Управление и реконструкция объекта недвижимости

ДИПЛОМНАЯ РАБОТА

Управление и реконструкция объекта недвижимости

Введение

Управление недвижимым имуществом дифференцируется и профессионализируется. На рынке появляется все больше компаний, выполняющих не весь набор функций по управлению недвижимостью, а специализирующихся на нескольких из них.

Вместе с тем, на отечественном рынке недвижимости еще остаются слабо освоенные сегменты, особенно касающиеся проблем профессионального управления развитием объектов недвижимости. Под их развитием в работе понимаются улучшение системы управления на объекте, приводящее к увеличению доходности, и материальные преобразования недвижимости, позволяющие увеличить ее рыночную стоимость.

На сегодняшний день владение практически любым видом недвижимости открывает весьма перспективные возможности для получения дополнительного, а часто основного дохода. Однако, к сожалению, не все российские собственники, во-первых, умеют управлять своей недвижимостью (управление развитием недвижимости и бизнес-процессы с этим связанные имеют особую специфику, отличную от работы на других рынках товаров и услуг), а во-вторых, многие объекты являются низкорентабельными в силу их несоответствия требованиям меняющегося рынка.

Как вид предпринимательской деятельности управление недвижимостью подразумевает выполнение всех операций, связанных с недвижимостью: инвестиционные, строительные, риэлтерские, владения и пользования, залоговые и обменные, доверительное управление.

Управление недвижимостью — новый для России вид деятельности, ориентированный на собственника объекта или комплекса объектов недвижимости и осуществляющий на профессиональной основе комплексный подход к организации и прогнозированию, поддержанию и улучшению состояния объекта.

Основные цели управления недвижимостью:

- получение максимально возможного дохода от ее использования;

- повышение величины капитала (стоимости недвижимости);

- приращение собственности за счет доходов от имеющейся недвижимости;

- защита капитала от инфляции;

Целью работы является анализ направлений повышения эффективности использования объектов недвижимости на примере магазина «Арка».

Цель работы обусловливает постановку в работе следующих задач:

Обзор современных тенденций, обусловливающих актуальность изучения проблемы.
Систематизация теоретических положений по вопросам управленческих решений по проектам управления и развития недвижимости.
Определение базового алгоритма, стадий, процессов и процедур управления недвижимостью.
Выявление существующих факторов, обусловливающих появление новых подходов к управлению недвижимостью.
Анализ эффективности управления недвижимости на примере магазина «Арка»
Разработка проекта по развитию недвижимости магазина «Арка».

Объектом исследования является управленческая деятельность на рынке недвижимости.

Предмет исследования – показатели доходности, затраты на эксплуатацию, а также показатели эффективности системы управления объектом недвижимости.

Поставленные в работе задачи решались, опираясь на диалектический метод, метод математической статистики, общенаучный принцип системного подхода, а также методы финансового анализа к изучению экономических явлений и процессов, а также на инструментарий теории оценки недвижимости.

Теоретической базой исследований послужили фундаментальные положения финансово-экономической теории в части вопросов, касающихся содержания и значения управления недвижимостью предприятия.

Информационной базой исследования являлись данные учредительных документов ОАО «НИИХТ», учетной политики, бухгалтерской и финансовой отчетности рассматриваемого предприятия.

Теоретическая значимость работы заключается в расширении методологического аппарата исследования проблемы эффективности управления недвижимостью.

Практическое значение работы состоит в том, что она направлена на оценку и выбор стратегии для дальнейшего управления недвижимым имуществом ОАО «НИИХТ».

Работа изложена на 96 листах, содержит 18 таблиц, 5 рисунков. Список литературы включает 35 наименований.

1 Управленческий раздел

1.1 Управление недвижимостью

1.1.1 Концепция сервейинга

Изучение мирового и отечественного опыта показывает, что только применение профессионального подхода к управлению недвижимым имуществом позволяет существенно повысить его эффективность в интересах собственников, пользователей недвижимости, государства и общества в целом. Такой подход к управлению недвижимостью носит название сервейинг. Сервейинг представляет собой реализацию системного подхода по развитию и управлению недвижимостью. Он включает все виды планирования (генеральное, стратегическое и оперативное) по функционированию недвижимости, а также мероприятия, связанные с проведением всего комплекса технических и экономических экспертиз объектов недвижимого имущества, обеспечивающих получение максимального общественного эффекта.

Сервейеры выполняют функции по:

1) сбору, предоставлению и обработке информации об объектах недвижимости;

2) подготовке и внедрению проектов по застройке;

3) оценке и управлению недвижимостью;

4) ремонту, реконструкции и модернизации зданий;

5) строительной инспекции и экспертизе;

6) продаже и аренде коммерческой недвижимости.

Таким образом, деятельность сервейеров охватывает все этапы и формы проявления жизненного цикла недвижимости, обеспечивает взаимосвязанное решение всех практических вопросов.

1.1.2 Цели и задачи сервейенговой компании

В рамках системы профессионального управления недвижимостью происходит разграничение функций собственника и управляющего. За собственником остаются функции принятия стратегических решений и функции контроля качества управления, функции оперативного управления объектами недвижимости делегируются специализированным управляющим сервейинговым компаниям.

Основная цель эффективного управления объектами и комплексами недвижимости — достижение экономических и социальных интересов собственников и пользователей недвижимости, государства и общества в целом. Такое управление включает подготовку, принятие, организацию и контроль управленческих решений, направленных на полноценное использование
недвижимости как предмета потребления, реального и инвестиционного актива.

В соответствии с указанным приоритетом основными задачами менеджмента недвижимости являются следующие:

1) рост экономической стоимости отдельных объектов и комплексов недвижимости;

2) максимизация доходов собственников от применения недвижимого имущества;

3) повышение качества и объемов услуг клиентам — жильцам, арендаторам, и покупателям;

4) обеспечение эффективного взаимодействия с органами власти;

5) поддержка положительного имиджа в обществе и целевых социальных
группах;

6) разработка стратегии и программы управления объектом недвижимости, контроль за его содержанием,

7) выбор подрядных эксплуатирующих организаций и заключение с ними договоров на содержание, обслуживание и предоставление коммунальных услуг,

8) коммерческое использование объекта недвижимости (привлечение арендаторов, контроль выполнения условий заключенных договоров, текущее обслуживание клиентов),

9) организация процессов развития недвижимости.

Часто управляющая компания занимается не одним, а сразу несколькими объектами, имеющими разное функциональное назначение и находящимися на разных стадиях своего жизненного цикла. В этом случае управляющая компания формирует оптимальный портфель управляемой недвижимости, в котором каждому объекту отводится определенная роль.

1.1.3 Виды ремонтных работ объекта недвижимости

Для планирования, организации и контроля всю совокупность ремонтных работ объекта недвижимости можно разделить на два основных блока (Приложение А):

Планово-предупредительные ремонтные работы (ППР), производимые с определенной периодичностью для поддержания эксплуатационных параметров в течение нормативного срока службы с учетом физического и функционального износа объекта.
Ремонтные работы по улучшению технико-экономических характеристик объекта недвижимости для предотвращения и ликвидации морального устаревания здания, повышения его потребительской ценности, эффективности эксплуатации.

Текущий ремонт обеспечивает предупреждение преждевременного износа конструкций, отделки и инженерного оборудования здания, а также устранение возникающих мелких повреждений и неисправностей и включает:

а) текущий профилактический ремонт (ТПР), необходимость которого определяется заблаговременно в годовых и квартальных планах и графиках на основе плановых технических осмотров — ремонт и окраска кровель, замена водосточных труб, частичный ремонт окон и дверей, очистка от загрязнения и простая покраска фасадов, лестничных пролетов и т.п.;

б) текущий непредвиденный ремонт (ТНР) выявляемых в процессе эксплуатации дефектов, выполняемый, как правило, в срочном порядке, в том числе по заявкам клиентов (жильцов, арендаторов).

Также в составе ППР отдельно могут быть выделены:

а) аварийный ремонт, к которому относятся ликвидация последствий аварий, ущерба конструкций и элементов, вызванных стихийными бедствиями, экстремальными условиями и ситуациями;

б) охранно-поддерживающий ремонт, проводимый в объектах ветхого фонда, которые в ближайшее время не могут быть снесены, но представляют опасность для жильцов, арендаторов.

Капитальный ремонт недвижимости предусматривает работы по замещению и восстановлению конструктивных элементов, инженерно-технического оснащения зданий и разделяется на:

а) выборочный капитальный ремонт (ВКР), включающий восстановление, замену, усиление отдельных конструктивных частей здания, инженерных систем и оборудования для устранения физического износа, предотвращения ухудшения состояния смежных конструкций, их повреждения или разрушения;

б) комплексный капитальный ремонт (ККР), охватывающий все здание или отдельные его секции, проводимый для ликвидации физического и морального износа посредством замены изношенных конструкций и инженерного оборудования с одновременным повышением уровня благоустройства всего объекта недвижимости в целом.

Таким образом, выборочный капитальный ремонт выполняется в зданиях, находящихся в удовлетворительном техническом состоянии, отдельные конструктивные элементы, санитарно-технические и другие устройства которого сильно обветшали, нуждаются в полном или частичном обновлении. К ВКР относятся работы по восстановлению балконов, оштукатуриванию, облицовке, окраске фасадов зданий, замене водосточных труб, озеленению придомового участка, ремонту наружных санитарно-технических и электротехнических сетей, устройств в пределах дворовых территорий. Как правило, при ВКР производят один-два наиболее необходимых, срочных вида работ, не включенных в очередную программу (план-график) планового ремонта — ремонт фасада, кровли и др.

ККР осуществляется в наиболее ценных с потребительской точки зрения объектах, в которых основные конструктивные части (кроме фундаментов и стен) и инженерное оборудование пришли в аварийное состояние и нуждаются в замене. Этот вид ремонта также применим для зданий, имеющих значительный моральный износ, находящихся в неудовлетворительном техническом состоянии, но не подлежащих сносу в перспективе.

Реконструкция предполагает частичную или полную перепланировку объекта недвижимости с изменением основных технико-экономических показателей (числа и площади квартир, полезной, вспомогательной и общей площади), исходя из сложившихся градостроительных условий и действующих норм технического регулирования:

- возведение надстройки, пристройки, встройки;

- повышение качественного уровня инженерного оборудования, включая наружные сети;

- замена изношенных конструкций и инженерных систем и коммуникаций на современные, более надежные и эффективные для улучшения архитектурной выразительности зданий и благоустройства прилегающих к зданию территорий.

1.1.4 Рынок торговой недвижимости

По мнению международных консультантов, сегмент рынка торговых центров проходит последовательно несколько стадий развития, на протяжении которых комплексы одного поколения сменяются следующим.

Центры первого поколения — крытые торговые объекты площадью до 30 тыс. м² с одной управляющей компанией, формат и торговый профиль которых определяются коммерческой специализацией большинства размещенных в здании арендаторов.

Центры второго поколения — одно или несколько рядом стоящих, но не соединенных проходами зданий с общей площадью до 50 тыс. м² и больше, наземной частью в 2-3 этажа, парковкой на нижних уровнях, развлекательной частью, торговой галереей с десятками марок и брэндов, несколькими якорными арендаторами.

Центры третьего поколения, которые иногда называют гибридами, объединяют на одной огромной территории разные форматы — ритейл-парки, моллы, развлекательные центры.

По структуре управления и использования для торговых центров более характерна следующая модель девелопмента. Их строительство осуществляется

крупными компаниями, сетями, в которых собственником или специально созданным оператором (управляющей компанией) площади сдаются в аренду в соответствии с концепцией комплекса — магазинам, ресторанам, кинотеатрам, развлекательным организациям и т.д.

Концепция представляет единую, тщательно обоснованную с учетом основных характеристик объекта недвижимости стратегию его возведения и продвижения — от выбора участка и маркетинговых исследований до планировки лестниц внутри здания и рекламной кампании. Для этих целей к сектору торговой недвижимости более применима классификация современных форматов ритейлторговли представленная в таблице 1.1.

Таблица 1.1 - Классификация торговых центров

Формат торгового центра	Специализация торговли	Якорные арендаторы	Площадь центра, тыс. м²	Доступ-ность, мин	Посети- телей, чел./год
Порайонный торговый центр (Convenience center)	Товары первой необ- ходимости и услуги пов- седневного спроса (ре-монт обуви, прачечная)	Минимаркет	До 3	5-10 пешком	До 10 000
Районный торговый центр (Neighborhood center)	Товары и услуги пов- седневного спроса: продукты, хозтовары. прачечная, химчистка, парикмахерская и т.д.	Супермаркет; мини-«якоря»: аптека, хозяйст- венный магазин	3-10	5-10 транспортом	От 3000 до 40000
Окружной торговый центр (Community center)	Широкий спектр то-варов и услуг (одежда, бытовая техника), ши-рокий ассортимент и бо-лее широкий диапазон цен	Супермаркет, универмаг то- варов для детей. Промышленные универмаги	9-20	10-20 транс- портом	От 40000 до 150000
Суперокружной тортовый центр (Super community center)			23-30
Пауэр-центр	Полный ассортимент товаров по какой-либо категории по низким ценам, оптовый клуб и дискаунт-универмаг	4 якоря пло- щадью более 1900 м² (Общая площадь якорей до 85% центра)	23-30
Региональный торговый центр	Широкий ассортимент товаров, одежды, мебели, обеспечение различными услугами, в том числе отдыха и развлечения	1-2 универмага полной линии, каждый площадью не менее 4500 м²	23-85	30-40 транс- портом	Более 150 000
Супер региональный центр (Super regional center)	Широкий выбор то- варов, одежды, мебели, товаров для дома, также услуги отдыха и развле- чения	3 и более уни- вермага пло- щадью не менее 7000 м²каждый	50-150	До 90 транс- портом	Более 300 000

По своему формату — ассортименту предлагаемых арендаторами товаров
и услуг — торговые центры могут быть узкоформатными и многоформатными (широкоформатными).

Узкоформатные комплексы предполагают размещение продавцов, специализирующихся в одной категории (группе), например торговле бытовой техникой или продаже продуктов питания.

Таким образом, они ориентированы на четкий сегмент потребителей, в значительной степени определившихся с покупкой необходимого им товара (услуги).

Многоформатные комплексы более универсальны и предусматривают
наличие широкого коммерческого ассортимента — от продовольствия и
одежды до парфюмерии и садовой техники. Кроме того, их концепция может включать больший в сравнении с узкоспециализированными магазинами спектр дополнительных услуг — кафе и рестораны, кинотеатр, игровые
зоны. Они в первую очередь рассчитаны на высокое число посетителей, их продолжительное пребывание за счет комфорта обслуживания и, следовательно, своеобразный перекрестный обмен клиентами между продавцами —
арендаторами торговых центров, обеспечивающий объемы продаж.

Уровень посещаемости, измеряемый в среднегодовом количестве покупателей, — также важный аспект организации функционирования торговых
Центров. Чем больше торговая площадь, тем более высокая посещаемость
Должна быть заложена при проектировании и строительстве комплекса и
Достигнута в период его использования. Соответствующим образом оценивается инфраструктура — достаточность парковочных зон на стоянке и в
подземном гараже, приемлемая ширина торговых коридоров, размещение
информационных табло и автоматизированных справочных, установка систем видеонаблюдения и контроля доступа на территорию и в здание.

Отметим, что месторасположение и формат торговых комплексов в немалой степени определяются целевыми сегментами покупателей. Например, в узкоформатном центре первого и второго поколения целесообразно предусмотреть продажу товаров эксклюзивного распределения: предметов рос-
коши, дорогой одежды, ювелирных изделий, не предполагающих большого количества покупателей. Напротив, в широкоформатных центрах с высокой
посещаемостью и проходимостью более рационально предоставление площадей продавцам товаров и услуг массового потребления: продукты питания, одежда, обувь, кухонная бытовая техника, спорттовары и т.д., в том
числе с широким ассортиментом.

Для посетителей многофункциональных торгово-развлекательных центров интерес представляет не только процесс совершения покупок, но и
дополнительные услуги: кино, кафе, игра в боулинг и т.д. Востребованность
такого формата и его комплексности обслуживания определяется традиционно значительной удаленностью — покупатели тратят на поездку, посещение и покупки значительное время (полдня или порой весь выходной день),
вследствие чего стремятся к разнообразию своего досуга. Большие обороты продаж при широком ассортименте позволяют арендаторам гипермаркетов
и моллов применять гибкую линейку цен, а за счет лояльной ценовой политики они успешно конкурируют с более дорогими супермаркетами и торговыми центрами.

Однако уровень арендных ставок в торговых центрах зависит не только от
их соответствия стандартам современных форматов и удачного местоположения. При разработке и реализации эффективной ценовой политики оператору торговой недвижимости необходимо тщательно подходить к вопросам брокериджа — формирования базы (пула) «якорных» и остальных
арендаторов, их расстановки и размещения внутри здания. В зависимости от
того, какого профиля арендаторы являются для торговых комплексов ключевыми и образующими, выделяют несколько основных видов торговых
центров:

а) фестиваль-центр (Festival center) находится в культурно-историческом
месте города или центральной площади, «якорем» в котором является совокупность предприятий развлечений и общественного питания, а продавцы (магазины сувениров и парфюмерии, одежды, обуви и аксессуаров и т.д.) выступают как сопутствующие арендаторы;

б) торгово-общественный центр, основным арендатором в котором могут
быть детские и фитнес-клубы, спортивные и развлекательные комплексы, гостиница и универмаг, а сопутствующими — магазины сувениров и парфюмерии, одежды, обуви и аксессуаров;

в) торговый центр моды (Fashion center) — в качестве «якорей» представлены
магазины одежды и обуви, а сопутствующая торговля — магазины аксессуаров, парфюмерии и косметики, подарков, занимающие первые (с 1-го
по 3-й) этажи в здании;

г) аутлет-центр (Outlet center) расположен в спальных и удаленных от
центра города районах, основную торговлю в нем осуществляют производители — продавцы одежды и обуви, бытовой техники и электроники, строительных материалов, а в качестве сопутствующих продавцов представлены предприятия услуг;

д) пауэр-центр (Power center), находящийся в жилых зонах и на окраинах города рядом с основными автомагистралями, включает в свой состав 4 и более специализированных операторов розничной торговли с широким и глубоким ассортиментом товара какой-либо категории, а также, по возможности, дискаунт универмаг, центр торговли по каталогам и т.д.

1.2 Общая характеристика магазина «Арка»

Исследуемый объект недвижимости представляет собой двухэтажный магазин с подвалом, расположенный в г. Кумертау Республики Башкортостан в микрорайоне Восточном по улице энергетиков 19.

Основные характеристики приведены в таблице 1.2.

Таблица 1.2 – Основные характеристики магазина «Арка»

Характеристика	Значение
1	2
Собственник	Михайлова М.З.
Учетный статус объекта	Завершенный строительством
Вид объекта	Здание
Наименование объекта	Магазин
Форма собственности	Частная собственность
Назначение объекта	Нежилое
Фактическое использование	Объект используется в качестве торгового помещения
Этажность/подземная этажность	2/1
Площадь объекта:
- 1-й этаж	344,16
- 2-й этаж	359,68
- подвал	336,42
Общая площадь объекта	1040,26
Фундамент	Ленточные из сборных бетонных блоков
Стены подвал/наружные	Крупноблочные/Кирпичные
Перегородки	Кирпичные
Перекрытия	Железобетонные плиты
Лестницы	Железобетонные
Крыша	Односкатная
Кровля	Рубероидный ковёр на битумной мастике
Год ввода в эксплуатацию	1994г.

1.3 Характеристика окружения магазина «Арка»

16 февраля 1953 года Указом Президиума Верховного Совета СССР горняцкий поселок был преобразован в город республиканского подчинения, и главная его профессия увековечена в названии Кумертау.

По данным Всероссийской переписи 2010 года, в Кумертау проживает 67 тысяч человек.

Местоположение является одним из главных факторов, влияющих на привлекательность торговой недвижимости. Целью анализа местоположения является определение потенциала коммерческого объекта и влияния внешних характеристик на его развитие.

Рассматриваемый объект расположен в микрорайоне Восточном по ул. Энергетиков. Объект расположен преимущественно в жилом районе, с хорошей шаговой доступностью. Плотность застройки в этом районе достаточно высокая.

В микрорайоне проживает около 30% всего населения города.

В непосредственной близости расположен магазин «Сказка».

Местоположение объекта является коммерчески привлекательным, так как он находится на одной из главных улиц города, что определяет транспортную и пешеходную доступность магазина.

Ситуационный план магазина «Арка» представлен на рисунке 1.1.

Рисунок 1.1 – Ситуационный план магазина «Арка»

1.4 SWOT-анализ магазина «Арка»

Маркетинг — система планирования, ценообразования, продвижения и распространения идей, товаров и услуг для удовлетворения нужд, потребностей и желаний отдельных лиц и организаций. Реклама является лишь одним из факторов процесса маркетинга.

В маркетинге существует несколько методов анализа (маркетинговые модели), которые используются для маркетингового анализа и для коммуникации отдела маркетинга с другими отделами. Одним из таких методов является SWOT-анализ.

SWOT – метод анализа в стратегическом планировании, заключающийся в разделении факторов и явлений на четыре категории: сильный стороны, слабые стороны, возможности и угрозы.

Цель SWOT-анализа - сформулировать основные направления развития предприятия через систематизацию имеющейся информации о сильных и слабых сторонах фирмы, а также о потенциальных возможностях и угрозах.

В приложении Б приведен SWOT-анализ магазина «Арка».

На основе приведенного анализа можно сделать выводы о потенциале развития магазина, кроющегося в устранении слабых сторон, умелом использовании возможностей и учете угроз.

В ходе анализа были выявлены следующие сильные и слабые стороны.

Сильные стороны:

1) большой ассортимент предлагаемых товаров и услуг (продукты, бытовая химия, ремонт обуви, ломбард, детские игрушки и пр.);

2) доступные цены для широкого круга потребителей;

3) наличие парковочных мест;

4) месторасположение объекта (находится в шаговой доступности от близлежащих жилых домов).

Слабые стороны:

отсутствие бренда;
режим работы (работает до 22.00);
небольшая площадь (718,4 м²);
отсутствие рекламы.

Также были намечены потенциальные возможности и угрозы.

Возможности:

развитие сети магазинов (открытие аналогичных магазинов по городу);
увеличение рыночной арендной ставки (увеличение стоимости аренды 1 кв.м. торговых помещений);
привлечение профессионального управляющего;
привлечение арендаторов.

Угрозы:

1) конкуренция (наличие в данном районе известного супермаркета «Сказка»);

2) потеря арендаторов;

3) форс-мажорные обстоятельства;

4) рост налогов (налог на прибыль, налог на имущество, налог на землю).

Для того, чтобы определить преобладание сильных сторон над слабыми (или наоборот), возможностей над угрозами (или наоборот) проводится обобщенная количественная оценка SWOT-анализа исследуемого объекта недвижимости. Обобщенная количественная оценка представлена в таблице 1.3.

