Затратный подход в оценке стоимости бизнеса

0

Курсовая работа

Затратный подход в оценке стоимости бизнеса

 

Введение

 

В современных условиях организациям зачастую  приходится прибегать к привлечению средств финансовых институтов, наиболее распространенным способом привлечения средств является кредит, однако условием его получения зачастую является залог. В качестве залога от организации выступает имущественный комплекс или акции предприятия. В процессе определения наиболее реальной стоимости закладываемого имущества обращаются к  услугам, предоставляемым профессиональными оценщиками.

Залоговая стоимость базируется на рыночной потому, как основной задачей является извлечение прибыли из продажи объекта залога, однако она существенно отличается от ее рыночной стоимости. Главной отличительной чертой залоговой стоимости  от рыночной является то, что во время оценке для залога главная задача предприятия - приносить доход становиться не основной из-за того, что необходима его реализация в кратчайшем сроке экспозиции. Объектом продажи в данном случае выступает имущественный комплекс. Основной проблемой при определении залоговой стоимости является определение залогового дисконта, связанной с принудительной продажей объекта залога

Из-за разногласий, возникающих при определении понятия «залоговая стоимость» и выбора метода расчета, оценка точной стоимости залогового имущества, несмотря на множество написанных по этой теме работ, до сих пор является актуальной проблемой как для банков, так и для предприятий.

Целью данной работы является приобретение навыков в области расчета залоговой стоимости бизнеса, а, главное, разработка путей решения проблем в области определения залоговой стоимости предприятия. Для достижения цели в работе поставлены и решены следующие задачи:

- рассмотрены теоретические аспекты залоговой стоимости,

- приведена организационно-экономическая характеристика предприятия;

-рассчитана залоговая стоимость имущества предприятия на основе рыночной стоимости;

- выявлены проблемы в  оценке залоговой стоимости и возможные пути их решения.  

Объектом исследования выступает имущество ООО "Транс-Форум". Предметом исследования выступает механизм определения залоговой стоимости объекта оценки.

Информационную базу исследования составили отчеты о финансово-хозяйственной деятельности ООО "Транс-Форум". Методологическую основу составили труды российских и зарубежных экономистов

 

 

 

1 Теоретические аспекты определения залоговой стоимости

 

 

1.1 Сущность и цели определения залоговой стоимости бизнеса

 

В наше время слабо освоенным направлением обеспечения устойчивости предприятия является исследование источников возмещения возможных потерь, которые могут возникнуть в будущем в результате возмущающих воздействий. В качестве одного из таких источников возмещения возможных в будущем потерь могут быть проанализированы кредиты, обычно  отпускаемые под залог отдельных активов предприятия либо их совокупности в виде имущественного комплекса. В связи с этим играть роль особый научный интерес изучения факторов залоговой стоимости активов предприятия и обоснование направлений их использования в качестве инструмента обеспечения устойчивости предприятия. В Российской Федерации предприятием как объектом гражданских прав псчитается имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности; в состав предприятия как имущественного комплекса входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности. Тем не менее оценка стоимости имущественного комплекса не дозволяет в полном объеме оценить стоимость предприятия как организационно-правовой формы ведения бизнеса, то есть законодательно разрешенной деятельности, направленной на извлечение дохода или иных экономических выгод. Имущественный комплекс промышленного предприятия как самостоятельный объект оценки зачастую включает часть имущества, предназначенные для деятельности предприятия. В ходе оценки стоимости имущественного комплекса в качестве объекта оценки часто анализируется отдельная совокупность объектов основных средств - прежде всего, объектов недвижимости, машин и оборудования, предопределенных для выполнения определенной завершенной стадии или всего технологического процесса, в частности, по производству того или иного вида продукции.

Имущественный комплекс предприятия выступает в  виде сложного объекта, надобность в оценке стоимости какого возникает в таких случаях, как: при внесении имущественного комплекса в качестве взноса в уставный капитал; в ходе реструктуризации предприятия в форме выделения или разделения; при реализации процедур банкротства предприятия; предоставление имущественного комплекса в качестве предмета залога при получении кредита. В данное время максимальное распространение из всех выше указанных случаев приобрела оценка стоимости имущественного комплекса в качестве предмета залога при получении кредита.

Залог имущества занимает особое место среди способов обеспечения обязательств и представляет собой комплекс правомочий кредитора в отношении имущества, выделенного должником в качестве обеспечения выполнения им принятых на себя обязательств.

В настоящее время залог обладает следующими важными преимуществами среди других способов обеспечения исполнения обязательств:

- договор залога имущества обеспечивает наличие и сохранность этого имущества на тот момент, когда должнику придется рассчитываться с кредитором, т.е. залог сохраняет силу на все время действия основного обязательства; при этом стоимость заложенного имущества, как правило, возрастает в течение срока действия кредитного договора;

- залог имущества должника обеспечивает кредитору-залогодержателю преимущественное право удовлетворения своих требований за счет предмета залога перед другими кредиторами;

- реальная опасность лишиться имущества является хорошим стимулом для должника исполнить свои обязательства надлежащим образом.

Как правило, в качестве залогодателя имущества (имущественного комплекса) выступает должник по обеспеченному залогом обязательству. Однако, независимо от того, кто является залогодателем (сам должник или третье лицо), вещь, передаваемая в залог, должна принадлежать ему на праве собственности. В качестве залогодержателя выступает кредитор.

Оценка стоимости залогового имущества способствует предотвращению возникновения разногласий между сторонами кредитной сделки при обращении взыскания на заложенное имущество в случае нарушения условий договора кредитования; позволяет установить справедливое соотношение между стоимостью залогового обеспечения и величиной выдаваемого кредита, что обеспечивает кредитору исполнение обязательств заемщиком.

В процессе рассмотрения имущественного комплекса промышленного предприятия в качестве объекта залогового обеспечения, важно обеспечить соблюдение следующих основных требований, предъявляемых к предметам залога:

- ликвидность (надежность) залога, которая прогнозируется к завершению срока действия кредитного договора с учетом состояния конъюнктуры рынка, возможностей изменения индивидуальных особенностей объекта залога, изменений в его инфраструктуре;

- хорошее состояние: предмет залога должен еще долгое время быть функционально пригодным, чтобы в случае невозврата кредита не потерял в стоимости за счет физического износа;

-моральная устойчивость, которая характеризуется низкими темпами снижения стоимости предмета залога со временем, при появлении новых более современных аналогов; например, низкой моральной устойчивостью отличается компьютерная техника;

- неотягощенность правами третьих лиц, т.е. предмет залога не должен быть уже кому-то заложен, сдан в аренду, арестован;

- юридическая обеспеченность, которая выражается в юридической возможности оформить имущество как залог и в последующем, при необходимости, обратить на него взыскание путем отчуждения, продажи.

В настоящее время промышленные предприятия используют кредиты, как правило, для финансирования реализации инвестиционных проектов и программ развития, для пополнения оборотных средств и ликвидации кассовых разрывов. Значительно реже кредиты рассматриваются в качестве потенциального источника возмещения возможных потерь предприятия, которые могут возникнуть в будущем в результате воздействий, нарушающих нормальное функционирование предприятия и способных привести к возникновению на нем кризисной ситуации.

Преимущество использования кредитов по сравнению с другими источниками возмещения возможных потерь (резервным фондом, страховым возмещением) состоит в привлечении данного источника после того, как возмущающее воздействие возникло; соответственно, до его возникновения средства от основной деятельности предприятия не отвлекаются.

Таким образом, обоснованная оценка стоимости имущественного комплекса как предмета залога позволяет определить величину кредита, которые может быть получен для возмещения возможных потерь предприятия. В этой связи факторы стоимости имущественного комплекса как предмета залога выступают в качестве инструмента обеспечения устойчивости промышленного предприятия, которая может быть рассмотрена как его способность к продолжительному осуществлению своей деятельности несмотря на воздействия, которые нарушают нормальное функционирование и развитие предприятия.

Определение перечня факторов стоимости имущественного комплекса как инструмента обеспечения устойчивости промышленного предприятия связано с установлением вида определяемой стоимости.

В практике кредитования при оценке стоимости предметов залогового обеспечения используется категория "залоговая стоимость", содержание которой в настоящее время не получило однозначного определения. Залоговая стоимость может быть рассмотрена как стоимость объекта оценки, обеспечивающего кредит, величина которой гарантирует возмещение невыплаченной части основного долга по кредиту, процентов по нему и расходов на продажу объекта в случае невыполнения заемщиком своих обязательств.

