ОПРЕДЕЛЕНИЕ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА НЕДВИЖИМОСТИ

 

 

Методические указания к курсовой работе

по дисциплине

«Оценка земли и недвижимости в городе»

 

 

 

 

Содержание

 

 

1 Общая часть………………………………………………………………….	2
2 Состав и порядок выполнения работы……………….................................	2
3 Содержание основных разделов курсовой работы и методические указания по их выполнению………………………………	4
3.1. Введение………………………………………......................................	4
3.2. Постановка задачи оценки…………………………………………….	4
3.3. Анализ лучшего и наиболее эффективного использования недвижимости………………………………………….	6
3.4. Определение стоимости здания различными подходами к оценке недвижимости……………………………………	8
3.4.1. Использование затратного подхода……………………………..	8
3.4.2. Использование сравнительного подхода………………………..	17
3.4.3. Использование доходного подхода……………………………..	20
3.5. Сведение стоимостных показателей в итоговую оценку стоимости недвижимости…………………………………………………………..	22
3.6. Заключение……………………………………………………………...	24
Список использованных источников………………………………………	24
Приложение 1 Общие сведения об оцениваемом объекте……………….	26
Приложение 2 Характеристики объекта оценки………………………….	27
Приложение 3 Количественная оценка износа…………………………..	28
Приложение 4 Цены продаж сопоставимых объектов………………….	30
Приложение 5 Стоимость оборудования, входящего в состав
объектов-аналогов…………………………………………………………	32

 

 

 

 

1. ОБЩАЯ ЧАСТЬ

 

Методические указания составлены для выполнения курсовой работы при изучении дисциплины «Оценка земли и недвижимости в городе».

Настоящая курсовая работа предусмотрена учебными планами подготовки студентов по специальности 120700 «Городской кадастр» всех форм обучения.

Целью данной курсовой работы является закрепление теоретических знаний и приобретение практических навыков в области экономики и оценки недвижимости на основе самостоятельного изучения и обобщения законодательных актов и специальной экономической литературы, проведение расчетов по определению стоимости объекта коммерческой недвижимости.

Курсовая работа должна выполняться в соответствии с рекомендациями, изложенными в настоящих методических указаниях, с использованием содержащихся в составе задания исходных данных.

 

2. СОСТАВ И ПОРЯДОК ВЫПОЛНЕНИЯ РАБОТЫ

 

Курсовая работа состоит из введения, четырех разделов, заключения и списка литературы.

Примерная трудоемкость выполнения курсовой работы по отдельным разделам приведена в табл. 2.1.

Работа выполняется в виде пояснительной записки в соответствии с требованиями стандарта СТО 02069024.101-2010 по оформлению курсовых проектов [8].

В курсовой работе необходимо раскрыть используемый понятийный аппарат. Таблицы и рисунки, содержащиеся в работе, должны иметь соответствующие ссылки и расшифровки условных обозначений. После занесения результатов проведенных расчетов в таблицы, необходимо представить примеры выполнения соответствующих вычислений.

 

Таблица 2.1 - Примерная трудоемкость выполнения разделов курсовой работы

Наименование разделов	Трудоемкость, %
Введение	3
1. Постановка задачи оценки	8
2. Анализ лучшего и наиболее эффективного использования недвижимости	8
3. Определение стоимости здания различными подходами к оценке недвижимости
3.1. Использование затратного подхода	35
3.2. Использование сравнительного подхода	23
3.3. Использование доходного подхода	10
4. Сведение стоимостных показателей в итоговую оценку стоимости недвижимости	8
Заключение	3
Список литературы	2

 

В конце каждого раздела работы необходимо сформулировать основные выводы, отражающие мнение студента относительно полученных результатов.

В методических указаниях к курсовой работе приняты следующие условные обозначения:

цен. – объект расположен в центре города;

с/о – объект расположен в районе средней отдаленности;

отд. – объект расположен в отдаленном районе;

гл. – объект находится на главной улице города;

втр. – объект находится на второстепенной улице города;

А1…А9 – аналогичные объекты недвижимости 1, 2, …, 9, проданные на рынке;

низк. – низкая несущая способность грунтов;

сред. – средняя несущая способность грунтов;

выс. – высокая несущая способность грунтов.

 

3 СОДЕРЖАНИЕ ОСНОВНЫХ РАЗДЕЛОВ

КУРСОВОЙ РАБОТЫ И МЕТОДИЧЕСКИЕ УКАЗАНИЯ

ПО ИХ ВЫПОЛНЕНИЮ

 

3.1 Введение

 

Во введении к курсовой работе следует дать определение недвижимости и рынка недвижимости, показать актуальность оценочной деятельности и ее нормативное обеспечение, назначение и использование результатов оценки. Привести цель и задачи курсовой работы. Описать предмет, объект исследования и краткое содержание по отдельным разделам.

 

3.2 Постановка задачи оценки

 

Начальным этапом процесса оценки является постановка задачи оценки. На данном этапе выявляется базовая информация, определяющая весь процесс оценки. Этап включает следующую последовательность действий:

• идентифицируется и описывается объект оценки;
• устанавливаются оцениваемые имущественные права. Объекты недвижимости могут иметь различные правовые режимы (собственность, аренда и т.д.), каждый из которых будет иметь различную величину стоимости;
• указывается дата оценки;
• описывается цель оценки, которая определяет возможность использования результатов оценки. Недвижимость является объектом различных сделок. Оценка производится всегда с какой-либо конкретной целью (купля-продажа, залог, исчисление налогов, страхование и т.д.);
• определяется вид оцениваемой стоимости, соответствующий цели оценки. Один и тот же объект недвижимости может иметь ряд отличных по величине видов стоимости. Во избежание неверного трактования результатов оценки, оцениваемый вид стоимости должен указываться;
• отражаются другие условия проведения оценки.

В процессе выполнения курсовой работы необходимо определить стоимость одноэтажного необорудованного объекта коммерческой недвижимости. Основная информация об оцениваемом объекте приведена по вариантам в прил. 1 и 2, часть информации необходимо будет добавить после выполнения соответствующих разделов работы.

В данном разделе необходимо поставить задачу для определения стоимости объекта в соответствии с обозначенными выше позициями, а именно:

• идентификация объекта оценки должна включать следующие сведения: функциональное назначение здания (определяется после анализа лучшего и наиболее эффективного использования недвижимости), район местоположения и адрес (последний устанавливается абстрактно).

