Развитие ипотечного кредитования (на примере ПАО «Сбербанк России»)

0

Развитие ипотечного кредитования (на примере ПАО «Сбербанк  России»)

 

Содержание

Введение. 3

ГЛАВА 1. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ АСПЕКТЫ РАЗВИТИЯ ИПОТЧЕНОГО КРЕДИТОВАНИЯ.. 6

1.1.Сущность ипотечного кредитования и его особенности. 6

1.2.Основные модели  ипотечного кредитования. 14

1.3. Инструменты ипотечного кредитования. 22

ГЛАВА 2. АНАЛИЗ ФИНАНСОВОГО СОСТОЯНИЯ И ИПОТЕНОГО КРЕДИТОВАНИЯ В ПАО «СБЕРБАНК РОССИИ» -КРУПНЕЙШЕГО БАНКА НА РЫНКЕ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ РФ.. 28

2.1  Анализ современного состояния рынка ипотечного кредитования в РФ   28

2.2. Анализ финансового состояния ПАО «Сбербанк  России». 43

2.3 Анализ ипотечного кредитования в ПАО «Сбербанк России». 46

ГЛАВА 3.ОСНОВНЫЕ НАПРАВЛЕНИЯ СОВЕРШЕНСТВОВАНИЯ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ В ПАО «СБЕРБАНК РОССИИ». 63

3.1 Предложения по развитию ипотечного кредитования в ПАО «Сбербанк России»  63

3.2 Разработка программы ипотечного кредитования. 66

3.3 Оценка эффективности предложений по развитию ипотечного кредитования в  ПАО «Сбербанк  России». 71

Заключение. 73

Список используемых источников. 79

Приложения. 85

Приложение  1. 85

Приложение 2. 86


Введение

 

Ипотека в рыночной экономике является важнейшим индикатором, отражающим динамику развития различных секторов экономики и уверенность населения в своем будущем. Она играет важную социально-значимую роль в экономике, поскольку ориентирована на социально активный средний класс.

От присутствия ипотеки выигрывают и заемщик, у которого появляется возможность получить крупный кредит для покупки жилой недвижимости, и банк, функционирующий устойчивее со стабильными доходами и низкими рисками. Будучи инструментом экономики, ипотека делает возможным осуществление регулярных инвестиций в жилищный сектор, способствуя, таким образом, подъему в строительстве, восстановлению и развитию смежных отраслей, а также решению социальных проблем. Востребованность ипотечного кредитования заключается в отсутствии многолетнего срока ожидания перед тем, заселиться в новое жилье.

Актуальность ипотеки существенно возрастает в переломные моменты и периоды экономического кризиса, когда в банковском секторе также возникают проблемы. В атмосфере всеобщего недоверия, из-за рисков неплатежей, повальных банкротств бизнеса на фоне политической и экономической нестабильности ипотека призвана стать связующим звеном на рынке жилья, повысив, таким образом, интеграцию участников ИЖК, надежность капиталовложений, а также объемы жилищного строительства и иных отраслей экономики.

В данной работе осуществлено исследование одного из представителей банковской системы РФ ПАО «Сбербанк России». Как многие коммерческие банки, он в основном осуществляет краткосрочное кредитование физических лиц. Однако в его кредитном портфеле представлен ряд ипотечных продуктов, что позволяет ему преодолевать возникающие в экономике страны кризисные ситуации.

Вышесказанное подчеркивает большое социальное значение ипотечного кредитования, которое может служить инструментом создания среднего класса и социальной базой решения демографической проблемы в России.

Таким образом, ипотека является в настоящее время одним из эффективных инструментов решения многих важных социальных, экономических проблем, существующих в нашей стране. По мнению многих специалистов, в экономическом аспекте у ипотечного кредитования имеются наряду с большими перспективами и существенные проблемы, без решения которых, невозможно повысить эффективность ипотечного кредитования.

Все вышесказанное подтверждает актуальность и практическую значимость выпускной квалификационной работы

Цель выпускной квалификационной работы состоит в анализе ипотечного кредитования и разработка предложений по его совершенствованию в Российской Федерации на примере ПАО «Сбербанка России».