Залоговая стоимость имущественного комплекса определяется работниками кредитных организаций исходя из величины рыночной стоимости имущественного комплекса и/ или его ликвидационной стоимости. Соответственно, факторы залоговой стоимости имущественного комплекса могут быть разделены на факторы его рыночной стоимости, факторы ликвидационной стоимости и прочие факторы.

Рыночная стоимость имущественного комплекса как наиболее вероятная цена, по которой он может быть отчужден на дату оценки на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, определяется, как правило, независимым оценщиком.

Однако определение рыночной стоимости имущественного комплекса для целей залогового обеспечения не в полной мере отвечает интересам кредитной организации. В случае взыскания предмета залога у должника необходимо обеспечить его реализацию в ограниченный срок - до 180 дней.

Имущественный комплекс промышленного предприятия, как правило, является специфичным объектом; обычный срок его экспозиции - т.е. период времени начиная с даты представления на открытый рынок объекта оценки до даты совершения сделки с ним - может быть больше 180 дней. Соответственно, на наиболее вероятной цене, по которой имущественный комплекс в случае его взыскания у должника может быть отчужден на открытомрынке, отражаются чрезвычайные обстоятельства по продаже в срок до 180 дней. Именно в этой связи оценка имущественного комплекса в качестве предмета залога, как правило, основана на результатах оценки не только рыночной стоимости, но и рассчитываемой на ее основе ликвидационной стоимости.

 

1.2 Виды стоимости, определяемые для целей залога, порядок проведения оценки залогового имущества.

 

В большинстве случаев при оценке ликвидного имущества для целей залога в качестве базовой для расчета залоговой стоимости используется рыночная стоимость.

 В случае, если банком рассматривается инвестиционный проект, по согласованию с заказчиком и банком результатом оценки может являться инвестиционная стоимость.

Использовать методы инвестиционного моделирования для определения рыночной стоимости объектов, предполагаемых к сносу или реконструкции при оценке для целей залога не рекомендуется.

Ликвидационная стоимость определяется оценщиком при наличии у заказчика и банка такой потребности. При этом рекомендуется оговаривать применяемую методику на этапе постановки задания на оценку. В рамках методических рекомендаций «Оценка имущественных активов для целей залога»  при оценке для целей залога ликвидационная стоимость не является обязательной к определению оценщиком.

Применительно к объектам, не обладающим самостоятельной ликвидностью, но являющимися неотделимой частью имущественного или технологического комплекса, в целом обладающего ликвидностью (условно-ликвидные активы), предлагается как базу оценки рассматривать рыночную стоимость, но в предположении, что реализация активов возможна только в составе имущественного комплекса. Под данной стоимостью будет пониматься доля стоимости комплекса, приходящаяся на данные активы при реализации комплекса по рыночной стоимости.

При оценке условно-ликвидных объектов их стоимость рассматривается как часть стоимости  имущественного комплекса, в состав которого они входят.

Поэтому при расчете их стоимости возможны два пути:

1)      определение стоимости всего имущественного комплекса и пропорциональное выделение стоимости оцениваемых объектов. Такой подход рекомендуется при рассмотрении совокупности активов, составляющих  большую часть комплекса (более половины стоимости);

2)      оценка отдельных активов с применением затратного подхода. При определении износа необходимо корректно учитывать все его составляющие. Такой вариант более применим к отдельным составляющим имущественного или технологического комплекса. При наличии возможности отдельной продажи для таких активов необходима оценка рыночной стоимости.

При постановке задания  на оценку необходимо четко оговаривать -  какой вид стоимости будет определяться в отчете. 

Кадастровая стоимость при оценке для целей залога не используется.

Оценка залогового имущества вне зависимости от его типа проводится в три этапа:

Этап 1. Определение рыночной стоимости залогового имущества. Необходимо отметить, что рыночная стоимость в процессе оценки определяется на момент заключения договора кредитования.

Этап 2. Определение залоговой стоимости объектов имущества, предлагаемых в залог. Залоговая стоимость определяется путем пересчета рыночной стоимости с учетом залоговых дисконтов, рисков, ликвидности залогового имущества и других значимых факторов. Стоит учитывать тот факт, что понятие залоговой стоимости четко не прописано в российском законодательстве. Поэтому основой при исчислении залоговой стоимости становятся внутрибанковские инструкции залоговых подразделений и методики, принятые у специалистов оценочных компаний. Основными стратегиями здесь являются уход от риска (все возможные издержки по содержанию и реализации имущества банк учитывает в залоговой стоимости) и управление рисками (при определении залоговой стоимости учитываются не только риски, но и варианты оптимального выхода из ситуации).

Этап 3. Определение прогнозной оценки залоговой стоимости объектов на момент их возможной продажи на торгах. Для этого залоговая стоимость, определенная на предыдущем этапе, корректируется с учетом ожидаемого накопления износа и темпов инфляции.

 

 

1.3 Методы определения залоговой стоимости активов

 

В основе определения залоговой стоимости лежит принцип замещения, предусматривающий учет поведения покупателей на рынке, которое заключается в том, что за приобретение имущества не платится сумма, большая от минимальной цены имущества такой же полезности, которое продается на рынке.

Одним из методов определения залоговой стоимости является метод чистых активов, основанный на корректировке баланса. Корректировка баланса предприятия проводится в несколько этапов: оценивается обоснованная рыночная стоимость каждого актива баланса в отдельности; определяется текущая стоимость обязательств предприятия; рассчитывается оценочная стоимость собственного капитала предприятия как разница между обоснованной рыночной стоимостью суммы активов предприятия и текущей стоимостью всех его обязательств.

Метод чистых активов является косвенным методом определения стоимости коммерческого предприятия. Полученная таким образом стоимость действующего предприятия не всегда объективно отражает его действительную стоимость, но из-за дефицита рыночной информации этот метод является одним из базовых для выяснения стоимости бизнеса в России.

В рамках оценки бизнеса при использовании метода чистых активов (приказ Минфина России Федеральной комиссии по рынку ценных бумаг № 03-6/пз от 29.01.2003 «Об утверждении порядка оценки стоимости чистых активов акционерных обществ»), традиционный баланс предприятия заменяется скорректированным балансом, в котором все активы (материальные и нематериальные), а также все обязательства показаны по рыночной или какой-либо другой подходящей текущей стоимости.

Так же в рамках затратного подхода применим метод ликвидационной стоимости, основанный на определении разности между стоимостью имущества, которую собственник предприятия может получить при ликвидации предприятия и раздельной продаже его активов на рынке, и издержками на ликвидацию. При определении ликвидационной стоимости предприятия необходимо учитывать все расходы, связанные с ликвидацией предприятия: комиссионные и административные издержки по поддержанию работы предприятия до его ликвидации, расходы на юридические и бухгалтерские услуги.

Оценка ликвидационной стоимости производится в следующих случаях: прибыль предприятия от производственной деятельности, невелика по сравнению со стоимостью его чистых активов; предприятие убыточное, и стоимость компании при ликвидации может быть выше, чем при продолжении деятельности; принято решение о ликвидации предприятия; предприятие находится в стадии банкротства; требуется основа для принятия управленческих решений при финансировании предприятия должника, финансировании реорганизации предприятия; при осуществляемой без судебного разбирательства санации предприятия; при выработке плана погашения долгов предприятия-должника, оказавшегося под угрозой банкротства; при выявлении и обосновании возможности выделения отдельных производственных мощностей предприятия в экономически самостоятельные организации и др.

При определении ликвидационной стоимости различают три вида ликвидации:

- упорядоченная ликвидация;

- принудительная ликвидация;

- ликвидация с прекращением существования активов предприятия.

Упорядоченная ликвидация - это распродажа активов в течение разумного периода, чтобы можно было получить максимальные суммы от продажи активов. Для наименее ликвидной недвижимости предприятия этот период составляет около двух лет. Он включает время подготовки активов к продаже, время доведения информации о продаже до потенциальных покупателей, время на обдумывание решения о покупке и аккумулирование финансовых средств для покупки, саму покупку, перевозку и т.п.

Принудительная ликвидация означает, что активы распродаются настолько быстро, насколько это возможно, часто одновременно и на одном аукционе.

