ОПРЕДЕЛЕНИЕ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА НЕДВИЖИМОСТИ

0

 

ОПРЕДЕЛЕНИЕ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА НЕДВИЖИМОСТИ

 

 

Методические указания к курсовой работе

по дисциплине

«Оценка земли и недвижимости в городе»

 

 

 

 

Содержание

 

 

1 Общая часть………………………………………………………………….

2

2 Состав и порядок выполнения работы……………….................................

2

3 Содержание основных разделов курсовой работы

и методические указания по их выполнению………………………………

 

4

3.1. Введение………………………………………......................................

4

3.2. Постановка задачи оценки…………………………………………….

4

3.3. Анализ лучшего и наиболее эффективного

использования недвижимости………………………………………….

 

6

3.4. Определение стоимости здания различными

подходами к оценке недвижимости……………………………………

 

8

3.4.1. Использование затратного подхода……………………………..

8

3.4.2. Использование сравнительного подхода………………………..

17

3.4.3. Использование доходного подхода……………………………..

20

3.5. Сведение стоимостных показателей в итоговую оценку стоимости недвижимости…………………………………………………………..

 

22

3.6. Заключение……………………………………………………………...

24

Список использованных источников………………………………………

24

Приложение 1 Общие сведения об оцениваемом объекте……………….

26

Приложение 2 Характеристики объекта оценки………………………….

27

Приложение 3 Количественная оценка износа…………………………..

28

Приложение 4 Цены продаж сопоставимых объектов………………….

30

Приложение 5 Стоимость оборудования, входящего в состав

 

объектов-аналогов…………………………………………………………

32

 

 

 

 

  1. ОБЩАЯ ЧАСТЬ

 

Методические указания составлены для выполнения курсовой работы при изучении дисциплины «Оценка земли и недвижимости в городе».

Настоящая курсовая работа предусмотрена учебными планами подготовки студентов по специальности 120700 «Городской кадастр» всех форм обучения.

Целью данной курсовой работы является закрепление теоретических знаний и приобретение практических навыков в области экономики и оценки недвижимости на основе самостоятельного изучения и обобщения законодательных актов и специальной экономической литературы, проведение расчетов по определению стоимости объекта коммерческой недвижимости.

Курсовая работа должна выполняться в соответствии с рекомендациями, изложенными в настоящих методических указаниях, с использованием содержащихся в составе задания исходных данных.

 

  1. СОСТАВ И ПОРЯДОК ВЫПОЛНЕНИЯ РАБОТЫ

 

Курсовая работа состоит из введения, четырех разделов, заключения и списка литературы.

Примерная трудоемкость выполнения курсовой работы по отдельным разделам приведена в табл. 2.1.

Работа выполняется в виде пояснительной записки в соответствии с требованиями стандарта СТО 02069024.101-2010 по оформлению курсовых проектов [8].

В курсовой работе необходимо раскрыть используемый понятийный аппарат. Таблицы и рисунки, содержащиеся в работе, должны иметь соответствующие ссылки и расшифровки условных обозначений. После занесения результатов проведенных расчетов в таблицы, необходимо представить примеры выполнения соответствующих вычислений.

 

Таблица 2.1 - Примерная трудоемкость выполнения разделов курсовой работы

Наименование разделов

Трудоемкость, %

Введение

3

1. Постановка задачи оценки

8

2. Анализ лучшего и наиболее эффективного использования недвижимости

8

3. Определение стоимости здания различными подходами к оценке недвижимости

 

3.1. Использование затратного подхода

35

3.2. Использование сравнительного подхода

23

3.3. Использование доходного подхода

10

4. Сведение стоимостных показателей в итоговую оценку стоимости недвижимости

8

Заключение

3

Список литературы

2

 

В конце каждого раздела работы необходимо сформулировать основные выводы, отражающие мнение студента относительно полученных результатов.

В методических указаниях к курсовой работе приняты следующие условные обозначения:

цен. – объект расположен в центре города;

с/о – объект расположен в районе средней отдаленности;

отд. – объект расположен в отдаленном районе;

гл. – объект находится на главной улице города;

втр. – объект находится на второстепенной улице города;

А1…А9 – аналогичные объекты недвижимости 1, 2, …, 9, проданные на рынке;

низк. – низкая несущая способность грунтов;

сред. – средняя несущая способность грунтов;

выс. – высокая несущая способность грунтов.

 

3 СОДЕРЖАНИЕ ОСНОВНЫХ РАЗДЕЛОВ

КУРСОВОЙ РАБОТЫ И МЕТОДИЧЕСКИЕ УКАЗАНИЯ

ПО ИХ ВЫПОЛНЕНИЮ

 

3.1 Введение

 

Во введении к курсовой работе следует дать определение недвижимости и рынка недвижимости, показать актуальность оценочной деятельности и ее нормативное обеспечение, назначение и использование результатов оценки. Привести цель и задачи курсовой работы. Описать предмет, объект исследования и краткое содержание по отдельным разделам.

 

3.2 Постановка задачи оценки

 

Начальным этапом процесса оценки является постановка задачи оценки. На данном этапе выявляется базовая информация, определяющая весь процесс оценки. Этап включает следующую последовательность действий:

  • идентифицируется и описывается объект оценки;
  • устанавливаются оцениваемые имущественные права. Объекты недвижимости могут иметь различные правовые режимы (собственность, аренда и т.д.), каждый из которых будет иметь различную величину стоимости;
  • указывается дата оценки;
  • описывается цель оценки, которая определяет возможность использования результатов оценки. Недвижимость является объектом различных сделок. Оценка производится всегда с какой-либо конкретной целью (купля-продажа, залог, исчисление налогов, страхование и т.д.);
  • определяется вид оцениваемой стоимости, соответствующий цели оценки. Один и тот же объект недвижимости может иметь ряд отличных по величине видов стоимости. Во избежание неверного трактования результатов оценки, оцениваемый вид стоимости должен указываться;
  • отражаются другие условия проведения оценки.

В процессе выполнения курсовой работы необходимо определить стоимость одноэтажного необорудованного объекта коммерческой недвижимости. Основная информация об оцениваемом объекте приведена по вариантам в прил. 1 и 2, часть информации необходимо будет добавить после выполнения соответствующих разделов работы.

В данном разделе необходимо поставить задачу для определения стоимости объекта в соответствии с обозначенными выше позициями, а именно:

  • идентификация объекта оценки должна включать следующие сведения: функциональное назначение здания (определяется после анализа лучшего и наиболее эффективного использования недвижимости), район местоположения и адрес (последний устанавливается абстрактно).

