

Следует подчеркнуть, что величины ВРМ и коэффициента капитализации характеризуют не конкретный оцениваемый объект, а сложившуюся ситуацию на рассматриваемом сегменте рынка. Поэтому при их расчете недопустимо использовать скорректированные стоимостные характеристики объектов-аналогов, а необходимо использовать имеющиеся данные по рассматриваемому сегменту рынка. При этом, с целью снижения размаха используемых при расчетах исходных значений арендной платы и стоимости, сегмент рынка может быть сколь угодно заужен. Единственным ограничением для «заужения» рынка является объем выборки, который обычно не должен быть менее 7…8 элементов

Далее проводится расчет рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости.

 

Таблица 14 – Расчет рыночной стоимости объекта оценки

 

Наименование	Объект оценки
Действительный валовый доход, руб.	174 453
Операционные расходы, руб.	1 745
Денежный поток от операционной деятельности, руб.	172 708
ДЕНЕЖНЫЙ ПОТОК ДО УПЛАТЫ НАЛОГОВ, руб.	172 708
Налог на имущество, руб.	0
ЧИСТЫЙ ДЕНЕЖНЫЙ ПОТОК, руб.	172 708
Ставка капитализации	14 660
Рыночная стоимость, руб.	1 178 093

 

Рыночная стоимость определяется следующим образом:

172 708 : 0,1466 = 1 178 093 руб.

Рыночная стоимость объекта оценки по доходному подходу равна на 09 июля 2012 года: Помещение кафе. Площадь 33,2 кв. м. 1 178 093 рублей, включая НДС

 

 

3 Проблема расчетов рисков при применении метода капитализации дохода

 

Метод капитализации прибыли, безусловно, хороший инструмент расчета стоимости недвижимости в ситуации, когда известны ставки аренды на аналогичные объекты. Расчет доходов и расходов - вещь достаточно простая, здесь трудно ошибиться. Наибольшую сложность представляет расчет ставки капитализации, а именно - премии за риск. Несмотря на существование большого количества исследований, посвященных изучению рисков в инвестиционной деятельности, расчет рисковых надбавок остается весьма сложной областью в методологическом отношении [24].

Риск – это возможные отклонения реальных результатов той или иной операции или проекта в отрицательную сторону по сравнению с планируемыми вначале.                  

В операциях с недвижимостью риск может проявляться:

-  в более низкой, чем планировалось ранее, цене при продаже недвижимости;

- в более высоком, чем предполагалось, уровне операционных расходов при управлении недвижимости;

- в снижении фактической рентабельности инвестиционного проекта по сравнению с проектной и даже в утрате собственности — как в связи с разрушением самого «тела» недвижимости, так и по причине потери прав на недвижимость.

Масштабы таких рисков могут быть весьма различны: от потери дохода или его части до полной утраты инвестируемых средств или собственности [25].

Что же является причиной рисков? Представление об этом может дать общая классификация рисков, в соответствии с которой можно выделить:

- рыночные риски (бизнес-риски, коммерческие, систематические риски), связанные со спецификой сферы предпринимательской деятельности и влиянием на нее макроэкономических и региональных факторов;

- производственные   (хозяйственные,   несистематические) риски, относящиеся к уровню фирмы и определяемые качеством ее деятельности;

- финансовые риски, как обусловленные общим состоянием финансовой системы в стране, так и возникающие в связи с принятием компанией (фирмой) тех или иных решений относительно финансирования ее деятельности [26].

Целесообразно рассмотреть общую классификацию рисков применительно к сфере недвижимости, начав с рыночных рисков.

Как известно, любой объект недвижимости имеет юридическую, физическую и экономическую определенность. При этом любая операция с недвижимостью происходит в рамках определенных территориальных образований с присущими им административными правилами и процедурами. Соответственно можно выделить следующие источники рыночных рисков:

- юридические (возможность утраты права собственности, образования убытков в связи с ошибками при заключении договоров и контрактов, появления претензий третьих лиц, наличие не выявленных обременении объекта и пр.);