В рамках поставленной цели в работе сформулированы следующие задачи:

- рассмотреть теорию и историю ипотеки;

-изучить развитие ипотечного кредитования;

- проанализировать проблемы и перспективы развития ипотечного кредитования в  России;

-   проанализировать финансовое состояние ПАО «Сбербанка России»;

- провести анализ   ипотечного кредитования ПАО «Сбербанка России»

- разработать предложения по совершенствованию ипотечного кредитования в  ПАО «Сбербанка России»;

- оценить эффективность разработанных  предложений;

Объект выпускной квалификационной работы - ПАО «Сбербанка России».

Предмет выпускной квалификационной работы – ипотечное  кредитование в ПАО «Сбербанка России»

Аналитической базой обоснования концептуальных положений в выпускной квалификационной работе, обеспечения достоверности содержащихся в нем выводов и предложений явились статистические данные Федеральной службы государственной статистики РФ, Сбербанка России, информационные сайты, эмпирические данные, материалы периодических изданий.

В ходе исследований в рамках в выпускной квалификационной работе применялись различные методы: финансовый, логический анализ, системный, физический подход, метод экспертных оценок, ретроспективный анализ, эвристический, табличный метод и другие.

Научной и методической основой выпускной квалификационной работы послужили законодательные и иные нормативные акты, работы отечественных ученых и специалистов по ипотечному кредитованию, а также труды по экономике, финансам, теории кредита.

Структурно выпускной квалификационной работы состоит из введения, трех глав, заключения и списка использованных источников и приложения.

 

 

ГЛАВА 1. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ АСПЕКТЫ РАЗВИТИЯ ИПОТЧЕНОГО КРЕДИТОВАНИЯ

1.1.Сущность ипотечного кредитования и его особенности

 

Исторически слово «ипотека» впервые упоминается в Греции конца VII – начала VIII вв. до н. э[37]. В 621 году правитель Драконт принял так называемые «драконовские законы», когда посягателей на частную собственность строго наказывали. В 594 году до н.э. афинский мудрец Солон осуществил реформы, по ним за долги человек отвечал не личной свободой, а имуществом. На земле должника устанавливался столб, именуемый hipotethica. Размещенная на нем надпись гласила, что эта земля является обеспечением требований кредитора.

Как только в Российской Империи появилась частная собственность на землю, долгосрочный кредит на ее покупку стал просто необходим. С момента, когда крепостное право отменили, ипотека сделала резкий эволюционный рывок, поскольку получившим свободу в 1861 г. крестьянам понадобились ссуды для покупки земель.

 Как следствие, более 20 миллионов свободных человек смогли воспользоваться займом в объеме 80% от стоимости земли сроком на 49 лет под 6% годовых. Конец XIX века оказался воистину золотым для долгосрочного кредитования, а в России сложилась надежная ипотечная система.

К 1917 г. банковская система выглядела так: двадцать один Земельный банк, Государственный Крестьянский Поземельный Банк, Дворянский Банк, Особый Отдел Государственного Дворянского Банка и восемнадцать частных банков. Настали тяжелые времена для государства: военные конфликты, катастрофическая ситуация в экономике, девальвация и нарастающее напряжение в обществе, закончившиеся в результате государственным переворотом и Октябрьской революцией. Положение усугубилось разрушением сложившейся системы и разворотом ориентиров страны на 180 градусов: частная собственность попала под табу, банки национализированы или вовсе прикрыты, кредитные взаимоотношения централизованы, а ипотека к концу 1918 г. перестала существовать.

Историческое возрождение российской ипотеки произошло более 70 лет  спустя - в 90-х годах XX века. Термин «ипотека» впервые упоминается в тексте ФЗ РФ «О залоге» от 29 мая 1992 г. № 2872 - 1, раздел II глава 2 которого, отведены залогу предприятия, строения, здания, сооружения и других объектов, напрямую связанных с землей, то есть ипотеке [27,с.52].

Целое десятилетие было представлено катастрофически низким уровнем доступности жилья, ограниченностью числа субъектов ИЖК, и, соответственно, минимальным числом заемщиков. Усугубляло проблему недостаточное финансирование госбюджетом строительной индустрии, высокие темпы инфляции, отрицательные реальные процентные ставки, низкие доходы населения.

Поскольку формирование законодательных актов для фактически нового государства только началось, у игроков ипотечного рынка возникали существенные проблемы из-за высоких кредитных рисков, например в области наложения взыскания на имущество.