Описывается здание: характеристики, площадь, конструктивные особенности, этажность, транспортная доступность, наличие оборудования, состояние (определяется после оценки физического износа).

Описывается земельный участок, на котором расположено здание: площадь, наличие асфальтобетонного покрытия, несущая способность грунтов. Для определения площади земли необходимо схематично изобразить оцениваемое здание и добавить с каждой свободной стороны от 3 до 10 м, чтобы в итоге застроенная зданием площадь составляла от 20 до 40 % площади участка. Рисунок с принятыми условными обозначениями приводится в пояснительной записке курсовой работы;

  • оцениваемый объект находится в собственности. Здесь необходимо указать собственника, его адрес и правоустанавливающий документ, на основании которого собственник имеет право на объект (план приватизации, договор купли-продажи, соглашение о передаче в уставный капитал и т.д.). По желанию студента собственником может быть одно или несколько (указываются доли собственности для каждого) физических или юридических лиц;
  • дата оценки (число, месяц, год) может быть установлена по дате выполнения курсовой работы;

 

  • цель оценки описывается в соответствии с заданием;
  • в соответствии с определенной в предыдущем пункте целью оценки устанавливается вид стоимости и приводится его определение. При описании, если таковое имеет место, необходимо указать и объяснить конкретные проценты.

При описании вида стоимости необходимо учесть:

  • залоговая стоимость составляет 30–70 % от рыночной стоимости в зависимости от ликвидности объекта;
  • размер доли имущества и соответствующая величина ее стоимости зависят от совладельцев недвижимости. Устанавливаются произвольно;
  • при продаже в ограниченный период времени рыночная стоимость снижается на 10–20 % в зависимости от ликвидности объекта;

6) различные другие условия в настоящей курсовой работе не рассматриваются.

 

3.3. Анализ лучшего и наиболее эффективного

использования недвижимости

 

При выполнении данного раздела необходимо изучить сущность принципа лучшего и наиболее эффективного использования (ЛНЭИ) недвижимости, его обязательные критерии и этапы анализа.

При выполнении курсовой работы следует исходить из того, что вариант использования земли уже является наилучшим.

При анализе ЛНЭИ здания необходимо изучить соответствие варианта использования необходимым критериям:

  • законодательная разрешенность. Предполагается, что оцениваемое здание не нарушает действующие нормы и законодательство;
  • физическая осуществимость. Анализируются возможные варианты использования в соответствии с конструктивными особенностями здания;
  • экономическая целесообразность. Обоснование с точки зрения окупаемости инвестированного капитала. Оценивается возможная доходность, по данным табл. 3.1, для каждого законодательно разрешенного и физически осуществимого варианта использования здания;
  • максимальная доходность. Выбор из всех законодательно разрешенных, физически осуществимых и экономически целесообразных вариантов использования такого варианта, который обеспечивает максимальную доходность, а следовательно, и максимальную текущую стоимость.

Таблица 3.1 - Ставки аренды коммерческой недвижимости за месяц, р./м2

Тип здания

Назначение

Площадь

 

Местоположение

отд.

с/о

цен.

Административное

 

 

Офис, банк

 

 

 

До 200

320

500

800

200–500

300

450

700

500–1000

250

400

600

Более 1000

160

350

550

Складское

 

 

 

Склад, автогараж

 

 

До 200

400

350

280

200–500

380

300

250

500–1000

280

250

180

Более 1000

260

240

160

Производственное

 

 

 

Пищевое производство, мастерская ремонта, СТО, предприятие легкой промышленности, дерево- и металлообработка

До 200

350

400

350

200–500

360

350

300

500–1000

320

300

200

Более 1000

300

280

180

Общественного питания

Столовая, ресторан, кафе

До 200

300

450

1100

200–500

280

400

1000

500–1000

220

350

800

Более 1000

150

330

700

Торговое

 

 

 

Магазин, супермаркет, выставочный центр, аптека

До 200

380

600

1000

200–500

350

500

900

500–1000

250

400

700

Более 1000

180

380

600

В подтверждение выбранного варианта использования в данном разделе также необходимо подробно описать местоположение объекта оценки и соседнее окружение (соседние здания, инфраструктура и т.д.). Для этого студентом самостоятельно выбирается конкретное местоположение объекта в соответствующем варианту районе.

В заключение раздела делается вывод о функциональном назначении оцениваемого объекта.

 

3.4. Определение стоимости здания различными подходами

к оценке недвижимости

 

Традиционными подходами определения стоимости недвижимости являются затратный, сравнительный и доходный. В рамках каждого подхода используются определенные методы расчета. В результате применения этих подходов получаются три различные величины стоимости одного и того же объекта, на основании которых определяется итоговая величина стоимости.

 

3.4.1. Использование затратного подхода

 

Затратный подход основан на определении стоимости недвижимости исходя из стоимости земельного участка и затрат на возведение имеющихся на нем улучшений за вычетом накопленного износа. Основная расчетная формула:

СЗП = СЗ + СНС – ИН,                            (1)

где СЗП – стоимость объекта недвижимости, определенная в рамках затратного подхода, тыс. р.;

СЗ – стоимость земельного участка, тыс. р.;

СНС – стоимость нового строительства здания, тыс. р.;

ИН – накопленный зданием износ, тыс. р.

 

Для оценки стоимости земельного участка используется метод прямого сравнения продаж. По своей сути, данный метод относится к сравнительному подходу, однако его расчетные модели используются и в других подходах. В частности, в рамках затратного подхода необходимо оценить величину затрат, необходимых на приобретение земельного участка под строительство. Для этого анализируются цены аналогичных участков. При этом имеющиеся различия между сравниваемыми объектами корректируются путем введения соответствующих поправок.

Начальным этапом метода прямого сравнения продаж является изучение рынка и сбор информации об объектах-аналогах, т.е. таких объектах, которые схожи с оцениваемым. Данные о проданных на рынке аналогах приведены в табл. 3.2.

 

Таблица 3.2 - Данные о продажах земельных участков

Характеристики

А1

А2

А3

А4

А5

А6

Цена продажи, тыс. р.

1650

4500

6020

4200

4375

2025

Размер, м2

1000

5000

4300

2800

3500

1500

Права собственности

Частная

Сервитут

Государственная

Сервитут

Государ-ственная

Частная

Условия финансирования

Типичные

Кредит

Типичные

Типичные

Типичные

Кредит

Условия продажи

Срочная продажа

Срочная продажа

Типичные

Особые 1*

Типичные

Особые 2**

Дата продажи

3 мес. назад

9 мес. назад

Наст. время

6 мес. назад

3 мес. назад

6 мес. назад

Местоположение

цен.