Описывается здание: характеристики, площадь, конструктивные особенности, этажность, транспортная доступность, наличие оборудования, состояние (определяется после оценки физического износа).

Описывается земельный участок, на котором расположено здание: площадь, наличие асфальтобетонного покрытия, несущая способность грунтов. Для определения площади земли необходимо схематично изобразить оцениваемое здание и добавить с каждой свободной стороны от 3 до 10 м, чтобы в итоге застроенная зданием площадь составляла от 20 до 40 % площади участка. Рисунок с принятыми условными обозначениями приводится в пояснительной записке курсовой работы;

• оцениваемый объект находится в собственности. Здесь необходимо указать собственника, его адрес и правоустанавливающий документ, на основании которого собственник имеет право на объект (план приватизации, договор купли-продажи, соглашение о передаче в уставный капитал и т.д.). По желанию студента собственником может быть одно или несколько (указываются доли собственности для каждого) физических или юридических лиц;
• дата оценки (число, месяц, год) может быть установлена по дате выполнения курсовой работы;

 

• цель оценки описывается в соответствии с заданием;
• в соответствии с определенной в предыдущем пункте целью оценки устанавливается вид стоимости и приводится его определение. При описании, если таковое имеет место, необходимо указать и объяснить конкретные проценты.

При описании вида стоимости необходимо учесть:

• залоговая стоимость составляет 30–70 % от рыночной стоимости в зависимости от ликвидности объекта;
• размер доли имущества и соответствующая величина ее стоимости зависят от совладельцев недвижимости. Устанавливаются произвольно;
• при продаже в ограниченный период времени рыночная стоимость снижается на 10–20 % в зависимости от ликвидности объекта;

6) различные другие условия в настоящей курсовой работе не рассматриваются.

 

3.3. Анализ лучшего и наиболее эффективного

использования недвижимости

 

При выполнении данного раздела необходимо изучить сущность принципа лучшего и наиболее эффективного использования (ЛНЭИ) недвижимости, его обязательные критерии и этапы анализа.

При выполнении курсовой работы следует исходить из того, что вариант использования земли уже является наилучшим.

При анализе ЛНЭИ здания необходимо изучить соответствие варианта использования необходимым критериям:

• законодательная разрешенность. Предполагается, что оцениваемое здание не нарушает действующие нормы и законодательство;
• физическая осуществимость. Анализируются возможные варианты использования в соответствии с конструктивными особенностями здания;
• экономическая целесообразность. Обоснование с точки зрения окупаемости инвестированного капитала. Оценивается возможная доходность, по данным табл. 3.1, для каждого законодательно разрешенного и физически осуществимого варианта использования здания;
• максимальная доходность. Выбор из всех законодательно разрешенных, физически осуществимых и экономически целесообразных вариантов использования такого варианта, который обеспечивает максимальную доходность, а следовательно, и максимальную текущую стоимость.

Таблица 3.1 - Ставки аренды коммерческой недвижимости за месяц, р./м²

Тип здания	Назначение	Площадь	Местоположение
			отд.	с/о	цен.
Административное	Офис, банк	До 200	320	500	800
		200–500	300	450	700
		500–1000	250	400	600
		Более 1000	160	350	550
Складское	Склад, автогараж	До 200	400	350	280
		200–500	380	300	250
		500–1000	280	250	180
		Более 1000	260	240	160
Производственное	Пищевое производство, мастерская ремонта, СТО, предприятие легкой промышленности, дерево- и металлообработка	До 200	350	400	350
		200–500	360	350	300
		500–1000	320	300	200
		Более 1000	300	280	180
Общественного питания	Столовая, ресторан, кафе	До 200	300	450	1100
		200–500	280	400	1000
		500–1000	220	350	800
		Более 1000	150	330	700
Торговое	Магазин, супермаркет, выставочный центр, аптека	До 200	380	600	1000
		200–500	350	500	900
		500–1000	250	400	700
		Более 1000	180	380	600

В подтверждение выбранного варианта использования в данном разделе также необходимо подробно описать местоположение объекта оценки и соседнее окружение (соседние здания, инфраструктура и т.д.). Для этого студентом самостоятельно выбирается конкретное местоположение объекта в соответствующем варианту районе.

В заключение раздела делается вывод о функциональном назначении оцениваемого объекта.

 

3.4. Определение стоимости здания различными подходами

к оценке недвижимости

 

Традиционными подходами определения стоимости недвижимости являются затратный, сравнительный и доходный. В рамках каждого подхода используются определенные методы расчета. В результате применения этих подходов получаются три различные величины стоимости одного и того же объекта, на основании которых определяется итоговая величина стоимости.

 

3.4.1. Использование затратного подхода

 

Затратный подход основан на определении стоимости недвижимости исходя из стоимости земельного участка и затрат на возведение имеющихся на нем улучшений за вычетом накопленного износа. Основная расчетная формула:

С_ЗП = С_З + С_НС – И_Н,                            (1)

где С_ЗП – стоимость объекта недвижимости, определенная в рамках затратного подхода, тыс. р.;

С_З – стоимость земельного участка, тыс. р.;

С_НС – стоимость нового строительства здания, тыс. р.;

И_Н – накопленный зданием износ, тыс. р.

 

Для оценки стоимости земельного участка используется метод прямого сравнения продаж. По своей сути, данный метод относится к сравнительному подходу, однако его расчетные модели используются и в других подходах. В частности, в рамках затратного подхода необходимо оценить величину затрат, необходимых на приобретение земельного участка под строительство. Для этого анализируются цены аналогичных участков. При этом имеющиеся различия между сравниваемыми объектами корректируются путем введения соответствующих поправок.

Начальным этапом метода прямого сравнения продаж является изучение рынка и сбор информации об объектах-аналогах, т.е. таких объектах, которые схожи с оцениваемым. Данные о проданных на рынке аналогах приведены в табл. 3.2.