До 1995 г. ипотечных кредиторов в стране насчитывались единицы, поэтому существовало слишком мало кредитных продуктов наряду с высокими процентными ставками 14-15% годовых. К 1998 г. экономика России показала некоторую стабильность, поэтому долгосрочное кредитование стало перспективнее выглядеть для банков, и объем ипотечного кредитования расширился. На фоне социально-экономического подъема стал меняться и сектор недвижимости, поэтому был принят соответствующий закон [6]. Одним из первых постановлений 2000 г. Правительство РФ одобрило систему развития ИЖК, согласно федеральной целевой программе «Свой дом».

Согласно концепции ИЖК осуществляется на срок от 3 и более лет, с суммой, не превышающей 70% рыночной стоимости покупаемого жилья, которое становится предметом залога, отчасти повысила доступность ипотеки и подтолкнула к последующей эволюции ИЖК в России.

По данным ЦБ РФ, начиная с 2004 г. объем ИЖК стабильно рос, с 2005 г. ипотечный рынок перешел в фазу бурного подъема - за год выдано кредитов на 30 млрд. рублей, ИЖК выдали свыше 200 банков, на сумму, превышающую 1,5 млрд. рублей, причем многие разрабатывали собственные продукты[39].

Так, проблема количества была снята, а задача качества, предполагающего массовость производства, осталась открытой. Понеся потери из-за  неоплаченных населением ссуд (кризис 2008-2010 гг.), банки ужесточили требования к потенциальным заемщикам ростом процентных ставок, страхованием залога и обязательным первоначальным взносом.

За период благоприятных законотворческих и экономических условий 2010-2013 гг. были созданы предпосылки ускоренного развития ипотеки в России: выросли объемы рынка, снизилась просроченная задолженность на балансах банков по ИЖК.

С ростом уровня доходов россиян, увеличилось число желающих приобрести недвижимость за счет своих накоплений и заемных средств с 23,6% в 2010 г. до 28,4% в 2013 г. По данным Банка России в 2015 г. КО выдано 699,419 тыс. ипотечных кредитов на общую сумму 1157,76 млрд. рублей, что на 30,9% меньше объемов 2014 г. и на 34% ниже в денежном эквиваленте.

Средняя ставка ИЖК в 2015 г. 13,35%. Поскольку за кредитный бум 2012-2014 гг. накопления россиян иссякли, а реальные доходы снизились, то 2015 г. охарактеризовался сильным сокращением объемов ИЖК.

Экономика России в целом, и банковская система в частности, продемонстрировали неплохую устойчивость, благодаря государственной поддержке и накопленному опыту, почерпанному из прошлых экономических кризисов. Граждане России не забирали судорожно депозиты, зная, что их накопления в безопасности - все вклады застрахованы[10].

Однако на протяжении 20 лет существования в России ипотечное кредитование так и не приобрело массового характера. При незначительном росте или снижении благосостояния населения процентная ставка оставалась на уровне 15-20%. Для решения существующих проблем создана Стратегия развития ИЖК в России до 2020 г. [11]..

Она основана на концентрации общих для всех участников направлений, правил, перспектив, формулировке первоочередных целей, задач государства до 2020 г. и ориентирована, в частности, на развитие возведения жилья, системы ИЖК, социальных ипотечных программ, долгосрочных ресурсов.

В системе ипотечного кредитования задействованы банки, заемщики, строительные, страховые компании, государство и т.д. Взаимодействие вышеперечисленных субъектов способствует перераспределению и вливанию денежных ресурсов в реальный сектор экономики.

Активный рост возведения недорогого жилья может привести к расширению производства отечественных стройматериалов, разработке новых технологий, развитию смежных отраслей экономики страны. Главные субъекты ИЖК:

Заемщики – это граждане РФ, вступившие в договорные отношения с кредитными организациями или НКО, для приобретения жилой недвижимости. Они заинтересованы в получении более доступного ипотечного кредита, стоимость которого будет не слишком обременительна и позволит своевременно возвратить ссуду.

Кредиторы - это банковские и иные организации, осуществляющие ИЖК в соответствии с законодательством РФ. Основные функции банка: выдача населению ипотечных кредитов в соответствии с установленными требованиями и нормами законодательства РФ.

Инвесторы – как юридические (ПФ, страховые, паевые фонды и т.д.), так и физические лица, покупающие ипотечные ценные бумаги. Вкладывая денежные средства в ипотечные ценные бумаги, инвесторы рассчитывают на надежность вложений и стабильный доход.