отд.

с/о

цен.

отд.

с/о

Асфальтобетонное покрытие

До 10 %

До 30 %

До 50 %

До 30 %

До 50 %

До 10 %

Несущая способность грунтов

низк.

выс.

сред.

сред.

низк.

выс.

* Сделка между партнерами по бизнесу.

** Приобретение соседнего участка для расширения существующего.

 

 

После того, как определены объекты-аналоги, необходимо подобрать единицы сравнения, поскольку количественные характеристики объекта оценки и аналогов отличаются. В данной курсовой работе будем оперировать ценой за единицу площади, т.е. единицей сравнения будет цена 1 м2.

Следующим этапом метода прямого сравнения продаж является внесение поправок на выделенные различия в ценообразующих характеристиках сравниваемых объектов. На данном этапе требуется ответить на вопрос, за какую сумму был бы продан аналог, обладай он теми же характеристиками, что и объект оценки.

Основное правило внесения процентных поправок: если оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога, то к цене последнего вносится повышающий коэффициент, если хуже – понижающий коэффициент.

Внося поправки, необходимо помнить, что корректировкам подвергаются объекты-аналоги, объект оценки никогда не подвергается корректировкам.

При внесении поправок необходимо подвергнуть корректировкам каждую отличающуюся характеристику – элемент сравнения. Элементы сравнения принято делить на две группы. Первая группа – элементы, относящиеся к условиям сделки и состоянию рынка (поправки проводятся путем применения каждой последующей поправки к предыдущему результату скорректированной цены). Первая группа включает в себя: состав передаваемых прав собственности, условия финансирования сделки, условия продажи, время продажи.

Вторая группа – элементы, относящиеся непосредственно к объекту недвижимости (производятся путем применения поправок каждого элемента к результату, полученному после корректировки на условия рынка, в произвольном порядке). Состав второй группы: местоположение, физические и экономические характеристики, дополнительные компоненты.

Расчет скорректированных цен земельных участков необходимо провести по форме табл. 3.3.

 

Таблица 3.3 - Расчет скорректированных цен земельных участков

Элементы сравнения

Объект оценки

А1

А2

А3

А4

А5

А6

Цена продажи объекта, р.

 

 

 

 

 

 

 

Размер, м2

 

 

 

 

 

 

 

Цена единицы сравнения, р./м2

 

 

 

 

 

 

 

Оцениваемые права собственности:

 

 

 

 

 

 

 

– процент отличия

 

 

 

 

 

 

 

– корректировка, р.

 

 

 

 

 

 

 

– скорректированная цена, р.

 

 

 

 

 

 

 

Условия финансирования:

 

 

 

 

 

 

 

– процент отличия

 

 

 

 

 

 

 

– корректировка, р.

 

 

 

 

 

 

 

– скорректированная цена, р.

 

 

 

 

 

 

 

Условия продажи:

 

 

 

 

 

 

 

– процент отличия

 

 

 

 

 

 

 

– корректировка, р.

 

 

 

 

 

 

 

– скорректированная цена, р.

 

 

 

 

 

 

 

Дата продажи:

 

 

 

 

 

 

 

– процент отличия

 

 

 

 

 

 

 

– корректировка, р.

 

 

 

 

 

 

 

– скорректированная цена, р.

 

 

 

 

 

 

 

Местоположение:

 

 

 

 

 

 

 

– процент отличия

 

 

 

 

 

 

 

– корректировка, р.

 

 

 

 

 

 

 

Асфальтобетонное покрытие:

 

 

 

 

 

 

 

– процент отличия

 

 

 

 

 

 

 

– корректировка, р.

 

 

 

 

 

 

 

Несущая способность грунтов:

 

 

 

 

 

 

 

– процент отличия

 

 

 

 

 

 

 

– корректировка, р.

 

 

 

 

 

 

 

– скорректированная цена, р.

 

 

 

 

 

 

 

 

Размер величины поправок, необходимых для расчета скорректированных цен земельных участков, определен по результатам исследования рынка:

  • наличие сервитута (обременения) снижает стоимость на 12 %, по причине дополнительных процедур согласования государственные объекты стоят на 10 % меньше частных;
  • кредиты предоставляются под 15 %;
  • условия срочной продажи изменяют цену на 10 %, при сделке между партнерами по бизнесу цена была занижена на 8 %, особая заинтересованность покупателя при приобретении соседнего участка для расширения бизнеса позволила продавцу завысить цену на 7 %;
  • за 3 мес. цены на рынке возросли на 2 %, за 6 мес. – на 4 %, за 9 мес. – на 8 %;
  • разница в ценах по районам: цен. и с/о – 20 %, с/о и отд. – 10 %, цен. и отд. – 30 %;
  • разница в ценах при наличии асфальтобетонного покрытия на площади до 10 % участка по сравнению с площадью до 30% составляет 2 %, до 30 % по сравнению с площадью до 50 % – 3 %, до 10 % по сравнению с площадью до 50 % – 5 %;
  • разница в ценах между низк. и сред. несущей способностью грунтов – 3 %, сред. и выс. – 4 %, низк. и выс. – 7 %.

 

Для вывода о стоимости земельного участка необходимо провести согласование полученных скорректированных цен. Согласование – это не усреднение полученных промежуточных результатов, а процесс взвешивания и сравнения показателей с их характеристиками. Согласование проводится в соответствии с имеющимися отличиями аналогов от оцениваемого объекта.

Для согласования широко используются различные методы. В частности, суждение о стоимости объекта можно принять в результате анализа четырех показателей:

  • среднего арифметического значения скорректированных цен;
  • модального значения. Мода – наиболее часто встречающееся значение в числовом ряду. Могут быть взяты наиболее близкие часто встречающиеся вместе значения;
  • медианного значения. Медиана – середина ранжированного числового ряда. Для определения медианы необходимо записать все цены от минимального до максимального значения и выбрать значение, находящееся в центре ряда, либо среднее между двумя – при четном количестве значений;
  • скорректированной цены самого похожего на оцениваемый объект аналога. Чем меньше количество и величина поправок, тем больше аналог похож на объект оценки.

 

Стоимость земельного участка в итоге принимается как среднее арифметическое между значениями приведенных выше показателей.

Следующий этап затратного подхода – расчет издержек, необходимых на воспроизводство нового здания, являющегося точной копией оцениваемого. Один из методов оценки стоимости нового строительства – метод укрупненных обобщенных показателей стоимости на единицу сравнения.

