Ипотечное жилищное банковское кредитование на примере ВТБ 24 (ЗАО)

Тема работы «Ипотечное жилищное банковское кредитование на примере ВТБ 24 (ЗАО)»

Оглавление

Введение_ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ 7

Глава I. Теоретические основы ипотечного банковского кредитования_ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ 10

1.1. Экономическая сущность и история развития ипотечного кредитования_ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ 10

1.2. Правовые основы ипотечного кредитования_ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _19

1.3. Предпосылки развития ипотеки в современной России_ _ _ _ _ _ _ _24

1.4. Особенности развития ипотеки в оренбургской области_ _ _ _ _ _ _ 29

Глава II. Анализ эффективности ипотечного кредитования в Банке ВТБ 24_ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ 34

2.1. Краткая финансово-экономическая характеристика Банка ВТБ 24 _ 34

2.2. Технология процесса предоставления и обслуживания ипотечного кредита в Банке ВТБ 24_ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ 47

2.3. Динамика ипотечного кредитования в Банке ВТБ 24_ _ _ _ _ _ _ _ _ 51

Глава III. Перспективы развития ипотечного кредитования в Банке ВТБ 24_ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ 64

3.1. Проблемы финансирования ипотечно-жилищных кредитов_ _ _ _ _ 64

3.2.Факторы, влияющие на развитие ипотеки_ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ 72

3.3. Анализ рынка ипотечного кредитования в Оренбургской области _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ 77

Заключение_ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ 97

Список использованной литературы_ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _101

Приложения_ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ 105

Введение

Без решения таких важнейших социально-экономических задач, как повышение доступности жилья для населения России, увеличение доли собственников жилья, невозможна стабилизация общества. Чтобы решить эти задачи, необходимо сформировать рыночную систему жилищного финансирования, которая позволит удовлетворять платежеспособный спрос населения на жилье.

В условиях сокращения бюджетного финансирования строительства и обеспечения населения жильем основным источником средств для приобретения жилья становятся доходы граждан, а также кредиты банков, как это происходит в большинстве экономически развитых стран мира. Важнейшая роль в системе жилищного финансирования отводится ипотечному жилищному кредитованию.

Ипотечное кредитование – предоставление банками долгосрочных кредитов на приобретение или строительство недвижимости под залог недвижимого имущества. В большинстве стран мира ипотечное жилищное кредитование является основной формой финансирования обеспечения граждан жильем.

Система долгосрочного ипотечного жилищного кредитования занимает ключевое место в общей системе жилищного финансирования, воздействуя на уровень удовлетворения потребностей населения в жилье, на развитие финансово-кредитной сферы, жилищного строительства, в целом экономики регионов и городов. Это важнейшее связующее звено между банковским и реальным секторами экономики, финансовым и жилищным рынком, инвесторами и заемщиками.

Предоставление долгосрочных ипотечных жилищных кредитов гражданам на цели приобретения жилья позволяет государству решить целый комплекс важных социально-экономических задач:

- трудоспособное население страны получает возможность самостоятельно, без финансовой помощи государства, улучшить свои жилищные условия;

- строительный комплекс получает дополнительный импульс для увеличения объемов жилищного строительства за счет возросшего платежеспособного спроса со стороны покупателей жилья;

- банковский сектор существенно расширяет операции по ипотечному жилищному кредитованию, создавая для себя устойчивый и перспективный рынок финансовых услуг, предоставляемых населению;

- инвесторы (пенсионные фонды, страховые и инвестиционные компании, другие юридические и физические лица) получают возможность инвестировать свободные денежные средства в новые надежные долгосрочные финансовые инструменты, создаваемые на основе долгосрочных жилищных кредитов, обеспеченных ипотекой.

Таким образом, можно сделать вывод о том, что проблема развития системы ипотечного кредитования в России является актуальной в социально-экономическом плане.

Целью выполненной выпускной квалификационной работы является практическое изучение ипотечного жилищного кредитования в Оренбургской области на примере Банка ВТБ 24 и определение перспектив его развития.

В соответствии с поставленной целью были решены следующие задачи:

- раскрыта сущность понятия ипотечного кредитования;

- рассмотрена нормативно-правовая база ипотечного кредитования;

- изучены особенности организации ипотечного жилищного банковского кредитования в Российской Федерации;

- исследованы особенности технологии предоставления и обслуживания ипотечных кредитов;

- проанализирована динамика и современное положение ипотечного кредитования в Банке ВТБ 24;

- изучены проблемы привлечения средств для ипотечного кредитования;

- проведен анализ рынка жилой недвижимости в Оренбургской области;

- проанализированы проблемы и перспективы развития ипотечного кредитования.

Объектом исследования является ЗАО «ВТБ 24», которое является активным участником на рынке ипотеки, а предметом – процесс ипотечного жилищного банковского кредитования.

В настоящее время вопросы теории и практики организации ипотечного кредитования, как за рубежом, так и в России широко рассматриваются в работах отечественных и зарубежных ученых: О.И. Барковой, Н.И. Валенцевой, Е.Д. Викторовой, А.И. Гончаровой, М. Дестресс, В.Н. Киданова, Н.Б. Косарева, Дж. Куммингса, О.И. Лаврушина, М.П. Логинова, И.Д.Мамоновой, В.В. Никонорова, Н. Ордуэя, А. Солее, Стейметца, Р. Страйка, Ф. Уитта, Ф. Фабоцци, Б. Ферпосона, Дж. Фридмана, и др.

Методологической основой исследования является диалектико-материалистический подход к изучению экономических процессов и явлений, системный подход, анализ и синтез и другие.

При подготовке выпускной квалификационной работы использовались нормативно-правовые акты Российской Федерации, научно-учебные пособия и монографии, публикации периодической печати, данные интернет-сайтов российских операторов ипотечного жилищного кредитования.

Поставленные цель и задачи обусловили структуру выпускной квалификационной работы, которая состоит из введения, трех глав, последовательно раскрывающих тему работы, заключения и списка использованной литературы.

В первой главе работы рассматриваются теоретические и правовые основы ипотечного жилищного кредитования. Вторая глава посвящена анализу ипотечного кредитования в Банке ВТБ 24. В третьей рассмотрены перспективы развития ипотечного кредитования в Банке ВТБ 24.

Глава I. Теоретические основы ипотечного банковского кредитования

Экономическая сущность и история развития

ипотечного кредитования

Острейшая проблема обеспечения граждан жильем в современной России привела к необходимости поиска новых схем и путей удовлетворения потребностей россиян в доступном жилье. Мировая и теперь уже российская практика убеждают в том, что наиболее эффективным механизмом в рассматриваемой сфере выступает ипотечное жилищное кредитование.

Еще нигде и никогда, ни в одной стране жилищная проблема не была решена без использования ипотеки. Во многих странах мира приобретение жилья в кредит является не только основной формой решения жилищной проблемы, но и сферой экономической деятельности, ключевую роль в которой играют банковские и другие кредитные структуры. При правильной организации ипотека – мощный антиинфляционный механизм, препятствующий росту цен на потребительском рынке; за счет развития этого сегмента экономики происходит расширение возможностей строительства, увеличение выпуска строительных материалов и активное развитие других смежных секторов экономики. (16,стр.5)

Термин «ипотека» обычно используется для обозначения кредита под залог недвижимости, то есть для получения кредита необходимо заложить недвижимость. (16, стр.6)

Ипотека (от греч. hypotheke – залог) – это способ обеспечения обязательства заемщика перед кредитором залогом недвижимого имущества, заключающийся в праве кредитора получить удовлетворение своих денежных требований из стоимости заложенного недвижимого имущества. Предметом ипотеки могут быть: индивидуальные и многоквартирные жилые дома, квартиры, земельные участки, здания, сооружения и иное недвижимое имущество.

С юридической точки зрения ипотека состоит в обременении имущественных прав собственности на объекты недвижимости при их залоге.

С экономической точки зрения ипотека – рыночный инструмент оборота имущественных прав на объекты недвижимости, позволяющий привлекать дополнительные финансовые средства для реализации любых проектов. (12,стр.136)

Ипотечное кредитование – предоставление банками долгосрочных кредитов на приобретение или строительство недвижимости под залог недвижимого имущества. (17, стр.7) Как только получатель кредита – заемщик сможет расплатиться с банком, залог возвращается заемщику, а если не сможет, то заложенное имущество продается, а из вырученных средств взыскивается задолженность перед банком, включая проценты за пользование кредитом. (16,стр.6)

Сущность ипотечного кредита состоит не просто в предоставлении недвижимости в качестве обеспечения, оформляемого специальным документом – договором ипотеки, закладной (в этом случае можно говорить просто как о кредите под залог), а в его целевом использовании – приобретении или строительстве недвижимости. (18, стр. 236)

Субъектами ипотечного кредитования являются физические лица, дееспособные и имеющие материальные и иные гарантии совершать экономические сделки. К другим участникам ипотечного процесса относятся банки или иные кредитные учреждения, которые выдают ипотечные кредиты, продавцы жилья, органы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, страховые и оценочные компании, агентства недвижимости, нотариусы, органы опеки и попечительства.

Обеспечением кредита выступает залог недвижимости, включая и земельные участки. При выдаче средств обязательно рассматривается платежеспособность заемщика. Некоторые банки требуют наличия поручителей, которые в случае, если заемщик этот кредит не сможет вернуть, расплачиваются за него с банком. Тем самым банк стремится снизить риски невозврата выданных кредитных средств.

Объектом кредитования является: ипотечный кредит как экономические отношения, которые возникают между кредитором и заемщиком по поводу средств, предаваемых во временное целевое пользование для приобретения жилья. (16, стр.7)

Ипотечное жилищное кредитование граждан имеет ряд отличительных черт.

Кредиты носят целевой характер и предоставляются гражданам на цели приобретения жилья или строительства индивидуального жилья.
Обеспечением кредита, как правило, является жилье, приобретаемое с помощью кредита, или, в случае строительства индивидуального дома, залог земельного участка. На срок кредита недвижимость находится в залоге, и в случае дефолта заемщика кредитор может покрыть свои потери путем обращения взыскания на предмет залога.
Срок погашения кредита (кредитный период) достаточно длителен — как правило, 10―15 лет и более.
Обычно в течение кредитного периода заемщик регулярно выплачивает не только проценты, но и часть суммы основного долга, так что к концу кредитного периода основной долг полностью погашается (амортизируется). Такой кредит называется «самоамортизирующимся».
Сумма кредита составляет обычно не более 60–70% оценочной стоимости покупаемого жилья, являющегося при этом предметом залога.
Благодаря длительному сроку погашения уменьшается размер ежемесячных выплат заемщика. (17, стр.487)

Ипотечные кредиты на приобретение жилья можно классифицировать по следующим основным признакам.

По типу кредитора (банковские, небанковские).
По наличию государственных субсидий (субсидируемые государством, не субсидируемые кредиты).
По форме кредитования (в денежной форме, в форме ипотечных долговых обязательств).
По срокам (краткосрочные, среднесрочные, долгосрочные).
По схеме погашения кредита (постепенное погашение, единовременное погашение, согласно особым условиям).
По виду процентной ставки (кредит с фиксированной процентной ставкой, кредит с переменной (регулируемой) процентной ставкой, кредит с сочетанием фиксированной и регулируемой процентных ставок).
По виду обеспечения (под залог жилья – на приобретение жилья, на строительство жилья, под залог застраиваемого земельного участка, под иные виды обеспечения)
В зависимости от цели заемщика (кредит на приобретение жилья, кредит на строительство жилья).
По субъектам кредитования (кредиты, предоставляемые застройщикам и строителям, кредиты, предоставляемые непосредственно будущему владельцу жилья).

Ипотечный кредит выполняет следующие функции:

перераспределение ссудных капиталов между экономическими субъектами;
экономия издержек обращения. Экономия времени обращения ссудного капитала в данной сфере увеличивает время производительного функционирования капитала, обеспечивая расширение производства в индустрии строительства и девелопмента, рост прибылей;
ускорение концентрации и централизации капитала. Благодаря развитию ипотечного кредитования происходит расширение границ индивидуального накопления путем создания новых кредитных организаций, предприятий, занимающихся операциями в данной сфере;
решение социальной проблемы – обеспечения жильем;
вместе с другими формами кредита ипотечный кредит участвует в регулировании экономики посредством денежно-кредитной системы.

Ипотечное кредитование – мощный инструмент экономического развития во многих странах мира. Становление ипотечного бизнеса позитивно сказывается на развитии реального сектора экономики, оказывает положительное влияние на преодоление социальной нестабильности, играет важную роль в повышении стабильности и эффективности банковской и в целом кредитной системы страны.

Рассмотрим схемы ипотечного кредитования.

В качестве базовых моделей массовой ипотеки, применяемых в мире, могут быть названы следующие:

1) усечено-открытая система (Израиль, Испания и др.);

2) расширенная открытая система («американская»);

3) сбалансированная автономная система («немецкая»).

Наиболее простой и наименее совершенной моделью ипотечного кредитования следует считать усечено-открытую модель. Эта модель замыкается в рамках первичного рынка закладных и поэтому схематически может иллюстрироваться ниже приведенным рисунком (рис.1.1.1).

Недвижимость

Клиент (ссудозаемщик)

Ипотечный банк

Предложение закладной на рынке

Закладная

Рис. 1.1.1. Усеченно-открытая модель ипотечного кредитования

Существенные отличия от рассмотренной выше имеет так называемая «расширенная открытая система» (рис. 1.1.2). Это модель, в которой основной приток кредитных ресурсов в систему ипотечного кредитования поступает со специально организованного для этой цели вторичного рынка ценных бумаг, обеспеченных закладными на недвижимость.

Недвижимость

Кредитный институт

Закладная

Покупатель (ссудозаемщик)

Продажа ипотечных кредитов

Средства, вырученные от продажи ИК, Ц./б

Инвестор

Финансовый посредник

Продажа ИК или Ц./б, выпущенных на базе ИК

Рис. 1.1.2. Расширенная открытая модель ипотечного кредитования

Еще одна модель – «сбалансированная автономная». Ключевым отличительным признаком данной модели является сберегательно-ссудный принцип ее функционирования, который заключается в том, что совокупный портфель кредитных ресурсов целенаправленно формируется за счет привлечения сбережений будущих заемщиков по принципу кассы взаимопомощи. В рамках этой модели право на получение ссуды возникает у заемщика только в том случае, если ранее он направлял в систему свои временно свободные денежные средства, причем сумма сбережений должна быть примерно равной сумме кредита, на которую он рассчитывает. Банки, использующие эту систему, имеют возможность предоставлять кредиты на условиях ниже рыночных, выплачивая по сберегательным вкладам проценты ниже рыночных. (12, стр. 145)

Частные лица

Ипотечные кредитные институты

Государство

Рис. 1.1.3. Немецкая модель ипотечного кредитования

Рассмотрев основные модели ипотечного кредитования, применяемые за рубежом, можно придти к выводу, что поддержка государства при ипотечном кредитовании должна происходить в обязательном порядке. Поскольку только государство может гарантировать кредиторам возврат кредита и начисляемых процентов, а также льготное налогообложение заемщикам.

Что касается России, то здесь пока активно развивается только первичный рынок ипотечного кредитования. Высокие ставки по кредитам объясняются опасениями банков потерять кредиты. Российская модель может быть отображена следующим образом (рис. 1.1.4).

Правительство РФ

Инвесторы

Региональная администрация

АИЖК

Первичный кредитор

Региональный оператор

Заемщик-покупатель квартиры

Продавец квартиры

Страховая компания

Риэлтерская компания

Оценочная компания

Рис. 1.1.4. Российская модель ипотечного кредитования

При всем положительном воздействии развитой системы ипотечного кредитования на экономику нельзя игнорировать и тот факт, что ипотечный кредит, как и любой инструмент финансового рынка, в руках его участников может стать орудием наживы и спекуляции. Особенно это актуально для современной России, где происходит стягивание всех ресурсов на финансовый рынок, приносящий значительную прибыль, в ущерб развитию реального сектора экономики, к которому относится и строительство жилья. (18, стр.230)

Далее рассмотрим историю развития ипотечного кредитования.

Термин "ипотека" впервые появился в Греции в конце VII - начале VI веков до н. э. Появлению его послужило то обстоятельство, что в 621 году до н. э. правитель Драконт ввел порядок, согласно которому посягательства на частную собственность сурово карались. Возможно, несправедливо, но позже за его порядками в истории закрепилось определение "драконовские законы". Продолжил начинание один из легендарных афинских мудрецов Солон, который в 594 до н.э. осуществляет свои знаменитые реформы. Первоначально в Афинах залогом подобного рода обязательств была личность должника, которому в случае неуплаты долга грозило рабство. Для перевода личной ответственности в имущественную, Солон и предложил ставить на земле должника (обычно на пограничной меже) столб с надписью о том, что эта земля служит обеспечением претензии кредитора в поименованной сумме. На таком столбе, получившем название hipotethica, что в переводе означает подставка или подпорка, отмечали все поступающие долги собственника земли.

Разумеется, Греция не является единственной родоначальницей ипотеки. Упоминания о залоге встречаются еще в законах Хаммурапи в VI веке до нашей эры. В Индии, в Законах Ману, во II веке до нашей эры, залог упоминается как одно из восемнадцати оснований для судебного разбирательства.

Наиболее развитая форма залога существовала в Древнем Риме, потому что именно там уровень развития экономических отношений начал требовать применения института ссуды.

В средневековье путем преемственности римского права ипотека перешла в западноевропейское законодательство, в основном, в германское. Германское право принесло в развитие ипотеки гласность и формализовало его.

История ипотеки говорит о том, что в средневековой Европе появилась практика актов об отчуждении или залоге недвижимой собственности в народных собраниях, церквях или ратушах. В Средневековье также ужесточается контроль государства над развитием ипотеки.

В 19 веке ипотека обрела функции, характерные современному кредиту. Через ипотеку государственный и банковский капитал контролируют земли. В полной мере, эти функции ипотеки проявились во 2-й половине 19 века путем индустриализации капиталистических стран (увеличилось производство, ускорилась урбанизация). Так как индустриализация началась раньше в Англии, Нидерландах и Франции, принцип использования ипотечных бумаг для финансирования строительства более активно использовался там, а не в Германии, где он появился. Система ипотечного кредитования из Германии передалась в Польшу и Францию.

Говоря об ипотеке в США, стоит сказать, что вопросы развития ипотечного кредитования жилья привлекли к себе внимание правительства США только во время Великой депрессии. История ипотеки в США сделала акцент на право граждан на свободное владение, передачу и использование недвижимости. Для США характерна государственная поддержка системы ипотечного кредитования, но теперь существует много коммерческих ипотечных структур - частные участники рынка и агентства. Сегодня, два из трех американцев имеют свои дома.

В России ипотека появилась в результате возникновения права частной собственности на землю. История ипотеки в России как таковая началась при императрице Елизавете Петровне в 18 веке. В конце 19 века работало 11 акционерных ипотечных банков. Главным по ипотеке в начале 19 века считался Московский народный банк, но, в результате октябрьских событий ипотечных банков не стало.