Таблица 1.3 – Обобщенная количественная оценка SWOT-анализа магазина

Сильные стороны		Слабые стороны
Большой ассортимент предлагаемых товаров и услуг	28	Отсутствие бренда магазина	25
Доступные цены для широкого круга потребителей	23	Режим работы	19
Наличие парковочных мест	19	Небольшая площадь	18
Месторасположение объекта	26	Отсутствие рекламы	21
Итого	96	Итого	83
Угрозы		Возможности
Конкуренция	4	Развитие сети минимаркетов	5
Потеря арендаторов	1	Увеличение рыночной арендной ставки	3
Форс-мажорные обстоятельства	-1	Привлечение профессионального управляющего	9
Рост налогов	3	Привлечение арендаторов	3
	7		20

Из результатов таблицы можно сделать вывод, что у исследуемого объекта недвижимости сильные стороны доминируют над слабыми, и благодаря этому он составляет конкуренцию объектам-аналогам, и имеет стабильную прибыль на сегодняшний день. Потенциальные возможности, которых также значительно больше чем угроз, позволяют магазину сохранять текущие позиции, но в тоже время намечают путь возможного развития магазина в будущем.

Сопоставление сильных и слабых сторон с рыночными возможностями и угрозами позволяет ответить на следующие вопросы, касающиеся дальнейшего развития объекта недвижимости:

как можно воспользоваться открывающимися возможностями, используя сильные стороны объекта недвижимости;
какие слабые стороны объекта недвижимости могут этому помешать;

за счет каких сильных сторон можно нейтрализовать существующие угрозы;
каких угроз, усугубленных слабыми сторонами объекта недвижимости, нужно больше всего опасаться.

На основании анализа различных сочетаний сильных сторон с угрозами и возможностями, а также слабых сторон с угрозами и возможностями, было сформировано проблемное поле магазина «Арка».

Проблемное поле – это совокупность проблем, существующих внутри исследуемого объекта, в их взаимосвязи друг с другом и с факторами внешней и внутренней среды, и отражающих пути их решения.

Проблемное поле магазина приведено в приложении В.

Одной из главных проблем данного объекта недвижимости является отсутствие рекламы, бренда и относительно небольшая площадь.

Реклама – это информация, распространенная любым способом, в любой форме и с использованием любых средств, адресованная неопределенному кругу лиц и направленная на привлечение внимания к объекту рекламирования, формирование или поддержание интереса к нему и его продвижение на рынке.

Было предложено следующее разрешение этой проблемы.

Работа по рекламе и продвижению рассматриваемого объекта недвижимости должна начинаться со следующего:

- выделение отличительных преимуществ данного объекта;

- суть рекламного послания должно выделяться из общей массы рекламы;

- рекламное послание должно соответствовать потребительским ожиданиям потенциальных клиентов.

Данный шаг связан с анализом сильных и слабых сторон объекта недвижимости, изучением и пониманием спроса и потребительских ожиданий, на основе чего производится его позиционирование.

Также можно дать название магазину, связанное с его позиционированием, и дальше продвигать это название как отдельный бренд.

Для рекламной компании существует такое понятие как критическая масса, при достижении которой начинает ощущаться заметный эффект. Таким образом, один рекламный модуль или одна статья вряд ли будут замечены большим количеством людей и вызовут серьезный отклик.

На сегодняшний день у владельцев малых розничных магазинов существует большое количество вопросов, связанных с месторасположением их магазинов и общей рентабельностью. Эти вопросы стали появляться после расширения сетей гипермаркетов. Важно отметить, что эти гиганты не составляют коммерческой конкуренции для таких малых магазинов в торговле в розницу. Само собой разумеется, что прогрессивный рост, и развитие сетевой розницы приводит в отчаяние розничных продавцов небольших магазинчиков. Клиентура таких магазинов теряется на глазах. Конечно, ведь рядом стоит огромный гипермаркет, привлекающий своими объемами и разнообразием товаров, даже если цены там будут выше.

Таким образом, уже теряется даже постоянная наработанная годами клиентура, которая все равно бы ходила в знакомое место за продуктами. Итог плачевен: происходит потеря вложенных и полученных ресурсов: деньги, труд, время, нервы.

Даже не смотря на присутствие огромных оптово-розничных центров, всегда можно обнаружить небольшие торговые магазины, где всегда имеется ряд привычных для людей продуктов и товаров.

Необходимо помнить о том, что крупный супермаркет не является основным конкурентом исследуемому объекту недвижимости. Потому что прежде всего, различна целевая группа клиентов. Клиентами крупных центров становятся, в основном, семьи, следовательно, ориентация магазина будет на продажу большого объема товаров и не на один день. Небольшой магазин же характеризует покупки после работы, фактически на один – два вечера, клиенты чаще приходят по одному и совершают небольшие покупки для себя или для двоих.

Далее следует учитывать то, что необходимо покупателю и степень оправдания ожиданий. Супермаркет – это место, где клиентам предоставляется возможность купить товары и продукты в одном месте. Не надо будет заходить еще в пару – тройку магазинов. А в небольшой магазин около дома всегда можно забежать по дороге и что-то докупить, что-то обновить или же просто зайти ради какого-нибудь единичного товара. Следующим справедливо считать утверждение, что все не так просто и в работе супермаркетов с клиентами. Проблемы, возникающие в данном случае, могут снизить покупательную способность клиентуры. Здесь влияет все: время, затраченное на покупку, удовлетворенность получением требуемых товаров. Мало кого будет привлекать возможность отстоять больше двадцати минут в очереди и при этом купить только часть необходимого.

Специалисты предлагают ряд решений для мелкорозничных магазинов. Одним из таких решений является составление специальной сводной таблицы. Она, в свою очередь, даст реальный шанс устоять перед натиском торгового цента и преуспеть в дальнейшей торговле при сложившейся ситуации. Повышение конкурентоспособности автоматически приведет к увеличению объемов продаж.

В таблице отмечаются наиболее важные категории. Фактически, имеет место сравнение собственного магазина с одним или парой других. Определяется основная группа покупателей, на которых рассчитывает магазин. Определяется дополнительная (второстепенная группа). Далее, анализируются основные потребности вышеуказанных групп, плюс, дополнительно рассчитываются скрытые потребности (то, что они ожидают найти). Соответственно оптимизируется работа магазина по удовлетворению покупательского спроса.

В дополнение, можно провести опрос клиентов и узнать, что хотят купить в данном магазине, какие имеются покупательские барьеры, что можно улучшить в работе магазина. К опросу можно приложить анализ наблюдения за посещаемостью.

Все вышеуказанное легко может создать атмосферу процветания магазина, даже не смотря на присутствие поблизости гипермаркета. Базой для небольшого магазина всегда будет являться наработанный и постоянный контингент покупателей. Люди, в свою очередь, зная особенности любимого магазина, всегда будут проявлять покупательский интерес.

1.5 Анализ рынка

1.5.1 Социально экономические показатели Республики Башкортостан

Республика Башкортостан - один из крупнейших субъектов Российской Федерации, названный по имени коренного народа – башкир. Республика расположена в южной части Уральских гор, на границе Европы и Азии. Башкортостан входит в Приволжский федеральный округ. Код региона – 02 (102).

Несмотря на сложную экономическую ситуацию в России, вызванную мировым финансовым кризисом, основные макроэкономические итоги за 2010г. в целом по Республике Башкортостан сложились положительно.

Сегодня республика уверенно входит в первую десятку субъектов России по основным показателям: валовому региональному продукту, промышленному производству, сельскому хозяйству, инвестициям, вводу жилья, развитию потребительского рынка и т.д.

Оборот денежных средств организаций в 2011г. составил 1369,5 млрд. рублей. Республика обеспечивает 2% российского оборота, занимая 11 место среди регионов Российской Федерации.

Промышленное производство последнего десятилетия до 2012г. характеризовалось укреплением позитивных процессов, начавшихся в ноябре 2009г., и постепенный выход из экономического кризиса. В 2010г. в 1,5 раза превышен уровень 2000г, в том числе по добыче полезных ископаемых - на 1,6%, обрабатывающим производствам - в 1,8 раза, производству и распределению электроэнергии, газа и воды - на 18,1%.

Индекс промышленного производства в 2011г. составил 114% к 2010г. На протяжении последних пяти лет значения республиканского индекса превышают среднероссийские показатели.

По выпуску ряда важнейших видов промышленной продукции республика традиционно занимает ведущее положение на российском рынке: первое место в России по объемам первичной переработки нефти и производству светлых нефтепродуктов, стальной проволоки, термополированного стекла, автобетоносмесителей, второе место – по выпуску синтетических смол и пластических масс, металлорежущих станков, осветительных электроламп, третье место – по производству каустической соды, троллейбусов, гражданских вертолетов; является единственным производителем в стране серного колчедана, автобетононасосов.

Башкортостан - один из опорных, наиболее развитых и инвестиционно-привлекательных регионов. Это стало возможным благодаря созидательному труду всей нашей республики, ее огромному производственному, научно-техническому, кадровому и природно-сырьевому потенциалу.

Объем инвестиций в основной капитал, направленный в экономику республики, за 2000-2011гг. увеличился в 2 раза, объем работ, выполненных по виду деятельности «Строительство», - в 1,7 раза. Башкортостан входит в первую десятку субъектов Российской Федерации по объемам инвестиций в основной капитал.

Оборот розничной торговли в 2011г. составил 512,1 млрд.рублей, что на 4,6% больше сопоставимых цен 2010г.

По абсолютному показателю оборота розничной торговли Республика Башкортостан с 2000г. входит в первую десятку регионов Российской Федерации, с 2007г. занимает первое место в Приволжском федеральном округе.

Прочное место на потребительском рынке республики занимает малый бизнес. Субъекты малого предпринимательства в 2011г. формировали 53,6% всего оборота розничной торговли.

В 2011 г. населению Республики Башкортостан было предоставлено платных услуг на сумму 156,6 млрд. рублей, что в сопоставимых ценах выше уровня 2010 г. на 1,4%. За 2000-2011гг. по объему платных услуг на одного жителя республика среди регионов Приволжского федерального округа переместилась с третьего места на лидирующее.

На протяжении ряда лет Республика Башкортостан является активным участником внешнеэкономического сотрудничества. География внешней торговли республики насчитывает свыше 90 стран мира, приоритет принадлежит странам дальнего зарубежья. Крупнейшими торговыми партнерами остаются Нидерланды, Латвия, Чешская Республика, Казахстан, Беларусь, Индия.

Накопленный иностранный капитал в экономике республики по состоянию на 1 января 2011 г. составил 505,7 млн. долларов США, на долю прямых инвестиций приходилось 56,8%. В 2010 г. поступило иностранных инвестиции в размере 169,3 млн. долларов США. Кроме того, получено иностранных инвестиций от резидентов Российской Федерации на сумму 159,3 млн. долларов США.

Интенсивно развивается малое и среднее предпринимательство. В 2011г. в республике действовало около 28 тыс. малых и средних предприятий, на которых трудится около 330 тыс. человек или каждый четвертый из числа занятых в экономике.

Суммарный оборот малых и средних предприятий составил четвертую часть республиканского оборота. Около 44% их оборота обеспечено за счет товаров собственного производств.

Объем инвестиций в основной капитал составил по малым предприятиям 5% от общего объема инвестиций в республике, по средним - 1,4%.

Среди субъектов Приволжского федерального округа Республика Башкортостан занимает 3 место по поступлениям налоговых и других платежей в бюджетную систему Российской Федерации.

На потребительском рынке Республики Башкортостан, как и в среднем по Приволжскому федеральному округу и Российской Федерации, цены на товары и услуги за период с января 2000г. по декабрь 2011г. выросли в 3,6 раза.

Уровень инфляции на потребительском рынке в 2011г. составил 8,3% - это минимальный показатель за период с января 1992г. Индекс потребительских цен на продовольственные товары составил 104,5%, на непродовольственные - 109,7%, на платные услуги населению - 112,6%.

Стоимость минимального набора продуктов питания в ценах декабря 2011г. составила 1792,73 руб. и за период с декабря 2001г. увеличилась в 2,2 раза. Покупательная способность среднедушевых денежных доходов населения по отношению к набору за этот период выросла в 3,9 раза.

Реальные располагаемые денежные доходы населения в 2011г. по сравнению с 1999г. в Республике Башкортостан увеличились в 3,4 раза, в целом по Российской Федерации - в 2,6 раза.

При межрегиональном сопоставлении наблюдается позитивная динамика. Так, если в 1990г. по уровню денежных доходов на душу населения Башкортостан занимал среди регионов России 66 место, то в 2011г. - 18 место, среди регионов Приволжского федерального округа - 3 место. Одним из основных показателей социального положения населения является покупательная способность денежных доходов населения, которая характеризуется соотношением денежного дохода и стоимости фиксированного набора потребительских товаров и услуг. По данному показателю республика занимала 4 место среди регионов России и 1 место среди регионов Приволжского федерального округа.

1.5.2 Анализ рынка коммерческой недвижимости РБ

Цель исследования заключается в анализе рынка коммерческой недвижимости городов Республики Башкортостан, изменения ценовой ситуации и конъюнктуры спроса и предложения за 1 квартал 2012 года, выявление динамики изменения данных параметров.

Первый квартал 2012 года на рынке коммерческой недвижимости характеризовался снижением ценовых показателей и арендных ставок. Спрос ориентирован на аренду помещений малых площадей.

1.5.3 Спрос на рынке коммерческой недвижимости

Спрос на рынке недвижимости Республики Башкортостан в отчетном периоде характеризовался единичными заявками по различным направлениям, следовательно, выделение спроса по направлениям не представляется возможным.

В отчетном периоде спросом пользовались офисные помещения (51% от общего объема спроса). Наименьшим спросом отмечена производственная недвижимость – 7% от общего объема спроса. Структура спроса показана на рисунке 1.2.

Рисунок 1.2 - Структура спроса в зависимости от типа коммерческой недвижимости, 1 квартал 2012 года

Объем спроса на покупку коммерческой недвижимости, составил 69% от общего объема спроса. Структура спроса объектов коммерческой недвижимости в зависимости от типа сделки в 1 квартале представлена на рисунке 1.3.

Рисунок 1.3 - Структура спроса в зависимости от типа сделки, 1 квартал 2012 года

1.5.4 Предложение на рынке коммерческой недвижимости

1.5.4.1 Аренда

Наибольшее количество объектов коммерческой недвижимости, выставленных в аренду, представлены торговыми помещениями (57% от общего числа объектов).

Структура предложения объектов, сдаваемых в аренду, за отчетный период, представлена на рисунке 1.4.

Рисунок 1.4 - Структура предложения аренды объектов коммерческой недвижимости, 1 квартал 2012 года (по количеству предлагаемых объектов)

Из общего объема предложения коммерческой недвижимости наибольшим объемом представлена производственно-складская недвижимость – на нее приходится 58 % всех сдаваемых в аренду площадей. Структура предложения объектов коммерческой недвижимости разных типов, сдающихся в аренду, в общем объеме предложения представлена на рисунке 1.5.

Рисунок 1.5 - Структура предложения аренды объектов коммерческой недвижимости, 1 квартал 2012 года (общий объем площадей)

К концу отчетного периода средняя арендная ставка по коммерческой недвижимости Республики Башкортостан составила 231 руб./кв. м. Изменение по сравнению с предыдущим периодом - 4,1% . Диапазон арендных ставок варьируется от 55 до 950 руб./кв. м.

Динамика изменения цены средней арендной ставки представлена на рисунке 1.6.

Рисунок 1.6 - Динамика изменения арендных ставок за 1 квартал 2011 года

1.5.4.2 Продажа

Наибольшее количество - 41% от общего количества объектов, выставленных на продажу, составляет торговая недвижимость;27% от общего числа составляет производственно-складские помещения, 27% - офисная. Структура предложения объектов, выставленных на продажу, за отчетный период, представлена на рисунке 1.7.

Рисунок 1.7 - Структура предложения продажи объектов коммерческой недвижимости по количеству предлагаемых объектов за 1 квартал 2012 года

Производственно-складская недвижимость традиционно представлена наиболее крупными объектами и при этом имеете самые большие сроки экспозиции. Ее доля составляет 49% от общего объема предложения коммерческой недвижимости, выставленной на продажу. Структура предложения в процентном отношении к общему объему представлена на рисунке 1.8.

Рисунок 1.8 - Структура предложения продажи объектов коммерческой недвижимости по объему площадей за 1 квартал 2012 года

1.5.5 Анализ рынка торговой недвижимости г. Кумертау

Рынок недвижимости города Кумертау не стоит на месте и постоянно развивается. Также растет количество компаний и предпринимателей, осуществляющих свою деятельность в сфере недвижимости.

Город Кумертау поделен на две основные части, а именно: центральная часть и микрорайон восточный.

Соотношения цены за квадратный метр торговой недвижимости, а так же ставок аренды в разных частях города представлены ниже в таблице 1.4.

Таблица 1.4 – Стоимость 1 м² и арендные ставки

Часть города	Стоимость 1 м², т.р.	Арендная ставка
Центр	27 500	870 р.
М-н Восточный	24 500	750 р.

1.6 Реконструкция как управленческое решение с целью повышения доходности объекта недвижимости

1.6.1 Управленческое решение

В процессе управления объектом недвижимости собственником было принято решение провести реконструкцию, а именно: надстройка третьего этажа мансардного типа.

Данное решение было принято с целью повышения доходов владельца магазина «Арка», а так же в связи с дальновидной перспективой привлечения нового якорного арендатора, что позволит повысить привлекательность магазина в целом и расширить круг посетителей.

1.6.2 Реконструкция объекта недвижимости

В 1630 году французский архитектор Ф. Мансара впервые использовал подкровельное чердачное пространство для жилых и хозяйственных целей. С тех пор чердачный этаж под крутой скатной изломанной крышей носит название "мансарда" (по имени архитектора).

Сегодня СНиП 2.08.01-89* трактует данную конструктивную часть здания следующим образом: «Этаж мансардный (мансарда) - этаж в чердачном пространстве, фасад которого полностью или частично образован поверхностью (поверхностями) наклонной или ломаной крыши, при этом линия пересечения плоскости крыши и фасада должна быть на высоте не более 1.5 м от уровня пола мансардного этажа».

Геометрические формы мансард могут быть различными: иметь треугольный или ломаный силуэт, быть симметричными и несимметричными, располагаться по всей ширине здания или только по одну сторону от его продольной оси. При ломаной форме крыши нижней части мансарды придают крутой уклон (60-700), а верхней - пологий (15-300).

По отношению к наружным стенам мансарды могут располагаться в створе или выходить за их границы. При ограниченном выносе мансардного этажа его опирают на консольный вынос нижележащего перекрытия, при большом выносе - на дополнительные опоры - колонны, стенки, подвески.

Наружные ограждения мансард могут быть полностью утепленными, либо только в границах отапливаемых помещений с устройством в последних наклонных, ломанных или плоских потолков.

Функционально-планировочный аспект использования мансардного этажа определяется, в основном, назначением здания, а планировочные особенности связаны со структурой здания и с ниже расположенными помещениями.

Необходимо различать три основных типа мансардных этажей:

- мансардный этаж с формированием отдельного этажа в одном уровне;

- мансардный этаж с двухуровневым развитием;

- мансардный этаж с пространственной организацией антресольного этажа при двухуровневом развитии верхнего этажа здания-основы.

В исследуемом объекте предусмотрен проект реконструкции с надстройкой мансардного этажа с формированием отдельного этажа в одном уровне.

1.6.3 Проведение тендера

В настоящее время значительная часть контрактов в строительстве имеет тендерную основу. И такая популярность строительных тендеров вполне объяснима, поскольку тендеры на строительство позволяют заказчику произвести рациональный поиск исполнителя, способного выполнить объем заявленных работ на высоком уровне. В свою очередь, участие в строительных тендерах даже с отрицательным результатом позволяет строительным организациям стать узнаваемыми на данном рынке услуг, что также сказывается на их развитии.

Проведение строительного тендера состоит из нескольких этапов. На первом этапе производится оглашение тендера и размещается требуемая информация в виде тендерной документации и проектной характеристики работ, которые необходимо произвести. При этом тендер может быть как закрытым, так и открытым, где в первом случае реквизиты и наименование компании-заказчика не оглашается. Тогда как в открытом тендере на строительство участник может напрямую связываться с заказчиком. Далее производится поиск потенциальных исполнителей и прием заявок от компаний-участников.

Время проведения тендера может быть различным, но к указанному сроку компании-участники должны предоставить полный пакет документов, который включает в себя подробные сведения о компании, перечень допусков, рассчитанную смету на выполнение работ. На основании представленных документов производится отбор потенциальных исполнителей. Насколько грамотно будет произведена оценка полученных коммерческих предложений и выявлены достойные претенденты, настолько качественно в дальнейшем будет реализован проект.

Однако успех строительных тендеров зависит в первую очередь от качественной и правильной подготовки тендерной документации, а также от правильной организации тендера, в противном случае все может завершиться сорванным тендером или некачественно выполненным проектом. Качественная подготовка тендерной документации, равно как организация тендера, отбор компаний-участников под силу только профессионалам. Не всегда заказчик является профессионалом в сфере строительства и реконструкции, что может вылиться в безграмотное составление технического задания и всей тендерной документации в целом, а также сделает невозможным правильный выбор подрядчика.

Тендерная документация состоит из двух частей:

Техническая часть тендерной документации.

В техническую часть тендерной документации входят описание и общая информация об объекте, включая его месторасположение и назначение, наличие подъездных дорог, местных стройматериалов, сроки выполнения строительных работ, информация о проведенных инженерных изысканиях и полученных результатах, технические характеристики объекта, генеральный план и архитектурно-строительная часть, а также описание всех требуемых работ.

Коммерческая часть тендерной документации.

В коммерческой части тендерной документации отражаются требования к ценам, условиям и срокам выполнения работ, источнику финансирования контракта, банковской гарантии на выполнение работ строительной организацией, выигравшей тендер на строительство. Как уже упоминалось, подготовка тендерной документации и проведение самого тендера требует профессиональных знаний и навыков, поэтому заказчику, заинтересованному в качественном исполнении работ, следует ответственно подойти к организации тендера и привлечь профессиональных исполнителей.

Проведение правильного тендера – основа успешного строительства, именно в процессе тендерной работы проект получает предельную конкретизацию по экономике строительства.

Самое главное при подготовке тендерной документации – указать точный единообразный перечень строительных работ. И дать равнозначные по затратам документы ряду компаний-претендентов. Это простое правило часто нарушается, что приводит к невозможности сравнения поданных участниками тендера расчетов, неопределенности выбора. В перечне необходимо указать точные параметры здания.

Для проведения тендера необходим эскизный проект, топографическая съемка, инженерно-геологические изыскания, экология. Эскизный проект содержит размеры здания, схему помещений и описание их, это основные параметры для расчета.

