Ипотечное кредитоване в условиях нестабильной внешней среды на примере банка ВТБ 24

Ипотечное кредитоване в условиях нестабильной внешней среды

на примере банка ВТБ 24

Введение

В системе экономических отношений кредит как самостоятельная экономическая категория всегда занимал особое положение. Он способен ускорить общественное развитие, с его помощью экономика и ее субъекты преодолевают ограниченность финансовых ресурсов, быстрее проходят стадии спадов и депрессий, обеспечивается устойчивое экономическое развитие. Кредитные отношения мт существенно расширить рамки производства и обращения продукта, укрепить экономический потенциал общества. И поэтому можно с уверенностью сказать, что, обладая стимулирующими качествами, кредит требует к себе особого внимания - как с теоретической точки зрения, так и с практической.

Выбранная тема данной дипломной работы связана с ипотечным кредитованием, интерес к которому растет с каждым годом. Данный регион является перспективным для организации ипотечного кредитования, потому, что в городе существует достаточно устойчивая банковская система, а законодательная база позволяет уже сегодня реализовывать начальные этапы организации системы ипотечного кредитования.

Актуальность темы исследования: Обеспечение населения жильем является важнейшей социальной проблемой, а в настоящее время одним из главных направлений ее решения является ипотечное кредитование.

Предметом дипломной работы приобретение собственного жилья - первоочередная потребность для каждой семьи: без удовлетворения этой потребности, нельзя говорить о приоритетах общества. До перехода на рыночные отношения основными источниками пополнения жилого фонда страны являлись государственное жилищное строительство и строительство жилья предприятиями и организациями, кооперативное и индивидуальное строительство играло вспомогательную роль. В условиях сокращения бюджетного финансирования строительства и обеспечения населения жильем, основным источником средств для приобретения жилья становятся собственные средства населения, а также кредиты банков, как это происходит в большинстве экономически развитых стран мира. В этих условиях объективно возникает потребность в долгосрочных кредитах населению на жилищное строительство, минимально подверженных воздействию инфляции и максимально обеспеченных своевременным возвратом. Именно этим требованиям отвечает ипотечный кредит. Возрастающая потребность и недостаточная разработанность теоретического и прикладного инструментария ипотечного кредитования обусловили выбор темы исследования. В условиях реформирования экономики России формирование жизнеспособной системы ипотечного кредитования является одной из актуальных задач. Успешное решение этой задачи возможно только при системном согласовании экономической, правовой и организационной сторон внедрения жилищной ипотеки в российскую практику.

Объектом исследования является ипотечная деятельность банка ВТБ 24. Целью дипломной работы является рассмотрение программы ипотечного кредитования банка ВТБ 24 к условиям нестабильной внешней среды, на основе проведенного углубленного анализа и полученной всесторонней оценки его деятельности.

Достижение поставленной цели требует решения следующих задач:

- рассмотреть теоретические аспекты ипотечного кредитования в банках;

- рассмотреть развитие ипотечного кредитования в РФ в сравнении с зарубежным опытом;

- рассмотреть структуру и специфику формирования программы ипотечного кредитования банка к условиям нестабильной внешней среды;

- проанализировать программы ипотечного кредитования коммерческого банка ВТБ 24 в г. е;

- рассмотреть организационно-экономическую характеристику банка ВТБ 24;

- провести анализ рынка ипотечного кредитования г. а;

- оценить влияние условий программы ипотечного кредитования на эффективность ипотечных операций;

- оценить эффективность кредитных операций в условиях инфляции;

- оценить влияние изменения объемов ипотечных кредитов КБ ВТБ 24 на эффективность ипотечных операций.

В процессе написания дипломной работы использовались следующие методы исследования: анализ, синтез, метод познания, метод системного подхода, классификации и группировки.

Информационной основой дипломной работы явились: аналитические материалы и отчетность банка ВТБ 24, работы ведущих отечественных специалистов в области ипотечного жилищного кредитования, законодательные и нормативные акты Российской Федерации в области банковской деятельности, материалы, опубликованные в периодической печати, а также другая аналитическая и расчетная информация, сформированная автором в ходе написания отчета.

1 Теоретические аспекты ипотечного кредитования в банках

1.1 Формирование и реализация политики ипотечного кредитования коммерческого банка

1.1.1 Принципы формирования политики ипотечного кредитования

Ипотека как элемент хозяйственной жизни уходит глубокими корнями в историю. Само понятие «ипотека» пришло в мировую финансово-экономическую систему из древней Греции. Его ввел архонт Солон в VI веке до н. э.

Понятие «ипотека» основывается на древнеримских принципах залога, являясь более совершенной его формой. Со временем менялись лишь условия предоставления, объемы и цели ипотечного кредита, надежность его обеспечения, кредитных отношений, связанных с ипотекой.

Ипотека - это одна из форм имущественного обеспечения обязательств должника, при которой недвижимое имущество остается в собственности должника, а кредитор в случае невыполнения последним своего обязательства приобретает право получить удовлетворение за счет реализации данного имущества. Обязательство должника может быть не только банковским, но и обязательством, основанным на купле-продаже, аренде, другом договоре, причинении вреда и т.п. [[1]]

Ипотека несет в своем содержании две составляющие - экономическую и правовую.

В экономическом отношении ипотека - это рыночный инструмент оборота имущественных прав на объекты недвижимости в случаях, когда другие формы отчуждения (купля-продажа, обмен) юридически или коммерчески нецелесообразны, и позволяющий привлечь дополнительные финансовые средства для реализации проектов.

В правовом отношении ипотека - залог недвижимого имущества с целью получения ипотечного кредита, когда имущество остается в руках должника.

Рассматривая ипотеку как экономическую категорию, необходимо подчеркнуть, что ипотека состоит из трех слагаемых и одновременно выражает: отношения собственности; кредитные отношения; финансовые отношения.

Отношения собственности выражаются в передаче титула и собственности, но не права на владение, до момента окончания платежей по долгу или на реализацию обязательств в случае отказа от платежа. Ипотека стимулирует оборот и перераспределение недвижимого имущества, обеспечивая реализацию имущественных прав на объекты, когда другие формы отчуждения в данных конкретных условиях нецелесообразны.

Кредитные отношения выражаются в предоставлении ипотечных кредитов под залог недвижимого имущества. Залог недвижимости выступает в роли инструмента привлечения необходимых финансовых ресурсов для развития производства.

При этом особенности ипотечных кредитов заключаются в следующем: Во-первых, ипотека, как и всякий залог, - это способ обеспечения надлежащего исполнения другого (основного) обязательства - займа или кредитного договора, договора аренды и т.д. Следовательно, ипотека базируется на основном обязательстве, т. к. без него она теряет смысл.[[2]]

Во-вторых, в качестве предмета ипотеки всегда выступает недвижимость. К недвижимому имуществу относятся земельные участки и все, что прочно с ними связано: предприятия, жилые дома, другие здания, сооружения.

В-третьих, предмет ипотеки всегда находится во владении должника, он же остается собственником, пользователем и фактическим владельцем этого имущества, но лишается права распоряжения им, по крайней мере, без согласия кредитора, на время залогового периода.

В-четвертых, договор кредитора и должника об установлении ипотеки оформляется специальным документом - закладной (именная ценная бумага, удостоверяющая следующие права ее владельца: право на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой, без представления других доказательств существования этого обязательства; право залога на имущество, обремененное ипотекой.), которая сопровождается нотариальным удостоверением и государственной регистрацией.

В-пятых, при значительном превышении стоимости залога над суммой выданного кредита ипотека дает возможность получить дополнительные ссуды под залог того же имущества (вторая, третья ипотека). Права ипотечных кредитов по одному и тому же недвижимому имуществу удовлетворяются в порядке регистрации ипотеки, т.е. внесения записи о регистрации ипотеки в специальные ипотечные книги.

И, наконец, в случае неисполнения обязательства, обеспеченного ипотекой, кредитор вправе требовать продажи заложенного имущества с публичных торгов. При реализации имущества, заложенного по договору ипотеки, ипотечный кредитор имеет преимущества перед другими кредиторами в размере суммы, указанной в закладной.

Финансовые отношения выражаются в рефинансировании ипотечных кредитов, включая также и закладную. Финансовые отношения на базе ценной бумаги создают многоуровневый фиктивный капитал, так при эмитировании собственником объекта недвижимости первичных, вторичных закладных, производных ипотечных ценных бумаг происходит увеличение оборотных средств на величину фиктивного капитала.

Система ипотечного жилищного кредитования - это система отношений по поводу формирования первичного и вторичного рынков ипотечных кредитов и взаимоотношений с рынками недвижимости, страхования и ипотечных ценных бумаг, возникающие при активном взаимодействии субъектов, действующих на рынке ипотечных кредитов.

Ипотечный кредит - это кредит, обязательство, возвращение которого обеспечено залогом недвижимого имущества (ипотекой).

Ипотечное кредитование - это целостный механизм реализации отношений, возникающих по поводу выдачи, продажи и обслуживания ипотечных кредитов.

Несмотря на интернациональный характер института залога недвижимого имущества, ипотека в разных странах имеет свое место и смысл. Вследствие чего в каждой стране действует свое специфическое законодательство по регулированию отношений в данной сфере. Различия во многом обусловлены состоянием, развитостью и особенностями земельного законодательства.

Существуют отличительные особенности ипотечного кредита, можно выделить следующее:

- обязательность обеспечения заемных средств залогом. Это значит, что, при неисполнении заемщиком взятых на себя обязательств, кредитором осуществляется обращение взыскания на заложенное жилье с последующей его реализацией на рынке, целью которой является погашение задолженности. Оставшаяся после погашения ссуды сумма (без учета расходов на процедуру взыскания и продажи), возвращается уже бывшему заемщику;

- жилье, передаваемое в ипотеку должно быть свободным от любых ограничений, то есть, оно не должно быть заложено в обеспечение по другому обязательству;

- длительность срока предоставления денежных средств в кредит. Долгосрочные ипотечные кредиты мт быть предоставлены на срок от 5 и более лет (оптимальным является срок в 20-25 лет), благодаря чему достигается уменьшение размера ежемесячных выплат;

- большинство ипотечных кредитов целевой характер;

- ипотека считается относительно низкорисковой операцией.[[3]]

Функции ипотечного кредитования:

1) Перераспределительная функция кредита заключается в прямом удовлетворении временных нужд в средствах одних юридических и физический лиц за счет временно свободных ресурсов других. Правда, при коммерческом кредите предыдущего высвобождения ресурсов не имеет. Кредит в данном случае предоставляется только при условии наличия у кредитора свободных средств, а при их отсутствии - возможности их одолжить на началах поворотливости. Это дает возможность: а) перераспределением средств охватить практически все временно свободные средства общественного хозяйства; б) обеспечить значительно большую доступность кредита сравнительно с другими источниками, скажем, с бюджетными ресурсами; в) удовлетворить только временные нужды в дополнительных средствах; г) перераспределить и денежные, и материальные ресурсы.

2) Регулирующая функция государственного кредита состоит в том, что государство, мобилизуя средства физических лиц, сжимает их платежеспособный спрос. Например, если позаимствованные средства будут направлены в инвестиции, то произойдет абсолютное сокращение денежной массы в обращении. Если же средства будут направлены на финансирование текущих нужд государства (например, на выплату заработной платы бюджетной сферы, пенсии и т.п.), то сокращение денежной массы не произойдет, будут наблюдаться перераспределение денежных потоков между группами населения. Кроме того, регулирующая функция кредита проявляется тогда, когда государство выступает на финансовом рынке в качестве заемщика и тем самым увеличивает спрос на заемные средства и, следовательно, способствует росту цены кредита. Регулирующая роль государственного кредита в общественном воспроизводстве способствует и обеспечению перераспределения денежных средств между территориями государства.

3) Стимулирующая функция. Кредит оказывает стимулирующее воздействие на производство и обращение, способствует расширенному воспроизводству на макро – микроуровнях экономики, а также более экономному использованию ресурсов. Кредит обязывает заемщика средств осуществлять хозяйственную деятельность так, чтобы улучшить свои экономические показатели, обеспечить получение доходов и прибыли, достаточных для его погашения, уплаты процентов по нему и подтверждения своей кредитоспособности. На микроуровне коммерческие банки, предоставляя кредиты, мт выдвигать конкретные требования в виде условий кредитного договора, предусматривающие улучшение отдельных аспектов деятельности заемщиков, что также является стимулирующим фактором. На макроуровне государство, осуществляя кредитную экспансию либо рестрикцию, оказывает определенные стимулирующие воздействия на деловую активность в стране и происходящие экономические процессы.[[4]]

4) Обслуживание товарооборота. В процессе реализации этой функции кредит активно воздействует на ускорение не только товарного, но и денежного обращения, вытесняя из него, в частности, наличные деньги. Вводя в сферу денежного обращения такие инструменты, как векселя, чеки, кредитные карточки и т.д., он обеспечивает замену наличных расчетов безналичными операциями, что упрощает и ускоряет механизм экономических отношений на внутреннем и международном рынках. Наиболее активную, роль в решении этой задачи играют коммерческий кредит как необходимый элемент современных отношений товарообмена.

5) Функция замещения действительных денег кредитными орудиями обращения состоит в следующем: во-первых, действительные деньги (золото) замещаются денежными знаками (банкнотами), являющимися долговыми обязательствами государства и знаками стоимости золота (население, получившее их в виде валюты, - кредитор, а государство, отдавшее их за товары, - должник); во-вторых, в процессе обращения наличные денежные знаки в свою очередь замещаются кредитными ордерами обращения – векселями, чеками, безналичными расчетами со счетов предприятий в банке (если счет предприятия в банке, то предприятие – кредитор, банк – его должник).

6) Контрольная функция кредита заключается в том, что в процессе кредитования осуществляется взаимный контроль (как кредитора, так и заемщика) за использованием и возвратом займа. В экономической литературе контрольная функция кредита часто рассматривается лишь как контрольная деятельность кредитора (банка), что, на наш взгляд, не совсем правильно. Контроль является частью общего механизма управления процессом кредитования. Сегодня любой хозяйственный субъект не может позволить себе пренебрегать контролем за кредитом. Успешное управление кредитом требует объединения усилий кредитного контроля с направленностью субъектов хозяйствования на получение прибыли от предоставления (получения) займа. Существует существенное отличие в выполнении контрольной функции кредита со стороны кредитора и со стороны заемщика. Кредитор имеет возможность осуществлять контроль как за объектом кредита (одолженные стоимости), так и за деятельностью заемщика. Заемщик не имеет возможности контролировать деятельность кредитора, он осуществляет контроль лишь за движением одолженной стоимости (т.е. контролирует лишь объект кредитных отношений).

7) Воспроизводственная функция кредита проявляется двояко. С одной стороны, получение заемщиком кредита обеспечивает необходимый объем капитала для ведения предпринимательской деятельности (производства). Следовательно, посредством кредита происходит воспроизводство хозяйствующего субъекта (товаропроизводителя) как такового. С другой стороны, в результате предоставления кредита разным предприятиям воспроизводятся как лучшие, так и худшие для общества условия производства товаров (качество, себестоимость, цена).

1.1.2 Виды ипотечных кредитов

Ипотечный кредит представлен достаточно многочисленными видами, которые можно классифицировать по различным признакам, таким, как: назначение кредитуемого объекта; характер участия в инвестиционном процессе; порядок погашения долга и уплаты процентов; стабильность процентной ставки по кредиту; стабильность величины взноса в погашение обязательств; участие кредитора в текущих доходах и приросте; стоимость капитала инвестора; способ финансирования перепродажи.

Ипотечные кредиты делятся на кредиты с постоянными и переменными платежами, так как график погашения кредита и уплаты процентов в течение анализируемого периода влияет на стабильность потока доходов и, следовательно, на выбор метода оценки.

К первой группе относят само амортизирующиеся кредиты, предусматривающие погашение долга и процентов равновеликими суммами.

Во вторую группу включены ипотечные кредиты, по которым величина расходов по обслуживанию долга с годами меняется под влиянием самых разных факторов, таких, как периодическое изменение процентной ставки, характер списания основного долга, порядок уплаты процентов, способ участия кредитора в доходах инвестора. 1. Кредит с «шаровым» платежом – это кредит, предполагающий всего (или большей части) долга в конце срока кредитования одним или серией платежей. К разновидностям данного кредита относят: кредиты, предусматривающие в период кредитования частичное погашение долга с уплатой только начисленных процентов и в конце срока – «шаровой» платеж; кредиты, по которым «шаровой» платеж включает основной долг и сумму накопленных за период кредитования процентов. 2. Кредиты с равномерным погашением полученного займа и уплатой процентов на остаток долга. К разновидностям кредита относят: кредит с постоянным пропорциональным погашением долга; кредит, по которому в первые годы уплачивается только сумма процентов, а в оставшийся период происходит равномерное погашение долга с уплатой соответствующих процентов. 3. Кредиты с участием предусматривают выплату кредитору части дохода инвестора, приобретающего приносящую доход недвижимость. При этом различают: кредит с участием кредитора в текущем доходе, который предполагает, что сверх погашаемой части кредита и суммы процентов будет уплачена некоторая сумма, называемая «кикером». Эта сумма может быть либо фиксированной, либо определяться в процентах к чистому операционному доходу или денежным поступлениям; кредит с участием кредитора в выручке от продажи недвижимости, получаемой инвестором, или так называемом участии в приросте стоимости.

Кредиты с меняющейся процентной ставкой. Эта форма кредитования позволяет уменьшить банковский риск и адекватно реагировать на изменение рыночной доходности в течение всего длительного срока кредитования. Изменение ставки может осуществляться следующим образом: индексирование процентной ставки в соответствии с состоянием рынка, предусматривающее максимальную и минимальную границу новой ставки. В этом случае пересматривается либо срок кредитования, либо сумма разовых выплат; пересмотр процентной ставки через заранее установленные промежутки времени (канадский ролл — овер, переговорная ставка).[[5]]

Понятие первой, завершающей и принятой ипотеки возникает в зависимости от выбранного способа финансирования перепродажи недвижимости.

Первая ипотека — это ипотечный кредит, предоставляемый для финансирования объекта недвижимости, не обремененного ипотечным долгом. Первая ипотека возникает как при покупке объекта, который раньше никогда не кредитовался, так и для недвижимости с имеющейся ипотечной задолженностью. Однако в этом случае продавец обязан погасить ранее полученный кредит из цены перепродажи. Покупатель оплачивает недвижимость за счет собственных средств и получаемого под эту недвижимость займа, приобретающего статус первой ипотеки.

Принятая ипотека возникает при покупке недвижимости, обремененной ипотечным кредитом, в том случае, если покупатель принимает обязательства по уже имеющемуся ипотечному кредиту, ранее полученному продавцом.

Завершающаяся, или младшая, ипотека — это кредит, предоставляемый продавцом или третьей стороной при существующей первой закладной. Младшая, или завершающаяся, ипотека возникает в том случае, если продавец хочет сохранить уже существующий ипотечный кредит, полученный на выгодных условиях, либо покупатель не может получить кредит в банке на приемлемых условиях.

Многообразие форм взаимоотношения заемщика и кредитора приводит к существованию различных условий финансирования. К условиям финансирования обычно относят способ погашения долга, уплаты процентов, порядок изменения процентных ставок, сроков кредитования, возможность включения в кредитный договор дополнительных пунктов, влияющих на риск сторон кредитного договора.

Особые условия предполагают включение в кредитный договор пунктов, касающихся прав кредитора и заемщика на досрочное погашение займа, наличия оправдывающих обязательств, возможности продажи объекта до истечения срока кредитования, определения принципа субординации. Наличие или отсутствие указанных условий, а также их конкретное содержание влияют на результаты оценки рыночной стоимости недвижимости.

Оправдывающее обстоятельство. Наличие этого пункта в кредитном договоре означает, что в случае нарушения заемщиком условий кредитного договора банк может рассчитывать на возмещение долга только за счет заложенного объекта. Другая собственность, принадлежащая заемщику, не может использоваться для этих целей. Если данный пункт отсутствует, заемщик должен отвечать всем принадлежащим ему имуществом.

Право на досрочное взыскание долга. В соответствии с этим условием заемщик получает право на погашение долга до истечения срока кредитования. Наличие такого права важно в том случае, если инвестор не исключает возможность перепродажи объекта раньше, чем будет погашен долг. Западная практика предусматривает в таких случаях уплату заемщиком штрафов в пользу банка. Уровень штрафа снижается по мере приближения даты окончательного погашения долга. В некоторых случаях кредиты «запираются» на определенный срок, запрещающий досрочное погашение.

Право кредитора на досрочный возврат долга. Наличие такого права предусматривает досрочное погашение остатка долга («шаровой» платеж) независимо от того, нарушал ли заемщик условия кредитного договора. Возможная дата досрочного погашения устанавливается в момент заключения кредитного договора. При ее наступлении кредитор может рассчитывать на получение остатка долга либо на пересмотр таких позиций, как процентная ставка, остаточный срок погашения долга. Наличие такого права выгодно банку.

Право на продажу недвижимости вместе с долгом. Это право позволяет заемщику продать недвижимость до погашения кредита, причем остаток задолженности будет погашать новый собственник, кредитор остается прежним. Наличие такого права увеличивает риск кредитора, поэтому банк оставляет за собой право давать разрешение на продажу недвижимости конкретному покупателю либо право на увеличение процентной ставки. Следует отметить, что в этом случае продавец несет исключительную ответственность в том случае, если новый собственник получил оправдывающее обстоятельство.

Принцип субординации. Данный пункт предполагает возможность изменения приоритета ипотечного кредита. Если инвестор приобретает недвижимость с участием ипотечного кредита и при этом предполагает впоследствии использовать ее в составе инвестиционного проекта, который будет финансироваться за счет заемных средств, то ему необходимо заранее оговорить возможность снижения приоритета первого кредита. Отсутствие данного пункта осложнит получение нового кредита под залог этого же объекта недвижимости.

1.1.3 Нормативно – правовое регулирование ипотечного кредитования в Российской Федерации

Деятельность кредитных организаций на российском ипотечном рынке регламентируется действующими законодательными актами, регулирующими систему ипотеки. Формирование законодательной базы ипотечного кредитования в России началось с середины 90-х гг. прошлого столетия. Права гражданина на жилье и на охрану частной собственности закреплены в Конституции РФ (1993 г.). Важным шагом развития российского ипотечного законодательства стало принятие первой (1995 г.) и второй (1996 г.) частей Гражданского кодекса РФ. [[6]]

Кодекс устанавливает общие правила обеспечения кредитов под залог недвижимости; положения о праве собственности и других вещных правах на другие помещения; основания обращения взыскания на заложенное жилое помещение и др. (Ипотекой, согласно ГК РФ, называется залог недвижимого имущества. «К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения, объекты незавершенного строительства» (ст. 130 ГК РФ «Недвижимые и движимые вещи».). (Косарев)

ГК РФ предусматривает ряд правил в отношении обязательной государственной регистрации права собственности и иных вещных прав на недвижимое имущество, а также возникновения, ограничения и перехода таких прав. Кроме того, были введены дополнительные требования к договору купли-продажи жилой недвижимости. В частности, государственной регистрации подлежит не только переход права собственности на жилую недвижимость по такому договору от продавца к покупателю, но и сам этот договор. Во исполнение требования ГК РФ 21.06.1997 г. был принят Федеральный закон № 122 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Для содействия развитию вторичного рынка ипотечных кредитов в 1997 г. было создано Федеральное агентство жилищного ипотечного кредитования (АИЖК), призванное способствовать становлению частного кредитования жилищной сферы, в том числе на основе долгосрочного ипотечного кредитования.

Основные направления деятельности АИЖК зафиксированы в федеральной целевой программе «Свой дом». АИЖК призвано выполнять следующие функции:

- содействие развитию ипотечного жилищного кредитования посредством рефинансирования (покупки) ипотечных кредитов, выдаваемых коммерческими банками — первоначальными кредиторами;

- привлечение долгосрочных финансовых ресурсов для кредитования населения;

содействие в повышении ликвидности банков путем перевода неликвидных активов (ипотечных кредитов) в ликвидные (наличность);

- стандартизация и унификация процедур ипотечного кредитования;

- представление интересов ипотечных структур в правительстве и других государственных учреждениях.

Основным законом, регулирующим отношения по поводу залога недвижимости, является Федеральный закон № 143 «Об ипотеке (залоге недвижимости)». В данном законе: - определены основные требования к содержанию договора об ипотеке и закладной; обозначен момент возникновения залога, недвижимости; описана процедура государственной регистрации ипотеки. Договор об ипотеке подлежит государственной регистрации. Именно с момента его государственной регистрации он считается заключенным и вступает в силу. Несоблюдение правил государственной регистрации договора об ипотеке влечет его недействительность. При включении соглашения об ипотеке в кредитный или иной договор, содержащий обеспечиваемое ипотекой обязательство, в отношении формы и государственной регистрации этого договора должны быть соблюдены требования, установленные для договора об ипотеке;

- определены права и обязанности залогодателя при использовании имущества, заложенного по договору об ипотеке;

- переход нрав на это имущество к другим лицам и обременение этого имущества правами других лиц;

- установлены понятие последующей ипотеки и условия, при которых она допускается, а также возможность уступки прав по договору об ипотеке;

- заложены основы развития вторичного рынка ипотечных кредитов;

- уделяется внимание особенностям ипотеки земельных участков, предприятий, зданий и сооружений;

- четко отражены правоотношения в области ипотеки жилых домов и квартир.

Данный закон хоть и регулирует основные правоотношения, возникающие при ипотеке, имеет некоторые недостатки, которые не позволяют как кредиторам, так и заемщикам активно заниматься ипотечной деятельностью в связи с присущими ей высокими рисками. Речь идет об обращении взыскания на заложенное имущество, которое на практике реализовать достаточно сложно. Кроме того, закон не способствует полноценному созданию рынка закладных, как, например, в Германии, не вводит определенных стандартов их выпуска и их продажи инвесторам.

Законодательство, регулирующее ипотечную деятельность, постоянно развивается. В январе 2000 г. Правительством Российской Федерации была одобрена Концепция развития системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации. Концепция предоставляет огромный простор инициативе субъектов Российской Федерации по выбору схемы, согласно которой в регионе будет развиваться эта система. Любая модель долгосрочного кредитования граждан является приемлемой, если она удовлетворяет требованию юридической чистоты и финансовой прозрачности и в ней заложен механизм рефинансирования.

14 октября 2003 г. был принят Федеральный закон «Об ипотечных ценных бумагах». Принятый закон получил широкую огласку в прессе и в среде ипотечных кредиторов. Были сразу же найдены недостатки и пробелы в его формулировках. Но существенно то, что закон разрешает банкам выпускать ипотечные облигации как напрямую, так и через специальных ипотечных агентов. Специальный ипотечный агент представляет собой некое хозяйственное общество наподобие акционерного, которое может совершать ограниченное количество операций. Оно приобретает права на ипотечные кредиты и выпускает ипотечные ценные бумаги.

Однако существует немало проблем, связанных, в частности, с регистрацией и перерегистрацией закладных при передаче их с баланса кредитной организации на баланс ипотечного агента, с налогообложением операций. Закон не способствует простоте и прозрачности образования и обращения ипотечных ценных бумаг и ограничивает их привлекательность с точки зрения инвесторов.

Помимо деятельности ипотечных агентов закон раскрывает такие понятия и процессы, как ипотечное покрытие, требования к ипотечным агентам, обращение взыскания на ипотечное покрытие облигаций, выдача и обращение ипотечных сертификатов участия. Кроме того, закон устанавливает полномочия государственных органов по рынку ипотечных ценных бумаг и устанавливает правила контроля за распоряжением имуществом, составляющим ипотечное покрытие.