В качестве единицы сравнения в данной работе принимается 1 м2. Для получения стоимости нового строительства объекта оценки величина укрупненного обобщенного показателя стоимости умножается на количество единиц сравнения объекта оценки. Расчет величины укрупненного обобщенного показателя стоимости на 1 м2 необходимо выполнить по форме табл. 3.4.

При расчете стоимости нового строительства необходимо учесть следующую информацию:

  • заработная плата составляет 35 % от стоимости материалов;
  • накладные расходы – 25 % от прямых затрат;
  • прибыль подрядчика – 12 % от суммы прямых и накладных затрат;
  • оплата услуг проектно-сметных организаций – 5 % от прямых затрат;
  • маркетинговые, рекламные, страховые расходы – 6 % от цены подрядчика;
  • затраты на покупку энергетических мощностей – 10 % от цены подрядчика;
  • налоги (НДС) – 18 % от суммы всех предыдущих затрат;
  • прибыль инвестора – 30 % от понесенных расходов.

Таблица 3.4 - Расчет укрупненного обобщенного показателя стоимости при строительстве здания, тыс. р./м2

Наименование

Затраты, тыс. р. на   1 м2,

по типам зданий

Административное

Складское

Производственное

Общепит

Торговое

1

Прямые затраты

 

 

 

 

 

1.1

СМР:

 

 

 

 

 

 

– материалы

3,80

1,80

2,30

3,40

3,10

 

– заработная плата

 

 

 

 

 

 

– эксплуатационные расходы

0,50

0,20

0,25

0,40

0,45

 

– прочие

0,20

0,10

0,10

0,20

0,20

 

Итого прямые затраты

 

 

 

 

 

1.2

Накладные расходы

 

 

 

 

 

1.3

Прибыль подрядчика

 

 

 

 

 

 

Итого цена подрядчика

 

 

 

 

 

2

Косвенные затраты:

 

 

 

 

 

 

– оплата услуг проектно-сметных организаций

 

 

 

 

 

 

– маркетинговые, рекламные, страховые расходы

 

 

 

 

 

 

– затраты на покупку энергетических мощностей

 

 

 

 

 

 

– налоги

 

 

 

 

 

 

Итого затраты инвестора

 

 

 

 

 

3

Прибыль инвестора

 

 

 

 

 

 

Итого укрупненный обобщенный показатель стоимости

 

 

 

 

 

 

Следующим этапом затратного подхода является оценка износа. Термин «износ» в теории оценки понимается как утрата полезности объекта, а следовательно, и его стоимости. Для оценки накопленного износа применяется метод разбивки, суть которого состоит в определении величины трех видов износа: физического, функционального и внешнего.

При определении общей величины накопленного износа методом разбивки используется формула

ИН = 1 – (1 – ИФИЗ/100) х (1 – ИФУНК/100) х (1 – ИВН/100),   (2)

где ИФИЗ – физический износ здания, %;

ИФУНК – функциональный износ здания, %;

ИВН – внешний износ здания, %.

 

Физический износ определяется нормативным методом. Метод предполагает использование нормативных инструкций. В качестве примера в курсовой работе необходимо воспользоваться Правилами оценки физического износа жилых зданий [7].

Для оценки физического износа необходимо изучить степень повреждения конструктивных элементов здания по форме табл. 3.5.

 

Таблица 3.5 - Расчет физического износа здания

Конструктивные элементы здания

Удельный вес по типам зданий, %

Количественная оценка износа

Износ конструктивного элемента, %

Итого износ, %

пр-во*

адм.**

1

Фундаменты

10

4

 

 

2

Стены

34

23

 

 

3

Перекрытия

16

18

 

4

Кровля

7

12

 

5

Полы

10

7

 

6

Проемы

8

10

 

7

Отделочные

работы

3

8

 

8

Инженерное

оборудование

10

16

 

9

Прочие работы

2

2

 

 

Итого

100

100

 

* Здания производственные и складские.

** Здания административные, общепит, торговые.

Количественная оценка физического износа приводится по данным прил. 3 только по фундаментам и стенам.

Физический износ конструктивного элемента определяется по величине количественной оценки для соответствующего интервала оценок, при необходимости производится интерполяция процентных значений физического износа. Расчет проводится с использованием Правил оценки физического износа жилых зданий [7], в которых также приведен ряд конкретных примеров. Для остальных элементов износ определяется студентом самостоятельно исходя из уровня износа, оцененного по первым двум элементам.

Итоговая величина износа по каждому элементу определяется путем умножения удельного веса соответствующего элемента на значение износа. Итоговая величина физического износа всего здания определяется суммированием.

Делается вывод о состоянии здания:

  • хорошее – если физический износ определен в размере до 20 %;
  • удовлетворительное – если физический износ определен в размере от 20 до 40 %.

 

Функциональный износ здания оценивается студентом самостоятельно в интервале от 1 до 5 %. При этом на основе изучения специальной литературы необходимо объяснить оцененную величину с описанием конкретных признаков функционального износа.

Внешний износ оценивается аналогично функциональному в интервале от 1 до 10 %.

Процентное значение накопленного износа определяется по формуле (2).

Для оценки стоимостного значения накопленного износа полученный процент применяется к величине стоимости нового строительства здания.

В завершение данного подраздела необходимо вывести результат стоимости объекта, оцененный в рамках затратного подхода. Для этого используется формула (1).

 

3.4.2. Использование сравнительного подхода

 

Сравнительный подход основан на определении стоимости недвижимости на основе сравнительного анализа рыночных данных о продажах аналогичных объектов.

Одним из методов данного подхода является метод прямого сравнения продаж, который в данной курсовой работе использовался для оценки стоимости земельного участка. Применение метода прямого сравнения продаж в рамках сравнительного подхода подразумевает сравнение оцениваемого объекта (здания вместе с земельным участком) с аналогами, при этом суть метода и порядок расчета остаются теми же.

Данные о продажах сопоставимых объектов приведены в прил. 4 и 5, а также в табл. 3.6.

 

Таблица 3.6 - Данные о продажах коммерческой недвижимости

Аналоги

Площадь*,

м2

Местоположение

Транспортная доступность

Состояние

А1

+ 15 %

с/о

гл.

Хорошее

А2

– 25 %

с/о

гл.

Удовлетворительное

А3

+ 80 %

с/о

втр.

Хорошее

А4

– 35 %

отд.

втр.

Хорошее

А5

+ 40 %

отд.

гл.

Удовлетворительное

А6

+ 30 %

отд.

гл.

Хорошее

А7

+ 100 %

цен.

гл.

Хорошее

А8

– 50 %

цен.

гл.