Для получения наиболее близкой к реальной цене объекта тендер лучше всего проводить на стадии «проект», до стадии проектирования «Рабочая Документация». Точность расчета цены работ в этом случае 2-5%. Как правило, даже опытные заказчики не ориентируются в диапазоне цен на проектные и строительные работы.

Итак, первый этап тендера определяет ориентиры по цене строительных работ. Далеко не всегда первая компания, значения цен которой взяты как опорные, профессиональна во всем перечне работ. Поэтому заказчик, проводящий тендер, должен прислушиваться к мнению компаний-участников второго этапа, они могут критиковать предложение компании, иногда найдя грубые ошибки в предложении конкурента.

Тендер в два этапа позволяет углубиться в детали будущего здания – какие именно лестницы, стены, лифты или другие конструктивные элементы здания нужно включить в проект.

Для проведения тендера можно прибегнуть к помощи грамотного специалиста с квалификацией проектного менеджера или, что еще лучше, с опытом проведения тендеров и последующего строительства склада. В отличие от аукциона, кроме цены важны многие технологические нюансы проведения реконструкции. Если критерием выбора стала только цена, проект рискует стать неуспешным. Вот почему важен опыт специалиста по тендерам. Его труд стоит определённых денег, но нанимать его следует на ограниченный срок. От 4-6 месяцев – достаточный срок для подготовки качественного тендера.

Менеджер тендера должен иметь «портфолио» объектов и очень желательны отзывы по эксплуатации тех зданий, по строительству которых он ранее проводил конкурс. Отзыв по эксплуатации зданий может быть составлен после года или полутора лет, начиная с ввода в эксплуатацию, за этот срок обнаруживается большая часть дефектов и недостатков здания. Выбрать специалиста по тендерам, если уже есть портфолио, отзывы, лучше всего после проведения дискуссии, в ней становятся очевидны преимущества. Но как правило, такие специалисты – товар штучный, и найти его - уже часть успешного проекта.

Менеджер тендера может впоследствии стать управляющим строительством от лица заказчика, и затем – принимать построенный объект.

Менеджер по проведению тендера собирает группу подготовки тендера, временный коллектив, в котором должны быть специалист по генплану, конструктор и архитектор.

В теории подготовка и проведение тендера включает в себя следующие этапы:

Формулирование списка работ по проектированию и строительству.
Подготовка документации и презентация тендера на специальных площадках в Интернет или прессе.
Получение и систематизация предложений, на этом этапе можно внести коррективы в тендерное задание, например – указать базовые цены, чтобы затем вести переговоры о цене конкретных работ.
Формирование списка возможных фирм, отбор в шорт-лист, первичные переговоры и встречи, знакомство с построенными объектами, с выполненными проектами.
Проведение второго этапа тендера среди компаний шорт-листа, отбор генерального подрядчика и/или компаний-финалистов по конкретным видам работ.
Заключение договоров на генеральный подряд или на проектирование, строительство.

2 Правовой раздел

2.1 Правовая история объекта недвижимости

Правовая история объекта недвижимости – это информация о всех прежних владельцах данного объекта и проведенных сделок.

Исследуемый магазин был арендован в 1994 году у муниципалитета. Через десять лет 30.04.2004 г. объект недвижимости был приватизирован, а 24.06.2004г. было получено свидетельство о государственной регистрации права. На сегодняшний день собственником магазина «Арка» является ИП Михайлова М.З.

По данным свидетельства о регистрации права ограничений (обременений) права не зарегистрировано.

Права на земельный участок приобретены в соответствии со статьей ст.36 гл.5 ЗК РФ, которая гласит: «Граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с настоящим Кодексом.

Если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений. Указанное право осуществляется гражданами и юридическими лицами в порядке и на условиях, которые установлены настоящим Кодексом, федеральными законами».

2.2 Аренда торговых помещений магазина «Арка»

2.2.1 Договор аренды

Торговые площади магазина сдаются в аренду. Договор аренды является одним из классических типов гражданско-правовых договоров.

Согласно ГК РФ договор аренды это гражданско-правовой договор по которому одна сторона (арендодатель) обязуется предоставить другой стороне (арендатору) имущество за плату во временное пользование (так-же допускается временное владение) (абз.1 ст.606 ГК РФ). Из определения следует, что договор аренды является консенсуальным, двусторонним и возмездным.

Договор аренды относится к группе договоров, регулирующих отношения по передаче имущества во временное пользование. В отличие от договоров по купли-продажи, договор аренды не влечет смены собственника, а, следовательно, он оформляет такие отношения товарообмена, при которых товаром является не вещь, а право пользования ею.

Цель такого соглашения – обеспечить временное пользование имуществом. В этом заинтересованы обе стороны договора. Арендатор нуждается в имуществе временно или не имеет желания или возможности приобрести его в собственность. Арендодателю же передаваемое имущество в аренду не нужно (временно или постоянно), или он преследует цель извлечения прибыли.

В законодательстве Российской Федерации все виды договоров аренды регулируются кодифицированным гражданским законодательством гл.34 ГК РФ. Однако, с развитием права, арендные правоотношения находят все большее правовое регулирование. В настоящее время на регулирование этих правоотношений направленны множество разноуровневых актов (международные конвекции, различные ведомственные нормативные акты, а также материалы судебной практики).

Любой образец договора аренды обязан отвечать следующим требованиям:

арендатору принадлежит право пользования, но не право собственности. Это основное право арендатора, вытекающее из текста соглашения;
арендодатель передает арендатору имущество во временное пользование за оговоренную плату;
арендодатель сохраняет право полного распоряжения имуществом. Он может произвести его отчуждение или изъять из владения и пользования и т.д.;
право пользования арендованным имуществом может сопровождаться возможностью последующего выкупа этого имущества арендодателем. Такой вид договора с правом выкупа арендованного имущества относится к числу смешанных, поскольку соединяет черты договора купли-продажи и аренды (гл.34 ГК РФ).

2.2.2 Права и обязанности сторон по договору аренды

Права и обязанности арендодателя:

Предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (п. 1 ст. 611 ГК РФ). Состояние имущества, подлежащего передаче в аренду, должно быть определено договором аренды. Если это не сделано, состояние имущества определяется его назначением, которое, в свою очередь, также может быть определено договором, или вытекать из целей, ради которых это имущество обычно используется.

Необычные требования к состоянию имущества, передаваемого в аренду, должно быть, оговорены особо. Но в любом случае имущество должно быть передано без недостатков, в той или иной мере препятствующих его использованию.

Имущество сдаётся в аренду вместе со всеми его принадлежностями и относящимся к нему документами (технический паспорт, сертификат качества и так далее), если иное не предусмотрено договором.

Если такие принадлежности и документы не переданы, а без них арендатор не может использовать имущество по назначению, либо лишается того, на что рассчитывал при заключении договора, то он может потребовать предоставления

арендодателем принадлежностей или документов, либо расторжения договора и возмещения убытков (п. 2 ст. 611 ГК РФ).

Имущество должно быть передано в аренду в установленный срок. Этот срок может быть указан в договоре. Если он не указан, то передача производиться в разумный срок.

При нарушении правила о сроке предоставления имущества в аренду, арендатор вправе истребовать это имущество в соответствии со статьёй 398 ГК РФ, и потребовать либо возмещения убытков, либо расторжения договора и возмещения убытков, причинённых ему неисполнением (п. 3 ст. 611 ГК РФ). Обязанность обеспечить надлежащее состояние имущества действует на протяжении всего срока аренды, хотя вещь передаётся арендатору, вскоре после заключения договора.

Арендодатель отвечает за любые недостатки сданного в аренду имущества, независимо от того, препятствуют ли они использованию имущества полностью или частично. В принципе ответственность может наступить даже за незначительный недостаток. Ответственность не наступает лишь за те недостатки, которые:

- оговорены арендодателем уже при заключении договора (в той форме в которую должен быть облечён договор);

- заранее известны арендатору (который ранее арендовал то же имущество или знал о недостатках из средств массовой информации);

- должны были быть обнаружены во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду (ст.612 ГК РФ).

Арендодатель отвечает только за те недостатки, которые имелись у имущества до, а не после заключения договора аренды и в том случае если он о них не знал.

При обнаружении в имуществе недостатков, за которые отвечает арендодатель, арендатор вправе по своему выбору:

- потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества;

- непосредственно удержать сумму понесённых им расходов на устранение недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя. Уведомление здесь нужно для того, чтобы арендодатель узнал о причинах, по которым арендная плата уплачивается не в полном размере;

- потребовать досрочного расторжения договора.

Выбор арендатором одной из предоставленных ему возможностей осуществляется совершенно свободно и не связан с получением на то согласия арендодателя. Сроки соответствующих требований и уведомлений регулируются по правилам статьи 314 ГК РФ.

Предупредить арендатора обо всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество (сервитуте, праве залога и так далее). Передача имущества в

аренду не является основанием для прекращения или изменения прав третьих лиц на арендованное имущество (ч. 1 ст. 613 ГК РФ).

Такие права сохраняются и после заключения договора аренды в виде обременений. Причём они могут быть широкими по объёму, например, право хозяйственного ведения или право оперативного управления. Естественно, в ряде случаев арендатор, знай о правах третьих лиц, никогда не заключил бы договор аренды.

Поэтому соблюдение арендодателем обязанности уведомить арендатора о правах третьих лиц необходимо для того, чтобы обеспечить спокойное пользование арендованным имуществом.

Если сталкиваются два и более договора аренды, каждый из которых предоставляет арендатору право владения арендованным имуществом, то первенство предоставляется только одному из арендаторов согласно правила статьи 398 ГК РФ.

Производить за свой счёт капитальный ремонт имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовым актом или договором аренды (п. 1 ст. 616 ГК РФ).

Здесь под капитальным ремонтом понимается такое восстановление основных частей (конструктивных элементов) арендованного имущества, без которого невозможно его использование по назначению.

Срок проведения капитального ремонта должен быть установлен договором аренды. Если срок не оговорен в договоре или возникла неотложная необходимость, то он производиться в разумный срок.

Возместить арендатору стоимость неотделимых улучшений, произведённых с согласия арендодателя и за счёт арендатора, если иное не предусмотрено договором аренды (п. 2 ст. 624 ГК РФ).

Под неотделимыми здесь понимаются такие улучшения, которые не могут быть отделены от арендованного имущества без причинения ему вреда. Поскольку закон не делает оговорок о размере такого вреда, следует считать, что неотделимые будут улучшения, отделить которые невозможно без причинения имуществу вреда в любом размере.

Арендатор имеет право на такое возмещение только при наличии одновременно двух условий:

- Согласие арендодателя на произведение неотделимых улучшений. Согласие может быть дано как в самом договоре аренды, так и отдельно, но только в форме, которая предусмотрена для самого договора аренды.

Если характер и объём улучшений в таком согласии не оговорены, то считается, что разрешены любые улучшения, не меняющие назначения арендованного имущества;

- Использования для производственных улучшений собственных средств арендатора.

Арендатор не может использовать для производства улучшений средства арендодателя, что следует из пункта 4 статьи 623 ГК РФ. Согласно предусмотренному правилу любые улучшения арендованного имущества, произведённые за

счёт амортизационных отчислений от этого имущества, являются собственностью арендодателя.

Обязанности арендодателя предоставить имущество в надлежащем состоянии и предупредить арендатора о правах третьих лиц императивны. Обязанности по производству капитального ремонта и возмещению арендатору стоимости неотделимых улучшений относятся к числу диспозитивных.

Права и обязанности арендатора. В соответствии с условиями заключённого договора арендатор обязан:

В соответствии с пунктом 1 статьи 615 ГК РФ пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия не оговорены, то в соответствии с назначением имущества.

Арендатор обязан использовать имущество сам. Если он допускает к пользованию третьих лиц без согласия арендодателя, он нарушает другую свою обязанность, предусмотренную пунктом 2 указанной выше статьи. Назначение имущества должно быть определено договором. В противном случае имущество должно использоваться по своему обычному назначению, вытекающими из его существа.

Своевременно вносить арендную плату за пользование имуществом (п. 1 ст. 614 ГК РФ). Размер, порядок, условия и сроки её внесения определяются договором.

Установление этих характеристик в законе, тем более в подзаконном акте ГК не предусматривает.

Арендная плата может выступать в форме:

- определённых в твёрдой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно;

- установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов;

- предоставлению арендатором определённых услуг;

- передачи арендодателю обусловленной договором вещи или имущества в собственность или аренду;

- возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества (ст.614 ГК РФ).

Арендатор имеет право потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшилось (п. 4 ст. 614 ГК РФ).

Предоставление арендатору такого права связано с тем, что арендодатель как собственник имущества, переданного в аренду, несёт риск его случайной гибели или повреждения.

Арендная плата может выплачиваться в любые сроки, установленные договором: Один раз в год, квартал и так далее.

Если арендатор существенно нарушает сроки её внесения, арендодатель вправе требовать от него досрочного внесения платы в установленный им срок (п. 5 ст. 614 ГК РФ).

При прекращении договора аренды вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учётом нормального износа, или в состоянии, обусловленном договором (ч. 1 ст. 622 ГК РФ).

Требование к состоянию имущества, возвращаемого арендатором, такие же, как и к передаче имущества арендодателем в соответствии с заключённым договором аренды.

Вместе с имуществом арендодателю должны быть переданы все его принадлежности и относящиеся к нему документы, которые были получены арендатором.

Состояние возвращаемого имущества может устанавливаться договором, которым могут быть предусмотрены специальные требования к такому возврату, например, помещение подлежит возврату после проведенного в нём капитального ремонта.

Если этого не сделано, помещение подлежит возврату в том состоянии, в каком было получено с учётом нормального износа.

Под нормальным понимается износ, который арендованное имущество претерпело бы при обычном его использовании по тому назначению, которое определено договором, в течение срока его действия.

Если арендатор не возвратил арендованное имущество или возвратил несвоевременно, арендодатель вправе требовать внесения арендной платы за всё время просрочки.

В случае если указанная плата не покрывает причинённых убытков, арендодатель может потребовать их возмещения (ст. 622 ГК РФ).

Поддерживать арендованное имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не предусмотрено законом или договором аренды (п. 2 ст. 616 ГК РФ).

Под текущим ремонтом понимается устранение недостатков имущества не связанное с заменой основных составных частей (деталей, узлов и так далее).

Текущий в отличие от капитального ремонта не увеличивает стоимость арендованного имущества и не устраняет его износ.

В то же время проведение текущего ремонта (как и капитального) делает невозможным или существенно затрудняет использование имущества по назначению.

От текущего ремонта следует отличать поддержание имущества в исправном состоянии, то есть такое его обслуживание, которое позволяет использовать имущество в любой момент (ст. 616 ГК РФ).

Без согласия арендодателя не сдавать арендованное имущество в субаренду, не передавать свои права и обязанности по договору другом лицам (перенаём), не передавать имущество в безвозмездное пользование, а также не отдавать арендные права в залог и не вносить их в качестве взноса в уставной капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено ГК РФ, другим законом или иным правовыми актами (п. 2 ст. 615 ГК РФ).

2.3 Правовая экспертиза реконструкции магазина «Арка»

2.3.1 Порядок осуществления реконструкции

Осуществление реконструкции - процесс крайне непростой с точки зрения его нормативного регулирования и юридического оформления.

Для легального реконструкции, завершения и последующего оформления прав на реконструированный объект недвижимости требуется осуществить немало организационно-правовых действий и собрать объемный комплект документов. В противном случае такой объект недвижимости будет являться самовольной постройкой и судом по заявлению заинтересованного лица или органа власти может быть принято решение о его сносе.

Порядок осуществления реконструкции на федеральном уровне урегулирован Градостроительным кодексом РФ (далее - ГСК РФ).

Исходя из вышесказанного, можно выделить следующие основные этапы организационно-правовых действий, направленных на осуществление реконструкции в легальном порядке:

Получение градостроительного плана земельного участка (ГПЗУ) (п. 11 ст. 48 ГСК РФ).
Проведение инженерных изысканий для подготовки проектной документации (п. 1 ст. 47 ГСК РФ)
Подготовка проектной документации (ст. 48 ГСК РФ).
Государственная (негосударственная) экспертиза проектной документации, результатов инженерных изысканий (ч.15 ст.48 ГСК РФ).
Получение разрешения на реконструкцию (ст. 51 ГСК РФ).
Получение разрешения на ввод в эксплуатацию реконструированного объекта недвижимости (ст. 51 ГСК РФ).

Разрешение на строительство и разрешение на ввод объекта в эксплуатацию необходимы для представления в регистрирующий орган в целях осуществления государственной регистрации права собственности на реконструированный объект недвижимости.

Вместе с тем, получение разрешений на строительство и на ввод в эксплуатацию для целей строительства, реконструкции, а также для последующей государственной регистрации прав на реконструированный объект требуется не всегда .

В случаях, когда получение разрешения на строительство и на ввод в эксплуатацию является обязательным, практически на каждом из указанных выше этапов, необходим градостроительный план земельного участка (ГПЗУ). Указанные действия должны начинаться именно с получения ГПЗУ.

2.3.2 Получение ГПЗУ

Градостроительный план земельного участка (далее по тексту также ГПЗУ) представляет собой документ, подготовка которого осуществляется применительно к застроенным или предназначенным для строительства, реконструкции объектов капитального строительства земельным участкам.

Как уже было отмечено, ГПЗУ является основополагающим документом для последующих этапов получения разрешения на строительство и ввода объекта в эксплуатацию.

Важность этого документа обусловлена содержащейся в нем информацией. В частности, в состав ГПЗУ включаются следующие сведения:

- границы земельного участка;

- границы зон действия публичных сервитутов;

- минимальные отступы от границ земельного участка в целях определения мест допустимого размещения зданий, строений, сооружений, за пределами которых запрещено строительство зданий, строений, сооружений;

- информация о градостроительном регламенте. При этом в градостроительном плане земельного участка должна содержаться информация обо всех предусмотренных градостроительным регламентом видах разрешенного использования земельного участка;

- информация о разрешенном использовании земельного участка, требованиях к назначению, параметрам и размещению объекта капитального строительства на указанном земельном участке;

- информация о расположенных в границах земельного участка объектах капитального строительства, объектах культурного наследия;

- информация о технических условиях подключения объектов капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения;

- границы зоны планируемого размещения объектов капитального строительства для государственных или муниципальных нужд.

Таким образом, градостроительный план земельного участка содержит достаточно весомый объем информации по допустимому строительству на конкретном земельном участке.

Невыполнение Застройщиком требований ГПЗУ имеет множество негативных последствий. В частности, несоответствие проектной документации ГПЗУ является основанием для отказа в выдаче разрешения на строительство, равно как несоответствие созданного в результате строительства, реконструкции объекта недвижимости ГПЗУ является основанием для отказа в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

По общему правилу, установленному ГСК РФ, подготовка градостроительного плана земельного участка может осуществляться следующими путями:

- в составе проектов межевания территорий;

- в виде отдельного документа (ст. 48 ГСК РФ).

Подготовка проектов межевания территории осуществляется в рамках разработки иной градостроительной документации, таким образом, утверждение

ГПЗУ в составе проектов межевания территорий - процедура достаточно длительная.

Отсутствие указанных проектов не мешает правообладателю земельного участка, объекта недвижимости обратиться в уполномоченный орган власти с заявлением о выдаче ГПЗУ в виде отдельного документа.

Для получения ГПЗУ в г. Кумертау необходимо собрать следующий перечень документов (по данным официального сайта администрации городского округа города Кумертау):

Заявление на имя главы Администрации городского округа город Кумертау Республики Башкортостан на получение градостроительного плана земельного участка (ГПЗУ).
Кадастровый план земельного участка (подлинник либо нотариально заверенная копия или копия, заверенная органом, выдавшим оригинал).
Материалы действующей (актуализированной) топографической съемки на территории ранее предоставленного земельного участка в бумажном и электронном виде, зарегистрированные в Отделе архитектуры и градостроительства Администрации городского округа город Кумертау Республики Башкортостан, в М 1:500 при площади участка до 3-х га; в М 1:2000 при площади участка свыше 3 га.
Нотариально заверенную копию или копию, заверенную органом, выдавшим оригинал, свидетельства о государственной регистрации прав собственности на землю либо договора аренды земельного участка, заключенного с Комитетом по управлению муниципальной собственностью Администрации городского округа город Кумертау Республики Башкортостан; иного правоустанавливающего документа на землю, оформленного в соответствии с требованиями действующего земельного законодательства.
Нотариально заверенную копию или копию, заверенную органом, выдавшим оригинал Устава, со всеми изменениями и дополнениями к нему (для юридических лиц), свидетельства о внесении в единый государственный реестр предпринимателей (для граждан, осуществляющих предпринимательскую деятельность).
В случае если на земельном участке, в отношении которого осуществляется подготовка ГПЗУ в целях дальнейшего проектирования объекта (объектов) капитального строительства, находятся здания, строения, сооружения, необходимо дополнительно представить правоустанавливающие документы на них, а также учетно-техническую документацию.

2.3.3 Проведение инженерных изысканий для подготовки проектной документации

Проведение инженерных изысканий необходимо для получения следующей информации:

- материалов о природных условиях территории, на которой будут осуществляться строительство, реконструкция объектов капитального строительства,

и факторах техногенного воздействия на окружающую среду, о прогнозе их изменения, необходимых для разработки решений относительно такой территории;

- материалов, необходимых для обоснования компоновки зданий, строений, сооружений, принятия конструктивных и объемно-планировочных решений в отношении этих зданий, строений, сооружений, проектирования инженерной защиты таких объектов, разработки мероприятий по охране окружающей среды, проекта организации строительства, реконструкции объектов капитального строительства;

- материалов, необходимых для проведения расчетов оснований, фундаментов и конструкций зданий, строений, сооружений, их инженерной защиты, разработки решений о проведении профилактических и других необходимых мероприятий, выполнения земляных работ, а также для подготовки решений по вопросам, возникшим при подготовке проектной документации, ее согласовании или утверждении.

Инженерные изыскания могут выполняться застройщиком либо привлекаемым им или уполномоченным им лицом (далее - заказчик) на основании договора физическим или юридическим лицом. При этом лицо, выполняющее инженерные изыскания, должно соответствовать требованиям законодательства РФ к квалификации лиц, осуществляющим указанные виды работ.

В соответствии с ГСК РФ инженерные изыскания выполняются для подготовки проектной документации. Не допускаются подготовка и реализация проектной документации без выполнения соответствующих инженерных изысканий.

Таким образом, проведения инженерных изысканий не требуется в случаях, когда не требуется подготовка проектной документации. Согласно ГСК РФ такими случаями являются строительство, реконструкция, капитальный ремонт объектов индивидуального жилищного строительства (отдельно стоящих жилых домов с количеством этажей не более чем три, предназначенных для проживания одной семьи) (ст.47 ГСК РФ).

2.3.4 Подготовка проектной документации

В соответствии с ГСК РФ проектная документация представляет собой документацию, содержащую материалы в текстовой форме и в виде карт (схем) и определяющую архитектурные, функционально-технологические, конструктивные и инженерно-технические решения для обеспечения строительства, реконструкции объектов капитального строительства, их частей, капитального ремонта, если при его проведении затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности объектов капитального строительства (ст.48 ГСК РФ).