Фактически, до 1995 года в России развитие ипотечного кредитования ассоциировалось всего с двумя-тремя банками. Ипотечных программ было недостаточно, а процентные ставки составляли 14-15% годовых. Сегодня ипотека в России и СНГ - это система долгосрочных кредитов, выдаваемых на приобретение жилья.(41)

Таким образом, ипотечное кредитование – предоставление банками долгосрочных кредитов на приобретение или строительство недвижимости под залог недвижимого имущества. Становление ипотечного бизнеса позитивно сказывается на развитии реального сектора экономики, оказывает положительное влияние на преодоление социальной нестабильности, играет важную роль в повышении стабильности и эффективности банковской и в целом кредитной системы страны.

1.2. Правовые основы ипотечного кредитования

Деятельность кредитных организаций на российском ипотечном рынке регламентируется действующими законодательными актами, регулирующими систему ипотеки. Формирование законодательной базы ипотечного кредитования в России началось с середины 90-х гг. прошлого столетия. Права гражданина на жилье и на охрану частной собственности закреплены в Конституции РФ (1). Важным шагом развития российского ипотечного законодательства стало принятие первой и второй частей Гражданского кодекса РФ. Кодекс устанавливает общие правила обеспечения кредитов под залог недвижимости; положения о праве собственности и других вещных правах на другие помещения; основания обращения взыскания на заложенное жилое помещение и др. (2; 40)

Ипотекой, согласно ГК РФ, называется залог недвижимого имущества. «К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения, объекты незавершенного строительства» (2, ст. 130; 17, стр.47)

ГК РФ предусматривает ряд правил в отношении обязательной государственной регистрации права собственности и иных вещных прав на недвижимое имущество, а также возникновения, ограничения и перехода таких прав. Кроме того, были введены дополнительные требования к договору купли-продажи жилой недвижимости. В частности, государственной регистрации подлежит не только переход права собственности на жилую недвижимость по такому договору от продавца к покупателю, но и сам этот договор. Во исполнение требования ГК РФ 21.06.1997 г. был принят Федеральный закон № 122 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (6).

Для содействия развитию вторичного рынка ипотечных кредитов в 1997г. было создано Федеральное агентство жилищного ипотечного кредитования (АИЖК), призванное способствовать становлению частного кредитования жилищной сферы, в том числе на основе долгосрочного ипотечного кредитования.

Основные направления деятельности АИЖК зафиксированы в федеральной целевой программе «Свой дом» (8). АИЖК призвано выполнять следующие функции:

- содействие развитию ипотечного жилищного кредитования посредством рефинансирования ипотечных кредитов, выдаваемых коммерческими банками — первоначальными кредиторами;

- привлечение долгосрочных финансовых ресурсов для кредитования населения;

- содействие в повышении ликвидности банков путем перевода неликвидных активов (ипотечных кредитов) в ликвидные (наличность);

- стандартизация и унификация процедур ипотечного кредитования;

- представление интересов ипотечных структур в правительстве и других государственных учреждениях.

Основным законом, регулирующим отношения по поводу залога недвижимости, является Федеральный закон № 143 «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (3). В данном законе:

- определены основные требования к содержанию договора об ипотеке и закладной; обозначен момент возникновения залога недвижимости; описана процедура государственной регистрации ипотеки. Договор об ипотеке подлежит государственной регистрации. Именно с момента его государственной регистрации он считается заключенным и вступает в силу. Несоблюдение правил государственной регистрации договора об ипотеке влечет его недействительность. До недавнего времени требовалось также нотариальное удостоверение договора ипотеки. При включении соглашения об ипотеке в кредитный или иной договор, содержащий обеспечиваемое ипотекой обязательство, в отношении формы и государственной регистрации этого договора должны быть соблюдены требования, установленные для договора об ипотеке;

- определены права и обязанности залогодателя при использовании имущества, заложенного по договору об ипотеке;

- переход нрав на это имущество к другим лицам и обременение этого имущества правами других лиц;

- установлены понятие последующей ипотеки и условия, при которых она допускается, а также возможность уступки прав по договору об ипотеке;

- заложены основы развития вторичного рынка ипотечных кредитов;

- уделяется внимание особенностям ипотеки земельных участков, предприятий, зданий и сооружений;

- четко отражены правоотношения в области ипотеки жилых домов и квартир (3).

Законодательство, регулирующее ипотечную деятельность, постоянно развивается. В январе 2000 г. Правительством Российской Федерации была одобрена Концепция развития системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации. Концепция предоставляет огромный простор инициативе субъектов Российской Федерации по выбору схемы, согласно которой в регионе будет развиваться эта система.

14 октября 2003 г. был принят Федеральный закон «Об ипотечных ценных бумагах» (4). Были сразу же найдены недостатки и пробелы в его формулировках. Но существенно то, что закон разрешает банкам выпускать ипотечные облигации как напрямую, так и через специальных ипотечных агентов. Помимо деятельности ипотечных агентов закон раскрывает такие понятия и процессы, как ипотечное покрытие, требования к ипотечным агентам, обращение взыскания на ипотечное покрытие облигаций, выдача и обращение ипотечных сертификатов участия. Кроме того, закон устанавливает полномочия государственных органов по рынку ипотечных ценных бумаг и устанавливает правила контроля за распоряжением имуществом, составляющим ипотечное покрытие.

Закон «Об ипотечных ценных бумагах» рассматривается ипотечными кредиторами и другими экспертами рынка ипотеки как важнейший шаг на пути формирования рынка ипотечных ценных бумаг с целью привлечения средств инвесторов в жилищный сектор экономики.

Несмотря на то, что Закон «Об ипотечных ценных бумагах» был принят в конце 2003 г., его реализация связана с инструкциями ЦБ, от которых во многом зависит эффективность принятого закона. Инструкция «Об обязательных нормативах кредитных организаций, осуществляющих эмиссию облигаций с ипотечным покрытием» (112-И), принятая 31.03.2004 г. (10), устанавливает три дополнительных обязательных норматива — Н17, Н18 и Н19. Н17 обязывает кредитную организацию иметь размер предоставленных кредитов с ипотечным покрытием не ниже 10% от капитала. Согласно H18, соотношение размера ипотечного покрытия и объема эмиссии облигаций с ипотечным покрытием должно составлять 100%. А по Н19 объем привлеченных средств населения не должен превышать 50% капитала банка. Кроме того, к банку-эмитенту предъявляются повышенные требования к нормативу достаточности капитала (H1) — 14%, в то время как для остальных этот норматив равняется 10%. Таким образом, новая инструкция делает доступной эмиссию бумаг для очень ограниченного количества кредитных организаций.

Важнейшим шагом в развитии ипотечного кредитования в России стало принятие в декабре 2004 г. пакета законопроектов, направленных на повышение доступности жилья для населения. Были приняты новые законы, такие как ФЗ «О кредитных историях» (8), ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости». С 1 марта 2005 г. вступил в силу новый Жилищный кодекс РФ (5). Внесены изменения в Гражданский и налоговый кодексы, в федеральные законы «Об ипотеке», «Об ипотечных ценных бумагах», «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и другие. В 2005 г. была принята Концепция развития унифицированной системы рефинансирования ипотечных жилищных кредитов. Дальнейшее совершенствование ипотечного законодательства будет направлено на развитие положения данной концепции, создание единой по всей стране системы регистрации прав на недвижимое имущество, страхование кредитов. (40)

Итак, ипотека и ипотечное кредитование, как и любой важный процесс, контролируются действующим российским законодательством. Правовая база, регулирующая ипотечные процессы в России, постоянно расширяется. Происходит постепенное совершенствование ипотечной законодательной базы, что значительно сократило случаи мошенничества в данной сфере. Законы об ипотеке способствуют тому, чтобы заемщик смог почувствовать себя более уверенно. При этом законодательное оформление происходит на каждом этапе ипотечных процессов. Согласно условиям ипотеки, приобретаемая недвижимость, а также все документы, обязательно подвергаются основательной юридической проверке, как банком, так и страховой компанией. Законы об ипотеке обеспечивают уверенность заемщика в юридической «чистоте» будущего жилья.

1.3. Предпосылки развития ипотеки в современной России

Проблема обеспечения граждан доступным и достойным жильем в любой стране является одной из важнейших задач социально-экономической политики. Практика развитых стран показывает, что ни одно государство не в состоянии самостоятельно нести бремя обеспечения жильем всех граждан. Задачи государства состоят в том, чтобы сформировать условия, обеспечивающие активной и дееспособной части населения реальную возможность приобретать жилье собственными силами, а также оказывать адресную, целевую поддержку тем, кто не в состоянии решить эту проблему самостоятельно.(16, стр.37)

До 90-х гг. ХХ в. жилье в России предоставлялось в централизованном порядке бесплатно гражданам, состоящим на учете по улучшению жилищных условий. Деньги на строительство домов выделялись из бюджета. Долгосрочные кредиты населению составляли незначительную долю в общем объеме финансирования жилья и предоставлялись в основном на строительство, а не на покупку жилья.

В начале 90-х гг. ХХ в. средства государственных предприятий, предназначенные для строительства жилья, направлялись в фонды заработной платы, что являлось одной из предпосылок большого кризиса. Со временем положение усугублялось: строительство практически прекратилось, значительная часть ресурсов была «заморожена» в виде долгостроя.

Отсутствие государственного финансирования в начале 90-х гг. ХХ в. фактически привело к разрушению строительной отрасли. С началом реформ сокращение бюджетного финансирования на фоне роста цен, снижения доходов основной части населения и отсутствия развития системы кредитования привело к усугублению жилищной проблемы. (16,стр.39)

В переходный период преобразования экономики строительная индустрия переживала настоящий спад. Это было связано с тем, что ранее проводимая в стране жилищная политика оказалась неэффективной в новой экономической ситуации. Причины этого явления заключались как в ухудшении состояния государственного бюджета, так и в изменении роли и места социальных институтов при решении жилищной проблемы. Государство в новых рыночных условиях уже не могло бесплатно обеспечивать своих граждан жильем.

Существующий жилищный фонд воплощает в себе все особенности времени и окружающей среды, для которых он создавался. Основные проблемы заключаются в следующем:

не только физический, но также функциональный и внешний износ подавляющей части объектов недвижимости современной России;
интенсивное введение рыночных отношений в сектор, который создавался не на рыночных принципах в сфере градостроительства, землепользования, архитектуры, налогообложения земли и недвижимости;
состояние рынка жилой недвижимости в России: сформированные определенные типы жилых домов («сталинки», «хрущевки», «брежневки», в большинстве своем тесные и малокомфортные), отсутствие необходимой инфраструктуры – гаражей, магазинов, банков.

Из-за того, что в советское время в стране отсутствовал институт частной собственности, становление рынка жилья сопровождалось длительным и сложным процессом развития частных отношений по купле-продаже жилой недвижимости. (16,стр.40)

Следующим этапом рыночных изменений в жилищной сфере явилось появление и развитие агентств недвижимости, строительных, отделочных, девелоперских фирм. Однако основные изменения были связаны с переменами в макроэкономике, налоговой, социальной, экономической политике.

Таким образом, в жилищной сфере сложились предпосылки, определяющие актуальность появления сначала альтернативного, а в последние годы и одного из основных способов решения жилищной проблемы для населения – ипотеки. Данные стартовые условия заключаются в следующем:

- формирование рыночных отношений в сфере жилой недвижимости, основанных на развитии института частной собственности;

- снижение платежеспособности населения на фоне инфляционного роста цен на потребительские товары, услуги и жилье;

- стагнация жилищного строительства, связанная со снижением финансирования и сокращением платежеспособного спроса со стороны населения;

- развитие банковского сектора и появление возможности на основе учета мирового опыта кредитования под залог недвижимости;

- формирование и развитие законодательной базы в сфере жилищного строительства, кредитования, операций на жилищном рынке.

Многие российские экономисты сходятся во мнении, что период 1991-1997 гг. представлял собой подготовительный шаг для зарождения ипотечных отношений в России. В это время начала формироваться законодательная база и нарабатываться первый практический опыт по применению элементов ипотеки при финансировании жилищного строительства.

Существуют четыре основных аргумента в пользу того, что ипотека в ближайшие годы станет массовой. Первый – нигде в мире жилищные проблемы не решаются без применения механизма ипотечного кредитования. Второй – более 60% населения в России нуждаются в улучшении жилищных условий. Третий – в связи со стабилизацией экономического положения в стране у людей появляются деньги, которые они готовы вложить в приобретение жилья. Четвертый – жилищно-строительный комплекс, по оценкам специалистов, готов вдвое увеличить объем работы. Следовательно, все остальные вопросы – законодательные, организационные – можно и нужно решать.(16, стр.41)

Рассмотрим объемы выдаваемых в России ипотечных кредитов с 2006 года по 2010 год (рис. 1.3.1.).

Как видно по диаграмме, до 2009 года объем выданных ипотечных кредитов рос, но с 4 квартала 2008 года, после начала мирового финансово-экономического кризиса, этот показатель упал, и уже в 2009 году сократился в несколько раз. Однако в 2010 году объемы выданных кредитов начали постепенно увеличиваться, что говорит о восстановлении экономики.

Источник: ИЭГ по данным ЦБ РФ

Рис. 1.3.1. Объемы выдаваемых ипотечных кредитов в России, млрд. руб.

При наличии эффективно функционирующего ипотечного рынка ставка процента по ссудам на покупку жилья намного ниже прочих ставок процента, выплачиваемых физическими лицами. Это происходит благодаря тому, что обеспечением для ссуд фактически служит не только доход, но и недвижимое имущество заемщика.

Источник: расчеты ИЭГ по данным ЦБ РФ

Рис. 1.3.2. Средневзвешенные ставки по выдаваемым ипотечным жилищным кредитам, %

Как видно по рис. 1.3.2, если до кризиса ставки постепенно снижались, то с его началом они выросли почти на 2%, особенно резко увеличились ставки в валюте из-за нестабильности в курсе. Но уже в конце 2009 года ставки по кредитам начали снижаться, и в настоящее время почти достигли докризисного уровня.

Для успешного функционирования ипотеки необходимо наличие определенных условий в трех разных или взаимосвязанных областях.

Во-первых, необходимы соответствующие институциональные основы этого рынка, такие как законодательство и профессиональные кадры.

Вторая группа условий касается учреждений, которые выдают жилищные ссуды. Ипотечные ссуды должны выдаваться под коммерческий процент. Регулирование ипотечного кредитования должно быть достаточно жестким, чтобы обеспечить надежность финансовых учреждений, но не настолько ограничительным, чтобы это подрывало коммерческую основу деятельности кредиторов.

Третья группа условий связана с экономикой и финансовыми рынками в целом. Ипотечным рынкам очень трудно работать в условиях нестабильной экономики или при очень высоких темпах инфляции.

Не менее важным элементом является потребность в стабильности. Если кредиторы допускают возможность ретроактивного регулирования ставок процента или законодательного изменения иных условий предоставления ссуд, это станет для них препятствием для вхождения в рынок. (16, стр.43)

Рассмотрим долю, занимаемую в ипотечном жилищном кредитовании крупнейшими банками России.

Как видно из диаграммы 1.3.3, на первом месте находится Сбербанк, причем его доля после кризиса увеличилась, более половины всех выдаваемых ипотечных кредитов стали выдаваться в именно в нем, доля же второго по значению банка ВТБ 24 сократилась почти вдвое, составив 7%, доля остальных крупнейших российских банков также значительно сократилась, что связано с увеличением доли Сбербанка.

(и) – данные только по ипотечным кредитам;

(и+ж) – данные по жилищным кредитам (включая ипотечные)

ТОП-15 – 15 крупнейших банков по выдаче ипотечных кредитов (без учета данных по Сбербанку и ВТБ 24)

Источник: расчеты ИЭГ по данным ЦБ РФ, АИЖК

Рис. 1.3.3. Структура выдачи жилищных кредитов по банкам-кредиторам

Таким образом, предпосылками, определяющими актуальность появления ипотеки являются: формирование рыночных отношений в сфере жилой недвижимости, снижение платежеспособности населения на фоне инфляционного роста цен, стагнация жилищного строительства, развитие банковского сектора и появление возможности кредитования под залог недвижимости, формирование и развитие законодательной базы. Для успешного функционирования ипотеки необходимо наличие определенных условий: институциональные основы рынка, учреждения, которые выдают жилищные ссуды, стабильная экономика и низкий темп инфляции.

1.4. Особенности развития ипотеки в Оренбургской области

Решение социальных проблем населения, и в том числе улучшение жилищных условий – одна из приоритетных задач любого региона. Сегодня ипотечный рынок Оренбургской области представлен большим количеством действующих участников. Это способствует развитию конкуренции в сфере ипотеки, расширению выбора кредитной организации для потребителя, стимулирует совершенствование ипотечного процесса. (16, стр.95)

Оренбургский ипотечный коммерческий банк «Русь» и Оренбургская ипотечно-жилищная корпорация являются самыми первыми представителями ипотечного рынка, поскольку именно с них начиналась ипотека в Оренбуржье. Заслуга этих организаций в том, что они совместно с правительством области сформировали структуру и механизм реализации ипотечного кредитования в области, создали уникальную систему выдачи кредитов, направленную на максимальное удовлетворение потребностей заемщика.

Анализ сегодняшнего состояния ипотечного рынка показывает, что развитие ипотечного кредитования в Оренбургской области – достаточно прогрессивный и интеграционный процесс. Маркетинговые исследования, отслеживающие основные тенденции на банковском рынке ипотечного кредитования в городе Оренбурге и области, позволили выделить и дать характеристику основным кредиторов. Сегодня в области в системе ипотечного кредитования участвуют около 30 банков, среди них: Сбербанк России, ВТБ 24, Промсвязь банк, Росбанк, Связь-Банк, Форштадт, Банк Москвы, Русь, Газпромбанк, Россельхозбанк, Абсолют Банк, Автовазбанк, Банк Оренбург, НИКО-БАНК и другие.

Динамика выдачи ипотечных кредитов в области во многом определяется деятельностью компаний. С 1997 года отмечен рост показателей, что в определенной степени связано с увеличением доверия населения к ипотеке, совершенствование деятельности участников ипотечного рынка, увеличением платежеспособной части населения и расширением возможностей решения жилищной проблемы при помощи ипотечного кредита. (16, стр. 98)

Как можно видеть по рис. 1.4.1, у населения Оренбургской области особенно возрос спрос на индивидуальные дома, однако в основном преимущество оставалось у квартир в новостройках.

Рис. 1.4.1. Динамика потенциального потребительского спроса в разрезе сегментов жилой недвижимости, %

За последние 10 лет количество выданных ипотечных кредитов и объемы кредитования – увеличились в разы. Основной рост в последние годы связан с выходом на региональные рынки АИЖК и началом рефинансирования ипотечных кредитов.

Выдача ипотечных кредитов в области осуществляется по следующим основным направлениям: достройка индивидуального дома, приобретение новой квартиры, приобретение квартиры на вторичном рынке. Если в 1997 г. средняя сумма кредита едва превышала 25 тыс.руб., то, ежегодно увеличиваясь, она в 2010 г. составила сумму более 1 000 000 млн.руб.