Правительство – формирует законодательно-нормативную базу, определяет направление для устойчивого и эффективного развития системы ИЖК.

Остальные участники рынка ИЖК:

Продавцы недвижимости – собственники жилья или их представители,  это могут быть как физические, так и юридические лица.

АИЖК – специализируется на рефинансировании кредиторов, выдающих

ИЖК, занимается эмиссией ипотечных ценных бумаг, привлекает инвестиции в область ИЖК, взаимодействует с банками по вопросам разработки и оптимизации кредитных продуктов с точки зрения доступности и защищенности от рисков.

Государственные органы осуществляют регистрацию прав на имущество и сделок с ним, включая куплю-продажу недвижимости, смены собственника, ипотечного договора и права ипотеки.

Хранят и в случае необходимости предоставление информацию по правам  собственности и обременению залогом жилья остальным участникам рынка.

Страховые компании – это организации, лицензированные на ведение имущественного страхования (в т.ч. заложенной недвижимости), личного страхование заемщиков и гражданско-правовой ответственности участников рынка ИЖК.

Оценщики – это юридические и физические лица, владеющие правом деятельности в области высококвалифицированной оценки недвижимости, в т. ч. предмета залога;

Риэлтерские компании – это организации, оказывающие профессиональные посреднические услуги в сфере купли-продажи недвижимости. Они осуществляют подборку подходящих для заемщиков и продавцов объектов недвижимости, участвуют в заключении сделок купли-продажи, в подготовке торгов по реализации объектов недвижимости с наложенным взысканием, принимают участие в реализации недвижимости по поручению иных участников рынка ИЖК.

Обслуживающие структуры системы ИЖК – нотариальные конторы,  паспортные службы и т.д., осуществляющие юридическое сопровождение сделок с недвижимостью, регистрацию граждан по месту жительства (в т.ч. в объекте залога).

Выдачей ипотеки занимаются как специализированные, так и коммерческие кредитные организации.

Специфика долгосрочного кредита такова, что он сопровождается рядом рисков, которые минимизируются банками через проверку платежеспособности заемщика, залог приобретаемого имущества и ипотечное страхование. Требования банков к потенциальным заемщикам зачастую сводятся к  следующему[30,с 336].

- возраст от 21 года до 65 лет (на момент окончания срока действия кредитного договора);

- стаж работы на последнем месте не менее 4-х месяцев, непрерывный не менее 1 года , отсутствие длительных перерывов в стаже будет плюсом (трудовая книжка);

- уровень дохода и его документальное подтверждение (справка по ф. 2-НДФЛ или банка, а также банковская выписка с зарплатного счета), от наличия «белого» и «серого» дохода зависит максимальная сумма кредита и размер процентной ставки;

- первоначальный взнос обязателен и составляет 10-30%;

- уровень процентной ставки зависит от наличия «белого» и «серого» дохода, валюты и срока кредита, наличия первоначального взноса, типа процентов;

- срок кредита до 30 лет почти все банки разрешают досрочное погашение задолженности по ипотеке;

- супруг (а) заемщика выступает в качестве созаемщика или поручителя. В данном случае при расчете суммы кредита учитывается размер совокупного дохода семьи.

- гражданство, регистрация и фактическое проживание в РФ.

- наличие страховки 

Роль страховых компаний при ипотечном кредитовании заключается в снижении рисков участников ИЖК. Это позволяет банкам увеличивать объем кредитования и подстраховывает заемщиков на случай возникновения проблем с возвратом кредита.

Ипотечное страхование имеет следующие составляющие: страхование заложенного имущества, жизни и трудоспособности заемщика, титула.

Страхование объекта недвижимости осуществляется на случай пожара, наводнения, землетрясения и т.д., чтобы он не потерял своей стоимости при эксплуатации заемщиком.

Страхование жизни и потери трудоспособности – один из ключевых видов ипотечного страхования и является обязательным при получении кредита на покупку жилья во всех банках.

Страхование титула (риск утраты права на собственность) минимизирует риски посягательства на приобретенную заемщиком недвижимость со стороны третьих лиц и обеспечивает юридическую безопасность сделки.