 

Таблица 3.2 - Данные о продажах земельных участков

Характеристики	А1	А2	А3	А4	А5	А6
Цена продажи, тыс. р.	1650	4500	6020	4200	4375	2025
Размер, м2	1000	5000	4300	2800	3500	1500
Права собственности	Частная	Сервитут	Государственная	Сервитут	Государ-ственная	Частная
Условия финансирования	Типичные	Кредит	Типичные	Типичные	Типичные	Кредит
Условия продажи	Срочная продажа	Срочная продажа	Типичные	Особые 1*	Типичные	Особые 2**
Дата продажи	3 мес. назад	9 мес. назад	Наст. время	6 мес. назад	3 мес. назад	6 мес. назад
Местоположение	цен.	отд.	с/о	цен.	отд.	с/о
Асфальтобетонное покрытие	До 10 %	До 30 %	До 50 %	До 30 %	До 50 %	До 10 %
Несущая способность грунтов	низк.	выс.	сред.	сред.	низк.	выс.

* Сделка между партнерами по бизнесу.

** Приобретение соседнего участка для расширения существующего.

 

 

После того, как определены объекты-аналоги, необходимо подобрать единицы сравнения, поскольку количественные характеристики объекта оценки и аналогов отличаются. В данной курсовой работе будем оперировать ценой за единицу площади, т.е. единицей сравнения будет цена 1 м².

Следующим этапом метода прямого сравнения продаж является внесение поправок на выделенные различия в ценообразующих характеристиках сравниваемых объектов. На данном этапе требуется ответить на вопрос, за какую сумму был бы продан аналог, обладай он теми же характеристиками, что и объект оценки.

Основное правило внесения процентных поправок: если оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога, то к цене последнего вносится повышающий коэффициент, если хуже – понижающий коэффициент.

Внося поправки, необходимо помнить, что корректировкам подвергаются объекты-аналоги, объект оценки никогда не подвергается корректировкам.

При внесении поправок необходимо подвергнуть корректировкам каждую отличающуюся характеристику – элемент сравнения. Элементы сравнения принято делить на две группы. Первая группа – элементы, относящиеся к условиям сделки и состоянию рынка (поправки проводятся путем применения каждой последующей поправки к предыдущему результату скорректированной цены). Первая группа включает в себя: состав передаваемых прав собственности, условия финансирования сделки, условия продажи, время продажи.

Вторая группа – элементы, относящиеся непосредственно к объекту недвижимости (производятся путем применения поправок каждого элемента к результату, полученному после корректировки на условия рынка, в произвольном порядке). Состав второй группы: местоположение, физические и экономические характеристики, дополнительные компоненты.

Расчет скорректированных цен земельных участков необходимо провести по форме табл. 3.3.

 

Таблица 3.3 - Расчет скорректированных цен земельных участков

Элементы сравнения	Объект оценки	А1	А2	А3	А4	А5	А6
Цена продажи объекта, р.
Размер, м2
Цена единицы сравнения, р./м2
Оцениваемые права собственности:
– процент отличия
– корректировка, р.
– скорректированная цена, р.
Условия финансирования:
– процент отличия
– корректировка, р.
– скорректированная цена, р.
Условия продажи:
– процент отличия
– корректировка, р.
– скорректированная цена, р.
Дата продажи:
– процент отличия
– корректировка, р.
– скорректированная цена, р.
Местоположение:
– процент отличия
– корректировка, р.
Асфальтобетонное покрытие:
– процент отличия
– корректировка, р.
Несущая способность грунтов:
– процент отличия
– корректировка, р.
– скорректированная цена, р.

 

Размер величины поправок, необходимых для расчета скорректированных цен земельных участков, определен по результатам исследования рынка:

• наличие сервитута (обременения) снижает стоимость на 12 %, по причине дополнительных процедур согласования государственные объекты стоят на 10 % меньше частных;
• кредиты предоставляются под 15 %;
• условия срочной продажи изменяют цену на 10 %, при сделке между партнерами по бизнесу цена была занижена на 8 %, особая заинтересованность покупателя при приобретении соседнего участка для расширения бизнеса позволила продавцу завысить цену на 7 %;
• за 3 мес. цены на рынке возросли на 2 %, за 6 мес. – на 4 %, за 9 мес. – на 8 %;
• разница в ценах по районам: цен. и с/о – 20 %, с/о и отд. – 10 %, цен. и отд. – 30 %;
• разница в ценах при наличии асфальтобетонного покрытия на площади до 10 % участка по сравнению с площадью до 30% составляет 2 %, до 30 % по сравнению с площадью до 50 % – 3 %, до 10 % по сравнению с площадью до 50 % – 5 %;
• разница в ценах между низк. и сред. несущей способностью грунтов – 3 %, сред. и выс. – 4 %, низк. и выс. – 7 %.

 

Для вывода о стоимости земельного участка необходимо провести согласование полученных скорректированных цен. Согласование – это не усреднение полученных промежуточных результатов, а процесс взвешивания и сравнения показателей с их характеристиками. Согласование проводится в соответствии с имеющимися отличиями аналогов от оцениваемого объекта.

Для согласования широко используются различные методы. В частности, суждение о стоимости объекта можно принять в результате анализа четырех показателей:

• среднего арифметического значения скорректированных цен;
• модального значения. Мода – наиболее часто встречающееся значение в числовом ряду. Могут быть взяты наиболее близкие часто встречающиеся вместе значения;
• медианного значения. Медиана – середина ранжированного числового ряда. Для определения медианы необходимо записать все цены от минимального до максимального значения и выбрать значение, находящееся в центре ряда, либо среднее между двумя – при четном количестве значений;
• скорректированной цены самого похожего на оцениваемый объект аналога. Чем меньше количество и величина поправок, тем больше аналог похож на объект оценки.

 

Стоимость земельного участка в итоге принимается как среднее арифметическое между значениями приведенных выше показателей.

Следующий этап затратного подхода – расчет издержек, необходимых на воспроизводство нового здания, являющегося точной копией оцениваемого. Один из методов оценки стоимости нового строительства – метод укрупненных обобщенных показателей стоимости на единицу сравнения.

В качестве единицы сравнения в данной работе принимается 1 м². Для получения стоимости нового строительства объекта оценки величина укрупненного обобщенного показателя стоимости умножается на количество единиц сравнения объекта оценки. Расчет величины укрупненного обобщенного показателя стоимости на 1 м² необходимо выполнить по форме табл. 3.4.