Помимо роста показателей кредитования в натуральном и стоимостном выражении произошли структурные изменения. Если в первые годы развития ипотеки большинство кредитов выдавалось в районах области через перераспределение бюджетных средств, то в последние годы основной объем приходится на города, особенно на областной центр. Существенное влияние на структурные изменения оказало снижение платежеспособности сельского населения и небольших населенных пунктов, сокращение в них объемов строительства жилья. В последние годы происходит снижение выдачи кредитов по дострою индивидуальных домов в районных центрах и сельской местности. Это объясняется, прежде всего, низкими доходами населения, отсутствием стабильного заработка, получением дохода в большинстве случаев от личного подсобного хозяйства.

Наибольшая часть заемщиков, особенно в последние годы, представлена жителями городов области. Это объясняется тем, что именно в городах, в основном, сконцентрированы предприятия промышленности, транспорта, связи. Платежеспособность городского населения выше сельского, существует тенденция увеличения доходов. В то же время увеличивается среднедушевой доход населения Оренбургской области, что сказывается на увеличении доходов потенциальных заемщиком и привлекательности ипотеки. Однако, начиная с 2008 года, спрос на ипотеку упал, что связано с кризисными явлениями в экономике и опасениями населения брать ипотечный кредит (рис.1.4.2).

Рис. 1.4.2. Спрос на ипотечные кредиты, %

Ипотечный кредит выгоден как для кредитора, так и для заемщика. В области сформировались юридические, экономические, политические и организационные основы полноценной системы ипотечного кредитования. Ипотечный кредит как товар получает в области массовое распространение. Дальнейшее развитие сдерживается сегодня рядом факторов: несовершенство законодательной и нормативной базы; недостаток жилья, сложившиеся стереотипы у населения. (16, стр.104)

Итак, ипотека – это способ обеспечения обязательства заемщика перед кредитором залогом недвижимого имущества, заключающийся в праве кредитора получить удовлетворение своих денежных требований из стоимости заложенного недвижимого имущества. Предметом ипотеки могут быть: индивидуальные и многоквартирные жилые дома, квартиры, земельные участки, здания, сооружения и иное недвижимое имущество.

Ипотечный кредит выполняет следующие функции: перераспределение ссудных капиталов между экономическими субъектами; экономия издержек обращения; ускорение концентрации и централизации капитала; решение социальной проблемы – обеспечения жильем; участие в регулировании экономики посредством денежно-кредитной системы.

В России ипотека появилась в результате возникновения права частной собственности на землю. История ипотеки в России как таковая началась при императрице Елизавете Петровне в 18 веке. В период 1991-1997 гг. начала формироваться законодательная база и нарабатываться первый практический опыт по применению элементов ипотеки.

Ипотека в ближайшие годы станет массовой, потому что, во-первых, жилищные проблемы не решаются без применения механизма ипотечного кредитования, во-вторых, более половины населения России нуждаются в улучшении жилищных условий, в-третьих, у людей появляются деньги, которые они готовы вложить в приобретение жилья, в-четвертых, жилищно-строительный комплекс готов увеличить объем работы.

Сегодня ипотечный рынок Оренбургской области представлен большим количеством действующих участников. Анализ состояния ипотечного рынка показывает, что развитие ипотечного кредитования в Оренбургской области – достаточно прогрессивный и интеграционный процесс.

Выдача ипотечных кредитов в области осуществляется по следующим основным направлениям: достройка индивидуального дома, приобретение новой квартиры, приобретение квартиры на вторичном рынке. В 2010 году спрос на ипотечные кредиты в Оренбургской области составил 30%.

Глава II. Анализ эффективности ипотечного кредитования

в Банке ВТБ 24

2.1. Краткая финансово-экономическая характеристика

банка ВТБ 24

Банк ВТБ 24 — один из крупнейших участников российского рынка банковских услуг. Он входит в международную финансовую группу ВТБ и специализируется на обслуживании физических лиц, индивидуальных предпринимателей и предприятий малого бизнеса (38).

Сеть банка формируют более 530 офисов в 69 регионах страны. Банк предлагает клиентам основные банковские продукты, принятые в международной финансовой практике.

Коллектив банка придерживается ценностей и принципов международной финансовой группы ВТБ. Одна из главных задач группы — поддержание и совершенствование развитой финансовой системы России.

Банк создан в соответствии с решением общего собрания участников Коммерческого банка развития предпринимательской деятельности “ГУТА-БАНК” (общества с ограниченной ответственностью) о его преобразовании от 31 марта 2000 года с наименованиями Закрытое акционерное общество “Коммерческий банк развития предпринимательской деятельности ЗАО “КБ “ГУТА-БАНК”.

В соответствии с решением общего собрания акционеров от 06 июня 2005 года (протокол №03/05) наименования Банка изменены на ЗАО Внешторгбанк Розничные услуги, а 10 октября 2006 года (протокол №05/06) наименования Банка изменены на Банк ВТБ 24 (закрытое акционерное общество), ВТБ 24 (ЗАО).

Банк является кредитной организацией и входит в банковскую систему Российской Федерации. В своей деятельности ВТБ 24 руководствуется Конституцией Российской Федерации, Федеральным законом «О банках и банковской деятельности», Федеральным законом «О Центральном банке Российской Федерации (Банке России)», Федеральным законом «Об акционерных обществах», другими федеральными законами, иными правовыми актами Российской Федерации, нормативными актами Банка России и настоящим Уставом Банка ВТБ 24.

Органами управления Банка являются:

- Общее собрание акционеров;

- Наблюдательный совет;

- Президент – Председатель Правления – единоличный исполнительный орган;

- Правление – коллегиальный исполнительный орган.

Руководство ВТБ 24 (ЗАО) осуществляется правлением, которое возглавляет президент — председатель правления. Помимо него в правление входят 8 руководителей — членов правления. Кроме того, в состав руководящей группы входят 12 топ-менеджеров, возглавляющих различные подразделения банка.

К компетенции правления, согласно уставу, относятся общие вопросы организации работы банка, принятие ключевых решений, вынесение материалов на рассмотрение наблюдательного совета, анализ отчетности и другая руководящая деятельность.

Основной целью деятельности Банка является получение прибыли при осуществлении банковских операций. Осуществление банковских операций производится на основании специального разрешения (лицензии) Банка России в порядке, установленном Федеральным законом "О банках и банковской деятельности".

К числу основных операций ВТБ 24, формирующих финансовый результат, относятся:

- кредитование клиентов банка - физических лиц, включая потребительское и ипотечное кредитование, а также предоставление кредитов индивидуальным предпринимателям;

- кредитование клиентов банка - юридических лиц, включая предприятия малого и среднего бизнеса;

- операции на фондовом и денежном рынках, включая брокерское обслуживание на ММВБ, МФБ и РТС, купля-продажа акций и векселей на внебиржевом рынке по заявкам клиентов;

- операции на международном валютном рынке (ForEx);

- расчетно-кассовое обслуживание юридических и физических лиц, денежные переводы. (38)

Сегодня ВТБ24 - это универсальный коммерческий банк, предоставляющий наиболее полный перечень услуг, как населению, так и предприятиям и организациям.

Составной частью ВТБ24 является ОО «Оренбургский» Филиал № 6318 ВТБ 24 (ЗАО). Как структурное подразделение, является коммерческим универсальным банком, способным выполнять широкий круг разнообразных операций и услуг.

Организационная структура банка включает функциональные подразделения и службы банка, каждая из которых имеет определенные права и обязанности. Выбор оптимальной организационной структуры банка — важное условие эффективности организации труда в банке в целом, его успешной коммерческой деятельности. Основным критерием организационного построения банка является экономическое содержание и объем выполняемых банком операций.

Рассмотрим организационную структуру ВТБ 24(ЗАО) в городе Оренбурге на рис. 2.1.1.

Управляющий ОО «Оренбургский»

Управляющий ОО «Чкаловский»

Управляющий ОО «Молодежный»

Управляющий ОО «Восток»

Заместитель управляющего ОО «Оренбургский»

Отдел сопровождения банковских операций (2чел.)

Отдел продажи розничных продуктов (4чел.)

VIP-менеджер (1чел.)

Отдел продажи розничных продуктов (7чел.)

Отдел продажи розничных продуктов (3чел.)

Группа клиентского сопровождения ипотечных кредитов (3чел.)

Специалист по документообороту (1чел.)

Офис-менеджер (1чел)

Отдел прямых продаж (7чел.)

Отдел ипотечного кредитования (6чел.)

Отдел по работе с проблемными активами (2чел.)

Отдел по работе с проблемными активами (1чел.)

Административно-техническая группа (2чел)

Отдел обслуживания (6чел.)

Отдел обслуживания (7чел.)

Группа продаж инвестиционных продуктов (1чел)

Юристконсульт (2чел.)

Касса (2чел.)

Отдел обслуживания (5чел.)

Отдел информационных технологий (2чел.)

Касса (2чел.)

Отдел автокредитования (4чел.)

Отдел сопровождения банковских операций (2чел.)

Отдел обслуживания (9чел.)

Отдел обеспечения безопасности (2чел.)

Группа проверки заявок (3чел.)

Касса (3чел.)

Группа сопровождения активно-пассивных операций(6чел.)

Отдел кредитования малого бизнеса (6чел.)

Касса (4чел.)

Рис. 2.1.1. Организационная структура Банка ВТБ 24

Далее рассмотрим основные финансово-экономические показатели деятельности Банка ВТБ 24.

Таблица 2.1.1. Показатели финансово-экономической деятельности ВТБ 24

Наименование показателя	2006	2007	2008	2009	2010	Темп роста 2010г. к 2006г, раз
Уставный капитал, тыс. руб.	12 655 694	30 007 812	33 567 652	50 636 514	50 730 197	4
Собственные средства (капитал), тыс. руб.	20 452 752	46 133 556	71 893 726	97 381 116	104 095 435	5
Чистая прибыль (непокрытый убыток), тыс. руб.	1 122 583	718 680	4 304 143	2 216 588	16 811 250	15
Рентабельность активов (%)	0,68	0,22	0,72	0,31	1,87	2,8
Рентабельность капитала (%)	5,49	1,56	5,99	2,28	16,15	3
Привлеченные средства (кредиты, депозиты, клиентские счета и т.д.), тыс. руб.	147 157 400	276 899 194	539 110 095	622 036 636	799 065 215	5,4

Величина уставного капитала определяется как сумма номинальных стоимостей размещенных акций банка. С 2006 года по 2010 он увеличился в 4 раза. Величина собственных средств увеличилась за этот же период почти в 5 раз. Величина чистой прибыли увеличилась в 16 раз за пять лет и достигла в 2010 году 16,8 млрд. руб. Показатель рентабельности активов определяется как процентное отношение чистой прибыли к величине активов и показывает величину прибыли, приходящейся на рубль активов. В 2010 году этот показатель значительно увеличился по сравнению с предыдущими периодами достиг 1,87%. Показатель рентабельности капитала определяется как процентное отношение чистой прибыли к величине собственных средств (капитала) и показывает величину прибыли, приходящейся на рубль капитала. В 2010 году по сравнению с 2006 рентабельность капитала увеличилась в 3 раза. Величина привлеченных средств также увеличились в 2010 году по сравнению с 2006в 5 раз.

Далее проанализируем активы банка ВТБ 24.

Таблица 2.1.2. Динамика и структура активов Банка ВТБ 24

Статьи актива бухгалтерского баланса	2006 г.		2007 г.		2008 г.		2009 г.		2010 г.		Темп роста 2010 г. к 2006 г., %
Статьи актива бухгалтерского баланса	Сумма, тыс. руб.	В % к итогу	Сумма, тыс. руб.	В % к итогу	Сумма, тыс. руб.	В % к итогу	Сумма, тыс. руб.	В % к итогу	Сумма, тыс. руб.	В % к итогу	Темп роста 2010 г. к 2006 г., %
Денежные средства	7 287 003	4,39	15 535 496	4,80	36 402 274	6,05	39 570 860	5,59	44 752 891	4,97	6,1 р.
Средства кредитных организаций в Центральном банке Российской Федерации	4 795 225	2,89	8 885 020	2,75	7 001 004	1,16	14 155 599	2,00	21 491 068	2,39	4,5р.
Обязательные резервы	2 057 213	1,24	3 369 764	1,04	585 136	0,10	4 286 194	0,60	5 524 998	0,61	2,7р.
Средства в кредитных организациях	1 783 720	1,07	3 882 130	1,20	52 807 721	8,78	3 335 220	0,47	5 984 299	0,66	3,4р.
Чистые вложения в ценные бумаги, оцениваемые по справедливой стоимости через прибыль или убыток	5 869 159	3,53	25 144 556	7,77	28 803 904	4,79	53 451 210	7,54	52 881 883	5,87	9,0р.
Чистая ссудная задолженность	140 989 342	84,86	260 951 716	80,68	455 798 210	75,76	564 821 327	79,72	738 788 583	82,04	5,2р.
Чистые вложения в ценные бумаги и другие финансовые активы, имеющиеся в наличии для продажи	0	0,00	366 459	0,11	369 026	0,06	369 772	0,05	897 115	0,10	-
Инвестиции в дочерние и зависимые организации	1 967 233	1,18	32 520	0,01	32 520	0,01	32 510	0,00	740 010	0,08	38
Чистые вложения в ценные бумаги, удерживаемые до погашения	2 149 845	1,29	0	0,00	6 279 933	1,04	6 862 398	0,97	3 690 690	0,41	172
Основные средства, нематериальные активы и материальные запасы	334 944	0,20	4 583 872	1,42	6 493 997	1,08	8 945 785	1,26	10 001 656	1,11	29,9р.
Прочие активы	975 949	0,59	4 109 635	1,27	7 687 730	1,28	16 953 502	2,39	22 087 925	2,45	22,6р.
Всего активов	166 152 420	100	323 458 884	100	601 643 799	100	708 465 673	100	900 576 110	100	5,4р.

Как мы видим по таблице 2.1.2, активы банка увеличились в 2010 году по сравнению с 2006 годом более чем в 5 раз, причем в абсолютном выражении наибольшее увеличение составили основные средства, нематериальные активы и материальные запасы – в 23 раза, но их доля в общем объеме активов составляет незначительный объем. Наибольшую же долю составляет чистая ссудная задолженность –82% в 2010 году, заметим, что доля данных активов снижалась в 2008 году на 5%, что говорит об опасении как банка в предоставлении кредитов, так и в опасении клиентов занимать средства в нестабильной экономике. В абсолютном же выражении чистая ссудная задолженность выросла более чем в 5 раз в 2010 г. по сравнению с 2006 г. Второе место в активных операциях банка занимают чистые вложения в ценные бумаги, оцениваемые по справедливой стоимости через прибыль или убыток – почти 6% в 2010 году, причем в 2008 году доля этих активов также снизилась, в абсолютном же выражении вложения в ценные бумаги по сравнению с 2006 годом увеличились более, чем в 9 раз. На третьем месте расположились денежные средства – в абсолютном выражении в 2010 г. по сравнению с 2006 г.они выросли в 6 раз, однако в структуре они увеличились незначительно, и их доля составила 5% в 2010 году. Заметим, что в кризисный 2008 год наблюдался значительный рост средств в кредитных организациях, их доля в общем объеме активов увеличилась с 1% до 9% в 2008 году, что говорит о большой осторожности банка, как видим, он предпочитал не давать кредиты, а сохранять имеющиеся средства.

Однако уже 2010 г. этот актив снизился еще ниже уровня 2006 г., что несомненно говорит о смене экономической обстановки в лучшую сторону и возвращении банка к привычной деятельности.

Далее проанализируем состав и структуру банковских ресурсов на основе данных пассива баланса (таблица 2.1.3).

Как мы можем видеть в 2010 году по сравнению с 2006 годом обязательства банка увеличились в 5,5 раз. При этом наибольшую долю составляют

Таблица 2.1.3. Анализ динамики и структуры обязательств банка ВТБ 24

Статьи пассива бухгалтерского баланса	2006 г.		2007 г.		2008 г.		2009 г.		2010 г.		Темп роста 2010 г. к 2006 г., %
Статьи пассива бухгалтерского баланса	Сумма, тыс. руб.	В % к итогу	Сумма, тыс. руб.	В % к итогу	Сумма, тыс. руб.	В % к итогу	Сумма, тыс. руб.	В % к итогу	Сумма, тыс. руб.	В % к итогу	Темп роста 2010 г. к 2006 г., %
Кредиты, депозиты и прочие средства Центрального банка Российской Федерации	0	0,00	0	0,00	88 103 245	16,10	12 270 076	1,94	0	0,00	-
Средства кредитных организаций	42 254 850	28,40	51 202 950	18,31	62 753 260	11,46	61 618 826	9,77	47 721 829	5,88	113
Средства клиентов (некредитных организаций)	103 872 560	69,81	219 028 171	78,34	365 241 692	66,73	501 854 967	79,55	710 928 102	87,53	6,8р.
Вклады физических лиц	62 476 736	41,99	174 205 061	62,31	304 764 728	55,68	433 597 375	68,73	630 051 741	77,57	10р.
Финансовые обязательства, оцениваемые по справедливой стоимости через прибыль или убыток	1 029 990	0,69	0	0,00	0	0,00	0	0,00	0	0,00	0,00
Выпущенные долговые обязательства	808 760	0,54	6 668 073	2,38	23 011 898	4,20	46 292 767	7,34	40 415 284	4,98	40р.
Прочие обязательства	473 113	0,32	2 628 394	0,94	7 578 350	1,38	8 388 142	1,33	11 710 699	1,44	24,8р.
Резервы на возможные потери по условным обязательствам кредитного характера, прочим возможным потерям и операциям с резидентами офшорных зон	354 484	0,24	59 501	0,02	690 149	0,13	481 693	0,08	1 442 760	0,18	4,1р.
Всего обязательств	148 793 757	100	279 587 089	100	547 378 594	100	630 906 471	100	812 218 674	100	5,5р.

средства клиентов (некредитных организаций) – 88% в 2010 г., в том числе вклады физических лиц составили в этом же году 78%. Доля средств клиентов в составе общих обязательств банка в 2010 году по сравнению с 2006 годом увеличилась почти на 20%, при этом доля вкладов физических лиц увеличилась на почти на 40%. Также значительное место занимают средства кредитных организаций и выпущенные долговые обязательства, причем в 2010 году средства кредитных организаций сократились почти на 22% по сравнению с 2006 годом.

Проанализируем источники доходов и направления расходов банка по данным отчета о прибылях и убытках (Приложение 3, рис.2.1.2, рис. 2.1.3, рис.2.1.4).

Рис. 2.1.2. Процентные доходы ВТБ 24

Рис. 2.1.3. Процентные расходы банка ВТБ 24

В 2006 году основными факторами, повлиявшими на рост активов и прибыли ВТБ 24, стали увеличение портфеля кредитов населению и предприятиям малого бизнеса, корпоративного кредитного портфеля, совершенствование процедур управления банковскими рисками, в том числе управления качеством портфеля, диверсификация и снижение стоимости привлеченных средств.