Также осуществляется страхование ответственности заемщика и финансового риска кредитора. Для оформления ипотеки в банке заемщику нужно предоставить полный пакет документов. В случае положительного решения по кредиту ему на руки выдается документ, который будет подтверждением для продавца о том, что банк действительно одобрил кредит.

На поиски жилья, как правило, даётся 3-4 месяца после одобрение теряет силу. Далее на найденное жилье продавец должен предоставить в банк заемщика-покупателя все документы по квартире: свидетельство о праве собственности, копию лицевого счёта, копию паспорта.  Со своей стороны кредитная организация проверяет юридическую чистоту недвижимости и назначает день сделки.

Далее оценочной компанией определяется среднерыночная стоимость квартиры. В день сделки покупатель и продавец в офисе банка подписывают все документы (кредитный договор, договор купли-продажи), которые подаются на регистрацию в государственные органы юстиции.

Через несколько дней заемщик предоставляет банку свидетельство о праве собственности на данное жилье с пометкой о залоге с уже оформленной страховкой. Только после этого банк перечисляет деньги на счёт продавца. Далее на протяжении всего кредитного периода заемщик регулярно вносит предусмотренные графиком платежи. Число выданных ипотечных кредитов зависит как от объемов вновь возводимого жилья, так и состояния уже существующего жилищного фонда. Роль строительных организаций в данном случае состоит в том, чтобы пополнять жилищный фонд новыми объектами и поддерживать жилищный фонд в надлежащем состоянии, создавать рабочие места для среднего класса, подстегивая, таким образом, экономическое развитие страны.

Таким  образом сделаем вывод, с момента возрождения российской ипотеки в 90-х годах XX века сформировалась ее законодательная и нормативно-правовая база. За это время ипотечное кредитование претерпело множественные преобразования, но так и не приобрело массового характера.

 

 

1.2.Основные модели  ипотечного кредитования

 

Анализ научной литературы по проблеме исследования позволил выявить несколько подходов к классификации моделей ипотечного кредитования в развитых и развивающихся странах, результаты которого отражены в таблице 1.1.

Таблица 1.1.

Классификации моделей ипотечного кредитования

Классификационный признак

Модели ипотечного кредитования

Автор

Степень открытости для рынка капитала

- одноуровневая открытая модель; - одноуровневая закрытая модель; - двухуровневая модель

Павлова И.В. [37]

 

- усечено - открытая модель; - расширенно - открытая модель; -сбалансированная автономная модель

Меркулов В.В. [31]

 

- модель сбалансированной автономии (контрактно - сберегательная); - усечено - открытаямодель (традиционная, одноуровневая); - расширенно - открытая модель (модель вторичного ипотечного рынка, двухуровневая)

Южевский В.К. [54]; Каримов Б.Н. [29]

Схема привлечения ресурсов долгосрочного финансирования в масштабах страны, методы регулирования процентных ставок

- одноуровневая (европейская) модель; - двухуровневая (универсальная) модель

Минц В.М. [32]

 

В рамках работы остановимся на классификации, предложенной В.К. Южевским и Б.Н. Каримовым, и предполагающей наличие следующих моделей: модель сбалансированной автономии (контрактно - сберегательная), усечено - открытая модель (традиционная, одноуровневая), расширенно - открытая модель (модель вторичного ипотечного рынка, двухуровневая).

Следует обозначить, что В.К. Южевский и Б.Н. Каримов в качестве ключевого классификационного признака выделяют – степень открытости системы ипотечного кредитования для рынка капитала, а в качестве производных признаков – источники и стоимость формирования ресурсов при ипотечном кредитовании, участие государства в системе ипотечного кредитования, взаимосвязь и зависимость рынка ипотечного кредитования от макроэкономического развития, доступность ипотечного кредита, параметры ипотечного кредитования [29,с 12].

Модель сбалансированной автономии или контрактно - сберегательная модель ипотечного кредитования – это модель ипотечного кредитования, базирующаяся на ссудо - сберегательном принципе функционирования по типу немецких «частных стройсберкасс» – Bausparkasse, французских Livret Epargne Logement, американских Savings & Loans, представляющих собой «…замкнутую финансовую структуру, которая начинает свою деятельность с формирования уставного капитала – источника средств для предоставления кредитов» [24, с 36].

Схема модели сбалансированной автономии (контрактно - сберегательной модели) ипотечного кредитования отражена на рисунке 1.