Закон «Об ипотечных ценных бумагах» рассматривается ипотечными кредиторами и другими экспертами рынка ипотеки как важнейший шаг на пути формирования рынка ипотечных ценных бумаг с целью привлечения средств инвесторов в жилищный сектор экономики.[[7]]

Несмотря на то что Закон «Об ипотечных ценных бумагах» был принят в конце 2003 г., его реализация связана с инструкциями ЦБ, от которых во многом зависит эффективность принятого закона. Инструкция «Об обязательных нормативах кредитных организаций, осуществляющих эмиссию облигаций с ипотечным покрытием» (112-И), принятая 31.03.2004 г., устанавливает три дополнительных обязательных норматива — Н17, Н18 и Н19. Н17 обязывает кредитную организацию иметь размер предоставленных кредитов с ипотечным покрытием не ниже 10% от капитала. Согласно H18, соотношение размера ипотечного покрытия и объема эмиссии облигаций с ипотечным покрытием должно составлять 100%. А по Н19 объем привлеченных средств населения не должен превышать 50% капитала банка. Кроме того, к банку-эмитенту предъявляются повышенные требования к нормативу достаточности капитала (H1) — 14%, в то время как для остальных этот норматив равняется 10%. Таким образом, новая инструкция делает доступной эмиссию бумаг для очень ограниченного количества кредитных организаций.

Также ЦБ считает необходимым усилить государственный контроль и надзор за специализированными ипотечными агентами. ЦБ опасается, что иначе мт возникнуть серьезные правовые и финансовые риски для инвесторов. Сейчас система надзора за организациями, обладающими правом выпускать ипотечные облигации, минимальна. Этот пробел нужно закрывать, поскольку мировой опыт свидетельствует о том, что недостаточный контроль в этой области может иметь серьезные последствия.

Важнейшим шагом в развитии ипотечного кредитования в России стало принятие в декабре 2004 г. пакета законопроектов, направленных на повышение доступности жилья для населения. Были приняты новые законы, такие как ФЗ «О кредитных историях», ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости

Место Закона «Об ипотеке» в системе российского законодательства:

Гражданским кодексом Российской Федерации (п. 2 ст. 334) предусмотрено, что «залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества (ипотека) регулируется Законом об ипотеке», а общие правила о залоге, содержащиеся в ГК РФ, применяются к ипотеке в случаях, когда самим «Кодексом или Законом об ипотеке не установлены иные правила».

Закрепленные в п. 2 ст. 334 ГК РФ возможности были реализованы законодателем при создании Закона «Об ипотеке».

В Законе «Об ипотеке» введен ряд норм, аналоги которых отсутствуют в третьем параграфе гл. 23 ГК РФ. К их числу можно отнести нормы о возможности залога объектов незавершенного строительства (п. 2 ст. 5, ст. 76), о распространении режима ипотеки на залог прав аренды недвижимости (п. 5 ст. 5), об установлении возможности возникновения ипотеки в силу закона (ст. 77), о формах и способах удовлетворения интересов залогодержателя за счет заложенного недвижимого имущества без обращения в суд (ст. 55), о жилищных правах залогодателя и членов его семьи при обращении взыскания на заложенный жилой дом или квартиру (ст. 78), о порядке регистрации ипотеки (гл. 4), о закладной как ценной бумаге (ст. 13―18) и др.

В ст. 337 ГК РФ указано, что, «если иное не предусмотрено договором, залог обеспечивает требование в том объеме, какой оно имеет к моменту удовлетворения, в частности проценты, неустойку, возмещение убытков, причиненных просрочкой исполнения, а также возмещение необходимых расходов залогодержателя на содержание заложенной вещи и расходов по взысканию». Данное положение применимо к любому виду залога, поэтому оно воспроизведено в п. 1 и 2 ст. 3 Закона «Об ипотеке».

Пункт 2 ст. 334 ГК РФ говорит о том, что Закон «Об ипотеке» рассматривается в качестве специального по отношению к Гражданскому кодексу. Таким образом, ГК РФ установил приоритет норм Закона «Об ипотеке» по отношению к собственным общим нормам о залоге, но не сделал этого в отношении иных норм, изложенных в других главах и параграфах Гражданского кодекса, но непосредственно связанных с залогом недвижимости.

Закон «Об ипотеке» восполнил пробелы в действующем законодательстве, что, несомненно, способствовало развитию системы ипотечного кредитования и рынка недвижимости в целом.

Некоторые нормы, содержащиеся в Законе «Об ипотеке», такие, например, как правила страхования заложенного имущества, отличаются от требований, предусмотренных в п. 1 ст. 334 ГК РФ. Законом введен новый вид ценной бумаги — закладная; также введены новые правила залога жилых помещений, которые ранее отсутствовали в действующем законодательстве о залоге.

Вступление данного акта в силу заставило задуматься о его месте в системе законодательства России и его соотношении с иными актами, связанными с регулированием отношений, возникающих в связи с залогом недвижимости, прежде всего с наиболее важными из них, а именно: Гражданским кодексом Российской Федерации; Гражданским процессуальным кодексом Российской Федерации; Федеральным законом «О несостоятельности (банкротстве)»; Федеральным законом «Об исполнительном производстве»; Федеральным законом «О регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Статья 78 Закона «Об исполнительном производстве» определяет следующую очередность удовлетворения требований. В первую очередь удовлетворяются требования по взысканию алиментов, возмещению вреда, причиненного здоровью, а также возмещению вреда лицам, понесшим ущерб в результате смерти кормильца.

Во вторую очередь удовлетворяются требования работников, вытекающие из трудовых правоотношений; требования членов производственных кооперативов, связанные с их трудом в этих организациях; требования по оплате оказанной адвокатами юридической помощи, выплате вознаграждения, причитающегося автору за использование его произведения, а также за использование открытия, изобретения, полезной модели, промышленного образца, на которые выданы соответствующие свидетельства.

В третью очередь удовлетворяются требования по отчислениям в Пенсионный фонд Российской Федерации, Фонд социального страхования Российской Федерации и Государственный фонд занятости населения Российской Федерации.

В четвертую очередь удовлетворяются требования по платежам в бюджеты всех уровней и государственные внебюджетные фонды, отчисления в которые не предусмотрены третьей очередью.

В пятую очередь удовлетворяются все остальные требования в порядке поступления исполнительных документов».

Этими нормами игнорируется принцип специальности залога, вследствие чего искажается смысл института залога, суть которого в том, что заложенное имущество выделяется из всей массы имущества должника специально для первоочередного удовлетворения требований залогодержателя независимо от наличия или отсутствия у должника иного имущества и иных кредиторов.

Закон «Об исполнительном производстве», в ст. 78 определяя очередность удовлетворения требований по исполнительным документам, отнес требования по платежам в бюджеты всех уровней и государственные внебюджетные фонды к четвертой очереди, а требования залогодержателей — к пятой очереди, включив их в число «остальных требований в порядке поступления исполнительных документов».

Вопреки предписаниям п. 2 ст. 41 Закона «Об ипотеке» в ст. 78 Закона «Об исполнительном производстве» без каких-либо ограничений устанавливается приоритет требований государства перед требованиями залогодержателя недвижимого имущества, допуская тем самым возможность удовлетворения требований государства за счет конфискованного недвижимого имущества, находящегося в залоге у третьих лиц.

Изменения законодательства об ипотеке в рамках законодательной реформы по созданию рынка доступного жилья.

Федеральным законом «О внесении изменений в статью 446 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации» из состава имущества, принадлежащего гражданину-должнику на праве собственности, на которое не может быть обращено взыскание по исполнительным документам, исключены жилые помещения и земельные участки, которые являются предметом ипотеки и на которые возможно обращение взыскания в соответствии с законодательством об ипотеке. Такое изменение существенным образом укрепило качество залогового обеспечения при ипотечном жилищном кредитовании.

Федеральным законом «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации» установлены следующие нормы: отменено требование обязательного нотариального удостоверения договоров, ипотеки; установлено требование получения согласия органов опеки и попечительства при отчуждении жилого помещения только в случаях, когда в таком помещении проживают члены семьи собственника, над которыми установлена опека или попечительство или оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние; переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу признан основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника; объект незавершенного строительства признан недвижимым имуществом; при ипотеке земельного участка право залога распространено на находящиеся или возводимые на этом участке здания и сооружения залогодателя, если договором не предусмотрено иное.

Федеральным законом «О внесении изменений в Федеральный закон “Об ипотеке (залоге недвижимости): предоставлена возможность изменения сроков и процентных ставок по ипотечным кредитам, удостоверенным закладной; отменено требование обязательного нотариального удостоверения договоров ипотеки; введено положение о распространении ипотеки в силу закона на земельный участок, приобретенный с использованием кредитных средств или средств целевого займа, а также на земельный участок (право аренды на него), на котором производится строительство или приобретается жилой дом на кредитные (заемные) средства; установлена возможность обращения взыскания на жилое помещение и прекращения права пользования прежним собственником и членами его семьи жилым помещением, находящимся в ипотеке в обеспечение кредита на улучшение жилищных условий, включая не только жилое помещение, приобретаемое за счет кредитных средств, но и любое другое жилое помещение; ограничены возможности необоснованного вмешательства органов опеки и попечительства в процесс ипотечного кредитования; заложены правовые основы для создания системы страхования кредитных рисков в ипотечном жилищном кредитовании, что позволит кредиторам снизить требования к размеру первоначального взноса, и повысит доступность ипотечных жилищных кредитов для населения.[[8]]

Принятие указанных норм позволит снизить транзакционные издержки и риски ипотечного кредитования, что, в конечном счете, должно привести к снижению процентных ставок по ипотечным кредитам.[[9]]

1.2 Развитие ипотечного кредитования в Российской Федерации в сравнении с зарубежном опытом

Деятельность ипотечных банков лежит в основе, так называемой одноуровневой системы ипотечного кредитования. Такие системы доминируют в Дании, Швеции и Канаде, также очень развиты в Германии, Австрии, Нидерландах, Великобритании и Финляндии. Во Франции и Испании одноуровневая система реализована через монопольные государственные ипотечные банки.

В Германии с 1900 г. существует специальная сеть ипотечных банков. С тех пор ни один из них не разорился. Кроме того, проценты по закладным листам они выплачивали своим вкладчикам даже во время первой и второй мировых войн. Ипотечные банки впервые возникли в Германии в XVIII веке (одновременно с Россией). Первый ипотечный банк основан в Силезии в 1770 году. Это был государственный банк, оказывающий финансовую помощь крупным помещичьим хозяйствам. Для привлечения средств банк стал выпускать закладные (разновидность ипотечных облигаций).

В Канаде ипотечные банки являются традиционным видом кредитных институтов. Они занимаются главным образом кредитованием операций с недвижимостью, а также инвестициями в долгосрочные ценные бумаги государства и корпораций. Вначале объектом их деятельности было кредитование сельского хозяйства под залог земли, впоследствии - кредитование жилищного строительства. В то же время ключевыми участниками канадской системы ипотечного кредитования являются государственные жилищные корпорации, организующие жилищное строительство, подбор заёмщиков и страхование кредитных рисков.

В Дании реализована система ипотечного кредитования, в которой 100% ипотечных кредитных обязательств секьюритизируется, т.е. преобразуется в ценные бумаги, реализуемые на рынке с целью привлечения долгосрочных кредитных ресурсов. Поэтому по объёмам ипотечных ценных бумаг Дания занимает 29% от общего объёма оборачиваемых в Европе (впереди только Германия с 44%).

В Великобритании процесс формирования ипотечных банков приобрёл характер замещения строительных обществ. Крупнейшие строительные общества сами превратились в ипотечные банки. В 90-х годах прошлого столетия ипотечные банки стали преобладать по объёмам кредитов над строительными обществами.

Однако эволюция ипотеки привела к формированию так называемой двухуровневой системы ипотечного кредитования, где кредитор и эмитент ипотечных ценных бумаг (mortgage backed securities - MBS) разделены. В первую очередь это обусловлено соображением поддержания ликвидности универсальных коммерческих банков, участвующих в долгосрочном ипотечном кредитовании. Впервые такая система была реализована и получила распространение в США.

В Соединенных Штатах Америки еще во времена Ф.Рузвельта начала складываться разветвленная система ипотечного кредитования жилищного строительства и приобретения жилья в собственность. Сегодня система финансирования жилья в США - это сложный рынок общенационального масштаба, на котором действует огромное число учреждений, включая ипотечные банки, сберегательные и кредитные ассоциации, коммерческие и сберегательные банки, страховые компании, пенсионные фонды и т.п.

Следует обратить внимание на любопытный факт: в странах Восточной Европы США напрямую или через Мировой банк, где основным "донором" опять же выступают США, потратили десятки миллионов долларов в рамках программ помощи по созданию систем ипотечного кредитования и финансирования по американскому образцу, но в итоге эти страны (за исключением России) приняли законы, основанные на германском (европейском континентальном) праве как более соответствующем историческим традициям и экономическим реалиям этих стран.

В то же время в последние годы в континентальных европейских странах, например в той же Германии, всё чаще начинают обращаться к американской и английской системе секьюритизации активов. То есть рассматривают возможной двухуровневую систему ипотечного кредитования. Иными словами, две системы (одноуровневая и двухуровневая) не являются антагонистическими и мт действовать параллельно.

Появление ипотеки в России. Еще несколько лет назад слово “ипотека” в России было знакомо лишь очень узкому кругу специалистов. Лишь к началу 2000 года система ипотечного кредитования стала набирать обороты: в крупных российских городах, регионах и отдельных коммерческих банках начали разрабатываться различные жилищные программы, опирающиеся на действующую правовую базу в области ипотеки.

Ипотечное кредитование было первым на Руси видом кредитования. Уже в XIII-XIV вв. одновременно с правом частной собственности на землю в России возник заклад, но долгое время он существовал фактически без законодательного оформления.

В 1754 г. были созданы первые кредитные учреждения: для дворянства - Санкт-Петербургские и Московские конторы Государственного банка при Сенате и Сенатской Конторе, для купцов - в Петербургском порту и Коммерц-коллегии. Банки кредитовали дворянство и купечество под залог имений. В 1786 г. эти банки были реорганизованы в Государственный заёмный банк.

Манифестом Екатерины II от 29 октября 1768 года в России впервые был юридически закреплен выпуск бумажных денег - ассигнаций. Эмиссия бумажных денег была возложена на ассигнационные банки, созданные в Москве и Санкт-Петербурге в 1769 г. Дополнительное заимствование кредитных ресурсов на государственные нужды производилось из средств Государственного Заемного банка, который был образован в 1786 году с целью организации ипотечного кредита землевладельцам, главным образом дворянству.

В том же 1786 году при Заемном банке была образована Страховая экспедиция - первое страховое учреждение в России. Манифест предусматривал страхование каменных домов, принимаемых в залог при осуществлении кредитных операций. Процедура оформления договора страхования сопровождалась выдачей страхового полиса, неотъемлемой частью которого являлся архитектурный план объекта залога, передаваемого под обеспечение ссуды в Государственный Заемный банк.

В Российской Империи 1 января 1835 г. был введён Свод законов гражданских (автор М.Сперанский), где залоговое право было подробно регламентировано. Залог в России в это время существовал в следующих видах (при этом само понятие "залог" относилось только к недвижимому имуществу): с казной; между частными лицами. Существовал и третий вид залога, представленный в уставах учреждений кредитного и общественного призрения. С 1842 г. в Санкт-Петербурге и Москве при сохранных казнах начали открывать первые сберегательные кассы.

В 1859 г. было принято решение о реорганизации кредитных учреждений в связи с подготовкой реформы по отмене крепостного права. Ликвидировались все существовавшие государственные кредитные институты, взамен них учреждались земские банки. Одновременно создавались частные кредитные учреждения. В 1861 г. была образована первая частная организация долгосрочного кредита «Санкт-Петербургское городское кредитное общество». В 1863 г. было учреждено «Общество взаимного кредита».

С начала 70-х годов XIX столетия в стране действовало 11 акционерных ипотечных (земельных) банков. История работы этих финансовых учреждений тесно переплетена с социально-экономической жизнью страны на рубеже XIX-XX столетий. Их роль в развитии кредитной системы и, как следствие, взлет российской экономики к 1913 году до сих пор недостаточно оценена, хотя именно акционеры этих банков проводили масштабные операции с землей и недвижимостью (за всё время лишь 1 из 11 разорился).

Ипотечное кредитование становилось очень распространённым. Например, в 1867 г. было выдано кредитов на сумму 99,6 млн. руб., в 1874 г. - 294,9 млн. руб., в 1877 г. - 415 млн. руб. Рост кредитных институтов привёл к жёсткой конкуренции. В связи с этим Правительство в 1872 г. приняло меры, ограничивающие образование новых государственных залоговых институтов в течение 20 лет. Возросшие неплатежи помещиков и дворян по ссудам в государственные банки и развитие новых рыночных институтов резко изменили последующую кредитно-финансовую политику государства.

По российскому законодательству того времени на одной территории не могли действовать одновременно более двух земельных банков, чтобы не создавать друг другу ненужной конкуренции. В Москве работало 8 основных государственных банков. Московский земельный банк в поддержку ипотеки в 1891 году организует московское домовладельческое общество, на которое возлагают специальные функции контроля за недвижимостью. В случае "неисправности" должника его владения переходят в собственность этого общества. С 1912 г. основным координатором по ипотеке становится Московский народный банк.

Частную ипотеку возглавляли 10 акционерных земельных банков, выдав ссуды под землю и городскую недвижимость, при этом на четко определенной территории. Они предоставляли кредит в виде реализуемых на бирже закладных листов (особого рода ценных бумаг, действовавших на ипотечном рынке, имевших колеблющийся курс). В случае "неисправности" должника имущество "уходило" с публичных торгов. Акции и закладные листы ипотечных банков были излюбленным средством помещения капиталов для российских предпринимателей.

На Государственный крестьянский поземельный банк, основанный в 1882 году, была возложена задача ссужать крестьян деньгами для покупки помещичьей земли. Банк выдавал крестьянам долгосрочные ссуды сроком до 35 лет. За 1883 - 1895 годы банк выдал 15 тысяч ссуд на общую сумму 82 миллиона рублей. При его участии было продано и куплено 2,4 миллиона десятин земли, в основном помещичьей. Ссуды выдавались в объёме до 75% от стоимости приобретаемого имущества, на срок 24,5 и 34,5года, процентная ставка была достаточно высока и составляла 7,5-8,5% годовых.

Государственный дворянский земельный банк, основанный в 1885 году, поддерживал помещичье землевладение путем выдачи дворянам ипотечных ссуд сроком на 66 лет в размере до 100% оценочной стоимости залога, выдав ссуды в 1887 году на 69 миллионов рублей, а в 1890 году - уже свыше 600 миллионов рублей (всего под 5% годовых, дополнительно взималась плата за банковские услуги и страховой процент, максимальный срок кредитования - 66,5 года). Всего на 1 января 1893 г. было заложено102313 имений с 46,3 млн. десятин земли и остатком долга 1131 млн. руб. Однако основную сумму составлял долг Государственного Дворянского земельного банка. В 1896 г. условия кредитования улучшились для крестьян: размер вырос до 100% приобретаемой земли, ставка снизилась до 3,5 - 4,5% годовых.

В это время в России выходит закон об организации учреждений мелкого кредита. Начинается бурный рост залоговых учреждений. Возникают ссудо-сберегательные и кредитные товарищества, сельские, волостные и станичные общественные ссудо-сберегательные кассы и земские кассы, которым государство оказывает огромную помощь. Вновь открываемые кредитные институты могли образовывать первоначальный капитал из заёмных средств, которые они затем погашали за счёт своих прибылей, причём в большинстве случаев кредитором выступал непосредственно Государственный банк России.

В стране приняло массовый характер возникновение ссудно-сберегательных товариществ. Всего за 10 лет было образовано 729 товариществ. В первом десятилетии XX века они объединили интересы 8 миллионов человек. К 1905 г. существовало более 500 товариществ мелкого кредита, а в 1915 г. - уже 15450. Кредитные товарищества объединялись в кредитные союзы, которых в 1914 г. было 11. В это время залог являлся самым надёжным и гарантированным способом обеспечения кредита.

К 1917 году в России существовала развитая кредитно-банковская система долгосрочного кредитования, которая имела хорошее законодательное обеспечение и была блестяще организована.[[10]]

В финансовое обращение широко вовлекались ипотечные ценные бумаги: закладные листы, различные обязательства, векселя, сертификаты, а также непосредственно закладные. Долгосрочное финансирование недвижимости способствовало бурному развитию экономики, промышленности, сельского и городского хозяйства. Россия по развитию кредитно-финансовой системы не уступала Западной Европе, более того, по объёмам ценных бумаг, обеспеченных ипотечными обязательствами, обращающихся на европейских рынках, Россия превалировала над всей Европой.

Специфический российский опыт долгосрочного кредитования, и, в частности, под залог земли, разнообразие кредитно-инвестиционных технологий и инфраструктуры в области залога недвижимости, несомненно, сыграли огромную роль в развитии как американской, так и европейской ипотек, послужили базой для создания новых инвестиционных и ипотечных инструментов.

Возрождение института залога (ипотеки) в России было связано с введением ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16 июля 1998 года. Появляются первые специализированные ипотечные банки, создаются АИЖК (Агентства ипотечного жилищного кредитования), что служит развитию системы ипотечного кредитования в стране.

В период 1998 – 2003 гг. рынок ипотечного кредитования развивался слабо и был незначительным по объему. Следующий поворотный момент – принятие концепции развития федеральной системы ипотечного жилищного кредитования, которая была одобрена Президентом РФ. Ипотека стала рассматриваться в качестве одного из факторов успешной реализации приоритетного национального проекта «Доступное и комфортное жилье – гражданам России». При этом особый упор в концепции делался на то, что ипотека должна быть рыночной, а не дотационной.

Кроме политических факторов развития ипотеки в России необходимо отметить и общеэкономические: рост доходов и уровня жизни населения, потребность улучшить жилищные условия, формирование платежеспособного спроса и развитие сферы розничного кредитования, формирование соответствующей культуры «жизни в кредит» у населения. Начиная с 2004 года, объем ипотечного рынка утраивался ежегодно, в 2006 году наблюдался настоящий бум ипотечного кредитования, во многих банках этот продукт был признан открытием года. Объем рынка достиг по различным оценкам 270 млрд. рублей. В 2007 году бурный рост рынка продолжился.

Таким образом, ипотечное кредитование является перспективным в настоящее время, этому свидетельствует и ряд фактов: по данным Центробанка на 1 апреля 2009 года в России насчитывалось 673 кредитных организации, предоставляющих кредиты на покупку жилья, из них 499 кредитных организаций предоставляли ипотечные жилищные кредиты. Объём ипотечного рынка в 2008 году составил порядка 13,3 млрд. долларов, это значительный рост по сравнению с 3,9 млрд. долларов в 2007 году.

Сравнительная характеристика стран развития ипотечного кредитования представлена в таблице 1.2.1 приложения А.

В Российской и зарубежной практики существуют следующие схемы ипотечного кредитования.

В качестве базовых моделей массовой ипотеки, применяемых в мире, мт быть названы следующие:

1) усечено-открытая система (Израиль, Испания и др.);

2) расширенная открытая система («американская»);

3) сбалансированная автономная система («немецкая»).

Наиболее простой и наименее совершенной моделью ипотечного кредитования следует считать усечено-открытую модель. Эта модель замыкается в рамках первичного рынка закладных и поэтому схематически может иллюстрироваться ниже приведенным рисунком (рисунок 1).

Изыскивая и привлекая кредитные ресурсы для ипотечных ссуд, банк в данной модели теоретически может вообще не использовать первичные закладные в качестве обеспечения под эти ресурсы. Относительная простота организации ипотечного кредитования на базе этой модели обусловила достаточно широкое практическое распространение ее во многих странах, особенно в развивающихся странах с неполностью сформировавшейся инфраструктурой финансового рынка и рынка ценных бумаг. Однако по той же причине она занимает существенную нишу на рынке ипотечных услуг и в развитых странах, таких как, Англия, Франция, Испания, Израиль.

Усечено-открытая модель ипотечного кредитование рисунок 1 приложения Б.

Существенные отличия от рассмотренной выше имеет так называемая «расширенная открытая система». Это модель, в которой основной приток кредитных ресурсов в систему ипотечного кредитования поступает со специально организованного для этой цели вторичного рынка ценных бумаг, обеспеченных закладными на недвижимость. Эта модель может быть представлена следующей схемой рисунок 2 приложения Б.[[11]]

Реализация данной модели возможна при создании расширенной инфраструктуры ипотечного рынка, как правило, при определенном содействии государства и его частичном контроле за эмиссией ценных бумаг, обращающихся на вторичном рынке.

Одним из условий, контролируемых государством, является наличие жесткого баланса между ценой эмитированных (обращающихся) ценных бумаг на вторичном рынке и ценой закладных, проданных ипотечным банком-эмитентом в обеспечение этой эмиссии. Наибольшего масштаба и совершенства данная модель достигла в США, поэтому ее часто называют американской моделью.

Еще одна модель – «сбалансированная автономная» - заслуживает особого внимания. Ключевым отличительным признаком данной модели является сберегательно-ссудный принцип ее функционирования, который заключается в том, что совокупный портфель кредитных ресурсов не заимствуется на открытом рынке, а целенаправленно формируется за счет привлечения сбережений будущих заемщиков по принципу кассы взаимопомощи. В рамках этой модели право на получение ссуды возникает у заемщика только в том случае, если ранее он направлял в систему свои временно свободные денежные средства, причем сумма сбережений должна быть примерно равной сумме кредита, на которую он рассчитывает.

Данное ограничения является существенным «минусом», т.к. отодвигает во времени момент возможного приобретения недвижимости. Однако модель обладает и серьезными «плюсами» - потенциально она совершенно не зависит от состояния финансово-кредитного рынка в силу своей автономности. Для ипотечного банка уже не стоит вопрос, где и по какой цене найти кредитные ресурсы, необходимо лишь установить разумную маржу за свои услуги. Ставки же по вкладам и процент за пользование кредитом теоретически мт быть установлены на произвольном уровне. В настоящее время наибольшие успехи в практическом использовании данной модели достигнуты в Германии. Важное достоинство немецкой системы состоит в том, что используемые в ее рамках процентные ставки являются автономными и не зависят от общего состояния рынка. Основная характеристика данной модели – ее замкнутость, т.е. в качестве источника предоставления кредита используются только те средства, которые были накоплены вкладчиками-участниками по контрактам строй сбережения. Банки, использующие эту систему, имеют возможность предоставлять кредиты на условиях ниже рыночных, выплачивая по сберегательным вкладам проценты ниже рыночных.[[12]]

Немецкая модель ипотечного кредитования рисунок 3 приложения Б.

Рассмотрев основные модели ипотечного кредитования, применяемые зарубежом, можно придти к выводу, что поддержка государства при ипотечном кредитовании должна происходить в обязательном порядке. Поскольку только государство может гарантировать кредиторам возврат кредита и начисляемых процентов, а также льготное налогообложение заемщикам.

Что касается России, то здесь пока активно развивается только первичный рынок ипотечного кредитования. Высокие ставки по кредитам объясняются опасениями банков потерять кредиты. Российская модель может быть отображена следующим образом рисунок 4 приложение Б.