При расчете стоимости нового строительства необходимо учесть следующую информацию:

• заработная плата составляет 35 % от стоимости материалов;
• накладные расходы – 25 % от прямых затрат;
• прибыль подрядчика – 12 % от суммы прямых и накладных затрат;
• оплата услуг проектно-сметных организаций – 5 % от прямых затрат;
• маркетинговые, рекламные, страховые расходы – 6 % от цены подрядчика;
• затраты на покупку энергетических мощностей – 10 % от цены подрядчика;
• налоги (НДС) – 18 % от суммы всех предыдущих затрат;
• прибыль инвестора – 30 % от понесенных расходов.

Таблица 3.4 - Расчет укрупненного обобщенного показателя стоимости при строительстве здания, тыс. р./м²

№	Наименование	Затраты, тыс. р. на   1 м2, по типам зданий
		Административное	Складское	Производственное	Общепит	Торговое
1	Прямые затраты
1.1	СМР:
	– материалы	3,80	1,80	2,30	3,40	3,10
	– заработная плата
	– эксплуатационные расходы	0,50	0,20	0,25	0,40	0,45
	– прочие	0,20	0,10	0,10	0,20	0,20
	Итого прямые затраты
1.2	Накладные расходы
1.3	Прибыль подрядчика
	Итого цена подрядчика
2	Косвенные затраты:
	– оплата услуг проектно-сметных организаций
	– маркетинговые, рекламные, страховые расходы
	– затраты на покупку энергетических мощностей
	– налоги
	Итого затраты инвестора
3	Прибыль инвестора
	Итого укрупненный обобщенный показатель стоимости

 

Следующим этапом затратного подхода является оценка износа. Термин «износ» в теории оценки понимается как утрата полезности объекта, а следовательно, и его стоимости. Для оценки накопленного износа применяется метод разбивки, суть которого состоит в определении величины трех видов износа: физического, функционального и внешнего.

При определении общей величины накопленного износа методом разбивки используется формула

И_Н = 1 – (1 – И_ФИЗ/100) х (1 – И_ФУНК/100) х (1 – И_ВН/100),   (2)

где И_ФИЗ – физический износ здания, %;

И_ФУНК – функциональный износ здания, %;

И_ВН – внешний износ здания, %.

 

Физический износ определяется нормативным методом. Метод предполагает использование нормативных инструкций. В качестве примера в курсовой работе необходимо воспользоваться Правилами оценки физического износа жилых зданий [7].

Для оценки физического износа необходимо изучить степень повреждения конструктивных элементов здания по форме табл. 3.5.

 

Таблица 3.5 - Расчет физического износа здания

№	Конструктивные элементы здания	Удельный вес по типам зданий, %	Количественная оценка износа	Износ конструктивного элемента, %	Итого износ, %
		пр-во*	адм.**
1	Фундаменты	10	4
2	Стены	34	23
3	Перекрытия	16	18	–
4	Кровля	7	12	–
5	Полы	10	7	–
6	Проемы	8	10	–
7	Отделочные работы	3	8	–
8	Инженерное оборудование	10	16	–
9	Прочие работы	2	2	–
	Итого	100	100	–

* Здания производственные и складские.

** Здания административные, общепит, торговые.

Количественная оценка физического износа приводится по данным прил. 3 только по фундаментам и стенам.

Физический износ конструктивного элемента определяется по величине количественной оценки для соответствующего интервала оценок, при необходимости производится интерполяция процентных значений физического износа. Расчет проводится с использованием Правил оценки физического износа жилых зданий [7], в которых также приведен ряд конкретных примеров. Для остальных элементов износ определяется студентом самостоятельно исходя из уровня износа, оцененного по первым двум элементам.

Итоговая величина износа по каждому элементу определяется путем умножения удельного веса соответствующего элемента на значение износа. Итоговая величина физического износа всего здания определяется суммированием.

Делается вывод о состоянии здания:

• хорошее – если физический износ определен в размере до 20 %;
• удовлетворительное – если физический износ определен в размере от 20 до 40 %.

 

Функциональный износ здания оценивается студентом самостоятельно в интервале от 1 до 5 %. При этом на основе изучения специальной литературы необходимо объяснить оцененную величину с описанием конкретных признаков функционального износа.

Внешний износ оценивается аналогично функциональному в интервале от 1 до 10 %.

Процентное значение накопленного износа определяется по формуле (2).

Для оценки стоимостного значения накопленного износа полученный процент применяется к величине стоимости нового строительства здания.

В завершение данного подраздела необходимо вывести результат стоимости объекта, оцененный в рамках затратного подхода. Для этого используется формула (1).

 

3.4.2. Использование сравнительного подхода

 

Сравнительный подход основан на определении стоимости недвижимости на основе сравнительного анализа рыночных данных о продажах аналогичных объектов.

Одним из методов данного подхода является метод прямого сравнения продаж, который в данной курсовой работе использовался для оценки стоимости земельного участка. Применение метода прямого сравнения продаж в рамках сравнительного подхода подразумевает сравнение оцениваемого объекта (здания вместе с земельным участком) с аналогами, при этом суть метода и порядок расчета остаются теми же.

Данные о продажах сопоставимых объектов приведены в прил. 4 и 5, а также в табл. 3.6.

 

Таблица 3.6 - Данные о продажах коммерческой недвижимости

Аналоги	Площадь*, м2	Местоположение	Транспортная доступность	Состояние
А1	+ 15 %	с/о	гл.	Хорошее
А2	– 25 %	с/о	гл.	Удовлетворительное
А3	+ 80 %	с/о	втр.	Хорошее
А4	– 35 %	отд.	втр.	Хорошее
А5	+ 40 %	отд.	гл.	Удовлетворительное
А6	+ 30 %	отд.	гл.	Хорошее
А7	+ 100 %	цен.	гл.	Хорошее
А8	– 50 %	цен.	гл.	Удовлетворительное
А9	– 10 %	цен.	втр.	Хорошее

* Относительно объекта оценки.

 

Элементы сравнения объектов-аналогов относятся ко второй группе – относящиеся непосредственно к объекту недвижимости. Предполагается, что условия сделки и состояние рынка были похожи. В качестве единицы сравнения необходимо принять все здание.

Расчет скорректированных цен объектов коммерческой недвижимости необходимо провести по форме табл. 3.7.

