2.1 Характеристика деятельности ООО «Район»
Общество с ограниченной ответственностью «Риэлт плюс» в дальнейшем именуемое «Общество» был основан 23 июля 2003 года. В 2008 году «Общество» было переименовано в общество с ограниченной ответственностью «Район», создано в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации, Федеральным законом «Об обществах с ограниченной ответственностью» (далее – Федеральный закон).
Общество является юридическим лицом и строит свою деятельность на основании настоящего устава и действующего законодательства Российской Федерации.
Полное фирменное наименование общества на русском языке: Общество с ограниченной ответственностью «Район». Сокращенное фирменное наименование: ООО «Район».
Место нахождения и почтовый адрес общества: 462359, Смоленскская область, г. Новотроицк, переулок Студенческий, д.6, корпус 3.
Цель деятельности общества является получение прибыли и наиболее эффективное ее использование для экономического и социального развития общества.
Основными видами деятельности общества являются:
- риэлторские услуги;
- реализация туристических путевок;
- представление услуг Интернет-магазина;
- услуги по поиску и предоставлению работы по контракту за границей;
- деятельность гостиниц с ресторанами;
- деятельность автомобильного грузового транспорта;
- деятельность информационных агентств;
- предоставление услуг по подбору персонала;
- иные виды деятельности не запрещенные действующим законодательством.
Общество считается созданным как юридическое лицо с момента его государственной регистрации.
Участниками общества могут быть граждане и юридические лица. Число участников общества не должно быть более пятидесяти.
Общество для достижения целей своей деятельности вправе от своего имени совершать сделки, приобретать имущественные и личные неимущественные права и нести ответственность, быть истцом и ответчиком в суде, арбитражном суде и третейском суде.
Общество является собственником обособленного имущества и осуществляется владение, пользование и распоряжение им согласно действующему законодательству Российской Федерации.
Имущество общества учитывается на его самостоятельном балансе.
Общество имеет право пользоваться кредитами российских и зарубежных банков, в том числе коммерческим кредитом в иностранной валюте.
Общество создается самостоятельно и совместно с другими хозяйственными обществами, товариществами, кооперативами, предприятиями, учреждениями, организациями и гражданами на территории РФ организации с правами юридического лица в любых допустимых законом организационно-правовых формах. Общество вправе иметь дочерние и зависимые хозяйственные общества с правилами юридического лица.
Общество может создавать филиалы и открывать представительства на территории Российской Федерации и рубежом. Филиалы и представительства учреждаются общим собранием и действуют в соответствии с положениями о них. Положения о филиалах и представительствах утверждаются общим собранием.
Общество в целях реализации технической, социальной, экономической и налоговой политики несет ответственность за сохранность документов (управленческих, финансово-хозяйственных, по личному составу и др.); обеспечивает передачу на государственное хранение документов, имеющих научно-историческое значение, в государственные архивные учреждения в соответствии с действующим законодательством РФ.
Взаимоотношения трудового коллектива с обществом, вопросы охраны труда, социального страхования, а также оплата труда регулируются заключенными контрактами в соответствии с Трудовым кодексом РФ, Федеральным законом «Об обязательном социальном страховании от несчастных случаев на производстве и профессиональных заболеваний», Федеральный закон «Об основах охраны труда», Федеральный закон «О промышленной безопасности опасных производственных объектов» и на основании действующего законодательства.
2.2 Особенности организации документационной деятельности в ООО «Район»
Каждый документ, будучи сам по себе сложной информационной системой, независимо от характера содержащейся в ней информации – массовой, специальной или личной, является элементом более крупной документной системы. Такая системная классификация документированной информации, базирующейся на основе комплекса признаков, чрезвычайно важна для решения практических задач. Именно она легла в основу построения и функционирования систем документации в Российской Федерации.
В целом технологию работы недвижимости в обществе с ограниченной ответственностью можно описать следующим образом:
Агент по недвижимости ведет поиск покупателей или продавцов, и в случае если находится подходящий человек, готовый купить или продать данную недвижимость, то с ним заключается предварительный договор с участием юриста, берется денежные средства на оформления документов, и начинается подготовка к сделке. Чтобы осуществить сделку купли-продажи необходимо в первую очередь привлечь клиента, заинтересовать его, для того чтобы он воспользовался услугами агентства.
Когда клиент готов заключить с агентством договор купли-продажи объекта недвижимости, клиент встречается со специалистом по недвижимости для заключения договора.
После того, как договор заключен, специалист по недвижимости начинает подбор вариантов удовлетворяющих требованиям клиента. Когда такой объект найден, агентство занимается оформлением документов.
Таким образом, процесс купли-продажи объекта недвижимости включает в себя четыре основные стадии: привлечение клиента, заключение договора, подготовка к сделке, оформление сделки представлены на рисунке 1.
Рисунок 1 – Структура работы в ООО «Район» по покупки-продажи объектов недвижимости
Процесс «Привлечение клиента» представлен на рисунке 2, включает в себя: предложение услуг, проведение консультации, предложение имеющихся вариантов.