В России существуют 6 моделей (схем) ипотечного кредитования:

1) схема «Форвардкредитинвест». Предметом залога является строительный объект. Оформление залога и выдача кредита под закладные осуществляется поэтапно, по мере строительства объекта. Данная программа рассчитана на коммерческих застройщиков (коммерческих лиц), которые строят жильё с целью его продажи состоятельным покупателям, включая коммерческие структуры.

2) схема «Ретрокредитинвест» ориентирована на улучшение жилищных условий граждан. Кредит выдаётся под залог квартиры и только в случае, если её рыночная стоимость выше, чем затраты на строительство новой.

3) схема «Комбиинвест». Кредит выдаётся в случае, когда стоимость строительства нового жилья выше, чем рыночная стоимость имущества.

4) схема «Фьючерсинвест». Квартира продаётся с аукциона с отсрочкой выселения на время строительства нового жилья. Вырученные деньги бывший собственник квартиры может использовать 2 путями: самому вкладывать средства в строительство, принимая финансовые риски и оплачивая счета генерального инвестора- застройщика; либо переложить на последнего все финансовые риски нестабильности окончательной цены строительства, поручив продажу старого жилья и строительство нового.

5) схема «Рентный залог». Одиноким пенсионерам предлагается оформление закладной на принадлежащее им жильё в обмен на пожизненную ренту, индексируемую с учётом инфляции. Рента устанавливается в размере 5-20-кратного минимального гарантированного уровня зарплаты в соответствии со стоимостью недвижимости.

6) схема «Семейные жилищные накопительные счета». На счете в банке предварительно накапливаются денежные средства для последующего получения ипотечного кредита на строительство и приобретение дома, квартиры, дачи, гаража или других объектов недвижимости. Кредит предоставляется в рублях сроком на 3-5 лет при условии, что платежи по его погашению вместе с процентами составят не более 1/3 совокупного месячного дохода семьи, подтверждённого необходимыми документами.

В условиях разумного ведения банковского дела необходимо учитывать воздействие только объективных принципов, не зависящих от переменных факторов. К их числу относят следующие принципы кредитования:

1) возвратность;

2) срочность;

3) платность;

4) обеспеченность;

5) планово-целевой характер использования кредита.[[13]]

Возвратность кредитования – основная сущностная характеристика кредита. Кредит представляет собой возвратное движение ссуженной стоимости. Именно возвратность отличает кредит от других экономических категорий.

Срочность кредитования представляет собой необходимую форму возвратности кредита. Принцип срочности означает, что кредит должен быть возвращен в строго определенный срок.

Принцип платности кредита означает право кредитора на получение с заемщика процентов на сумму займа в размерах и в порядке, определенных договором.

При исследовании принципа обеспеченности следует различать первичное и вторичное обеспечение кредита. Экономической основой погашения кредита является непрерывный кругооборот фондов предприятия-заемщика, который внешне выражается поступлением выручки на его расчетный счет. Таким образом, в качестве первичного обеспечения ссуды выступает денежный поток заемщика, который завершается приростом стоимости; последний представляет собой основу для возврата кредита.

Параллельно с этим в банковской практике активно используются вторичное обеспечение банковской ссуды, которое представляет собой вещный капитал, т.е. имущество клиента, реализация которого даст возможность возвратить банку сумму срочного долга по кредиту, а также ссудный процент. Материальное вторичное обеспечение кредита в силу законодательных и экономических особенностей постоянно совершенствуются (залог, заклад, гарантия, поручительство, страхование случая невозврата кредита и т.д.)

Планово-целевой характер использования кредита предусматривает, что кредит должен быть использован только на те цели, на которые он спрашивается заемщиком. При осуществлении кредитования кредитор анализирует цели, на которые заемщик испрашивает средства, а также денежный поток, возникающий после реализации кредитуемого проекта.

1.3 Программа ипотечного кредитования коммерческого банка

1.3.1 Структура содержания программы ипотечного кредитования коммерческого банка

На рынке ипотеки представлены различные кредитные программы банков. Одни банки выдают кредиты по собственным кредитным программам и имеют несколько кредитных программ, тогда как другие банки своих программ не создают, а присоединяются к имеющимся программам, выдавая кредиты деньгами другого банка.

Ипотечный кредит — одна из составляющих ипотечной системы. При получении кредита на покупку недвижимого имущества сама приобретаемая недвижимость поступает в ипотеку (залог) банку как гарантия возврата кредита. Ипотечный кредит выдается по определенным программам, которые предоставляются банком на определенных условиях. Главной задачей заемщика является взять кредит на выгодных условиях, то есть минимизировать свои расходы при оформлении ипотечного кредита. Для этого нужно правильно выбрать банк с соответствующей программой ипотеки. Любая ипотечная программа, кредитующая любую форму собственности, имеет основные составляющие:

- цели;

- сроки и первоначальный взнос;

- проценты;

- особенности;

- валюта;

- условия;

Эти составляющие определяют отношения заемщика и кредитора по поводу предоставления ипотечного кредита и регулирующих их финансовые взаимоотношения, вплоть до полного погашения ипотечного кредита.

Сравнение программ ипотечного кредитования банков представлены в таблице 1.3.1 приложения А.

Во всех программах, первый показатель - это размер ставки по кредиту. Для сравнения ипотечных программ по кредитной ставке, нужно рассчитать ставку, добавляя к ней, процент по кредиту, процент по страховке, процент по дополнительным расходам. Банки, предоставляющие низкую процентную ставку, компенсируют ее уменьшением срока и размера ипотечного кредита. С помощью ипотечного калькулятора можно убедиться, что удлинением срока кредитования, сумма кредита увеличивается несущественно, а сумма процентов по нему растет в несколько раз быстрее. Кроме процентной ставки необходимо рассматривать и другие параметры: способ погашения кредита, размер первоначального взноса, размер комиссии за открытие ссудного счета, за досрочное погашение, выплаты за несвоевременное внесение платежа и т. п.

Первоначальный взнос - необходимое условие получения кредита. Если первоначальный взнос большой, (40-50% стоимости жилья), банки мт снизить ставку по кредиту, при минимальном первоначальном взносе ставка повышается. Для сравнения ипотечных программ, нужно определяться по общей сумме всех затрат, а не по процентной ставке. Валюта кредита лучше та, в которой заемщик получает основной доход. Тогда отсутствуют расходы на конвертацию при платежах по кредиту и колебания валютного курса не влияют на доходы и на стоимость кредита.

Очень важен порядок расчета платежей. Погашение кредита может осуществляться двумя способами: равными частями (аннуитетные платежи), или на остаток (дифференцированные платежи). Разница между ними состоит в том, что при выплатах равными частями, первую половину срока кредита заемщик платит проценты за пользование кредитом, а во второй половине этого срока выплачивает сам кредит. При этом размер платежей одинаковый. При расчете ежемесячного платежа на остаток (дифференцированный), проценты за пользование кредитом и сам долг гасятся при каждом платеже, и каждый месяц происходит перерасчет платежа процентов на остаток суммы самого кредита. А так как сама эта сумма постепенно уменьшается, то и ежемесячные выплаты по процентам становятся меньше. Общая сумма всех затрат в этом случае значительно снижается.

Дополнительные расходы, которые несет заемщик при получении ипотечного кредита, различны по банкам. Поэтому, при выборе ипотечной программы, следует определить общую сумму дополнительных расходов, и уже после этого выбирать. Банки в своих программах, требуют у заемщика подтверждения доходов, трудового стажа, а зачастую и регистрации. Это также следует учитывать при выборе банка и ипотечной программы. Рынок ипотеки в России растет и предлагает большое количество ипотечных программ. Это делает ипотеку выгоднее и доступнее.

Сравним ипотечные программы банков по основным рынкам недвижимости.

На первичном рынке условия кредитования менее выгодны, чем на вторичном. Проценты по кредиту на строящееся жилье на 2-3% выше, чем на вторичном рынке. Первый взнос, как правило, 30-40% от стоимости квартир. Максимальный срок кредитования - меньше, чем на вторичном, и составляет 25 лет. Обязательное условие банка подтвержденный работодателем доход заемщика, часто требуются поручители на период строительства. Это связано с повышением рисков для банков, ведь до момента сдачи объекта залог отсутствует. При ипотечном кредитовании на первичном рынке жилья в кредитном договоре предлагаются две кредитные ставки: повышенная, до момента возникновения права собственности, и обычная после постройки дома и оформления прав собственности. Ставки кредитования почти по всем программам - от 12 до 18 процентов в рублях и 15-16% на период строительства дома. Высокие процентные ставки по ипотечным кредитам на приобретение строящегося жилья, связаны с рисками первичного рынка недвижимости, множественными случаями банкротства застройщиков, мошенничеством, сложностью контроля этого рынка. Наличие рисков на первичном рынке определяет тот факт, что у каждого банка имеется ограниченное число аккредитированных застройщиков. Таким образом, заемщик ограничен в выборе квартиры, а также и в выборе банка. Это является очевидным минусом кредитования первичного рынка. Банки, предлагающие приобрести в кредит квартиру любого застройщика, предлагают по существу псевдо ипотеку, поскольку для получения у них кредита необходимо поручительство других физических лиц. В случае банкротства застройщика, все кредитное бремя ляжет на плечи заемщика и его поручителей. Недостатком кредитования первичного рынка является мораторий на досрочное погашение кредита, доходящий в некоторых банках до 7 лет. Банки часто требуют у застройщиков страхования финансового риска, что в итоге увеличивает годовую ставку для заемщика на 1,5%. Обязательным является страхование жизни и трудоспособности заемщика. К преимуществам кредитования на первичном рынке можно отнести; необязательность страховать риск потери собственности по претензии третьих лиц и возможность безналичного перевода денег, что значительно экономит средства заемщика. В целом недвижимость на первичном рынке дорожает. Имея лишние деньги выгодно инвестировать их в недвижимость, чтобы позже выгодно ее перепродать, или иметь стабильный доход, сдавая жилплощадь в аренду. Ипотечные кредиты на первичном рынке дают не все банки. Заемщику при выборе банка нужно собрать всю информацию о нем и о связанном с ним застройщике, чтобы застраховать себя от всевозможных рисков.

Вторичное жилье - часть рынка недвижимости, в большей степени подчиненная рыночным законам. На этом рынке цена в большей степени зависит от предложения. Ипотека вторичного жилья более доступна. К преимуществам кредитования вторичного жилья можно отнести меньшую, по сравнению с первичным рынком кредитную ставку и более длинный срок кредитования. Очень важно, что заемщик, оплатив первоначальный взнос, сразу въезжает в квартиру и вступает в права собственности. К расчетам по ипотеке вторичного рынка мт привлекаться различные средства, как официальный доход заемщика, так и другие виды доходов. Через два года после сдачи в эксплуатацию, жилой дом переходит в статус вторичного жилья. При этом на цену квартир не влияет количество случаев смены собственников (перехода прав собственности или права требования в собственность). На стоимость вторичного жилья влияют такие факторы, как степень развития инфраструктуры, год постройки дома, общее состояние квартиры, внутренняя отделка. Основная закономерность развития вторичного рынка - принцип “опта”: чем больше площадь квартиры, тем дешевле квадратный метр в ней. Согласно данным мониторинга, разница в уровне цен на первичном и вторичном рынках постепенно сокращается и на сегодня составляет порядка 11%. В целом спрос на жилье на вторичном рынке прогрессивно растет, а вместе с ним растут и цены.

В последнее время стало активно развиваться ипотечное кредитование элитного жилья. Основной особенностью в этом сегменте ипотеки является индивидуальный подход к каждому клиенту. В первую очередь анализируются доходы. Принимаются и неофициальные, возможно даже устные подтверждения доходов. Важны также предыдущая кредитная история, активы заемщика. Купить в кредит понравившуюся квартиру, можно только через определенный банк. Банк курирует проект от начала до конца, для страховки покупателя от возможного срыва сделки. В случае новостройки банк имеет аккредитированных застройщиков.

Еще одна особенность - большие первоначальные взносы, порядка 30-40% от стоимости объекта. Таким образом, подтверждается состоятельность и серьезность намерений заемщика. Спрос на большие суммы кредитов не превышает одного процента обращений. Среди клиентов редко встречаются те, кто работает по найму. Как правило, это владельцы собственного бизнеса, и даже не одного, а нескольких. Верхняя планка суммы кредита в ипотечных банках, выше принятой по рынку (вплоть до 1 млн.$), или отсутствует вообще. Например, в Сбербанке нет ограничений по максимальной сумме кредита, ее предел определяется на оценке платежеспособности клиента, кроме того, кредит не должен превышать 90% от стоимости объекта недвижимости. В последнее время элитные объекты все чаще приобретаются за счет кредитных средств.

Условия кредитования (процентные ставки, сроки и т. д.) элитного жилья и по стандартным схемам практически одинаковы. Часто банки не выделяют VIP кредиты в отдельные программы, а предлагают их в рамках приват – банкинга (индивидуальное комплексное обслуживание состоятельных клиентов), поскольку банки заинтересованы, чтобы такие лица долго оставались клиентами банка.

Целенаправленную политику в этом направлении ведут всего несколько банков. Выделяются: Росбанк, Промбизнесбанк, Газпромбанк, а также СМП-банк. Девелоперы заинтересованы в совместных с банками ипотечных программах, согласовании условий кредитования и условий договоров, регулирующих отношения с клиентами. Если речь идет о строительстве дома, заемщик, как правило, оформляет в залог уже имеющуюся недвижимость. Залогодателем может быть компания, в бизнесе которой клиент принимает участие. Приветствуется поручительство компании- работодателя заемщика, или залог других ликвидных активов. При рассмотрении заявки на ипотечный кредит для VIP клиента, банки учитывают основные источники доходов в виде зарплаты по основному месту работы, стабильные страховые выплаты, премии, прибыль от собственного бизнеса, поступления от деятельности по совместительству или сезонных работ, от вложений в ценные бумаги, пенсионные выплаты и т.д. приват-банкинг дает возможность договориться с банком на особых условиях. Гораздо выгоднее выдать один кредит на несколько миллионов долларов, чем десять стандартных. Поэтому ипотечные программы под элитное жилье, отличаются более выгодными условиями. Потребители привыкают к новой банковской услуге. Ипотека выгодна не только банку, но и клиенту, поскольку заемщикам класса премиум гораздо проще взять кредит, чем изъять деньги из бизнеса. Рост спроса на кредиты на элитное жилье, обусловлен следующими факторами: банковский процент по кредиту сравним со ставкой рефинансирования ЦБ, упростился механизм, и улучшились условия кредитования. Можно получить кредит даже в такой валюте, как швейцарский франк или японская иена. Особенностью кредитования элитной недвижимости являются краткосрочные займы со сроком погашения в течение года, максимум двух, тогда как традиционная ипотека подразумевает от 5 до 15, а то и 20 лет выплат. Основные игроки, работающие с сегментом премиум - ВТБ24, Международный московский банк, Сбербанк и другие.

Размер минимального первоначального взноса по кредитам на загородное жилье обычно выше, чем по ссудам на квартиры. Развитие загородной ипотеки затормаживает риски связанные со статусом земли и расположенных на ней строений. Во многих случаях риски потери права собственности или сноса объекта очень высоки. Ссуду на приобретение жилья с участком банк выдаст только при условии, что дом имеет статус жилого, а земля относится к категории “для поселений”. Рынок загородной недвижимости слабо стандартизирован, поэтому в оценке стоимости объектов получается большая дифференциация. Если стоимость квартиры в городе, как правило, определяют по метражу и географическому положению, то при оценке коттеджей и таунхаусов учитываются и такие параметры, как близость инфраструктуры, наличие леса, водоема, качество почвы и воды. Чтобы снизить риски необходимо провести техническую экспертизу у компании, которая имеет федеральную лицензию на обследование технического состояния зданий и сооружений. Независимый оценщик осматривает недвижимость и составляет экспертное заключение.

Кредитные ставки по займам на покупку коттеджа с земельным участком на 1-2% выше, чем по ссудам на городское жилье. Одной из причин этого являются риски, связанные с реализацией дома в случае обращения взыскания на залог. Снизить ставки позволяют совместные программы банков с застройщиками. Скажем, стандартная загородная ссуда Газпромбанка на 20 лет обойдется в 15% годовых до регистрации права собственности на недвижимость и в 13% после. Максимальная сумма при этом- 1,5 млн. долларов. Дороже на 1-1,5% для покупателя коттеджа выйдет и страховой полис. Кроме страхования жизни, залога и прав собственности придется оплатить риски утраты имущества в случае наводнения, землетрясения, пожара. Размер первоначального взноса по кредитам на загородное жилье обычно выше, чем по ссудам на квартиры. Например, в Райффайзенбанке он составит 15%, в то время как по городским займам- 10%. В договор между продавцом и покупателем включается указание, что дом и участок приобретаются за счет кредитных средств, с указанием реквизитов банка, предоставившего кредит.

В соответствии со ст. 552 Гражданского кодекса РФ покупателю недвижимости вместе с передачей права собственности на недвижимость, передаются права на ту часть земли, которая занята этой недвижимостью.

Растущий спрос на землю побудил банки внедрить кредитование покупки участков. Раньше финучреждения предоставляли ссуды только под залог домов и квартир. Сегодня залогом мт выступать имущественные права на землю, в том числе сельскохозяйственную. Для получения ссуды будущий землевладелец кроме стандартного набора документов (паспорт, идентификационный код, справка о доходах) должен предоставить банку целую кипу бумаг, среди которых государственный акт о праве собственности на земельный участок, нотариально заверенный договор купли-продажи участка, справки из районного отдела земельных ресурсов об установленных отягощениях и ограничениях по участку и о его нормативно-денежной оценке, отчет об экспертной денежной оценке участка. До тех пор, пока новый владелец не получит госакт на свое имя, в залоге у банка находится не сама земля, а имущественные права заемщика на нее. Некоторые банки оформляют ипотекодателем не покупателя, а продавца. Проволочка с получением госакта невыгодна покупателям земли, так как до времени переоформления права собственности, они не вправе полноценно распоряжаться участком, в частности начинать строительство. Требования к закладываемому участку. Земля должна относиться к двум категориям - под индивидуальное жилищное строительство или сельхозназначения. Земля должна быть оформлена в собственность. Если заемщик строит дом, банки мт потребовать, чтобы к участку были подведены коммуникации. Также должна быть разрешительная документация, проект дома, договор строительного подряда. Размер кредита, срок и величина процентной ставки, зависят от подтверждения заемщиком своих доходов. Неподтвержденные доходы заемщика дают ему право претендовать на получение кредита объемом в 50-55% оценочной стоимости земли сроком на 20 лет под 15% в валюте.

Подтвержденные доходы дают возможность заемщику получить кредит, даже не имея собственного участка. Тогда оформляется залог третьих лиц. Средства в объеме 70-75% стоимости земли дадут на срок 10-15 лет под 12-13% годовых в валюте. Если земля оформлена в собственность, а дом нет, то закладывается только участок. Но залог выгоднее, если оформлены и дом, и земля, тогда сумма оценки объекта будет выше, следовательно, выше и сумма кредита.

Важным вопросом является оценка земли. Обычно за услугой по оценке банки обращаются к независимым специалистам. Целевой кредит, по мнению брокеров, пользуется большей популярностью. Целевой кредит на покупку индивидуального жилого дома, коттеджа или таунхауса на вторичном рынке, выдается под залог приобретаемого за счет кредита объекта недвижимости и прилегающего к нему земельного участка. Земельный участок, на котором находится приобретаемый объект недвижимости должен иметь кадастровый номер и план, с обозначением границ участка. В течение срока действия кредитного договора на прилегающем к дому земельном участке не должно быть возведенных строений, несогласованных с банком. Такой кредит выдается на срок до 20 лет. Процентная ставка кредита в долларах- 9,9-11,9%, в рублях-12-13,5%.[[14]]

1.3.2 Специфика формирования программы ипотечного кредитования коммерческого банка в условиях нестабильной внешней среды

На практическое развитие и организацию программ ипотечного кредитования в той или иной стране огромное влияние оказывает целый комплекс условий и факторов внешней среды системы ипотечного кредитования. Выделим основные из них. На развитие ипотечного кредитования существенно влияют политические факторы. К ним относятся общая стабильность общественной системы, предсказуемость практических режимов, отсутствие военной угрозы. При этом нестабильность и непредсказуемость политической ситуации отрицательно воздействуют на развитие ипотечного кредитования. Успешному же развитию ипотеки мт способствовать меры государственной поддержки: предоставление целевых кредитных ресурсов, государственных гарантий, меры налогового стимулирования и социальной поддержки граждан, получающих ипотечные кредиты.

Правовые факторы определяются общим состоянием правовой среды общества. При этом их ключевая роль - защищать отношения собственности и обеспечивать законные способы взыскания и отчуждения имущества, являющегося объектом залога.

К экономическим факторам, влияющим на развитие ипотечного кредитования, относятся общее развитие кредитно-финансовой системы в стране, уровень развития рынка капитала, устойчивость национальной валюты к инфляции, платежеспособность населения, развитие системы страхования экономических рисков, связанных с ипотекой. Исторические условия и факторы также мт оказать определенное влияние на развитие и формы ипотечного кредитования.

Существование этих факторов является основой для многообразия видов моделей ипотечного кредитования. При этом различные схемы и варианты организации ипотечного кредитования реализуются одновременно и не исключают друг друга.

Основные факторы, которые влияют на программы ипотечного кредитования это, поддержка государства, инфляция. Государство оказывает поддержку банкам. На развитие ипотеки направлены правительственные программы. 30 миллиардов рублей выделят из бюджета только на поддержку строителей и тех, кто готов купить квартиру в строящемся доме. Причем кредиты застройщики получат лишь после тщательной проверки.

Сложная ситуация и падение цен на рынке недвижимости также заставляют банки идти навстречу клиентам, ведь зачастую даже сумма, вырученная от продажи залоговой квартиры не способна полностью погасить компенсировать понесенные ранее затраты банка. Поэтому банки заинтересованы в том, чтоб клиент продолжал вносить взносы, а не вернул банку резко подешевевшее жилье.

К сожалению особой стабилизации экономической ситуации, которая могла бы повлечь за собой восстановление платежеспособности заемщиков, пока не предвидится. Банки опасаются, что в 2011 году до 40% тех, кто уже получил помощь сегодня, не смт исправить ситуацию с возвращением кредитов.

Благодаря новой государственной программе на помощь заемщикам, ставшим временно неплатежеспособными, пришло Агентство по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов (АРИЖК). На сегодняшний день банки самостоятельно реструктурировали около 5% ипотечных кредитов из 540 млрд. рублей имеющихся на балансе. В том числе это и банки, активно при этом сотрудничающие с агентством, такие как Газпромбанк и Сбербанк. Они удлиняют льготный период, в течение которого заемщик может вносить минимальную символическую сумму от ежемесячного взноса, пересматривают сроки кредитования в сторону увеличения, изменяют соотношение выплаты тела кредита и процентов по нему. Для АРИЖК, потратившего на помощь неплатежеспособным заемщикам уже более 1 млрд. рублей, проведение такой банковской политики несет положительный момент и существенно экономит Агентству бюджет.

Правительство страны готово увеличить объем средств, выделяемых на поддержку граждан, которые в связи с кризисом оказались не способны погасить ипотечный кредит. Напомню, что значительные суммы уже выделены агентству по ипотечному жилищному кредитованию – помощь оказана в размере 10 миллиардов рублей.

Еще одним средством поддержать заемщиков стало решение российского правительства одобрить законопроект о досрочном использовании материнского капитала для оплаты ипотечных кредитов. Теперь материнский капитал можно будет пустить на оплату ипотеки на год раньше, чем позволялось до этого. Сейчас размер этой государственной субсидии, предоставляемой семьям, где появился второй ребенок, и на всех последующих детей, составляет 250 тыс. рублей. Но на следующий год она должна вырасти, так как ее обязаны пересматривать с учетом инфляции. Конечно, ипотечный кредит на эти деньги не погасишь, но если доходы семьи заметно снизятся, эта сумма позволит решить проблему со своевременным погашением на достаточно долгий срок.[[15]]

С 2009 года вступили в силу программы с государственной поддержкой ипотечного кредитования. В программах с государственной поддержкой удлиняется льготный период, в течение которого заемщик может вносить минимальную символичную сумму от ежемесячного взноса, увеличились сроки кредитования, проценты по ипотеки стали уменьшаться, т.е. предполагает низкую процентную ставку без комиссий за оформление кредита. Фиксированная процентная ставка — 11% годовых для готовых объектов и 13% — для объектов на этапе строительства. Средства на эти программы банкам выделены Внешэкономбанком, стопроцентным акционером которого является Российская Федерация. Тем самым государственная поддержка смягчила условия программ.

Информация о росте цен на недвижимость часто приводится для того, чтобы показать, как высока в России инфляция. Как влияет ипотека на инфляцию и виновата ли ипотека в ее росте? Министр финансов РФ Алексей Кудрин, заявил, что в текущем году снижение инфляции в России возможно до 5,5%. В целом, как отметил министр, при низкой инфляции откроются совершенно новые возможности для граждан России, в том числе и в сфере ипотечного кредитования. В частности, существенно расширится круг граждан, которые смт взять ипотечные кредиты для строительства жилья.

"У ряда политиков есть убеждение, что высокая инфляция не мешает. Мы просто не знаем о тех возможностях, которые откроются, когда инфляция будет низкой", — отметил Алексей Кудрин. Есть ряд факторов, способствующих снижению инфляции в России, и которые будут работать более интенсивно в следующем году. Ирина Князева, заместитель председателя правления Укрсоцбанка, считает, что ипотечные кредиты, наоборот, являются одной из причин инфляции. "Такие инициативы появляются в связи с тем, что, по мнению правительства, одной из причин инфляции являются банки, выдающие кредиты. Относительно ипотечных кредитов я с таким мнением категорически не согласна. Например, потребительские ссуды и автокредиты - это продукты, которые на самом деле несут деньги в экономику тех стран, где производятся покупаемые на них товары. Что же касается ипотеки, то данные кредиты идут на поддержку отечественной экономики. Ведь приобретаемое жилье строится в нашей стране", считает Князева. Большое количество ипотечных кредитов выплачивается менее чем за 10 лет, сообщает эксперт. Средний срок погашения составляет приблизительно 7 лет. В то же время, многие заемщики оформляют кредиты на 15-25 лет. Дело в том, что они не мт полностью документально подтвердить свои доходы, именно поэтому берут кредиты на более длительный срок, тем самым размеры ежемесячных выплат получаются меньше. Если срок кредитования будет ограничен десятью годами, то при расчете платежеспособности банк откажет такому клиенту. "Многие люди, которые в состоянии купить квартиру, взяв кредит на 25 лет, потеряют такую возможность. Если действительно нужно сократить объемы займов, которые влияют на инфляцию, то стоит внимательнее присмотреться к тому, что сегодня происходит с потребительским кредитованием", - заключает И.Князева.

Чтобы сделать ипотеку доступной для населения, необходимо снизить инфляцию до 5% в год, также считает Владимир Путин. Если верить прогнозу Минэкономразвития, на заданный ориентир можно выйти уже в 2011-2012 годах. Примерно на такие же сроки рассчитывает и Ассоциация российских банков, прогнозируя, что через два-три года процентные ставки по ипотечным кредитам снизятся до 7-8%. Эксперты сомневаются в реальности обоих прогнозов.