Удовлетворительное

А9

– 10 %

цен.

втр.

Хорошее

* Относительно объекта оценки.

 

Элементы сравнения объектов-аналогов относятся ко второй группе – относящиеся непосредственно к объекту недвижимости. Предполагается, что условия сделки и состояние рынка были похожи. В качестве единицы сравнения необходимо принять все здание.

Расчет скорректированных цен объектов коммерческой недвижимости необходимо провести по форме табл. 3.7.

 

 

Таблица 3.7 - Расчет скорректированных цен объектов коммерческой недвижимости

Объекты сравнения

Площадь, м2

Местоположение

Состояние

Транспортная доступность

Стоимость оборудования, тыс. р.

Цена продажи, тыс. р.

ЦКХ,

тыс. р.

Поправки

в долях

Скорректированная цена, тыс. р.

оборудование

площадь

по местоположению

по состоянию

по транспортной доступности

1

2

3

4

5

6

7

8

9

10

11

12

13

Объект оценки

20

отд.

Хорошее

гл.

0

А1

23

с/о

Хорошее

гл.

21

125

104

90,4

0,85

1

1

76,9

и т.д.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

ЦКХ – цена, приведенная по количественным характеристикам (по стоимости оборудования и площади), тыс. р.

 

На основании сравнительного анализа цен продаж известно, что различия в ценах аналогичных объектов коммерческой недвижимости за счет местоположения следующие:

  • 15 % между расположенными в отдаленном районе и районе средней отдаленности;
  • 10 % между центром и районом средней отдаленности.

 

Поправки на состояние объекта и условия транспортной доступности необходимо определить путем анализа подобранных аналогов (см. табл. 3.7, гр. 1–9). Для этого используется метод парных продаж.

Под парной продажей подразумевается продажа двух объектов, в идеале являющихся точной копией друг друга, за исключением одной характеристики, наличием которой и объясняется разница в ценах этих объектов.

При определении поправок необходимо учесть:

  • поправки определяются исходя из цен, приведенных к оцениваемому объекту по количественным характеристикам;
  • подбираются пары аналогов, имеющие только одно отличие, например одинаковое местоположение и транспортная доступность, но разное состояние;
  • при определении поправок по той или иной характеристике всегда делить цены аналогов с одинаковой с объектом оценки характеристикой на цену аналога с отличающейся характеристикой.

После определения поправок необходимо сделать вывод о различиях в ценах за счет той или иной характеристики (состояние и транспортная доступность) в процентах для каждого района города.

 

Данный метод позволяет рассчитать поправку на отличающуюся характеристику и затем использовать ее для корректировки на этот параметр цены продажи сопоставимого с объектом оценки объекта-аналога.

Скорректированные цены аналогов определяются с учетом всех поправок (гр. 13 табл. 3.7 определяется умножением гр. 9 на гр. 10, гр. 11, гр. 12). Затем необходимо провести согласование полученных цен. Для этого анализируются описанные в п. 3.4.1 показатели, а также рассчитывается скорректированная цена с учетом весовых коэффициентов.

Для расчета весовых коэффициентов применяется метод расстановки приоритетов (см., например, [4, c. 45–54]).

При этом сравниваются пары сопоставимых продаж на основе оценки их влияния на итоговую стоимость объекта оценки. По данным принимаемой системы сравнений формируется квадратная матрица А = || а ij ||,

где а ij – числовая мера, определяющая степень превосходства влияния на результат оценки одной сопоставимой продажи (Х i) над другой (Х j).

а ij = {1,5 если Хi > Хj ; 1,0 если Хi = Хj ; 0,5 если Хi < Хj}.

 

В завершение данного подраздела необходимо вывести результат стоимости объекта, оцененный в рамках сравнительного подхода. Для этого находится среднее арифметическое между пятью ценами, полученными в процессе согласования.

 

3.4.3. Использование доходного подхода

 

Доходный подход заключается в преобразовании в текущую стоимость недвижимости ожидаемых выгод, которые может принести использование или будущая продажа объекта. Для определения стоимости объекта оценки используется метод прямой капитализации дохода.

Преобразование будущих доходов в текущую величину стоимости осуществляется по формуле

СДП = ЧОД / ККАП,                                  (3)

где СДП – стоимость объекта недвижимости, определенная в рамках доходного подхода, тыс. р.;

ЧОД – чистый операционный доход оцениваемого объекта за год, тыс. р.;

ККАП – коэффициент капитализации.

 

Для определения ЧОД следует рассчитать потенциальный и эффективный валовые доходы.

Потенциальный валовой доход (ПВД) – это сумма всех ожидаемых поступлений от сдачи объекта в аренду. ПВД определяется за год с учетом ставок аренды (см. табл. 3.1), при этом для зданий, находящихся в удовлетворительном состоянии, ставку необходимо снизить на 30 %.

Эффективный валовой доход (ЭВД) – это величина, равная ПВД, за вычетом потерь от недозагрузки объекта и недосборов арендной платы.

ЧОД представляет собой рассчитанную устойчивую величину ожидаемого чистого годового дохода, полученного от объекта оценки после вычета всех операционных расходов (ОР) и резервов.

Расчет ЧОД осуществляется в виде отчета о доходах и расходах по форме табл. 3.8.

Таблица 3.8 - Отчет о доходах и расходах

Показатели

Сумма, р.

Порядок расчета

ПВД

 

 

Убытки

 

5–10 % от ПВД, объяснить

ЭВД

 

 

ОР:

 

 

– налог на землю

 

12 р./м2 площади земли/квартал для цен., 7 – с/о, 2 – отд.

– налог на имущество

 

2 % в год от СНС с учетом износа

– коммунальные расходы

 

10 р./м2/мес. для производственных и складских зданий,

40 р./м2/мес. для остальных

– расходы на управление

 

5 % от ЭВД для производственных и складских зданий,

15 % – для остальных

– страхование

 

0,1 % от СНС в год

– обеспечение безопасности

 

15 % от ПВД

Резервы

 

2 % от СНС в год

ЧОД

 

 

 

Коэффициент капитализации определяется с учетом возмещения капитальных затрат. Коэффициент состоит из двух частей: ставки доходности на капитал и нормы возврата инвестированного капитала.

 

Для расчета ставки дохода используется метод кумулятивного построения, который состоит в суммировании ставки дохода и рисков, присущих объекту недвижимости.

Возмещение инвестированного капитала осуществляется прямолинейно (метод Ринга). Годовая норма возврата капитала рассчитывается путем деления 100 %-ной стоимости объекта на остающийся срок полезной жизни. Остающийся срок полезной жизни объекта принимается равным от 10 до 30 лет в зависимости от привлекательности оцениваемой недвижимости, (оценивается студентом самостоятельно, объяснения приводятся в работе).