Рис. 2.1.4. Динамика процентных доходов, расходов и прибыли Банка ВТБ 24

В 2007 году факторами, оказавшими ключевое влияние на рост активов и снижение прибыли кредитной организации - эмитента, являются: существенный рост затрат на развитие региональной сети кредитной организации - эмитента (163 точки присутствия кредитной организации - эмитента на начало года против 328 точки присутствия на конец года), увеличение портфеля кредитов физическим лицам и предприятия малого бизнеса, его диверсификация, а также управление качеством кредитного портфеля.

По итогам 2008 по сравнению с аналогичным периодом, изменилась структура как доходов, так и расходов банка. Так, в структуре процентных доходов, снизилась доля доходов от вложений в ценные бумаги и возросла – от ссуд, предоставленных клиентам (некредитным организациям). В структуре процентных расходов – снизилась доля расходов по привлеченным средствам клиентов и возросла – по привлеченным средствам кредитных организаций, а также по выпущенным долговым обязательствам. В целом, величина чистых процентных доходов банка, по сравнению с 2007 возросла в 2,5 раза; комиссионные доходы при этом возросли в 1,3 раза. По сумме операционных расходов увеличение по сравнению с прошлым годом составило 2,24 раза. Величины прибыли после налогообложения значительно возросла – с 719 млн. руб. за 2007 до 4304 млн. руб. за 2008. Это вызвано, прежде всего, более быстрым ростом процентных доходов, по сравнению с процентными расходами; а также ростом комиссионной маржи в абсолютном выражении. Также, возросли доходы от операций с ценными бумагами и от переоценки иностранной валюты.

Из негативных тенденций следует отметить ухудшение качества кредитного портфеля,- что выразилось, прежде всего, в увеличении расходов на досоздание резерва на возможные потери по ссудам, а также удорожание привлеченных средств.

По итогам 2009, в структуре процентных доходов, снизилась доля доходов от ссуд, предоставленных клиентам (некредитным организациям) и возросла – от вложений в ценные бумаги, а также от размещения средств в кредитных организациях. В структуре процентных расходов – снизилась доля расходов по привлеченным средствам кредитных организаций и возросла – по выпущенным долговым обязательствам. В целом, величина чистых процентных доходов Банка, по сравнению с 2008 возросла в 1,53 раза; комиссионные доходы при этом возросли в 1,75 раза. По сумме операционных расходов увеличение по сравнению с прошлым годом составило 1,07 раза. По итогам 2009, Банком зафиксирована прибыль в размере 2,2 млрд.руб. Это обусловлено, прежде всего, ухудшением качества кредитного портфеля, что повлекло за собой значительное досоздание резерва на потери по ссудам: за отчетный период значение составило 23,8 млрд. руб., что в 2,25 раза превышает аналогичный показатель прошлого года. Другая значимая причина – удорожание заемных средств, привлеченных у кредитных организаций, а также путем выпуска долговых обязательств.

В течение 2009 года Банк своевременно реагировал на кризисные явления в мировой экономике, изменив условия по ряду банковских продуктов, снизив долю высокорискованных активов, совершенствуя процедуры управления банковскими рисками и наращивая привлечение средств от физических лиц. Это позволило показать прибыль по итогам года.

В 2010 году в структуре процентных доходов снизилась доля доходов от ссуд, предоставленных клиентам (некредитным организациям) и возросла доля доходов от размещения средств в кредитных организациях. В структуре процентных расходов – существенно снизилась доля расходов по привлеченным средствам кредитных организаций и возросла доля расходов по привлеченным средствам клиентов, не являющихся кредитными организациями.

В целом, величина чистых процентных доходов Банка, по сравнению с конца 2009 года возросла в 1,14 раза; комиссионные доходы при этом возросли в 1,2 раза. По сумме операционных расходов увеличение по сравнению с прошлым годом составило 1,34 раза. По итогам 2010 Банком зафиксирована прибыль в размере 16,8 млрд. руб.

Ключевыми источниками дохода от розничных операций являются процентные доходы по кредитам, в первую очередь по кредитам наличными, кредитным картам и автокредитованию. Также необходимо отметить, что стоимость привлечения средств в 2010 году постепенно снижалась, что позволило сохранить доходность бизнеса на фоне снижения ставок по кредитам.

Управление риском ликвидности имеет решающее значение в банковском деле и является одним из основных направлений деятельности банка.

Так, норматив достаточности капитала (Н1) стабильно поддерживается на необходимом уровне. На 01.04.2010 значение норматива составило 16,04%. В течение года значение этого показателя немного снизилось и на 01.04.2011 значение норматива составило 12,48%.

Норматив мгновенной ликвидности (Н2) стабильно выше требуемого уровня. Он колеблется от 44,02% на 01.04.2010 (293% от требуемого минимума) до 34,56% на 01.04.2011.

Норматив текущей ликвидности (Н3) также поддерживается на достаточном уровне. Он колеблется от 102,35% на 01.04.2010 г. до 67,25% на 01.04.2011 г (при минимально допустимом значении 50%).

Норматив долгосрочной ликвидности (Н4) на протяжении рассматриваемого периода находится в пределах требуемого максимума, существенно не изменившись в течение года, его значение колеблется от 91,18% на 01.04.2010 (76% от максимума) до 90,94% на 01.04.2011 (76% от максимума).

Динамика рассмотренных выше показателей свидетельствует о стабильно невысоком риске потери ликвидности кредитной организацией - эмитентом в результате выполнения текущих, а также краткосрочных и долгосрочных обязательств.

Норматив максимального размера риска на одного заемщика или группу связанных заемщиков (Н6) также соблюдался кредитной организацией - эмитентом на протяжении всего рассматриваемого периода, и колеблется от 8,14% на 01.04.2010 (33% от максимума) до 19,16% на 01.04.2011 (77% от максимума).

За период с 01.04.2010 по 01.04.2011 значение норматива максимального размера крупных кредитных рисков (Н7) существенно не изменилось. Наблюдается незначительное снижение норматива с 43,28% (на 01.04.2010) до 42,41% (на 01.04.2011).

В целом по всем нормативам ВТБ 24 выдерживает требования Банка России и обеспечивает высокий уровень управления ликвидностью.

Таким образом, Банк ВТБ 24 — один из крупнейших участников российского рынка банковских услуг. Он входит в международную финансовую группу ВТБ и специализируется на обслуживании физических лиц, индивидуальных предпринимателей и предприятий малого бизнеса. Величина чистой прибыли банка увеличилась в 16 раз за пять лет и достигла в 2010 году 16,8 млрд.руб. Показатель рентабельности активов в 2010 году значительно увеличился по сравнению с предыдущими периодами достиг 1,87%. Показатель рентабельности капитала в 2010 году по сравнению с 2006 увеличился в 3 раза.

2.3. Технология процесса предоставления и обслуживания ипотечного кредита в ВТБ 24

Приобретение жилой недвижимости при помощи ипотечного кредитования с технологической точки зрения является поэтапным процессом. (16, с.73) Получение ипотечного кредита в целях приобретения жилья для потребителя является, с одной стороны, эффективным, а с другой – сложным и поэтапным, требующим серьезного подхода и внимания процессом. Рассмотрим основные шаги, предпринимаемые заемщиком для получения ипотечного в Банке ВТБ 24. (16, с.77)

Консультация у специалиста. На данном этапе клиенту разъясняется порядок и условия предоставления ипотечного кредита на приобретение жилья, предварительно рассчитывается платежеспособность заемщика и определяется сумма кредита исходя из данных о клиенте. Если заемщик сразу принимает решение об оформлении кредита, то ему выдается перечень документов, определяется время на сбор пакета документов.
Подача заявления в банк.

Для получения ипотечного кредита потенциальный заемщик заполняет заявление-анкету на его получение, где сообщает сведения о необходимом ему кредите (цель, сумму, вид процентной ставки), сведения о страховании, также в заявлении отражаются личные данные заемщике, сведения о его занятости, о его активах и обязательствах. Кроме того, заемщик предоставляет в банк ксерокопии его паспорта и другого документа, удостоверяющего личность, ксерокопии трудовой книжки, документа об образовании, а также справку о его доходах. Пакет документов принимается, проверяется наличие всех документов по перечню и соответствие представленной в документах информации сведениям, указанным в декларации заемщика.

Внесение данных клиента в программу на основании полученного пакета документов.
Проверка данных заемщика сотрудниками службы проверки заемщиков. На данном этапе проверяется кредитная история заемщика, возможные судимости заемщика и его ближайших родственников, после положительного рассмотрения пакет документов передается на следующий этап.
Проведение кредитного анализа. На данном этапе происходит проверка правильности внесения информации в программу кредитным инспектором, производится обзвон работодателя заемщика, подготавливается при необходимости отчет об андеррайтинге (то есть оцениваются возможности клиента по обслуживанию выданного ипотечного кредита), производится согласование отчета с сотрудниками департамента анализа рисков.
После кредитного анализа сотрудниками ипотечного отдела и сотрудниками департамента анализа рисков принимается решение о выдаче кредита, либо об отказе в выдаче, после чего решение сообщается потенциальному заемщику. В случае отказа заемщику возвращается пакет документов, предоставленных им в банк.
Поиск варианта жилой недвижимости. В течение 4 месяцев после принятия положительного решения заемщик подыскивает объект недвижимости. Возможны два варианта: заемщик самостоятельно занимается поиском жилья или поручает это риэлторам из агентств недвижимости.
Подготовка пакета документов по объекту недвижимости и передача их в банк. Заемщику необходимо предоставить свидетельство на собственность, правоустанавливающий документ на жилое помещение (договор купли-продажи), кадастровый паспорт, справки об отсутствии задолженности по квартирной плате, о наличии прописанных в продаваемой квартире и другие документы.
Оценка жилья. После определения варианта приобретаемого жилья и предоставления документов на недвижимость в банк определяется рыночная стоимость приобретаемого жилья. В банке ВТБ 24 действует схема «Банк – заказчик оценки», при которой заказ и оплата услуг по оценке имущества осуществляет банк.
Подготовка кредитно-обеспечительной документации на основании предоставляемого пакета документов. Кредитно-обеспечительная документация включает в себя кредитный договор, договор поручительства, договор купли-продажи, закладную. На подписании кредитного договора необходимо присутствие заемщика, а также созаемщика и поручителя в случае участия последних в кредитовании, с документами, удостоверяющими их личность.
Заключение сделки в УФРС. Любая сделка по купле-продаже жилой недвижимости, в соответствии с законодательством Российской Федерации, подлежит обязательной государственной регистрации.
Страхование в одной из 42 аккредитованных банком страховых компаний. Существенным моментом при выдаче ипотечного кредита является страхование. Обязательные виды страхования определяются банком-кредитором. Как правило, при ипотечном кредитовании требуется совершение трех видов страхования:

– страхование приобретаемого объекта недвижимости от рисков повреждения или утраты;

- страхование потери права собственности;

- страхование жизни и здоровья заемщика от риска наступления смерти или потери трудоспособности.

Выдача кредита.

После оформления жилой недвижимости в собственность заемщик может вселяться в квартиру. Ипотека дает возможность заемщику жить в своей квартире, заплатив за нее лишь часть стоимости. С другой стороны, ипотека – это обязанность заемщика в течение длительного периода осуществлять своевременные платежи, причем независимо от финансового состояния.

После получения кредита происходит его дальнейшее обслуживание. Ежемесячно заемщику могут поступать оповещения на мобильный телефон о дате и сумме очередного платежа в кассу банка.

Пополнить текущий счет для оплаты платежей по ипотечному кредиту можно следующими способами: наличными средствами в офисах ВТБ 24; безналичным перечислением денежных средств на текущий счет, открытый в ВТБ 24; с помощью пластиковой карты ВТБ 24.

Помимо этого, заемщик может досрочно погашать кредит в сумме не менее 15 тыс. руб. После осуществления досрочного возврата кредита банк производит перерасчет ежемесячного аннуитетного платежа или окончательного срока возврата кредита.

Помимо этого, заемщику необходимо ежегодно вновь страховаться. С каждым годом размер страховых платежей уменьшается, так как происходит погашение кредита.

В период погашения кредита заемщик может обращаться в банк, чтобы изменить те или иные условия по кредиту, например, замена (полный вывод) поручителя по кредиту, проведение перепланировки в объекте недвижимости, сдача в наем недвижимости, регистрация новых жильцов, замена залога по кредиту и другие обращения. Причем за рассмотрение всех этих изменений банком предусмотрены комиссии.

В итоге, основные шаги, предпринимаемые заемщиком для получения ипотечного в Банке ВТБ 24, состоят в следующем: 1. Консультация у специалиста. 2. Подача заявления в банк. 3. Внесение данных клиента в программу. 4. Проверка данных заемщика. 5. Проведение кредитного анализа. 6. Принятие решения. 7. Поиск варианта жилой недвижимости. 8. Подготовка пакета документов. 9. Оценка жилья. 10. Подготовка кредитно-обеспечительной документации. 11. Заключение сделки в УФРС. 12. Страхование. 13. Выдача кредита.

2.3. Динамика ипотечного кредитования в ВТБ 24

Банк ВТБ 24 является вторым на российском рынке по объемам выданных ипотечных кредитов. За 2010 год банк выдал ипотечных кредитов на 32,3 миллиарда рублей и довел объем ипотечного портфеля банка до докризисного уровня. В 2011 году ВТБ 24 планирует двукратное увеличение выдаваемых кредитов в общем объеме около 70 миллиардов рублей.

За 2010-2011 года ВТБ 24 несколько раз улучшал условия предоставления ипотечных займов. В частности, банком были уменьшены размеры первого взноса по ипотеке, возобновлена программа по рефинансированию ипотечных кредитов, а также банк уменьшил ставки для клиентов - владельцев собственного бизнеса. В ноябре 2010 года банк ВТБ 24 снизил ставки по всем ипотечным программам на 0,6-1,95 процента. Данные меры, по мнению банка, позволят привлечь дополнительных клиентов и сделать ипотечные программы банка наиболее привлекательными на российском рынке ипотеки. (42)

Таблица 2.3.1. Структура розничного кредитного портфеля ВТБ 24, млрд. руб.

Наименование показателя	2006	Удельный вес, %	2007	Удельный вес, %	2008	Удельный вес, %	2009	Удельный вес, %	Темп роста 2009г. к 2006 г., раз
Объем портфеля розничных продуктов	67,4	100	208,7	100	423,3	100	433,9	100	6,4
В том числе:
потребительские кредиты	19,7	29,23	60,3	28,89	129,7	30,64	154,5	35,61	7,8
автокредиты	6,1	9,10	17,4	8,34	38,8	9,17	45	10,37	7,4
ипотечные кредиты	20,1	29,82	82,2	39,39	167,9	39,67	142,6	32,87	7,1
кредиты малому бизнесу	20,5	30,42	45,1	21,61	74,3	17,55	71,2	16,41	3,5
кредитные карты	1	1,48	3,7	1,77	12,6	2,98	20,6	4,75	20,6

Как видно по таблице 2.3.1, ипотечное кредитование занимает почти четверть всех предоставленных кредитов.

Проследим развитие ипотечного кредитования в Банке ВТБ 24.

В 2006 году группе ВТБ удалось достичь 7% доли российского рынка ипотечного кредитования, при этом в московском регионе Группа ВТБ является безусловным лидером, занимая почти 15% рынка.

В 2007 г. ВТБ 24 вышел на рынок рефинансирования портфелей ипотечных кредитов и уверенно занял лидирующие позиции: банк приобрел у сторонних операторов рынка ипотечных кредитов общим объемом более 465 млн. долл. США.

Повышая доступность ипотечных программ, ВТБ 24 увеличил максимальный срок ипотечного кредитования до 50 лет. Увеличение срока кредитования позволило увеличить сумму кредита и при этом снизить размер ежемесячных выплат. Таким образом, возможность решить свои жилищные проблемы получает та часть целевой аудитории, для которой ранее ипотечные продукты были менее доступны.

Развитие и усиление давления экономического кризиса в России во 2 полугодии 2008 г. вынудило Банк ВТБ 24, пересмотреть приоритеты дальнейшего развития ипотечного бизнеса и сконцентрироваться прежде всего на снижении рисков и повышении качества и доходности ипотечного портфеля. С этой целью в октябре 2008 г. банк ввел временный мораторий на предоставление ряда ипотечных продуктов, ужесточил требования, предъявляемые к заемщикам при получении кредитов, а также отказался от приобретения ипотечных активов у других участников рынка.

Кроме того, в конце 2008 г. банк предложил своим клиентам, получившим ранее ипотечные кредиты в иностранной валюте, возможность перевести их в рубли. Данное предложение стало весьма актуальным в условиях нестабильности валютных курсов и ощутимо возросших валютных рисков заемщиков.

В 2009 году ипотечный бизнес Банка развивался под влиянием мирового экономического кризиса. В связи с чем, внимание Банка, прежде всего, было акцентировано на снижении рисков, а также на повышении качества и доходности ипотечного портфеля (рис.2.3.1).

Рис. 2.3.1. Динамика ипотечного кредитования в Банке ВТБ 24,млрд. руб.

До осени 2009 года продолжал действовать мораторий на предоставление ряда ипотечных продуктов, кроме того, были ужесточены требования, предъявляемые к заемщикам при получении кредитов.

В течение 2009 года ВТБ 24 активно работал в направлении реструктуризации ипотечных кредитов. Была разработана и запущена собственная программа реструктуризации кредитов тех заемщиков, которые столкнулись с временными финансовыми трудностями в исполнении своих обязательств. Кроме того, была внедрена схема участия Банка в государственной программе реструктуризации ОАО «Агентство по реструктуризации ипотечных кредитов» (далее - АРИЖК). Благодаря данной схеме 1500 ипотечных заемщиков ВТБ 24 получили государственную поддержку через институт АРИЖК, которая позволила им в трудный период времени своевременно и в полном объеме осуществлять погашение текущих ежемесячных платежей по ипотеке.

На протяжении 2009 года Банк активно работал в направлении формирования специальных предложений ипотечного кредитования в соответствии с новыми требованиями рынка. Во II квартале 2009 года банк начал предоставлять кредиты с переменной процентной ставкой. Основное отличие такого кредита в том, что процентная ставка по нему не фиксируется на весь срок кредитования, а корректируется дважды в год и зависит от размера ставки рефинансирования Банка России — основного рыночного индикатора. Такая схема позволяет заемщику не только застраховаться от риска переплаты за ипотечный кредит, поскольку ставка по кредиту всегда будет «в рынке», но и гарантирует ему существенное снижение расходов по обслуживанию кредита при улучшении экономической конъюнктуры. В целях развития продуктового ряда была проведена модернизация всей продуктовой линейки в части внедрения опции по выбору состава пакета страхования при оформлении ипотечного кредита.