 

 

Таблица 3.7 - Расчет скорректированных цен объектов коммерческой недвижимости

Объекты сравнения	Площадь, м2	Местоположение	Состояние	Транспортная доступность	Стоимость оборудования, тыс. р.	Цена продажи, тыс. р.	ЦКХ, тыс. р.		Поправки в долях			Скорректированная цена, тыс. р.
							оборудование	площадь	по местоположению	по состоянию	по транспортной доступности
1	2	3	4	5	6	7	8	9	10	11	12	13
Объект оценки	20	отд.	Хорошее	гл.	0	–	–	–	–	–	–	–
А1	23	с/о	Хорошее	гл.	21	125	104	90,4	0,85	1	1	76,9
и т.д.

Ц_КХ – цена, приведенная по количественным характеристикам (по стоимости оборудования и площади), тыс. р.

 

На основании сравнительного анализа цен продаж известно, что различия в ценах аналогичных объектов коммерческой недвижимости за счет местоположения следующие:

• 15 % между расположенными в отдаленном районе и районе средней отдаленности;
• 10 % между центром и районом средней отдаленности.

 

Поправки на состояние объекта и условия транспортной доступности необходимо определить путем анализа подобранных аналогов (см. табл. 3.7, гр. 1–9). Для этого используется метод парных продаж.

Под парной продажей подразумевается продажа двух объектов, в идеале являющихся точной копией друг друга, за исключением одной характеристики, наличием которой и объясняется разница в ценах этих объектов.

При определении поправок необходимо учесть:

• поправки определяются исходя из цен, приведенных к оцениваемому объекту по количественным характеристикам;
• подбираются пары аналогов, имеющие только одно отличие, например одинаковое местоположение и транспортная доступность, но разное состояние;
• при определении поправок по той или иной характеристике всегда делить цены аналогов с одинаковой с объектом оценки характеристикой на цену аналога с отличающейся характеристикой.

После определения поправок необходимо сделать вывод о различиях в ценах за счет той или иной характеристики (состояние и транспортная доступность) в процентах для каждого района города.

 

Данный метод позволяет рассчитать поправку на отличающуюся характеристику и затем использовать ее для корректировки на этот параметр цены продажи сопоставимого с объектом оценки объекта-аналога.

Скорректированные цены аналогов определяются с учетом всех поправок (гр. 13 табл. 3.7 определяется умножением гр. 9 на гр. 10, гр. 11, гр. 12). Затем необходимо провести согласование полученных цен. Для этого анализируются описанные в п. 3.4.1 показатели, а также рассчитывается скорректированная цена с учетом весовых коэффициентов.

Для расчета весовых коэффициентов применяется метод расстановки приоритетов (см., например, [4, c. 45–54]).

При этом сравниваются пары сопоставимых продаж на основе оценки их влияния на итоговую стоимость объекта оценки. По данным принимаемой системы сравнений формируется квадратная матрица А = || а _ij ||,

где а _ij – числовая мера, определяющая степень превосходства влияния на результат оценки одной сопоставимой продажи (Х _i) над другой (Х _j).

а _ij = {1,5 если Х_i > Х_j ; 1,0 если Х_i = Х_j ; 0,5 если Х_i < Х_j}.

 

В завершение данного подраздела необходимо вывести результат стоимости объекта, оцененный в рамках сравнительного подхода. Для этого находится среднее арифметическое между пятью ценами, полученными в процессе согласования.

 

3.4.3. Использование доходного подхода

 

Доходный подход заключается в преобразовании в текущую стоимость недвижимости ожидаемых выгод, которые может принести использование или будущая продажа объекта. Для определения стоимости объекта оценки используется метод прямой капитализации дохода.

Преобразование будущих доходов в текущую величину стоимости осуществляется по формуле

С_ДП = ЧОД / К_КАП,                                  (3)

где С_ДП – стоимость объекта недвижимости, определенная в рамках доходного подхода, тыс. р.;

ЧОД – чистый операционный доход оцениваемого объекта за год, тыс. р.;

К_КАП – коэффициент капитализации.

 

Для определения ЧОД следует рассчитать потенциальный и эффективный валовые доходы.

Потенциальный валовой доход (ПВД) – это сумма всех ожидаемых поступлений от сдачи объекта в аренду. ПВД определяется за год с учетом ставок аренды (см. табл. 3.1), при этом для зданий, находящихся в удовлетворительном состоянии, ставку необходимо снизить на 30 %.

Эффективный валовой доход (ЭВД) – это величина, равная ПВД, за вычетом потерь от недозагрузки объекта и недосборов арендной платы.

ЧОД представляет собой рассчитанную устойчивую величину ожидаемого чистого годового дохода, полученного от объекта оценки после вычета всех операционных расходов (ОР) и резервов.

Расчет ЧОД осуществляется в виде отчета о доходах и расходах по форме табл. 3.8.

Таблица 3.8 - Отчет о доходах и расходах

Показатели	Сумма, р.	Порядок расчета
ПВД
Убытки		5–10 % от ПВД, объяснить
ЭВД
ОР:
– налог на землю		12 р./м2 площади земли/квартал для цен., 7 – с/о, 2 – отд.
– налог на имущество		2 % в год от СНС с учетом износа
– коммунальные расходы		10 р./м2/мес. для производственных и складских зданий, 40 р./м2/мес. для остальных
– расходы на управление		5 % от ЭВД для производственных и складских зданий, 15 % – для остальных
– страхование		0,1 % от СНС в год
– обеспечение безопасности		15 % от ПВД
Резервы		2 % от СНС в год
ЧОД

 

Коэффициент капитализации определяется с учетом возмещения капитальных затрат. Коэффициент состоит из двух частей: ставки доходности на капитал и нормы возврата инвестированного капитала.

 

Для расчета ставки дохода используется метод кумулятивного построения, который состоит в суммировании ставки дохода и рисков, присущих объекту недвижимости.

Возмещение инвестированного капитала осуществляется прямолинейно (метод Ринга). Годовая норма возврата капитала рассчитывается путем деления 100 %-ной стоимости объекта на остающийся срок полезной жизни. Остающийся срок полезной жизни объекта принимается равным от 10 до 30 лет в зависимости от привлекательности оцениваемой недвижимости, (оценивается студентом самостоятельно, объяснения приводятся в работе).

Коэффициент капитализации рассчитывается по форме табл. 3.9.