Коэффициент капитализации рассчитывается по форме табл. 3.9.

 

Таблица 3.9 - Расчет коэффициента капитализации

Составляющие ККАП

Значение*, %

Безрисковая ставка

8

Риск низкой ликвидности

2–6

Риск вложения в недвижимость

4–6

Риск инвестиционного менеджмента

3–5

Норма возврата капитала

3–10

Итого ККАП

 

* Значение определяется студентом самостоятельно в заданном интервале в зависимости от привлекательности оцениваемой недвижимости, соответствующие объяснения приводятся в работе.

 

В завершение данного подраздела необходимо вывести результат стоимости объекта, оцененный в рамках доходного подхода. Для этого используется формула (3).

 

3.5. Сведение стоимостных показателей в итоговую оценку стоимости недвижимости

 

После определения стоимости недвижимости тремя подхо­дами к оценке, необходимо свести полученные стоимостные показатели в итоговую оценку стоимости объекта. При этом следует учитывать, что каждый из подходов имеет свои сильные и слабые стороны при применении к конкретной ситуа­ции.

Для каждого из подходов к оценке выбирается вес. При этом учитывается значимость и применимость каждого подхода в кон­кретной ситуации. Основные элементы сравнения: соответствие целям оценки, достоверность и достаточность используемой для анализа информации, соответствие оцениваемому типу и характе­ру использования недвижимости.

Студенту необходимо самостоятельно определить весовые коэффициенты значимости результатов каждого подхода, соответствующие объяснения должны быть приведены в работе. Например:

  • затратный подход имеет наименьший вес и принимается равным 5 %, так как дисбаланс спроса и предложения на рынке таких объектов приводит к превышению рыночных арендных ставок и цен продаж над восстановительными издержками;
  • анализ проводился на основе достоверной информации о достаточном количестве сопоставимых объектов, поэтому удель­ный вес подхода сравнительного анализа продаж в итоговом со­гласовании будет наибольшим и составит 85 %;
  • оцениваемый объект относится к доходной недвижимости. Однако использованные в расчетах прогнозы и данные о доходах могут быть неточны, поэтому вес доходного подхода выше, чем затратного, и ниже, чем подхода сравнительного анализа про­даж, и принимается равным 10 %.

 

Данные о сведении полученных результатов в итоговую стоимость оцениваемого объекта заносятся в табл. 3.10.

 

Таблица 3.10 - Расчет рыночной стоимости объекта недвижимости

Подходы к оценке

недвижимости

Стоимость, тыс. р.

Весовой

коэффициент

Затратный

6 900

0,05

Сравнительный

5 900

0,85

Доходный

6 400

0,10

Рыночная стоимость

6 000

1

В завершение необходимо определить величину стоимости оцениваемого здания в соответствии с поставленной целью оценки.

 

3.6. Заключение

 

Данный раздел должен содержать степень достижения поставленной цели курсовой работы и характеристику решения поставленных задач.

По каждому разделу необходимо привести основные полученные результаты, дать итоговое заключение о величине полученной стоимости и возможностях ее использования.

 

СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ

 

  1. Горемыкин В.А. Экономика недвижимости: Учеб. / В.А. Горе­мыкин, Э.Р. Бугулов. – М.: Информ.-издат. дом «Филинъ», 1999. – 592 с.
  2. Денисенко Е.Б. Экономика недвижимости: Учеб. пособие / Е.Б. Денисенко. – Новосибирск: НГАСУ, 2002. – 56 с.
  3. Коростелев С.П. Основы теории и практики оценки недвижимости: Учеб. пособие / С.П. Коростелев. – М.: Рус. деловая лит., 1998. – 222 с.
  4. Мосин В.Г. Основы внешней оценки производственно-хозяйственной деятельности предприятий: Учеб. пособие / В.Г. Мосин, В.А. Щербаков. – Новосибирск: НГАСУ: НГАВТ, 1998. – 70 с.
  5. Оценка недвижимости: Учеб. / Под ред. А.Г. Грязновой, М.А. Федотовой. – М.: Финансы и статистика, 2002. – 496 с.
  6. Оценка рыночной стоимости недвижимости: Учеб. и практ. пособие / Под ред. В.Н. Зарубина, В.М. Рутгайзера. – М.: Дело, 1998. – 384 с.
  7. ВСН 53-86. Правила оценки физического износа жилых зданий / Гос. ком. по гражд. стр-ву и архитектуре при Госстрое СССР. – М., 1988. – 70 с.
  8. Тарасевич Е.И. Оценка недвижимости / Е.И. Тарасевич. – СПб.: СПбГТУ, 1997. – 422 с.
  9. Теория и методы оценки недвижимости: Учеб. пособие / Под ред. В.Е. Есипова. – СПб.: СПбГУЭФ, 1998. – 159 с.
  10. Тэпман Л.Н. Оценка недвижимости: Учеб. пособие для вузов / Л.Н. Тэпман; Под ред. проф. В.А. Швандара. – М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2002. – 303 с.
  11. Фридман Дж. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости: Пер. с англ. / Дж. Фридман, Ник. Ордуэй. – М.: Дело, 1997. – 480 с.
  12. Харрисон Г.С. Оценка недвижимости: Учеб. пособие: Пер. с англ. / Г.С. Харрисон. – М.: РИО Мособлупрполиграфиздата, 1994. – 231 с.
  13. Черняк А.В. Оценка городской недвижимости / А.В. Черняк. – М.: Рус. деловая лит., 1996. – 272 с.
  14. Щербаков А.И. Основы экономики недвижимости: Учеб. пособие / А.И. Щербаков, И.И. Золотарев, Н.А. Щербакова. – Новосибирск: НГАС, 1997. – 124 с.
  15. Щербакова Н.А. Экономика недвижимости: Учеб. пособие / Н.А. Щербакова. – Ростов н/Д: Феникс, 2002. – 320 с.
  16. Экономика недвижимости: Учеб. пособие / Под ред. д-ра экон. наук, проф. В.И. Ресина; Акад. нар. хоз-ва при Правительстве РФ. – М.: Дело, 1999. – 328 с.

 

 

 

Приложение 1

Общие сведения об оцениваемом объекте

Ва-риант

Цель оценки

Месторасположение

Транспортная доступность

1

Покупка

с/о

гл.

2

Продажа

отд.

втр.

3

Обмен

цен.

гл.

4

Вынужденная продажа в ограниченный период времени

 

отд.