Ликвидация с прекращением существования активов предприятия рассчитывается в случае, когда активы предприятия не распродаются, а списываются и уничтожаются, а на данном месте строится новое предприятие, дающее значительный экономический либо социальный эффект. Стоимость предприятия в этом случае является отрицательной величиной, так как требуются определенные затраты на ликвидацию активов. Последовательность работ по расчету ликвидационной стоимости предприятия при упорядоченной или ускоренной ликвидации совпадает, изменяются лишь методы оценки из-за различий в учете сроков продажи активов (среднерыночных или ускоренных сроков экспозиции объектов на рынке).

Помимо затратного подхода, можно так же применить и сравнительный подход при оценке стоимости.

Преимущества сравнительного подхода:

- если есть достаточная информация об аналогах, получаются точные результаты;

- подход отражает рынок, учитывая реальное соотношение спроса и предложения на подобные объекты, так как основан на сравнении оцениваемого предприятия с аналогами, уже купленными недавно или акции которых свободно обращаются на финансовых рынках;

- в цене предприятия отражаются результаты его производственно-хозяйственной деятельности.

Недостатки сравнительного подхода:

- базируется только на ретроспективной информации, практически не учитывает перспективы развития предприятия;

- сложно, а иногда невозможно собрать финансовую информацию об аналогах (из-за недостаточного развития фондового рынка многие акционерные общества не дают свои котировки на фондовый рынок, азакрытые акционерные общества, которых очень много, не раскрывают финансовую информацию);

- требуется вносить существенные корректировки из-за сильных различий предприятий между собой (различаются оборудование, ассортимент, стратегии развития, качество управления и т.д.).

Сравнительный подход реализуется посредством трех методов.

Метод рынка капитала основан на реальных ценах акций открытых предприятий, сложившихся на фондовом рынке. Базой для сравнения служит цена на единичную акцию акционерного общества. Используется для оценки неконтрольного пакета акций.

Метод сделок - для сравнения берутся данные по продажам контрольных пакетов акций компаний либо о продажах предприятий целиком, например, при поглощениях или слияниях. Метод применяется при покупке контрольного пакета акций открытого предприятия, а также для оценки закрытых компаний, которые работают на том же сегменте рынка, что и открытые, и имеют аналогичные финансовые показатели. Включает анализ мультипликаторов.

Метод отраслевых коэффициентов - предполагает использование соотношений или показателей, основанных на данных о продажах компаний по отраслям и отражающих их конкретную специфику. Отраслевые коэффициенты рассчитываются специальными исследовательскими институтами на основе длительных статистических наблюдений за ценой продажи предприятий и их важнейшими производственно-финансовыми характеристиками. Метод отраслевых коэффициентов еще не получил достаточного распространения в отечественной практике, так как рынок купли-продажи готового бизнеса в России только развивается, информация о реальных ценах сделок часто недоступна, к тому же для получения более точных результатов требуется длительный период наблюдения.

Предприятия могут существенно отличаться друг от друга. Поэтому для их сравнения необходимы корректировки:

- если различаются виды деятельности предприятий и некоторые из видов деятельности не привлекательны для покупателя, к цене применяется портфельная скидка;

- если предприятие владеет непроизводственными основными фондами, их надо оценивать отдельно от основных фондов производственного назначения с учетом налога на имущество и т.п.;

- если в результате финансового анализа выявлена недостаточность собственных оборотных средств или необходимость в затратах капитального характера, эти суммы вычитают из первоначально полученной стоимости предприятия;

- отсутствие ликвидности, свойственное компаниям закрытого типа, требует соответствующей скидки.

В России для оценки предприятий обычно используются два метода сравнительного подхода: рынка капитала и сделок. Метод рынка капитала основан на сравнении цен на единичную акцию акционерного общества. Метод сделок основан на прямом сравнении оцениваемого предприятия с аналогичными, в отношении которых известна цена контрольного пакета или предприятия целиком.

 

 

2 Определение залоговой стоимости ООО "Транс-Форум"

 

2.1 Организационно-экономическая характеристика ООО «Транс-Форум»

 

Полное наименование предприятия: общество с ограниченной ответственностью «Транс-Форум».

Сокращенное наименование предприятия: ООО «Транс-Форум».

Организационно-правовая форма: общество с ограниченной ответственностью. Форма собственности – частная собственность.

В соответствии с уставом, Общество создано с целью получения прибыли.

Юридический адрес: Российская Федерация, город Москва, улица Полярная, дом 27.

ООО «Транс-Форум» функционирует на рынке автотранспортных услуг с 2002 года.

В настоящее время предприятие оказывает следующие услуги:

1) Грузоперевозки на территории России.

Грузоперевозки по России осуществляются автомобилями КАМАЗ, МАЗ, DAF. Грузоподъемность автомобилей составляет от 8 до 20 т., объем - от 8 до 82м3.

2) Грузоперевозки по городу Москва и московской области.

Грузоперевозки по Москве и московской области осуществляются автомобилями МАЗ-5551, КАМАЗ-55111, КАМАЗ-55102, УРАЛ-5557.

3) техническое обслуживание автотранспорта, технический ремонт автотранспорта, шиномонтаж, охраняемая стоянка маршрутных автобусов и грузовых автомобилей.

В данной области ООО «Транс-Форум» оказывает следующие услуги:

- текущий ремонт грузовых автомобилей и автобусов ПАЗ.

- капитальный ремонт двигателей и КПП грузовых автомобилей и тракторов отечественного производства

- ремонт тормозных колодок

- ремонт топливной аппаратуры

- шлифовка коленчатых валов

- капитальный ремонт редуктора среднего и заднего моста

- сварочные работы

- шиномонтаж.

4) мойка (ручная и портал) всех видов автомобилей;

Бесконтактный автомоечный комплекс для грузовых автомобилей с прицепной и полуприцепной техникой, рассчитан под размеры еврофургонов, действуют два поста. Новые технологии автомойки позволяют обслуживать автомобиль с евро фургоном за 25-30 минут.

Моечный комплекс предлагает следующие услуги:

-санитарная обработка автотранспорта,

-уборка и химчистка кабины,

- мойка двигателя и днища,

- удаление битумных пятен.

5) сдача в аренду помещений (офисных, складских, боксов для текущего ремонта);

6) услуги по предрейсовому освидетельствованию водителей;

7) контроль технического состояния автомобиля механиком перед выездом на линию.

в составе предприятия имеются следующие производственные подразделения:

- отдел грузоперевозок;

- магазин автозапчастей;

- станция технического обслуживания автотранспорта;

- мойка автотранспорта.

в структуре управления предприятием пять отделов:

  • транспортный отдел – занимается организацией перевозки грузов. В его составе выделены следующие подразделения: гараж, отдел привлеченного транспорта, отдел по работе с физическими лицами и индивидуальными предпринимателями, отдел по работе с организациями.
  • отдел развития – решает вопросы сбыта товаров, обслуживания клиентов, программного обеспечения бизнеса. В его состав входят подразделения: рекламный отдел, отдел по работе с клиентами, отдел программного обеспечения, курьерская служба.
  • финансовый отдел – занимается ведением бухгалтерского учета, планированием, расчетами с контрагентами предприятия. В его состав входят подразделения: бухгалтерский отдел, отдел экономики и прогнозирования, расчетный отел.
  • юридический отдел – занимается вопросами юридического обеспечения бизнеса. В его состав входят подразделения: претензионный отдел, договорный отдел.
  • хозяйственный отдел – отвечает за административно-хозяйственные вопросы.

В таблице 1 представлена динамика финансовых результатов предприятия в 2011-2013 годах.

 

Табл. 1 - Динамика финансовых результатов ООО «Транс-Форум» (тысяч рублей)

 

Показатель

Значение показателя по годам

Изменение

2011

2012

2013

+/-

%

12/11

13/12

12/011

13/12

1

2

3

4

5

6

7

8

1. Выручка от реализации

27065

30703

29502

+3638

-1201

+13,44

-3,91

 

Продолжение таблицы

1

2

3

4

5

6

7

8

2.Полная себестоимость продукции, товаров, работ, услуг

24376

27793

26752

+3417

-1041

+14,02

-3,75

3. Прибыль от продаж

2689

2910

2750

+221

-160

+8,22

-5,50

4. Прочие доходы

815

978

1303

+163

+325

+20,00

+33,23

5. Прочие расходы

1728

2288

1080

+560

-1208

+32,41

-52,80

6. Прибыль до налогообложения

1776

1600

2973

-176

+1373

-9,91

+85,81

7. Налог на прибыль

387

445

552

+58

+107

+14,99

+24,04

8. Чистая прибыль

1389

1155

2421

-234

+1266

-16,85

+109,61

стоимость бизнес оценка платежеспособность

Из приведенных данных можно сделать следующие выводы:

1) выручка от реализации продукции в 2012 году выросла на 13,44 % по сравнению с 2011 годом, в 2013 году сумма выручки несколько сократилась – на 3,91 %. Соответственно, в 2012 году наблюдается рост себестоимости продукции, работ, услуг на 14,02 %, в 2013 году себестоимость снизилась на 3,91 %.