В III квартале банком была представлена Накопительная программа ипотечного кредитования. Она предназначена для тех, кто задумывается о покупке жилья, но не имеет достаточно средств для первоначального взноса, а также для тех, кто уже имеет сбережения, но временно откладывает получение ипотечного кредита и хочет выгодно вложить свои средства. Также ВТБ24 разработал программу «Витрина залогового имущества». Этот продукт дает клиентам возможность приобрести недвижимость, находящуюся в залоге у банка, в кредит — на условиях, которые значительно привлекательнее предлагаемых на рынке. Пользуясь услугами «Витрины залогового имущества», клиент на льготных условиях может купить недвижимость на вторичном рынке жилья, в новостройке, а также загородное жилье в любом регионе присутствия банка.

В конце 2009 года банк внедрил программу кредитования с комбинированными процентными ставками. Эта схема кредитования удачно сочетает преимущества и фиксированных, и переменных ставок: на период моратория заемщик может получить процентную ставку несколько ниже классических долгосрочных фиксированных ставок, которая будет неизменна более длительный период времени (3–5 лет), чем по программе с переменными ставками (1 год). При этом по истечении периода моратория пересмотр процентной ставки будет осуществляться один раз в полгода.

В августе 2009 г. ВТБ24 успешно реализовал проект «Банк — заказчик оценки». Проект предполагает, что банк, а не заемщик самостоятельно и за свой счет организует необходимое взаимодействие с оценочными компаниями. Тем самым банк существенно упрощает процедуру получения ипотечного кредита и повышает его доступность.

Во втором полугодии 2009 г., в условиях стабилизации экономической ситуации, банком принято решение об отмене моратория на прием заявлений по кредитам на приобретение строящегося жилья и по нецелевым ипотечным кредитам. Также была возобновлена программа рефинансирования ипотечных кредитов, предоставленных другими банками. Кроме того, были снижены процентные ставки по всем ипотечным программам, уменьшен размер первоначального взноса в большинстве регионов присутствия ВТБ24, а также отменена комиссия за рассмотрение заявления на получение ипотечного кредита.

В октябре 2009 г. банк модернизировал корпоративную программу ипотечного кредитования и возобновил тесное сотрудничество с профессиональными участниками рынка недвижимости. Далее рассмотрим ипотечный кредитный портфель ВТБ 24 (таблица 2.3.2).

Таблица 2.3.2. Структура ипотечного кредитного портфеля ВТБ 24 по продуктам, млрд. руб.

Тип продукта	2006	Удельный вес, %	2007	Удельный вес, %	2008	Удельный вес, %	2009	Удельный вес, %	Темп роста 2009г. к 2006г., раз.
Готовое жилье	10,9	67,70	42,7	63,26	109,1	64,98	96,7	67,91	8,9
Для собственника жилья (нецелевой)	2,3	14,3	7,7	11,41	11,8	7,03	9	6,32	3,9
Строящееся жилье	2,5	15,53	14,5	21,48	42,0	25,02	32	22,47	12,8
Рефинансирование	0,4	2,49	2,6	3,85	5,0	2,98	4,7	3,30	11,8
Всего	16,1	100	67,5	100	167,9	100	142,4	100	8,8

Портфель ипотечных кредитов ВТБ24 по состоянию на 1 января 2010 г. с учетом секьюритизированных кредитов насчитывает более 90 тыс. кредитов на общую сумму свыше 172,8 млрд. руб. Доля ипотечных кредитов в розничном портфеле банка на 1 января 2010 г. составила 37,2%.

Ипотечный портфель ВТБ24 в 2009 г. преимущественно формировался за счет собственной выдачи. На ипотечные кредиты, выданные подразделениями банка, приходится около 98% общего объема, что составляет 11,7 млрд. руб.

67,5% портфеля сформировано за счет кредитования физических лиц на приобретение квартир и жилых домов на вторичном рынке жилья. На кредиты, предоставленные на приобретение квартир в домах на стадии строительства, приходится около 22,4% портфеля, еще 6,3% портфеля составляют нецелевые кредиты, предоставленные под залог уже имеющейся в собственности заемщика недвижимости. Доля рефинансированных кредитов, предоставленных сторонними банками, в ипотечном портфеле ВТБ24 составила 3,3%.

По итогам выдачи ипотечных кредитов в декабре 2009 г. доля кредитов с переменной процентной ставкой превысила 20% от объема выдаваемых кредитов в Москве и 14% — в регионах.

Рассмотрим региональную структуру ипотечного кредитного портфеля ВТБ24 (таблица 2.3.3).

Таблица 2.3.3. Портфель ипотечных кредитов ВТБ 24, млрд. руб.

Регион	2006	Удельный вес, %	2007	Удельный вес, %	2008	Удельный вес, %	2009	Удельный вес, %	Темп роста 2009г. к 2006г., раз.
Москва	13,1	65,17	39,5	48,05	75,4	41,54	68,9	39,87	5,3
Санкт-Петербург	1,3	6,47	5,1	6,20	15,9	8,76	15,3	8,85	11,8
Екатеринбург	0,6	2,99	2,9	3,53	6,9	3,80	7,9	4,57	13,2
Новосибирск	0,4	1,99	2	2,24	4,9	2,70	7,4	4,28	18,5
Тюмень	0,9	4,48	3	3,65	6,1	3,36	4,4	2,55	4,9
Кемерово	0,4	1,99	1,9	2,31	5,1	2,81	4,1	2,37	10,3
Другие регионы	3,4	16,92	27,8	33,82	67,2	37,03	64,8	37,50	19,1
Всего	20,1	100	82,2	100	181,5	100	172,8	100	8,6

По состоянию на 1 января 2010 г. ипотечные кредиты ВТБ24 доступны в 107 ипотечных подразделениях в 98 городах России.

Основной объем ипотечных кредитов, выданных в 2009 г., приходится на региональные подразделения банка. По состоянию на 1 января 2010 г. доля портфеля, сформированного региональными подразделениями, в совокупном объеме портфеля ипотечных кредитов составляет более 60%.

Регионами-лидерами по объему ипотечного портфеля являются офисы банка в Санкт-Петербурге, Екатеринбурге, Новосибирске, Самаре, Тюмени, Кемерове, на долю которых приходится более 42,5% всего регионального портфеля банка (таблица 2.3.3).

По состоянию на 1 декабря 2009 г. доля ВТБ24 на рынке ипотечного кредитования страны составила 14,6%. В целом банк укрепил свои позиции в подавляющем большинстве регионов.

Банк активно сотрудничает со страховыми и оценочными компаниями, модернизирует корпоративные программы ипотечного кредитования и сотрудничает с риелторскими, брокерскими и строительными компаниями.

В 2010 году Банк продолжает активное развитие ипотечного бизнеса с учетом акцента на приоритеты, формируемые в соответствии с требованиями рынка. Продолжена работа по модернизации продуктового ряда, по построению эффективной модели продаж, по повышению продуктивности взаимодействия с партнерами (оценочные, страховые компании), по улучшению качества сервиса предлагаемых Банком услуг, а также по повышению эффективности работы с проблемной задолженностью.

Предложение банка по условиям ипотечного кредитования является одним из лучших на российском рынке:

- первоначальный взнос – от 10%;

- максимальная сумма кредита – 200 000 000 рублей;

- возможность получения льготных кредитов;

- учитываются различные виды доходов, в том числе доходы близких родственников;

- единые по всей территории РФ процентные ставки от 8,75% в долларах США и евро или от 9% годовых в рублях (залоговое имущество);

- срок кредитования — до 50 лет;

- досрочное погашение кредита через 3 месяца без комиссий и штрафов;

- низкий размер минимальной суммы при досрочном погашении;

- незначительные расходы на оформление сделки;

- наличие одной комиссии на этапе выдачи кредита;

- возможность указания в договоре купли-продажи недвижимости 1 млн. руб. без уплаты дополнительной комиссии (при условии владения недвижимостью менее 3 лет);

- возможность получения кредита в наличной и безналичной форме;

- возможность проведения сделок со сложной цепочкой альтернативных квартир;

- возможность получения одобрения банка на кредитование в одном городе, а проведение сделки – в другом;

- оценка объекта недвижимости – за счет Банка и другие преимущества.

Рассмотрим более подробно существующие на сегодняшний день базовые программы кредитования:

Вторичное жилье. Ипотечная программа позволит приобрести подходящую квартиру на вторичном рынке жилья. Приобретаемый объект недвижимости становится собственностью заемщика с момента оформления кредита. Он же является и обеспечением по кредиту. Дополнительных поручительств не требуется.

Таблица 2.3.4. Ставки в процентах годовых фиксированные для кредитов в рублях

Размер первоначального взноса, %	Срок кредита
Размер первоначального взноса, %	до 7 лет	до 15 лет	до 25 лет	до 50 лет
более 60	10,00	12,25	12,55	12,85
менее 60, но более 40 (включительно)	12,95	13,25	13,55	13,85
менее 40, но более 20 (включительно)	13,45	13,75	14,05	14,35
менее 20, но более 10 (включительно)	13,75	14,05	14,35	14,65

Вторичное жилье – взнос 10%. С программой «Ипотечный кредит с первоначальным взносом 10%» заемщик может приобрести квартиру на вторичном рынке жилья, имея лишь 10% собственных средств. Обязательным условием программы является дополнительное страхование ответственности заемщика за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по возврату кредита. Страхование оформляется на разницу между базовым размером первоначального взноса и взносом заемщика.
Новостройка. Кредит предоставляется для приобретения квартиры в строящемся доме. Основным обеспечением кредита до окончания строительства является залог прав требования по инвестиционному договору (договору участия в долевом строительстве). В некоторых случаях может потребоваться дополнительное обеспечение в виде поручительства или залога имущества. После завершения строительства и оформления прав собственности залогом становится приобретаемая квартира.

Процентные ставки на этапе строительства и до оформления ипотеки приобретенного объекта в пользу банка увеличиваются на 0% — 2,5% годовых от указанных ниже.

Итоговая ставка зависит от финансового положения заемщика.

Таблица 2.3.5. Ставки в процентах годовых фиксированные, после оформления права собственности, для кредитов в рублях

Размер первоначального взноса, %	Срок кредита
Размер первоначального взноса, %	до 7 лет	до 15 лет	до 25 лет	до 50 лет
более 60	10,00	12,25	12,55	12,85
менее 60, но более 40 (включительно)	12,95	13,25	13,55	13,85
менее 40, но более 20 (включительно)	13,45	13,75	14,05	14,35

Ипотека с государственной поддержкой.

Преимущества программы:

- ставка — 11% годовых в рублях (не зависит от срока кредитования, размера первоначального взноса и формы подтверждения дохода);

- без комиссий за оформление кредита;

- рассматриваются все формы подтверждения дохода;

- цель кредитования — приобретение готового жилья и жилья в стадии строительства;

Ипотека + материнский капитал. Если заемщик имеет право на получение материнского (семейного) капитала и у него есть соответствующий сертификат, то ваши возможности по приобретению жилья в кредит расширяются.

Преимущества программы:

- снижение первого взноса и увеличение суммы кредита производится на сумму материнского капитала, которая с 01.01.2011 г. составляет 365 698,40 рублей;

- процентная ставка остается прежней. Увеличения ставки не происходит, т.к. банк учитывает материнский капитал как часть первоначального взноса по ипотечному кредиту.

Гаражная ипотека. Программу можно оформить как вместе с кредитом на жилье, так и отдельно от него — то есть только на покупку гаража. Это может быть наземный комплекс или подземная автостоянка, расположенная под домом. При этом не имеет значения, достроен гараж или нет: оформить кредит можно на этапе строительства.
Нецелевой кредит. Если заемщику необходима крупная сумма, но обычный потребительский кредит не подходит, он может воспользоваться нецелевым ипотечным кредитом — это оптимальный способ получить значительные средства под залог имеющегося жилья. Кредит можно использовать для любых целей: приобрести недвижимость или земельный участок, оплатить учебу или лечение, сделать ремонт или купить новую технику.
Рефинансирование. Если заемщик оформил ипотеку в другом банке, но его не устраивают условия, он может обратиться в ВТБ24, и переоформить кредит на более выгодных условиях. Программа рефинансирования ВТБ24 позволит уменьшить ежемесячные платежи за счет снижения ставки, а также скорректировать срок, сумму и валюту кредита. Программа рефинансирования распространяется на ипотечные кредиты, выданные другими банками для приобретения квартир в новостройках (при оформленных правах собственности) или на вторичном рынке, а также для финансирования крупных трат под залог квартиры.

Безусловно, одним из определяющих факторов, влияющих на тенденции рынка жилищного кредитования оказывает ситуация на рынке жилья. 2009 г - год падения цен на жилье. В 2010 г. можно говорить об оживлении рынка жилья, особенно заметно это на рынке Москвы (количество сделок с жильем приблизилось к докризисному уровню). Тем не менее ситуация в стране в целом еще недостаточно устойчива.

Несмотря на усилия банков по контролю над ростом проблемных активов за счет реструктуризации проблемных портфелей, сохраняется тренд ухудшения качества ипотечных портфелей – темп роста просроченной задолженности все еще находится на достаточно высоком уровне.

Основным акционером ВТБ 24 является ОАО Банк ВТБ (98,92% акций). Уставный капитал ВТБ 24 составляет 50,7 млрд. рублей, размер собственных средств (капитала) — 104,1 млрд. рублей. С 2006 года по 2010 он увеличился в 4 раза. Величина собственных средств (капитала) увеличилась за этот же период почти в 5 раз. Величина чистой прибыли увеличилась в 16 раз за пять лет и достигла в 2010 году 16,8 млрд. руб.

Активы банка увеличились в 2010 году по сравнению с 2006 годом более чем в 5 раз, причем в абсолютном выражении наибольшее увеличение составили основные средства, нематериальные активы и материальные запасы – в 23 раза, но их доля в общем объеме активов составляет незначительный объем. Наибольшую же долю составляет чистая ссудная задолженность –82% в 2010 году.

В 2010 году по сравнению с 2006 годом обязательства банка увеличились в 5,5 раз. При этом наибольшую долю составляют средства клиентов (некредитных организаций) – 88% в 2010 г., в том числе вклады физических лиц составили в этом же году 78%.

В целом, величина чистых процентных доходов Банка, по сравнению с конца 2009 года возросла в 1,14 раза. По итогам 2010 Банком зафиксирована прибыль в размере 16,8 млрд. руб.

Банк демонстрирует высокую эффективность управления кредитным риском. В целом по всем нормативам ВТБ 24 выдерживает требования Банка России и обеспечивает высокий уровень управления ликвидностью.

В 2011 году ВТБ 24 планирует двукратное увеличение выдаваемых кредитов в общем объеме около 70 миллиардов рублей.

Банк активно работает в направлении формирования специальных предложений ипотечного кредитования в соответствии с новыми требованиями рынка. Портфель ипотечных кредитов ВТБ24 по состоянию на 1 января 2010 г. с учетом секьюритизированных кредитов насчитывает более 90 тыс. кредитов на общую сумму свыше 172,8 млрд. руб. Доля ипотечных кредитов в розничном портфеле банка на 1 января 2010 г. составила 37,2%.

В 2010 г. сохраняется позитивная тенденция в динамике процентных ставок по жилищным кредитам, сформированная во 2-й половине 2009 г. Тем не менее, докризисный уровень процентных ставок по жилищным кредитам еще не достигнут.

Глава III. Перспективы развития ипотечного кредитования

в банке ВТБ 24

3.1. Проблемы финансирования ипотечных жилищных кредитов

Одна из основных проблем долгосрочного жилищного ипотечного кредитования — привлечение ресурсов в эту сферу в наиболее эффективных формах. На эффективность форм привлечения средств для финансирования долгосрочных жилищных ипотечных кредитов прежде всего влияет наличие надежных финансовых инструментов или механизмов, обеспечивающих кредиторам возможность получения ресурсов в необходимых объемах по относительно низкой рыночной стоимости и на условиях, согласованных по срокам и стоимости привлечения со сроками и процентными ставками кредитных ипотечных активов.

На сегодняшний день в мировой практике выделяются четыре основные модели привлечения средств (табл. 3.1.1).

Рассмотрим подробнее каждую модель.

Одной из наиболее распространенных в мировой практике моделей является модель универсальных коммерческих банков, которые в качестве кредитных ресурсов для предоставления долгосрочных жилищных ипотечных кредитов используют средства физических и юридических лиц, размещаемые на расчетных счетах и депозитах. Роль коммерческих банков в системе жилищной ипотеки наиболее значительна в Европе, например в Великобритании, Германии, Испании, а также в Австралии и Южной Африке. Такая модель используется и в банке ВТБ 24. Дополнительно банк привлекает средства населения на специальные ипотечные вклады, таким образом, само население финансирует себя для предоставления ипотечного кредита.

Основная проблема, возникающая при использовании данной модели, заключается в необходимости поддержания текущей ликвидности универсальных коммерческих банков, а также согласования краткосрочных пассивов и долгосрочных активов, что становится особенно критичным при увеличении доли жилищных ипотечных кредитов в кредитном портфеле банка.

Таблица 3.1.1. Основные модели финансирования долгосрочных жилищных ипотечных кредитов.

	Основные модели финансирования
Характеристики моделей	Универсальные банки	Кредитные институты контрактных жилищных сбережений	Ипотечные банки	Вторичный рынок ипотечных кредитов
Основной способ привлечения финансирования	Депозиты	Депозиты	Ипотечные ценные бумаги — ипотечные облигации	Ипотечные ценные бумаги — MBS и их модификации
Особенности привлечения ресурсов	Средства населения и юридических лиц на счетах и депозитах различной срочности. Межбанковские кредиты и займы на финансовом рынке	Средства населения на целевых жилищных долгосрочных депозитах с установленными в договорах условиями накопления и целевого кредитования	Эмиссия ипотечных облигаций ― ценных бумаг, обеспеченных ипотечным покрытием, находящимся на балансе эмитента	Секьюритизация ипотечных активов путем выпуска MBS
Основные риски, связанные со способом привлечения ресурсов	Риск ликвидности, процентных ставок, связанный с несогласованностью ипотечных активов и пассивов по срокам	Рыночный риск в связи с необходимостью постоянного притока новых вкладчиков	Риск досрочного погашения, процентных ставок, кредитный риск кредитора ― эмитента ценных бумаг	Рыночный риск эмитента
Наличие специального законодательства	Нет специального законодательства, регулирующего деятельность коммерческих банков по привлечению депозитов для финансирования жилищных ипотечных кредитов	Законодательство, регулирующее деятельность специализированных институтов, привлекающих долгосрочные жилищные депозиты	Законодательство, регулирующее деятельность специализированных кредиторов, эмитирующих ипотечные облигации	Законодательство, регулирующее выпуск MBS. Специальные акты о создании операторов вторичного рынка

Далее рассмотрим модель целевых жилищных контрактных сбережений. Данная модель предполагает финансирование жилищных кредитов за счет долгосрочных целевых жилищных вкладов населения.

Стройсберкассы, или кредитно-сберегательные организации, привлекают целевые долгосрочные накопительные вклады населения на долгосрочной договорной основе. Они могут быть полностью закрытого типа, при котором вклады являются единственным источником ресурсов, относительно закрытого типа и полностью открытого типа, при котором источником ресурсов являются как вклады, так и средства, привлекаемые на финансовом рынке.