 

Таблица 3.9 - Расчет коэффициента капитализации

Составляющие ККАП	Значение*, %
Безрисковая ставка	8
Риск низкой ликвидности	2–6
Риск вложения в недвижимость	4–6
Риск инвестиционного менеджмента	3–5
Норма возврата капитала	3–10
Итого ККАП

* Значение определяется студентом самостоятельно в заданном интервале в зависимости от привлекательности оцениваемой недвижимости, соответствующие объяснения приводятся в работе.

 

В завершение данного подраздела необходимо вывести результат стоимости объекта, оцененный в рамках доходного подхода. Для этого используется формула (3).

 

3.5. Сведение стоимостных показателей в итоговую оценку стоимости недвижимости

 

После определения стоимости недвижимости тремя подхо­дами к оценке, необходимо свести полученные стоимостные показатели в итоговую оценку стоимости объекта. При этом следует учитывать, что каждый из подходов имеет свои сильные и слабые стороны при применении к конкретной ситуа­ции.

Для каждого из подходов к оценке выбирается вес. При этом учитывается значимость и применимость каждого подхода в кон­кретной ситуации. Основные элементы сравнения: соответствие целям оценки, достоверность и достаточность используемой для анализа информации, соответствие оцениваемому типу и характе­ру использования недвижимости.

Студенту необходимо самостоятельно определить весовые коэффициенты значимости результатов каждого подхода, соответствующие объяснения должны быть приведены в работе. Например:

• затратный подход имеет наименьший вес и принимается равным 5 %, так как дисбаланс спроса и предложения на рынке таких объектов приводит к превышению рыночных арендных ставок и цен продаж над восстановительными издержками;
• анализ проводился на основе достоверной информации о достаточном количестве сопоставимых объектов, поэтому удель­ный вес подхода сравнительного анализа продаж в итоговом со­гласовании будет наибольшим и составит 85 %;
• оцениваемый объект относится к доходной недвижимости. Однако использованные в расчетах прогнозы и данные о доходах могут быть неточны, поэтому вес доходного подхода выше, чем затратного, и ниже, чем подхода сравнительного анализа про­даж, и принимается равным 10 %.

 

Данные о сведении полученных результатов в итоговую стоимость оцениваемого объекта заносятся в табл. 3.10.

 

Таблица 3.10 - Расчет рыночной стоимости объекта недвижимости

Подходы к оценке недвижимости	Стоимость, тыс. р.	Весовой коэффициент
Затратный	6 900	0,05
Сравнительный	5 900	0,85
Доходный	6 400	0,10
Рыночная стоимость	6 000	1

В завершение необходимо определить величину стоимости оцениваемого здания в соответствии с поставленной целью оценки.

 

3.6. Заключение

 

Данный раздел должен содержать степень достижения поставленной цели курсовой работы и характеристику решения поставленных задач.

По каждому разделу необходимо привести основные полученные результаты, дать итоговое заключение о величине полученной стоимости и возможностях ее использования.

 

СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ

 

1. Горемыкин В.А. Экономика недвижимости: Учеб. / В.А. Горе­мыкин, Э.Р. Бугулов. – М.: Информ.-издат. дом «Филинъ», 1999. – 592 с.
2. Денисенко Е.Б. Экономика недвижимости: Учеб. пособие / Е.Б. Денисенко. – Новосибирск: НГАСУ, 2002. – 56 с.
3. Коростелев С.П. Основы теории и практики оценки недвижимости: Учеб. пособие / С.П. Коростелев. – М.: Рус. деловая лит., 1998. – 222 с.
4. Мосин В.Г. Основы внешней оценки производственно-хозяйственной деятельности предприятий: Учеб. пособие / В.Г. Мосин, В.А. Щербаков. – Новосибирск: НГАСУ: НГАВТ, 1998. – 70 с.
5. Оценка недвижимости: Учеб. / Под ред. А.Г. Грязновой, М.А. Федотовой. – М.: Финансы и статистика, 2002. – 496 с.
6. Оценка рыночной стоимости недвижимости: Учеб. и практ. пособие / Под ред. В.Н. Зарубина, В.М. Рутгайзера. – М.: Дело, 1998. – 384 с.
7. ВСН 53-86. Правила оценки физического износа жилых зданий / Гос. ком. по гражд. стр-ву и архитектуре при Госстрое СССР. – М., 1988. – 70 с.
8. Тарасевич Е.И. Оценка недвижимости / Е.И. Тарасевич. – СПб.: СПбГТУ, 1997. – 422 с.
9. Теория и методы оценки недвижимости: Учеб. пособие / Под ред. В.Е. Есипова. – СПб.: СПбГУЭФ, 1998. – 159 с.
10. Тэпман Л.Н. Оценка недвижимости: Учеб. пособие для вузов / Л.Н. Тэпман; Под ред. проф. В.А. Швандара. – М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2002. – 303 с.
11. Фридман Дж. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости: Пер. с англ. / Дж. Фридман, Ник. Ордуэй. – М.: Дело, 1997. – 480 с.
12. Харрисон Г.С. Оценка недвижимости: Учеб. пособие: Пер. с англ. / Г.С. Харрисон. – М.: РИО Мособлупрполиграфиздата, 1994. – 231 с.
13. Черняк А.В. Оценка городской недвижимости / А.В. Черняк. – М.: Рус. деловая лит., 1996. – 272 с.
14. Щербаков А.И. Основы экономики недвижимости: Учеб. пособие / А.И. Щербаков, И.И. Золотарев, Н.А. Щербакова. – Новосибирск: НГАС, 1997. – 124 с.
15. Щербакова Н.А. Экономика недвижимости: Учеб. пособие / Н.А. Щербакова. – Ростов н/Д: Феникс, 2002. – 320 с.
16. Экономика недвижимости: Учеб. пособие / Под ред. д-ра экон. наук, проф. В.И. Ресина; Акад. нар. хоз-ва при Правительстве РФ. – М.: Дело, 1999. – 328 с.