При обращении клиента в агентство (звонок, посещение) специалист по недвижимости консультирует клиента по интересующим его вопросам, предлагает перечень услуг, которые оказывает агентство, и если клиента интересует покупка объекта недвижимости, то специалист предлагает объекты из прайс-листа агентства.
Рисунок 2 - Структура работы в ООО «Район» по привлечению клиента
Процесс «Заключение договора» представлен на рисунке 3, подразумевает проверку юристом агентства правоустанавливающих документов клиента на недвижимость, клиента ознакамливают с договором, после чего договор подписывается сторонами.
После подписания договора клиент дает специалисту по недвижимость доверенность на сбор информации и получение выписок и т.д. Клиент также передает агентству денежные средства на расходы связанные с осуществлением договора.
Рисунок 3 - Структура работы в ООО «Район» по заключению договора
Процесс «Подготовка к сделке» представлена на рисунке 4, включает в себя такие основные процессы как: поиск или подбор вариантов, предварительные переговоры, показ объекта недвижимости.
После заключения договора специалист по недвижимости начинает поиск объекта недвижимости, который хотел бы приобрести клиент, либо поиск покупателей на объект недвижимости принадлежавший клиенту.
После того, как найдены требуемые варианты с использованием СМИ, агент начинает предварительные переговоры с продавцами интересующей недвижимости, чтобы выяснить наличие правоустанавливающих документов, возможные подвижки по цене, выясняет подходящий вариант продажи для продавца.
Предварительные переговоры отсеивают некоторые варианты. Агент организует просмотр выбранных вариантов. В случае если находится подходящий человек, готовый купить или продать данную недвижимость, то с ним заключается предварительный договор с участием юриста, берется задаток в качестве гарантии намерений, и начинается подготовка к сделке.
Рисунок 4 - Структура работы в ООО «Район» по подготовке к сделке
В предварительном договоре купли-продажи (мены) представлен в приложении Е оговаривается стоимость объекта с учетом задатка и сроки о намерении заключения основного договора купли-продажи (мены). Переход в право собственность подлежит обязательной регистрации в отделе Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии [25].
Расчет между сторонами происходит по условиям указанным в договоре купли-продажи (мены) и передача денежных средств подтверждается распиской в присутствии третей не заинтересованной стороны (двух свидетелей или сотрудников риэлторского агентства).
В ООО «Район» создаются организационно-правовые документы. Эти документы, определяющие статус организации, ее компетенцию, структуру, штатную численность и должностной состав, функциональное содержание деятельности организации, статус ее подразделений и сотрудников их права, обязанности, ответственность и другие стороны деятельности организации.
К организационным документам относятся: устав ООО «Район», штатное расписание представлено в приложение Г, договора и др.
Учредительным документом ООО «Район» является устав представлен в Приложение А,Б. Согласно ст. 52, 89 ГК РФ и ст. 11 ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью», устав общества утверждается его учредителями, причем единогласно (п. 1 ст. 11 Закона) на общем собрании. п. 2 ст. 12 ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью» устанавливаются те положения, которые должны содержаться в уставе общества и имеют основополагающее значение в регулировании деятельности общества и его взаимоотношений с участниками. Этот обязательный минимум сведений в уставе может дополняться любыми положениями, не противоречащими законодательству. Сведения, которые могут содержаться в уставе общества, предусматриваются рядом статей Закона, и включение их в устав оставлено на усмотрение участников. Например, согласно ст. 15 Закона положения Устава вправе исключить определенные виды имущества, которым участники могут вносить вклад в уставный капитал общества. Значительное число диспозитивных статей Закона позволяет участникам существенно дополнить устав теми или иными сведениями и положениями. При этом единственное требование к ним – не противоречие ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью» и иным федеральным законам.
Устав общества также может содержать иные положения, не противоречащие Закону об обществах и иным федеральным законам.
Основной задачей агентства ООО «Район» является удовлетворение требований покупателей, продавцов, различных объектов недвижимости:
- помощь гражданам и организациям в поиске жилой и нежилой недвижимости, для последующей ее покупки, а также продажи;
- оформление договоров купли-продажи недвижимости;
- любые варианты купли - продаж, обмена;
- квартир, домов, КГТ, земельных участков, гаражей, коммерческой недвижимости, междугородний обмен;
- подготовка пакета документов, для оформления и проведения сделок;
- приобретение жилья с использованием средств: ипотечного кредита, жилищной субсидии или Государственного жилищного сертификата, материнского капитала, военного сертификата;
- помощь в получении ипотечных кредитов;
- приватизация;
- узаконивание перепланировки;
- ведение наследственных дел;
- бесплатные консультации.