2) прибыль от продаж выросла в 2012 году на 8,22 %, что было обусловлено ростом объемов сбыта продукции, и сократилась на 5,50 % в 2013 году. Однако значительное сокращение суммы прочих расходов в 2013 году по сравнению с 2012 годом позволило значительно увеличить величину чистой прибыли предприятия, которая по сравнению с 2012 годом выросла более чем в два раза.

 

2.2 Расчет рыночной  стоимости ООО «Транс-Форум» методом чистых активов

 

Метод чистых активов предполагает анализ и корректировку всех статей баланса предприятия, суммирование стоимости активов и вычитание из полученной суммы скорректированных статей пассива баланса в части долгосрочной и текущей задолженности. Данный метод расчета стоимости предприятия соответствует международным принципам бухгалтерского учета и широко используется при определении стоимости чистых активов акционерных обществ.

Для оценки стоимости ООО «Транс-Форум» используем следующий алгоритм:

1) Суммируются статьи баланса предприятия:

- Остаточная стоимость нематериальных активов;

- Остаточная стоимость основных средств;

- Оборудование к установке;

- Незавершенные капитальные вложения;

- Долгосрочные финансовые вложения;

- Прочие внеоборотные активы;

- Производственные запасы;

- Животные;

- Остаточная стоимость МБП;

- Незавершенное производство;

- Расходы будущих периодов;

- Готовая продукция;

- Товары;

- Прочие запасы и затраты;

- Товары отгруженные;

- Расчеты с дебиторами;

- Авансы, выданные поставщикам и подрядчикам;

- Краткосрочные финансовые вложения;

- Денежные средства;

- Прочие оборотные активы;

ИТОГО активы предприятия.

  1. Суммируются обязательства (задолженности) предприятия по пассиву баланса:

- Целевое финансирование и поступления;

- Арендные обязательства;

- Долгосрочные кредиты банков;

- Долгосрочные займы;

- Краткосрочные кредиты банков;

- Кредиты банков для работников;

- Краткосрочные займы;

- Расчеты с кредиторами;

- Авансы, полученные от покупателей и заказчиков;

- Расчеты с учредителями;

- Резервы предстоящих расходов и платежей;

- Прочие краткосрочные пассивы;

ИТОГО пассивы предприятия.

  1. Из суммы активов (пункт 1) вычитается сумма пассивов (пункт 2).

Корректировка статей баланса в целях оценки стоимости предприятия заключается как в нормализации бухгалтерской отчетности (в том числе статей баланса), так и в пересчете статей актива и пассива баланса в текущие цены.

Пересчет статей актива баланса предприятия в текущие цены состоит:

1) В определении рыночной стоимости основных средств и нематериальных активов;

2) В определении фактической текущей стоимости незавершенного производства;

3) В анализе и оценке долгосрочных финансовых вложений;

4) В анализе и оценке по текущим ценам запасов, затрат и денежных средств;

5) В анализе и определении текущей стоимости имеющихся у предприятия задолженностей.

После корректировки статей баланса предприятия можно рассчитать чистую стоимость его активов по приведенному алгоритму

Состав активов предприятия по состоянию на 31.12.2013 приведен в таблице 6 (на основе формы № 1 «Бухгалтерский баланс» за 2013 год).

 

Табл. 6 - Состав активов ООО «Транс-Форум» на 31.12.2013

 

Наименование активов

Балансовая стоимость, тысяч рублей

Основные средства

171215

Сырье, материалы и другие аналогичные ценности

21512

Расходы будущих периодов

115

НДС по приобретенным ценностям

6215

Краткосрочная дебиторская задолженность

4126

Денежные средства

315

ИТОГО

203498

 

Таким образом, балансовая стоимость активов предприятия составляет 203498 тысяч рублей. Проведем корректировку (пересчет) статей актива баланса.

В таблице 7 приведен состав основных средств предприятия, подлежащих корректировке.

 

Табл. 7 - Состав и балансовая стоимость основных средств предприятия на 31.12.2013

 

Наименование активов

Балансовая стоимость, тысяч рублей

1

2

Здания и сооружения

40552

- административный корпус

21514

- гараж

10512

- склад

8526

 

Продолжение таблицы

1

2

Машины и оборудование

25560

- четырехстоечный подъемник для грузовых автомобилей WERTHER 950 FN

1021

- диагностическое оборудование ремонтного цеха

9416

- бесконтактный автомоечный комплекс STF-60HD

15123

Транспортные средства

102768

- грузовые автомобили КАМАЗ (7 единиц)

26787

- грузовые автомобили МАЗ (5 единиц)

18456

- грузовые автомобили УРАЛ (4 единицы)

9815

- грузовые автомобили DAF (8 единиц)

46894

- легковые автомобили (2 единицы – Ford Focus)

816

Вычислительная техника и офисное оборудование

2120

Хозяйственные принадлежности и инвентарь

215

ИТОГО

171215

 

Для оценки рыночной стоимости зданий использовался сравнительный подход. Для этого был осуществлен сбор информации о последних сделках купли-продажи аналогичных зданий в том же районе, где расположено предприятие. Результаты расчетов представлены в таблицах 8-10.

 

Табл. 8 - Расчет рыночной стоимости здания гаража

 

Характеристики объектов

Объект оценки

Аналог №1

Аналог №2

Аналог №3

1

2

3

4

5

Цена продажи, приведенная по времени, тысяч рублей

-

9500

10420

9870

Условия финансирования

Собств. средства

Собств. средства

Собств. средства

Собств. средства

Корректировка

-

1,00

1,00

1,00

Скорректированная цена, тысяч рублей

-

9500

10420

9870

 

Продолжение таблицы

1

2

3

4

5

Общая площадь, квадратных метров

512

498

595

550

Цена продажи, рублей/квадратный метр

-

19076

17513

17945

Скорректированная по площади цена, тысяч рублей

-

9029,47

10788,22

9972,31

Условия продажи (чистота сделки)

Продажа на открытом рынке

Продажа на открытом рынке

Продажа на открытом рынке

Продажа на открытом рынке

Корректировка

-

1,00

1,00

1,00

Скорректированная цена, тысяч рублей

-

9029,47

10788,22

9972,31

Местоположение

Здания расположены в одном районе

Корректировка

-

1,00

1,00

1,00

Скорректированная цена, тысяч рублей

-

9029,47

10788,22

9972,31

Состояние объекта

хорошее

хорошее

хорошее

отличное

Корректировка

-

1,00

1,00

0,90

Скорректированная цена, тысяч рублей

-

9029,47

10788,22

8975,08

Отклонение от целевого использования

нет

нет

нет

нет

Корректировка

-

1,00

1,00

1,00

Скорректированная цена, тысяч рублей

-

9029,47

10788,22

8975,08

Среднее значение

9597,59

 

Табл. 9 - Расчет рыночной стоимости здания склада

 

Характеристики объектов

Объект оценки

Аналог №1

Аналог №2

Аналог №3

1

2

3

4

5

Цена продажи, приведенная по времени, тысяч рублей

-

7900

7750

8100

Условия финансирования

Собств. средства

Собств. средства

Собств. средства

Собств. средства

Корректировка

-

1,00

1,00

1,00

Скорректированная цена, тысяч рублей

-

7900

7750

8100

 

 

Продолжение таблицы

1

2

3

4

5

Общая площадь, квадратных метров

410

395

370

410

Цена продажи, рублей/квадратный метр

-

20000

20946

19756

Скорректированная по площади цена, тысяч рублей

-

7984,04

7478,72

8287,23

Условия продажи (чистота сделки)