- экономические (макроэкономические изменения и изменения в состоянии региональной экономики, изменения в состоянии  и тенденциях спроса и предложения на рынке, появление конкурирующих фирм или новых изделий и т.д.). Остановимся на этом подробнее. Специфика экономико-правового оборота недвижимости, многоступенчатость сделок с недвижимостью требуют особого внимания к юридической стороне Переделок. Это особенно важно в российских условиях, где еще не закончено формирование законодательной базы операций с недвижимостью, ряд нормативных документов противоречит друг другу, при проведении сделок не всегда точно определен состав, передаваемых прав на недвижимость, слабо развита система регистрации прав на недвижимость и перехода этих прав. Как показывает опыт становления рынка недвижимости в России, причиной возникновения последующих претензий по сделкам, судебных исков часто является низкий уровень юридического анализа при проведении сделок, невозможность получения полной информации о правовом статусе недвижимости и правах третьих лиц. 

Тщательность юридического исследования, сотрудничество со страховыми компаниями позволят снизить вероятность этих рисков, предотвратить значительную часть из них;

- архитектурно-строительные, как правило, связаны с недостаточно детальной проработкой проектов сооружения и развития объектов недвижимости, слабостью их технической экспертизы. В эту категорию рисков входят и технологические риски, которые в значительной мере обусловлены спецификой места реализации проектов, строительства;

- административные риски, которые в российских условиях имеют особое значение. Нередки случаи, когда в ходе реализации проектов существенно меняются условия, выполнения которых требуют органы местного управления или федеральные власти. Очень важно, поэтому на стадии получения разрешений на строительство, реконструкцию, перепланировку и т.д. добиваться точного определения обязательств, которые должны быть выполнены организатором инвестиционного проекта, и их документального закрепления;

- экономические риски, возникающие при совершении сделок с недвижимостью, связаны, прежде всего, с изменением рыночной ситуации. Это изменение может найти проявление в целом ряде факторов – в изменении спроса под влиянием снижения деловой активности или доходов населения, в росте цен на материалы и оборудование, в появлении альтернативных предложений на рынке, в увеличении предложения конкурирующими фирмами и т.д. Возможность предотвращения или снижения степени вероятности потерь компании (фирмы) в связи с существованием экономических рисков во многом зависит от глубины проработки принимаемых экономических решений, постоянного изучения ситуации на рынке, наличия системы альтернативных поставок [27].

Внешние экономические риски — постоянный спутник любого бизнеса, в том числе и бизнеса на рынке недвижимости, но степень их вероятности существенно зависит от качества деятельности компании (фирмы), которая и сама может быть источником рисков. В частности, риски могут возникнуть по следующим причинам:

- недостаточно представительный анализ ситуации на рынке по аналогичным сделкам и проектам;

- неверное истолкование имеющихся данных;

- необъективное отношение к данным;

- необоснованное перенесение прошлого опыта на будущие периоды без учета изменяющейся среды и т.д.

Нужно отметить, что пренебрежение экономическим анализом – достаточно распространенное явление в современном российском бизнесе и бизнесе на рынке недвижимости. Так, несмотря на наличие многочисленных методик и программ анализа эффективности инвестиционных проектов, они оказываются малодейственными из-за недостаточного внимания к изучению ситуации на рынке. Дело ограничивается зачастую необъективными или неполноценными данными, собственным опытом и опытом ближайшего окружения. Нередко анализ ограничивается изучением рыночной конъюнктуры без исследования факторов, влияющих на ее изменение.

Например, тенденции спроса и предложения на рынке недвижимости определяются в значительной мере демографической ситуацией, миграцией населения, общим предпринимательским климатом, уровнем ставок налогообложения, длительностью процедур сделок и пр. Влияние этих факторов не сиюминутно, но не принимать их в расчет нельзя. А это случается довольно часто.

Недостатки экономического анализа могут усиливаться за счет непродуманных организационно-экономических решений (например, неправильный выбор организационной структуры управления фирмой или проектом), что повышает вероятность потерь.

В конечном счете все виды рисков так или иначе имеют финансовое измерение, либо увеличивая затраты по проекту или сделке, либо снижая доход, либо приводя к превышению запланированных сроков инвестирования, либо в предельном случае – к утрате не только дохода, но и капитала.