В настоящее время она является скорее дополнением к универсальным или специализированным ипотечным банкам, позволяющим мобилизовать денежные средства вкладчиков на основе заключения целевых долгосрочных контрактов и направлять эти средства непосредственно на рынок ипотечных кредитов (17, стр. 254).

Стройсберкассы, как правило, специализируются на работе с клиентами, имеющими средние доходы и претендующими на небольшие по размерам кредиты. Если ссудно-сберегательные организации работают по замкнутой системе, особой проблемой становится поддержание ликвидности, обеспечение постоянного притока вкладчиков, средства которых являются основным источником для кредитования.

Рассмотрим модель специализированных ипотечных банков.

Специализированные ипотечные банки созданы в основном в европейских странах, прежде всего в Германии, Дании, Швеции, Польше, а также в других странах, где принято соответствующее законодательство. Ипотечные банки — это, как правило, узкоспециализированные кредитные институты, которые предоставляют долгосрочные кредиты населению за счет средств, привлекаемых на основе эмиссии ипотечных облигаций, обеспеченных выданными ипотечными кредитами.

Специализированные ипотечные банки предоставляют долгосрочные жилищные ипотечные кредиты, используя средства, привлекаемые посредством ипотечных облигаций непосредственно с рынка капитала от различных инвесторов, включая как крупных институциональных инвесторов — пенсионные фонды, страховые компании, инвестиционные компании и другие организации, так и отдельных частных инвесторов — небольшие компании и физические лица. Ипотечные банки, как правило, обладают эксклюзивным правом выпускать ипотечные облигации, которые имеют высокий рейтинг, признаются инвесторами как надежные, высоколиквидные финансовые инструменты и потому размещаются по относительно низким ценам (17, стр. 256).

И, наконец, рассмотрим модель вторичного рынка ипотечных кредитов. Такая модель (рефинансирование или секьюритизация ипотечных активов) получила наибольшее развитие в США, Австралии и Великобритании. В рамках этой модели первичный кредитор может рефинансировать выданные кредиты путем либо их непосредственной продажи инвестору или специализированному институту вторичного рынка (оператору вторичного рынка ипотечных кредитов), либо «обмена» собранных в пулы кредитов на ипотечные ценные бумаги, выпущенные специализированным эмитентом (17, стр. 261).

В результате широкое распространение в США, например, получили специализированные ипотечные компании, предоставляющие жилищные ипотечные кредиты заемщикам и продающие либо обменивающие свои ипотечные активы на ипотечные ценные бумаги. Они, как правило, не занимаются привлечением средств на депозиты, специализируясь исключительно на отборе и андеррайтинге заемщиков, предоставлении кредитов и их обслуживании после того, как кредиты рефинансированы. Основным отличием от европейских ипотечных банков является то, что ипотечные компании, как и другие ипотечные кредиторы при модели вторичного рынка ипотечных кредитов, не оставляют эти кредиты на своем балансе и самостоятельно не выпускают ипотечные ценные бумаги. Эти функции выполняют специализированные операторы вторичного рынка.

Подобная специализация определила необходимость создания на рынке так называемых специализированных операторов вторичного рынка, которые находят ресурсы (в основном за счет выпуска различного рода ценных бумаг) для приобретения прав требований по ипотечным кредитам.

В настоящее время в России часто обсуждается вопрос о преимуществах той или иной модели, что зачастую находит отражение в достаточно категоричных, взаимоисключающих позициях.

Спектр возможностей широк. В институциональном плане это:

- опора на универсальные банки;

- создание специализированных ипотечных банков;

- развитие системы стройсбережений;

- создание институтов вторичного рынка по американскому образцу.

Для России ипотечные ценные бумаги не являются чем-то абсолютно новым. Выпуск закладных листов в дореволюционной практике ― явление довольно распространенное (17, стр.271).

Одной из наиболее острых проблем на пути развития системы долгосрочного жилищного ипотечного кредитования в современной России является проблема привлечения средств для банков, выдающих ипотечные кредиты на длительный срок. В значительной степени решение этой проблемы связано с наличием достаточных по объемам ресурсов на рынке капиталов. Как показывает анализ мирового опыта, возможности привлечения ресурсов в сферу долгосрочного жилищного ипотечного кредитования от частных инвесторов существенно расширяются в случае выпуска ипотечных ценных бумаг.

В России также имеются потенциальные инвесторы для ипотечного кредитования, такие как страховые компании, государственный и негосударственные пенсионные фонды, паевые инвестиционные фонды, и другие частные инвесторы, которые нуждаются в надежных и ликвидных финансовых инструментах для вложения своих свободных денежных средств на длительный срок. Однако инструментов и механизмов рефинансирования, подобных тем, что эффективно работают в странах с развитым ипотечным рынком, у нас пока нет.

Первая попытка создания удобного и простого в обращении инструмента, позволяющего рефинансировать ипотечные кредиты в России, была предпринята в рамках Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», который ввел новый вид неэмиссионных ценных бумаг — закладную.

Закладная — документ, удостоверяющий право его владельца на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой недвижимого имущества, указанного в договоре об ипотеке. Особенность закладной в том, что это именная, неэмиссионная ценная бумага, которая составляется залогодателем и должником (если это не одно и то же лицо).

Сразу после регистрации ипотеки в органе государственной регистрации прав на недвижимое имущество закладная выдается первоначальному залогодержателю. После этого права по закладной могут быть переданы другому владельцу.

В принципе, закладная позволяет существенно облегчить и ускорить установление правовых и финансовых взаимоотношений между различными участниками ипотечного рынка — заемщиками, первичными кредиторами, рефинансирующими организациями — операторами вторичного рынка, инвесторами на основе следующих схем рефинансирования ипотечных кредитов:

а) через покупку закладных напрямую инвестором;

б) через кредитование под залог закладных;

в) через выпуск и размещение ипотечных ценных бумаг, созданных на основе пулов закладных.

В то же время правовой механизм обращения закладных позволяет создать вторичный рынок ипотечных кредитов, на котором будут обращаться ипотечные ценные бумаги, выпущенные на основе пулов закладных, собранных в соответствии с определенными стандартными характеристиками: целями и сроками кредита, процентными ставками, условиями предоставления и погашения кредита, качеством и однородностью обеспечения, характеристиками возможных кредитных рисков. Выпускаемые таким образом эмиссионные ипотечные ценные бумаги будут носить обезличенный характер, т.е. не будут обладать конкретными особенностями каждой из ипотечных кредитных сделок и смогут стать привлекательным инструментом для инвесторов, желающих вложить средства в рынок недвижимости.

С учетом особенностей закладных, их введение в хозяйственный оборот вызвало большой интерес, прежде всего как инструмент рефинансирования для кредиторов, выдающих долгосрочные жилищные ипотечные кредиты. Именно в этом качестве закладные используются АИЖК.

Рассмотрим также еще один способ финансирования - жилищные сбережения. Создание условий для целевых жилищных сбережений граждан — важное звено в развитии системы жилищного финансирования в целом.

Целевые жилищные накопления ориентированы на финансирование приобретения, реже индивидуального строительства, жилья гражданами. Накопления граждан служат основным источником средств для предоставления этими финансовыми институтами жилищных кредитов для участников данной системы, что позволяет максимально выгодно использовать финансовые ресурсы, создавая полностью либо частично замкнутые финансовые циклы: «долгосрочные сбережения — долгосрочные кредиты».

Серьезная проблема связана с обеспечением привлекательности для граждан жилищных сберегательных программ, поскольку основным источником ресурсов жилищных кредитов, предоставляемых в рамках данных программ, выступают средства жилищных сбережений. Условия накоплений должны обеспечивать доходность сбережений, сопоставимую с рыночной, чтобы программа была интересна и тем гражданам, которые могут впоследствии не взять кредит. Эта проблема решается путем государственной поддержки жилищных сберегательных программ.

Следует иметь в виду, что инфляция затрудняет длительные накопления и выплату средств. Главная проблема заключается в том, что в условиях инфляции трудно оценить сумму премии, необходимую для обеспечения привлекательности вкладов.

Одной из основных предпосылок успешного функционирования системы жилищных сбережений является стабильный или стабилизирующийся уровень инфляции.

Определяющим для развития ипотечного кредитования в Банке ВТБ 24 является решение задачи привлечения достаточного объема долгосрочных ресурсов, что определяет важность отработки надежных механизмов финансирования кредиторов и обеспечения гарантий надежности инвесторам, направляющим свои капиталы на рынки ипотечного комплекса.

Привлечение долгосрочных ресурсов для ипотечного комплекса осуществляется из следующих источников:

- рефинансирование кредиторов через операторов вторичного рынка ипотечных кредитов;

- введение ЦБ РФ ипотечной ставки рефинансирования;

- выпуск кредитования эмиссионных ипотечных ценных бумаг и их реализация на финансовом рынке;

- привлечение денежных средств населения (в системе строительных сбережений);

- рефинансирование через банковские долгосрочные долговые обязательства, обеспеченные залогом недвижимости (облигации);

- предоставление субсидий и субвенций из бюджетов различных уровней в рамках субсидированной системы ипотечного жилищного кредитования;

- средства, предоставленные институциональными инвесторами (пенсионными фондами и страховыми организациями, паевыми инвестиционными фондами и др.);

- рефинансирование ипотечных операций путем привлечения инвесторов через систему Общих фондов банковского управления (ОФБУ);

- кредитные линии и займы, предоставляемые банками, а также иными организациями;

- средства от продажи целевых облигационных займов;

- выпуск муниципальных облигаций.

В соответствии с объективными закономерностями выход России на экономический уровень передовых зарубежных стран возможен при условии широкомасштабного повышения инвестиционной активности, роста объемов капитальных вложений в новое строительство, реконструкции и техническом перевооружении существующих основных фондов, опережающего развития производственного потенциала строительной отрасли и ее материально-технической базы.

3.2. Факторы, влияющие на дальнейшее развитие ипотеки

Ипотека в современных условиях становится одним из основных и доступных способов решения жилищной проблемы. Для дальнейшего поступательного развития рынка ипотечного кредитования необходимо приложить еще множество усилий как на федеральном, региональном, так и на местном уровнях, особенно в законодательной сфере. Только совокупное воздействие ряда факторов, таких как своевременная государственная поддержка и регулирование ипотечного процесса, рост благосостояния населения, обеспечит формирование положительного имиджа ипотечному кредиту и станет дополнительным стимулом его распространения.

В целом, дальнейшее развитие системы ипотечного кредитования зависит от большого числа факторов, которые можно условно разделить на следующие группы: политические, социально-экономические, поведенческие и личностные.

1-я группа – политические факторы. Развитие системы ипотечного кредитования находится под значительным влиянием событий, происходящих в политической и законодательной сферах. Политическая среда формируется и изменяется под влиянием законов, деятельности государственных учреждений и влиятельных групп, воздействующих и ограничивающих взаимодействия участников ипотечного рынка. Именно политическая среда формирует новые условия для бизнеса (16, стр. 111).

2-я группа – социально-экономические факторы. Одними из важнейших факторов, влияющих на любой рынок, являются: покупательная способность населения, распределение доходов, цены на недвижимость, доступность кредита, а также убеждения, ценности и нормы поведения населения.

Население России долгое время отказывалось производить накопления и хранить их в банках в силу недоверия к кредитным учреждениям, а также низкой заработной платы и нестабильной экономики. Это привело к росту кредитных процентных ставок, что негативно отразилось на развитии экономики в целом и ряде отраслей особенно. К наиболее пострадавшим отраслям относится и строительная индустрия, о чем свидетельствуют темпы роста объемов нового строительства в постперестроечный период. Предприятия не могли использовать дорогие кредиты и вынуждены были сворачивать производства, сокращать объемы жилищного строительства. Это привело к росту цен на жилье как на первичном, так и вторичном рынке.

Однако, несмотря на рост цен на жилье, в последние годы спрос на ипотечные кредиты возрастает. Это обусловлено, с одной стороны, ростом доходов, с другой стороны, тем, что около 50% населения, согласно маркетинговому исследованию, ускорят процесс покупки квартиры при росте цен на жилье. Таким образом, ипотечный бизнес проявляет значительную чувствительность к изменению цен на жилье и доходам населения. (16, стр.111)

3-я группа – поведенческие факторы. К ним относятся: состояние потребительского рынка, не столько экономическое, сколько поведенческое и личностное; менталитет заемщика. Многие россияне не спешат становиться ипотечными заемщиками по причине недоверия ипотеке, не желая связываться с долгосрочными обязательствами. Кроме того, население ожидает падения ипотечных ставок до европейского уровня и считает, что пройдет 5 лет и можно будет взять кредит под более низкие проценты. Однако, как показывают в настоящее время практика и расчеты экспертов в перспективе, цены на жилье растут и будут расти гораздо быстрее, чем падают ставки. (16,стр. 111)

Рис. 3.2.1. Планы оренбуржцев по изменению жилищных условий

Согласно исследованиям ОИЖК, около 27 % оренбуржцев недовольны своими жилищными условиями и хотели бы их изменить. При этом к покупке/строительству дома склоняются 4 % опрошенных, покупке квартиры – 23%. Около половины нуждающихся в улучшении жилищных условий считают ипотеку решением проблемы и положительно относятся к ипотечному кредиту. 41 % активного населения области видят свои выгоды при использовании ипотечного кредита. Из них по степени лояльности можно выделить следующие категории населения: абсолютно лояльные – 24 %; определенно лояльные – 39 %. Оставшиеся 37 % не имеют четкого отношения к ипотеке. Именно первые две категории населения по степени лояльности являются потенциальными клиентами, готовыми использовать ипотечное кредитование в ближайшее время. Если описать данный сегмент потребительского рынка, то это люди в возрасте от 25 до 47 лет, со средним уровнем дохода, имеющие постоянное место работы, проживающие в городах области. Наиболее восприимчивы к изменению жилищных условий и ипотечному кредиту женщины. Именно они становятся инициаторами и лидерами при принятии решений в пользу решения жилищных проблем, в том числе и при помощи ипотеки.

4-я группа – личностные факторы. На покупательское поведение влияют и личностные факторы, к которым относятся: возраст и этап жизненного цикла семьи, род занятий потребителей, образ жизни, особенности характера и их самооценка (16, стр.111).

Косвенное влияние на потребительское поведение с учетом особенностей рынка жилья оказывают: род занятий, образ жизни, тип личности и представление о самом себе. Исходя из этих факторов выделяют два крупных сегмента по потребительскому потенциалу: с высоким потребительским потенциалом и ограниченным потребительским потенциалом. Потребители первой группы в свою очередь подразделяются:

- на реализующие – преуспевающие люди, не боящиеся брать на себя ответственность. Развиты и активны. (15 %);

- на выполняющие – люди зрелого возраста, обеспеченные, довольные жизнью. Они ценят надежность, функциональность и ценность (13 %);

- на достигающие – люди, делающие карьеру. Для них главное – работа. Выбирают престижные и элитные товары, чтобы подчеркнуть свой статус (15 %);

- на экспериментирующие – молоды, полны энтузиазма. Большую часть доходов направляют на одежду и развлечения (7 %).

Потребители с ограниченным потребительским потенциалом подразделяются на категории: убежденные, старающиеся, делающие, сопротивляющиеся. Из этих групп потребителей только «делающие» способны стать ипотечными клиентами, поскольку они рациональны, сосредоточены на повышении благосостояния семьи (12 %).

Следовательно, по потребительскому потенциалу из всего активного населения можно выделить сегмент, к которому относятся группы: реализующие, достигающие и делающие. В совокупности этот сегмент составляет 42 % от активного населения, и именно на него должны быть направлены усилия служб маркетинга предприятий и организаций ипотечного рынка и рынка недвижимости. При определенной работе именно они готовы брать на себя долгосрочные кредитные обязательства при улучшении жилищных условий.

Результаты маркетингового исследования 2010 г.

Рис. 3.2.2. Критерии выбора ипотечной программы, %

Как видим по рис.3.2.2. наибольшее влияние на заемщика оказывает процентная ставка и размер первоначального взноса, а значит банки, предлагающие наиболее мягкие условия, выигрывают в конкурентной борьбе.

Учитывая складывающиеся на жилищном и ипотечном рынках тенденции, а также особенности потребительского поведения при покупке такого товара, как жилья, и опираясь на результаты маркетингового исследования, можно сделать предположения, что в области реально существует сегмент рынка, довольно емкий, который лоялен и подготовлен к восприятию ипотеки. Усилия участников рынка ипотечного кредитования должны быть направлены на стимулирование поведения этого сегмента в сторону ипотеки, выявление его потребностей и активное их удовлетворение.

3.3. Анализ рынка ипотечного кредитования Оренбургской области

Ипотечный рынок – это рынок ипотечных кредитов, предоставляемых банками и другими учреждениям домашним хозяйствам с целью приобретения жилья под залог этого (или иного) жилья, и финансовых активов, размещаемых на рынке с целью приобретения ресурсов в ипотечное кредитование. Таким образом, из определения видно, что ипотечный рынок формируется ипотечным сегментом фондового рынка и сегментом рынка банковских услуг по предоставлению и обслуживанию ипотечных кредитов.

Предложение на рынке жилой недвижимости представлено предложением на первичном, вторичном рынках жилья. Под первичным рынком следует понимать рынок нового строительства. В Оренбургской области насчитывается более 1400 строительных организаций, в которых трудятся свыше 90 тыс. человек. Из общего числа строительных компаний 94 % относятся к малому бизнесу. В последние годы ситуация на первичном рынке жилой недвижимости области стабилизировалась. Происходит относительно динамичное развитие за счет увеличения темпов нового строительства, привлечение инвестиций в строительную отрасль.

Изменилась также и структура вводимого жилья по количеству комнат в квартире. Вторичный рынок включает такие жилые объекты, права на которые ранее уже были зарегистрированы в едином государственном реестре учреждения юстиции. В целом вторичный и первичный рынки жилья тесно взаимосвязаны. Если на первичном рынке наблюдается кризис, то его последствия затрагивают и вторичный рынок. Доля операций на вторичном рынке возрастет, рост спроса вызовет увеличение цен. В свою очередь увеличивается доходность разовых сделок и повысится привлекательность строительства жилья.

Доля первичного и вторичного рынков зависит от того, насколько активно в регионе ведется инвестиционно-строительная, социально-экономическая политика.

Проанализируем состояние рынка жилой недвижимости Оренбургской области.ьНаиболее престижными районами жилой застройки г.Оренбурга являются район ул. Туркестанской – Чкалова, «старый центр», район ул. Терешковой (до автовокзала). Здесь темпы роста цен на все категории квартир значительно опережают темпы роста цен на аналогичные квартиры в других районах города. Наименьшим спросом пользуются квартиры в районе горы Маяк, за Уралом (Южный поселок) и характеризуются низким уровнем цен.

Под стоимостью 1м² жилья понимается средняя цена предложения, определенная с учетом имеющихся в Оренбурге проектов домов (полнометражные, хрущевки, улучшенная планировка, элитные и др.) по одно-, двух-, трехкомнатным квартирам, представленных во всех районах города. Этот показатель отражает не столько реальные цены на квартиры, сколько показывает динамику изменения стоимости на рынке жилья.