«Если нам удастся добиться уровня инфляции примерно в 4-6%, то ипотечные кредиты, которые можно будет брать на длительный срок под достаточно скромную зарплату, будут доступны для миллионов людей», - пообещал президент. Согласно прогнозам МЭРТ, уже в следующем году уровень инфляции снизится до 6,5-8%, в 2013-м - до 4,5 - 6%, а к 2014-му - до 4-5,5%. Банки также рассчитывают, что к этому времени ставки по ипотечным кредитам снизятся до 7-8%.

Однако эксперты сомневаются в выполнении столь амбициозных планов в краткосрочной перспективе. В первую очередь это невозможно из-за высокого уровня инфляции. "Достижение показателя в 5% маловероятно, - говорит эксперт Центра развития Оксана Осипова. - Вклад в инфляцию монополистов составляет 3%, и он вряд ли уменьшится, 2% на остальное - это слишком жесткая задача для правительства". "Реальный показатель инфляции к 2012 году - 6-7%", - прогнозирует Оксана Осипова.

Если даже предположить, что через несколько лет инфляция все же снизится до 5%, то бум ипотечного кредитования вряд ли произойдет. Дело в том, что жилье дорожает по своим законам: рост цен связан, прежде всего, с сокращением объемов предложения, а также со стоимостью материалов, которые практически не учитывает Росстат, рассчитывая инфляцию. Некоторые эксперты полагают, что этот процесс ускорится, когда Россия присоединится к ВТО, поскольку приход западных банков, имеющих возможность выдавать кредиты на длительный срок под низкие проценты, неизбежен. "Несмотря на существующие сегодня договоренности с США, через три-четыре года после присоединения России к ВТО западные банки все равно окажутся на нашем рынке, и тогда российские банки вынуждены будут понизить ставки по кредитам", - прогнозирует заместитель гендиректора ООО "Финэкспертиза" Агван Микаелян.

Однако в этом случае банки повысят другие тарифы, связанные с выдачей ипотечных кредитов. "Банкам невыгодно будет размещать средства и закладные под 5-7% годовых. Скорее всего, банки будут сохранять рентабельность за счет введения комиссионных за выдачу кредита, рассмотрения заявок, за введение ссудного счета и т. д.", - говорит вице-президент Европейского трастового банка Владимир Талавер.[[16]]

Инфляция снижает эффективность программы ипотечного кредитования коммерческого банка, например, процентная ставка, определяется по финансовому состоянию экономики, в котором пребывает государство. Ставка — это мера риска, принимаемого на себя банком. Естественно предполагать, что ни один банк не будет работать себе в убыток. Ставка процента - сложный агрегат. Она формируется как на рынке товаров и услуг, так и на финансовом рынке. На ее уровень влияют ожидания инфляции и связанные с ними ожидания доходности различных финансовых инструментов. На ставку процента также оказывают воздействие динамика обменного курса и ожидания валютного рынка. В макроэкономических исследованиях ставка процента участвует как одна из базовых переменных, и в то же время в этих исследованиях практически ничего не говорится о механизме ее формирования. Рассматривая ее как единый показатель, аналитики, однако, делают различия лишь между реальной и номинальной ставками процента. Их взаимосвязь выражает известная формула И. Фишера:

Rn = , (1.3.1)

где Rn – номинальная ставка процента;

Rr – реальная ставка процента;

ie – ожидаемые темпы инфляции (взятые как прирост).

Российские условия вносят свои коррективы в классическое соотношение Фишера. При незначительных темпах инфляции оно не вызывает сомнений, однако при более высоких темпах требуется применять более точное соотношение между реальной и номинальной ставками процента, учитывающее обесценение не только капитальной суммы, но и процента. Увидеть это можно на формуле:

Rn =, (1.3.2)

Формула дает весьма существенные поправки для величины реальной ставки процента по сравнению с формулой Фишера.

Номинальная процентная ставка по ипотечному кредиту складывается из двух основных частей: уровня инфляции в стране, прогнозируемой в начале каждого года, и ожидаемой прибыли кредитного института, которую он получит за оформление и дальнейшее сопровождение нового заемщика.

1.4 Выводы по первой главе

В настоящее время ипотека вызывает много разноречивых мнений. Одни утверждают, что при нынешнем уровне жизни этот способ решения жилищной проблемы еще долго останется непопулярным. Другие — что ипотека пришла в нашу страну как раз вовремя. А между тем существующие в стране программы развития ипотеки не работают, да и доверия у населения эти программы вызывают не много.

Развитие ипотечного кредитования в нашей стране способствовало бы оживлению в инвестиционной сфере, повышению социальной стабильности в обществе, преодолению глубокого социально-экономического кризиса в целом. С другой стороны этот финансово-экономический кризис затрудняет создание в России национальной системы ипотечного кредитования. Но если условия ипотечного кредитования будут приспособлены к платежеспособному спросу населения, а источником финансирования ипотечных кредитов станут дополнительные доходы бюджета, возникающие в результате подъема жилищного строительства, то развитие и становление системы ипотечного кредитования возможно и в условиях экономической нестабильности.

Во-первых, ипотечное кредитование в условиях переходной экономики нужно ориентировать в первую очередь на те категории населения, которые нуждаются в небольшом ипотечном кредите. Это позволит при ограниченных ресурсах обеспечить кредитами максимальное число заемщиков. Доля населения, нуждающегося в небольших ипотечных кредитах, — значительная и составляет не менее половины желающих улучшить свои жилищные условия.

Во-вторых, для тех граждан, у которых нет достаточных собственных сбережений в денежной форме, это ограничение преодолевается за счет оплаты ими части нового жилья старым жильем. Граждане, получающие в установленном порядке жилищные субсидии и жилищные сертификаты, мт использовать их для оплаты части стоимости жилья в дополнение к собственным средствам и ипотечному кредиту.

В-третьих, условия ипотечного кредитования должны соответствовать доходам основной части населения, номинироваться в рублях, выдаваться на срок до 10 — 15 лет, иметь низкую процентную ставку (7 — 10% годовых). Такие условия, как показал опыт, даже при весьма малой доле кредита (10 — 20%) становятся сильным стимулом для принятия населением решения о покупке жилья, обеспечивая мобилизацию собственных средств. По мере роста доходов населения и улучшения финансово-экономической ситуации условия кредитования постепенно будут приближаться к условиям финансового рынка.

В-четвертых, практический опыт подтверждает, что даже при 10 — 20% ипотечного кредитования в покупке жилья значительно увеличивается спрос на жилье. Это приводит, в конечном итоге, к эффекту мультипликации налогов. Возникающие дополнительные налоги превышают объем кредитования, вызвавший такой доход бюджета.

В-пятых, поскольку ипотечное кредитование создает дополнительные доходы бюджета, то они мт служить одним из источников финансирования ипотечного кредитования вместе с внебюджетными источниками финансирования жилья, которые имеются в каждом регионе и городе. Далее система становится самодостаточной и может расширяться за счет других источников финансирования, в том числе заемных средств финансовых институтов.

2 Анализ программы ипотечного кредитования коммерческого банка «ВТБ 24» в г. е

2.1 Организационно – экономическая характеристика филиала КБ «ВТБ 24» в г. е

Банк ВТБ 24 — один из крупнейших участников российского рынка банковских услуг. Он входит в международную финансовую группу ВТБ и специализируется на обслуживании физических лиц, индивидуальных предпринимателей и предприятий малого бизнеса.

Сеть банка формируют более 530 офисов в 69 регионах страны. Банк предлагает клиентам основные банковские продукты, принятые в международной финансовой практике.

В числе предоставляемых услуг: выпуск банковских карт, ипотечное и потребительское кредитование, автокредитование, услуги дистанционного управления счетами, кредитные карты с льготным периодом, срочные вклады, аренда сейфовых ячеек, денежные переводы. Часть услуг доступна клиентам в круглосуточном режиме, для чего используются современные телекоммуникационные технологии.

Основным акционером ВТБ 24 является ОАО Банк ВТБ (98,92% акций). Уставный капитал ВТБ 24 составляет 50,7 млрд. рублей, размер собственных средств (капитала) — 104,1 млрд. рублей.

Коллектив банка придерживается ценностей и принципов международной финансовой группы ВТБ. Одна из главных задач группы — поддержание и совершенствование развитой финансовой системы России.

Деятельность ВТБ 24 осуществляется в соответствии с генеральной лицензией Банка России № 1623 от 13.07.2000 г.

Банк создан в соответствии с решением общего собрания участников Коммерческого банка развития предпринимательской деятельности “ГУТА-БАНК” (общества с ограниченной ответственностью) о его преобразовании от 31 марта 2000 года с наименованиями Закрытое акционерное общество “Коммерческий банк развития предпринимательской деятельности “ГУТА-БАНК”, ЗАО “КБ “ГУТА-БАНК”.

Банк является правопреемником КБ “ГУТА-БАНК” ООО по всем его правам и обязанностям.

В соответствии с решением общего собрания акционеров от 06 июня 2005 года (протокол №03/05) наименования Банка изменены на ЗАО Внешторгбанк Розничные услуги.

В соответствии с решением общего собрания акционеров от 10 октября 2006 года (протокол №05/06) наименования Банка изменены на Банк ВТБ 24 (закрытое акционерное общество), ВТБ 24 (ЗАО).

Место нахождения Банка: г. Москва, ул. Мясницкая, д. 35. Банк является кредитной организацией и входит в банковскую систему Российской Федерации. В своей деятельности ВТБ 24 руководствуется Конституцией Российской Федерации, Федеральным законом «О банках и банковской деятельности», Федеральным законом «О Центральном банке Российской Федерации (Банке России)», Федеральным законом «Об акционерных обществах», другими федеральными законами, иными правовыми актами Российской Федерации, нормативными актами Банка России и настоящим Уставом Банка ВТБ 24.

Банк является юридическим лицом, имеет в собственности обособленное имущество, учитываемое на его самостоятельном балансе, может от своего имени приобретать и осуществлять имущественные и личные неимущественные права, нести обязанности, быть истцом и ответчиком в суде.

Банк несет ответственность по своим обязательствам всем принадлежащим ему имуществом и не отвечает по обязательствам своих акционеров.

Акционерами ЗАО ВТБ 24 мт быть юридические и физические лица. Акционеры Банка не отвечают по обязательствам Банка и несут риск убытков, связанных с его деятельностью, в пределах стоимости принадлежащих им акций.

Органами управления Банка являются:

- Общее собрание акционеров;

- Наблюдательный совет;

- Президент – Председатель Правления – единоличный исполнительный орган;

- Правление – коллегиальный исполнительный орган.

Руководство ВТБ 24 (ЗАО) осуществляется правлением, которое возглавляет президент — председатель правления. Помимо него в правление входят 8 руководителей — членов правления.

Кроме того, в состав руководящей группы входят 12 топ-менеджеров, возглавляющих различные подразделения банка.

Правление и его председатель являются исполнительными органами, которые подотчетны общему собранию акционеров и наблюдательному совету банка.

К компетенции правления, согласно уставу, относятся общие вопросы организации работы банка, принятие ключевых решений, вынесение материалов на рассмотрение наблюдательного совета, анализ отчетности и другая руководящая деятельность.

Банк ВТБ 24 вправе создавать филиалы и открывать представительства на территории Российской Федерации в соответствии с законодательством.

Основной целью деятельности Банка является получение прибыли при осуществлении банковских операций. Осуществление банковских операций производится на основании специального разрешения (лицензии) Банка России в порядке, установленном Федеральным законом "О банках и банковской деятельности".

К числу основных операций ВТБ 24, формирующих финансовый

результат, относятся:

- кредитование клиентов банка - физических лиц, включая потребительское и ипотечное кредитование, а также предоставление кредитов индивидуальным предпринимателям;

- кредитование клиентов банка - юридических лиц, включая предприятия малого и среднего бизнеса;

- операции на фондовом и денежном рынках, включая брокерское обслуживание на ММВБ, МФБ и РТС, купля-продажа акций и векселей на внебиржевом рынке по заявкам клиентов;

- операции на международном валютном рынке (ForEx);

- расчетно-кассовое обслуживание юридических и физических лиц, денежные переводы.

Основные кредитные риски формируются следующими активами ВТБ 24:

Кредиты, предоставленные юридическим лицам;
Кредиты, предоставленные физическим лицам;

3.Портфель приобретенных облигаций.

Банк вправе осуществлять иные сделки в соответствии с законодательством. Банковские операции и иные сделки осуществляются ВТБ 24 как в рублях, так и в иностранной валюте.

Банк не вправе заниматься производственной, торговой и страховой деятельностью.

Сегодня ВТБ24 - это универсальный коммерческий банк, предоставляющий наиболее полный перечень услуг, как населению, так и предприятиям и организациям.

Составной частью ВТБ24 является ОО «ский» Филиал № 6318 ВТБ 24 (ЗАО). Как структурное подразделение, является коммерческим универсальным банком, способным выполнять широкий круг разнообразных операций и услуг. Деятельность банка не ограничена по отраслям экономики. Он обслуживает и юридических, и физических лиц.

Планирование работы ВТБ 24 осуществляется управляющим отделения совместно с начальниками отделов банка. Учет ведется на местах и централизованно. Ответственность за свои действия несет непосредственно каждый работник. Стимулирование работников идет через систему премирования, моральное поощрение также применяется, при допущенных ошибках в работе размер премии снижается.

Руководит отделением управляющий, ему подчиняются заместители управляющего и начальники отделов. Работники структурных подразделений подчиняются непосредственно руководителям внутренних структурных подразделений.

Операционные офисы в е:

«Восток» г. , пр-т Гагарина, д. 10.
«Молодежный» г. , пр-т. Дзержинского, д. 18.
«ский» г. , пр. Победы, д. 14.
«Чкаловский» г. , ул. Маршала Г. К. Жукова, д. 3.

Организационная структура банка включает функциональные подразделения и службы банка, каждая из которых имеет определенные права и обязанности. Выбор оптимальной организационной структуры банка — важное условие эффективности организации труда в банке в целом, его успешной коммерческой деятельности. Основным критерием организационного построения банка является экономическое содержание и объем выполняемых банком операций.

Организационную структуру банка формируют подразделения (управления) и службы. Рассмотрим организационную структуру ВТБ 24(ЗАО) в городе е на рис. 2.1.1 в приложении Г.

Рассмотрим далее наиболее важные и значимые элементы структуры.

Управляющий ОО «ский» вместе с заместителями координирует деятельность всех офисов банка в г. е. Управляющие дополнительными офисами осуществляют управление и контроль отделами порученного им офиса.

Отдел продаж розничных продуктов занимается обслуживанием и консультированием клиентов по вопросам потребительского кредитования, кредитных карт и вкладов.

Отдел обслуживания банка выполняет такие функции, как оплата услуг по расчетному счету, пополнение или снятие средств со вклада, выдача дебетовых карт и их замена, погашение кредитов, предоставление выписок и многие другие операции.

Отдел прямых продаж осуществляет работу с клиентами по зарплатным проектам.

Отдел ипотечного кредитования осуществляет консультирование клиентов по вопросам предоставления ипотечных кредитов, оформление необходимых документов и выдачу кредита.

Группа клиентского сопровождения ипотечных кредитов осуществляет консультирование клиентов, привязку дебетовых карт к уже выданным кредитам, оформление отсрочек по платежам.

Отдел автокредитования осуществляет консультирование клиентов по предоставлению автокредитов, оформление необходимых документов и выдачу кредитов.

Отдел кредитования малого бизнеса производит консультирование индивидуальных предпринимателей и малых предприятий иных форм собственности по вопросам предоставления кредита, оформление необходимых документов и выдачу кредита.

Группа продаж инвестиционных продуктов осуществляет операции на фондовом и денежном рынках, включая брокерское обслуживание на ММВБ, МФБ и РТС, куплю-продажу акций и векселей на внебиржевом рынке по заявкам клиентов, операции на международном валютном рынке ForEx.

Далее рассмотрим основные финансово-экономические показатели деятельности Банка ВТБ 24.

Таблица 2.1.1 Показатели финансово-экономической деятельности ВТБ 24.

Наименование показателя	01.01.2007	01.01.2008	01.01.2009	01.01.2010	01.01.2011
Уставный капитал, тыс. руб.	12 655 694	30 007 812	33 567 652	50 636 514	50 730 197
Собственные средства (капитал), тыс. руб.	20 452 752	46 133 556	71 893 726	97 381 116	104 095 435
Чистая прибыль (непокрытый убыток), тыс. руб.	1 122 583	718 680	4 304 143	2 216 588	16 811 250
Рентабельность активов (%)	0,68	0,22	0,72	0,31	1,87
Рентабельность капитала (%)	5,49	1,56	5,99	2,28	16,15
Привлеченные средства (кредиты, депозиты, клиентские счета и т.д.), тыс. руб.	147 157 400	276 899 194	539 110 095	622 036 636	799 065 215

Величина уставного капитала определяется как сумма номинальных стоимостей размещенных акций банка. С 2006 года по 2010 он увеличился в 4 раза. Величина собственных средств (капитала) увеличилась за этот же период почти в 5 раз.

Величина чистой прибыли увеличилась в 16 раз за пять лет и достигла в 2010 году 16,8 млрд.руб. Показатель рентабельности активов определяется как процентное отношение чистой прибыли (непокрытого убытка) к величине активов и показывает величину прибыли, приходящейся на рубль активов. В 2010 году этот показатель значительно увеличился по сравнению с предыдущими периодами достиг 1,87%.

Показатель рентабельности капитала определяется как процентное отношение чистой прибыли (непокрытого убытка) к величине собственных средств (капитала), величине резервов на покрытие сомнительных ссуд и иных активов) и показывает величину прибыли, приходящейся на рубль капитала. В 2010 году по сравнению с 2006 рентабельность капитала увеличилась в 3 раза.

Величина привлеченных средств также увеличились в 2010 году по сравнению с 2006в 5 раз.

Далее проанализируем активы банка ВТБ 24. Рассмотрим в таблице 2.1.2 в приложении Д.

Как мы видим по таблице, активы банка увеличились в 2010 году по сравнению с 2006 годом более чем в 5 раз, причем в абсолютном выражении наибольшее увеличение составили основные средства, нематериальные активы и материальные запасы – в 23 раза, но их доля в общем объеме активов составляет незначительный объем. Наибольшую же долю составляет чистая ссудная задолженность –82% в 2010 году, заметим, что доля данных активов снижалась в 2008 году на 5%, что говорит об опасении как банка в предоставлении кредитов, так и в опасении клиентов занимать средства в нестабильной экономике. В абсолютном же выражении чистая ссудная задолженность выросла более чем в 5 раз в 2010 г. по сравнению с 2006 г. Второе место в активных операциях банка занимают чистые вложения в ценные бумаги, оцениваемые по справедливой стоимости через прибыль или убыток – почти 6% в 2010 году, причем в 2008 году доля этих активов также снизилась, в абсолютном же выражении вложения в ценные бумаги по сравнению с 2006 годом увеличились более чем в 9 раз. На третьем месте расположились денежные средства – в абсолютном выражении в 2010 г. по сравнению с 2006 г. они выросли в 6 раз, однако в структуре они увеличились незначительно, и их доля составила 5% в 2010 году. Заметим, что в кризисный 2008 год наблюдался значительный рост средств в кредитных организациях, их доля в общем объеме активов увеличилась с 1% до 9% в 2008 году, что говорит о большой осторожности банка, как видим, он предпочитал не давать кредиты, а сохранять имеющиеся средства. Однако уже 2010 г. этот актив снизился еще ниже уровня 2006 г., что несомненно говорит о смене экономической обстановки в лучшую сторону и возвращении банка к привычной деятельности.

Далее проанализируем состав и структуру банковских ресурсов на основе данных пассива баланса. Которая представлена в таблице 2.1.3 приложения Е.

Как мы можем видеть в 2010 году по сравнению с 2006 годом обязательства банка увеличились в 5,5 раз. При этом наибольшую долю составляют средства клиентов (некредитных организаций) – 88% в 2010 г., в том числе вклады физических лиц составили в этом же году 78%. Доля средств клиентов в составе общих обязательств банка в 2010 году по сравнению с 2006 годом увеличилась почти на 20%, при этом доля вкладов физических лиц увеличилась на почти на 40%. Также значительное место занимают средства кредитных организаций и выпущенные долговые обязательства, причем в 2010 году средства кредитных организаций сократились почти на 22% по сравнению с 2006 годом.

Проанализируем источники доходов и направления расходов банка по данным отчета о прибылях и убытках. Представленная в таблице 2.1.4 приложения Ж.

В 2006 году основными факторами, повлиявшими на рост активов и прибыли ВТБ 24, стали увеличение портфеля кредитов населению и предприятиям малого бизнеса, корпоративного кредитного портфеля, совершенствование процедур управления банковскими рисками, в том числе управления качеством портфеля, диверсификация и снижение стоимости привлеченных средств. В 2007 году факторами, оказавшими ключевое влияние на рост активов и снижение прибыли кредитной организации - эмитента, являются: существенный рост затрат на развитие региональной сети кредитной организации - эмитента (163 точки присутствия кредитной организации - эмитента на начало года против 328 точки присутствия на конец года), увеличение портфеля кредитов физическим лицам и предприятия малого бизнеса, его диверсификация, а также управление качеством кредитного портфеля.

По итогам 2008 по сравнению с аналогичным периодом, изменилась структура, как доходов, так и расходов банка. Так, в структуре процентных доходов, снизилась доля доходов от вложений в ценные бумаги и возросла – от ссуд, предоставленных клиентам (некредитным организациям). В структуре процентных расходов – снизилась доля расходов по привлеченным средствам клиентов и возросла – по привлеченным средствам кредитных организаций, а также по выпущенным долговым обязательствам. В целом, величина чистых процентных доходов банка, по сравнению с 2007 возросла в 2,5 раза; комиссионные доходы при этом возросли в 1,3 раза. По сумме операционных расходов увеличение по сравнению с прошлым годом составило 2,24 раза. Величины прибыли после налогообложения значительно возросла – с 719 млн. руб. за 2007 до 4304 млн. руб. за 2008. Это вызвано, прежде всего, более быстрым ростом процентных доходов, по сравнению с процентными расходами; а также ростом комиссионной маржи в абсолютном выражении. Также, возросли доходы от операций с ценными бумагами и от переоценки иностранной валюты.

Из негативных тенденций следует отметить ухудшение качества кредитного портфеля,- что выразилось, прежде всего, в увеличении расходов на досоздание резерва на возможные потери по ссудам, а также удорожание привлеченных средств.

По итогам 2009, в структуре процентных доходов, снизилась доля доходов от ссуд, предоставленных клиентам (некредитным организациям) и возросла – от вложений в ценные бумаги, а также от размещения средств в кредитных организациях. В структуре процентных расходов – снизилась доля расходов по привлеченным средствам кредитных организаций и возросла – по выпущенным долговым обязательствам. В целом, величина чистых процентных доходов Банка, по сравнению с 2008 возросла в 1,53 раза; комиссионные доходы при этом возросли в 1,75 раза. По сумме операционных расходов увеличение по сравнению с прошлым годом составило 1,07 раза. По итогам 2009, Банком зафиксирована прибыль в размере 2,2 млрд.руб. Это обусловлено, прежде всего, ухудшением качества кредитного портфеля, что повлекло за собой значительное досоздание резерва на потери по ссудам: за отчетный период значение составило 23,8 млрд. руб., что в 2,25 раза превышает аналогичный показатель прошлого года. Другая значимая причина – удорожание заемных средств, привлеченных у кредитных организаций, а также путем выпуска долговых обязательств.

В течение 2009 года Банк своевременно реагировал на кризисные явления в мировой экономике, изменив условия по ряду банковских продуктов, снизив долю высокорискованных активов, совершенствуя процедуры управления банковскими рисками и наращивая привлечение средств от физических лиц. Это позволило нивелировать негативные тенденции и показать прибыль по итогам года.

В 2010 году в структуре процентных доходов снизилась доля доходов от ссуд, предоставленных клиентам (некредитным организациям) и возросла доля доходов от размещения средств в кредитных организациях. В структуре процентных расходов – существенно снизилась доля расходов по привлеченным средствам кредитных организаций и возросла доля расходов по привлеченным средствам клиентов, не являющихся кредитными организациями.

В целом, величина чистых процентных доходов Банка, по сравнению с конца 2009 года возросла в 1,14 раза; комиссионные доходы при этом возросли в 1,2 раза. По сумме операционных расходов увеличение по сравнению с прошлым годом составило 1,34 раза. По итогам 2010 Банком зафиксирована прибыль в размере 16,8 млрд. руб.

Ключевыми источниками дохода от розничных операций являются процентные доходы по кредитам, в первую очередь по кредитам наличными, кредитным картам и автокредитованию. Также необходимо отметить, что стоимость привлечения средств в 2010 году постепенно снижалась, что позволило сохранить доходность бизнеса на фоне снижения ставок по кредитам.

Управление риском ликвидности имеет решающее значение в банковском деле и является одним из основных направлений деятельности банка.

Так, норматив достаточности капитала (Н1) стабильно поддерживается на необходимом уровне. На 01.04.2010 значение норматива составило 16,04%. В течение года значение этого показателя немного снизилось и на 01.04.2011 значение норматива составило 12,48%.

Норматив мгновенной ликвидности (Н2) стабильно выше требуемого уровня. Он колеблется от 44,02% на 01.04.2010 (293% от требуемого минимума) до 34,56% на 01.04.2011 (230% от требуемого минимума).

Норматив текущей ликвидности (Н3) также поддерживается на достаточном уровне. Он колеблется от 102,35% на 01.04.2010 г. до 67,25% на 01.04.2011 г (при минимально допустимом значении 50%).

Норматив долгосрочной ликвидности (Н4) на протяжении рассматриваемого периода находится в пределах требуемого максимума, существенно не изменившись в течении года, его значение колеблется от 91,18% на 01.04.2010 (76% от максимума) до 90,94% на 01.04.2011 (76% от максимума).

Динамика рассмотренных выше показателей свидетельствует о стабильно невысоком риске потери ликвидности кредитной организацией - эмитентом в результате выполнения текущих, а также краткосрочных и долгосрочных обязательств.

Норматив максимального размера риска на одного заемщика или группу связанных заемщиков (Н6) также соблюдался кредитной организацией - эмитентом на протяжении всего рассматриваемого периода, и колеблется от 8,14% на 01.04.2010 (33% от максимума) до 19,16% на 01.04.2011 (77% от максимума).

За период с 01.04.2010 по 01.04.2011 значение норматива максимального размера крупных кредитных рисков (Н7) существенно не изменилось. Наблюдается незначительное снижение норматива с 43,28% (на 01.04.2010) до 42,41% (на 01.04.2011).

Норматив максимального размера кредитов, банковских гарантий и поручительств, предоставленных акционерам (участникам) (Н9.1) в течение всего рассматриваемого периода был равен нулю.

Норматив совокупной величины рисков по инсайдерам (Н10.1) поддерживается в пределах установленного максимума и снизился за рассматриваемый период от 1,13% на 01.04.2010 (38% от максимума) до 0,85% на 01.04.2011 (28% от максимума).

Значение норматива использования собственных средств для приобретения акций (долей) других юридических лиц (Н12) на 01.04.2011 снизился до 0. На аналогичную дату прошедшего года составляло 0,04% (при максимально допустимом значении 25%).

Таким образом, банк демонстрирует высокую эффективность управления кредитным риском.

В целом по всем нормативам ВТБ 24 выдерживает требования Банка России и обеспечивает высокий уровень управления ликвидностью.

Показатели, представленные из финансовой отчетности банка, приложения И.