Следует отметить, что виды работ по подготовке проектной документации, которые оказывают влияние на безопасность объектов капитального строительства, должны выполняться только индивидуальными предпринимателями или юридическими лицами, имеющими выданные саморегулируемой организацией свидетельства о допуске к таким видам работ. Иные виды работ по подготовке проектной документации могут выполняться любыми физическими или юридическими лицами.

В случае если подготовка проектной документации осуществляется физическим или юридическим лицом на основании договора с застройщиком или заказчиком, последний обязан предоставить такому лицу:

- градостроительный план земельного участка;

- результаты инженерных изысканий (в случае, если они отсутствуют, договором должно быть предусмотрено задание на выполнение инженерных изысканий);

- технические условия (в случае, если функционирование проектируемого объекта капитального строительства невозможно обеспечить без подключения такого объекта к сетям инженерно-технического обеспечения) (ст.47 ГСК РФ).

В г. Кумертау подготовку проектной документации осуществляет Кумертауская мастерская Государственного Унитарного Предприятия проектного института «Башжилкоммунпроект».

Проектная документация утверждается застройщиком или уполномоченным им лицом (заказчиком). При этом в случаях, когда необходимо проведение государственной экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий, утверждение проектной документации возможно только при наличии положительного заключения указанных экспертиз.

Перечень инстанций, обязательных для согласования проектно-сметной документации (по данным официального сайта администрации городского округа города Кумертау):

Территориальный отдел Управления федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека по Республике Башкортостан в городах Кумертау, Мелеуз, Кугарчинском, Куюргазинском, Мелеузовском, Федоровском районах.
Территориальный отдел N 35 Управления Роснедвижимости по Республике Башкортостан (наличие или отсутствие кадастрового плана земельного участка).
Управление по технологическому и экологическому надзору Ростехнадзора по Республике Башкортостан.
Южный отдел инспекции Государственного архитектурно-строительного надзора Республики Башкортостан.
Кумертауский отдел Государственного пожарного надзора г. Кумертау РБ МЧС России.
Муниципальное унитарное предприятие "Межрайкоммунводоканал".
Кумертауский городской район электрических сетей Кумертауских распределительных электрических сетей "БашРЭС-Стерлитамак".
"БашРЭС-Стерлитамак".
Кумертауский район тепловых сетей "БашРТС-Стерлитамак".
Кумертауский межрайонный узел электросвязи ОАО "Башинформсвязь".
Филиал ОАО "Газ-Сервис" "Кумертаугаз".
Комитет по земельным ресурсам и землеустройству города Кумертау.

Комитет по управлению собственностью Минимущества РБ по г. Кумертау.
Главный архитектор городского округа.
Владельцы других инженерных сетей и заинтересованные лица.

2.3.5 Государственная экспертиза проектной документации, результатов инженерных изысканий

Предметом государственной экспертизы являются оценка соответствия проектной документации требованиям технических регламентов, в том числе санитарно-эпидемиологическим, экологическим требованиям, требованиям государственной охраны объектов культурного наследия, требованиям пожарной, промышленной, ядерной, радиационной и иной безопасности, а также результатам инженерных изысканий, и оценка соответствия результатов инженерных изысканий требованиям технических регламентов.

В настоящее время функции по государственной экспертизе проектной документации и результатов инженерных изысканий осуществляет ФГУ «Главгосэкспертиза» и ее филиалы.

Результатом проведения государственной экспертизы является соответствующее заключение (положительное или отрицательное). Срок проведения государственной экспертизы определяется сложностью объекта капитального строительства, но не должен превышать три месяца (ст.49 ГСК РФ).

2.3.6 Негосударственная экспертиза проектной документации, результатов инженерных изысканий

Помимо вышеуказанной экспертизы в Российской Федерации проектная документация может быть проверена на соответствие требованиям технических регламентов, в том числе санитарно-эпидемиологическим, экологическим требованиям, требованиям государственной охраны объектов культурного наследия, требованиям пожарной, промышленной, ядерной, радиационной и иной безопасности, а также результатам инженерных изысканий, и оценка соответствия результатов инженерных изысканий требованиям технических регламентов и в организациях, проводящих негосударственную экспертизу.

28 ноября 2011 года был подписан Федеральный закон № 337-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Закон направлен на решение трех основных вопросов:

1) повышение качества проектной документации путем развития института негосударственной экспертизы;

2) введение имущественной ответственности собственников зданий и сооружений;

3) регулирование вопросов эксплуатации зданий и сооружений.

Новые нормы Градостроительного кодекса РФ, в соответствии с Федеральным законом № 337-ФЗ, вступили в силу с 1 апреля 2012 года.

Нормы уточняют основания и порядок осуществления государственной и негосударственной экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий, в частности, порядок аттестации физических лиц на право подготовки экспертных заключений и аккредитации юридических лиц на право проведения негосударственной экспертизы.

Государственные и негосударственные экспертные организации будут иметь равноправные условия работы, а строительный бизнес получит альтернативу в выборе организации, выдающей экспертные заключения.

Государственной экспертизе подлежит проектная документация следующих объектов (в соответствии с п. 5.1 статьи 6, п. 3.4 статьи 49 Градостроительного Кодекса Российской Федерации):

объектов, строительство, реконструкция которых финансируются за счет средств бюджетов бюджетной системы Российской Федерации ;
объектов, строительство, реконструкцию которых предполагается осуществлять на территориях двух и более субъектов Российской Федерации;
посольств, консульств и представительств Российской Федерации за рубежом;
в исключительной экономической зоне Российской Федерации;
на континентальном шельфе Российской Федерации, во внутренних морских водах, в территориальном море Российской Федерации;
объектов обороны и безопасности, иных объектов, сведения о которых составляют государственную тайну;
автомобильных дорог федерального значения;
объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) федерального, регионального и местного значения (в случае, если при проведении работ по сохранению объекта культурного наследия федерального, регионального и местного значения затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности такого объекта);
объектов, указанных в статье 48.1 настоящего Кодекса особо опасных, технически сложных и уникальных объектов;
объектов, связанных с размещением и обезвреживанием отходов I - V классов опасности;
иных объектов, определенных Правительством Российской Федерации;
результатов инженерных изысканий, выполняемых для подготовки проектной документации указанных выше объектов.

В отношении объектов, не попавших в данный перечень, может проводиться негосударственная экспертиза проектной документации.

В соответствии с ч. 1 ст. 50 Градостроительного Кодекса РФ застройщик или заказчик либо осуществляющее на основании договора с застройщиком или заказчиком подготовку проектной документации лицо может направить проектную документацию и результаты инженерных изысканий, выполненных для подготовки такой проектной документации, на негосударственную экспертизу.

Порядок проведения негосударственной экспертизы в отношении проектной документации на объекты капитального строительства и (или) в отношении результатов инженерных изысканий для подготовки этой документации закреплен Постановлением Правительства РФ от 29 декабря 2008 г. N 1070 «О негосударственной экспертизе проектной документации и результатов инженерных изысканий».

Негосударственная экспертиза проводится организациями, аккредитованными в порядке, установленном Правительством Российской Федерации (далее - экспертная организация), по инициативе застройщика, заказчика либо лица, осуществляющего на основании договора с застройщиком или заказчиком подготовку проектной документации или инженерные изыскания (далее - заявитель). Последним постановлением правительства от 17 октября 2011 года № 845 в п.2 установлено, что аккредитация организаций на право проведения негосударственной экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий проводится Федеральной службой по аккредитации.

Объектом негосударственной экспертизы являются проектная документация в полном объеме или ее отдельные разделы, а также результаты инженерных изысканий (ст. 50 ГСК РФ).

Негосударственная экспертиза может проводиться в отношении проектной документации и результатов инженерных изысканий любого объекта капитального строительства (отдельного этапа строительства, реконструкции, капитального ремонта), в том числе объекта капитального строительства, проектная документация которого в соответствии с законодательством Российской Федерации подлежит обязательной государственной экспертизе (ст. 50 ГСК РФ).

Предметом негосударственной экспертизы проектной документации является оценка соответствия проектной документации:

а) техническим регламентам (в том числе санитарно-эпидемиологическим, экологическим требованиям, требованиям государственной охраны объектов культурного наследия, требованиям пожарной, промышленной, ядерной, радиационной и иной безопасности);

б) результатам инженерных изысканий;

в) установленным (утвержденным, выбранным для расчета) сметным нормативам - в части оценки сметной документации, разработанной в составе проектной документации;

г) градостроительным регламентам;

д) градостроительному плану земельного участка;

е) национальным стандартам;

ж) стандартам организаций;

з) заданию на проектирование (ст. 50 ГСК РФ).

Положительное заключение негосударственной экспертизы проектной документации в силу ч. 8 ст. 51 Градостроительного Кодекса РФ может прилагаться к заявлению о выдаче разрешения на строительство.

Субъектами правоотношений по проведению негосударственной экспертизы проектной документации являются либо застройщик, либо заказчик, либо осуществляющее на основании договора с застройщиком или заказчиком юридическое или физическое лицо, с одной стороны, и коммерческое либо некоммерческое юридическое лицо, учредительные документы, а также документ о государственной аккредитации которого позволяют ему осуществлять негосударственную экспертизу, с другой стороны. Между указанными субъектами заключается договор возмездного оказания услуг. Согласно ст. 779 ГК РФ, исполнитель обязуется по заданию заказчика оказать услуги (совершить определенные действия или осуществить определенную деятельность), а заказчик обязуется оплатить эти услуги.

Негосударственная экспертиза инженерных изысканий:

Экспертиза результатов инженерных изысканий и проектной документации:

- на проведение геолого-физических исследований, поисков, разведки , добычи и переработки минерального сырья месторождений полезных ископаемых;

- на проведение геоэкологических, гидрогеологических и инженерно-геологических работ;

- на проведение морских геолого-географических работ;

- на строительство, консервацию и расконсервацию: скважин на нефть, газ, твердые полезные ископаемые, водоснабжение, параметрических месторождений, включая обустройство, углеводородного сырья и твердых полезных ископаемых;

- на строительство, реконструкцию, капитальный ремонт зданий, строений и сооружений, связанных со строительством скважин и месторождений полезных ископаемых и иных объектов.

Экспертиза сметной части проектной документации, геоэкологических, гидрологических и инженерно-геологических федеральных, региональных и муниципальных программ и работ.
Оказание экспертно-консультационных услуг по экспертизе результатов инженерных изысканий и проектной документации, включая сметную часть.
Методологическое и методическое обеспечение экспертизы результатов инженерных изысканий и проектной документации, включая сметную часть, в том числе внедрение инновационных технологий геологоразведочных работ (ст. 50 ГСК РФ).

2.3.7 Получение разрешения на реконструкцию

Согласно ГСК РФ разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям ГПЗУ и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт.

Исходя из норм ГСК РФ, получение разрешения на строительство необходимо при осуществлении строительства, реконструкции объектов капитального строительства, а также их капитального ремонта, если при его проведении затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности таких объектов, за исключением случаев, предусмотренных ГСК РФ (ст. 51 ГСК РФ).

К заявлению о выдаче разрешения на строительство должны быть приложены следующие документы (по данным официального сайта администрации городского округа города Кумертау):

1.Заявление на имя главы Администрации городского округа город Кумертау Республики Башкортостан на получение разрешения на строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объекта недвижимости с указанием данных документов, удостоверяющих личности физического лица или с указанием реквизитов юридического лица (при обращении представителя организации – доверенность, подписанная руководителем и скрепленная печатью (подлинник и копия). (Заявление подается в установленной форме).

2.Правоустанавливающие документы на земельный участок.

3.Градостроительный план земельного участка (ГПЗУ).

4.Материалы, содержащиеся в проектной документации:

а) пояснительная записка;

б) схема планировочной организации земельного участка, выполненная в соответствии с градостроительным планом земельного участка, с обозначением места размещения объекта капитального строительства, подъездов и проходов к нему, границ зон действия публичных сервитутов, объектов археологического наследия;

в) схема планировочной организации земельного участка, подтверждающая расположение линейного объекта в пределах красных линий, утвержденных в составе документации по планировке территории применительно к линейным объектам;

г) схемы, отображающие архитектурные решения;

д) сведения об инженерном оборудовании, сводный план сетей инженерно-технического обеспечения с обозначением мест подключения проектируемого объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения;

е) проект организации строительства объекта капитального строительства;

ж) проект организации работ по сносу или демонтажу объектов капитального строительства, их частей.

5.Положительное заключение государственной экспертизы проектной документации (применительно к проектной документации объектов, предусмотренных статьей 49 Градостроительного кодекса Российской Федерации.

6.Разрешение на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции (в случае, если застройщику было предоставлено такое разрешение в соответствии со статьей 40 настоящего Кодекса).

7.Согласие всех правообладателей объекта капитального строительства в случае реконструкции такого объекта.

2.3.8 Получение разрешения на ввод объекта в эксплуатацию

Ввод реконструированного объекта капительного строительства в эксплуатацию осуществляется на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка и проектной документации (ст.51 ГСК РФ).

В г. Кумертау для ввода построенного (реконструированного) объекта в эксплуатацию застройщику необходимо обратиться в Муниципальное унитарное предприятие «Градостроитель» городского округа город Кумертау Республики Башкортостан с соответствующим заявлением. К указанному заявлению должны быть приложены следующие документы (по данным официального сайта администрации городского округа города Кумертау):

1.Заявление на имя главы Администрации городского округа город Кумертау Республики Башкортостан на получение разрешения на ввод объекта в эксплуатацию с указанием данных документов, удостоверяющих личности физического лица или с указанием реквизитов юридического лица (при обращении представителя организации – доверенность, подписанная руководителем и скрепленная печатью (подлинник и копия).

Правоустанавливающие документы на земельный участок

3.Градостроительный план земельного участка.

4.Разрешение на строительство.

5.Акт приемки объекта капитального строительства (в случае осуществления строительства, реконструкции, капитального ремонта на основании договора).

6.Документ, подтверждающий соответствие построенного, реконструированного, отремонтированного объекта капитального строительства требованиям технических регламентов и подписанный лицом, осуществляющим строительство.

7.Документ, подтверждающий соответствие параметров построенного, реконструированного, отремонтированного объекта капитального строительства проектной документации и подписанный лицом, осуществляющим строительство (лицом, осуществляющим строительство, и застройщиком или заказчиком в случае осуществления строительства, реконструкции, капитального ремонта на основании договора).

8.Документы, подтверждающие соответствие построенного, реконструированного, отремонтированного объекта капитального строительства техническим условиям и подписанные представителями организаций, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения (при их наличии).

9.Схема, отображающая расположение построенного, реконструированного, отремонтированного объекта капитального строительства, расположение сетей инженерно-технического обеспечения в границах земельного участка и планировочную организацию земельного участка и подписанная лицом, осуществляющим строительство (лицом, осуществляющим строительство, и застройщиком или заказчиком в случае осуществления строительства, реконструкции, капитального ремонта на основании договора).

10.Заключение органа государственного строительного надзора, органа государственного пожарного надзора (в случае, если предусмотрено осуществление государственного строительного надзора, государственного пожарного надзора) о соответствии построенного, реконструированного, отремонтированного объекта капитального строительства требованиям технических регламентов и проектной документации.

11.Схема планировочной организацией земельного участка с обозначением места размещения индивидуального жилого дома, согласованная и утвержденная на стадии получения от органов местного самоуправления разрешения на строительство.

12.Исполнительная учетно-техническая документация (справка о фактических показателях жилого дома) на законченные строительством объекты жилищно-гражданского назначения, составленная предприятиями Республиканского управления учета, инвентаризации и оценки недвижимости. Справка требуется в соответствии со ст.55 ч.11 Градостроительного кодекса Российской Федерации, которая устанавливает, что в разрешении на ввод объекта в эксплуатацию должны содержаться сведения об объекте капитального строительства, необходимые для постановки построенного объекта капитального строительства на государственный учет.

3 Инженерно-технический раздел

3.1 Местоположение магазина «Арка»

Рисунок 3.1 – Карта Республики Башкортостан

Местоположение исследуемого объекта – г. Кумертау Республики Башкортостан.

Умеренный климатический пояс.

Умеренно континентальный климат.

Средняя температура января: -13.3°С.

Средняя температура июля: +21.6°С.

Количество осадков – 552 мм/год.

Температура наиболее холодной пятидневки в году –36°С.

Среднемесячная относительная влажность воздуха в наиболее холодный месяц – 78 %, в наиболее жаркий месяц – 49 %.

Нормативный скоростной напор ветра для III района - 38 кгс/м².

Расчётное значение веса снегового покрова на 1м² горизонтальной поверхности для V района - 320 кгс/м.

Уровень ответственности здания – II.

Степень долговечности здания – II.

Степень огнестойкости здания – II.

Класс конструктивной пожарной опасности здания - СО.

Роза ветров приведена на рисунке 1.2. Роза ветров построена в соответствии с таблицей 1.1. Преобладающее направление ветра в период декабрь-февраль — южное, в период июнь-август — северное.

Таблица 3.1 – Направление и скорость ветра

Месяц	Направление ветра
Месяц	С	СВ	В	ЮВ	Ю	ЮЗ	З	СЗ
Январь	14	3	4	12	42	18	3	4
Июль	26	11	6	7	13	13	11	13

Рисунок 3.2 – Роза ветров

Реконструируемый магазин расположен по ул. Энергетиков 19 в микрорайоне Восточном г. Кумертау. Ситуационный план данного объекта представлен на рисунке 1.3.

Рисунок 3.3 – Ситуационный план

3.2 Описание существующего участка и расположенного на нем здания

3.2.1 Описание генплана

Генеральный план для реконструируемого двухэтажного магазина, возводимого на существующем участке. На генеральном плане показаны существующие здания и реконструируемое здание магазина «Арка».

На генеральном плане показаны автомобильные проезды к магазину и жилым домам шириной 5,5м с основным асфальтобетонным покрытием, тротуар вдоль проезда 1,5м. Радиус закругления дорог 12м. Для благоустройства территории предусматривается устройство площадки для временной парковки автотранспорта. Также предусматривается установка малых архитектурных форм: диваны, урны. Для озеленения территории предусматривается посадка многолетней травяной смеси.

3.2.2 Описания участка

Обследуемое здание расположено в восточной части г. Кумертау по ул. Энергетиков. Рельеф участка спокойный.

Вертикальная планировка, благоустройство участка выполнены. По периметру здания выполнено асфальтобетонное покрытие с уклоном от здания для отвода атмосферных вод от стен здания. Проезды и пешеходные дорожки имеют асфальтобетонное покрытие.

3.2.3 Описание существующего здания

Обследуемое здание - 2-х этажный магазин с подвалом с невентилируемой крышей, с размерами в плане:

- общая длина 21,72 м;

- ширина 20,04 м.

Высота здания от верха цоколя до парапета - 7,82 м.

Средняя высота цоколя от уровня земли в среднем составляет 720 мм.

На первом этаже размещаются продуктовые отделы, на втором этаже хозяйственные и промтоварные отделы.

Здание с несущими продольными и поперечными кирпичными стенами.

В здании имеются две лестничные клетки. Выходы из помещений предусмотрены в лестничные клетки, ведущие к выходу через тамбуры непосредственно наружу.

Тамбурные и входные двери в здание на путях эвакуации открываются по направлению выхода. Высота дверей на путях эвакуации равна 2 метрам.

Подъем на кровлю - на улице по пожарной металлической лестнице. Обследуемое здание оборудовано всеми системами инженерного обеспечения.

В подвальной части здания размещаются холодильные камеры, элеваторный узел.

Спуск в подвал осуществляется по сборным железобетонным лестницам в лестничной клетке. Так же имеется наружный спуск в подвальную часть в торце здания.

Здание эксплуатируется с 1994 года.

Основные технико-экономические показатели приведены в таблице 1.2.

Таблица 1.2 – Основные технико-экономические показатели

Наименование показателей	Ед. Изм.	Кол-во
Число этажей	шт.	2
Строительный объем	м³	2439,2
Площадь застройки	м²	466,5
Общая площадь	м²	718,43
Торговая площадь	м²	317,9
В том числе:
Строительный объем подвала	м²	904,97
Общая площадь подвала	м²	336,42

3.2.4 Описание строительных конструкций

Техническому обследованию подверглись все строительные конструкции и элементы здания.

Фундаменты - ленточные из сборных бетонных блоков. Трещин и повреждений не наблюдается.

Горизонтальная и вертикальная гидроизоляции - не нарушены, ремонта не требуется.

Стены подвала - из сборных бетонных блоков толщиной 400 мм, 500мм. 600 мм. Ремонта не требуется.

Перекрытие подвала - из сборных многопустотных железобетонных панелей толщиной 220 мм. Имеются трещины в заделке швов между панелями.

Полы подвала - керамическая плитка, цементные. Имеются выбоины и трещины в цементных полах.

Наружные стены - кирпичные. Толщина кладки - 640 мм. Наружные поверхности стен первого этажа оштукатурены, кладка стен второго этажа выполнена с расшивкой швов. Внутренние поверхности стен оштукатурены. Имеются отдельные вертикальные трещины с шириной раскрытия до 5 мм.

Внутренние стены - кирпичные оштукатуренные толщиной 280мм,410мм, 540мм. Продольные и поперечные стены - несущие. Отдельными местами имеются волосяные трещины на поверхности стен.

Перегородки - кирпичные оштукатуренные толщиной 150-мм. Имеются трещины в местах сопряжения со смежными конструкциями стен, перекрытий.

Междуэтажные перекрытия - из сборных многопустотных железобетонных панелей толщиной 220 мм. Наблюдаются трещины в швах между плитами.

Чердачное перекрытие - из сборных многопустотных железобетонных плит толщиной 220 мм. Наблюдаются трещины в швах между плитами. Утеплитель - керамзит толщиной от 200мм до 400мм. Наблюдаются следы протечек. Утеплитель не соответствует нормативным требованиям ТСН 23 - 318 - 2000 РБ «Тепловая защита зданий».

Крыша - не вентилируемая с организованным внутренним водостоком. Покрытие из сборных многопустотных железобетонных плит с опиранием на несущие продольные и поперечные внутренние и наружные кирпичные стены.

Кровля - многоскатная, с организованным внутренним водостоком. Гидроизоляционное покрытие - рубероидный ковёр на битумной мастике. Имеются течи, вздутия. Покрытие парапетов - железобетонные парапетные плиты. Подъем на кровлю по металлической лестнице.

Полы - цементные, мозаичные и из керамических плиток. Цементные полы - имеются мелкие выбоины и трещины местами. Полы мозаичные и из керамических плиток - в хорошем состоянии.

Окна - деревянные и металлопластиковые с раздельными переплетами с двойным остеклением в хорошем состоянии.