Рис.3.3.1. Динамика изменения стоимости квартир в целом по г.Оренбургу нарастающим итогом с начала соответствующего года

На стоимость 1м² влияет ряд параметров – местоположение, этажность дома и этаж квартиры, количество комнат, планировка, состояние квартиры и др. В предложенном ниже анализе мы выделили следующие параметры – район города, количество комнат, типы планировки квартиры.

Изменение средней стоимости 1м² общей площади квартир с учетом типа планировки и районов г. Оренбурга и изменение цены в процентах за период сентябрь 2010 г. – февраль 2011 г. представлены в приложении 4.

Из приложения 4 видно, что районы представлены не всеми типами планировки. А именно, Дзержинский район, Восточный и Южный поселки считаются сравнительно «молодыми», именно поэтому в этом районе отсутствуют дома типа «сталинки». Южный поселок считается самым удаленным от центра города из всех районов, в нем сравнительно недавно были построены первые современные монолит-кирпичные дома увеличенных площадей, стоимость 1 кв.м которых минимальна по сравнению с другими районами.

Верхнюю границу ценового диапазона за рассматриваемый период занимают Ленинский район и Центральный район, 39958 рублей и 37661 рублей за 1 м² соответственно. Среднюю позицию занимают Восточный поселок – 37280 рублей, и Промышленный район – 35587 рублей за 1 м². И нижнюю позицию занимает Южный поселок – 32762 рубля за 1 м².

Рассмотрим изменение средней стоимости 1 м² общей площади квартир более подробно, а именно – с учетом районирования г. Оренбурга (рис. 3.3.2).

Рис. 3.3.2. Динамика цен 1 кв.м общей площади квартир в зависимости от районов г. Оренбурга, руб. за 1 м²

Ценовая ситуация рынка жилья в феврале 2011 г. по районам г. Оренбурга представлена на диаграмме 3.3.3.

Рис. 3.3.3. Ценовая ситуация рынка жилья в феврале 2011 г. по районам г. Оренбурга, %

На рис. 3.3.4 представлена ценовая характеристика квартир г.Оренбурга в зависимости от типа планировки квартир.

Рис. 3.3.4. Динамика цен 1 кв.м общей площади квартир по типу планировки г.Оренбурга, руб. за 1 м²

В таблице 3.3.1 представлена ценовая характеристика квартир г. Оренбурга в зависимости от количества жилых комнат квартир.

Таблица 3.3.1 – Ценовая характеристика квартир г.Оренбурга, руб. за 1 м²

Квартиры г.Оренбурга	сентябрь 2010 г.	октябрь 2010 г.	ноябрь 2010 г.	декабрь 2010 г.	январь 2011 г.	февраль 2011 г.	Средний ежемесячный темп роста за период, %
Однокомнатные	39 342	39 305	39 473	40 045	40 268	40 547	0,68
Двухкомнатные	34 858	35 181	35 293	35 587	35 981	36 436	0,81
Трехкомнатные	34 182	34 178	34 187	34 569	34 955	35 121	0,55

Из приведенных данных видно, что стоимость квадратного метра в однокомнатных квартирах на вторичном рынке недвижимости выше, чем в многокомнатных квартирах.

Рис. 3.3.5. Динамика цен 1кв.м общей площади в зависимости от количества жилых комнат квартир г. Оренбурга, руб. за 1 м²

Наибольшим спросом на данном сегменте рынка пользуются двухкомнатные квартиры, которые считаются полноценным жильем для молодых семей, поэтому, как правило, отмечаются высокие темпы роста стоимости квадратного метра двухкомнатных квартир. По результатам анализа видно, что общая тенденция на рынке жилья в условиях восстановления после кризиса с сентября 2010 г. по февраль 2011 г. положительная.

Средний ежемесячный темп роста 1 кв.м вторичного жилья г. Оренбурга за рассматриваемый период составил 0,8 %, в феврале 2011 г. – 1,4 %, присутствует положительная тенденция. Общая динамика изменения стоимости жилья в городе за последние 2,5 года представлена на диаграмме.

С момента начала кризиса (август 2008 г.) по февраль 2011 г. темп роста средней стоимости 1 кв.м общей площади квартир вторичного рынка г. Оренбурга составил 19,3 %.

Однозначно можно сказать, что перспективы развития ипотеки напрямую связаны с рынком жилья, его состоянием, ростом и развитием.

В настоящее время, как показывают результаты маркетингового исследования, выражена тенденция сохранения высокой доли строительства индивидуального жилья по общей площади, которая будет характерна и на ближайшую перспективу.

Рис. 3.3.6. Динамика изменения стоимости 1кв.м вторичного жилья г. Оренбурга, руб. за 1 м², руб.

Доля многоквартирного жилья, по прогнозам, снизится, особенно в сельской местности.

Спрос на рынке жилой недвижимости подчиняется общим законам функционирования рыночной экономики, находясь в обратной зависимости от ценового фактора: чем выше цена, тем меньше желающих приобрести жилье. Однако в последние годы данная тенденция нарушается. Постоянный рост цен на жилье не только не уменьшает спроса, скорее, наоборот, провоцирует его. Это усугубляется и дефицитом предложения на рынке жилья. Проведенное в г.Оренбурге маркетинговое исследование подтвердило эту ситуацию.

Практически половина опрошенных отреагируют на рост цен ускорением покупки жилья; 30 % - наоборот, отложат покупку; 20 % - никак не отреагируют. Таким образом, предложение жилой недвижимости в краткосрочном периоде неэластично, т.е. количество проданного жилья не зависит от цены.

Состояние спроса на рынке жилой недвижимости Оренбургской области динамично.

Согласно проведенным ОАО «ОИЖК» маркетинговым исследованиям, 27% семей области не довольны своими жилищными условиями и готовы их улучшать, и 66 % не нуждаются в изменении жилищных условий (рис.3.3.7).

Источник: данные МИ-2010

Рис. 3.3.7. Планы покупки жилья оренбуржцев в 2010-2011 гг.

Платежеспособный спрос на жилье в Оренбургской области сегодня во многом определяется развитием ипотечного кредитования. В процессе проведения маркетингового исследования была выявлена доля населения, считающего ипотечный кредит наиболее приемлемым вариантом решения своей жилищной проблемы. Эта доля семей достаточно высока и равна 41 %. Таким образом, в Оренбургской области количество семей, для которых ипотечный кредит является практически единственным вариантом решения жилищного вопроса, составило 98,4 тыс. условных семей (240 тыс. условных семей × 41 %). Данный показатель характеризует емкость спроса на ипотечном и ипотечно-накопительном рынках.

Проведенные исследования дают возможность проанализировать спрос на жилье в области, а также потребность населения в ипотечных кредитах при решении жилищного вопроса. Спрос на жилье достаточно высокий, он определен посредством опроса населения и выявления его «скрытых» потребностей. Кроме того, выявлено положительное отношение населения к ипотеке. Данные анализа дают возможность прогнозировать емкость ипотечного рынка и возможности его роста.

Уровень доступности жилья в городах области различается. Он был определен исходя из среднего уровня дохода одной семьи. По степени доступности из представленных городов Оренбург занимает последнее место. При условии, что семья весь свой доход будет откладывать на покупку квартиры средней площади, оренбуржцам для этого понадобится в среднем почти 5 лет. В других городах данный показатель составляет не более 4 лет. Доступность 1-комнатной квартиры площадью 32 м² в г. Оренбурге составляет 3,1 года, г. Орске – 2,4 года, г. Бузулуке – 2,3 года, г. Бугуруслане – 2,2 года (16,стр. 117).

Рынки жилья в отдельных городах области находятся в стадии подъема (роста). В силу невысокой ликвидности жилья и неэластичности предложения и гибкости рыночной конъюнктуры продолжают увеличиваться цены на жилые объекты, в среднем на 20-25 % в год. Понемногу развивается строительная деятельность, хотя по-прежнему положение характеризуется дефицитом предложения. Формирование муниципальных рынков жилья завершается, постепенно снижаются объемы приватизации жилого фонда и передача его в экономический оборот. В значительных масштабах функционирует вторичный рынок, особенно по квартирам. Хозяйственный оборот жилья и прав на него осуществляется в соответствии с действующим законодательством и с участием профессиональных посредников, что обеспечивает юридическую чистоту сделок и защиту прав их участников. Происходит сегментация рынка по различным критериям: привлекательности района расположения квартиры, элитности строения, типу жилья, дополнительным вещным правам, связанным с жильем, степени новизны жилья и другим. Развивается инфраструктура жилищного рынка, и расширяется номенклатура предоставляемых услуг (16, стр.117).

Таким образом, как показывают расчеты, становление и возможности увеличения рынка жилой недвижимости в Оренбургской области в перспективе могут послужить мощным стимулом развития ипотечного жилищного кредитования. Строительство новых объектов, вовлечение в оборот существующих при росте и изменении потребностей населения, увеличении его благосостояния станет определяющим условием ипотеки.

На фоне высокого спроса на жилье в городе количество участков под застройку уменьшается, а имеющиеся площадки предполагают значительные затраты на вывод промышленных предприятий, аренду земли, подключение к инженерным сетям, а также обременения в виде социальной инфраструктуры.

В результате высокой стоимости строительства в крупных городах менее качественное панельное жилье вытесняется в пригороды, а в мегаполисах растет доля жилья бизнес и премиум-класса. Такое жилье сегодня является наиболее рентабельным для девелоперов и привлекательным по качеству для обеспеченных городских жителей. Рост цен на жилье приводит к тому, что строительный бизнес становится рентабельным не только в Оренбурге, но и в пригороде.

Ярким примером такой ситуации является недавно начавший свое существование поселок «ЭкоДолье». Поселок представляет собой комплексную жилую малоэтажную застройку села Ивановка Оренбургского района - создание сооружений и сетей инженерной инфраструктуры (сети и сооружения электроснабжения, водоснабжения, хозяйственно-бытовой канализации, газоснабжения, телекоммуникации) и транспортной инфраструктуры, строительство 429 жилых малоэтажных (индивидуальных) домов общей площадью 76,72 тыс.кв.м.

«ЭкоДолье» находится всего в 5 километрах от Оренбурга на пересечении Беляевского шоссе и Загородного шоссе (Объездная дорога). Более трети территории выделено под парковые территории и развлекательную инфраструктуру. Предполагается обустройство аллей, природных и искусственных водоемов, зон отдыха.

На выбор покупателей предлагается 11 видов планировки домов разной площади.

Для работы над проектом привлечены российские и американские специалисты с опытом развития территорий комплексной малоэтажной застройки: Perkins Eastman, Korda, Архстройдизайн АСД, Оренбурггражданпроект.

Проектом запланировано строительство двух общеобразовательных школ и четырех детских дошкольных учреждений, а также здания коммерческих служб и торговли. В здании въездной группы будут разместятся объекты социальной и коммерческой инфраструктуры: охрана, служба эксплуатации поселка, продуктовый магазин, отделение банка, химчистка, аптека, салон красоты, кафе-бар и ресторан с открытой верандой.

Однако, несмотря на хорошую идею, существует много минусов:

- для реализации проекта разработан специальный кредитный продукт «Дом с участком», предусматривающий кредитование и приобретение дома с земельным участком. НИКО-Банк выдает гражданам ипотечные кредиты на приобретение данных домов, АИЖК рефинансирует ипотечные кредиты. Таким образом, кредит можно получить только в одном банке, что ограничивает выбор заемщика;

- непосредственная близость к городу и трассе, возможность выбросов газа не позволяют в полной мере отнести поселок к экологически чистым;

- у застройщика проекта компании «Экодолье-Оренбург» есть несколько подрядчиков, строящих одновременно несколько участков домов. Не все подрядчики при этом добросовестно выполняют свою работу, при покупке дом нужно тщательно осмотреть;

- для загородного дома комнаты являются маленькими;

- внутри дома отсутствует отделка, да и лестницу хозяевам придется заменить на более качественную

- все коммуникации хозяевам внутри дома также придется проводить самостоятельно;

- участки около дома от 5,5 соток, очень мало для загородного дома;

- в данное время до поселка не организован маршрутный транспорт, а ведь в нем уже поселились люди;

- покупателю предлагается готовый проект дома без возможности собственного моделирования;

- материал, из которого дома строятся – пенобетон, при этом перекрытия деревянные, с ранее сделанной заявкой на элитарность дома ей не соответствуют;

- с вышеперечисленными недостатками и по сути необустроенными домами внутри, дом с участком стоит дорого, и большинству населения недоступен даже в кредит.

Таким образом, каждый покупатель сам решает, приобретать ли недвижимость в поселке.

В данной работе предложим ряд мероприятий, направленных на совершенствование ипотечной системы в Оренбургской области на примере Банка ВТБ 24.Учитывая сложную филиальную сеть, огромное количество регионов присутствия, а также возможности по расширению масштабов деятельности и увеличению прибылей сети в результате возможной интеграции с предприятиями промышленного и строительного сектора за счет более детального контроля за финансированием данных предприятий, участию в их деятельности и прибылях, создание финансово-промышленного холдинга на основе ВТБ 24 (ЗАО) и его зависимых структур является предпочтительной мерой в рамках снижения транзакционных издержек.

Управляющая компания нового типа может решать следующие задачи и оказывать услуги:

- по закупке сырья для предприятий малого и среднего бизнеса, входящих в структуру холдинга. Например, если объединить несколько заинтересованных организаций в покупке той или иной номенклатуры сырья в один пул, то можно снизить общую оптовую цену покупки сырья для всех;

- по реализации части изготовленной продукции на предприятия (если у нескольких производителей закупить продукцию, то можно собрать готовый узел и поставить его целиком в сборе, например, наладив производство приборных панелей и установив на них контрольно-измерительные приборы, осуществив сборку электротехнических силовых шкафов и т.д.);

- по представлению интересов и оказанию услуг (в частности юридических, маркетинговых) предприятиям, клиентам (например, представление интересов в Правительстве, ФСФР, налоговых органах);

- по осуществлению краткосрочного и среднесрочного кредитования производственных процессов предприятий клиентов с целью увеличения их оборотов и объемов выпускаемой продукции;

- по финансированию за счет полученной прибыли и имеющейся в наличии залоговой базы перспективных инновационных проектов, с целью дальнейшего развития бизнеса предприятия и экономики региона.

Такой подход по оптимизации структуры транзакционных издержек дает возможность обеспечить высокопрофессиональное исполнение определенных видов работ, не требующего большого объема рабочего времени и являющихся типовыми для большинства предприятий малого и среднего бизнеса.

Можно сделать вывод, что существует реальная возможность снизить транзакционные издержки банка за счет создания управляющей компании в рамках холдинга, который бы позволил объединить ряд непрофильных, но важных функций управления бизнесом.

На снижение частных транзакционных издержек банка в большой степени влияет снижение транзакционных издержек в целом на рынке недвижимости.

Таким образом, снижение транзакционных издержек на рынке недвижимости делает операции купли-продажи жилья гораздо более доступными как для покупателей, так и для продавцов. Если приобретение недвижимости становится, в общем, более доступным, то, соответственно, увеличивается число потенциальных заемщиков банка, готовых взять ипотечный кредит для финансирования своей покупки, что ведет, в конечном счете, к повышению прибыли банка.

В связи с высокой конкуренцией на отечественном рынке ипотечного кредитования, возросшей после кризиса, для российских банков особую значимость приобретает либерализация отношений с потенциальными заемщиками с целью сделать свои условия на российском рынке более привлекательными и тем самым повысить спрос на ипотечные займы.

Как показывает практика, основными критериями, которыми руководствуются потенциальные заемщики, решившие оформить ипотечный кредит, являются:

- стоимость кредита (подразумевается эффективная процентная ставка, а также итоговая переплата);

- время и предполагаемые трудозатраты, связанные с оформлением ипотечного кредита;

- уровень сервиса, предлагаемый баком;

- репутация и надежность банка (25, стр. 75).

Для потенциального заемщика определяющим может оказаться какой-то один из этих факторов. В стремлении увеличить портфель ипотечных кредитов банки готовы либерализовать свои отношения с заемщиками по различным направлениям, стараясь при этом сохранить доходность и качество кредитного портфеля.

Поскольку банк – коммерческая организация и главная ее задача – это получение прибыли за счет маржи, процентная ставка, устанавливаемая за пользование кредитом, зависит в первую очередь от стоимости фондирования ресурсов банками. Учитывая, что основным источником фондирования, как правило, служат свободные денежные средства населения, в условиях кризисной экономики приоритетной задачей банков было приращение депозитных портфелей.

Определенной конкурентное преимущество в борьбе за вкладчика, безусловно, имели крупные федеральные банки, такие как Сбербанк и ВТБ 24 в силу их надежности, обусловленной поддержкой со стороны государства. Более мелким кредитным организациям приходилось повышать свою привлекательность для вкладчиков за счет высоких процентных ставок. Соответственно, у них не было возможности предлагать адекватные ставки по кредитам, в том числе ипотечным. В настоящее время ставки по депозитам в целом снижаются, что позволяет банкам предложить клиентам более привлекательные условия ипотечного кредитования.

Для большинства банков ипотечные ссуды – один из приоритетных видов кредитования. Связано это с тем, что ипотечные займы являются долгосрочными и наименее рискованными финансовыми вложениями в силу их обеспеченности твердым залогом.

Помимо средств населения источником капитализации для банков, образующих пул основных игроков на ипотечном рынке, является докапитализация акционерами. В частности, для лидеров рынка ипотечных кредитов Сбербанка и ВТБ 24 – это государство.

В настоящее время реализуется программа выдачи банками ипотечных кредитов, которые рефинансируются за счет средств Внешэкономбанка и Пенсионного фонда России в объеме 250 млрд. руб. ВЭБ берет на себя обязательство в течение трех лет выкупать ипотечные облигации, фиксируя объем, а также стоимость денег в размере 7% годовых (для банков). При этом доходность пенсионной системы будет равна 9% годовых (25, стр. 76).

Программа направлена, прежде всего, на поддержание строительной отрасли, в связи с этим кредит с государственной поддержкой можно получить только на покупку квартиры в строящемся либо уже построенном многоэтажном доме у юридического лица (застройщика).

Итак, конкурентное преимущество в ценовой борьбе за потенциального заемщика имеют банки, имеющие доступ к более дешевым ресурсам или участвующие в различных государственных программах по обеспечению населения жильем. При этом стоимость займа зависит не только от величины годовой процентной ставки, но и от комиссий, которые банк устанавливает на этапе оформления и обслуживания ипотечного кредита (за рассмотрение заявки, выдачу, открытие и введение ссудного счета, безналичный перевод и обналичивание кредитных средств, за досрочное погашение ссуды и т.д.).

Таким образом, банки могут сделать свои условия более интересными для потенциального заемщика не только за счет установления более низких процентных ставок по кредиту, но и за счет снижения либо отмены ряда комиссий, которые бывают как разовыми, так и сопровождающими кредит на протяжении всего срока пользования им. Также немаловажными факторами для заемщика являются схема погашения ипотечного кредита (дифференцированными либо аннуитетными платежами), продолжительность моратория на досрочное погашение, величина минимальной суммы при досрочном погашении и т.п.