Как показывает анализ, финансовые риски могут быть разделены на несколько групп:

1. Риски, вытекающие из общего состояния и изменений в финансовой системе (изменения процентных ставок по кредитам, введение ограничений на колебание валютного курса, изменения в темпах инфляции по сравнению с прогнозируемыми, изменение доходности альтернативных вариантов инвестирования, например, доходности по государственным корпоративным ценным бумагам).
2. Риски, обусловленные тем или иным вариантом, избранным компанией (фирмой) для финансирования ее деятельности, степенью проработки ею финансовых решений. Например, выбор кредита как источника финансирования проекта является более рискованным вариантом по сравнению с выпуском обычных акций, так как: предполагает выплату основного долга и процентов по определенному графику, чего нет при выпуске акций. В то же время выпуск акций без уверенности в возможности их размещения может оказаться более дорогим инструментом финансирования, чем кредитные ресурсы.
3. Риски, возникающие в связи с ошибками при финансовых расчетах. Например, ошибки при составлении плана поступлений и расходов финансовых ресурсов могут привести к неплатежеспособности компании (фирмы) на каком-либо этапе проект или сделки, что потребует привлечения более дорогих ресурсов если вообще это будет возможным. 

Присутствуя практически при всех операциях с недвижимостью, указанные риски в то же время играют различную роль зависимости от сегмента рынка или сферы деятельности.

В реальной экономической практике все группы рисков взаимосвязаны и часто переплетаются друг с другом. Так, при существенном ограничении платежеспособного спроса отсутствие исследований состояния и тенденций спроса и предложения на рынке, пренебрежительное отношение к вопросам финансового планирования могут привести к гораздо более серьезным последствиям, чем в ситуации его стабильности или тем более роста.                

Как преодолеваются риски? Исключить их полностью, очевидно, невозможно, некоторые из них необходимо просто принять. Но вполне возможно существенно снизить степень риска, и здесь может помочь следующая общая/схема управления рисками: 

- выявление рисков, возможных при проведении той или иной сделки или операции с недвижимостью;

- качественный и количественный анализ рисков (определение причин рисков и факторов увеличения вероятности их наступления, зон риска, т.е. этапов сделки, на которых риск возникает; определение возможных размеров потерь, вызываемых тем или иным риском);

- определение возможностей снижения риска и затрат, необходимых для его предотвращения;

- разработка и осуществление мероприятий, позволяющих предотвратить риски, снизить вероятность их наступления или возможный объем потерь;

- контроль над проведением необходимых мероприятий.

Заключение

 

Изучив тему курсовой работы можно сделать следующие выводы,  метод капитализации доходов основан на прямом преобразовании чистого операционного дохода (ЧОД) в стоимость путем деления его на коэффициент капитализации.

Коэффициент капитализации - это ставка, применяемая для приведения потока доходов к единой сумме стоимости. С экономической точки зрения, коэффициент капитализации отражает норму доходности инвестора.

Метод капитализации доходов применяется если:

1) потоки доходов - стабильные положительные величины;

2) потоки доходов возрастают устойчивыми, умеренными темпами.

Основные этапы процедуры оценки методом капитализации:

1) определение ожидаемого годового (или среднегодового) дохода, в качестве дохода, генерируемого объектом недвижимости при его наилучшем наиболее эффективном использовании;

2) расчет ставки капитализации;

3) определение стоимости объекта недвижимости на основе чисто го операционного дохода и коэффициента капитализации, путем деления ЧОД на коэффициент капитализации.

Применения метода капитализации довольно распространено на практике. Это довольно хороший и легкий метод оценки недвижимости. Однако нельзя забывать, то при подсчетах должны учитываться риски, что не всегда легко рассчитать на практике все риски, с которыми можно столкнуться в будущем. Несмотря на существование большого количества исследований, посвященных изучению рисков в инвестиционной деятельности, расчет рисковых надбавок остается весьма сложной областью в методологическом отношении. Исключить риски полностью, очевидно, невозможно, некоторые из них необходимо просто принять. Но вполне возможно существенно снизить степень риска, и здесь может помочь следующая общая схема управления рисками: 

- выявление рисков, возможных при проведении той или иной сделки или операции с недвижимостью;

- качественный и количественный анализ рисков (определение причин рисков и факторов увеличения вероятности их наступления, зон риска, т.е. этапов сделки, на которых риск возникает; определение возможных размеров потерь, вызываемых тем или иным риском);

- определение возможностей снижения риска и затрат, необходимых для его предотвращения;

- разработка и осуществление мероприятий, позволяющих предотвратить риски, снизить вероятность их наступления или возможный объем потерь;

- контроль над проведением необходимых мероприятий;

- внесение содержательных изменений в механизм их реализации.