Отделочные покрытия - наружная отделка - кладка стен выполнена с расшивкой швов. Столярные изделия окрашены масляной краской. Цоколь здания облицован камнем - состояние хорошее.

Внутренняя отделка - известковая побелка, масляная окраска; облицовка панелей глазурованной плиткой. Стены кабинетов оклеены обоями. Наблюдаются следы протечек, трещины, ржавые пятна.

Вентиляция - естественная. Вентиляция кабинетов - через форточки. Вентиляция санузлов, складов, торговых залов - через вентканалы, встроенные во внутренние поперечные и продольные кирпичные стены. Имеются засорения вентканалов.

Таблица 3.3 – Экспликация помещений 1-го этажа

Номер по плану	Наименование	Площадь, м²
1	2	3
1	Тамбур	9.70
2	Торговый зал	71.30
3	Торговый зал	106.40
4	Торговый зал	34.10
5	Торговый отдел	9.50
6	Коридор	13.40
7	Загрузочная	11.65
8	Кабинет	12.30
9	Складское помещение	3.03
10	Складское помещение	6.40
11	Санузел	3.00
12	Ванная	6.36
13	Хранение тары	2.10
14	Тамбур	2.60
15	Коридор	10.50
16	Коридор	12.90
17	Лестничная клетка 1	14.28
18	Лестничная клетка 2	14.64

Таблица 3.4 – Экспликация помещений 2-го этажа

Номер по плану	Наименование	Площадь, м²
1	2	3
1	Торговый зал	211.80
2	Торговый зал	17,90
3	Торговый зал	25.60
4	Кабинет	13.65
5	Складское помещение	6.70
6	Холл	14.00
7	Складское помещение	16.40
8	Складское помещение	3.00
9	Санузел	2.66
10	Кл. уб. инвентаря	2.10
11	Коридор	7.78
12	Коридор	9.17
13	Лестничная клетка 2	14.64
14	Лестничная клетка 1	14.28

3.3 Реконструкция магазина «Арка»

3.3.1 Характеристика проекта реконструкции

Технические решения, принятые в рабочих чертежах, соответствуют требованиям экологических, санитарно-технических, противопожарных норм, действующих на территории РФ, и обеспечивают безопасную для жизни и здоровья людей эксплуатацию объекта при соблюдении мероприятий, предусмотренных рабочими чертежами.

Рабочая документация на объект «Реконструкция магазина «Арка» по ул. Энергетиков, 19 в г Кумертау" выполнена Стерлитамакской мастерской-филиал ГУП ПИ "БЖКП" РБ на основании следующих данных:

Письма-заказа ИП Михайловой М. 3.

2 Задания на проектирование от 25.08.2008г.

Постановление администрации N81117 от 0.00.2008 г. об утверждении градостроительного плана.
Архитектурно-планировочного задания №1 от 06.05.2008 г.
Градостроительного плана земельного участка.

В проекте предусмотрены типовые конструктивные решения и традиционные методы строительных и монтажных работ, которые не требуют проверки на патентную способность и патентную чистоту.

Данным проектом предусматривается реконструкция существующего двухэтажного здания магазина, а именно: устройство лестничной клетки и устройство мансардного этажа.

За счёт мансардного этажа увеличивается торговая площадь и площадь служебных помещений. На мансардном этаже расположатся следующие помещения: 2 торговых зала, 2 служебных помещения, 3 кабинета, склад, санузел, помещение хранения уборочного инвентаря. Для эвакуации людей со всех этажей пристраивается лестничная клетка 1 типа.

В отделке наружных стен здания будет применена система вентилируемых навесных фасадов с облицовкой керамогранитными плитами фирмы «MIRAGE».

Особую выразительность придадут зданию витражи, шатровая крыша сложной конфигурации.

Использование современных строительных материалов в отделке фасадов здания, а так же их теплая цветовая гамма придадут зданию яркий и современный вид.

За отметку 0.000 принята отметка пола первого этажа.

Рабочая документация предназначена для строительства в климатическом районе IB с расчетной зимней температурой наружного воздуха - 36°С для сухой зоны влажности. Нормативный скоростной напор ветра для III района - 36кгс/м². Расчетное значение веса снегового покрова на 1м² горизонтальной поверхности земли для V района - 320 кгс/м².

При разработке конструкций приняты следующие исходные данные:

Уровень ответственности здания - II

Степень долговечности - II

Класс функциональной пожарной опасности здания - Ф 3.1

Степень огнестойкости - II

Класс конструктивной пожарной опасности здания - СО

Таблица 3.5 - Технико-экономические показатели реконструкции

Наименование показателей	Ед. изм.	Показатели
Наименование показателей	Ед. изм.	До реконструкции	После реконструкции
Общая площадь здания	м²	718,43	1173,30
Строительный объем	м³	3103,00	5400,00
Площадь застройки	м²	454,50	494,00
Полезная площадь	м²	657,4	996,00
Расчетная площадь	м²	712,3	928,35
Торговая площадь	м²	314,1	526,6
Количество этажей	эт	2	2+мансарда
Для мансардного этажа
Расход тепла: Отопление	Ккал/ч	—	28500
ГВС	Ккал/ч		45000
Водопотребление	м³/ч		0,08
Отвод стоков	м³/ч		0,08
Установленная электрическая мощность (освещение)	Квт		7
(силовое эл. оборудование)	Квт		15

№ п/п	Наименование показателей	Ед. Изм.	Значение
1	Строительный объем	м³	1569,68
2	Площадь застройки	м²	512,31
3	Общая площадь	м²	420,82
4	Полезная площадь	м²	338,64
5	Расчетная площадь	м²	216,05
6	Торговая площадь	м²	212,48

3.3.2 Правила проектирования мансард

При проектировании мансардного этажа необходимо иметь в виду, что роль ограждающих конструкций в этом случае выполняет совмещенная утепленная кровля и, следовательно, все правила и конструктивные особенности ее устройства являются также и требованиями, которые необходимо соблюдать при возведении мансардного этажа.

При проектировании мансарды необходимо также учитывать следующие моменты:

- конструктивная схема, материал ограждающих конструкций и деталей мансарды определяются с учетом единства конструкции и архитектурных форм здания-основы;

- важным условием размещения мансардных помещений является их взаимосвязь с коммуникационной структурой здания - основы;

- особое значение имеют форма и габариты помещений, выбор светопрозрачного ограждения (вертикальных или наклонных окон), их размещение с учетом интерьера и во взаимосвязи с архитектурным обликом;

- выбор планировочного варианта мансарды необходимо осуществлять исходя из планировки здания-основы;

- огромную роль, в зависимости от уровня зрительного восприятия мансардного этажа, играют линии и формы, определяемые геометрией крыши;

- мансарда с крутоуклонной крышей требует особого подхода к выбору кровельного материала, обеспечению теплозащиты, герметизации и гидроизоляции;

- возведение мансарды без прекращения функционирования основного здания требует специального метода максимальной безопасности производства работ, ограничения веса конструкций и деталей, сооружения элементов защиты и безопасности.

Противопожарные требования, особенно пути эвакуации мансардного этажа, зависят от планировочной структуры здания-основы:

- при совпадении функций здания-основы и мансардного этажа для путей эвакуации используется лестнично-лифтовый узел здания, к которому примыкает мансарда;

- при несовпадении функций здания-основы и мансардного этажа для создания путей эвакуации требуется устройство специальных коммуникаций, которые могут находиться внутри или вне здания и иметь изолированные выходы, в том числе между двумя зданиями.

Мансардное окно может служить спасательным проемом, через которое могут быть эвакуированы люди из помещения.

Высота помещений в мансардном этаже в чистоте принимается не менее 2,5 м, при этом в полезную площадь могут засчитываться и участки помещений с меньшей высотой. Их величина нормируется в зависимости от уклона крыши.

В соответствии со СНиП 2.08.01-89* при определении площади помещений мансардного этажа учитывается площадь этого помещения с высотой узкой части наклонного потолка 1,5 м при наклоне 30° к горизонту, 1,1 м - при наклоне 45° и 0,5 метра при наклоне 60° и более. При промежуточных значениях высота определяется по интерполяции. Площадь помещения с меньшей высотой следует учитывать в общей площади с коэффициентом 0,7, при этом минимальная высота стены должна быть 1,2 м при наклоне потолка 30°, 0,8 м - при 45° - 60°, не ограничивается при наклоне 60° и более.

Расчет объема помещения следует проводить в соответствии с нормативными требованиями, согласно которым высота от уровня пола до поверхности наклонного потолка измеряется в точке ограничения размеров жилой или рабочей площади. Если помещение не ограничивается вверху горизонтальным потолком в той части, где его высота превышает нормируемую, то объем рассчитывается как объем всего помещения, включая его часть над нормативной высотой.

Связь помещений мансардного этажа со зданием может быть осуществлена несколькими способами (а ее устройство требует индивидуального подхода):

- мансарды непосредственно примыкают к лестнично-лифтовому узлу;

- мансарды требуют специальных соединительных помещений-коридоров;

- мансарды требуют устройства специальных коммуникаций в виде лестниц или лифтов, в том числе вне здания.

При разработке интерьера мансардного этажа следует учитывать особенности геометрических форм помещений. Речь идет о размещении лестниц, обстановке ванной комнаты и туалета, кухни, а также о размещении дверей. Например, следует принимать во внимание свободную высоту лестничных маршей в отношении наклонных поверхностей крыши. Трудностей не возникает, когда направление лестницы параллельно уклону крыши или лестница размещена по средней оси здания.

3.3.3 Конструктивные особенности мансард

Выбор той или иной архитектурно-строительной системы мансардного этажа включает определение несущей конструкции и ограждения, а также организацию строительных работ на объекте (что особенно важно при ведении работ в застроенной части города).

При возведении мансардных этажей на реконструируемых зданиях рекомендуется выбирать легкие конструкции и материалы, поскольку, во-первых, следует максимально облегчить их транспортировку на этаж, а во-вторых, собственный вес конструкций должен быть минимальным, с учетом той нагрузки, которая будет перенесена на уже существующее здание.

Несущие конструкции мансард могут быть деревянными, металлическими и железобетонными. Применение деревянных конструкций мансард должно согласовываться со степенью огнестойкости здания, они должны быть защищены антипиренами. В настоящее время все большее распространение приобретают материалы из тонкостенного холодногнутого металлического профиля.

Внутренняя облицовка ограждения мансарды выполняется преимущественно из гипсокартонных листов. Внутренние перегородки целесообразно выполнять поэлементной сборкой с облицовкой гипсокартонными листами по стойкам из тонколистовых профилей.

Поскольку мансардный этаж, как уже говорилось выше, в большей степени, чем нижние этажи подвержен потерям тепла, т.к. он имеет большую общую поверхность соприкосновения с внешней средой, то проблеме теплоизоляции должно быть уделено повышенное внимание.

С внутренней стороны утеплителя (со стороны помещения) необходимо предусмотреть слой пароизоляции, а с внешней стороны - гидроизоляции. Также важно, чтобы между верхней стороной утепляющего слоя и нижней стороной кровельного покрытия имелось достаточно эффективное вентиляционное пространство, которое способствовало бы вентиляции и удалению неизбежного потока влажного теплого воздуха, проникающего через паровые преграды и теплоизоляционный слой.

На сегодняшний день разработаны различные технологии возведения и реконструкции мансард. В проекте реконструкции было принято решение использовать конструкцию предлагаемую фирмой RANILLA.

3.3.4 Конструкция RANILLA

Конструкция, предлагаемая RANNILA, состоит из следующих элементов:

Несущим элементом мансарды (одно или двухэтажной) является двухпролетная поперечная рама с элементами из спаренных тонкостенных сигма - профилей. Сигма - профиль представляет собой легкий оцинкованный профиль, напоминающий греческую букву "сигма", из стали, толщиной до 3 мм и высотой 400 мм. Профиль изготавливается на роликовой листогибочной машине по размерам. Соединение профилей в узлах рамы - на болтах. Шаг рам в зависимости от поперечных стен составляет 2,6 - 3,2 м.
По контуру рам вдоль мансарды с шагом 600 мм кладут прогоны из профилей швеллерного сечения с перфорированной стенкой (так называемый термопрофиль). Перфорация позволяет при ослаблении жесткости на 10% уменьшить теплопроводность на 90%, исключив тем самым возможность возникновения, так называемых, "мостиков холода". Термопрофиль применяется для решения нескольких задач. Он передает нагрузку от кровли к каркасу и исключает промерзание, что позволяет не применять деревянные изделия.
По прогонам устраивается вентилируемая обрешетка из идущих по скату гнутых Z-профилей (с перфорацией) и расположенных по ним горизонтальных шляпных профилей, служащих для опоры и крепления кровельных листов из металлочерепицы либо профнастила.
Стойки рам опираются на монолитный железобетонный пояс, идущий по контуру стен и жестко объединяющий в плоскости перекрытия верхнего этажа, продольные и поперечные стены. Жесткость и устойчивость каркаса в поперечном направлении обеспечивается рамами, а в продольном - вертикальными связями по среднему ряду колонн и "горизонтальными" связями и прогонами по наружному контуру рам.

Конструкция мансард RANNILA позволяет устраивать как одноэтажные, так и двухэтажные мансарды. При строительстве одноэтажной мансарды упрощается конструкция, и ускорены работы, но стоимость одного квадратного метра больше, чем при возведении двухэтажной.

3.3.5 Особенности монтажа мансардной конструкции фирмы RANNILA

соединение на болтах позволяет избежать сварки, которая требует высокой квалификации (монтаж происходит быстрее);
срок возведения сокращается за счет того, что большая часть работы выполняется на заводе (~20-30%);
конструкции имеют небольшой вес, и поэтому их можно поднимать на подъемниках не применяя "тяжелую" подъемную технику;
монтаж может производиться в любую погоду;
бесшумность работы позволяет вести монтаж без отселения жильцов;
при монтаже нужен только раздвижной ключ - весь каркас собирается на болтовых соединениях;
балки прикрепляются либо болтами к блоку анкерных болтов, залитому в опору, либо при помощи чековых болтов, для которых просверливаются отверстия в опоре, последнее решение оправдано, когда точное расположение блоков анкерных болтов представляется сложным;
крепление сигма - профилей между собой происходит через фасонные изделия.

При возведении мансард одной из главных проблем является уменьшение веса конструкций надстраиваемой части, поэтому целесообразно привести таблицу веса элементов мансардного этажа по технологии RANNILA.

Таблица 1- Вес элементов мансардного этажа по технологии RANNILLA

Наименование элемента	кг/м²
Сигма-профиль	19
Термопрофиль	13
Металлическая оцинкованная обрешетка	9
Металлические оцинкованные профили и крепежные элементы	14,5
Металлочерепица / профильный лист	4,5
Гипсокартонные листы	16
Утеплитель	20
Всего*	87

3.3.6 Строительные конструкции

Существующие ленточные не ремонтируются. Фундаменты под стены проектируемой лестничной клетки приняты свайными. Ростверк армируется пространственными каркасами. Бетонирование ростверка выполняется из бетона кл. В15 и F50 по морозостойкости. Сваи буронабивные диаметром 800мм. Фундаменты загрузочно-ленточные из бетонных блоков б=300мм по гравийно-песчаной подготовке.

Существующие стены выполнены из кирпича на цементно-песчаном растворе толщиной 640мм, не ремонтируются. Стены лестничной клетки выполнены из керамического кирпича М100 на цементно-песчаном растворе М50 толщиной 510мм. Стены загрузочной толщиной 250мм выполнены из керамического кирпича М100 на цементно-песчаном растворе М50.

Существующие кирпичные перегородки не ремонтируются. Предусматривается устройство перегородок из ГКЛ, толщиной 100мм на мансардном этаже

Существующие перекрытия из сборных многопустотных железобетонных панелей толщиной 220 мм, не ремонтируются. Предусматривается монолитное перекрытие, армированное сетками в месте разбора внутренней лестницы.

Существующая железобетонная лестница не ремонтируется. Проектируемая лестница ЛК-1 и наращение существующей лестницы ЛК-2 на мансардный этаж предусмотрены из сборных железобетонных ступеней по металлическим косоурам из швеллера. Площадки предусмотрены монолитными из бетона кл.И15 по профилированному настилу Н-75-750-0.9, армированные сетками и арматурой 12 А-III.

Опирание лестничных площадок предусмотрено по балкам из швеллера. Ограждение лестниц предусмотрено из металлоконструкций ООО «Лиса».

Железобетонный пояс - выполняется по наружным и внутренним стенам из бетона кл.В20, армированный пространственными каркасами. В железобетонном поясе устанавливаются закладные детали для опирания металлических рам.

Перемычки - сборные ж/бетонные по серии 1.038.1-1, в. 1, металлические.

Перекрытие мансарды - из плит ГВЛ по обрешётке ПО-40-1,0. Обрешётка крепится к профилю ТПП. Между обрешёткой и профилем ТПП прокладываются сетка «Рабица» и паронепроницаемая плёнка «ЮТАФОЛ» на которые укладывается утеплитель из минераловатных плит. Профиль ТПП крепится к рамам болтами

Мансарда - наружные стены мансарды предусмотрены многослойными с утеплением из легких минераловатных плит. Несущими конструкциями мансарды в поперечном сечении являются рамы, принятые из двутавра.

Кровля- существующая многослойная разбирается. Проектируемая кровля предусмотрена из профлиста изготовляемого финской компании «RANNILA STEEL OY», типа Rannila 35, красного цвета с покрытием ПУРАЛ/ Крепление профлиста к обрешетке ПО-40-1,0 предусмотрено специальными шурупами - саморезами без предварительного сверления отверстий.

Под обрешеткой укладывается противоконденсатное покрытие с водопоглащающим нетканым материалом «Ютакон». Для молние-защиты предусмотрена установка молниеотвода. Предусмотрено металлическое ограждение кровли. Для вентиляции чердачного помещения предусмотрено устройство продухов в коньковой и карнизной части. Кровля загрузочной из профлиста, типа Раннила35 по обрешетке ПО-40-1,0 с шагом 350мм, стропила из швеллера.

Крыша - проектируемая крыша скатная. Стропильная система из металлических конструкций: стропила из швеллера №14, диагональные стропила из двух швеллеров №14, прогоны из двух швеллеров №20

Напряженные пояса - запроектированы на основании альбома, разработанного институтом по проектированию капитального ремонта жилых домов "Мосжилпроект" г.Москвы, из тяжей диаметром 36мм на трех уровнях

Козырьки - каркас козырьков запроектирован из металлоконструкций. Покрытие козырьков предусмотрено из профилированного листа компании «RANNILA STEEL OY», Финляндия. Низ козырька облицовывается металлическим сайдингом.

Двери - проектируемые двери приняты наружные пластиковые (ГОСТ 30970-2002). Внутренние - деревянные по ГОСТ 6629-88.

Окна, витражи - проектируемые окна витражи металлопластиковые белого цвета по ГОСТ 23166-99. Для заполнения светопрозрачной части конструкций применяются двухкамерные стеклопакеты по ГОСТ 24866-99 Подоконные доски из ЦСП.

Подвесные потолки - проектом предусматривается подвесной потолок FINEFISSURED производства «Armstrong World Industries», Великобритания, в тамбуре входа потряок реечный «Geipel» фирмы Geipel Decken - und Protilsusteme Gmbn», Германия.

Наружная отделка - стены и цоколь здания облицовываются керамогранитными плитами, толщиной 8мм фирмы "MIRAGE" двух цветов по альбому "ТЕРМО", раздел "Стены с вентилируемой воздушной прослойкой". ОАО "ТЕРМОСТЕПС", г. Москва, 2007г. Утеплитель "ТЕРМОВЕНТ, толщиной 100мм. Окна и витражи белого цвета.

Наружная отделка фасадов:

В отделке наружных стен здания применить систему вентилируемых навесных фасадов с применением керамогранитных плит фирмы «MIRAGE».
Цоколь, боковые стенки крылец облицовываются полированными гранитными плитами красно-коричневого цвета Капустинского месторождения.
Оконные сливы выполняются из плоского листа «Rannila» белого цвета RR-20.
Площадки крылец и ступени облицевать гранитными плитами серого цвета с противоскользящей фактурой.
Кровлю, козырьки выполнить из профилированного металлического лист; тёмно-красного цвета.
Витражи, двери, окна выполняются из металлопластика белого цвета. Остекление выполнить тонированным стеклом коричневого оттенка.
Благоустроить территорию , выполнить освещение парковыми декоративными светильниками.

Выполнить наружную световую рекламу.

3.3.7 Скрытые работы

При производстве работ по реконструкции здания составить акты на скрытые работы по устройству:

- отверстий;

- закладных деталей;

- замоноличивания стыков;

- опирания сборных элементов и конструкций, их заделка и анкеровка;

- сварки выпусков арматуры;

- герметизации стыков;

- защиты металлических деталей от коррозии до сварки и после неё;

- звукоизоляции, теплоизоляции, пароизоляции;

- заделки лестничных площадок, маршей, козырьков;

- антикоррозийной защиты металлоконструкций;

- оснований под полы поконструктивно.

3.3.8 Противопожарные мероприятия

Ограждающие конструкции мансарды - стены, чердачное перекрытие - выполнены с применением технологии архитектурно-строительной системы "ИНСИ" с обеспечением предела огнестойкости RE-45.

В соответствии с экспертизным заключением ГУП ЦНИИСК им.Кучеренко №5-204 от 24.06.2003г применение архитектурно-строительной системы "ИНСИ" не противоречит действующим нормам пожарной безопасности.

Эвакуация людей из помещений каждого этажа осуществляется через лестничные клетки и тамбур наружу.

Двери эвакуационных выходов и другие двери на путях эвакуации открываются по направлению выхода из здания.

Номер по плану	Наименование	Площадь, м²
1	2	3
1	Торговый зал	140.34
2	Торговый зал	72.14
3	Служебное помещение	37.40
4	Служебное помещение	18.78
5	Кабинет	13.96
6	Кабинет	13.09
7	Кабинет	12.70
8	Складское помещение	3.62
9	Санузел	3.55
10	Кл. уб. инвентаря	3.57
11	Коридор	5.45
12	Коридор	14.04
13	Лестничная клетка 2	15.73
14	Лестничная клетка 1	14.28

3.4 Теплотехнический расчет наружной стены

Цель теплотехнического расчета - вычислить толщину утеплителя при заданной толщине несущей части наружной стены, отвечающей санитарно-гигиеническим требованиям и условиям энергосбережения. Иными словами – у нас есть наружные стены толщиной 640 мм из силикатного кирпича и мы собираемся их утеплить пенополистиролом, но не знаем какой толщины необходимо выбрать утеплитель, чтобы были соблюдены строительные нормы.

Теплотехнический расчет наружной стены здания выполняется в соответствии со СНиП II-3-79 «Строительная теплотехника» и СНиП 23-01-99 «Строительная климатология».