Продажа на открытом рынке

Продажа на открытом рынке

Продажа на открытом рынке

Продажа на открытом рынке

Корректировка

-

1,00

1,00

1,00

Скорректированная цена, тысяч рублей

-

7984,04

7478,72

8287,23

Местоположение

Здания расположены в одном районе

Корректировка

-

1,00

1,00

1,00

Скорректированная цена, тысяч рублей

-

7984,04

7478,72

8287,23

Состояние объекта

хорошее

хорошее

хорошее

хорошее

Корректировка

-

1,00

1,00

1,00

Скорректированная цена, тысяч рублей

-

7984,04

7478,72

8287,23

Отклонение от целевого использования

нет

нет

нет

нет

Корректировка

-

1,00

1,00

1,00

Скорректированная цена, тысяч рублей

-

7984,04

7478,72

8287,23

Среднее значение

7916,66

 

Табл. 10 - Расчет рыночной стоимости административного корпуса

 

Характеристики объектов

Объект оценки

Аналог №1

Аналог №2

Аналог №3

1

2

3

4

5

Цена продажи, приведенная по времени, тысяч рублей

-

25000

24500

25200

Условия финансирования

Собств. средства

Собств. средства

Собств. средства

Собств. средства

Корректировка

-

1,00

1,00

1,00

Скорректированная цена, тысяч рублей

-

25000

24500

25200

 

Продолжение таблицы

1

2

3

4

5

Общая площадь, квадратных метров

1010

1120

1100

1200

Цена продажи, рублей/квадратный метр

-

22321

22273

21000

Скорректированная по площади цена, тысяч рублей

-

24463,16

24026

26211

Условия продажи (чистота сделки)

Продажа на открытом рынке

Продажа на открытом рынке

Продажа на открытом рынке

Продажа на открытом рынке

Корректировка

-

1,00

1,00

1,00

Скорректированная цена, тысяч рублей

-

24463,16

24026

26211

Местоположение

Здания расположены в одном районе

Корректировка

-

1,00

1,00

1,00

Скорректированная цена, тысяч рублей

-

24463,16

24026

26211

Состояние объекта

хорошее

отличное

хорошее

отличное

Корректировка

-

0,85

1,00

0,85

Скорректированная цена, тысяч рублей

-

20793,69

24026

22279,35

Отклонение от целевого использования

нет

нет

нет

Нет

Корректировка

-

1,00

1,00

1,00

Скорректированная цена, тысяч рублей

-

20793,69

24026

22279,35

Среднее значение

22366,35

 

Таким образом, расчетная рыночная цена зданий составит:

 

9597,59+7916,66+22366,35=39880,60 тысяч рублей

 

Для оценки рыночной стоимости автотранспортных средств также использовался сравнительный подход. Для этого было изучен уровень цен на подержанную автомобильную технику. При этом изучались цены на аналогичные транспортные средства в технически исправном состоянии, в аналогичной комплектации. Средняя цена по таким сделкам, приведенная по времени, была принята в качестве рыночной стоимости транспортных средств. Результаты расчетов приведены в таблице.

 

Табл. 11 - Оценка рыночной стоимости транспортных средств

 

Транспортное средство

Год выпуска, техническое состояние

Средняя продажная цена, тысяч рублей/единицу

Количество транспортных средств

Рыночная стоимость

КАМАЗ

2008 год

хорошее

3615

4

14460

КАМАЗ

2009 год

хорошее

3856

3

11568

МАЗ

20010

хорошее

3820

5

19100

УРАЛ

2008

хорошее

2680

2

5360

DAF

2011

отличное

5915

4

23660

DAF

2012

отличное

6120

4

24480

Ford Focus

2009

хорошее

395

1

395

Ford Focus

2012

отличное

570

1

570

 

При оценке рыночной стоимости машин и оборудования, вычислительной техники стоимость данного оборудования (на основе официальных прайс-листов) корректировалась на экспертную оценку уровня износа оборудования.

Результаты расчетов представлены в таблице 12.

 

Табл. 12 - Оценка рыночной стоимости машин и оборудования

 

Наименование оборудования

Стоимость новых машин и оборудования, тысяч рублей

Экспертная оценка износа, %

Рыночная стоимость оборудования, тысяч рублей

1

2

3

4

- четырехстоечный подъемник для грузовых автомобилей WERTHER 950 FN

1460

19

1182,6

- диагностическое оборудование ремонтного цеха

12452

25

9339

 

Продолжение таблицы

1

2

3

4

- бесконтактный автомоечный комплекс STF-60HD

22500

29

15975

- вычислительная техника

2945

21

2326,55

ИТОГО

 

 

28823,15

 

В таблице 13 приведен состав оборотных средств предприятия, подлежащих корректировке.

 

Табл. 13 - Состав и балансовая стоимость оборотных активов ООО «Транс-Форум» на 31.12.2013

 

Наименование оборотных активов

Балансовая стоимость, тысяч рублей

Сырье, материалы и другие аналогичные ценности, в том числе:

21512

- горюче-смазочные материалы

5879

- запасные части для автотранспорта

14513

- прочие сырье и материалы

1120

Расходы будущих периодов

115

НДС по приобретенным ценностям

6215

Краткосрочная дебиторская задолженность, в том числе:

4126

- нормальная дебиторская задолженность (без нарушения сроков)      

3434

- сомнительная дебиторская задолженность

578

- безнадежная дебиторская задолженность

114

Денежные средства

315

ИТОГО

203498

 

Горюче-смазочные материалы (моторные масла, бензин и т.д.), запасные части для автотранспорта оценивались по их средней стоимости на рынке на дату оценки (на основе официальных прайс-листов АЗС, магазинов запасных частей). Номинальная стоимость прочих сырья и материалов соответствует рыночной стоимости. Результаты корректировки стоимости сырья, материалов представлены в таблице 14.

 

Табл. 14 - Оценка рыночной стоимости сырья, материалов и других аналогичных ценностей ООО «Транс-Форум» на 31.12.2013

 

Наименование оборотных активов

Балансовая стоимость, тысяч рублей

Горюче-смазочные материалы

5925

Запасные части для автотранспорта

14712

Прочие сырье и материалы

1120

ИТОГО:

21757

 

Денежные средства не переоцениваются. Расходы будущих периодов и НДС по приобретенным ценностям соответствуют бухгалтерской оценке в балансе.

Нормальная дебиторская задолженность соответствует бухгалтерской оценке. Для рыночной оценки сомнительной дебиторской задолженности определим  показатель вероятности погашения сомнительной дебиторской задолженности (как средневзвешенная величина) – 0,64. Вероятность погашения безнадежной дебиторской задолженности минимальна, в связи с этим она не принимается в расчет при исчислении чистых активов. Рыночная стоимость дебиторской задолженности составит:

 

ДЗрын=ДЗнорм+ДЗсомн*Кв

 

где: ДЗнорм – нормальная дебиторская задолженность;

ДЗсомн – сомнительная дебиторская задолженность;

Кв – вероятность погашения сомнительной дебиторской задолженности.

ДЗрын=3434+578*064=3803,92 тысяч рублей

Результаты расчета скорректированной величины активов представлены в таблице 15.

 

Табл. 15 - Скорректированная величина активов

 

Наименование активов

Балансовая стоимость, тысяч рублей

Рыночная стоимость, тысяч рублей

1

2

3

Основные средства

171215

168296,75

Сырье, материалы и другие аналогичные ценности

21512

21757

Расходы будущих периодов

115

115

НДС по приобретенным ценностям

6215

6215

 

 

Продолжение таблицы

1

2

3

Краткосрочная дебиторская задолженность

4126

3803,92

Денежные средства

315

315

ИТОГО

203498

200502,67

 

Таким образом, скорректированная стоимость активов предприятия (рыночная стоимость) составляет 200502,67 тысяч рублей.

Земельные участки на балансе анализируемого предприятия отсутствуют (находятся в долгосрочной аренде).

Балансовая стоимость долговых обязательств анализируемого предприятия приведена в таблице 16.

 

Табл. 16 - Состав долговых обязательств ООО «Транс-Форум» на 31.12.2013

 

Наименование активов

Балансовая стоимость, тысяч рублей

Долгосрочные кредиты и займы

133345

Прочие долгосрочные обязательства

1112

Краткосрочные кредиты и займы

5160

Кредиторская задолженность (поставщики и подрядчики)

38115

Кредиторская задолженность (перед персоналом)

146

Кредиторская задолженность (перед государственными внебюджетными фондами)

30

Кредиторская задолженность (перед бюджетом по налогам и сборам)

912

Кредиторская задолженность (перед прочими кредиторами)

211

ИТОГО

179031

 

Изучение состава и структуры долговых обязательств предприятия, а так же консультация со специалистами предприятия, позволила сделать вывод: корректировку данных статей производить не следует, так как платежи по этим задолженностям являются обязательными.