2.2 Анализ рынка ипотечного кредитования г. а

Ипотечный рынок – это рынок ипотечных кредитов, предоставляемых банками и другими учреждениям домашним хозяйствам с целью приобретения жилья под залог этого (или иного) жилья, и финансовых активов, размещаемых на рынке с целью приобретения ресурсов в ипотечное кредитование. Таким образом, из определения видно, что ипотечный рынок формируется ипотечным сегментом фондового рынка и сегментом рынка банковских услуг по предоставлению и обслуживанию ипотечных кредитов.

Рынок ипотечного кредитования подразделяется на первичный и вторичный. На первичном рынке выдаются и мт быть проданы ипотечные кредиты. На вторичном рынке происходит продажа прав на получение процентного дохода по кредитам через выпуск специальных ценных бумаг, приобретение которых предоставляет это право. Такие ценные бумаги имеют различные качественные характеристики, такие как наличие кредитного риска, степень обеспеченности ипотечным пулом и т.д.

Создание рынка доступного жилья в России — один из приоритетных национальных проектов. Однако для реализации этого проекта необходимо создать определенные условия, способствующие формированию рынка жилья. Условия эти таковы:

- возможность максимально прозрачного и быстрого получения земельных участков под застройку;

- оптимизация сроков получения разрешения на строительстве,

- возможность быстрого и недорогого подключения к электрическим, газовым и коммунальным сетям;

- развитие строительного комплекса и строительной индустрии общества и др.

Чтобы жилье становилось доступнее, строить нужно гораздо больше. Но строить в нынешних условиях мт только крупные компании, бизнес которых зависит от местных органов власти. Вытеснение из сферы строительного бизнеса мелких и средних компаний автоматически ведет к тому, что жилья строится меньше, а цены растут. При этом крупные девелоперские фирмы оказываются не в состоянии освоить планируемые объемы строительства. В условиях значительного роста цен и дефицита предложения на рынке жилья они в этом и не заинтересованы.

Сегодня проблема доступного жилья заключается не в отсутствии материально-технических возможностей для ее решения — есть и политическая воля, и свободные строительные мощности, и земля, и инвесторы, — а прежде всего, в правильной организации процесса, в наличии прозрачных, обязательных для всех и долгосрочно действующих правилах в этом сегменте рынка и работающих законов.

Предложение на рынке жилой недвижимости представлено предложением на первичном, вторичном рынках жилья. Под первичным рынком следует понимать рынок нового строительства. В ской области насчитывается более 1400 строительных организаций, в которых трудятся свыше 90 тыс. человек. Из общего числа строительных компаний 94 % относятся к малому бизнесу. В последние годы ситуация на первичном рынке жилой недвижимости области стабилизировалась. Происходит относительно динамичное развитие за счет увеличения темпов нового строительства, привлечение инвестиций в строительную отрасль.

До 2000г. наблюдался спад в объемах ввода жилья, что, в основном, было обусловлено состоянием строительного комплекса области. Снижение за этот период составило свыше 30 %. Сегодня строительная индустрия области вышла на уровень 1992 г., и существует определенная цикличность.

Изменилась также и структура вводимого жилья по количеству комнат в квартире. Вторичный рынок включает такие жилые объекты, права на которые ранее уже были зарегистрированы в едином государственном реестре учреждения юстиции. В целом вторичный и первичный рынки жилья тесно взаимосвязаны. Если на первичном рынке наблюдается кризис, то его последствия затрагивают и вторичный рынок. Доля операций на вторичном рынке возрастет, рост спроса вызовет увеличение цен. В свою очередь увеличивается доходность разовых сделок и повысится привлекательность строительства жилья.

Доля первичного и вторичного рынков зависит от того, насколько активно в регионе ведется инвестиционно-строительная, социально-экономическая политика. Он осуществляет посредническую деятельность, обеспечивая встречу продавца и покупателя, и является гарантом сделки, снижая возможные рыночные риски. Поэтому помимо личных, деловых качеств риэлтор должен обладать разносторонними знаниями в сферах экономики, права, деловом общении, управлении, опытом работы, инициативностью и обладать творческим мышлением. Значительная доля сделок на вторичном рынке совершается именно при помощи риэлторов и их организаций (более 70 %). В настоящее время в качестве риэлторов в ской области выступают люди различных профессий: инженеры, экономисты, юристы, учителя, врачи, военные. Существует мнение, что лучшие риэлторы — это женщины 25-45 лет, так как они в большей степени умеют сопереживать и сочувствовать, что очень важно в данной деятельности. Во многих агентствах их примерно 65-70%.

Первичный рынок жилья г. а. Наиболее престижными районами жилой застройки г. а являются районы ул. Туркестанской – Чкалова, «старый центр», район ул. Терешковой (до автовокзала). Здесь темпы роста цен на все категории квартир значительно опережают темпы роста цен на аналогичные квартиры других районах города. Наименьшим спросом пользуются квартиры в районе горы Маяк, за Уралом (Южный поселок) и характеризуются низким уровнем цен.

Под стоимостью 1кв.м. жилья понимается средняя цена предложения, определенная с учетом имеющихся в е проектов домов (полнометражные, хрущевки, улучшенная планировка, элитные и др.) по одно-, двух-, трехкомнатным квартирам, представленных во всех районах города. Этот показатель отражает не столько реальные цены на квартиры, сколько показывают динамику изменения стоимости на рынке жилья диаграмма 2.2.1 – динамика изменения стоимости квартир по г. у.

На стоимость 1 кв.м. влияет ряд параметров - местоположение, этажность дома и этаж квартиры количество комнат, планировка, состояние квартиры и др. В предложенном ниже анализе мы выделал следующие параметры - район города, количество комнат, типа планировки квартиры.

Изменение средней стоимости 1 кв.м. общей площади квартир с учетом типа планировки и районе г. а и изменение цены в процентах за период июнь-ноябрь 2010 г. представлены в таблице 2.2.1 приложения К.

Из таблицы 2.2.1 видно, что районы представлены не всеми типами планировки. А имение Дзержинский район, Восточный и Южный поселки считаются сравнительно «молодыми», имени, поэтому в этом районе отсутствуют дома типа «сталинки». Южный поселок считается самым удаленным от центра города из всех районов, в нем сравнительно недавно были построены первые современные монолит-кирпичные дома увеличенных площадей, стоимость 1 кв.м. которых минимальны по сравнению с другими районами.

Верхнюю границу ценового диапазона за рассматриваемый период занимают Ленинский район Центральный район, 39301 рублей и 37071 рублей за 1м2 соответственно. Среднюю позицию занимай Восточный поселок - 36740 рублей, Дзержинский район - 35934 рублей, и Промышленный район 35298 рублей за 1 кв.м. И нижнюю позицию занимает Южный поселок - 31748 рублей за 1 кв.м.

Рассмотрим изменение средней стоимости 1кв.м. общей площади квартир более подробно, именно - с учетом районирования г. а (таблица 2.2.2).

Таблица 2.2.2 – Ценовая характеристика квартир районов г. а (июнь-ноябрь 2010 г.)

Районы г. а	Июнь 2010 г.	июль 2010 г.	август 2010 г.		сентябрь 2010 г.	октябрь 2010 г.		ноябрь 2010 г.	Средний ежемесячный темп роста период
В среднем по г. у	35 593	35 832	35 851	36 181		36 253	36 381		0,2%
Дзержинский район	35364	35237	35844	36217		36271	36674		0,7%
Ленинский район	39025	38975	39111	39301		39580	39816		0,1%
Промышленный район	35112	35143	35380	35415		35320	35415		0,1%
Центральный район	36507	36912	37043	37101		37359	37505		0,4%
Восточный поселок	36101	36658	36663	36906		37133	36979		0,2%
Южный поселок	31451	32068	31065	32150		31857	31899		-0,5%

Диаграмма 2.2.2 – динамика цен 1 кв. м. общей площади квартир в зависимости от районов г. а за период июнь – ноябрь 2010 г.

Ценовая ситуация рынка жилья в ноябре 2010 г. По районом г. а представлена так:

- в среднем по г. у 0,4 % по отношению к предыдущему месяцу;

- Дзержинский район – 1,1 %;

- Ленинский район – 0,6 %;

- Промышленный район – 0,3 %;

- Центральный район – 0,4 %;

- Восточный поселок - -0,4%;

- Южный поселок – 0,1%.

Ценовая характеристика квартир г. в зависимости от типа планировки квартир представлена в таблицы 2.2.3.

Таблица 2.2.3 – Ценовая характеристика квартир г. (июнь-ноябрь 2010 г.)

Тип планировки	Июнь 2010 г.	июль 2010 г.	Август 2010 г.		Сентябрь 2010 г.	октябрь 2010 г.	Ноябрь 2010 г.	Средний ежемесячный темп роста та период
Старая панель/кирпич (с маленькой кухней) - хрущевки	34 256	34 523	34 517	35 049		35 470	35 627	0,8%
Старая панель/кирпич (с увел, кухней) - тольятинки	34 599	35 408	35 495	36 137		36 130	36 205	0,5%
Типовая панель (9-14 этажей)	37 337	37 215	37 407	37 469		37 957	38 424	0,3%
Современная панель (от 9 эт.кв.увел. пл-дей)	37 788	37 546	37 916	' 37 957		38 085	38 095	0,3%
'Сталинки и типовой кирпич (5-эт., с вые, потолками)	32 843	33 519	34 024	33 773		33 565	33 998	0,1%
Современный монолит-кирпич (монолиты, кирпич увел, пл-дей)	36 988	37 072	36 554	37 889		36 567	36 433	-0,8%

Ценовая характеристика квартир г. а в зависимости от количества жилых комнат квартир представлена в таблице 2.2.4.

Таблица 2.2.4 – Ценовая характеристика квартир г. а (июнь – ноябрь 2010 г.)

Квартиры г. а	июнь 2010 г.	июль 2010 г.	aавгуст 2010 г.	сентябрь 2010 г.	октябрь 2010 г.	ноябрь 2010 г.	Средним ежемесячный темп роста за период
Однокомнатные	38 209	38 640	38 924	39 342	39 305	39 441	0,35%
Двухкомнатные	34 813	34 730	34 718	34 858	35 181	35 293	0,21%
Трехкомнатные	33 926	33 885	33 990	34 182	34 178	34 187	0,02%

Диаграмма 2.2.3 – динамика цен 1 кв. м. общей площади в зависимости количества жилых комнат г. а за период июнь – ноябрь 2010 г.

Из приведенных данных видно, что стоимость квадратного метра в однокомнатных квартирах на вторичном рынке недвижимости выше, чем в многокомнатных квартирах. Наибольшим спросом на данном сегменте рынка пользуются двухкомнатные квартиры, которые считаются полноценным жилье для молодых семей, поэтому, как правило, отмечаются высокие темпы роста стоимости квадратного метра двухкомнатных квартир. По результатам анализа видно, что общая тенденция на рынке жилья условиях восстановления после кризиса с июня по ноябрь 2010 г. положительная. Из этого можно сделать вывод, что наибольшим спросом пользуются квартиры на вторичном рынке, поэтому в ских банках присутствуют в большей степени программы ипотечного кредитования на вторичных рынках. Где, условия по этим программам лучше, чем ипотечные программы на первичных рынках.

Средний ежемесячный темп роста 1 кв.м. вторичного жилья г. а за период июнь - ноябрь 2010 г. составил 0,2%, в ноябре 0,4%, присутствует слабовыраженная положительная тенденция. Общая динамика изменения стоимости жилья в городе за последние 2,5 года представлена на диаграмме 2.2.4.

Диаграмма 2.2.4 – Динамика изменения стоимости 1 кв. м. вторичного жилья г. а.

С момента начала кризиса (август 2008 г.) по ноябрь 2010 г. темп роста средней стоимости 1 кв.м. общей площади квартир вторичного рынка г. а составил -21,8%.

Из всего выше приведенного можно сказать, что рынок жилья восстанавливается, цены растут, активность покупателей увеличивается. В е планирует существенно увеличить в 2011 году объемы ипотечного кредитования. Эта уверенность основана на оптимистичных выводах экспертов, в соответствии с которыми, объемы ипотечного кредитования в стране в будущем году полностью восстановятся. А экономические индикаторы на рынке а сигнализируют о том, что этот рост произойдет. Кроме того, банки собираются проводить в регионе более активную кредитную политику.

Доходы населения растут, ставки по банковским ипотечным кредитам достигли докризисных однозначных значений, цены на жилье по данным Росстата выросли с начала года на 6-7%. Население устало ждать снижения цен и готово покупать жилье. Соответственно спрос на ипотеку в следующем году будет только расти, а объемы выданных банками кредитов достигнут докризисных уровней. В течение 2011 года объем ипотечного рынка России вырастет с 1 310 до 1 585 млрд. рублей. А прирост ипотеки в целом по банковской системе может составить 20 - 21%.

Застройщики и риэлторы также выражают единое мнение, что рынок строительства и ипотеки будет развиваться быстрее в следующем году и причиной тому - ожидаемый рост цен на жилье на уровне 10-15%, превышающий инфляцию. Спрос на жилье, особенно эконом-класса или загородного типа есть, - констатируют риэлторы. Особенно это стало очевидно осенью. Так, за последние три месяца срок экспозиции квартир сократился в 2 раза. Размер торга сократился с 5-7% в 2009 году до 1% в 2010 году. Это все индикаторы того, что нас ожидает рост цен на недвижимость. Возможно, в ближайшие месяц-два этого не произойдет, но в феврале следующего года цены поползут вверх.

Люди теперь не боятся долгов - население активнее берет кредиты. С начала года доля сделок с участием банковских кредитов выросла в среднем по рынку до 30%. К концу года, этот показатель достигнет 40%. В частности это происходит из-за того, что банки активно снижают процентные ставки.

С 8 ноября некоторые банки г. а снизили процентные ставки до однозначных значений - теперь ставки по ипотеке начинаются от 9% годовых в рублях, а для некоторых категорий заемщиков - от 8%. Чуть ранее была расширена специальная ипотечная программа: Ипотека с государственной поддержкой на строящееся жилье. Изменились условия кредитования новостроек. Теперь можно взять кредит, когда вырыт только котлован. Цены на квартиры, в этом случае минимальные, и это привлекает заемщиков. Ну и второй важный фактор, это программы государственной поддержки, которые также стимулируют сделки с новым жильем.

Говоря о поддержке государством ипотечного жилищного кредитования и жилищного строительства, можно сказать, что государственные программы по ипотеке пролонгируются к концу 2011 год. В частности, с большой долей вероятности, Внешэкономбанк продлит свою программу еще на год. Пока не понятно будут ли дальше снижаться процентные ставки по программам государственной поддержки, или просто объемы этих программ уменьшаться. Но все, же государственные программы остаются лучшими по цене предложениями на рынке.

Как бы то ни было, рынок ипотеки в е и ской области, также как и в других регионах, еще далек от своего насыщения, но можно надеяться и на дальнейший его устойчивый рост.

Сегодня в числе первоочередных задач социально-экономического развития Российской Федерации стоит задача формирования рынка доступного жилья через повышение спроса населения с помощью развития жилищного кредитования при одновременном увеличении объёмов жилищного строительства. Благоустроенное жильё необходимо и для отдыха, и для работы, и для создания нормальной полноценной семьи, но даже нынешний рост доходов не всегда позволяет людям приобретать жильё. Новое жильё за счёт текущих заработков и имеющихся сбережений мт купить лишь люди с высокими доходам.

Доступность жилья – это связующее звено между рынком банковских услуг и рынком недвижимости. Повышая доступность жилья, ипотечные кредиты увеличивают спрос на рынке жилой недвижимости. Главенствующим критерием доступности жилья является его реальная рыночная стоимость с учётом динамики её изменения во времени. Влияние рыночной стоимости сказывается при всех формах приобретения жилья: и при единовременной оплате, и при разных формах кредитования (субсидирования). В свою очередь, влияние этих форм также существенно и дифференцированно отражается на динамике доступности улучшения жилищных условий. Льготные и разнообразные формы кредитования (особенно долгосрочного) и субсидирования оказывают наибольшее влияние на динамику доступности.

На практике основным показателем состояния рынка жилья с точки зрения возможности приобретения гражданами квартир является коэффициент доступности жилья (КДЖ). Он вычисляется в процессе сопоставления доходов населения с ценами, сложившимися на национальном рынке или рынке конкретно выбранного региона и измеряется как отношение средней стоимости стандартной квартиры (общей площадью 54 кв. метра) к среднему годовому доходу семьи из трёх человек (двое взрослых и ребёнок). КДЖ показывает, сколько лет потребуется такой семье для приобретения жилья при существующем у неё уровне дохода.

По данным ОАО «АИЖК», на конец 2006 года КДЖ в среднем по Российской Федерации составлял 4,5. Эта цифра означает, что если среднестатистическая российская семья весь свой заработок будет тратить только на приобретение квартиры, то, чтобы выплатить всю сумму, ей понадобится не менее четырёх с половиной лет.

Для расчёта коэффициента доступности жилья по традиционной методике, существует формула, которую, например, можно найти в публикациях А.А. Кольева. Там же есть формула, позволяющая рассчитывать КДЖ с учётом минимальных потребительских расходов.

В процессе расчётов определялись следующие показатели: Коэффициент доступности жилья:

Кдс=(С*S)/(Д*N), где (2.2.1)

Кдс – коэффициент доступности жилья

S – площадь условной квартиры, кв.м.

С – средняя стоимость кв. м. жилья, руб.

Д - среднедушевой доход семьи, руб./чел. в год

N – число человек в семье.

Коэффициент доступности жилья, с учетом минимальных потребительских расходов:

Кдр=(С*S)/((Д-P)*N), где (2.2.2)

Кдр – коэффициент доступности жилья с учетом минимальных потребительских расходов

Р – минимальные среднедушевые расходы семьи, руб./чел. в год.

Расчеты представлены в таблице 2.2.5

Таблица 2.2.5 – Рассчитанные коэффициенты доступности жилья для г. а

Количество комнат	1	2	3
Площадь квартиры	33	54	70
Сред. Стоимость кв. м.	38 209	34 813	33 926
Среднедушевой доход семьи	148992	148992	148992
Число человек в семье	3	3	3
Минимальные среднедушевые расходы	127560	127560	127560
Кдс	2,820950118	4,205823	5,313082
Кдр	19,6108156	29,23824	36,93573

Расчёт для а выглядит следующим образом. Как указано выше, величина среднедушевого дохода составила 12416 руб. в месяц. Поскольку расчёт производился для среднестатистической семьи из трёх человек (двое родителей и ребёнок), то в месяц эта величина составит 37248 руб., (1 человека в год 148992), а в годовом исчислении из трех человек, соответственно, 446976 руб. на семью.

Среднедушевые потребительские расходы составили 10630 руб. в месяц, для семьи из трёх человек – 31890 руб. в месяц (1 человека в год 127560) или 382680 руб. из трёх человек в год. Доход семьи за вычетом потребительских расходов составил 64296 руб. в год.[[17]]

Формулы (2.2.1) и (2.2.2) являются статичными, поэтому вычислять с их помощью прогнозные значения невозможно, они отражают величину КДЖ лишь на фиксированный момент времени, например, конец года. К недостаткам формул (2.2.1) и (2.2.2) можно отнести:

- показатели среднедушевого дохода (I) потребительских расходов (E) семьи не отражают изменения доходов и расходов, хотя подобные изменения существуют, что подтверждается данными статистики;

- показатель средней стоимости квадратного метра жилья (V) также не отражает изменения стоимости жилой недвижимости, в то время как жильё в Российской Федерации дорожает.

Таким образом, из-за указанных недостатков по формулам (2.2.1) и (2.2.2) невозможно рассчитать прогнозные значения КДЖ даже на ближайшие годы, что усложняет аналитическую работу. Без соответствующего прогноза невозможно предположить, какое значение примет коэффициент доступности жилья, например к концу 2011. Может быть, жильё в 2013 году станет настолько доступным, что спрос на ипотечное кредитование серьёзно уменьшится. Однако нельзя исключать и диаметрально противоположного развития ситуации. Не имея возможности прогнозировать значение КДЖ – одного из основных факторов, формирующих спрос - некорректно разрабатывать рекомендации, направленные на управление спросом.

Поэтому возникает необходимость в усовершенствовании существующей методики расчёта коэффициента доступности жилья с целью создания модели, позволяющей прогнозировать его изменения.

2.3 Анализ кредитных операций коммерческого банка «ВТБ 24»

Кредитные операции — это отношения между кредитором и заемщиком (дебитором) по предоставлению первым последнему определенной суммы денежных средств на условиях платности, срочности и возвратности. Банковские кредитные операции подразделяются на две большие группы: активные, когда банк выступает в лице кредитора, выдавая ссуды, и пассивные, когда банк выступает в лице заемщика (дебитора), привлекая деньга от клиентов и других банков в банк на условиях платности, срочности и возвратности. Выделяются и две основные формы осуществления кредитных операций: ссуды и депозиты. Соответственно активные и пассивные кредитные операции банков мт осуществляться как в форме ссуд, так и в форме депозитов. Активные кредитные операции состоят, во-первых, из ссудных операций с клиентами и операций по предоставлению межбанковского кредита; во-вторых, из депозитов, размещенных в других банках. Пассивные кредитные операции аналогично состоят из депозитов третьих юридических и физических лиц, включая клиентов и иные банки в данном банковском учреждении, и ссудных операций по получению банком межбанковского кредита.

Кредитная политика - это определение направлений деятельности банка в области кредитно-инвестиционных операций и разработка процедур кредитования, обеспечивающих снижение рисков.

Выработка грамотной кредитной политики - важнейший элемент банковского менеджмента.

Сущность кредитной политики банка состоит в обеспечении безопасности, надежности и прибыльности кредитных операций, то есть в умении свести к минимуму кредитный риск. Таким образом, кредитная политика - это определение того уровня риска, который может взять на себя банк.

Каждый банк должен четко формулировать политику предоставления ссуд, которая позволяла бы определять направления использования средств акционеров и вкладчиков, регулировать состав и объем кредитного портфеля, а также выявлять обстоятельства, при которых целесообразно предоставлять кредит. Ответственность за осуществление кредитной политики лежит на Совете директоров банка, который делегирует функции по практическому предоставлению кредитов на более низкие уровни и формулирует общие принципы и ограничения кредитной политики.

В последнее время все больше крупных банков письменно фиксирует эти принципы, составляя “Меморандум о кредитной политике”, структура которого различна для разных банков, но основные моменты содержат следующую информацию: формулируется общая цель политики, определяются предельные суммы кредитов, выдачу которых администрация банка считает желательной, а также кредиты, от которых рекомендуется воздержаться.

Кредитная политика ЗАО «ВТБ-24» строится не только с учетом соблюдения общепринятых основных принципов кредитования: срочность, платность, возвратность, обеспеченность.

Получение кредита в ЗАО «ВТБ-24» возможно после осуществления ряда процедур, заключающихся в анализе достигнутых потенциальным заемщиком финансовых показателей и бизнес-плана компании (в ряде случаев - технико-экономического обоснования получения кредита), анализе достаточности залогового обеспечения.

Кредит может быть выдан на следующие цели: приобретение активов (зданий, оборудования, автотранспорта, судов и т.д.) для расширения производства; на пополнение оборотных средств; оплату услуг; приобретение сырья и материалов для производства; приобретение товаров для перепродажи, то есть на коммерческие цели; иные цели.

Банк ВТБ 24(ЗАО) предлагает следующие виды кредитования:

1) Кредит наличными,

2) Кредит «Коммерсант»,

3) Кредит «АвтоСтандарт»,

4) Кредит «АвтоЛайт»,

5) Кредит «АвтоЭкспресс»,

6) Ипотечный кредит на строящееся или готовое жилье,

7) Ипотечный кредит с переменной ставкой,

8) Ипотечный кредит на залоговую недвижимость

Основная цель кредитной политики ЗАО «ВТБ-24» - формирование кредитного портфеля, позволяющего поддерживать качество активов на приемлемом уровне, обеспечивающего целевой уровень доходности, направленного на минимизацию кредитных рисков.

Процедура предоставления кредитов физическим лицам – трудоспособному населению - при краткосрочном, равно как и при долгосрочном кредитовании включает в себя следующие этапы:

1)Беседа с клиентом.

2)Анализ платежеспособности клиента и его поручителей на основании предоставленных документов.

3)Анализ качества предлагаемого обеспечения обязательств по кредиту.

4)Составление заключений о возможности выдачи кредита службами отделения - кредитной, юридической, службы безопасности.

5)Рассмотрение заявки на выдачу кредита на заседании кредитно-инвестиционного комитета отделения.

6)Оформление кредитного договора, договора залога, договоров поручительства и другой необходимой для получения кредита документации.

7)Контроль за целевым использованием кредита.

8)Контроль за своевременным поступлением средств в погашение кредита и причитающихся процентов.

9)Проведение мероприятий по возврату просроченной задолженности.

Далее проведем анализ качества кредитного портфеля ВТБ 24(ЗАО).

Для того чтобы оценить эффективность кредитной политики банка, необходимо проанализировать его кредитный портфель. Кредитный портфель – это характеристика структуры и качества суд, классифицированных по определенным критериям: по отраслям, видам обеспечения, степени риска и срокам.

Управление кредитным портфелем происходит в несколько этапов: выбор критериев оценки качества отдельно взятой ссуды; определение основных групп ссуд с указанием связанных с ними процентов риска; оценка каждой выданной банком ссуды исходя из избранных критериев (отнесение ее к соответствующей группе); определение структуры кредитного портфеля в разрезе классифицированных ссуд; оценка качества кредитного портфеля в целом; анализ факторов, оказывающих влияние на изменение структуры кредитного портфеля в динамике; определение суммы резервного фонда, адекватного совокупного риску кредитного портфеля банка; Кредитование является основным видом ВТБ 24(ЗАО). Кредиты составляют основную статью доходных активов в балансе банка, а полученные по ним проценты являются основной статьей банковских доходов. От качества кредитного портфеля зависят ликвидность и рентабельность банка, и само его существование. Поэтому анализ эффективности кредитных операций является одним из определяющих аспектов анализа экономической дельности банка.

Одним из основных источников анализа являются активы, приносящие прямой процентный доход, в которых наибольшую долю составляют, как правило, кредиты. Рассмотрим структуру ссудной задолженности ВТБ 24(ЗАО) по срокам размещения, которые представлены в таблице 2.3.1.

Таблица 2.3.1 - Структура ссудной задолженности ВТБ 24(ЗАО) (тыс. руб.)

Показатели	2007 г.	2008 г.	2009 г.	Удельный вес 2007, %	Удельный вес 2008, %	Удельный вес 2009, %
Ссудная задолженность	260951716	455798210	564821327	100	100	100
В том числе:
Кредиты юридическим лицам	99221185	182319284	225928530	38,02	40,00	40,00
Кредиты, предоставленные физическим лицам – индивидуальным предпринимателям	19620429	29406336	36440086	7,52	6,45	6,45
Кредиты, предоставленные физическим лицам	137343008	227899105	282410663	52,63	50,00	50,00
Просроченные кредиты	4767094	16173485	20042048	1,83	3,64	3,64

Анализ структуры кредитного портфеля по состоянию на 01 января 2009 года показывает, он сформирован из кредитов, предоставленным юридическим лицам, в т.ч коммерческое кредитование 40,00% и кредиты физическим лицам – индивидуальным предпринимателям 6,45%; на 50% - физическим лицам. Таким образом, за анализируемый период наибольшее изменение в структуре кредитного портфеля произошло по статье коммерческое кредитование, изменение в относительном выражении составило 2,98%.