 

Список использованных источников

 

1) Виноградов Д. В. Экономика недвижимости. учебное пособие — Владим. гос. ун-т. – 2007. - №3. – С.10

2) Метод капитализации дохода. Учебник/ под ред. М.А. Федотовой. – М.: Словарь оценщика, 2011. – 496 с.

3)  Яскевич Е.Е. Практика оценки недвижимости. Москва: Техносфера, 2011. — С. 504.

4) Лейфер Л.А. Метод прямой капитализации. Обобщенная модель Инвуда // Вопросы оценки, - 2006. - № 4.- С.26

5) Мирзоян Н.В.,  Оценка стоимости недвижимости. /  Московская

финансово-промышленная академия. – М., - 2010. – С.199.

6) Павел Юрьевич Смирнов Финансовый менеджмент. Шпаргалки

7) Крипер В. В., Метод капитализации дохода и его производные// Становление и развитие. Экспертиза, М.: - № 2 -2012.- С. 5

8) Фишмен Д. П., Шеннон Г. К., Руководство по оценке стоимости бизнес. – М.: ЮНИТИ, 2011. – 410 с.

9) Айвазянц В. А., применение доходного подхода в оценке недвижимости// Становление и развитие. Экспертиза, М.: - № 1 -2010.- С. 5

10)Асаул А.Н., Карасев А.В. Экономика недвижимости, 2010

11) Ример М.И. Экономическая оценка инвестиций. – СПб.: Питер, 2010. – 437 с.

12) Симионова Н.Е. Методы оценки недвижимости. – М.: ЮНИТИ, 2011. – 447 с.

13) Тарасевич Е.И. Методы оценки недвижимости. – СПб.: Питер, 2010. – 480 с.

14) Кузьминов Н.Н. Оценка и страхование коммерческой недвижимости. – М.: Финансы и Статистика, 2007. – 146 с.

15) Купчин А.Н., Новиков Б.Д. Рынок недвижимости. Состояние и тенденции развития. – М.: ИНФРА-М, 2008. – 543 с.

16) Оценка недвижимости. Учебник/ Под ред. А.Г. Грязновой, М.А. Федотовой. – М.: Финансы и статистика, 2009. – 496 с.

17) Грибовский С.В. Методы капитализации доходов. Курс лекций. – СПб: Питер, 2010. – 172 с.

18) Григорьев В.В. Оценка объектов недвижимости. – М.: ЮНИТИ, 2009. – 657 с.

19) Грязнова А.Г. Оценка недвижимости. – М.: Финансы и Статистка, – 557 с.

20) Крутик А.Б., Горенбургов М.А. Экономика недвижимости. – СПб.: Питер, 2011. – 386 с.

21) Асаул А.Н. Экономика недвижимости. – СПб.: Питер, 2009. – 618 с.

22) Балабанов И.Т. Экономика недвижимости. – СПб.: Питер, 2008. – 206 с.

23) Оценка урбанизированных земель. Учебное пособие./ Под ред. В.А. Прорвича. – М.: Экономика, 2011. – 776 с.

24) Ревуцкий Л.Д. Нормативно-доходный метод определения рыночной стоимости и рыночной цены предприятия (бизнеса). – М.: Аудит и финансовый анализ. – 515 с.

25) Антонов В.П. Оценка стоимости земельных участков. – Владимир: Русская оценка, 2008. – 192 с.

26) Асаул А.Н. Экономика недвижимости. – СПб.: Питер, 2010. – 560 с.

27) Теория и методы оценки недвижимости: Учебное пособие./ Под ред. В.Е. Есипова. – СПб.: Питер, 2009. – 566 с.

28) Харисон Г.С. Оценка недвижимости: Учебное пособие. – М.: ИНФРА-М, 2007. – 680 с.

 

Скачать: il.rar