Таким образом, в целях исчисления величины чистых активов, сумма долговых обязательств принимается в размере 179031 тысяч рублей.

Рассчитаем величину чистых активов анализируемого предприятия по формуле:

 

ЧА=Арын-Прын

 

где: ЧА – чистые активы (стоимость предприятия);

Арын – рыночная стоимость активов предприятия;

Прын – рыночная стоимость пассивов предприятия.

Расчет приведен в следующей таблице.

 

Табл. 17 - Расчет стоимости ООО «Транс-Форум» на 31.12.2013 методом чистых активов

 

Наименование активов и пассивов

Рыночная стоимость, тысяч рублей

Основные средства

168296,75

Сырье, материалы и другие аналогичные ценности

21757

Расходы будущих периодов

115

НДС по приобретенным ценностям

6215

Краткосрочная дебиторская задолженность

3803,92

Денежные средства

315

ИТОГО АКТИВЫ

200502,67

Долгосрочные кредиты и займы

133345

Прочие долгосрочные обязательства

1112

Краткосрочные кредиты и займы

5160

Кредиторская задолженность (поставщики и подрядчики)

38115

Кредиторская задолженность (перед персоналом)

146

Кредиторская задолженность (перед государственными внебюджетными фондами)

30

Кредиторская задолженность (перед бюджетом по налогам и сборам)

912

Кредиторская задолженность (перед прочими кредиторами)

211

ИТОГО ДОЛГОВЫЕ ОБЯЗАТЕЛЬСТВА

179031

ЧИСТЫЕ АКТИВЫ

21471,67

 

Таким образом, стоимость предприятия по методу чистых активов составила 21 миллион 471 тысяча 670 рублей.

 

  1. 3 Определение залоговой стоимости ООО "Транс-Форум"

 

Залоговая стоимость определяется в 2 этапа:

1) оценка текущей рыночной стоимости имущества (оценочная стоимость);

2) дисконтирование текущей рыночной стоимости имущества, а также (в случае необходимости) уточнение залоговой стоимости на основании экспертной оценки прогнозной стоимости имущества на дату возможного обращения взыскания на это имущество.

Дисконтирование является основным способом установления залоговой стоимости и является формальной оценкой. При дисконтировании оцененная текущая рыночная стоимость (оценочная стоимость) умножается на (1 - коэффициент залогового дисконтирования, установленный уполномоченным органом Банка). И рассчитывается по формуле:

 

Z=N*(1-k),

 

где N – текущая рыночная стоимость имущества (оценочная стоимость);

k – коэффициент залогового дисконтирования

Товары широкого потребления оцениваются по рыночной стоимости с дисконтом, как правило, 0,1-0,3; недвижимость 0,2-0,4; прочие виды товаров в обороте 0,2-0,5, легковые автомобили, неустановленное производственное оборудование -с дисконтом не менее 0,15-0,35; установленное производственное оборудование и грузовой автотранспорт -с дисконтом не менее 0,1-0,5.

Методики определения залогового дисконта (как и величины дисконтов) по банкам могут разниться, но ранжирование коэффициента дисконтирования при этом существенно не меняется.

Наименее ценны для банка такие способы обеспечения кредитных обязательств как залог товаров в обороте и оборудования, поскольку они наименее ликвидны, а процедура их реализации чрезвычайно обременительна для кредитной организации. Разумеется, сумма обеспечения такого вида должна значительно превышать сумму запрашиваемого кредита.

 Более выгодная ставка должна насторожить. Точно также как и высокий коэффициент. Так как  у нас большая часть рыночной стоимости активов - недвижимость, то возьмем коэффициент залогового дисконтирования, равный 0,30. Тогда  залоговая стоимость будет равна:

 

Z=21471,67*(1-0,3)=15030,17 тыс. рублей.

 

Залоговая стоимость ООО "Транс-Форум" составила 15 миллионов 30 тысяч 17 рублей.

 

3 Проблемы определения залоговой стоимости и возможные пути их решения.

 

 

3.1 Проблемы определения залоговой стоимости 

 

Оценка предмета залога является существенным условием договора о залоге и приобретает особую значимость при обращении взыскания на заложенное имущество, в связи с чем понятие залоговой стоимости необходимо использовать в широком смысле и оперировать им в любой момент действия договора о залоге, как общим, характеризующим стоимость имущества в течение всего срока действия договора о залоге.

 В результате анализа действующего законодательства РФ и практики его применения в сфере регулирования оценки предмета залога обнаружено, что практические сложности вызваны непоследовательностью правового регулирования вопросов определения залоговой стоимости: нет четкой регламентации критериев ее определения; законодатель не урегулировал однозначно вопрос о виде стоимости, подлежащем определению при указании начальной продажной цены; положения действующих законодательных актов, регулирующие данные вопросы, представляются недостаточно справедливыми.

 Истоки анализируемой проблемы коренятся в несовершенстве нормативных актов. Стабилизация правоотношений возможна посредством изменения правового регулирования, в целях недопущения ухудшения материального состояния субъектов залоговых правоотношений.

В договоре о залоге стороны указывают согласованную оценку заложенного имущества. Определить такую оценку они могут как самостоятельно, так и обратившись к оценщику.

Термин «залоговая стоимость» встречается в нормативных актах, однако в нормативно-правовой базе РФ понятие «залоговая стоимость» попросту отсутствует, что порождает споры в науке и сложности в практическом применении норм о залоге при обращении взыскания на имущество должника.

Общепризнанным в судебной практике является подход, согласно которому начальная продажная цена определяется исходя из рыночной стоимости заложенного имущества. Такой позиции придерживается Высший Арбитражный Суд РФ. В Информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 15.01.1998г. № 26 в п.6 указано, что при наличии спора между залогодателем и залогодержателем начальная продажная цена заложенного имущества устанавливается судом исходя из рыночной цены этого имущества. По сути, если в договоре указана не рыночная цена, а какая-либо иная, и не одна из сторон не возражает против продажи имущества по такой цене, то и у суда не будет оснований самостоятельно устанавливать начальную продажную цену.

Между тем, анализ законодательного определения рыночной стоимости позволяет нам прийти к выводу о том, что обстоятельства, складывающиеся при реализации заложенного имущества, не относятся к случаям, когда имущество продается по рыночной цене: отсутствует открытый рынок, сроки экспозиции ограничены, а чрезвычайные обстоятельства, безусловно, должны отразиться на цене сделки. Рыночная стоимость не может являться основой для определения стоимости заложенного имущества. Представляется необходимо ввести понятие залоговой стоимости, в котором учесть все особенности реализации имущества при обращении взыскания на предмет залога .

Поскольку в законе отсутствуют специальные нормы для определения стоимости заложенного имущества, считаем необходимым закрепить в нормативных актах понятие «залоговая стоимость». Такие изменения необходимы, поскольку залоговая стоимость в настоящее время, являясь юридическим термином, представляет собой весьма абстрактное и бессодержательное понятие. Залоговая стоимость понимается как стоимость имущества, согласованная в договоре о залоге. При этом порядок ее определения, как правило, аналогичен способу определения рыночной стоимости, тем самым лишая залоговую стоимость статуса самостоятельного вида стоимости. Залоговая стоимость должна стать реально действующим видом стоимости, а не условным мерилом максимальной суммы займа (или иного обязательства) должника перед кредитором-залогодержателем.

Следующая проблема заключается в том, что зачастую залоговая стоимость имущества а различных банках значительно отличается. Это объясняется отсутствием единой методикой выбора коэффициента залогового дисконта.

Так же можно выделить проблему, заключающуюся в том, что суд, не должен принимать результат оценки, проведенной по заказу одного из участников спора. Если отчеты об оценке представили обе стороны спора, суд также не может делать вывод о цене имущества полагаясь только на данные наиболее актуального по дате отчета (как в настоящее время это происходит на практике). Данная оценка должна носить независимый характер, поскольку суд не может быть уверен в достоверности отчета, представленного стороной спора даже при его формальном соответствии всем необходимым требованиям. Таким образом, вопрос о начальной продажной цене имущества должен решаться судом путем поручения экспертизы определенной оценочной организации, определяемой судом в целях получения достоверной информации о стоимости объекта, подлежащего реализации.