Таблица 1 - Теплотехнические показатели используемых строительных материалов (по СНиП II-3-79*)

№ по схеме	Материал	Характеристика материала в сухом состоянии		Расчетные коэффициенты (при условии эксплуатации по приложению 2) СНиП П-3-79*
		Плотность γ₀кг/м³	Коэффициент теплопроводности λ, Вт/м*°С	Теплопроводности λ, Вт/м*°С		Теплоусвоения (при периоде 24 ч) S, м²*°С/Вт
		Плотность γ₀кг/м³	Коэффициент теплопроводности λ, Вт/м*°С	А	Б	А	Б
1	Цементно-песчаный раствор (поз. 71)	1800	0,57	0,76	0,93	9,6	11,09
2	Кирпичная кладка го сплошного кирпича силикатного (ГОСТ 379-79) на цементно-песчаном растворе (поз. 87)	1800	0,88	0,76	0,87	9,77	10,90
3	Пенополистирол (ГОСТ 15588-70) (поз. 144)	40	0,038	0,038	0,041	0,41	0,49
4	Цементно-песчаный раствор - тонкослойная штукатурка (поз. 71)	1800	0,57	0,76	0,93	9,6	11,09

1- штукатурка внутренняя (цементно-песчаный раствор) - 20 мм

2- кирпичная стена (силикатный кирпич) - 640 мм

3- утеплитель (пенополистирол)

4- тонкослойная штукатурка (декоративный слой) - 5 мм

При выполнении теплотехнического расчёта принят нормальный влажностный режим в помещениях - условия эксплуатации («Б») в соответствии с СНиП II-3-79 т.1 и прил. 2, т.е. теплопроводность применяемых материалов берём по графе «Б».

Вычислим требуемое сопротивление теплопередаче ограждения с учетом санитарно-гигиенических и комфортных условий по формуле:

R₀^тр = (t_в – t_n) * n / Δ tⁿ*α_в (1)

где t_в – расчётная температура внутреннего воздуха °С, принимаемая в соответствии с ГОСТ 12.1.1.005-88 и нормами проектирования соответствующих зданий и сооружений, принимаем равной +22 °С для жилых зданий в соответствии с приложением 4 к СНиП 2.08.01-89;

t_n – расчётная зимняя температура наружного воздуха, °С, равная средней температуре наиболее холодной пятидневки, обеспеченностью 0,92 по СНиП 23-01-99 для г. Кумертау (принимаем значения для г. Мелеуз) принимается равной -36°С;

n – коэффициент, принимаемый по СНиП II-3-79* (таблица 3*) в зависимости от положения наружной поверхности ограждающей конструкций по отношению к наружному воздуху и принимается равным n=1;

Δ tⁿ – нормативный и температурный перепад между температурой внутреннего воздуха и температурой внутренней поверхности ограждающей конструкции – устанавливается по СНиП II-3-79* (таблица 2*) и принимается равным Δ tn =4,0 °С;

α_в - коэффициент теплоотдачи внутренней поверхности ограждающих конструкций принимается по по СНиП II-3-79* (таблица 4*) и принимается равным

α_в = 8,7 Вт/м2*°С.

R₀^тр = (22- (-36))*1 / 4,0* 8,7 = 1,67

Определим градусо-сутки отопительного периода по формуле:

ГСОП= (t_в– t_от.пер)*z_от.пер. (2)

где t_в - то же, что и в формуле (1);

t_от.пер- средняя температура, °С, периода со средней суточной температурой воздуха ниже или равной 8 °С по СНиП 23-01-99;

z_от.пер- продолжительность, сут., периода со средней суточной температурой воздуха ниже или равной 8 °С по СНиП 23-01-99;

ГСОП=(22-(-6,4))*210=5964 °С*сут.

Определим приведенное сопротивление теплопередаче R_{о_тр}по условиям энергосбережения в соответствии с требованиями СНиП II-3-79* (таблица 1б*) и санитарно-гигиенических и комфортных условий. Промежуточные значения определяем интерполяцией.

Таблица 2 - Сопротивление теплопередаче ограждающих конструкций (по данным СНиП II-3-79*)

Здания и помещения	Градусо-сутки отопительного периода. °С*сут	Приведенное сопротивление теплопередаче стен, не менее R₀^тр(м²*^оС)/Вт
Общественные административные и бытовые, за исключением помещений с влажным или мокрым режимом	5964	3,41

Сопротивление теплопередаче ограждающих конструкций R(0) принимаем как наибольшее из значений вычисленных ранее:

R₀^тр = 1,67< R₀^тр = 3,41, следовательно R₀^тр = 3,41 (м²*°С)/Вт = R₀.

Запишем уравнение для вычисления фактического сопротивления теплопередаче R₀ ограждающей конструкции с использованием формулы в соответствии с заданной расчетной схемой и определим толщину δ_x расчётного слоя ограждения из условия:

R₀ = 1/α_н + Σδ_i/λ_i + δ_x/λ_x + 1/α_в = R₀

где δ_i – толщина отдельных слоёв ограждения кроме расчётного в м;

λ_i – коэффициенты теплопроводности отдельных слоев ограждения (кроме расчётного слоя) в (Вт/м*°С) принимаются по СНиП II-3-79* (приложение 3*) – для этого расчёта таблица 1;

δ_x – толщина расчётного слоя наружного ограждения в м;

λ_x – коэффициент теплопроводности расчётного слоя наружного ограждения в (Вт/м*°С) принимаются по СНиП II-3-79* (приложение 3*) – для этого расчёта таблица 1;

α_в - коэффициент теплоотдачи внутренней поверхности ограждающих конструкций принимается по по СНиП II-3-79* (таблица 4*) и принимается равным αв = 8,7 Вт/м2*°С.

α_н - коэффициент теплоотдачи (для зимних условий) наружной поверхности ограждающей конструкции принимается по по СНиП II-3-79* (таблица 6*) и принимается равным α_н = 23 Вт/м²*°С.

Термическое сопротивление ограждающей конструкции с последовательно расположенными однородными слоями следует определять как сумму термических сопротивлений отдельных слоев.

Для наружных стен и перекрытий толщина теплоизоляционного слоя ограждения δ_x рассчитывается из условия, что величина фактического приведённого сопротивления теплопередаче ограждающей конструкции R₀ должна быть не менее нормируемого значения R₀^тр, вычисленного по формуле (2):

R₀ ≥ R₀^тр

Раскрывая значение R₀ , получим:

R₀ = 1/23 + (0,02/0,93 + 0,64/0,87 + 0,005/0,93) + δ_x/0,041 + 1/8,7

Исходя из этого, определяем минимальное значение толщины теплоизоляционного слоя

δ_x = 0,041*(3,41- 0,115 - 0,022 - 0,74 - 0,005 - 0,043)

δ_x = 0,10 м

Принимаем в расчёт толщину утеплителя (пенополистирол) δ_x = 0,10 м

Определяем фактическое сопротивление теплопередаче рассчитываемых ограждающих конструкций R₀ , с учётом принятой толщины теплоизоляционного слоя δ_x = 0,10 м

R₀ = 1/23 + (0,02/0,93 + 0,64/0,87 + 0,005/0,93 + 0,1/0,041) + 1/8,7

R₀ = 3,43 (м2*°С)/Вт

Условие R₀ ≥ R₀^тр соблюдается, R₀ = 3,43 (м2*°С)/Вт ≥ R₀^тр=3,41 (м2*°С)/Вт

Теплоизоляция (утеплитель пенополистирол с коэффициентом теплопроводности 0,041) толщиной 100 мм при толщине несущей части наружной стены из силикатного кирпича толщиной 640 мм на цементно–песчаном растворе соответствует санитарно-гигиеническим требованиям и условиям энергосбережения.

4 Экономический раздел

4.1 Формирование стоимости реконструкции

Экономически капитальное строительство является одной из наиболее затратных отраслей с точки зрения потребления материальных, трудовых и иных ресурсов, составляющих основу затрат по строительству. Поэтому любой застройщик (инвестор), независимо от формы собственности и источников финансирования, при организации строительства применяет различные методы, позволяющие сделать прогноз будущей стоимости строительства для целей анализа обеспеченности проекта соответствующими ресурсами, расчета рентабельности проекта в целом и принятия соответствующих управленческих решений.

В основе расчета стоимости проекта реконструкции лежит сметный порядок ценообразования.

Порядок определения сметной стоимости строительства на территории Российской Федерации утвержден Постановлением Госстроя России от 05.03.2004 N 15/1 (МДС 81-35.2004).

В основе определения предполагаемой стоимости реконструкции лежат сметные нормативы (сметные нормы). Под сметными нормативами следует понимать совокупность ресурсов (затрат труда работников строительства, времени работы строительных машин, потребности в материалах, изделиях и конструкциях и т.п.), установленную на принятый измеритель строительных, монтажных или других работ.

Главной функцией сметных норм является определение нормативного количества ресурсов, минимально необходимых и достаточных для выполнения соответствующего вида работ, как основы для последующего перехода к стоимостным показателям.

Сметные нормативы, образующие систему ценообразования и сметного нормирования в строительстве, подразделяются на следующие виды:

1) государственные сметные нормативы (ГСН);

2) отраслевые сметные нормативы (ОСН);

3) территориальные сметные нормативы (ТСН);

4) фирменные сметные нормативы (ФСН);

5) индивидуальные сметные нормативы (ИСН).

Сметные нормативы подразделяются на элементные и укрупненные. К элементным сметным нормативам относятся государственные элементные сметные нормы (ГЭСН-2001) и индивидуальные элементные сметные нормы, а также нормы по видам работ. К укрупненным сметным нормативам относятся сметные нормативы, выраженные в процентах, и иные укрупненные сметные нормы.

Сметная стоимость строительства, рассчитанная на основе сметных норм, - это сумма денежных средств, необходимых для осуществления строительства в соответствии с проектными материалами.

Сметная стоимость является основой для определения размера капитальных вложений, финансирования строительства, формирования договорных цен на строительную продукцию, расчетов за выполненные подрядные (строительно-монтажные, ремонтно-строительные и др.) работы, оплаты расходов по приобретению оборудования и доставке его на стройки, а также возмещения других затрат за счет средств, предусмотренных сводным сметным расчетом.

Основанием для определения сметной стоимости строительства могут являться:

1) исходные данные заказчика для разработки сметной документации, предпроектная и проектная документация, включая чертежи, ведомости объемов строительных и монтажных работ, спецификации и ведомости потребности оборудования, решения по организации и очередности строительства, принятые в проекте организации строительства (ПОС), пояснительные записки к проектным материалам, а на дополнительные работы - листы авторского надзора и акты на дополнительные работы, выявленные в период выполнения строительных и ремонтных работ;

2) действующие сметные нормативы, а также отпускные цены и транспортные расходы на материалы, оборудование, мебель и инвентарь;

3) отдельные относящиеся к соответствующей стройке решения органов государственной власти.

Сметная документация составляется в определенной последовательности, переходя от мелких к более крупным элементам строительства, представляющим собой вид работ (затрат) - объект - пусковой комплекс - очередь строительства - строительство в целом.

Сметная документация состоит из локальных смет, локальных сметных расчетов, объектных смет, объектных сметных расчетов, сметных расчетов на отдельные виды затрат, сводных сметных расчетов стоимости строительства (ремонта), сводок затрат и др.

Локальные сметы относятся к первичным сметным документам и составляются на отдельные виды работ и затрат по зданиям и сооружениям или по общеплощадочным работам на основе объемов, определившихся при разработке рабочей документации (РД).

Локальные сметные расчеты составляются в случаях, когда объемы работ и размеры затрат окончательно не определены и подлежат уточнению на основании РД, или в случаях, когда объемы работ, характер и методы их выполнения не могут быть достаточно точно определены при проектировании и уточняются в процессе строительства.

Объектные сметы объединяют в своем составе на объект в целом данные из локальных смет и относятся к сметным документам, на основе которых формируются договорные цены на объекты.

Объектные сметные расчеты объединяют в своем составе на объект в целом данные из локальных сметных расчетов и локальных смет и подлежат уточнению, как правило, на основе РД.

Сметные расчеты на отдельные виды затрат составляются в тех случаях, когда требуется определить лимит средств в целом по строительству, необходимых для возмещения затрат, которые не учтены сметными нормативами (компенсации в связи с изъятием земель под застройку; расходы, связанные с применением льгот и доплат, установленных решениями органов государственной власти, и т.п.).

Сводные сметные расчеты стоимости строительства (реконструкции) предприятий, зданий и сооружений (или их очередей) составляются на основе объектных сметных расчетов, объектных смет и сметных расчетов на отдельные виды затрат.

При составлении смет (расчетов) могут применяться следующие методы определения стоимости:

1) ресурсный;

2) ресурсно-индексный;

3) базисно-индексный;

4) на основе укрупненных сметных нормативов, в том числе банка данных о стоимости ранее построенных или запроектированных объектов-аналогов.

При ресурсном методе определения стоимости осуществляется калькулирование в текущих (прогнозных) ценах и тарифах ресурсов (элементов затрат), необходимых для реализации проектного решения.

Ресурсно-индексный метод предусматривает сочетание ресурсного метода с системой индексов на ресурсы, используемые в строительстве.

Базисно-индексный метод определения стоимости строительства основан на использовании системы текущих и прогнозных индексов по отношению к стоимости, определенной в базисном уровне цен. Для пересчета базисной стоимости в текущие (прогнозные) цены могут применяться индексы:

- к статьям прямых затрат (на комплекс или по видам строительно-монтажных работ);

- к итогам прямых затрат или полной сметной стоимости (по видам строительно-монтажных работ, а также по отраслям народного хозяйства).

При методе применения банка данных о стоимости ранее построенных или запроектированных объектов используются стоимостные данные по ранее построенным или запроектированным аналогичным зданиям и сооружениям.

Основанием для определения лимита капитальных вложений и открытия финансирования строительства служит утвержденный в установленном порядке сводный сметный расчет стоимости строительства. Сводные сметные расчеты стоимости строительства предприятий, зданий, сооружений или их очередей рассматриваются как документы, определяющие сметный лимит средств, необходимых для полного завершения строительства всех объектов, предусмотренных проектом.

Сводный сметный расчет стоимости строительства (ССР) – основной документ, объединяющий все затраты и определяющий сметный лимит средств, необходимых для полного завершения строительства всех объектов, предусмотренных проектом.

Сводные сметные расчеты стоимости строительства составляются и утверждаются отдельно на производственное и непроизводственное строительство.

Сводный сметный расчет составляется в базисном, текущем или прогнозном уровнях цен. Сводный сметный расчет стоимости к проекту на строительство зданий, сооружений или его очереди составляются по форме №1 (МДС 81-1.99, приложение 3).

В него включаются отдельными строками итоги по всем объектным сметным расчетам (сметам) без сумм на покрытие лимитированных затрат, а также сметным расчетам на отдельные виды затрат

Позиции сводного сметного расчета стоимости строительства предприятий, зданий и сооружений должны иметь ссылку на номер указанных сметных документов. Сметная стоимость каждого объекта, предусмотренного проектом, распределяется по графам, обозначающим сметную стоимость «строительно-монтажных работ», «оборудования, мебели и инвентаря», «прочих работ и затрат» и «общую сметную стоимость».

Для объектов капитального строительства в сводных сметных расчетах стоимости производственного и жилищно-гражданского строительства средства распределяются по 12 главам:

1) «Подготовка территории строительства»;

2) «Основные объекты строительства»;

3) «Объекты подсобного и обслуживающего назначения»;

4) «Объекты энергетического хозяйства»;

5) «Объекты транспортного хозяйства и связи»;

6) «Наружные сети и сооружения водоснабжения, канализации, теплоснабжения и газоснабжения»;

7) «Благоустройство и озеленение территории»;

8) «Временные здания и сооружения»;

9) «Прочие работы и затраты»;

10) «Содержание дирекции (технического надзора) строящегося предприятия»;

11) «Подготовка эксплуатационных кадров»;

12) «Проектные и изыскательские работы, авторский надзор».

Сводный сметный расчет составляется в целом на строительство (реконструкцию) независимо от числа генеральных подрядных строительно-монтажных организаций, участвующих в нем.

Сметная стоимость работ и затрат, подлежащих осуществлению каждой генеральной подрядной организацией, оформляется в отдельную ведомость, составляемую применительно к форме сводного сметного расчета.

К сводному сметному расчету, представляемому на утверждение в составе проекта, составляется пояснительная записка, в которой приводятся следующие данные:

- месторасположение осуществления проекта;

- перечень каталогов сметных нормативов, принятых для составления смет на строительство (реконструкцию);

- наименование генеральной подрядной организации (в случае, если она известна);

- нормы накладных расходов (для конкретной подрядной организации или по видам строительства) согласно МДС 81-4.99;

- норматив сметной прибыли согласно МДС 81-25.2001;

- особенности определения сметной стоимости строительных работ для данной стройки;

- особенности определения сметной стоимости оборудования и его монтажа для данной стройки;

- особенности определения для данной стройки средств по главам 8 - 12 сводного сметного расчета;

- расчет распределения средств по направлениям капитальных вложений (для жилищно-гражданского строительства, если они определены заданием на проектирование);

- другие сведения о порядке определения стоимости, характерные для данной стройки, а также ссылки на соответствующие решения правительственных и других органов государственной власти по вопросам, связанным с ценообразованием и льготами для конкретного строительства.

В сводном сметном расчете стоимости строительства приводятся (в графах 4-8) следующие итоги: по каждой главе (при наличии в главе разделов - по каждому разделу), по сумме глав 1-7, 1-8, 1-9, 1-12, а также после начисления суммы резерва средств на непредвиденные работы и затраты – «Всего по сводному сметному расчету».

В сводном сметном расчете капитального ремонта приводятся итоговые данные по каждой главе, по сумме глав 1-5, 1-6, 1-7, 1-9, а также после начисления суммы резерва средств на непредвиденные работы и затраты – «Всего по сводному сметному расчету».

Прочие затраты являются составной частью сметной стоимости строительства, включаются в отдельную графу сметной документации в текущем уровне цен и могут относиться как к строительству в целом, так и к отдельным объектам и работам, учитываются в главах 1 и 9 сводного сметного расчета в графе 7 в виде лимита средств, расходуемых заказчиком для возмещения соответствующих затрат.

Для проектируемой реконструкции состав этих работ и затрат должен уточняться, исходя из конкретных местных условий осуществления реконструкции.

Приведение сметной стоимости к текущим ценам производится по формуле 4.1:

C_c²⁰¹²=C_c²⁰⁰¹* ИП * (1+НДС), (4.1)

где C_c²⁰⁰¹ – сметная стоимость проекта реконструкции в ценах 2001 года;

ИП – индекс пересчета сметной стоимости;

НДС – ставка налога на добавленную стоимость.

По данным сводного сметного расчета, составленного в ценах 2001 года, общая сметная стоимость реконструкции магазина «Арка» составляет 4 392,59 т.р.

На основании предоставленного в письме №10837-ИП08 индекса пересчета стоимость реконструкции была переведена в стоимость по состоянию на второй квартал 2012 года:

C_c²⁰¹²=4 392,59 т. р. * 4,69 * 1,18= 22159,70 т. р.

4.2 Оценка эффективность реконструкции

4.2.1 Расчет ставки дисконтирования

Ставка дисконта — это ожидаемая ставка дохода на вложенный капитал в сопоставимые по уровню риска объекты инвестирования на дату оценки. В теории инвестиционного анализа предполагается, что ставка дисконтирования включает в себя минимально гарантированный уровень доходности (не зависящий от вида инвестиционных вложений), темпы инфляции и коэффициент, учитывающий степень риска и другие специфические особенности конкретного инвестирования (риск данного вида инвестирования, риск неадекватного управления инвестициями, риск неликвидности данного инвестирования).

Ставка дисконта была рассчитана кумулятивным способом.

Этот метод подразумевает оценку определенных факторов, порождающих риск недополучения запланированных доходов. При построении ставки дисконта по данному методу за основу берется безрисковая норма доходности, а затем к ней добавляется норма доходности за риск инвестирования.

Безрисковая ставка дохода определяется обычно исходя из ставки доходов по долгосрочным правительственным облигациям. Этот выбор обусловлен тем, что долгосрочные правительственные облигации характеризуются очень низким риском, связанным с неплатежеспособностью, и высокой степенью ликвидности. Кроме того, при определении ставки дохода по этому виду ценных бумаг учитывается долговременное воздействие инфляции. Долгосрочные (а не краткосрочные) облигации используются для того, чтобы обеспечить возможность сопоставления с инвестициями в собственный капитал предприятия, обычно осуществляемыми инвесторами на схожий период времени.

Ставка дисконтирования кумулятивным методом рассчитывается по следующей формуле:

, (4.2)

где R_f – безрисковая ставка доходности,

ΣS_i – сумма премий за риск.

При расчете ставки дисконтирования использовались премии за риск:

- премия за риск инвестирования;

- премия за низкую ликвидность;

- премия за инвестиционный менеджмент.

Индикативные ценные бумаги, выступающие инструментом, обеспечивающим безрисковую доходность, признаны ОФЗ SU46020RMFS2 с датой погашения 4.08.2036 г. с эффективной доходностью на 15 мая 2012 года 8,77%.

R_f = 8,77%.

Расчет премии за риск представлен в таблице 1 Приложение

Премия за риск инвестирования по фактору «Экономические и политические факторы» равна 2,80%.

Премия за риск по фактору «Социальные и региональные факторы» равна 3,75%.

Премия за риск по фактору «Предпринимательский фактор» равна 2,75%.

Премия за риск по фактору «Условия строительства» равна 1,88%.

Таким образом, сумма премия за риск составляет 11,18 %.

Премия за низкую ликвидность, есть поправка на длительность экспозиции при продаже объектов недвижимости. Данная премия вычисляется по формуле:

, (4.3)

где R_f – безрисковая ставка доходности,

L – период экспозиции, мес.,

Q – общее количество месяцев в году.

Премия за низкую ликвидность принимается равной 1,35%.

Премия за инвестиционный менеджмент (чем более рискованны и сложны инвестиции, тем более компетентного управления они требуют). Данный риск с учетом недозагрузки и потерь может составлять от 2% до 5%. Значение риска принимаем равной среднему значению – 2,5%.

По формуле (4.2) определим ставку дисконтирования:

r = 8,07% + 11,18% + 1,35% + 2,5% = 23,1%.

4.2.2 Планирование доходов и расходов

До осуществления реконструкции объект недвижимости приносит доход, получаемый от сдачи в аренду торговых площадей первого и второго этажа.

Арендная ставка из анализа рынка равна 750 р./м².

Структура доходов представлена в таблице 4.1

Таблица 4.1 – Структура доходов

Наименование помещения	Площадь, сдаваемая в аренду, м²	Арендная ставка, р./мес.	Доход, р./мес.	Доход, р./кварт.
Первый этаж	221,3	750	140746,8	422240,4
Второй этаж	255,3	750	162370,8	487112,4
Мансардный этаж	212,5	750	135137,3	405411,9
Итого				1314764,7

Среди эксплуатационных расходов были выявлены следующие затраты:

1) оплата коммунальных услуг;

2) заработная плата сотрудников;

3) отчисления во внебюджетные фонды;

4) расходы на ремонт;

5) расходы на клининговые услуги;

6) расходы на хозяйственные нужды.