Рассмотрим структуру кредитного портфеля за 2007 г. и 2009г, которые изображены на рисунках 1 и 2.

Рисунок 2.3.1–Структура кредитного портфеля ВТБ 24(ЗАО) за 2007 г.

Рисунок 2.3.2–Структура кредитного портфеля ВТБ 24(ЗАО) за 2009 г.

Сопоставляя два рисунка можно сделать следующие выводы. Кредиты юридическим лицам увеличились на 2%, а кредиты физическим лица и кредиты индивидуальным предпринимателям уменьшились. Данные обстоятельства можно обосновать таким фактором как экономический кризис, который повлиял на обеспеченность кредитов.

В целом качество кредитного портфеля можно оценить как удовлетворительное, что говорит об эффективности проводимой кредитной политики ВТБ24 (ЗАО) за анализируемый период. Однако отделению необходимо уделить особое внимание на рост просроченной задолженности заемщиков в общем ссудном портфеле, что говорит о необходимости повышения эффективности системы мониторинга и управления кредитным риском.

Банк ВТБ 24 является вторым на российском рынке по объемам выданных ипотечных кредитов. За 2010 год банк выдал ипотечных кредитов на 32,3 миллиарда рублей и довел объем ипотечного портфеля банка до докризисного уровня.

В 2011 году ВТБ 24 планирует двукратное увеличение выдаваемых кредитов в общем объеме около 70 миллиардов рублей.

За два прошедших года ВТБ 24 несколько раз улучшал условия предоставления ипотечных займов. В частности, банком были уменьшены размеры первого взноса по ипотеке, возобновлена программа по рефинансированию ипотечных кредитов, а также банк уменьшил ставки для клиентов - владельцев собственного бизнеса. В ноябре 2010 года банк ВТБ 24 снизил ставки по всем ипотечным программам на 0,6-1,95 процента. Данные меры, по мнению банка, позволят привлечь дополнительных клиентов и сделать ипотечные программы банка наиболее привлекательными на российском рынке ипотеки. Структура розничного кредитного портфеля представлены в таблице 2.3.2

Таблица 2.3.2 - Структура розничного кредитного портфеля, млрд. руб.

	2006	2007	2008	2009
Объем портфеля розничных продуктов	67,4	208,7	423,3	433,9
В том числе:
потребительские кредиты	19,7	60,3	129,7	154,5
автокредиты	6,1	17,4	38,8	45
ипотечные кредиты	20,1	82,2	167,9	142,6
кредиты малому бизнесу	20,5	45,1	74,3	71,2
кредитные карты	1	3,7	12,6	20,6

Как видно по таблице, ипотечное кредитование занимает почти четверть всех предоставленных кредитов.

2.4 Анализ ипотечной программы коммерческого банка «ВТБ 24»

2.4.1 Технология реализации программы ипотечного кредитования в «ВТБ 24»

Приобретение жилой недвижимости при помощи ипотечного кредитования с технологической точки зрения является поэтапным процессом. Получение ипотечного кредита в целях приобретения жилья для потребителя является, с одной стороны, эффективным, а с другой – сложным и поэтапным, требующим серьезного подхода и внимания процессом. Рассмотрим основные шаги, предпринимаемые заемщиком для получения ипотечного в Банке ВТБ 24.

1) Консультация у специалиста. На данном этапе клиенту разъясняется порядок и условия предоставления ипотечного кредита на приобретение жилья, предварительно рассчитывается платежеспособность заемщика и определяется сумма кредита исходя из данных о клиенте. Если заемщик сразу принимает решение об оформлении кредита, то ему выдается перечень документов, разъясняются основные моменты, на которые он должен обратить внимание при формировании пакета (достоверность сведений, расходы, срок оформления кредита, проверка чистоты титула приобретаемого жилья и др.). далее определяется время на сбор пакета документов, уточняется, есть ли у заемщика вариант приобретаемого жилья.

2) Подача заявления в банк. Для получения ипотечного кредита потенциальный заемщик заполняет заявление-анкету на его получение, где сообщает сведения о необходимом ему кредите (цель, сумму, вид процентной ставки), сведения о страховании, также в заявлении отражаются личные данные заемщике, сведения о его занятости, о его активах и обязательствах. Кроме того, заемщик предоставляет в банк ксерокопии его паспорта и другого документа, удостоверяющего личность, ксерокопии трудовой книжки, документа об образовании, а также справку о его доходах.

Пакет документов принимается, проверяется наличие всех документов по перечню и соответствие представленной в документах информации сведениям, указанным в декларации заемщика.

3) Внесение данных клиента в программу на основании полученного пакета документов.

4) Проверка данных заемщика сотрудниками службы проверки заемщиков. На данном этапе проверяется кредитная история заемщика, возможные судимости заемщика и его ближайших родственников, после положительного рассмотрения пакет документов передается на следующий этап.

5) Проведение кредитного анализа. На данном этапе происходит проверка правильности внесения информации в программу кредитным инспектором, производится обзвон работодателя заемщика, подготавливается при необходимости отчет об андеррайтинге (то есть оцениваются возможности клиента по обслуживанию выданного ипотечного кредита), производится согласование отчета с сотрудниками департамента анализа рисков.

Уровень доходов потенциального заемщика во многом определяет возможность приобретения жилья с помощью ипотечного кредита. Высокая официальная заработная плата значительно повышает шансы получения ипотечного кредита. В случае если не все доходы заемщика подтверждены документально (официальная заработная плата плюс неофициальная), возможно подтверждение дохода через запрос работодателю.

6) После кредитного анализа сотрудниками ипотечного отдела и сотрудниками департамента анализа рисков принимается решение о выдаче кредита, либо об отказе в выдаче, после чего решение сообщается потенциальному заемщику. В случае отказа заемщику возвращается пакет документов, предоставленных им в банк.

7) Поиск варианта жилой недвижимости. В течение 3 месяцев после принятия положительного решения заемщик подыскивает объект недвижимости. Возможны два варианта: заемщик самостоятельно занимается поиском жилья или поручает это риэлторам из агентств недвижимости. Совокупные услуги риэлтора составляют примерно 3-5 % от стоимости жилья. Риэлтор сопровождает покупателя и продавца недвижимости с момента выбора жилья до оформления права собственности на квартиру.

В случае самостоятельного поиска заемщик получает информацию о ценах на рынке жилой недвижимости в специализированной прессе, в сети «Интернет», на соответствующих тематических сайтах.

8) Подготовка пакета документов по объекту недвижимости и передача их в банк. Заемщику необходимо предоставить свидетельство на собственность, правоустанавливающий документ на жилое помещение (договор купли-продажи), кадастровый паспорт, справки об отсутствии задолженности по квартирной плате, о наличии прописанных в продаваемой квартире и другие документы.

9) Оценка жилья. После определения варианта приобретаемого жилья и предоставления документов на недвижимость в банк определяется рыночная стоимость приобретаемого жилья. В банке ВТБ 24 действует схема «Банк – заказчик оценки», при которой заказ и оплата услуг по оценке имущества осуществляет банк.

10) Подготовка кредитно-обеспечительной документации на основании предоставляемого пакета документов. Кредитно-обеспечительная документация включает в себя кредитный договор, договор поручительства, договор купли-продажи, закладную.

На подписании кредитного договора необходимо присутствие заемщика, а также созаемщика и поручителя в случае участия последних в кредитовании, с документами, удостоверяющими их личность.

11) Заключение сделки в УФРС. Любая сделка по купле-продаже жилой недвижимости, в соответствии с законодательством Российской Федерации, подлежит обязательной государственной регистрации.

12) Страхование в одной из 42 аккредитованных банком страховых компаний. Существенным моментом при выдаче ипотечного кредита является страхование. Обязательные виды страхования определяются банком-кредитором. Оплата страхования производится заемщиком ежегодно, в течение всего срока кредита. Размер страховых платежей рассчитывается исходя из остатка задолженности по кредиту. Соответственно, с каждым годом размер страховых платежей уменьшается, так как происходит погашение кредита. Как правило, при ипотечном кредитовании требуется совершение трех видов страхования:

- страхование приобретаемого объекта недвижимости от рисков повреждения или утраты;

- страхование потери права собственности;

- страхование жизни и здоровья заемщика от риска наступления смерти или потери трудоспособности.

13) Выдача кредита. ВТБ 24 предлагает сторонам сделки купли-продажи жилого помещения с участием средств ипотечного кредита один из следующих вариантов расчета:

- продавец получает собственные средства заемщика наличными по расписке до заключения в УФРС сделки купли-продажи, кредитные средства – после государственной регистрации сделки в УФРС;

- продавец может получить всю сумму после государственной регистрации сделки в УФРС;

- вся сумма средств, получаемая продавцом, хранится в банковской депозитной ячейке, и после регистрации сделки в УФРС, продавец может забрать свои средства.

После оформления жилой недвижимости в собственность заемщик может вселяться в квартиру. Ипотека дает возможность заемщику жить в своей квартире, заплатив за нее лишь часть стоимости. С другой стороны, ипотека – это обязанность заемщика в течение длительного периода осуществлять своевременные платежи, причем независимо от финансового состояния.

При получении ипотечного кредита можно использовать имущественный налоговый вычет. Статья 220 Налогового кодекса Российской Федерации позволяет покупателю возместить часть расходов по приобретению квартиры и уплате процентов по ипотечному кредиту. Получить имущественный вычет на покупку жилья можно только один раз в размере 1 млн. руб.

После получения кредита происходит его дальнейшее обслуживание. Ежемесячно заемщику поступают оповещения на мобильный телефон о дате и сумме очередного платежа в кассу банка.

Пополнить текущий счет для оплаты платежей по ипотечному кредиту можно следующими способами:

- наличными средствами в офисах ВТБ24;

- безналичным перечислением денежных средств на текущий счет, открытый в ВТБ24;

- с помощью пластиковой карты ВТБ24.

Помимо этого, заемщик может досрочно погашать кредит в сумме не менее 15 тыс. руб., предварительно написав заявление на досрочного погашение. После осуществления досрочного возврата кредита банк производит перерасчет ежемесячного аннуитетного платежа или окончательного срока возврата кредита.

Помимо этого, заемщику необходимо ежегодно вновь страховаться. С каждым годом размер страховых платежей уменьшается, так как происходит погашение кредита.

В период погашения кредита заемщик может обращаться в банк, чтобы изменить те, или иные условия по кредиту, например, замена (полный вывод) поручителя по кредиту, проведение перепланировки в объекте недвижимости, сдача в наем недвижимости, регистрация новых жильцов, замена залога по кредиту и другие обращения. Причем за рассмотрение всех этих изменений банком предусмотрены комиссии.

2.4.2 Анализ структуры и содержания ипотечного кредитования в «ВТБ 24»

В 2006 году группе ВТБ удалось достичь 7% доли российского рынка ипотечного кредитования, при этом в московском регионе Группа ВТБ является безусловным лидером, занимая почти 15% рынка.

В 2007 г. ВТБ 24 вышел на рынок рефинансирования портфелей ипотечных кредитов и уверенно занял лидирующие позиции: банк приобрел у сторонних операторов рынка ипотечных кредитов общим объемом более 465 млн. долл. США.

Повышая доступность ипотечных программ, ВТБ 24 увеличил максимальный срок ипотечного кредитования до 50 лет. Увеличение срока кредитования позволило увеличить сумму кредита и при этом снизить размер ежемесячных выплат. Таким образом, возможность решить свои жилищные проблемы получает та часть целевой аудитории, для которой ранее ипотечные продукты были менее доступны.

Развитие и усиление давления экономического кризиса в России во 2 полугодии 2008 г. вынудило участников рынка, в том числе и ВТБ24, пересмотреть приоритеты дальнейшего развития ипотечного бизнеса и сконцентрироваться, прежде всего, на снижении рисков и повышении качества и доходности ипотечного портфеля. С этой целью в октябре 2008 г. банк ввел временный мораторий на предоставление ряда ипотечных продуктов, ужесточил требования, предъявляемые к заемщикам при получении кредитов, а также отказался от приобретения ипотечных активов у других участников рынка.

Кроме того, в конце 2008 г. банк предложил своим клиентам, получившим ранее ипотечные кредиты в иностранной валюте, возможность перевести их в рубли. Данное предложение стало весьма актуальным в условиях нестабильности валютных курсов и ощутимо возросших валютных рисков заемщиков.

В 2009 году ипотечный бизнес Банка развивался под влиянием мирового экономического кризиса. В связи с чем, внимание Банка, прежде всего, было акцентировано на снижении рисков, а также на повышении качества и доходности ипотечного портфеля. До осени 2009 года продолжал действовать мораторий на предоставление ряда ипотечных продуктов, кроме того, были ужесточены требования, предъявляемые к заемщикам при получении кредитов.

В течение 2009 года ВТБ 24 активно работал в направлении реструктуризации ипотечных кредитов. Была разработана и запущена собственная программа реструктуризации кредитов тех заемщиков, которые столкнулись с временными финансовыми трудностями в исполнении своих обязательств. Кроме того, была внедрена схема участия Банка в государственной программе реструктуризации ОАО «Агентство по реструктуризации ипотечных кредитов» (далее - АРИЖК). Благодаря данной схеме 1500 ипотечных заемщиков ВТБ 24 получили государственную поддержку через институт АРИЖК, которая позволила им в трудный период времени своевременно и в полном объеме осуществлять погашение текущих ежемесячных платежей по ипотеке.

На протяжении 2009 года Банк активно работал в направлении формирования специальных предложений ипотечного кредитования в соответствии с новыми требованиями рынка. Во II квартале 2009 года банк начал предоставлять кредиты с переменной процентной ставкой. Основное отличие такого кредита в том, что процентная ставка по нему не фиксируется на весь срок кредитования, а корректируется дважды в год и зависит от размера ставки рефинансирования Банка России — основного рыночного индикатора. Такая схема позволяет заемщику не только застраховаться от риска переплаты за ипотечный кредит, поскольку ставка по кредиту всегда будет «в рынке», но и гарантирует ему существенное снижение расходов по обслуживанию кредита при улучшении экономической конъюнктуры. В целях развития продуктового ряда была проведена модернизация всей продуктовой линейки в части внедрения опции по выбору состава пакета страхования при оформлении ипотечного кредита.

Ипотеку в е и ской области представляют 19 ипотечных банков, которые предлагают заемщикам 123 ипотечные программы для приобретения жилья в кредит, как на первичном, так и на вторичном рынках недвижимости.

Ставки по ипотеке в е и ской области находятся в диапазоне 7.00 – 19.50 % годовых по рублевым кредитам и 8.00 – 16.00 % годовых по валютным кредитам. Минимальный первоначальный взнос по ипотеке в е составляет 0 %. Срок ипотечного кредитования в е может достигать 50 лет.

Ипотека в е – это не только кредит на жилье. Ипотечные банки предлагают так же нецелевые кредиты под залог недвижимости, которая имеется в собственности заемщика. Банк ВТБ 24 является лидером по выдачи кредитов и лидером по количеству ипотечных программам. Данные представлены в таблице 2.4.1

Таблица 2.4.1 – Ипотечные банки и количество программ

Сокращенное название банка	Количество ипотечных программ
Абсолют Банк	2
АК БАРС	6
АКИБАНК	2
Банк Москвы	12
ВТБ24	18
Газпромбанк	13
Кредит Европа Банк	4
МДМ-Банк	3
Мособлбанк	6
Промсвязьбанк	6
Росбанк	11
Россельхозбанк	1
Русь	9
Русь-Банк	3
Сбербанк России	11
Связь-Банк	2
СКБ - банк	2
ТрансКредитБанк	2
Форштадт	10

В III квартале банком была представлена Накопительная программа ипотечного кредитования. Она предназначена для тех, кто задумывается о покупке жилья, но не имеет достаточно средств для первоначального взноса, а также для тех, кто уже имеет сбережения, но временно откладывает получение ипотечного кредита и хочет выгодно вложить свои средства. Суть программы заключается в накоплении необходимой для первоначального взноса суммы средств на специальном вкладе банка и последующем получении льготной процентной ставки при оформлении ипотечного кредита. Также ВТБ24 разработал программу «Витрина залогового имущества». Этот продукт дает клиентам возможность приобрести недвижимость, находящуюся в залоге у банка, в кредит — на условиях, которые значительно привлекательнее предлагаемых на рынке. Пользуясь услугами «Витрины залогового имущества», клиент на льготных условиях может купить недвижимость на вторичном рынке жилья, в новостройке, а также загородное жилье в любом регионе присутствия банка.

В связи с растущим спросом на продукты с переменной процентной ставкой и для повышения привлекательности ипотечного продуктового ряда в конце истекшего года банк внедрил программу кредитования с комбинированными процентными ставками. Суть программы в том, что в течение периода моратория на пересмотр ставки действует фиксированная ставка, а по окончании данного периода и до конца срока кредитования устанавливается переменная ставка, размер которой зависит от значения ставки рефинансирования Банка России. Эта схема кредитования удачно сочетает преимущества и фиксированных, и переменных ставок: на период моратория заемщик может получить процентную ставку несколько ниже классических долгосрочных фиксированных ставок, которая будет неизменна более длительный период времени (3–5 лет), чем по программе с переменными ставками (1 год). При этом по истечении периода моратория пересмотр процентной ставки будет осуществляться один раз в полгода.

В августе 2009 г. ВТБ24 успешно реализовал проект «Банк — заказчик оценки». Проект предполагает, что банк, а не заемщик самостоятельно и за свой счет организует необходимое взаимодействие с оценочными компаниями. Тем самым банк существенно упрощает процедуру получения ипотечного кредита и повышает его доступность.

Во втором полугодии 2009 г., в условиях стабилизации экономической ситуации, банком принято решение об отмене моратория на прием заявлений по кредитам на приобретение строящегося жилья и по нецелевым ипотечным кредитам. Также была возобновлена программа рефинансирования ипотечных кредитов, предоставленных другими банками. Кроме того, в конце 2009 г. в целях повышения привлекательности ипотечных продуктов банк начал процесс либерализации ценовых параметров и требований, предъявляемых к заемщикам. Были снижены процентные ставки по всем ипотечным программам, уменьшен размер первоначального взноса в большинстве регионов присутствия ВТБ24, а также отменена комиссия за рассмотрение заявления на получение ипотечного кредита.

В октябре 2009 г. банк модернизировал корпоративную программу ипотечного кредитования и возобновил тесное сотрудничество с профессиональными участниками рынка недвижимости. Сегодня сотрудники компаний — участников корпоративной программы мт получить ценовые и сервисные преференции при оформлении ипотечного кредита, размер которых зависит от уровня и положения компании-работодателя на рынке.

Далее рассмотрим ипотечный кредитный портфель ВТБ24. Представленный в таблице 2.4.2

Таблица 2.4.2 - Структура ипотечного кредитного портфеля по продуктам, млрд. руб.

Тип продукта	01.01.2007	01.01.2008	01.01.2009	01.01.2010
Готовое жилье	10,9	42,7	109,1	96,7
Для собственника жилья (нецелевой)	2,3	7,7	11,8	9
Строящееся жилье	2,5	14,5	42,0	32
Рефинансирование	0,4	2,6	5,0	4,7
Всего	16,1	67,5	167,9	142,4

Портфель ипотечных кредитов ВТБ24 по состоянию на 1 января 2010 г. с учетом секьюритизированных кредитов насчитывает более 90 тыс. кредитов на общую сумму свыше 172,8 млрд. руб. Доля ипотечных кредитов в розничном портфеле банка на 1 января 2010 г. составила 37,2%.

Ипотечный портфель ВТБ24 в 2009 г. преимущественно формировался за счет собственной выдачи. На ипотечные кредиты, выданные подразделениями банка, приходится около 98% общего объема, что составляет 11,7 млрд. руб. 67,5% портфеля сформировано за счет кредитования физических лиц на приобретение квартир и жилых домов на вторичном рынке жилья. На кредиты, предоставленные на приобретение квартир в домах на стадии строительства, приходится около 22,4% портфеля, еще 6,3% портфеля составляют нецелевые кредиты, предоставленные под залог уже имеющейся в собственности заемщика недвижимости. Доля рефинансированных кредитов, предоставленных сторонними банками, в ипотечном портфеле ВТБ24 составила 3,3%.

Большой интерес заемщики проявляют к новой программе кредитования, стартовавшей в июне 2009 г., — ипотечный кредит с переменной процентной ставкой. По итогам выдачи ипотечных кредитов в декабре 2009 г. доля кредитов с переменной процентной ставкой превысила 20% от объема выдаваемых кредитов в Москве и 14% — в регионах.

Рассмотрим региональную структуру ипотечного кредитного портфеля ВТБ24, представленную в таблице 2.4.3

Таблица 2.4.3 - Портфель ипотечных кредитов, млрд. руб.

Регион	01.01.2007	01.01.2008	01.01.2009	01.01.2010
Москва	13,1	39,5	75,4	68,9
Санкт-Петербург	1,3	5,1	15,9	15,3
Екатеринбург	0,6	2,9	6,9	7,9
Новосибирск	0,4	2	4,9	7,4
Самара	-	-	-	5,1
Тюмень	0,9	3	6,1	4,4
Кемерово	0,4	1,9	5,1	4,1
Другие регионы	3,4	27,8	67,2	59,7
Всего	20,1	82,2	181,5	172,8

По состоянию на 1 января 2010 г. ипотечные кредиты ВТБ24 доступны в 107 ипотечных подразделениях в 98 городах России.

Основной объем ипотечных кредитов, выданных в 2009 г., приходится на региональные подразделения банка. По состоянию на 1 января 2010 г. доля портфеля, сформированного региональными подразделениями, в совокупном объеме портфеля ипотечных кредитов составляет более 60%.

Регионами-лидерами по объему ипотечного портфеля являются офисы банка в Санкт-Петербурге, Екатеринбурге, Новосибирске, Самаре, Тюмени, Кемерово, на долю которых приходится более 42,5% всего регионального портфеля банка.

По состоянию на 1 декабря 2009 г. доля ВТБ24 на рынке ипотечного кредитования страны составила 14,6%. В целом банк укрепил свои позиции в подавляющем большинстве регионов. Лучшие показатели — более 20% рынка жилищного кредитования — были достигнуты в Москве и Московской области, Приморском крае, Вологодской и Кемеровской областях. В 28 регионах доля ВТБ24 превысила 10% рынка.

Банк активно сотрудничает со страховыми и оценочными компаниями, модернизирует корпоративные программы ипотечного кредитования и сотрудничает с риелторскими, брокерскими и строительными компаниями.

Помимо развития совместных программ с крупными федеральными компаниями-партнерами, ВТБ24 сотрудничает с большим числом региональных риелторских и строительных компаний.

По состоянию на 01.01.2010 ипотечные кредиты ВТБ 24 доступны в 107 ипотечных подразделениях в 98 городах России.

В 2010 году Банк продолжает активное развитие ипотечного бизнеса с учетом акцента на приоритеты, формируемые в соответствии с требованиями рынка. Продолжена работа по модернизации продуктового ряда, по построению эффективной модели продаж, по повышению продуктивности взаимодействия с партнерами (оценочные, страховые компании), по улучшению качества сервиса предлагаемых Банком услуг, а также по повышению эффективности работы с проблемной задолженностью.

Банк ВТБ 24 предлагает ипотечные кредиты на покупку квартир на вторичном рынке жилья или в новостройке, нецелевые ипотечные кредиты под залог имеющегося жилья, а также рефинансирование ипотечных кредитов, предоставленных другими банками.

Предложение банка по условиям ипотечного кредитования является одним из лучших на российском рынке:

- учитываются различные виды доходов, в том числе доходы близких родственников;

- ставка от 8,75% в долларах США и евро или от 9% годовых в рублях (залоговое имущество);

- срок кредитования — до 50 лет;

- досрочное погашение кредита через 3 месяца без комиссий и штрафов;

- незначительные расходы на оформление сделки.

Рассмотрим более подробно существующие на сегодняшний день базовые программы кредитования:

Вторичное жилье. Ипотечная программа позволит приобрести подходящую квартиру на вторичном рынке жилья. Приобретаемый объект недвижимости становится собственностью заемщика с момента оформления кредита. Он же является и обеспечением по кредиту. Дополнительных поручительств не требуется.

Условия кредитования:

- срок кредита — от 5 до 50 лет;

- сумма кредита составляет от 10 000 долларов США, евро (или рублевый эквивалент);

- первоначальный взнос:

базовый размер — 20% от стоимости приобретаемой недвижимости,

- 10% от стоимости приобретаемой недвижимости (при дополнительном страховании ответственности заемщика за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по возврату кредита);

- досрочное погашение кредита без комиссий и штрафов возможно через 3 месяца с момента его получения;

- фиксированные, переменные или комбинированные процентные ставки;

- комиссия за рассмотрение заявки — отсутствует;

- комиссия за выдачу кредита зависит от выполнения условий по размещению первоначального взноса во вклад «ВТБ24 — Вклад в ипотеку»:

- 14 300 руб. — при выполнении условий по размещению первоначального взноса во вклад;

- 1,5% от суммы кредита, но не менее 24 300 руб. и не более 64 300 руб. — при невыполнении условий по размещению первоначального взноса во вклад.

Таблица 2.4.4 - Ставки в процентах годовых фиксированные, рубли.

Размер первоначального взноса, %	Срок кредита
Размер первоначального взноса, %	до 7 лет	до 15 лет	до 25 лет	до 50 лет
более 60	10,00%	12,25%	12,55%	12,85%
менее 60, но более 40 (включительно)	12,95%	13,25%	13,55%	13,85%
менее 40, но более 20 (включительно)	13,45%	13,75%	14,05%	14,35%
менее 20, но более 10 (включительно)	13,75%	14,05%	14,35%	14,65%

Таблица 2.4.5 - Ставки в процентах годовых фиксированные, доллары США/евро.

Размер первоначального взноса, %	Срок кредита
Размер первоначального взноса, %	до 7 лет	до 15 лет	до 25 лет	до 50 лет
более 60	8,45%	8,75%	9,05%	9,35%
менее 60, но более 40 (включительно)	9,45%	9,75%	10,05%	10,35%
менее 40, но более 20 (включительно)	9,95%	10,25%	10,55%	10,85%
менее 20, но более 10 (включительно)	10,25%	10,55%	10,85%	11,15%

Таблица 2.4.6 - Ставки в процентах годовых переменные/комбинированные ставки, рубли РФ.

Размер первоначального взноса, %	Срок кредита — от 5 до 50 лет
Размер первоначального взноса, %	Мораторий на изменение ставки — 1 год	Мораторий на изменение ставки — 3 года	Мораторий на изменение ставки — 5 лет	В последующие периоды кредитования
более 60	9,00%	9,80%	10,00%	СР + 3%
менее 60, но более 40 (включительно)	11,95%	12,75%	12,95%	СР + 3%
менее 40, но более 20 (включительно)	12,45%	13,25%	13,45%	СР + 3,5%
менее 20, но более 10 (включительно)	12,75%	13,55%	13,75%	СР + 3,75%

Итоговая ставка зависит от финансового положения заемщика.

СР — ставка рефинансирования Банка России (с 03.05.2011 установлена в размере 8,25%). В случае кредита с переменной или комбинированной ставкой, после истечения моратория, частота пересмотра ставки — 2 раза в год. При пересмотре ставки учитывается значение СР на 1 апреля и на 1 октября каждого года. После пересмотра ставки значение ежемесячного платежа также изменится.

В случае оформления страхового полиса только по риску утраты (гибели) или повреждения приобретаемой квартиры процентные ставки увеличиваются на 3% годовых от указанных выше.