 

втр.

5

Обеспечение кредита

цен.

гл.

6

Покупка доли имущества

с/о

втр.

7

Продажа доли имущества

цен.

гл.

8

Обмен доли имущества

с/о

втр.

9

Вынужденная продажа доли имущества в ограниченный период времени

 

отд.

 

гл.

10

Обеспечение кредита доли имущества

с/о

втр.

11

Покупка

отд.

гл.

12

Продажа

цен.

втр.

13

Обмен

отд.

гл.

14

Вынужденная продажа в ограниченный период времени

 

цен.

 

втр.

15

Обеспечение кредита

с/о

гл.

16

Покупка доли имущества

цен.

втр.

17

Продажа доли имущества

с/о

гл.

18

Обмен доли имущества

отд.

втр.

19

Вынужденная продажа доли имущества в ограниченный период времени

 

с/о

 

гл.

20

Обеспечение кредита доли имущества

отд.

втр.

21

Покупка

цен.

гл.

22

Продажа

отд.

втр.

23

Обмен

цен.

гл.

24

Вынужденная продажа в ограниченный период времени

 

с/о

 

втр.

25

Обеспечение кредита

отд.

гл.

 

 

 

Приложение 2

Характеристики объекта оценки

Ва-риант

Характеристика

здания

Площадь,

м2

Конструктивные особенности здания*

Наличие асфальтобетонного

покрытия

(от площади

участка)

Несущая способность грунтов

1

Пристройка

50×R

3

До 10 %

низк.

2

Отдельное

80×R

2

До 50 %

выс.

3

Отдельное

100×R

1

До 10 %

низк.

4

Пристройка

140×R

3

До 10 %

сред.

5

Пристройка

160×R

2

До 30 %

сред.

6

Отдельное

180×R

1

До 50 %

выс.

7

Отдельное

220×R

3

До 10 %

низк.

8

Пристройка

250×R

2

До 10 %

низк.

9

Пристройка

280×R

1

До 50 %

сред.

10

Отдельное

300×R

3

До 50 %

сред.

11

Отдельное

350×R

2

До 30 %

выс.

12

Пристройка

380×R

1

До 10 %

сред.

13

Пристройка

400×R

3

До 50 %

сред.

14

Отдельное

450×R

2

До 30 %

выс.

15

Отдельное

470×R

1

До 30 %

низк.

16

Пристройка

500×R

3

До 30 %

низк.

17

Пристройка

530×R

2

До 10 %

выс.

18

Отдельное

550×R

1

До 10 %

низк.

19

Отдельное

580×R

3

До 50 %

низк.

20

Пристройка

600×R

2

До 30 %

сред.

21

Пристройка

640×R

1

До 10 %

сред.

22

Отдельное

670×R

3

До 30 %

выс.

23

Отдельное

700×R

2

До 50 %

выс.

24

Пристройка

720×R

1

До 50 %

выс.

25

Отдельное

750×R

3

До 30 %

низк.

R – коэффициент, устанавливаемый руководителем курсовой работы индивидуально для каждой группы в интервале от 1 до 2.

* Конструктивное решение (условное деление):

  • 1 тип – помещения здания составляют 15–30 м2 с коридором;
  • 2 тип – одно помещение площадью 40–60 % от общей площади здания, остальные помещения меньшей площади;
  • 3 тип – здание состоит из 1–3 помещений.


Приложение 3

Количественная оценка износа

Вариант

Фундамент

Износ фундамента

Стены

Износ стен

1

Ленточный

крупноблочный

Ширина трещин до 1,5 мм

Кирпичные с облицовкой керамическими плитками

Трещины в кладке шириной 2 мм

2

Ленточный

крупноблочный

Ширина трещин до 0,5 мм

Кирпичные с облицовкой керамическими блоками

Ширина трещин до 1 мм

3

Ленточный

крупноблочный

Ширина трещин до 1,8 мм

Кирпичные

Глубина разрушения швов 3,5 см

4

Бетонный

Ширина раскрытия трещин до 0,5 мм

Несущие панели

Повреждения на площади до 2 %

5

Бетонный

Ширина раскрытия трещин до 0,2 мм

Мелкие блоки

Повреждения на площади до 4 %

6

Бетонный

Осадка с прогибом стен до 0,005 от длины стены

Мелкие блоки

Ширина трещин до 4 мм

7

Бетонный

Осадка с прогибом стен до 0,003 от длины стены

Несущие панели

Повреждения на площади до 15 %

8

Бетонный

Ширина раскрытия трещин до 0,8 мм

Кирпичные с облицовкой керамическими блоками

Ширина трещин до 0,5 мм

9

Бетонный

Осадка с прогибом стен до 0,005 от длины стены

Несущие панели

Промерзания в 5 % помещений

10

Ленточный каменный

Ширина трещин до 2 мм

Кирпичные

Ширина трещин 2 мм

11

Ленточный каменный

Ширина трещин до 1,5 мм

Крупноразмерные блоки

Ширина трещин 1 мм

12

Ленточный каменный

Ширина трещин до 4 мм

Кирпичные с облицовкой керамическими плитками

Трещины в швах шириной 1,8 мм

 

Окончание прил. 3

Вариант

Фундамент

Износ фундамента

Стены

Износ стен

 

 

 

 

 

14

Ленточный каменный

Ширина трещин до 1 мм

Кирпичные

Ширина трещин 1,5 мм

15

Ленточный каменный

Ширина трещин до 5 мм

Кирпичные

Глубина разрушения швов 2 см

16

Железобетонный

Ширина раскрытия трещин до 1,3 мм

Несущие панели

Повреждения на площади до 8 %

17

Железобетонный

Ширина раскрытия трещин до 1 мм

Кирпичные с облицовкой керамическими блоками

Ширина трещин 1,5 мм

18

Железобетонный

Осадка с прогибом стен до 0,01 от длины стены

Несущие панели

Повреждения на площади до 18 %

19

Ленточный

крупноблочный

Ширина трещин до 1,7 мм

Кирпичные с облицовкой керамическими плитками

Трещины в кладке шириной

2,5 мм

20

Ленточный

крупноблочный

Ширина трещин до 1 мм

Кирпичные

Ширина трещин 1 мм

21

Ленточный

крупноблочный

Ширина трещин до 2 мм

Крупноразмерные блоки

Ширина трещин 2 мм

22

Железобетонный

Ширина раскрытия трещин до 1,5 мм

Несущие панели

Повреждения на площади до 10 %

23

Железобетонный

Ширина раскрытия трещин до 1,2 мм

Несущие панели

Повреждения на площади до 6 %

24

Железобетонный

Осадка с прогибом стен до 0,01 от длины стены

Кирпичные

Глубина разрушения швов 3 см

25

Железобетонный

Ширина раскрытия трещин до 0,8 мм

Несущие панели

Повреждения на площади до 4 %

 