 

 

 

Приложение 1

Общие сведения об оцениваемом объекте

Ва-риант	Цель оценки	Месторасположение	Транспортная доступность
1	Покупка	с/о	гл.
2	Продажа	отд.	втр.
3	Обмен	цен.	гл.
4	Вынужденная продажа в ограниченный период времени	отд.	втр.
5	Обеспечение кредита	цен.	гл.
6	Покупка доли имущества	с/о	втр.
7	Продажа доли имущества	цен.	гл.
8	Обмен доли имущества	с/о	втр.
9	Вынужденная продажа доли имущества в ограниченный период времени	отд.	гл.
10	Обеспечение кредита доли имущества	с/о	втр.
11	Покупка	отд.	гл.
12	Продажа	цен.	втр.
13	Обмен	отд.	гл.
14	Вынужденная продажа в ограниченный период времени	цен.	втр.
15	Обеспечение кредита	с/о	гл.
16	Покупка доли имущества	цен.	втр.
17	Продажа доли имущества	с/о	гл.
18	Обмен доли имущества	отд.	втр.
19	Вынужденная продажа доли имущества в ограниченный период времени	с/о	гл.
20	Обеспечение кредита доли имущества	отд.	втр.
21	Покупка	цен.	гл.
22	Продажа	отд.	втр.
23	Обмен	цен.	гл.
24	Вынужденная продажа в ограниченный период времени	с/о	втр.
25	Обеспечение кредита	отд.	гл.

 

 

 

Приложение 2

Характеристики объекта оценки

Ва-риант	Характеристика здания	Площадь, м2	Конструктивные особенности здания*	Наличие асфальтобетонного покрытия (от площади участка)	Несущая способность грунтов
1	Пристройка	50×R	3	До 10 %	низк.
2	Отдельное	80×R	2	До 50 %	выс.
3	Отдельное	100×R	1	До 10 %	низк.
4	Пристройка	140×R	3	До 10 %	сред.
5	Пристройка	160×R	2	До 30 %	сред.
6	Отдельное	180×R	1	До 50 %	выс.
7	Отдельное	220×R	3	До 10 %	низк.
8	Пристройка	250×R	2	До 10 %	низк.
9	Пристройка	280×R	1	До 50 %	сред.
10	Отдельное	300×R	3	До 50 %	сред.
11	Отдельное	350×R	2	До 30 %	выс.
12	Пристройка	380×R	1	До 10 %	сред.
13	Пристройка	400×R	3	До 50 %	сред.
14	Отдельное	450×R	2	До 30 %	выс.
15	Отдельное	470×R	1	До 30 %	низк.
16	Пристройка	500×R	3	До 30 %	низк.
17	Пристройка	530×R	2	До 10 %	выс.
18	Отдельное	550×R	1	До 10 %	низк.
19	Отдельное	580×R	3	До 50 %	низк.
20	Пристройка	600×R	2	До 30 %	сред.
21	Пристройка	640×R	1	До 10 %	сред.
22	Отдельное	670×R	3	До 30 %	выс.
23	Отдельное	700×R	2	До 50 %	выс.
24	Пристройка	720×R	1	До 50 %	выс.
25	Отдельное	750×R	3	До 30 %	низк.

R – коэффициент, устанавливаемый руководителем курсовой работы индивидуально для каждой группы в интервале от 1 до 2.

* Конструктивное решение (условное деление):

• 1 тип – помещения здания составляют 15–30 м² с коридором;
• 2 тип – одно помещение площадью 40–60 % от общей площади здания, остальные помещения меньшей площади;
• 3 тип – здание состоит из 1–3 помещений.

Приложение 3

Количественная оценка износа

Вариант	Фундамент	Износ фундамента	Стены	Износ стен
1	Ленточный крупноблочный	Ширина трещин до 1,5 мм	Кирпичные с облицовкой керамическими плитками	Трещины в кладке шириной 2 мм
2	Ленточный крупноблочный	Ширина трещин до 0,5 мм	Кирпичные с облицовкой керамическими блоками	Ширина трещин до 1 мм
3	Ленточный крупноблочный	Ширина трещин до 1,8 мм	Кирпичные	Глубина разрушения швов 3,5 см
4	Бетонный	Ширина раскрытия трещин до 0,5 мм	Несущие панели	Повреждения на площади до 2 %
5	Бетонный	Ширина раскрытия трещин до 0,2 мм	Мелкие блоки	Повреждения на площади до 4 %
6	Бетонный	Осадка с прогибом стен до 0,005 от длины стены	Мелкие блоки	Ширина трещин до 4 мм
7	Бетонный	Осадка с прогибом стен до 0,003 от длины стены	Несущие панели	Повреждения на площади до 15 %
8	Бетонный	Ширина раскрытия трещин до 0,8 мм	Кирпичные с облицовкой керамическими блоками	Ширина трещин до 0,5 мм
9	Бетонный	Осадка с прогибом стен до 0,005 от длины стены	Несущие панели	Промерзания в 5 % помещений
10	Ленточный каменный	Ширина трещин до 2 мм	Кирпичные	Ширина трещин 2 мм
11	Ленточный каменный	Ширина трещин до 1,5 мм	Крупноразмерные блоки	Ширина трещин 1 мм
12	Ленточный каменный	Ширина трещин до 4 мм	Кирпичные с облицовкой керамическими плитками	Трещины в швах шириной 1,8 мм

 

Окончание прил. 3

Вариант	Фундамент	Износ фундамента	Стены	Износ стен
14	Ленточный каменный	Ширина трещин до 1 мм	Кирпичные	Ширина трещин 1,5 мм
15	Ленточный каменный	Ширина трещин до 5 мм	Кирпичные	Глубина разрушения швов 2 см
16	Железобетонный	Ширина раскрытия трещин до 1,3 мм	Несущие панели	Повреждения на площади до 8 %
17	Железобетонный	Ширина раскрытия трещин до 1 мм	Кирпичные с облицовкой керамическими блоками	Ширина трещин 1,5 мм
18	Железобетонный	Осадка с прогибом стен до 0,01 от длины стены	Несущие панели	Повреждения на площади до 18 %
19	Ленточный крупноблочный	Ширина трещин до 1,7 мм	Кирпичные с облицовкой керамическими плитками	Трещины в кладке шириной 2,5 мм
20	Ленточный крупноблочный	Ширина трещин до 1 мм	Кирпичные	Ширина трещин 1 мм
21	Ленточный крупноблочный	Ширина трещин до 2 мм	Крупноразмерные блоки	Ширина трещин 2 мм
22	Железобетонный	Ширина раскрытия трещин до 1,5 мм	Несущие панели	Повреждения на площади до 10 %
23	Железобетонный	Ширина раскрытия трещин до 1,2 мм	Несущие панели	Повреждения на площади до 6 %
24	Железобетонный	Осадка с прогибом стен до 0,01 от длины стены	Кирпичные	Глубина разрушения швов 3 см
25	Железобетонный	Ширина раскрытия трещин до 0,8 мм	Несущие панели	Повреждения на площади до 4 %