Вторичное жилье – взнос 10%. С программой «Ипотечный кредит с первоначальным взносом 10%» заемщик может приобрести квартиру на вторичном рынке жилья, имея лишь 10% собственных средств. Обязательным условием программы является дополнительное страхование ответственности заемщика за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по возврату кредита. Страхование оформляется на разницу между базовым размером первоначального взноса и взносом заемщика.

Условия кредитования те же, что и при кредите «Вторичное жилье».

Новостройка. Кредит предоставляется для приобретения квартиры в строящемся доме. Основным обеспечением кредита до окончания строительства является залог прав требования по инвестиционному договору (договору участия в долевом строительстве). В некоторых случаях может потребоваться дополнительное обеспечение в виде поручительства или залога имущества. После завершения строительства и оформления прав собственности залогом становится приобретаемая квартира.

Условия кредитования на этапе строительства:

- срок кредита — от 5 до 50 лет;

- сумма кредита — от 10 000 долларов США / евро (либо в рублевом эквиваленте);

- первоначальный взнос — от 20% стоимости приобретаемой недвижимости;

- комиссия за рассмотрение заявки — отсутствует;

- досрочное погашение кредита без комиссий и штрафов возможно через 3 месяца с момента его получения;

- фиксированные, переменные или комбинированные процентные ставки;

- 14 300 руб. — при выполнении условий по размещению первоначального взноса во вклад;

- 1,5% от суммы кредита, но не менее 24 300 руб. и не более 64 300 руб. — при невыполнении условий по размещению первоначального взноса во вклад;

Процентные ставки на этапе строительства и до оформления ипотеки приобретенного объекта в пользу банка увеличиваются на 0% — 2,5% годовых от указанных ниже.

Таблица 2.4.7 - Ставки в процентах годовых фиксированные, после оформления права собственности, рубли.

Размер первоначального взноса, %	Срок кредита, %
Размер первоначального взноса, %	до 7 лет	до 15 лет	до 25 лет	до 50 лет
более 60	10,00%	12,25%	12,55%	12,85%
менее 60, но более 40 (включительно)	12,95%	13,25%	13,55%	13,85%
менее 40, но более 20 (включительно)	13,45%	13,75%	14,05%	14,35%

Таблица 2.4.8 - Ставки в процентах годовых фиксированные, после оформления права собственности, доллары США.

Размер первоначального взноса, %	Срок кредита, %
Размер первоначального взноса, %	до 7 лет	до 15 лет	до 25 лет	до 50 лет
более 60	8,45%	8,75%	9,05%	9,35%
менее 60, но более 40 (включительно)	9,45%	9,75%	10,05%	10,35%
менее 40, но более 20 (включительно)	9,95%	10,25%	10,55%	10,85%

Таблица 2.4.9 - Ставки в процентах годовых переменные/комбинированные, после оформления права собственности, рубли РФ.

Размер первоначального взноса, %	Срок кредита — от 5 до 50 лет
Размер первоначального взноса, %	Мораторий на изменение ставки — 1 год	Мораторий на изменение ставки — 3 года	Мораторий на изменение ставки — 5 лет	В последующие периоды кредитования
более 60	9%	9,80%	10,00%	СР + 3%
менее 60, но более 40 (включительно)	11,95%	12,75%	12,95%	СР + 3%
менее 40, но более 20 (включительно)	12,45%	13,25%	13,45%	СР + 3,5%

Итоговая ставка зависит от финансового положения заемщика.

В случае оформления страхового полиса только по риску утраты (гибели) или повреждения приобретаемой (закладываемой — если применимо) квартиры процентные ставки увеличивается на 3% годовых от указанных выше.

Ипотека с государственной поддержкой.

Преимущества программы:

- ставка — 11% годовых в рублях (не зависит от срока кредитования, размера первоначального взноса и формы подтверждения дохода);

- без комиссий за оформление кредита;

- рассматриваются все формы подтверждения дохода;

Условия кредитования:

- цель кредитования — приобретение готового жилья и жилья в стадии строительства;

- фиксированная процентная ставка — 11% годовых (при приобретении объекта на этапе строительства ставка увеличивается на 0% — 2,5% годовых на период до оформления ипотеки приобретенного объекта в пользу банка);

- валюта кредитования — рубли РФ;

- срок кредитования — до 30 лет;

- сумма кредита — до 8 млн. рублей;

- первоначальный взнос — от 20% стоимости приобретаемой недвижимости;

- комиссия за рассмотрение и выдачу ипотечного кредита — отсутствует;

- досрочное погашение — через 3 месяца после оформления кредита без комиссий и штрафов.

- страхование: утраты жизни и трудоспособности; утраты (гибели) или повреждения приобретаемой квартиры; прекращения или ограничения права собственности на квартиру (если применимо, в течение первых трех лет после приобретения квартиры в кредит).

Ипотека + материнский капитал. Если заемщик имеет право на получение материнского (семейного) капитала и у него есть соответствующий сертификат, то ваши возможности по приобретению жилья в кредит расширяются.

Преимущества программы:

- снижение первого взноса и увеличение суммы кредита производится на сумму материнского капитала, которая с 01.01.2011 г. составляет 365 698,40 рублей;

- процентная ставка остается прежней! Увеличения ставки не происходит, т.к. банк учитывает материнский капитал как часть первоначального взноса по ипотечному кредиту.

Условия кредитования:

- валюта — рубли РФ;

- кредит предоставляется на покупку готового жилья на вторичном рынке;

- процентные ставки и иные условия кредитования соответствуют программе «Вторичное жилье».

Гаражная ипотека. Программу можно оформить как вместе с кредитом на жилье, так и отдельно от него — то есть только на покупку гаража. Это может быть наземный комплекс или подземная автостоянка, расположенная под домом. При этом не имеет значения, достроен гараж или нет: оформить кредит можно на этапе строительства.

Преимущества программы:

- можно купить как готовый, так и строящийся гараж;

- длительный срок кредитования сделает ежемесячные платежи необременительными для бюджета;

- фиксированные, переменные или комбинированные ставки;

- упрощенная процедура покупки гаража при одновременном оформлении ипотечного кредита на квартиру.

Условия кредитования:

- кредит предоставляется для покупки готового или строящегося гаража;

- минимальная сумма кредита: при одновременном приобретении квартиры и гаража — от 300 000 рублей; в остальных случаях — от 800 000 рублей;

- первоначальный взнос — от 30% стоимости гаража;

- срок кредита — до 50 лет;

- бесплатное рассмотрение заявки на кредит;

- комиссия за выдачу кредита — 1,5% от суммы кредита, но не менее 15 000 рублей.

Таблица 2.4.10 - Фиксированные ставки, рубли РФ

Размер первоначального взноса, %	Срок кредита
Размер первоначального взноса, %	до 7 лет	до 15 лет	до 25 лет	до 50 лет
более 60	12,00%	14,25%	14,55%	14,85%
менее 60, но более 40 (включительно)	14,95%	15,25%	15,55%	15,85%
менее 40, но более 30 (включительно)	15,45%	15,75%	16,05%	16,35%

Таблица 2.4.11 - Фиксированные ставки, доллары США

Размер первоначального взноса, %	Срок кредита
Размер первоначального взноса, %	до 7 лет	до 15 лет	до 25 лет	до 50 лет
более 60	10,45%	10,75%	11,05%	11,35%
менее 60, но более 40 (включительно)	11,45%	11,75%	12,05%	12,05%
менее 40, но более 30 (включительно)	11,95%	12,25%	12,55%	12,85%

Таблица 2.4.12 - Переменные/комбинированные ставки, рубли РФ

Размер первоначального взноса, %	Срок кредита
Размер первоначального взноса, %	Мораторий на изменение ставки — 1 год	В последующие периоды кредитования	Мораторий на изменение ставки — 5 лет	В последующие периоды кредитования
более 60	11,00%	11,80%	12,00%	СР + 5%
менее 60, но более 40 (включительно)	13,95%	14,75%	14,95%	СР + 5%
менее 40, но более 30 (включительно)	14,45%	15,25%	15,45%	СР + 5,5%

Нецелевой кредит. Если заемщику необходима крупная сумма, но обычный потребительский кредит не подходит, он может воспользоваться нецелевым ипотечным кредитом — это оптимальный способ получить значительные средства под залог имеющегося жилья. Кредит можно использовать для любых целей: приобрести недвижимость или земельный участок, оплатить учебу или лечение, сделать ремонт или купить новую технику.

Условия кредитования:

- срок кредита — от 5 до 20 лет;

- сумма кредита — от 10 000 долларов США или евро (или рублевый эквивалент);

- максимальный размер кредита — 70% от стоимости закладываемой недвижимости;

- комиссия за рассмотрение заявки — отсутствует;

- комиссия за выдачу кредита — от 26 300 рублей;

- досрочное погашение кредита возможно через 3 месяца с момента его получения. При досрочном погашении с 4-го по 12-й месяц взимается комиссия 1% от суммы платежа;

- фиксированные, переменные или комбинированные процентные ставки.

Таблица 2.4.13 - Ставки в процентах годовых фиксированные, рубли.

Размер кредита, %	Срок кредита, %
Размер кредита, %	до 7 лет	до 15 лет	до 20 лет
до 40%	13,55%	15,80%	16,10%
менее 60% (включительно), но более 40%	16,50%	16,80%	17,10%
менее 70% (включительно), но более 60%	17,00%	17,30%	17,60%

Таблица 2.4.14 - Ставки в процентах годовых фиксированные, доллары США, евро.

Размер кредита, %	Срок кредита, %
Размер кредита, %	до 7 лет	до 15 лет	до 20 лет
до 40%	10,95%	11,25%	11,55%
менее 60% (включительно), но более 40%	11,95%	12,25%	12,55%
менее 70% (включительно), но более 60%	12,45%	12,75%	13,05%

Таблица 2.4.15 - Ставки в процентах годовых переменные, рубли.

Размер кредита, %	Срок кредита — от 5 до 50 лет
Размер кредита, %	Мораторий на изменение ставки 1 год	В последующие периоды кредитования
до 40	12,55%	CР + от 6,55%
менее 60 (включительно), но более 40	15,50%	CР + от 6,55%
менее 70 (включительно), но более 60	16,00%	CР + от 7,05%

Таблица 2.4.16 - Ставки в процентах годовых комбинированные, рубли.

Размер кредита, %	Срок кредита — от 5 до 50 лет
	Мораторий на изменение ставки 1 год		В последующие периоды кредитования
	3 года	5 лет	В последующие периоды кредитования
до 40	13,35%	13,55%	CР + от 6,55%
менее 60 (включительно), но более 40	16,30%	16,50%	CР + от 6,55%
менее 70 (включительно), но более 60	16,80%	17,00%	CР + от 7,05%

Итоговая ставка зависит от финансового положения заемщика.

Рефинансирование. Если заемщик оформил ипотеку в другом банке, но его не устраивают условия, он может обратиться в ВТБ24, и переоформить кредит на более выгодных условиях. Программа рефинансирования ВТБ24 позволит уменьшить ежемесячные платежи за счет снижения ставки, а также скорректировать срок, сумму и валюту кредита. Программа рефинансирования распространяется на ипотечные кредиты, выданные другими банками для приобретения квартир в новостройках (при оформленных правах собственности) или на вторичном рынке, а также для финансирования крупных трат под залог квартиры.

Условия рефинансирования:

- срок кредита:

при рефинансировании ипотечных кредитов, предоставленных на покупку квартиры в новостройке или на вторичном рынке — от 5 до 50 лет;

- при рефинансировании нецелевых кредитов под залог имеющейся квартиры — от 5 до 20 лет.

- кредит оформляется в долларах США, евро или рублях по вашему выбору;

- сумма кредита — от 10 000 долларов США (эквивалент в соответствующей валюте);

- максимальный размер кредита — до 80% от стоимости приобретенной или заложенной ранее по кредиту квартиры. Часть средств направляется на погашение старого кредита, а остаток вы можете потратить на любые потребительские цели;

- комиссия за рассмотрение заявки — отсутствует;

- комиссия за выдачу кредита — от 24 300 рублей;

- досрочное погашение кредита возможно через 3 месяца с момента его получения.

Процентные ставки. На период рефинансирования (то есть до регистрации ипотеки в пользу ВТБ24) и при условии оформления страхового полиса по рискам утраты жизни и трудоспособности заемщика (поручителя — если применимо), утраты (гибели) или повреждения предмета залога, прекращения или ограничения права собственности на квартиру (не требуется, если заемщик владел недвижимостью 3 и более лет) процентная ставка не будет превышать действующую ставку по рефинансируемому кредиту.

После регистрации ипотеки в пользу банка ставки по вашему кредиту будут аналогичны процентным ставкам, установленным по соответствующей ипотечной программе ВТБ24:

- кредиты на покупку квартир на вторичном рынке;

- нецелевой ипотечный кредит для собственников жилья.

Ипотечные программы банка ВТБ 24 представлены в приложении Л таблицы 2.4.17.

Помимо представленных базовых программ в банке ВТБ 24 представлены индивидуальные программы ипотечного жилищного кредитования:

Ипотека + жилищный сертификат. Программа улучшения жилищных условий с использованием ипотечного кредита и финансовой поддержки государства. Позволяет направить средства жилищного сертификата либо на частичную оплату первоначального взноса, либо на погашение ипотеки.

Ипотека для работников олимпийских объектов. Специальная программа кредитования для постоянного персонала строящихся олимпийских объектов в городе Сочи. Сниженные ставки и комиссии, льготные условия досрочного погашения.

Построй свою мечту. Программа кредитования индивидуального строительства дома или объектов массовой коттеджной застройки. Программа позволяет получить ипотечный кредит на строительство дома в любом уголке страны или за ее пределами, вне зависимости от схемы финансирования.

Загородный дом. Программа ипотечного кредитования для тех, кто хочет приобрести дом на вторичном рынке жилья. Программа позволяет купить недвижимость за городом в любом регионе присутствия банка на условиях кредитования вторичных квартир.

В 2010 г. сохраняется позитивная тенденция в динамике процентных ставок по жилищным кредитам, сформированная во 2-й половине 2009 г. Тем не менее, докризисный уровень процентных ставок по жилищным кредитам еще не достигнут.

Существенное сжатие рынка жилищного кредитования в 2009 г. привело к его концентрации на нескольких игроках (Сбербанк, ВТБ24, Газпромбанк). Фактически на рынке функционировали не более 5-10 кредиторов обеспечивающих до 90-95% объема выдачи. В 2010г. на фоне стабилизации ситуации в экономике страны очевидна активизация других игроков – кредиторы возвращаются на рынок, усиливается конкуренция, что, безусловно, является позитивным сигналом.

По-прежнему сохраняется негативная тенденция в жилищном строительстве: хотя и минимально, но продолжает снижаться объем вводимого жилья, игроки строительного рынка продолжают испытывать проблемы с финансированием и т.д. В эксплуатацию вводятся в основном объекты, заложенные до начала экономического кризиса. Данный фактор может привести к дальнейшему существенному снижению темпов ввода нового жилья в 2011 г.

Безусловно, одним из определяющих факторов, влияющих на тенденции рынка жилищного кредитования оказывает ситуация на рынке жилья. 2009 г - год падения цен на жилье. В 2010 г. можно говорить об оживлении рынка жилья, особенно заметно это на рынке Москвы (кол-во сделок с жильем приблизилось к докризисному уровню). Тем не менее ситуация в стране в целом еще недостаточно устойчива.

Несмотря на усилия банков по контролю над ростом проблемных активов за счет реструктуризации проблемных портфелей, сохраняется тренд ухудшения качества ипотечных портфелей – темп роста просроченной задолженности все еще находится на достаточно высоком уровне.

2.5 Оценка влияния условий программы ипотечного кредитования на эффективность ипотечных операций коммерческого банка «ВТБ 24»

2.6 Выводы по второй главе

Банк ВТБ 24 — один из крупнейших участников российского рынка банковских услуг. Величина уставного капитала с 2006 года по 2010 увеличился в 4 раза. Величина собственных средств (капитала) увеличилась за этот же период почти в 5 раз. Величина чистой прибыли увеличилась в 16 раз за пять лет и достигла в 2010 году 16,8 млрд. руб. Показатель рентабельности активов в 2010 году значительно увеличился по сравнению с предыдущими периодами достиг 1,87%.

Что касается рынка жилья, то он восстанавливается, цены растут, активность покупателей увеличивается. В е планирует существенно увеличить к концу 2011 года объемы ипотечного кредитования. Эта уверенность основана на оптимистичных выводах экспертов, в соответствии с которыми, объемы ипотечного кредитования в стране в будущем году полностью восстановятся. А экономические индикаторы на рынке а сигнализируют о том, что этот рост произойдет. Кроме того, банки собираются проводить в регионе более активную кредитную политику.

Если рассматривать кредитные операции, то можно сделать вывод, что кредиты юридическим лицам увеличились на 2%, а кредиты физическим лица и кредиты индивидуальным предпринимателям уменьшились. Данные обстоятельства можно обосновать таким фактором как экономический кризис, который повлиял на обеспеченность кредитов.

Рассматривая программы ипотечного кредитования а и ской области, можно сказать, что ипотека в е и ской области представляют 20 ипотечных банков, которые предлагают заемщикам 124 ипотечные программы для приобретения жилья в кредит как на первичном, так и на вторичном рынках недвижимости.

Адаптация программы ипотечного кредитования коммерческого банка «ВТБ 24» к условиям нестабильной внешней среды

3.1 Оценка эффективности кредитных операций в условиях инфляции

Инфляция снижает эффективность программы ипотечного кредитования коммерческого банка, например, процентная ставка, определяется по финансовому состоянию экономики, в котором пребывает государство. Ставка — это мера риска, принимаемого на себя банком. Естественно предполагать, что ни один банк не будет работать себе в убыток. Ставка процента – сложный агрегат. Она формируется как на рынке товаров и услуг, так и на финансовом рынке. На ее уровень влияют ожидания инфляции и связанные с ними ожидания доходности различных финансовых инструментов. На ставку процента также оказывают воздействие динамика обменного курса и ожидания валютного рынка. В макроэкономических исследованиях ставка процента участвует как одна из базовых переменных, и в то же время в этих исследованиях практически ничего не говорится о механизме ее формирования. Рассматривая ее как единый показатель, аналитики, однако, делают различия лишь между реальной и номинальной ставками процента. Их взаимосвязь выражает известная формула И. Фишера:

Rn = , (3.1)

где Rn – номинальная ставка процента;

Rr – реальная ставка процента;

ie – ожидаемые темпы инфляции (взятые как прирост).

Rn=, (3.2)

Рассчитаем реальную ставку процента. Для начала найдем ie прироста: инфляция в 2010 году составила 8,8 %, а в 2011 9,1 %. Прирост = 0,091/0,088 * 100% = 103,40 – 100 = 3,4 %. 2009 – 8,7%, 2008 – 13,3%.

Прирост = 0,088/0,087 *100% = 101,14-100=1,149

Прирост = 0,087/ 0,133 * 100% = - 34,58

Выводим из формулы Фишера реальную ставку процента:

Rr = Rn – ie (3.3)

Для рассмотрения выберем ипотечную программу «Ипотека с государственной поддержкой». Условия кредита Валюта кредита: российский рубль. Ставка кредита: 11.00 %. Обеспечение кредита: Приобретаемая недвижимость. Срок кредита до 30 лет. Размер кредита: до 8 000 000 руб. Первоначальный взнос: от 20.00 %.

Rr = 11% - 3,4% = 7,6%.

Rr = 11% - 1,149 = 9,851

Rr = 11% - (-34,58) =

Выводим вторую формулу:

Rr = Rn - ie / ie *100% (3.4)

Rr = 11% - 3,4% / 3,4% *100% = 223,52

142,6 * 11% = 1568,6

142,6 * 7,6% = 1083,76

Разница = 487,84 – съела инфляция.

http://ipipip.ru/ipoteka/

3.2 Оценка влияния изменения объема ипотечных кредитов коммерческого банка «ВТБ 24» на эффективность ипотечных операций

http://www.ipohelp.ru/programs/5603726.html

3.3 Выводы по третьей главе

Заключение

Список использованных источников

1 Банки в посткризисной экономике: Россия и международная практика / А. Г. Аксаков. – М.: ASROS.RU, 2010. – Режим доступа: http://www.asros.ru. - 10.02.2011.

2 Мишкин Ф. Экономическая теория денег, банковского дела и финансовых рынков: учеб. пособие: пер. с англ. / Ф. Мишкин.- М.: ООО «И.Д. Вильяме», 2006. – 880 с. - ISBN 5-8459-0918-Х

3 Российская Федерация. Законы. О банках и банковской деятельности [Электронный ресурс]: «КонсультантПлюс: Высшая школа». Режим доступа: http:// www.consultant.ru - 12.02.2011.

4 Отчетность коммерческого банка ВТБ 24. [Электронный ресурс]– М.: CBR.RU, 2004-2011. – Режим доступа: http://www.cbr.ru - 4.03.2011.

5 Ипотечное кредитование для населения. [Электронный ресурс]– М.: WCIOM.RU, 2010. – Режим доступа: http://wciom.ru - 22.03.2011

6 Абрамова, М. А. Проблемы и перспективы развития ипотечного кредитования в России/ М.А. Абрамова // Финансы и кредит, 2010- №38. - С.11-13.

7 Жаворонкова, И. Банковское кредитование: прошлое и будущее / И. Жаворонкова // Банковское обозрение, 2010. - №4. – С. 64-66.

8 Хандруев, А.А. Ипотечное кредитование: тенденции, проблемы, прогнозы / А.А. Хандруев // Банковское дело, 2010. - N 11. - С. 6-38

9 Валитов, Ш. М. Региональный аспект ипотечного кредитования: состояние и проблемы развития / Ш. М. Валитов // Финансы и кредит, 2009. - N 20. - С. 5-10.

10 Ужегов, А.Н. Квартира в кредит: ипотечная сделка [Текст] / А.Н. Ужегов. - CПб.: Питер, 2006. - 288 с.: ил. - (Закон и практика) - ISBN 5-318-00201-3.

11 Разумова, И. А. Ипотечное кредитование [Текст] : учеб. пособие для вузов / И. А. Разумова . - CПб. : Питер, 2008. - 208 с. - (Учебное пособие). - Прил.: с. 170-205. - Библиогр.: с. 206-207. - ISBN 5-469-00654-9.

12 Горемыкин, В. А. Недвижимость: регистрация прав и сделок, ипотечное кредитование в схемах [Текст] / В. А. Горемыкин, Э. Р. Бугулов. - М.: Филин, 2008. - 144 с. - ISBN 5-435-01648-7.

13 Лунина, Е. Д. Модернизация механизма ипотечного кредитования / Е. Д. Лунина // Банковское дело, 2009. - N 12. - С. 77-81.

14 Пряников, П. Легенды об ипотеке / П. Пряников // Социальная защита, 2009. - N 12. - С. 30-33.

15 Дедюхова, И. А. Перспективы развития ипотечного кредитования / И. А. Дедюхова // Жилищное строительство, 2009. - N 2. - С. 3-7.

16 Иванова, Е. Н. Оценка стоимости недвижимости [Текст] : учеб. пособие / Е. Н. Иванова ; под ред. М. А. Федотовой ; Финансовая академия при правительстве РФ.- 2-е изд., стер. - М.: КноРус, 2008. - 344 с - ISBN 978-5-228-00004-9.

17 Киданова В. Н. Ипотечное кредитование теория и практика [Текст] / Под общ. ред. В. Н. Киданова. – М.: Издательский дом «Финансы и кредит», 2008. – 168 с.: ил. – ISBN 978-5-8024-0058-6.

18 Косаревой Н. Б. Основы ипотечного кредитования [Текст] / под ред. Н.Б. Косаревой. ― М.: Фонд «Институт экономики города», 2007. ― 563с. – ISBN 859-5-3020-0458-7.

СТО 101-10. Стандарт предприятия. Общие требования и правила оформления выпускных квалификационных работ, курсовых проектов (работ), отчетов по РГР, по УИРС, по производственной практике и рефератов [Текст]. – Введ. 1 октября 2010. – : ИПК , 2010. – 98 с.

Приложение А

(обязательное)

Таблица 1.2.1 - Сравнительная характеристика стран развития ипотечного кредитования

Страна	Развитие ипотечного кредитования
1. Россия	Развитие ипотечного кредитования в России датируется XVIII веком и имеет богатую историю. В 1754 году были созданы первые кредитные учреждения в Москве и Санкт-Петербурге. В 1786 их преобразовали в "Государственный заёмный банк", функцией которого являлось выдача ипотеки землевладельцам. В 1835 году был создан Свод законов гражданских, регламентирующий залоговое право. Ипотечное кредитование в Российской империи XIX века приобрело широкое распространение. И с ростом выдаваемых кредитов возрастали и неплатежи по ним, приведшие к 1893 году задолженности банкам в 1131 млн. рублей. К началу XX века в России сформировалась развитая банковско-кредитная система, ориентированная на выдачу долгосрочных кредитов и имеющая законодательную базу. После революции 1917 года и упразднения частного хозяйства ипотечные кредитные организации были ликвидированы. Новый оборот развития ипотека приобрела в советское время. Был зарегистрирован ряд законов о залоговом праве, но имущественный кредит не получил распространения. Ипотечное кредитование по настоящему возродилось только в 1990-е годы. В 1992 году приняли Закон РФ «О залоге». Свое правовое оформление ипотека получила в виде Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Современная ипотека в России является самым востребованным кредитным инструментом. Перспективы ее развития ипотечного жилищного кредитования неограниченны, их регулировкой занимается государство, правила кредитования диктуют банки, создающие ипотечные программы.
2. Германия	С 1900 г. существует специальная сеть ипотечных банков. С тех пор ни один из них не разорился. Кроме того, проценты по закладным листам они выплачивали своим вкладчикам даже во время первой и второй мировых войн. Ипотечные банки впервые возникли в Германии в XVIII веке (одновременно с Россией). Первый ипотечный банк основан в Силезии в 1770 году. Это был государственный банк, оказывающий финансовую помощь крупным помещичьим хозяйствам. Для привлечения средств банк стал выпускать закладные (разновидность ипотечных облигаций).
3. Канада	Ипотечные банки являются традиционным видом кредитных институтов. Они занимаются главным образом кредитованием операций с недвижимостью, а также инвестициями в долгосрочные ценные бумаги государства и корпораций. Вначале объектом их деятельности было кредитование сельского хозяйства под залог земли, впоследствии - кредитование жилищного строительства. В то же время ключевыми участниками канадской системы ипотечного кредитования являются государственные жилищные корпорации, организующие жилищное строительство, подбор заёмщиков и страхование кредитных рисков.
4. Дания	Реализована система ипотечного кредитования, в которой 100% ипотечных кредитных обязательств секьюритизируется, т.е. преобразуется в ценные бумаги, реализуемые на рынке с целью привлечения долгосрочных кредитных ресурсов. Поэтому по объёмам ипотечных ценных бумаг Дания занимает 29% от общего объёма оборачиваемых в Европе (впереди только Германия с 44%).
5. Великобритания	Процесс формирования ипотечных банков приобрёл характер замещения строительных обществ. Крупнейшие строительные общества, например Abbey National, сами превратились в ипотечные банки. В 90-х годах прошлого столетия ипотечные банки стали преобладать по объёмам кредитов над строительными обществами.
6. Аргентина	Эффективная система ипотечного кредитования реализована при помощи Всемирного Банка в рамках программ поддержки развивающихся рынков. Правительство Аргентины создало гарантийный Фонд для облигаций (долговых обязательств), эмитируемых банками - участниками проекта. Мировой Банк для создания Фонда предоставил 15-летний заем (включая 7-летнюю отсрочку платежа) на сумму 500 млн. долларов США. Фонд выдает гарантии по ценным бумагам (паям участия в пулах ипотечных кредитов ипотечных банков), эмитируемым субъектами ипотечного рынка. Плата за гарантию - 5% от суммы кредита. Сертификаты паев имеют единый стандарт и номинированы к валюте кредита Всемирного Банка.
7. США	Еще во времена Ф.Рузвельта начала складываться разветвленная система ипотечного кредитования жилищного строительства и приобретения жилья в собственность. Сегодня система финансирования жилья в США - это сложный рынок общенационального масштаба, на котором действует огромное число учреждений, включая ипотечные банки, сберегательные и кредитные ассоциации, коммерческие и сберегательные банки, страховые компании, пенсионные фонды и т.п. Решающим фактором успеха в данном направлении оказались мероприятия по формированию вторичного ипотечного рынка, что решило главную проблему жилищного финансирования - проблему кредитных ресурсов. С этой целью в разные годы были созданы специализированные организации - Федеральная национальная ипотечная ассоциация (Fannie Мае), Корпорация жилищного кредитования (Freddie Mac) и Правительственная национальная ипотечная ассоциация (Ginnie Мае). Федеральная Национальная Ипотечная Ассоциация была учреждена американским правительством в 1938 году. Она начинала как филиал государственной корпорации Reconstruction Finance Corporation. Сначала она была названа National Mortgage Association of Washington - Вашингтонская Национальная Ипотечная Ассоциация. Однако в том же году ее название изменилось на Federal National Mortgage Association (FNMA, Fannie Мае) - Федеральная Национальная Ипотечная Ассоциация. Главной целью Fannie Мае была покупка и продажа закладных, застрахованных Federal Housing Administration (FHA) - Федеральная Жилищная Администрация. В 1954 году Fannie Мае стала корпорацией со смешанной собственностью: ее обыкновенные акции находились в частном владении, а привилегированные в собственности государства. В 1968 году была проведена реструктуризация Федеральной Национальной Ипотечной Ассоциации: в результате она была разделена на два отдельных предприятия. Одно из них сохранило название Fannie Mae, фактически приобретя статус частной компании (государство сохраняет за собой относительно небольшой пакет). Сегодня Fannie Мае - крупнейшая по размеру активов национальная корпорация, а также крупнейший источник обыкновенных ипотечных фондов в США. Акциями Fannie Мае торгуются на Нью-Йоркской фондовой бирже (New-York Stock Exchange, NYSE). Ее акции находятся среди наиболее активно продаваемых. Они также входят в каталог Standard & Poor's 500 Composite Stock Price Index. Другое предприятие - Правительственная Национальная Ипотечная Ассоциация (Government National Mortgage Association, GNMA или Ginnie Mae) - государственная корпорация, созданная для управления ипотечными программами, которые не могли бы развиваться в частном секторе.