Расчет затрат на коммунальные услуги до реконструкции приведен в таблице 4.2 ниже.

Таблица 4.2 – Затраты на коммунальные услуги до реконструкции

Статья затрат	Объем потребления услуг в месяц	Тариф	Сумма, р./мес.	Сумма, р./кварт.
Водоотведение	225,2 м³	6,70 руб./м³	1508,84	4526,52
Холодное водоснабжение	178,7 м³	11,25 руб./м³	2010,4	6031,2
Горячее водоснабжение	46,5 м³	54,33 руб./м³	2526,3	7578,9
Отопление	8,52 Гкал	1318,6 руб./Гкал	11234,5	33703,5
Электроснабжение	2883,8 кВт*ч	1,91 руб./КВт·ч	5508	16524
Вывоз бытовых отходов	18 м³	27,25 руб./м³	490,5	1471,5
Сигнализация	-	-	1800	5400
Телефон	-	-	800	2400
Интернет	-	-	2500	7500
Итого			28378,54	85135,62

На данный момент в магазине работают следующие сотрудники:

- администратор магазина;

- бухгалтер;

- секретарь.

Заработная плата администратора составляет 9000 р./мес., бухгалтера – 15000 р./мес., а секретаря – 6000 р./мес.

Отчисления во внебюджетные фонды по состоянию на март 2012 года составляют 30% от фонда заработной платы, т.е. 9000 р./мес.

Затраты на текущий ремонт объекта недвижимости составляют 6000 р./мес.

Затраты на капитальный ремонт составляют 17000 р./мес.

Расходы на клининговые услуги составляют 15000 р./мес.

Расходы на хозяйственные нужды составляют 4000 р./мес.

Все эксплуатационные расходы сведены в таблице 4.3.

Таблица 4.3 – Сводная таблица эксплуатационных затрат до реконструкции

Статья расходов	Показатель, р./мес.	Показатель, р./кварт.
Водоотведение	1 508,84	4 526,52
Горячее водоснабжение	2 526,3	7 578,9
Холодное водоснабжение	2 010,4	6 031,2
Отопление	11 234,5	33 703,5
Электроснабжение	5508	16 524
Вывоз бытовых отходов	490,5	1 471,5
Сигнализация	1 800	5 400
Интернет	2 500	7 500
Телефон	800	2 400
Расходы на текущий ремонт	6000	18 000
Расходы на капитальный ремонт	17 000	51 000
Заработная плата сотрудников	30 000	90 000
Отчисления во внебюджетные фонды	9 000	27 000
Расходы на клининговые услуги	15 000	45 000
Расходы на хозяйственные нужды	4 000	12 000
Итого	109 378,54	328 135,6

Затраты на коммунальные услуги после проведения реконструкции приведены в таблице 4.4

Таблица 4.4 – Затраты на коммунальные услуги после реконструкции

Статья затрат	Объем потребления услуг в месяц	Тариф	Сумма, р./мес.	Сумма, р./кварт.
Водоотведение	325,2 м³	6,70 р./м³	2 178,8	6 536,5
Холодное водоснабжение	258 м³	11,25 р./м³	2 902,5	8 707,5
Горячее водоснабжение	67,2 м³	54,33 р./м³	3 651	10 953
Отопление	13,31 Гкал	1318,6 р./Гкал	17 550,6	52 651,7
Электроснабжение	4 505,8 кВт*ч	1,91 р./КВт·ч	8 606	25 818
Вывоз бытовых отходов	21 м³	27,25 р./м³	572,3	1716,8
Сигнализация	-	-	1 800	5400
Телефон	-	-	800	2400
Интернет	-	-	2 500	7500
Итого			40 561,2	121 683,6

После проведения реконструкции затраты на текущий ремонт увеличатся до 8 000 р./мес. Затраты на капитальный ремонт останутся прежними, так как в первые годы эксплуатации мансардного этажа капитальный ремонт проводиться не будет.

Так же претерпят изменения расходы на клининговые услуги и составят 20 000 р./мес.

Расходы на хозяйственные нужды увеличатся на 1500 р.

Общая стоимость эксплуатационных затрат после проведения реконструкции рассчитана в таблице 4.5

На производство реконструкции был взят кредит в размере 15 млн. р. сроком на 6 лет.

Кредит планируется получить в самом начале осуществления реконструкции. В первые три квартала в расходы будут включены платежи по кредиту с процентами – 847 343 р./кварт., а так же эксплуатационные расходы от функционирования объекта недвижимости до осуществления реконструкции 328 135,6 р./кварт.

После завершения реконструкции и до конца срока кредитования расходы будут состоять из эксплуатационных затрат от всего здания и платежей по кредиту с процентами – 390 183,6+847 343 = 1 237 526,6 р./кварт. После выплаты кредита в статью расходов будут включаться только эксплуатационные затраты в размере 390 183,6 р./кварт.

Таблица 4.5 – Сводная таблица эксплуатационных затрат после реконструкции

Статья расходов	Показатель, р./мес.	Показатель, р./кварт.
Водоотведение	2 178,8	6 536,5
Горячее водоснабжение	3 651	10 953
Холодное водоснабжение	2 902,5	8 707,5
Отопление	17 550,6	52 651,7
Электроснабжение	8 606	25 818
Вывоз бытовых отходов	572,3	1716,8
Сигнализация	1 800	5 400
Интернет	2 500	7 500
Телефон	800	2 400
Расходы на текущий ремонт	8000	24 000
Расходы на капитальный ремонт	17 000	51 000
Заработная плата сотрудников	30 000	90 000
Отчисления во внебюджетные фонды	9 000	27 000
Расходы на клининговые услуги	20 000	60 000
Расходы на хозяйственные нужды	5 500	16 500
Итого	130 061,2	390 183,6

4.2.3 Расчет показателей эффективности реконструкции

К показателям эффективности относятся:

- чистый дисконтированный доход;

- индекс доходности;

- срок окупаемости.

Чистый дисконтированный доход (ЧДД, NPV, Net Present Value) — сумма ожидаемого потока платежей, приведенная к стоимости на настоящий момент времени. Чаще всего ЧДД рассчитывается при оценке экономической эффективности инвестиций для потоков будущих платежей. Приведение к текущей стоимости называется дисконтированием и выполняется по заданной ставке дисконтирования.

Необходимость расчета чистого дисконтированного дохода отражает тот факт, что сумма денег, которая есть у нас в настоящий момент, имеет большую реальную стоимость, чем равная ей сумма, которую мы получим в будущем. Это вызвано несколькими причинами, например:

Имеющаяся сумма может быть вложена в доходные операции и принести прибыль.
Инфляция, уменьшение реальной покупательной способности денег.
Существует риск неполучения ожидаемой суммы.

Расчет чистого дисконтированного дохода представлен в таблице в Приложении А.

Чистый дисконтированный доход составил ЧДД=163 936 р.

Проект можно считать прибыльным в силу того, что ЧДД>0.

Индекс доходности (индекс рентабельности, Profitability Index, PI) – показатель, отражающий эффективность инвестиционного проекта. Индекс доходности равен отношению настоящей стоимости денежных потоков к первоначальным затратам на проект, сумме инвестиций, направленных на его реализацию (если инвестиции были сделаны раньше, их стоимость приводится к настоящей).

Значение индекса доходности, меньше или равное 1, означает нерентабельность проекта, он отвергается, как не приносящий инвестору дополнительного дохода. К реализации принимаются проекты со значением индекса доходности больше единицы.

Индекс доходности рассчитывается по формуле:

, (4.4)

где P(t) – чистый поток платежей, млн.р.,

Е – процентная ставка, %,

KV – капиталовложения, р.,

T- горизонт расчета, лет.

Индекс доходности составил .

Проект можно признать рентабельным, так как ИД>1.

Срок окупаемости – это период времени, в течение которого инвестиции будут возвращены за счет доходов, полученных от реализации проекта.

Для определения срока окупаемости пользуются формулой:

, (4.5)

где t – шаг расчета, лет,

KV – капиталовложения, р.,

S(t) – затраты на t-ом шаге расчета, р.,

P(t) – чистый поток вложений, млн.р.,

Е – процентная ставка, %.

Расчета срока окупаемости представлен в таблице 4.6.

Таблица 4.6 - Дисконтированный доход по годам

Год	1	2	3	4	5	6	7	8
Дисконтированный доход нарастающим итогом	-5 688 176	-4 461 341	-3 480 352	-2 695 942	-2 068 720	-1 567 186	-349 915	163 936

Для определения срока окупаемости был построен график, представленный на рисунке 4.1.

Рисунок 4.1 – График срока окупаемости

На построенном графике видно, что срок окупаемости проекта составляет h=7,75 года, т.е. 7 лет и 9 месяцев.

На основе рассчитанных показателей можно сделать вывод о том, что проект реконструкции магазина «Арка» является эффективным при ставке дисконтирования 23,1%.

4.3 Расчет доходности объекта недвижимости до реконструкции

4.3.1 Структура расходов магазина до реконструкции

Полная восстановительная стоимость рассчитывается по формуле:

ПВС = С^н₆₉ · V · К_кл · И_общ , (4.6)

где С^н₆₉ – нормативная стоимость объекта-аналога, приведенная к ценам 1969г. и определяемая по сборникам УПВС, р.;

V – строительный объем здания, м³;

К_кл – поправка на климатический район, определяемая по технической части сборника УПВС;

И_общ – общий корректирующий индекс изменения стоимости строительства на дату оценки по сравнению со стоимостью, зафиксированной в уровне цен справочного показателя, т.е. общий индекс удорожания стоимости объекта недвижимости.

По сборнику УПВС №33 определяем нормативную стоимость объекта-аналога, приведенную к ценам 1969г.

С^н₆₉ = 36,1 р./ м³;

V = 3103,00 м³;

К_кл = 1,14 (Республика Башкортостан – 2 территориальный пояс, I климатический район).

Общий корректирующий индекс изменения стоимости строительства рассчитывается по формуле:

И_общ = И_69-84 · К_69-84 · И_84-91 · К_84-91 · И_91-12, (4.7)

где И_69-84 – индекс перехода от сметных цен 1969г. к сметным ценам на 1 января 1984г.;

К_69-84 – территориальный коэффициент к И_69-84 на региональное различие в уровне цен;

И_84-91 - индекс перехода от сметных цен 1984г. к сметным ценам на 1 января 1991г.;

К_84-91 - территориальный коэффициент к И_84-91 на региональное различие в уровне цен;

И_91-12 - индекс перехода от сметных цен 1991г. к сметным ценам на 1 января 2012г.

Индекс перехода от сметных цен 1969г. к сметным ценам на 1 января 1984г. И_69-84 и территориальный коэффициент к нему на региональное различие в уровне цен К_69-84 определяются соответственно по приложениям №1 и №2 Постановления Госстроя СССР от 11.05.1983 № 94 «Об утверждении индексов изменения сметной стоимости строительно-монтажных работ и территориальных коэффициентов к ним для пересчета сводных сметных расчетов (сводных смет) строек».

И_69-84 = 1,18;

К_69-84 = 1,02.

В качестве двух индексов И_84-91 и И_91-12 был взят индекс И_84-12.

Тогда формула (2) примет вид:

И_общ = И_69-84 · К_69-84 · К_84-91 · И_84-12, (4.8)

И_84-12 - индекс перехода от сметных цен 1984г. к сметным ценам на 2012г.

Индекс перехода от сметных цен 1984г. к сметным ценам 2012г. И_84-12 определяется по сборнику ко-инвест (выпуск 77).

И_84-12 = 77,96.

Территориальный коэффициент к И_84-91 на региональное различие в уровне цен К_84-91 определяется по приложению к Письму Госстроя СССР от 06.09.1990 №14-Д «Об индексах изменения стоимости строительно-монтажных работ и прочих работ и затрат в строительстве».

К_84-91 = 1,05;

И_общ = 1,18 · 1,02 · 1,05 · 77,96 = 98,52;

ПВС = 27,1 · 3103 · 1,14 · 98,52 = 19 723,98 р.

Операционные расходы делятся на три группы:

Условно постоянные расходы. К ним относятся налог на имущество, страховые платежи, налог на землю, налог на прибыль.
Условно переменные расходы. К ним относятся коммунальные расходы, расходы на уборку, содержание.
Расходы на замещение. К ним относятся расходы на периодическую замену быстроизнашивающихся компонентов улучшения объектов недвижимости.

Налог на землю устанавливается в размере 0,7 % от кадастровой стоимости земельного участка согласно решению Совета городского округа города Кумертау Республики Башкортостан от 19 ноября 2008 года №14-3 «Об установлении земельного налога».

Н_зем. = 0,7% · С_кад., (4.9)

где С_кад – кадастровая стоимость земельного участка.

Кадастровая стоимость земельного участка, расположенного в г. Кумертау Республики Башкортостан, определена из приложения № 2 к постановлению Правительства Республики Башкортостан от 28 декабря 2011 года «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов».

С_кад = 3 129,09 р./м².

С_кад = 3 129,09 р./м² · 1 814,61 м² = 5 678 078 р.

Н_зем. = 0,007 · 5 678 078 = 39 747 р.

Налог на имущество — налог, устанавливаемый на имущество организаций или частных лиц.

Налог на имущество предприятие уплачивает из прибыли исходя из среднегодовой остаточной стоимости основных фондов, нематериальных активов, материальных запасов и затрат, т.е. при изменении остаточной стоимости основных фондов в процессе переоценки изменяется и стоимостная величина налога на имущество.

Налог на имущество устанавливается в размере 2,2 % от полной восстановительной стоимости.

Н_им. = 2,2% · ПВС (4.10)

Н_им. = 0,022 · 19 723,98 = 434 000 р.

Страхование — особый вид экономических отношений, призванный обеспечить страховую защиту людей и их дел от различного рода опасностей.

Страхование (страховое дело) в широком смысле — включает различные виды страховой деятельности (собственно страхование, или первичное страхование, перестрахование, сострахование), которые в комплексе обеспечивают страховую защиту.

Страхование в узком смысле представляет собой отношения (между страхователем и страховщиком) по защите имущественных интересов физических и юридических лиц (страхователей) при наступлении определенных событий (страховых случаев) за счет денежных фондов (страховых фондов), формируемых из уплачиваемых ими страховых взносов (страховой премии).

Размер страховой премии за страхование объекта недвижимости принимается равным 1,5% от полной восстановительной стоимости и составляет 300 000 р./год.

Налог на прибыль составляет 20% от чистого операционного дохода.

Расходы на замещение составляют 8% от действительного валового дохода.

К операционным затратам также относятся эксплуатационные.

Все операционные затраты сведены в таблице 4.7.

Таблица 4.7 – Операционные затраты

Статья расходов	Показатель, р./год
Водоотведение	16 106,1
Горячее водоснабжение	30 315,6
Холодное водоснабжение	24 124,8
Отопление	134 814
Электроснабжение	66 096
Вывоз бытовых отходов	5 886
Сигнализация	21 600
Интернет	30 000
Телефон	9 600
Расходы на текущий ремонт	72 000
Расходы на капитальный ремонт	204 000
Заработная плата сотрудников	360 000
Отчисления во внебюджетные фонды	108 000
Расходы на клининговые услуги	180 000
Расходы на хозяйственные нужды	48 000
Налог на земельный участок	39 747
Налог на имущество	434 000
Страховые взносы	141 668
Итого	2 019 743

4.3.2 Структура доходов магазина до реконструкции

Потенциальный валовый доход рассчитывается по формуле:

ПВД = S_он · С_ар, (4.11)

где S_он – площадь объекта недвижимости, м²,

С_ар – арендная ставка, р./м².

ПВД = 476,6*636,6 = 4 575 360 р./год.

Действительный валовой доход рассчитывается по формуле:

ДВД = ПВД – П_ндз – П_нпл, (4.12)

где П_ндз – потери от незагруженных площадей, руб.,

П_нпл – потери от недосбора платежей.

Потери от незагруженных мест рассчитываются по формуле:

П_ндз = ПВД · k_ндз, (4.13)

где k_ндз – коэффициент незагруженных мест .

k_ндз = 0,2.

П_ндз = 4 575 360 ·0,2 = 915 072 р.

Потери от недосбора платежей арендаторов рассчитываются по формуле:

П_нпл = (ПВД - П_ндз )k_нпл, (4.14)

где k_нпл – коэффициент недосбора платежей.

k_нпл = 0,02.

П_нпл = (4 575 360 – 915 072) · 0,02 = 73 206 р.

ДВД = 4 575 360 – 915 072 – 73 206 = 3 587 082 р.

Чистый операционный доход (ЧОД) - это годовой доход, который приносит доходная собственность после сбора всех доходов от эксплуатации (например, от сдачи в аренду и прочего использования данной собственности другими лицами) и вычета всех расходов, необходимых для эксплуатации данной собственности

ЧОД определяет способность объекта собственности производить поток доходов, т. е. денежный поток от эксплуатации этой собственности. В отличие от денежных потоков ЧОД является характеристикой объекта собственности, а не инвестора. На ЧОД объекта собственности не влияет финансирование и (или) налоговый статус владельца (инвестора). ЧОД может быть положительным, если действительный валовый доход выше эксплуатационных расходов, или отрицательным, если эксплуатационные расходы выше действительного валового дохода.

Можно рассчитать ЧОД предыдущих лет, используя соответствующие данные бухгалтерского учета, или спрогнозировать ЧОД следующего либо другого года в будущем.

Данные о доходах и расходах для расчета ЧОД предыдущих лет можно найти в финансовых отчетах объекта собственности. Если нельзя получить финансовые отчеты, то действительный валовый доход и эксплуатационные расходы можно узнать из декларации о налоге на доходы владельца собственности. ЧОД рассчитывается на период в один год, при этом поступления и расходы учитываются на последний день данного периода. Таким образом, ЧОД любого данного двенадцатимесячного периода, фактически, можно рассчитать на последний день этого периода, который может быть календарным годом или любым другим анализируемым периодом продолжительностью 12 месяцев.

Чистый операционный доход рассчитывается по формуле:

ЧОД = ДВД – ОР (4.15)

где ОР – операционные расходы, рассчитанные выше, р.

ОР = 2 019 743 руб.

ЧОД = 3 587 082 – 2 019 743 = 1 567 339 р.

Налог на прибыль составит 391 578 р.

Расходы на замещение 286 967 р.

Рентабельность - относительный показатель экономической эффективности.

Рентабельность комплексно отражает степень эффективности использования материальных, трудовых и денежных ресурсов, а также природных богатств. Коэффициент рентабельности рассчитывается как отношение прибыли к активам, ресурсам или потокам, её формирующим. Может выражаться как в прибыли на единицу вложенных средств, так и в прибыли, которую несёт в себе каждая полученная денежная единица.

Рентабельность рассчитывается по формуле:

(4.16)

4.4 Расчет доходности объекта недвижимости после реконструкции

4.4.1 Структура расходов магазина после реконструкции

Полная восстановительная стоимость объекта недвижимости рассчитывается аналогично тому, как она была рассчитана ранее. Полная восстановительная стоимость составила ПВС = 41 883 680р.

В операционных расходах спрогнозированы некоторые изменения, а именно:

Увеличится налог на имущество и составит Н_им. = 0,022 · 41 883 680 = 921 440,96 р.
Также увеличится размер страховой премии за страхование объекта недвижимости и составит 628 255,2 р./год.

Все операционные затраты сведены в таблице 4.8.

Таблица 4.8 – Операционные затраты

Статья расходов	Показатель, р./год
Водоотведение	26146
Горячее водоснабжение	43812
Холодное водоснабжение	34830
Отопление	210606,8
Электроснабжение	103272
Вывоз бытовых отходов	6867,2
Сигнализация	21600
Интернет	30000
Телефон	9600
Расходы на текущий ремонт	96000
Расходы на капитальный ремонт	204000
Заработная плата сотрудников	360000
Отчисления во внебюджетные фонды	108000
Расходы на клининговые услуги	240000
Расходы на хозяйственные нужды	66000
Налог на земельный участок	39 747
Налог на имущество	921 440,96
Страховые взносы	628 255,2
Итого	3 150 177,16

4.4.2 Структура доходов

Ровно так же как и операционные расходы изменятся и доходы, получаемые от сдачи торговых площадей в аренду.

Потенциальный валовый доход будет равен:

ПВД = 689,1*636,6 = 6 615 360 р./год.

Потери от недозагрузки объекта недвижимости составят:

П_ндз = 4 575 360 ·0,2 = 1 323 072 р.

Потери от недосбора платежей арендаторов будут равны:

П_нпл = (6 615 360 – 1 323 072) · 0,02 = 105 846 р.

ДВД = 6 615 360 – 1 323 072 – 105 846 = 5 186 442 р./год.

Расходы на замещение примут следующее значение: 414 916 р./год.

ЧОД = 5 186 442 – 3 150 177,16= 2 036 265 р.

Налог на прибыль составит 407 253 р.

4.5 Расчет рентабельности реконструкции

Рентабельность рассчитывается по формуле:

(4.17)

где в роли знаменателя выступает сумма капитальных вложений (КВ) затраченных на осуществление проекта реконструкции.

Теорию, выводы и листы сделаю после утверждения рассчитанных результатов!

5 Экологический раздел

5.1 Основание для разработки раздела

Основанием для разработки раздела «Охрана окружающей среды» для объекта «Реконструкция магазина «Арка» по ул. Энергетиков, 19 в г. Кумертау» является задание на проектирование.

Целью разработки раздела "Охрана окружающей среды" является обеспечение приоритетности вопросов охраны окружающей среды, рационального природопользования, защиты здоровья населения и формирования экологически безопасной среды жизнедеятельности.

Раздел выполнен в соответствии с экологическими требованиями, соблюдение которых обязательно при градостроительном проектировании, установленными: Законом РФ "Об охране окружающей природной среды"; Законом РСФСР "Об охране атмосферного воздуха"; Водным кодексом РФ; Законом РФ "О недрах", Законом РФ "Основы лесного законодательства РФ"; Федеральным законом "О животном мире"; Федеральным законом "Об особо охраняемых природных территориях"; Федеральным законом "Об экологической экспертизе", Пособие к СНиП 11-01-95 по разработке раздела проектной документации «Охрана окружающей среды».

5.2 Охрана и рациональное использование почвенного слоя

Плодородный почвенный слой является ценным, медленно возобновляющимся природным ресурсом, поэтому при прокладке линий коммуникаций, возведении насыпи и всех других видах работ, приводящих к нарушению или снижению свойств почвенного слоя (который подлежит снятию), подлежит перемещению в резерв с последующим использованием в озеленении территории.

Снятие и охрану плодородного почвенного слоя осуществляют в соответствии с требованиями ГОСТ 17.4.3.02-85 «Охрана природы. Почвы. Требования к охране плодородного слоя почвы при производстве земляных работ».

Воздействие на почвенно-растительный слой во время строительно-монтажных работ определяется технологией проведения работ, условиями местности, временем года.