 

3.2 Пути решения проблем определения залоговой стоимости

 

Решение проблемы определения залоговой стоимости имущества должно осуществляться путем внесении соответствующих изменений в правовые акты, регламентирующие вопросы определения цены имущества для целей залога. Проблема определения залоговой стоимости имущества может быть минимизирована участниками залоговых правоотношений путем страхования риска изменения стоимости имущества в период срока действия договора о залоге.

Поскольку в законе отсутствуют специальные нормы для определения стоимости заложенного имущества, считаем необходимым закрепить в нормативных актах понятие «залоговая стоимость». Такие изменения необходимы, поскольку залоговая стоимость в настоящее время, являясь юридическим термином, представляет собой весьма абстрактное и бессодержательное понятие. Залоговая стоимость понимается как стоимость имущества, согласованная в договоре о залоге. При этом порядок ее определения, как правило, аналогичен способу определения рыночной стоимости, тем самым лишая залоговую стоимость статуса самостоятельного вида стоимости. Залоговая стоимость должна стать реально действующим видом стоимости, а не условным мерилом максимальной суммы займа (или иного обязательства) должника перед кредитором-залогодержателем.

Неадекватный учет стоимости залога в рамках одного и того же вида обеспечения в разных банках объясняется отсутствием общей методики выбора коэффициента дисконтирования. Поэтому выбор дисконта осуществляется сотрудником банка в пределах утвержденных руководством банка нормативов. Предлагается применять обязательные  корректировки на основании прогнозной стоимости имущества на дату обращения взыскания.   Рассмотрим влияние дисконтирующего коэффициента на залоговую стоимость (см. табл. 3.1).

 

Таблица 3.1 - Влияние дисконтирующего коэффициента на залоговую стоимость 

 

 

Банк1

Банк 2

Банк 3

Банк 4

Рыночная стоимость

12584768

12584768

12584768

12584768

К дисконтирования

0,38

0,45

0,75

0,2

Залоговая стоимость

4782212

5663146

9438576

2516954

разница по отношению   к Б1

 

-880934

-4656364

2265258

разница по отношению   к Б2

880933,8

 

-3775430

3146192

разница по отношению   к Б3

4656364

3775430

 

6921622

разница по отношению   к Б4

-2265258

-3146192

-6921622

 

 

Из таблицы 3.1 видно, что в результате использования коэффициента дисконтирования сумма одного и того же залога в разных банках значительно может отличаться. Зачастую причины этих отклонений заключаются в  следующем: искаженная мотивация персонала; системная неопределенность в вопросе оценки стоимости залога. Поэтому предлагается на основе математической модели сократить до минимума диапазон дисконтирующих коэффициентов для различных видов залога (табл. 3.2)

 

Таблица 3.2 - Предлагаемые дисконтирующие коэффициенты

 

Вид залога

Залоговый дисконт

Оборудование 

0,4-0,7

 Товары и сырье

0,3-0,5

Недвижимость

0,3-0,5

Автотранспорт

0,3-0,5

 

Предлагается математическая формула коэффициента дисконтирования, которая может использоваться банками при определении стоимости залога:

,

 

где S – сумма полученная банком при реализации залога определенного вида за отчетный период; 

i - средняя сумма издержек (за отчетный период);

S рын. – рыночная стоимость объекта залога на дату расчета;

p – износ по виду залога.

Формула поможет более точно узнать необходимый коэффициент дисконтирования. Для выведения и расчета формулы  необходимы данные за предшествующий отчетный период. Причитающуюся сумму кредита и процентов по нему нужно сопоставить с суммой,  полученной банком при реализации залога за отчетный период. При этом дополнительно следует учитывать среднюю сумму издержек на обслуживание долга и судебные процедуры. 

Средняя сумма издержек рассчитывается по формуле: 

 

i=∑изд/∑кр,

                                                                                                                

где ∑изд - сумма всех издержек на реализацию залога за отчетный период;

∑кр - сумма кредита и процентов (за этот же период). 

Износ рассчитывается по формуле, индивидуальной для разных видов залога, например для автотранспорта:

 

р=(И1xПф+И2xДф)x А2 x А3 x А4, проценты,   

                                                               

Где И1 - показатель износа транспортного средства по пробегу (в % на 1000 км пробега),

Пф - пробег фактический на день осмотра (в тыс. км, с точностью до одного десятичного знака) с начала эксплуатации или после капитального ремонта,

И2 - показатель старения по сроку службы (в % за 1 год) в зависимости от интенсивности эксплуатации,

Дф - фактический срок службы (в годах, с точностью до одного десятичного знака) с начала эксплуатации или после капитального ремонта,

А2 - коэффициент корректирования износа в зависимости от природно-климатических условий,

А3 - коэффициент корректирования износа в зависимости от экологического состояния окружающей среды,

А4 - коэффициент корректирования износа, учитывающий тип региона, в котором эксплуатировалось АМТС.

Таким образом мы сможешь избавиться от сильных колебаний в залоговой стоимости имущества, оцениваемой различными банками.

 

 

 

Заключение

 

При написании данной курсовой работы была изучена специальная литература, включающая в себя нормативно-правовые акты, научные статьи и книги. В результате проделанной работы можно сделать следующие выводы:

Весомым гарантом погашения кредита выступает залог. В качестве залога от организации выступает имущественный комплекс или акции предприятия. В процессе определения наиболее реальной стоимости закладываемого имущества обращаются к  услугам, предоставляемым профессиональными оценщиками.

Залоговая стоимость базируется на рыночной потому, как основной задачей является извлечение прибыли из продажи объекта залога, однако она существенно отличается от ее рыночной стоимости.

В большинстве случаев при оценке ликвидного имущества для целей залога в качестве базовой для расчета залоговой стоимости используется рыночная стоимость.

Определение рыночной стоимости ООО "Транс-Форун" было проведено методом чистых активов:

1) рыночная стоимость активов составила  200502,67 рублей

2) рыночная стоимость обязательств - 179031 рублей

3) рыночная стоимость предприятия-21471,67.

Далее была определена залоговая стоимость предприятия путем дисконтирования рыночной стоимости и составила 15 миллионов 30 тысяч 17 рублей.

В третьей главе были выявлены  следующие проблемы определения залоговой стоимости:

1) несовершенстве нормативных актов, непоследовательностью правового регулирования вопросов определения залоговой стоимости (нет четкой регламентации критериев ее определения; законодатель не урегулировал однозначно вопрос о виде стоимости, подлежащем определению при указании начальной продажной цены; положения действующих законодательных актов, регулирующие данные вопросы, представляются недостаточно справедливыми)

2) залоговая стоимость имущества а различных банках значительно отличается

3) суд должен принимать результаты независимой оценки.

Поскольку в законе отсутствуют специальные нормы для определения стоимости заложенного имущества, считаем необходимым закрепить в нормативных актах понятие «залоговая стоимость» и определить единую методику для расчета залогового дисконта. Предлагается на основе математической модели сократить до минимума диапазон дисконтирующих коэффициентов для различных видов залога:

- Оборудование 

0,4-0,7

- Товары и сырье

0,3-0,5

- Недвижимость

0,3-0,5

- Автотранспорт

0,3-0,5

Благодаря чему предполагается значительно снизить  разницу в залоговой стоимости имущества, оцениваемой различными банками.

 

Заключение

 

Для чего же нужна залоговая стоимость? По сути, залоговая стоимость определяет максимальный размер денежного обязательства, которое может быть обеспечено объекта, переходящего в залог к кредитору. Это гарантированная стоимость имущества, ниже которой цена не упадет при стабильной экономической ситуации в стране и нормальных условиях гражданского оборота. Исходя из залоговой стоимости кредитор и определяет максимальный размер денежного обязательства, которое можно обеспечить конкретного объекта недвижимости.

Данная курсовая работа выполнена на тему «Определение залоговой стоимости бизнеса (на примере ООО «Транс-Форум»).