Приложение 4

 

Цены продаж сопоставимых объектов административного,

торгового назначения и общественного питания, тыс. р.*

 

Ва-риант

Аналоги оцениваемого объекта

А1

А2

А3

А4

А5

А6

А7

А8

А9

1

695

426

1016

319

635

667

1343

328

580

2

1114

667

1610

510

1026

1068

2135

484

950

3

1382

827

2012

642

1277

1342

2658

605

1155

4

1948

1170

2821

892

1779

1869

3717

853

1616

5

2217

1352

3238

1020

2033

2136

4261

977

1836

6

2484

1489

3662

1202

2308

2403

4780

1089

2087

7

3036

1850

4454

1452

2838

2975

5902

1386

2551

8

3450

2068

5091

1668

3259

3393

6728

1513

2860

9

3934

2381

5635

1784

3643

3830

7520

1695

3203

10

4240

2577

6147

1912

3813

4095

8081

1928

3431

11

4945

3021

7178

2348

4448

4672

9294

2248

4128

12

5244

3268

7647

2552

4830

5205

10090

2440

4492

13

5670

3474

8050

2549

5238

5507

10621

2584

4680

14

6390

3723

9231

3028

5719

6190

11949

2895

5337

15

6486

4078

9654

2995

6175

6492

12710

2844

5601

16

7130

4376

10062

3428

6606

6674

13525

3026

5974

17

7564

4384

10922

3658

7012

7075

14341

3481

6332

18

7845

4550

11335

3789

7280

7623

14604

3629

6562

19

8004

5068

11957

3986

7371

8042

15676

3510

6634

20

8280

5263

12390

4164

7951

8009

15932

3966

7208

21

9182

5294

13240

4079

8489

8913

17374

3873

7696

22

9626

5942

13483

4685

8955

9393

17791

4055

8084

23

10110

6291

14087

4981

9376

9819

19102

4236

8007

24

10436

6481

15040

4588

9151

10141

19698

4957

8806

25

10950

6754

15093

4780

10232

10631

20595

4539

9229

 

* Цены умножать на коэффициент R.

 

 

 

Окончание прил. 4

Цены продаж сопоставимых объектов производственного

и складского назначения, тыс. р.*

Ва-риант

Аналоги оцениваемого объекта

А1

А2

А3

А4

А5

А6

А7

А8

А9

1

465

288

681

212

424

445

900

227

389

2

746

446

1073

340

687

712

1427

323

645

3

922

551

1342

430

853

897

1773

403

774

4

1304

784

1882

595

1186

1246

2478

571

1083

5

1481

910

2165

680

1356

1424

2844

655

1226

6

1656

993

2455

820

1545

1602

3186

726

1401

7

2024

1243

2979

985

1906

1996

3954

943

1713

8

2300

1379

3414

1137

2200

2281

4516

1009

1906

9

2646

1609

3757

1190

2456

2584

5042

1130

2135

10

2860

1749

4135

1275

2542

2760

5426

1322

2288

11

3335

2056

4830

1605

2965

3115

6196

1542

2794

12

3496

2221

5098

1744

3220

3515

6727

1673

3043

13

3830

2371

5367

1699

3543

3728

7081

1777

3155

14

4320

2482

6212

2072

3813

4188

7966

1988

3621

15

4324

2782

6501

1997

4184

4400

8550

1896

3809

16

4830

2997

6708

2366

4487

4449

9099

2017

4068

17

5126

2923

7367

2532

4767

4716

9650

2411

4312

18

5315

3033

7646

2621

4950

5175

9736

2519

4465

19

5336

3469

8066

2754

4914

5461

10542

2340

4423

20

5520

3609

8365

2889

5409

5339

10621

2756

4920

21

6238

3530

8946

2719

5778

6065

11709

2582

5255

22

6544

4095

8989

3262

6117

6412

11860

2703

5529

23

6890

4360

9391

3494

6411

6704

12906

2824

5338

24

7124

4496

10210

3059

6100

6937

13326

3505

6060

25

7500

4686

10062

3186

7055

7294

13957

3026

6369

 

* Цены умножать на коэффициент R.

 

 

 

 

Приложение 5

Стоимость оборудования,

входящего в состав объектов-аналогов, тыс. р.*

Ва-риант

Аналоги оцениваемого объекта

А1

А2

А3

А4

А5

А6

А7

А8

А9

1

5

12

10

Нет

Нет

Нет

15

25

8

2

10

5

Нет

Нет

9

Нет

11

Нет

35

3

2

Нет

Нет

5

6

7

3

Нет

11

4

16

12

4

Нет

Нет

Нет

Нет

6

15

5

9

28

18

Нет

Нет

Нет

12

9

6

6

Нет

Нет

40

55

20

Нет

Нет

Нет

28

7

Нет

30

27

50

42

38

60

55

35

8

Нет

Нет

60

75

82

56

90

Нет

Нет

9

70

65

Нет

Нет

84

92

85

Нет

Нет

10

100

95

110

Нет

Нет

90

115

112

Нет

11

115

126

134

118

Нет

Нет

Нет

130

125

12

Нет

125

Нет

130

Нет

133

Нет

140

145

13

150

165

Нет

Нет

154

168

Нет

163

105

14

180

Нет

175

160

Нет

183

Нет

172

190

15

Нет

190

195

Нет

202

218

230

Нет

225

16

230

240

Нет

242

251

Нет

248

Нет

255

17

250

Нет

256

280

276

Нет

268

273

270

18

255

Нет

267

284

290

281

Нет

300

271

19

Нет

270

285

290

Нет

300

275

Нет

Нет

20

Нет

300

315

340

325

Нет

Нет

335

345

21

350

Нет

360

Нет

355

370

380

Нет

375

22

380

400

Нет

415

440

450

Нет

Нет

420

23

450

500

Нет

520

480

475

515

Нет

Нет

24

500

525

550

Нет

Нет

530

580

600

570

25

600

550

Нет

Нет

700

620

680

Нет

650

 

* Цены умножать на коэффициент R.

 

 Скачать: opre-stom-obekta-nedvizh.rar

Категория: Методички

Уважаемый посетитель, Вы зашли на сайт как незарегистрированный пользователь.
Мы рекомендуем Вам зарегистрироваться либо войти на сайт под своим именем.