В ООО «Район» существуют договора по оформлению недвижимости в собственность такие как:
- договора купли-продажи (квартиры, доли квартиры, комнаты, жилого дома, садового домика, земельного участка, домовладения и др.);
- договора мены недвижимости (квартир, земельных участков, жилого дома на квартиру и др.);
- договора дарения недвижимости (квартиры, комнаты, жилого дома, земельного участка, доли в праве общей собственности на квартиру, части жилого дома и др.);
- договора определения или выделения долей (определения долей в праве общей совместной собственности, договор о разделе имущества и прекращении общей собственности, договор о разделе имущества супругов и др.);
- договора ренты и пожизненного содержания (постоянной ренты, пожизненной ренты, соглашение о выкупе ренты, соглашение о расторжении договора ренты и др.).
К основные видам гражданско-правовым договорам относится:
1) договор на оказание услуг, который подписывается агентством недвижимости и заказчиками - это набор веских гарантий для той и другой стороны. В договоре прописывается та сумма, которую получает заказчик, после продажи своего объекта недвижимости, прописываются обязанности сторон, как исполнителя (агентство недвижимости), так и заказчика, комиссионное вознаграждение исполнителя (агентства недвижимости), сроки действия договора, реквизиты сторон, представлен в приложении Д.
2) договор купли-продажи жилой недвижимости представлен в приложении Ж. Договор продажи недвижимости должен быть обязательно заключен в письменной форме. При этом из всех допускаемых вариантов письменной формы договора в данном случае может быть использован только один документ, подписанный обеими сторонами. Несоблюдение данного требования влечет за собой недействительность соответствующего договора. Для перехода права собственности, требуется обязательная регистрация в отделе управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии. Свидетельство о государственной регистрации права представлена в приложении И.
Дарственная на квартиру, то есть договор дарения представлен в приложении К, предусматривает процедуру, когда одна сторона сделки, то есть даритель, передает имущество (в данном случае - недвижимость), которое принадлежит ей, в собственность другой стороны, то есть одарямого, безвозмездно.
Дарят люди как движимое, так и недвижимое имущество. Однако, как показывает практика, в большинстве случаев речь идет о квартирах и домах.
В оформлении договора дарения жилого помещения участвуют две стороны, такая сделка предусматривает процедуру государственной регистрации. Можно оформить дарственную на квартиру в простой письменной форме.
Право собственности на квартиру одаряемый получает после того, как произведена государственная регистрация дарственной. Поэтому после того, как дарственная оформлена, следует направиться в Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии, то есть в Росреестр. И при этом не забыть взять документы, которые удостоверяют личность обеих сторон. Именно в Росреестр, точнее в одно из территориальных его управлений, подается оформленная дарственная и прочие документы.
Необходимые документы для оформления дарственной на квартиру
Прежде всего, на руках должно быть свидетельство о государственной регистрации права собственности на ту квартиру, которая передается в дар. На этом этапе у дарителя также должны быть подготовлены следующие документы:
- заявление одаряемого о регистрации права собственности;
- заявление дарителя о регистрации перехода права собственности на квартиру, а также
- квитанция, которая подтверждает, что оплачена государственная пошлина на регистрацию права собственности на квартиру.
В ООО «Район» оформляется договор дарения жилого помещения. Здесь необходимо помнить следующее: если дарственная на квартиру оформлена в простой письменной форме, необходимы подлинники по числу сторон договора. Также необходим еще один подлинник, который станет одним из правоустанавливающих документов в деле.
В том случае, если клиент договор дарения оформлял у нотариуса, то необходимы подлинники по количеству сторон договора и одна копия. Необходим и кадастровый паспорт квартиры, на которую оформляется дарственная (выписка из государственного кадастра недвижимости, которую выдают в БТИ).
Мена недвижимости - в такой сделке каждая из сторон обязуется, передать в полную собственность объект недвижимости (квартира, дом, гараж и т.д.) другой стороне, в обмен на другой объект недвижимости. Договор мены обязательно должен заключаться в письменной форме, а подписываться сторонами лично. Нотариальное оформление договора мены необязательно.
Схожесть договора мены, с договором купли-продажи, позволяет применить к нему ряд правил о купле-продаже. К договору мены применяются все те правила, которые касаются условий действительности договора купли-продажи, а также прав и обязанностей, как продавца, так и покупателя, в том числе момента возникновения права собственности на объект (вещь), всевозможные риски, последствия продажи объекта (имущества) с недостатками и т.д.
Субъектами сделки мены недвижимости - могут быть, как физические, так и юридические лица.
Если при сделке оказывается, что в соответствии договора мены, какой-то из объектов обмена недвижимости неравноценны по стоимости, то та сторона, у которой цена объекта недвижимости ниже, должна выплатить разницу в цене.
Право собственности в сделке мены возникает у сторон обмена, с того момента, когда завершена государственная регистрация перехода соответствующих прав на объекты недвижимости, а не после исполнения ими обязательств (заключения договора мены), по передаче объектов недвижимости друг другу.
Таким образом, в обществе с ограниченной ответственностью «Район» по гражданско-правовым договорам не было обнаружено нарушений так как все правила подготовки документов по недвижимости предусмотрены Гражданским кодексом Российской Федерации и Федеральными законами Российской Федерации. В ООО «Район» есть недостатки, отсутствия информации о клиента и объектов недвижимости, и учет договоров.