В курсовой работе был применен следующий алгоритм расчетов:

1) На первом этапе была произведена рыночная оценка стоимости активов предприятия – основных средств, сырья и материалов, дебиторской задолженности, денежных средств, расходов будущих периодов. Рыночная стоимость активов предприятия по результатам расчетов составила 200502,67 тысяч рублей. На данном этапе были произведены все необходимые корректировки в целях приведения балансовой стоимости активов к их реальной рыночной стоимости.

2) На втором этапе была произведена оценка долговых обязательств предприятия. Корректировка долговых обязательств не производилась, так как платежи по этим задолженностям являются обязательными. Сумма долговых обязательств составила 179031 тысяч рублей.

3) Чистые активы предприятия, определяемые как разность между рыночной оценкой активов и пассивов, составили 21471,67 тысяч рублей. Данная величина является рыночной стоимостью предприятия по данному методу.

4) На четвертом этапе была определена залоговая стоимость предприятия путем дисконтирования рыночной стоимости предприятия, которая составила 15030,17 тысяч рублей

 

Список литературы

 

  1. Гражданский Кодекс РФ, часть 1 от 05.05.2014. N 51-Ф3
  2. 2. Федеральный закон от 21.07.2014 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" // Собрание законодательства РФ,  03.08.1998, N 31,
  3. 3. Федеральный закон от 21.07.2014 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости" // Собрание законодательства РФ,  20.07.1998, N 29,
  4. 4. Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 22 апреля 2010г. по делу №А56-54010/2008.
  5. 5. Федеральный закон от 2 октября 2007 N 229-ФЗ   "Об исполнительном производстве" //  Собрание законодательства РФ, 21.07.2014, N 41.
  6. 6. Федеральный закон от 06.12.2011 N 405-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части совершенствования порядка обращения взыскания на заложенное имущество" //  Собрание законодательства РФ, 12.12.2011, N 50,
  7. 7. Приказ Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 июля 2007 №255 "Об утверждении федерального стандарта оценки "Цель оценки и виды стоимости (ФСО N 2)" //  Российская газета. N 194. 04.09.2007
  8. Методические рекомендации «Оценка имущественных активов для целей залога»
  9. Акулич М.В. Оценка стоимости бизнеса. – СПб, Питер, 2008.
  10. Валдайцев С.В. Оценка бизнеса: учебник. – М.: ТК ВЕЛБИ, 2009.
  11. Егерев В.А. Стоимость бизнеса – М.: Дело, 2010.
  12. Ленская С.А., Грязнова А.Г., Федотова М.А. Оценка бизнеса: учебник. – Финансы и статистика, 2010.
  13. Сычева Г.И. Оценка стоимости предприятия (бизнеса). – М.: Высшее образование, 2003. 14. Фельдман А.Б. Оценка дебиторской и кредиторской задолженности. – М.: РИО МАОК, 2009.
  14. Финансовый менеджмент: Учебное пособие / Под ред. проф. Е.И. Шохина. – М.: ИД ФБК – ПРЕСС, 2009.
  15. Финансовый анализ: учебное пособие/ Э.А. Маркарьян, Г.П. Герасименко, С.Э. Маркарьян. – 6-е изд., перераб. – М.: КНОРУС, 2012.
  16. Финансовый менеджмент: теория и практика: Учеб. / Под ред. Е.С. Стояновой. – 6-е изд. – М.: Издательство «Перспектива»; 2012.
  17. Черняк В.З. Оценка бизнеса. – М., Финансы и статистика, 2011.
  18. Янковский К.П. Способы и методы оценки бизнеса. – СПб., Питер, 2009.
  19. «Российское предпринимательство» № 18 (240) за 2013 год
  20. Слуцкий А. А. ОЦЕНКА ДЛЯ КРЕДИТОВАНИЯ: СУЩНОСТЬ, ПРОБЛЕМЫ И ПУТИ ИХ РЕШЕНИЯ Имущественные отношения в Российской Федерации", 2012, NN 1,
  21. Карпенко В. П., Слуцкий А. А. Оценка залогов: время перемен // Банковское кредитование. 2010. N 5 (33)
  22. Слуцкий А. А. Особенности стоимостной залоговой политики американских банков // Банковское кредитование. 2012. N 1 (41)
  23. Лейфер Л. А., Ставка дисконтирования для оценивания недвижимости в условиях кризиса., "Имущественные отношения в Российской Федерации", N 2, 2010г.
  24. Мосолова О.В. Сущность     залогового     механизма     и     его   структура  / О.В. Мосолова // Банковское дело. – 2012. - №2(218)

 


Бухгалтерский баланс

на

31 декабря

 20

14

г.

Коды

Форма по ОКУД

0710001

Дата (число, месяц, год)

2013

12

31

Организация

ООО  "Транс-Форум"

по ОКПО

03099826

Идентификационный номер налогоплательщика

ИНН

5611001656

Вид экономической
деятельности

Деятельность автомобильного грузового транспорта

по
ОКВЭД

60.24

Организационно-правовая форма/форма собственности:

ООО

 

 

 

 

по ОКОПФ/ОКФС

 

 

Единица измерения: тыс. руб. (млн. руб.)

по ОКЕИ

384 (385)

                               

Местонахождение (адрес)  Москва, улица Полярная, 27

 

 

Пояснение

Наименование

На 31 декабря 2013 года

На 31 декабря 2012 года

На 31 декабря 2011 года

 

АКТИВ

 

 

 

 

I. ВНЕОБОРОТНЫЕ АКТИВЫ

 

 

 

 

Нематериальные активы

 

 

 

 

Результаты исследований и разработок

 

 

 

 

Нематериальные поисковые активы

 

 

 

 

Материальные поисковые активы

 

 

 

 

Основные средства

171215

162900

160059

 

Доходные вложения в материальные ценности

 

 

 

 

Финансовые вложения

 

 

 

 

Отложенные налоговые активы

 

 

 

 

Прочие внеоборотные активы

 

 

 

 

Итого по разделу I

171215

162900

160059

 

II. ОБОРОТНЫЕ АКТИВЫ

 

 

 

 

Запасы

21627

23382

22754

 

Налог на добавленную стоимость по приобретенным ценностям

6215

6507

6315

 

Дебиторская задолженность

4126

3818

3902

 

Финансовые вложения (за исключением денежных эквивалентов)

 

 

 

 

Денежные средства и денежные эквиваленты

315

456

432

 

Прочие оборотные активы

 

 

 

 

Итого по разделу II

32283

34163

33403

 

БАЛАНС

203498

197063

193462

 

Форма 0710001 с. 2

 

Пояснения

Наименование показателя

На 31 декабря 2013 года

 

На 31 декабря 2013 года

На 31 декабря 2013 года 

 

 

ПАССИВ

 

 

 

 

III. КАПИТАЛ И РЕЗЕРВЫ

 

 

 

 

Уставный капитал (складочный капитал, уставный фонд, вклады товарищей)

9

9

9

 

Собственные акции, выкупленные у акционеров

     

 

Добавочный капитал

20875

12766

12489

 

Резервный капитал

 

 

 

 

Нераспределенная прибыль (непокрытый убыток)

3553

-3993

1254

 

Итого по разделу III

24437

8782

13743

 

IV. ДОЛГОСРОЧНЫЕ ОБЯЗАТЕЛЬСТВА

 

 

 

 

Заемные средства

133345

137004

129075

 

Отложенные налоговые обязательства

 

 

 

 

Оценочные обязательства

 

 

 

 

Прочие обязательства

1112

 

 

 

Итого по разделу IV

134457

137004

129075

 

V. КРАТКОСРОЧНЫЕ ОБЯЗАТЕЛЬСТВА

 

 

 

 

Заемные средства

5160

7160

8024

 

Кредиторская задолженность

39414

44117

42620

 

Доходы будущих периодов

 

 

 

 

Оценочные обязательства

 

 

 

 

Прочие обязательства

30

 

 

 

Итого по разделу V

44604

51277

50644

 

БАЛАНС

203498

197063

193462

 

 

Руководитель

 

 

 

Главный
бухгалтер

 

 

 

 

(подпись)

 

(расшифровка подписи)

 

(подпись)

 

(расшифровка подписи)

 

 

 

20

 

г.

 

Скачать:  У вас нет доступа к скачиванию файлов с нашего сервера. КАК ТУТ СКАЧИВАТЬ

Категория: Курсовые / Курсовые по экономике

Уважаемый посетитель, Вы зашли на сайт как незарегистрированный пользователь.
Мы рекомендуем Вам зарегистрироваться либо войти на сайт под своим именем.