Приложение Б

(обязательное)

Рисунок 1 - Усеченно-открытая модель ипотечного кредитования

Рисунок 2 - Расширенная открытая модель ипотечного кредитования

Рисунок 3 - Немецкая модель ипотечного кредитования

Рисунок 4 - Российская модель ипотечного кредитования

Приложение В

(обязательное)

Таблица 1.3.1 - Сравнительная характеристика ипотечных программ банков

Наименование	Сбербанк	ВТБ 24	Райфайзенбанк	Юникредитбанк
Валюта	В рублях, долларах и евро.	В рублях, долларах и евро.	В рублях или долларах.	В рублях, долларах и евро.
Цели	Полный набор ипотечных продуктов: на приобретение квартиры на вторичном рынке, в строящемся доме, дачи, садового дома, гаража, готового или недостроенного загородного дома, а также на его строительство. Это один из немногих банков, который готов кредитовать даже покупку комнаты в коммунальной квартире. Но такие объекты служить залогом не мт, поэтому кредит на их приобретение дадут только, если вы можете предоставить в качестве обеспечения отдельную квартиру или жилой дом.	ВТБ 24, как и Сбербанк, кредитует все виды недвижимости, в том числе и покупку комнат в коммунальных квартирах. А вот условия кредитов на приобретение и строительство загородных домов ВТБ 24 оговорит с вами исключительно в индивидуальном порядке – базовых условий не существует.	Кредиты предлагаются на приобретение готовых квартир и домов, квартиры в строящемся доме, земельного участка, любой недвижимости – под залог уже имеющейся в собственности недвижимости.	В Юникредитбанке можно взять кредит на покупку готовых дома и квартиры, на приобретение земельного участка.
Сроки и первоначальный взнос	На срок от 5 до 30 лет. Наиболее выгодна сбербанковская ссуда в том случае, если вы рассчитываете расплатиться по кредиту как можно скорее: здесь, чем меньше срок кредитования, тем меньше ставка. Первоначальный взнос – от 10% стоимости жилья.	Здесь можно взять ипотеку на срок до 50 лет – самый долгий срок ипотеки среди российских банков. В отличие от многих банков, напуганных кризисом ликвидности, ВТБ 24 не прекратил выдавать кредиты без первоначального взноса.	На срок до 25 лет. Заемщик должен располагать не менее чем 10% ее стоимости, готового дома – не менее 15%.	На срок до 30 лет, первоначальный взнос должен быть не меньше 15%.
Проценты	Ссуда в Сбербанке более выгодна обитателям Москвы и Петербурга. По классической ипотечной программе процентная ставка для жителей Москвы, Подмосковья и Петербурга по кредитам в рублях на срок от 10 до 20 лет в зависимости от величины первоначального взноса составляет от 10,75%, 11% или 11,25%. Для всех остальных при прочих равных условиях процентная ставка будет 11,25%, 11,5% и 11,75%. В той же пропорции отличаются ставки при кредитовании на другие сроки и в других валютах.	В зависимости от размера первоначального взноса и срока кредита, ставки колеблются от 11,7% до 14,2% в рублях и от 9,7% до 13,2% в валюте. Минимальные ставки на самые популярные варианты рублевых кредитов – с первоначальным взносом от 10% до 20% на срок до 7 лет и до 15 лет – 12,45% и 12,7% годовых соответственно. Валютные кредиты на тех же условиях дешевле: от 10,7% и от 11,7%.	Ставки по кредиту на приобретение готового жилья: от 11% в долларах и 12,4% в рублях. Если вы собираетесь покупать строящееся жилье, до момента его регистрации в собственность и оформления в залог, минимальные ставки составят 13,5% в долларах и 15,5% в рублях. Можно получить кредит и по более низким ставкам, если выбрать специальное предложение, предусматривающее выплату значительной комиссии за досрочное погашение кредита – 4% в течение первых пяти лет. Тогда ставка снижается на 0,5%. Ставки по кредиту на приобретение земельного участка: в долларах 12% (если есть 2-НДФЛ) или 12,5% годовых; в рублях 14% и 14,5%.	Минимальные процентные ставки по кредиту на приобретение квартиры на самый короткий срок – до 10 лет – тут равны 11% годовых в валюте и 12% в рублях. Если кредит берется на 30 лет, ставки повышаются: в валюте нижний предел начинается с 11,75%, в рублях – с 12,75% годовых.
Особенности	К числу заметных недостатков ипотеки от Сбербанка относится довольно высокая комиссия за выдачу кредита, которая носит название единовременного платежа за обслуживание ссудного счета. Она достигает 4% от суммы кредита.	В числе достоинств ипотеки от ВТБ 24 можно отметить небольшие комиссии за рассмотрение заявки и выдачу кредита – они представляют собой фиксированную сумму и в совокупности составляют 15,2 тыс. рублей. Банк выдает ипотечные кредиты гражданам любой страны при условии, что объект сделки находился в регионе присутствия банка.	Комиссия за предоставление кредита равняется 1% от его суммы, при этом она не может быть менее 250 и более 3 тыс. долларов или же не менее 7,5 тыс. и не более 90 тыс. рублей. Плюс банка в том, что при оформлении ипотеки можно выбирать между фиксированными и плавающими процентными ставками. Размер плавающей ставки в долларах будет составлять 10,5% годовых плюс LIBOR в первый год погашения кредита, а затем – 6% годовых плюс LIBOR во все последующие годы. Рублевый вариант выглядит следующим образом: фиксированная ставка в зависимости от способа подтверждения дохода 12,9% или 13,4% годовых. Плавающая ставка – 11,9% годовых плюс LIBOR в первый год погашения кредита, затем – 5,5% годовых плюс LIBOR. LIBOR – это лондонская межбанковская ставка, то есть, проще говоря, "цена", по которой один банк может одалживать деньги у другого. Банк выдает ипотечные кредиты гражданам любой страны при условии, что объект сделки находился в регионе присутствия банка.	Комиссия за организацию кредита – 1% от суммы кредита для россиян, и 1,5% для иностранцев. Банк выдает ипотечные кредиты гражданам любой страны при условии, что объект сделки находился в регионе присутствия банка.

Приложение Г

(обязательное)

Управляющий ОО «Чкаловский»

Управляющий ОО «Молодежный»

Управляющий ОО «Восток»

Отдел сопровождения банковских операций (2чел.)

Отдел продажи розничных продуктов (4чел.)

Отдел продажи розничных продуктов (3чел.)

Группа клиентского сопровождения ипотечных кредитов (3чел.)

Отдел обслуживания (6чел.)

Отдел ипотечного кредитования (6чел.)

Отдел по работе с проблемными активами (1чел.)

Отдел обслуживания (7чел.)

Касса (2чел.)

Отдел обслуживания (5чел.)

Отдел автокредитования (4чел.)

Отдел сопровождения банковских операций (2чел.)

Отдел обслуживания (9чел.)

Касса (3чел.)

Группа проверки заявок (3чел.)

Отдел кредитования малого бизнеса (6чел.)

Касса (4чел.)

Отдел кредитования малого бизнеса (6чел.)

Рис. 2.1.1 Организационная структура Банка ВТБ 24.

Приложение Д

(обязательное)

Таблица 2.1.2 Динамика и структура активов Банка ВТБ 24.

Статьи актива бухгалтерского баланса	2006 г.		2007 г.		2008 г.		2009 г		2010 г.		Темп роста 2010 г. к 2006 г., %
Статьи актива бухгалтерского баланса	Сумма, тыс. руб.	В % к ит	Сумма, тыс. руб.	В % к ит	Сумма, тыс. руб.	В % к ит	Сумма, тыс. руб.	В % к ит	Сумма, тыс. руб.	В % к ит	Темп роста 2010 г. к 2006 г., %
Денежные средства	7 287 003	4,39	15 535 496	4,80	36 402 274	6,05	39 570 860	5,59	44 752 891	4,97	614
Средства кредитных организаций в Центральном банке Российской Федерации	4 795 225	2,89	8 885 020	2,75	7 001 004	1,16	14 155 599	2,00	21 491 068	2,39	448
Обязательные резервы	2 057 213	1,24	3 369 764	1,04	585 136	0,10	4 286 194	0,60	5 524 998	0,61	269
Средства в кредитных организациях	1 783 720	1,07	3 882 130	1,20	52 807 721	8,78	3 335 220	0,47	5 984 299	0,66	335
Чистые вложения в ценные бумаги, оцениваемые по справедливой стоимости через прибыль или убыток	5 869 159	3,53	25 144 556	7,77	28 803 904	4,79	53 451 210	7,54	52 881 883	5,87	901
Чистая ссудная задолженность	140 989 342	84,86	260 951 716	80,68	455 798 210	75,76	564 821 327	79,72	738 788 583	82,04	524
Чистые вложения в ценные бумаги и другие финансовые активы, имеющиеся в наличии для продажи	0	0,00	366 459	0,11	369 026	0,06	369 772	0,05	897 115	0,10	-
Инвестиции в дочерние и зависимые организации	1 967 233	1,18	32 520	0,01	32 520	0,01	32 510	0,00	740 010	0,08	38
Чистые вложения в ценные бумаги, удерживаемые до погашения	2 149 845	1,29	0	0,00	6 279 933	1,04	6 862 398	0,97	3 690 690	0,41	172
Основные средства, нематериальные активы и материальные запасы	334 944	0,20	4 583 872	1,42	6 493 997	1,08	8 945 785	1,26	10 001 656	1,11	2986
Прочие активы	975 949	0,59	4 109 635	1,27	7 687 730	1,28	16 953 502	2,39	22 087 925	2,45	2263
Всего активов	166 152 420	100	323 458 884	100	601 643 799	100	708 465 673	100	900 576 110	100	542

Приложение Е

(обязательное)

Таблица 2.1.3 Анализ динамики и структуры пассивов.

Статьи пассива бухгалтерского баланса	2006 г.		2007 г.		2008 г.		2009 г.		2010 г.		Темп роста 2010 г. к 2006 г., %
Статьи пассива бухгалтерского баланса	Сумма, тыс. руб.	В % к ит	Сумма, тыс. руб.	В % к ит	Сумма, тыс. руб.	В % к ит	Сумма, тыс. руб.	В % к ит	Сумма, тыс. руб.	В % к ит	Темп роста 2010 г. к 2006 г., %
Кредиты, депозиты и прочие средства Центрального банка Российской Федерации	0	0,00	0	0,00	88 103 245	16,10	12 270 076	1,94	0	0,00	-
Средства кредитных организаций	42 254 850	28,40	51 202 950	18,31	62 753 260	11,46	61 618 826	9,77	47 721 829	5,88	112,94
Средства клиентов (некредитных организаций)	103 872 560	69,81	219 028 171	78,34	365 241 692	66,73	501 854 967	79,55	710 928 102	87,53	684,42
Вклады физических лиц	62 476 736	41,99	174 205 061	62,31	304 764 728	55,68	433 597 375	68,73	630 051 741	77,57	1008,46
Финансовые обязательства, оцениваемые по справедливой стоимости через прибыль или убыток	1 029 990	0,69	0	0,00	0	0,00	0	0,00	0	0,00	0,00
Выпущенные долговые обязательства	808 760	0,54	6 668 073	2,38	23 011 898	4,20	46 292 767	7,34	40 415 284	4,98	4997,19
Прочие обязательства	473 113	0,32	2 628 394	0,94	7 578 350	1,38	8 388 142	1,33	11 710 699	1,44	2475,24
Резервы на возможные потери по условным обязательствам кредитного характера, прочим возможным потерям и операциям с резидентами оффшорных зон	354 484	0,24	59 501	0,02	690 149	0,13	481 693	0,08	1 442 760	0,18	407,00
Всего обязательств	148 793 757	100	279 587 089	100	547 378 594	100	630 906 471	100	812 218 674	100	545,87

Приложение Ж

(обязательное)

Таблица 2.1.4 Анализ доходов и расходов банка ВТБ 24.

N	Наименование статей, тыс. руб.	2006 г.	2007 г.	2008 г.	2009 г.	2010 г.	Темп роста 2009 г. к 2007 г., %
1	Процентные доходы, всего, в том числе:	8 982 090	25 417 452	55 641 530	85 160 049	97 412 199	1085
1.1.	От размещения средств в кредитных организациях	241 555	1 185 662	2 347 292	7 120 298	11 968 235	4955
1.2.	От ссуд, предоставленных клиентам (некредитным организациям)	8 604 372	22 422 607	50 999 934	72 570 318	79 787 791	927
1.3.	От оказания услуг по финансовой аренде (лизингу)	0	0	0	0	0	-
1.4.	От вложений в ценные бумаги	136 163	1 809 183	2 294 304	5 469 433	5 656 173	4154
2	Процентные расходы, всего, в том числе:	3 171 505	13 229 426	25 400 083	41 609 190	43 080 639	1358
2.1.	По привлеченным средствам кредитных организаций	1 137 101	2 365 110	6 154 110	9 353 623	2 420 107	213
2.2.	По привлеченным средствам клиентов (некредитных организаций)	1 973 304	10 730 586	17 737 864	29 030 256	36 428 657	1846
2.3.	По выпущенным долговым обязательствам	61 100	133 730	1 508 109	3 225 311	4 231 875	6926
3	Чистые процентные доходы (отрицательная процентная маржа)	5 810585	12188026	30 241 447	43 550 859	54 331 560	935
4	Изменение резерва на возможные потери по ссудам, ссудной и приравненной к ней задолженности, а также средствам, размещенным на корреспондентских счетах, всего, в том числе:	-	-3 187 133	-10 597 347	-23 830 085	-12 358 380	-
4.1.	Изменение резерва на возможные потери по начисленным процентным доходам	-	-85 840	-504 730	-848 281	-651 987	-
5	Чистые доходы от операций с драгоценными металлами и прочими финансовыми инструментами	2 531 541	9 000 893	19644100	19720774	41 973 180	1658
6	Чистые процентные доходы (отрицательная процентная маржа) после создания резерва на возможные потери	68 696	-611 810	-429 354	852 590	-222 907	-324
7	Чистые доходы от операций с ценными бумагами, имеющимися в наличии для продажи	0	0	105	-5 202	87 717	-
8	Чистые доходы от операций с ценными бумагами, удерживаемыми до погашения	0	0	0	-6 551	0	-
9	Чистые доходы от операций с иностранной валютой	-61 761	2 572 542	3 975 563	-2 860 682	-60 464	98
10	Чистые доходы от переоценки иностранной валюты	540 995	-2 131 716	1 143 300	2 078 071	1 326 232	245
11	Доходы от участия в капитале других юридических лиц	0	0	1 119	0	0	-
12	Комиссионные доходы	2 061 038	3 883 187	4 943 847	8 634 217	10 325 587	501
13	Комиссионные расходы	482 685	998 834	1 079 618	1 516 300	1 587 955	329
14	Изменение резерва на возможные потери по ценным бумагам, имеющимся в наличии для продажи	-	19 552	0	0	-50	-
15	Изменение резерва на возможные потери по ценным бумагам, удерживаемым до погашения	0	0	-56 489	-22 958	56 300	-
16	Изменение резерва по прочим потерям	-	247 346	-692 006	-51 832	-750 559	-
17	Прочие операционные доходы	-219 370	-345 180	1 252 267	1 727 044	3 519 139	-1604
18	Чистые доходы (расходы)	6 544 157	11 635 980	28 702 834	28 549 171	54 666 220	835
19	Операционные расходы	4 937 010	10 146 250	22 748 198	24 295 651	32 669 320	662
20	Прибыль до налогообложения	1 607 147	1 489 730	5 954 636	4 253 520	21 996 900	1369
21	Начисленные (уплаченные) налоги	484 564	771 050	1 650 493	2 036 932	5 185 650	1070
22	Прибыль (убыток) за отчетный период	1 122 583	718 680	4 304 143	2 216 588	16 811 250	1498

Приложение И

(обязательное)

Приложение К

(обязательное)

Таблица 2.2.1 – Ценовая характеристика (одно-, двух-, трехкомнатных) квартир г. а.

Квартиры в г. е	Средняя стоимость 1 кв.м. общей площади квартир за период июнь-ноябрь 2010 г.		Темп роста в процентах предыдущего периода
Квартиры в г. е	июнь-август	сентябрь-ноябрь	Темп роста в процентах предыдущего периода
Дзержинский район	35 482	36 387	2,6%
Старая панель/кирпич (5-этажки и иные квартиры с маленькой кухней) - хрущевки	35 174	36 139	2,7%
Старая панель/кирпич (5-этажки и иные квартиры с увел, кухней) - тольятинки	35 571	37 005	4,0%
Типовая панель (9-14 этажей, типовые площади) ,	36 229	37 417	3,3%
Современная панель (от 9 эт. и иные кв.увеличенных площадей)	37 290	37 995	1,9%
Сталинки и типовой кирпич (5-эт., и иные кв. небольших пл-дей с высокими потолками)	-	-	-
Современный монолит-кирпич (монолиты, кирпич увел, пл-дей)	33 144	33 380	0,7%

Ленинский район	39 037	39 566	1,4% 1,4%
Старая панель/кирпич (5-этажки и иные квартиры с маленькой кухней) - хрущевки	37 672	38 347	1,8%
Старая панель/кирпич (5-этажки и иные квартиры с увел, кухней) - тольятинки	38 398	39 307	2,4%
Типовая панель (9-14 этажей, типовые площади)	38 296	39 239	2,5%
Современная панель (от 9 эт. и иные кв.увеличенных пл-дей)	40 379	40 809	1,1%
Сталинки и типовой кирпич (5-эт., и иные кв. небольших пл-дей с высокими потолками)	36 294	37 404	3,1%
Современный монолит-кирпич (монолиты, кирпич увел, пл-дей)	43 185	42 287	-2,1%
Промышленный район ^: .	35 212	35 383	0.5%
Старая панель/кирпич (5-этажки и иные квартиры с маленькой кухней) - хрущевки	32 670	33 305	1,9%
Старая панель/кирпич (5-этажки и иные квартиры с увел, кухней) - тольятинки	34 028	34 571	1,6%
Типовая панель (9-14 этажей, типовые площади)	35 880	36 133	0,7%
Современная панель (от 9 эт. и иные кв.увеличенных пл-дей)	37 679	37 646	-0,1%
Сталинки и типовой кирпич (5-эт., и иные кв. небольших пл-дей с высокими потолками)	30 160	29 298	-2,9%
Современный монолит-кирпич (монолиты, кирпич увел, пл-дей)	40 853	41348	1,2%
Центральный район	36 820	37 321	1,4%
Старая панель/кирпич (5-этажки и иные квартиры с маленькой кухней) - хрущевки	35 416	36 723	3,7%
Старая панель/кирпич (5-этажки и иные квартиры с увел, кухней) - тольятинки	35 597	36 613	2,9%
Типовая панель (9-14 этажей, типовые площади)	38 007	37 686	-0,8%
Современная панель (от 9 эт. и иные кв.увеличенных пл-дей)	39 324	39 735	1,0%
Сталинки и типовой кирпич (5-эт., и иные кв. небольших пл-дей с высокими потолками)	33 932	34 634	2,1%
Современный монолит-кирпич (монолиты, кирпич увел, пл-дей)	38 645	38 537	-0,3%
Восточный поселок	36474	37 006	1,5%
Старая панель/кирпич (5-этажки и иные квартиры с маленькой кухней) - хрущевки	34 413	35 522	3,2%
Старая панель/кирпич (5-этажки и иные квартиры с увел, кухней) - тольятинки	35 777	36 762	2,8%
Типовая панель (9-14 этажей, типовые площади)	38 186	39 274	2,8%
Современная панель (от 9 эт. и иные кв.увеличенных пл-дей)	38 854	39 006	0,4%
Сталинки и типовой кирпич (5-эт., и иные кв. небольших пл-дей с высокими потолками)	-	-	-
Современный монолит-кирпич (монолиты, кирпич увел, пл-дей)	35 140	34 466	-1,9%
Южный поселок	31 528	31 968	1,4%
Старая панель/кирпич (5-этажки и иные квартиры с маленькой кухней) - хрущевки	31246	32 257	3,2%
Старая панель/кирпич (5-этажки и иные квартиры с увел, кухней) - тольятинки	31633	32 684	3,3%
Типовая панель (9-14 этажей, типовые площади)	-	-	-
Современная панель (от 9 эт. и иные кв.увеличенных пл-дей)	32 972	33 083	0,3%
Сталинки и типовой кирпич (5-эт., и иные кв. небольших площадей с высоким потолком).	-	-	-
Современный монолит-кирпич (монолиты, кирпич увел. площадей)	30 260	28 700	-5,2%%

Приложение Л

(обязательное)

Таблица 2.4.17 – Ипотечные программы банка ВТБ 24

Программа / Банк Втб 24	Ставка	Срок кредита	Первый взнос
Квартира на первичном рынке - доллары	от 8.45 %	5 – 50 лет	от 20.00 %
Рефинансирование - доллары	от 8.45 %	5 – 50 лет	от 0 %
Квартира на вторичном рынке - евро	от 8.45 %	5 – 50 лет	от 10.00 %
Квартира на первичном рынке - евро	от 8.45 %	5 – 50 лет	от 20.00 %
Рефинансирование - евро	от 8.45 %	5 – 50 лет	от 0 %
Квартира на вторичном рынке - доллары	от 8.45 %	5 – 50 лет	от 10.00 %
Кредит на покупку залоговых объектов недвижимости - рубли	9.00 %	5 – 50 лет	от 20.00 %
Рефинансирование - рубли	от 10.00 %	5 – 50 лет	от 0 %
Кредит на покупку залоговых объектов недвижимости - доллары	от 10.00 %	5 – 50 лет	от 20.00 %
Квартира на вторичном рынке - рубли	от 10.00 %	5 – 50 лет	от 10.00 %
Кредит на покупку залоговых объектов недвижимости - евро	от 10.00 %	5 – 50 лет	от 20.00 %
Квартира на первичном рынке - рубли	от 10.00 %	5 – 50 лет	от 20.00 %
Нецелевой ипотечный кредит для собственников жилья - евро	от 10.95 %	5 – 20 лет	от 0 %
Нецелевой ипотечный кредит для собственников жилья - доллары	от 10.95 %	5 – 20 лет	от 0 %
Ипотека с государственной поддержкой	11.00 %	до 30 лет	от 20.00 %
Ипотека на квартиру (переменная ставка) - рубли	от CBRF + 3.00 %	5 – 50 лет	от 10.00 %
Нецелевой ипотечный кредит для собственников жилья - рубли	от 13.55 %	5 – 20 лет	от 0 %
Нецелевой ипотечный кредит (переменная ставка) - рубли	от CBRF + 6.55 %	5 – 20 лет	от 0 %

[1] Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости) » от 17.07.2009 №166-ФЗ.

[2] Деньги. Кредит. Банки.: Учебник для студентов вузов, обучающихся по эконом. спец./ под ред. О.И.Лаврушина. – 2-е изд., перераб. и доп. – М.: Финансы и статистика, 2001. – 460 С.

[3] http://bankiinf.ru/?p=119

[4] http://www.economica-upravlenie.ru

[5] Дедюхова, И. А. Ипотечное кредитование / И. А. Дедюхова // Жилищное строительство, 2006. - N 2. - С. 3-7.

[6] Гражданский кодекс Российской Федерации.

[7] Федеральный закон от 11.11.2003 №152-ФЗ (ред. от 27.07.2006) "Об ипотечных ценных бумагах"

[8] Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости) » от 17.07.2009 №166-ФЗ

[9] financial-helper.ru/ipoteka

[10] http://ipoteka.biz/viewpage.php?page_id=2

[11] Бембиева А. Ипотечное кредитование в США // Бизнес и банки №6, 2009.

[12] Ковалева Г. Развитие ипотеки // Банковское дело №9, 2008.

[13] Разумова, И. А. Ипотечное кредитование [Текст] : учеб. пособие для вузов / И. А. Разумова . - CПб. : Питер, 2005. - 208 с.

[14] http://www.ipoindex.ru/spage-mortgage_library/section-info/detail-15.html

[15] http://www.bankru.info/articles/ipoteka/111-chto-zhdet-zaemshhikov-ipoteki.html

[16] http://www.newsland.ru/news/detail/id/260649/cat/87/

[17] Данные Росстата «Социально-экономическое положение федеральных округов 2010 года»

Скачать: gotovyy-diplom.doc

Категория: Дипломные работы / Банковское дело дипломы

Уважаемый посетитель, Вы зашли на сайт как незарегистрированный пользователь.
Мы рекомендуем Вам зарегистрироваться либо войти на сайт под своим именем.

Привет студент