 

Приложение 4

 

Цены продаж сопоставимых объектов административного,

торгового назначения и общественного питания, тыс. р.*

 

Ва-риант	Аналоги оцениваемого объекта
	А1	А2	А3	А4	А5	А6	А7	А8	А9
1	695	426	1016	319	635	667	1343	328	580
2	1114	667	1610	510	1026	1068	2135	484	950
3	1382	827	2012	642	1277	1342	2658	605	1155
4	1948	1170	2821	892	1779	1869	3717	853	1616
5	2217	1352	3238	1020	2033	2136	4261	977	1836
6	2484	1489	3662	1202	2308	2403	4780	1089	2087
7	3036	1850	4454	1452	2838	2975	5902	1386	2551
8	3450	2068	5091	1668	3259	3393	6728	1513	2860
9	3934	2381	5635	1784	3643	3830	7520	1695	3203
10	4240	2577	6147	1912	3813	4095	8081	1928	3431
11	4945	3021	7178	2348	4448	4672	9294	2248	4128
12	5244	3268	7647	2552	4830	5205	10090	2440	4492
13	5670	3474	8050	2549	5238	5507	10621	2584	4680
14	6390	3723	9231	3028	5719	6190	11949	2895	5337
15	6486	4078	9654	2995	6175	6492	12710	2844	5601
16	7130	4376	10062	3428	6606	6674	13525	3026	5974
17	7564	4384	10922	3658	7012	7075	14341	3481	6332
18	7845	4550	11335	3789	7280	7623	14604	3629	6562
19	8004	5068	11957	3986	7371	8042	15676	3510	6634
20	8280	5263	12390	4164	7951	8009	15932	3966	7208
21	9182	5294	13240	4079	8489	8913	17374	3873	7696
22	9626	5942	13483	4685	8955	9393	17791	4055	8084
23	10110	6291	14087	4981	9376	9819	19102	4236	8007
24	10436	6481	15040	4588	9151	10141	19698	4957	8806
25	10950	6754	15093	4780	10232	10631	20595	4539	9229

 

* Цены умножать на коэффициент R.

 

 

 

Окончание прил. 4

Цены продаж сопоставимых объектов производственного

и складского назначения, тыс. р.*

Ва-риант	Аналоги оцениваемого объекта
	А1	А2	А3	А4	А5	А6	А7	А8	А9
1	465	288	681	212	424	445	900	227	389
2	746	446	1073	340	687	712	1427	323	645
3	922	551	1342	430	853	897	1773	403	774
4	1304	784	1882	595	1186	1246	2478	571	1083
5	1481	910	2165	680	1356	1424	2844	655	1226
6	1656	993	2455	820	1545	1602	3186	726	1401
7	2024	1243	2979	985	1906	1996	3954	943	1713
8	2300	1379	3414	1137	2200	2281	4516	1009	1906
9	2646	1609	3757	1190	2456	2584	5042	1130	2135
10	2860	1749	4135	1275	2542	2760	5426	1322	2288
11	3335	2056	4830	1605	2965	3115	6196	1542	2794
12	3496	2221	5098	1744	3220	3515	6727	1673	3043
13	3830	2371	5367	1699	3543	3728	7081	1777	3155
14	4320	2482	6212	2072	3813	4188	7966	1988	3621
15	4324	2782	6501	1997	4184	4400	8550	1896	3809
16	4830	2997	6708	2366	4487	4449	9099	2017	4068
17	5126	2923	7367	2532	4767	4716	9650	2411	4312
18	5315	3033	7646	2621	4950	5175	9736	2519	4465
19	5336	3469	8066	2754	4914	5461	10542	2340	4423
20	5520	3609	8365	2889	5409	5339	10621	2756	4920
21	6238	3530	8946	2719	5778	6065	11709	2582	5255
22	6544	4095	8989	3262	6117	6412	11860	2703	5529
23	6890	4360	9391	3494	6411	6704	12906	2824	5338
24	7124	4496	10210	3059	6100	6937	13326	3505	6060
25	7500	4686	10062	3186	7055	7294	13957	3026	6369

 

* Цены умножать на коэффициент R.

 

 

 

 

Приложение 5

Стоимость оборудования,

входящего в состав объектов-аналогов, тыс. р.*

Ва-риант	Аналоги оцениваемого объекта
	А1	А2	А3	А4	А5	А6	А7	А8	А9
1	5	12	10	Нет	Нет	Нет	15	25	8
2	10	5	Нет	Нет	9	Нет	11	Нет	35
3	2	Нет	Нет	5	6	7	3	Нет	11
4	16	12	4	Нет	Нет	Нет	Нет	6	15
5	9	28	18	Нет	Нет	Нет	12	9	6
6	Нет	Нет	40	55	20	Нет	Нет	Нет	28
7	Нет	30	27	50	42	38	60	55	35
8	Нет	Нет	60	75	82	56	90	Нет	Нет
9	70	65	Нет	Нет	84	92	85	Нет	Нет
10	100	95	110	Нет	Нет	90	115	112	Нет
11	115	126	134	118	Нет	Нет	Нет	130	125
12	Нет	125	Нет	130	Нет	133	Нет	140	145
13	150	165	Нет	Нет	154	168	Нет	163	105
14	180	Нет	175	160	Нет	183	Нет	172	190
15	Нет	190	195	Нет	202	218	230	Нет	225
16	230	240	Нет	242	251	Нет	248	Нет	255
17	250	Нет	256	280	276	Нет	268	273	270
18	255	Нет	267	284	290	281	Нет	300	271
19	Нет	270	285	290	Нет	300	275	Нет	Нет
20	Нет	300	315	340	325	Нет	Нет	335	345
21	350	Нет	360	Нет	355	370	380	Нет	375
22	380	400	Нет	415	440	450	Нет	Нет	420
23	450	500	Нет	520	480	475	515	Нет	Нет
24	500	525	550	Нет	Нет	530	580	600	570
25	600	550	Нет	Нет	700	620	680	Нет	650

 

* Цены умножать на коэффициент R.

 

 Скачать: opre-stom-obekta-nedvizh.rar