Вред почвенному слою наносится при передвижении строительной техники и транспортных средств, загрязнении строительных площадок, пунктов складирования материалов, горюче- смазочными материалами и отходами производства.

Для смягчения негативных воздействий строительства на почвенно-растительный слой прилегающей территории предусмотрен ряд мероприятий:

максимально возможное сохранение естественного рельефа путем применения машин и механизмов с наименьшим удельным давлением на грунт, восстановлением участков нарушенного рельефа;
работы, связанные с повышенной пожароопасностью (сварка), должны проводиться специалистами с соответствующей квалификацией;
запрещение хранение горюче-смазочных материалов, заправки техники, мойки и ремонта автомобилей в непредусмотренных для этих целей местах;
использование металлических ящиков (поддонов) для хранения товарного бетона и раствора на площадке;
транспортирование мелкоштучных материалов в специальных контейнерах;
оснащение рабочих мест и временных бытовых помещений инвентарными контейнерами для бытовых и строительных отходов;
утилизация промышленных и бытовых отходов;
по окончании работ по реконструкции магазина восстановление нарушенного рельефа площадки с организацией стока дождевых и талых вод;
завершение строительства качественной уборкой, проведением планировочных работ, благоустройством территории с восстановлением внутриплощадочных дорог и проездов.

5.3 Восстановление и благоустройство территории после завершения реконструкции магазина

С целью сокращения негативного воздействия на почвенно-растительный грунт прилегающей территории, максимального его сохранения предусматривается проведение СМР в пределах строительной площадки. Предусматривается срезка растительного плодородного слоя грунта, перемещение его к месту временного хранения в отвал, устройство временных проездов и площадок, организация временных стоков поверхностных вод, оснащение рабочих мест контейнерами для бытовых и строительных отходов.

После завершения планировочных работ на восстанавливаемую поверхность участка наносится почвенный слой (из резерва) толщиной 15см и проводится озеленение территории.

В соответствии с постановлением правительства РФ от 23.02.94 г. № 140 «О рекультивации земель, снятии, сохранении и рациональном использовании плодородного слоя почвы» определяются общие требования работ, связанных с нарушением почвенного покрова.

Технический этап предусматривает планировку, формирование откосов. Снятие и нанесение плодородного слоя почвы, а также проведение других работ, создающих необходимые условия для дальнейшего использования рекультивационных земель по целевому назначению или для проведения мероприятий по восстановлению плодородия почв. Техническую рекультивацию выполняет строительная организация.

Биологический этап рекультивации включает агротехнических и фитомелиоративных мероприятий, направленных на улучшение агрофизических, агрохимических, биохимических свойств.

Биологическую рекультивацию осуществляет землепользователь за счет средств, предусмотренных сметой на строительство.

Объемы работ по рекультивации:

В пределах строительной площадки проектом предусматривается снятие и восстановление плодородного слоя почвы.
На площадках, отводимых в постоянное пользование, снятие плодородного слоя почвы производится по всей территории, а восстановление - только в пределах озеленяемой зоны. Во избежание выветривания плодородного слоя при его хранении до обратного перемещения, поверхность отвала должна засеиваться быстрорастущими травами.

Метод производства работ:

При реконструкции объекта рекультивация включается в общий комплекс работ, выполняемых в следующей последовательности:

снятие плодородного слоя почвы с подлежащей рекультивацией и перемещение его во временный отвал;
строительство трубопроводов и сетей с засыпкой траншей минеральным грунтом;
уплотнение минерального грунта прицепным катком за 2 прохода, распределение его по площадке рекультивации равномерным слоем;

перемещение плодородного слоя из временного отвала и равномерное его распределение после естественного уплотнения.

При снятии, перемещении и хранении плодородного слоя почвы не допускается смешивание его с последующими породами, загрязнение жидкостями или материалами, размыв и выдувание.

При выполнении работ по рекультивации при модернизации объекта, срезка и перемещение плодородного слоя почвы производится бульдозером Д-606. После окончания строительства по всей территории временного отвода производится:

- удаление из ее пределов всех устройств и сооружений;

- засыпка и послойное уплотнение или выравнивание рытвин и ям, возникших в результате проведения строительных работ;

вывоз строительного мусора с территории, подлежащей рекультивации;
выборочное удаление слоя почвы в местах непредвиденного загрязнения ее нефтепродуктами и другими веществами, ухудшающими состояние почвы, с заменой незагрязненным плодородным грунтом;
проверка инспектором по использованию и хранению земель состояние грунта с целью исключения возможности засыпки загрязненного грунта слоем почвы.

Техническая рекультивация выполняется, как правило, в теплый период года. При этом необходимо предусмотреть создание фронта работ строительной организации на зимний период, предварительно убрав плодородный слой почвы на участках, где работы будут производиться зимой.

Высеваемые травы должны обладать способностью, быстро создавать сомкнутый травостой и прочную дернину. Применяют низовые корневищные, корневищно- рыхлокустовые и рыхлокустовые многолетние злаковые травы, обладающие достаточной морозо- и засухоустойчивостью.

Рекомендуемые виды растений: овсяница луговая, мятлик луговой и ежа сборная.

Посев должен производиться ранней весной или в августе-сентябре в тихую, безветренную погоду.

Для равномерного рассева одну половину семян высевают в одном направлении, а вторую половину - противоположном. Равномерность рассева трав достигается первоначальным высевом и заделкой крупных семян, а затем мелких. Глубина заделки в зависимости от крупности семян равна 0,5-2 см. Норма высева - около 100 кг/га. Уход за посевом включает: скашивание, подкормку минеральными удобрениями.

После производства работ по реконструкции магазина предусматривается посадка многолетней травяной смеси.

7 Охрана окружающей среды при складировании (утилизации) отходов промышленного производства

При строительстве любых производственных объектов всегда возникает вопрос об удалении или складировании отходов производства. Промышленные отходы требуют для складирования определенную площадь, а кроме того загрязняют атмосферу, почву, поверхностные и грунтовые воды.

Номенклатура и количество отходов, образующихся при строительно-монтажных работах, определяются в соответствии со сметной частью проекта и нормами отходов материальных ресурсов.

Особенности обращения с отходами в период строительства заключается в следующем:

- время воздействия на окружающую среду ограничено сроками проведения строительно-монтажных работ;

- отсутствует длительное накопление отходов, так как вывоз отходов в места захоронения и утилизации производится в процессе проведения строительно-монтажных работ;

- использование части отходов в нуждах строительства.

7.1 Основные требования к местам временного хранения отдельных видов отходов

На территории строительства должны быть отведены специально оборудованные места для временного хранения отходов до момента отправки их на переработку на другое предприятие или на объект размещения отходов.

Площадки для временного хранения отходов должны быть оборудованы таким образом, чтобы свести к минимуму загрязнение окружающей среды.

При сборе отходов должна производиться их сортировка по классам токсичности, консистенции, направлениям использования. Место и способ хранения отходов должны гарантировать сведение к минимуму риска возгорания отходов, недопущение замусоривания территории, удобство вывоза отходов.

Строительный мусор, отходы асфальта, бой бетонных изделий должны храниться на площадке с твердым покрытием.

Для сбора мусора, несортированного (исключая крупногабаритного), от бытовых помещений, следует применять металлические контейнеры с крышкой.

При выполнении строительных ремонтных работ скопившийся строительный мусор в количестве 7,8924т от разборки конструкций и мусора бытовых помещений несортированного подлежит вывозу на автосамосвалах на расстояние до 10 км.

Вместимость площадки для временного хранения отходов производства составляет 3,0т.

Периодичность вывоза мусора в период СМР определяется по мере накопления мусора на площадке для временного хранения отходов, и вывозится в места захоронения и утилизации отходов грузоподъёмными машинами до 5,0т один раз в 15 дней.

При выполнении всех строительно-монтажных работ необходимо строго соблюдать требования защиты окружающей среды, сохранения ее устойчивое равновесие и, не нарушая землепользования, установленные законодательством по охране природы.

После окончания основных работ, строительная организация должна восстановить водосборные каналы, дренажные системы, снегозадерживающие сооружения и дороги, расположенные в пределах полосы отвода земель или пересекающих эту полосу, с также придать местности проектный рельеф или восстановить природный.

Для охраны окружающей среды при производстве строительных работ предусмотрены мероприятия по борьбе с загазованностью и шумом на строительной площадке, использование машин и механизмов, работающих на природном газе, постоянное поддерживание двигателей внутреннего сгорания в исправном состоянии, использование каталитических нейтрализаторов.

7.1.1.0ценка степени токсичности отходов при выполнении работ по реконструкции магазина

При выполнении работ по реконструкции магазина образуются отходы 4 класса опасности (малоопасные), отходы 5 класса опасности (практически неопасные).

Данные по классам опасности и количеству отходов, образующихся при проведении строительно-монтажных работ, представлены в таблице 7.1.1.

Таблица 7.1.1 - Оценка степени токсичности отходов

Класс опасности	Количество, т/г
4 класс опасности (малоопасные)	5,2883
5 класс опасности (практически неопасные)	7,8924
Итого:	13,1807

7.1.2 Характеристика отходов и способов их удаления (складирования)

Характеристика отходов и способов их удаления (складирования) в период проведения СМР приведена в таблице 7.1.2.1 (Приложение), в период эксплуатации объекта в таблице 7.1.2.2 (Приложение).

7.1.3.Расчет платы за размещение отходов

Расчет платы за размещение отходов на стадии СМР выполняется эксплуатирующей организацией с учетом фактического объема образования отходов.

Размер платы за размещение отходов в пределах установленных лимитов

определяется в соответствии с Постановлением Правительства Российской Федерации №344 от 12.06.2003г. «О нормативах платы за выбросы в атмосферный воздух загрязняющих веществ стационарными и передвижными источниками, сбросы загрязняющих веществ в поверхностные и подземные водные объекты, размещение отходов производства и потребления» и Постановлением Правительства Российской Федерации №410 от 01.06.2005г. «О внесении изменений в Приложение №1 к Постановлению Правительства Российской Федерации №344 от 12.06.2003г.», как произведение соответствующих ставок платы с учетом вида размещаемого отхода и массы (объёма) размещаемого отхода и суммирования полученных произведений по видам размещаемых отходов.

Следует отметить, что не все полученные отходы размещаются на полигонах, поэтому плата за размещение отходов определялась только по тем позициям, по которым планируется размещение на полигонах.

К базовым ценам 2003г. Применяются коэффициенты:

экологической ситуации и экологической значимости территории - 1,7;
индексации ставок платы на 2006год - 1,3.

Размер платы за размещение отходов, образующихся в период СМР, представлен в таблице 7.1.3.1, в период эксплуатации в таблице 7.1.3.2.

Таблы

7.1.4 Выводы

Из образующихся в процессе строительно-монтажных работ 13,1807т/г, отходов 5 класса опасности предлагается использовать вторично 7,8924т/г; а отходы 4 класса опасности 5,2883 т/г подлежат захоронению на полигоне.

Сортированные строительные отходы, относящиеся к 4 классу опасности, захоронятся на полигоне твердых бытовых отходов г. Кумертау.

Емкость полигона имеет достаточный потенциал для размещения образующихся отходов при реконструкции магазина, подлежащих захоронению.

По предоставленным материалам воздействие отходов, образующихся в процессе проведения строительно-монтажных работ на природную среду, оценивается как незначительное.

Расчет объёмов образующихся отходов при реконструкции магазина

Мусор от бытовых помещений предприятий, несортированный (исключая крупногабаритный).

Расчет количества отходов выполнен в соответствии со «Сборником удельных показателей образования отходов производства и потребления», М., 1999г., письмо от 28.01.1997г №03-11/29-251 «Справочных материалах по удельным показателям образования важнейших видов отходов производства и потребления».

Среднегодовая норма образования накопления отходов на одного человека на период строительства составляет - 40кг.

Количество работающих при выполнении строительных работ - 22 чел.

Общая продолжительность работ - 7 месяцев.

За время проведения работ образуется:

40x22x7/12=513,3кг=0,513т. твердых бытовых отходов.

Отходы асфальтобетонной смеси в кусковой форме.

Отходы асфальта при устройстве асфальтобетонного покрытия взяты согласно «Правил разработки и применения нормативов трудноустранимых потерь и отходов материалов в строительстве» РДС 82-202-96. Норма отходов при строительстве 2,0% от общего количества. Количество асфальтобетонной смеси - 237,42 т (данные из смет).

(237,42x2) /100=4,75.

Отходы бетона в кусковой форме.

Отходы бетона взяты согласно «Правил разработки и применения нормативов трудноустранимых потерь и отходов материалов в строительстве « РДС 82-202-96. Норма отходов при строительстве 1,5% от общего количества. Количество бетонной смеси - 332,71 т ( данные из смет).

(332,71x1,5)/100-5,0 т.

Отходы строительного щебня.

Отходы щебня при устройстве основания из щебня взяты согласно «Правил разработки и применения нормативов трудноустранимых потерь и отходов материалов в строительстве» РДС 82-202-96. Норма отходов при строительстве 1,15% от общего количества. Общее количество щебня - 45,89 т.(данные из смет).

(45,89x1,15) /100=0,528т.

Отходы песка, незагрязненного опасными веществами. Отходы песка взяты согласно «Правил разработки и применения нормативов трудноустранимых потерь и отходов материалов в строительстве» РДС 82-202-96. Норма отходов при строительстве 1,2% от общего количества. Общее количество
Лом черных металлов несортированный.

Общая масса металла = 97,94216т.

Согласно «Правил разработки и применения нормативов трудноустранимых потерь и отходов материалов в строительстве» РДС 82-202-96. Норма отходов при протаскивании труб в футляр 2 % от общего количества.

(97,94216х2)/100 = 1,96 т.

7.Отходы лакокрасочных материалов.

Отходы лакокрасочных средств взяты согласно «Правил разработки и применения нормативов трудноустранимых потерь и отходов материалов в строительстве» РДС 82-202-96. Норма отходов при лакокрасочных работах 3,0% от общего количества. Проектное количество красок - 0,7860т.

(0,7860x3)/100=0,02358т.

Древесные отходы из натуральной чистой древесины несортированные.

Количество древесины - 12,1633 м3 = 7,3т.

Отходы древесины взяты согласно «Правил разработки и применения нормативов трудноустранимых потерь и отходов материалов в строительстве» РДС 82-202-96. Норма отходов 3% от общего количества.

(7,3x3)/100=0,219т.

Остатки и огарки стальных сварочных электродов.

Расчет нормативного образования огарков сварочных электродов при работе сварочных аппаратов согласно «Методического пособия по расчету нормированию и контролю выбросов загрязняющих веществ в атмосферный воздух» выполняется исходя из количества израсходованных электродов и нормативного образования отходов при работе сварочных аппаратов по формуле:

M=G x N x l0^-5 т/год

Где: G - количество использованных электродов, кг/год N - норматив образования отходов, % , N=15%

G_общ=165,044кг

М= 165,044 х 15 х 10^-5 = 0,02476 т/год

Расчет отходов - средств индивидуальной защиты (на период строительства)

Расчет нормативного количества образования отхода - резиновые изделия незагрязненные, потерявшие потребительские свойства - резиновые перчатки, фартуки, сапоги.

Подразделение	Кол-во использованных резин. сапог, nap.(g)	Норматив сбора отхода, % (п)	Ср. масса 1 -ой пары резиновых сапог, кг (ш)	Нормативная масса отхода, N1 т/год N1 = m х n х g х 10" 3 100
Рабочие	22	100	0,7	0,0154
	Кол-во использованных резиновых перчаток, nap(g)	Норматив сбора отхода, %(п)	Ср. масса 1 -ой пары резиновых перчаток, кг (ш)	Нормативная масса отхода, N2 т/год N2= Ш Х П Х й х 10" 3 100
Рабочие	22	100	0,15	0,0033
	Кол-во использованных фартуков резиновых, UIT.(g)	Норматив сбора отхода, % (п)	Ср. масса 1- го фартука резинового, кг (ш)	Нормативная масса отхода, N3 т/год N3= mxnxgxlO" 3 100
Рабочие	22	100	0,3	0,0066
ИТОГО				0,0253

Нормативное количество образования резиновых изделий незагрязненных, потерявших потребительские свойства - резиновые перчатки, фартуки, сапоги (Npe3.) за время строительства - составляет:

Npe3. = N1 + N2 + N3 =0,0154+0,0033+0,0066=0,0253т/год

Нормативное количество образования отхода - обувь кожаная рабочая, потерявшая потребительские свойства

Подразделение

Количество пар обуви (по кол-ву работающих), шт./год (gl)

Ср. масса 1 пары обуви, кг (ш1)

Норматив сбора отхода, % (п1)

Нормативная масса

отхода, N1 т/год

N1 = m'xn'xg1 х10" 3 100

Рабочие

1,5

100

0033

Расчет нормативного количества образования отхода - отходы тканей, старая одежда - спецодежда рабочая б/у, обувь

Подразделение

Количество использованных костюмов

Ср. масса 1 костюма х/б,

Норматив сбора отхода, %

Нормативная масса отхода, N1 т/год

N1 = ш'х п1 х g1 х

Ср.

масса 1- й пары рукавиц х/б,

Норматив сбора

отхода, %

Нормативная масса отхода, N2

т/год

(по кол- ву работающих),

шт./год g1

кг ш'

(п1)

I0'3 100

кг

п2

N2=m2x п2х gixlO'3

100

Рабочие

1,5

100

0,033

0,12

100

0,00264

Нормативное количество образования отхода - отходы тканей, старая одежда - спецодежда рабочая б/у, рукавицы составляет:

N с/од. = N1 + N2 = 0,033+0,00264=0,03564 т/год.

Расчет объёмов образующихся отходов на период эксплуатации объекта

Отходы ламп накаливания.

Расчет количества данного отхода произведен согласно фактического годового расхода электрических ламп накаливания.

N.= (Кл.х Ч.л.)/ Н.л, где Крл - количество ламп накаливания;

Ч.л- среднее время работы в сутки одной лампы накаливания 2016ч/год;

Н.л - нормативный срок службы одной лампы накаливания 1000 часов.

Количество установленных ламп- 165шт

Средний вес одной лампы -50г.

Фактическое годовое образование ламп составит:

N=165x2016/ 1000=3 ЗЗшт/год

М=3 3 3 х50=0,0167т/год

Отходы ламп люминесцентных

Вес 1 лампы 6,8 кг. Количество отходов определяется по формуле: Орл.= (Крл.х Чр.л.хС)/ Нр.л, где Крл - количество ртутных ламп; Чр.л- среднее время работы в сутки одной ртутной лампы 4,57 часа; С - число рабочих суток в год

Нр.л - нормативный срок службы одной ртутной лампы 15000 часов.

Отходы (мусор) от уборки территории.

Согласно удельный норматив образования отхода для учреждений составляет 0,04м3 в год на 1м2 прилегающей территории.

Площадь прилегающей (подметаемой) территории -1227,80м2 Средняя плотность отхода -0,5т/м3

0,04м3 х 1227,80=49,11м3 0,5т/м3 х49,11м3=24,56т

Мусор от бытовых помещений организаций, несортированный (исключая

кру пногаборитный).

Расчет количества отходов выполнен в соответствии со «Сборником удельных показателей образования отходов производства и потребления», М., 1999г., письмо от 28.01.1997г №03-11/29-251 о «Справочных материалах по удельным показателям образования важнейших видов отходов производства и потребления».

Среднегодовая норма образования накопления отходов на одного человека в учреждениях составляет - 40кг.;

Количество работающих - 36 чел.

40x36=1440кг= 1,44т. твердых бытовых отходов.

8 Мероприятия по охране водоемов от загрязнения сточными водами

8.1 Водопотребление

Здание магазина оборудовано существующими системами водоснабжения и канализации. Проектом предусматривается водоснабжение помещений мансардного этажа от существующих систем холодного и горячего водоснабжения, а также устройство противопожарного водопровода по всему зданию.

Для нужд пожаротушения предусмотрена установка в шкафах пожарных кранов.

8.2 Водоотведение

Выпуск воды со строительных площадок непосоелственно ня октюны ияипа.

Сточные воды от санитарно - технических приборов отводятся самотеком во внутриплощадочную сеть канализации, и уже оттуда через канализационные выпуски сбрасываются в наружную сеть и направляются на очистные сооружения, где подвергаются механической, биологической очистке и доочистке, после чего сбрасываются в реку Бол. Юшатырь.

8.3 Перечень природоохранных мероприятий

Проектом предусматривается:

учет холодной и горячей воды в целом по зданию;
отведение бытовых стоков на очистные сооружения;
отведение с кровли здания магазина и прилегающей территории дождевых и талых вод по организованному рельефу в ливневую канализацию города.

Расчет стоков, отводимых с территории магазина Годовой объём дождевых стоков определяем по формулам:

Wq= lOxhq xYqxF,

где hq - среднегодовое количество осадков, выпадающих в виде дождя в теплый период года (принимаем 320мм по табл.2 СНиП 23-01-99). Yq - средний коэффициент стока дождевых вод принимаем по распоряжению

от 1.06.2000г №11. Приложение 1. Yq = 0.6 - кровля и асфальтобетонные покрытия; F - общая площадь водосбора 1740,7м2 или 0,0174га,

Wq = 10 х 320 хО,6x0,0174 = 33,41 м3/год.

При максимальном суточном значении слоя осадков 52 мм табл. 2 СНиП 23-01- 99, максимальный объём суточного дождевого стока определим по формуле:

WqmaxcyT = 10xhgx<pgxF;

WqmaxcyT = 10 х 52 х 0,6x0,0174 = 5,43м3/сут

Исходя из допущения равномерной интенсивности дождя в течение суток, максимальный часовой расход дождевого стока будет равен:

Qq макс = 5,43/24 = 0,23 м3/час;

Годовой объём талых стоков определяем по формуле:

WT = 10 х hT х YT х F ;

где h т - среднегодовое количество осадков, выпадающих в виде дождя в холодный период года (принимаем 165 по табл 1 СНиП 23-01-99). YT - средний коэффициент стока, принимаем Y т = 0,6. F - площадь водосбора 0,0174га.

WT = 10 х 165 х 0,6 х 0,0174= 17,23 м3/год.

Исходя из условия, что снеготаяние происходит в течение 15 суток по 10 часов в день, расход талых вод составит:

17,23/15 = 1,15м3/сут /10 = 0,115м3/час.

Общий расход стоков за год составит;

Qo6m = Wq + WT = 33,41+17,23=50,64мэ/год

9 Прогноз изменения состояния окружающей среды от воздействия работы

магазина

Магазин не вызовет заметных изменений в состоянии атмосферного воздуха, почв, растительности, подземных и поверхностных вод.

Скачать: Diplom.docx

Категория: Дипломные работы / Дипломные работы Архитектура и городской кадастр

Уважаемый посетитель, Вы зашли на сайт как незарегистрированный пользователь.
Мы рекомендуем Вам зарегистрироваться либо войти на сайт под своим именем.

Привет студент