Чтобы гарантированно получить наибольшие суммы процентов за первые месяцы пользования займом, банки устанавливают мораторий на досрочное погашение, который может составлять от нескольких месяцев до года. Однако наиболее лояльные банки в борьбе за потенциального заемщика снимают ограничения по досрочному погашению ипотечного кредита.

Процедура оформления ипотеки – более длительная по сравнению с другими розничными кредитными продуктами. Конкурентными преимуществами здесь обладают те банки, в продуктовой линейке которых представлено больше вариантов ипотечных. Наиболее распространенным видом ипотеки является кредит на приобретение квартиры на вторичном рынке жилья, но потребности заемщиков могут быть различными. Понятно, что уровень рисков при этом тоже разный, и банку необходимо максимально точно их оценивать.

Как и в случае с ресурсной базой, конкурентное преимущество имеют банки, работающие с различными видами государственных субсидий, направленных на обеспечение жильем различных категорий граждан: военнослужащих, государственных служащих, а также молодых семей.

В результате кризиса на рынке недвижимости произошел обвал цен, он повлек за собой обесценение залогов и недостаточную обеспеченность ипотечных кредитных портфелей. Банки повысили минимальный размер первоначального взноса, вносимого заемщиком. Сегодня они снова снижают уровень первого взноса до 10% (25, стр. 77).

В стремлении увеличить портфель ипотечных кредитов банки готовы либерализовать свои отношения с заемщиками по различным направлениям, стараясь при этом сохранить доходность и качество кредитного портфеля.

Каждый банк выставляет определенные требования к заемщику, желающему получить ипотечный кредит: по возрасту, наличию постоянной регистрации, уровню образования, сфере занятости и т.п. Те, кто стремится либерализовать отношения с потенциальными заемщиками, стараются сделать эти требования менее жесткими. Такой подход, безусловно, повышает рискованность портфеля, но задача аналитической службы – найти компенсирующие факторы, характеризующие заемщика, и адекватно оценить все риски.

Банки самостоятельно определяют период, в течение которого действует положительное решение по кредитной заявке. В банке ВТБ 24 он составляет 4 месяца. Заинтересованный в выдаче кредита в кратчайшие сроки банк старается подключить к процессу поиска своих партнеров – застройщиков и агентств недвижимости. Чем лучше у банка-кредитора налажена взаимосвязь с другими участниками рынка недвижимости, тем больше вероятность, что одобренная заявка превратится в выдачу.

Требования к объекту недвижимости также зависят от степени лояльности банка, в основном они касаются года постройки, степени износа, материала стен и перекрытий и так далее.

Банк ВТБ 24 берет на себя расходы, связанные с оценкой закладываемого имущества, не афишируя, что стоимость оценки включена в размер комиссии за выдачу кредита. Конкурентным преимуществом может быть и отсутствие требования привлекать к ипотечной сделке нотариуса. Таким образом, заемщик не несет дополнительных расходов, связанных с нотариальными услугами: банк-кредитор самостоятельно готовит договор купли-продажи, но эти затраты также учитывает.

Для многих заемщиков решающими при выборе банка могут стать такие факторы, как репутация и надежность; наличие широкой филиальной сети; выгодное местонахождение банка; возможность погашать кредит с помощью банкомата, мобильных платежей, а также списание денег с зарплатной карты заемщика. И если заемщик уже является клиентом банка, пользуется другими его продуктами и доволен обслуживанием, то он, скорее всего, обратится именно в этот банк за получением ипотечного кредита.

Говоря о перспективах развития ипотечного кредитования, следует отметить, что на российском рынке ипотечного кредитования существует ряд направлений, нуждающихся в совершенствовании.

Во-первых, необходимо сократить сроки, предусмотренные на привлечение заемщика, андеррайтинг заемщика и предмета ипотеки. Этого можно достичь путем делегирования определенных этапов ипотечной сделки специализированным организациям, например, ипотечным (кредитным) брокерам.

В настоящее время наибольшее распространение получила схема, при которой ипотечной сделкой с момента привлечения клиента до выдачи государственно зарегистрированной закладной занимается кредитная организация. Это требует существенных затрат времени и труда.

Однако полагаю, что только ипотечный брокер должен заниматься подбором наиболее подходящей программы ипотечного кредитования, что позволит снизить издержки и трудовые затраты банка и обеспечить ему проверенного клиента. В функции ипотечного брокера также должна входить отправка соответствующей документации страховой компании для получения ее предварительного решения о страховании всех ипотечных рисков. Что касается заемщика, то он с помощью профессионального консультанта получает наиболее соответствующую программу, на более льготных условиях.

Соответственно, необходимо принять нормативные документы, регулирующие деятельность ипотечного брокера и определяющие его функции (вплоть до момента оформления в банке кредитной ипотечной документации).

Во-вторых, необходимо внедрять новые программы ипотечного кредитования в целях обеспечения большей доступности и привлекательности ипотечных кредитов для населения и помощи в решении жилищной проблемы тем, кто не может получить денежные средства по существующим программам. Так, в условиях кризиса и отсутствия доступа к внешним источникам фондирования становится особенно актуальным развитие внутреннего рынка ипотечных облигаций.

В целях развития вторичного рынка ипотечного кредитования и снижения рисков при секьюритизации ипотечных ценных бумаг, считаю необходимым рассмотреть возможность следующих программ ипотечного кредитования:

Стандартные для всех банков низкорисковые программы - секьюритизация через АИЖК или самостоятельно (соотношение кредит/залог 70 – 80%).
Собственные рисковые банковские программы – собственная секьюритизация (соотношение кредит/залог 80-90%, переменные процентные ставки, структурированные продукты).

Совершенствование механизма ипотечного кредитования позволит, на мой взгляд, сохранить положительную динамику в его развитии.

Таким образом, одна из основных проблем долгосрочного жилищного ипотечного кредитования — привлечение ресурсов в эту сферу в наиболее эффективных формах. На сегодняшний день в мировой практике выделяются четыре основные модели привлечения средств. Прежде всего, по источникам привлекаемых ресурсов модели финансирования делятся на модели, в которых ресурсы привлекаются посредством различных вкладов и депозитов, и модели, в которых ресурсы привлекаются с рынка капиталов посредством выпуска ипотечных ценных бумаг.

Создание рынка доступного жилья в России — один из приоритетных национальных проектов. Однако для реализации этого проекта необходимо создать определенные условия, способствующие формированию рынка жилья.

Чтобы жилье становилось доступнее, строить нужно гораздо больше. Но строить в нынешних условиях могут только крупные компании, бизнес которых зависит от местных органов власти. Вытеснение из сферы строительного бизнеса мелких и средних компаний автоматически ведет к тому, что жилья строится меньше, а цены растут.

Сегодня проблема доступного жилья заключается в правильной организации процесса, в наличии прозрачных, обязательных для всех и долгосрочно действующих правилах в этом сегменте рынка и работающих законов.

В выпускной квалификационной работе предложим ряд мероприятий, направленных на совершенствование ипотечной системы в Оренбургской области на примере Банка ВТБ 24.Создание финансово-промышленного холдинга на основе ВТБ 24 (ЗАО) и его зависимых структур является предпочтительной мерой в рамках снижения транзакционных издержек.

Для развития ипотечного кредитования необходимо сократить сроки, предусмотренные на привлечение заемщика, андеррайтинг заемщика и предмета ипотеки. Этого можно достичь путем делегирования определенных этапов ипотечной сделки специализированным организациям, например, ипотечным (кредитным) брокерам.

Стандартные для всех банков низкорисковые программы - секьюритизация через АИЖК или самостоятельно (соотношение кредит/залог 70 – 80%).
Собственные рисковые банковские программы – собственная секьюритизация (соотношение кредит/залог 80-90%, переменные процентные ставки, структурированные продукты).

Заключение

Актуальность выпускной квалификационной работы обусловлена ключевым местом ипотечного жилищного кредитования в общей системе жилищного финансирования. Ипотечное кредитование воздействует на уровень удовлетворения потребностей населения в жилье, на развитие финансово-кредитной сферы, жилищного строительства, в целом экономики регионов и городов. Это важнейшее связующее звено между банковским и реальным секторами экономики, финансовым и жилищным рынком, инвесторами и заемщиками.

Целью выполненной выпускной квалификационной работы явилось практическое изучение ипотечного жилищного кредитования в Оренбургской области на примере Банка ВТБ 24 и определение перспектив его развития.

Ипотека – это способ обеспечения обязательства заемщика перед кредитором залогом недвижимого имущества, заключающийся в праве кредитора получить удовлетворение своих денежных требований из стоимости заложенного недвижимого имущества. Предметом ипотеки могут быть: индивидуальные и многоквартирные жилые дома, квартиры, земельные участки, здания, сооружения и иное недвижимое имущество.

Ипотека в ближайшие годы станет массовой, потому что, во-первых, нигде в мире жилищные проблемы не решаются без применения механизма ипотечного кредитования, во-вторых, более половины населения в России нуждаются в улучшении жилищных условий, в-третьих, в связи со стабилизацией экономического положения в стране у людей появляются деньги, которые они готовы вложить в приобретение жилья, в-четвертых, жилищно-строительный комплекс готов увеличить объем работы. Следовательно, все остальные вопросы – законодательные, организационные – можно и нужно решать.

Сегодня ипотечный рынок Оренбургской области представлен большим количеством действующих участников. Анализ сегодняшнего состояния ипотечного рынка показывает, что развитее ипотечного кредитования в Оренбургской области – достаточно прогрессивный и интеграционный процесс.

Выдача ипотечных кредитов в области осуществляется по следующим основным направлениям: достройка индивидуального дома, приобретение новой квартиры, приобретение квартиры на вторичном рынке. В 2010 году спрос на ипотечные кредиты в Оренбургской области составил 30%.

Основным акционером ВТБ 24 является ОАО Банк ВТБ (98,92% акций). Уставный капитал ВТБ 24 составляет 50,7 млрд рублей, размер собственных средств (капитала) — 104,1 млрд рублей. С 2006 года по 2010 он увеличился в 4 раза. Величина собственных средств (капитала) увеличилась за этот же период почти в 5 раз.

Величина чистой прибыли увеличилась в 16 раз за пять лет и достигла в 2010 году 16,8 млрд.руб. Показатель рентабельности активов в 2010 году значительно увеличился по сравнению с предыдущими периодами достиг 1,87%. Показатель рентабельности капитала в 2010 году по сравнению с 2006 увеличился в 3 раза.

Банк активно работает в направлении формирования специальных предложений ипотечного кредитования в соответствии с новыми требованиями рынка. Портфель ипотечных кредитов ВТБ24 по состоянию на 1 января 2010 г. насчитывает более 90 тыс. кредитов на общую сумму свыше 172,8 млрд. руб. Доля ипотечных кредитов в розничном портфеле банка на 1 января 2010 г. составила 37,2%.

Одна из основных проблем жилищного ипотечного кредитования — привлечение ресурсов в эту сферу в наиболее эффективных формах. На сегодняшний день в мировой практике выделяются четыре основные модели привлечения средств. Прежде всего, по источникам привлекаемых ресурсов модели финансирования делятся на модели, в которых ресурсы привлекаются посредством различных вкладов и депозитов, и модели, в которых ресурсы привлекаются с рынка капиталов посредством выпуска ипотечных ценных бумаг.

Дальнейшее развитие системы ипотечного кредитования зависит от большого числа факторов, которые можно условно разделить на следующие группы: политические, социально-экономические, поведенческие и личностные. Факторы, входящие в две первые группы, являются глобальными, внешними по отношению к ипотечному процессу

Две другие группы включают, прежде всего, внутренние факторы, которые непосредственно влияют на ипотечное кредитование конкретного потребителя. К ним относят: особенности потребителей, их желания и возможности в удовлетворении жилищных проблем, их отношение к ипотеке, готовность использовать долгосрочный кредит при приобретении жилья, степень доверия к кредиторам и продавцам жилья.

В ходе написания выпускной квалификационной работы были предложены рекомендации для дальнейшего совершенствования ипотечного кредитования в Банке ВТБ 24:

Снижение транзакционных издержек на рынке недвижимости посредством создания финансово-промышленного холдинга на основе ВТБ 24 (ЗАО) и его зависимых структур.
Проведение либерализация отношений с потенциальными заемщиками с целью сделать свои условия на российском рынке более привлекательными и тем самым повысить спрос на ипотечные займы.
Сокращение сроков, предусмотренных на привлечение заемщика, андеррайтинг заемщика и предмета ипотеки путем делегирования определенных этапов ипотечной сделки специализированным ипотечным (кредитным) брокерам.
Внедрение новых программ ипотечного кредитования в целях обеспечения большей доступности и привлекательности ипотечных кредитов для населения и помощи в решении жилищной проблемы тем, кто не может получить денежные средства по существующим программам:

- секьюритизация через АИЖК или самостоятельно (соотношение кредит/залог 70 – 80%).

- собственная секьюритизация (соотношение кредит/залог 80-90%, переменные процентные ставки, структурированные продукты)

Таким образом, реализация вышеуказанных мероприятий позволит, на мой взгляд, усовершенствовать механизм ипотечного кредитования в Банке ВТБ 24.

Список использованной литературы

Конституция Российской Федерации от 25 декабря 1993 года.
Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть первая. Федеральный закон от 26 января 1996 г. № 14-ФЗ.
Федеральный закон от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»
Федеральный закон от 11 ноября 2003 г. № 152-ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах»
Федеральный закон № 188-ФЗ от 29 декабря 2004 «Жилищный кодекс Российской Федерации»
Федеральный закон от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»
Федеральный закон № 218-ФЗ от 30 декабря 2004 г. «О кредитных историях».
Постановление Правительства РФ от 27 июня 1996 г. № 753 «О федеральной целевой программе «Свой дом».
Постановление Правительства № 285 от 13 мая 2006 г. «Об утверждении Правил предоставления молодым семьям субсидий на приобретение жилья в рамках реализации подпрограммы «Обеспечение жильем молодых семей» федеральной целевой программы «Жилище» на 2002-2010 гг.
Инструкция ЦБР от 16 января 2004 г. № 110-И «Об обязательных нормативах банков»
Стандарт реструктуризации ипотечных жилищных кредитов (займов) для отдельных категорий заемщиков, утвержденного Решением Совета директоров ОАО «Агентство по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов», протокол № 2 от 25 февраля 2009 г.
Асаул А.Н. Экономика недвижимости. 2-е изд. – СПб.: Питер, 2008. – 624 с.
Банковское дело: учебник / О.И.Лаврушин, И.Д.Мамонова, Н.И. Валенцева (и др.); под ред. Засл.деят. науки РФ, д-ра экон. Наук, проф. О.И. Лаврушина. – 7-е изд., перераб и доп. – М.: КНОРУС, 2008. – 768 с.
Банковское дело: Учебник/ Под ред. Г.Н.Белоглазовой, Л.П. Кроливецкой. – 5-е изд., перераб. и доп.. – М.: Финансы и статистика, 2003. -592 с.
Белоглазова Г.Н., Кроливецкая Л.П. Банковское дело. Организация деятельности коммерческого банка: учебник. – М.: Высшее образование, 2008. – 422 с.
Ипотечное кредитование: теория и практика/Под общ. Ред. В.Н. Киданова. – М.: Издательский дом «Финансы и кредит», 2007.-168 с.
Основы ипотечного кредитования / Науч. Ред. И рук. Авт. Колл. Н.Б. Косарева. – М.: Фонд «Институт экономики города»: ИНФРА-М, 2007. – 576 с.
Экономика недвижимости: учебное пособие / Г.А. Маховикова, Т.Г. Касьяненко. – М.: КНОРУС, 2009. -304 с.
Экономика недвижимости: учебник / В.А. Горемыкин. – 6-е изд., перераб. и доп. – М.: Издательство Юрайт; ИД Юрайт, 2010. – 883 с.
Экономика недвижимости: учебник / Л.С. Васльева. – М.: Эксмо, 2008. – 480 с.
Баркова О.И. Гончаров А.И. Ипотечное кредитование как механизм финансового обеспечения национального проекта. // Экономический анализ. № 21, 2007. С. 21- 38.
Викторова Е.Д. Перспективы развития ипотечного кредитования // Деньги и кредит. №6, 2009. С. 27-30.
Городнова Н.В. Рынок ипотечного кредитования: меры государственного воздействия и возможности формирования финансово-промышленного холдинга // Финансы и кредит. №27, 2009. С. 61-69.
Жуков Е.Ф. Ипотечный кризис в США и его социально-экономические последствия // Финансы. №4, 2009. С. 60-62.
Коробчанская Е.А. Повышение лояльности потенциальных заемщиков при ипотечном кредитовании // Банковское дело. №1, 2011. С. 75-78.
Логинов М.П. Антикризисное управление ипотечным кредитованием // Деньги и кредит. №3, 2009. С. 24-29.
Логинов М.П. Антикризисные модели ипотечного кредитования России // Финансы и кредит. №7, 2009. С.11-17.
Логинов М.П. Концепция развития ипотечного комплекса России // Финансы и кредит. №11, 2010. С. 50-54.
Логинов М.П. Логинова О.Н. Российский ипотечный комплекс - стратегия развития // Деньги и кредит. № 3, 2010. С. 44-48.
Логинов М.П. Социоипотека в России: сущность, структура, особенности развития // Финансы и кредит. №11, 2011. С. 29-35.
Логинов М.П. Получение синергетического эффекта в системе ипотечного жилищного кредитования в условиях кризиса экономики России // Известия УрГЭУ. № 2, 2009.
Никоноров В.В. Развитие региональных рынков ипотечного кредитования // Финансы и кредит. №3, 2008, С. 36-40.
Попов В.Н., Орешков А.А. Социально-экономический аспект ипотечного кредитования в России. № 40, 2009. С. 76-79.
Русецкая Э.А., Арустамова В.А. Влияние кризиса ликвидности на Российский рынок ипотеки // Финансы и кредит. №7, 2009. С.18-22.
Стрекалов А. Ипотечный банковский сектор в современных условиях // Риск. № 48, 2009. С. 148 -151.
Хе О.В. Реструктуризация Ипотечных жилищных кредитов // Деньги и кредит. №5, 2009. С. 67 -70.
Сайт Банка России // http//:www.cbr.ru
Сайт Банка ВТБ 24 // http//:www. ru
Зингель С. Мировая ипотека: в какой стране больше ждут российского заемщика // http://www.rfcor.ru
URL: http//:www.financial-helper.ru/ipoteka
URL: http//:newipoteka.ru
URL: http//:ipoteka-rus.ru
URL: http//:www.rusipoteka.ru
URL: http//:www.ipohelp.ru
URL: http//:www.ipocredit.ru

Скачать:Diplom.doc

Категория: Дипломные работы / Банковское дело дипломы

Уважаемый посетитель, Вы зашли на сайт как незарегистрированный пользователь.
Мы рекомендуем Вам зарегистрироваться либо войти на сайт под своим именем.

Привет студент