Наиболее успешно модель сбалансированной автономии (контрактно - сберегательная модель) ипотечного кредитования практикуется в Германии и предполагает следующие этапы:

 – во - первых, в течение 2 - 10 лет до момента приобретения объекта недвижимости кредитор начинает осуществлять целевые накопления в «стройсберкассах» или иных специализированных финансово - кредитных учреждениях;

 – во - вторых, в случае наращения суммы до уровня 45,0 % от стоимости объекта недвижимости покупатель получает еще государственную дотацию в размере 10,0 % от стоимости объекта недвижимости, а также льготный кредит на 10 - 15 лет для покрытия оставшейся части стоимости

Рисунок 1.1.Схема модели сбалансированной автономии (контрактно - сберегательной модели) ипотечного кредитования

 

Специалисты отмечают, что на сегодняшний день в Германии строительство каждого второго объекта недвижимости финансируется с участием модели сбалансированной автономии (контрактно - сберегательная модель) ипотечного кредитования, что определяется доминированием ее преимуществ над недостатками (таблицу 1.2) [24. с. 37].

Таблица 1.2

Преимущества и недостатки модели сбалансированной автономии (контрактно - сберегательной модели) ипотечного кредитования

Преимущества модели

Недостатки модели

- будучи закрытой, она не подвержена непосредственному влиянию изменений на финансовом рынке;

-заемщик имеет право приобрести объект недвижимости только после окончания накопительного периода;

-заемщику не приходится подтверждать свои доходы, поскольку его платежеспособность проверяется на накопительном этапе взаимоотношений;

- модель способствует ограничению объемов поступления финансовых ресурсов в сектор недвижимости из-за ограничения доступа на ипотечный рынок ресурсов инвесторов

- процентная ставка по ипотечному кредиту значительно ниже среднерыночной;

- модель обеспечивает доступность кредитов для заемщиков с различным уровнем дохода

для заемщиков с различным уровнем дохода; - модель обеспечивает высокую эффективность строительства или приобретения объектов недвижимости при небольших затратах

 

Стоит отметить, что с нашей точки зрения в Российской Федерации реализация исследуемой модели ипотечного кредитования на сегодняшний день нецелесообразна по следующим причинам:

– во - первых, модель сбалансированной автономии (контрактно - сберегательной модель) ограничивает размер привлекаемых ресурсов только объемами сбережений вкладчиков, заинтересованных в получении кредитов на приобретение или строительство объектов недвижимости, и не охватывает сбережения и свободные финансовые ресурсы иных экономических субъектов;

– во - вторых, высокий уровень инфляции, а также постоянная вероятность повышения его темпов и процентных ставок по конкурирующим сберегательным программам и, соответственно, необходимость увеличения объемов государственных субсидий как единственного способа сохранения привлекательности контрактных сбережений.

В настоящее время в продуктовой линейке некоторых коммерческих банков, функционирующих на территории Российской Федерации, предусмотрены специальные накопительные вклады или «ипотечные вклады», которые позволяют клиентам собрать определенную сумму сбережений в течение нескольких лет, после чего ею воспользоваться для оплаты части стоимости объекта недвижимости и получить ипотечный кредит на более выгодных условиях.

Усечено - открытая модель (традиционная, одноуровневая) ипотечного кредитования – это упрощенная модель ипотечного кредитования, базирующаяся на первичном движении закладных, предполагающем получение финансово - кредитным учреждением от клиентов ценных бумаг по предоставленным кредитам и последующее их использование в качеств обеспечения части привлекаемых внешних ресурсов [35, с 274].

Схема усечено - открытой (традиционной, одноуровневой) модели ипотечного кредитования отражена на рисунке 2.

Рисунок 1.2 Схема усечено - открытой (традиционной, одноуровневой) модели ипотечного кредитования

Усечено - открытая (традиционная, одноуровневая) модель ипотечного кредитования получила развитие в Великобритании, Франции, Дании, Испании, Израиле и ряде других стран Европы, в Австралии, Южной Америке, а также в таких развивающихся странах как Болгария, Польша, Венгрия. Популярность исследуемой модели ипотечного кредитования определяется ее ключевыми характеристиками, отраженными в таблице 3.

Таблица 1.3

Преимущества и недостатки усечено - открытой

(традиционной, одноуровневой) модели ипотечного кредитования

Преимущества модели

Недостатки модели

- использование первичного рынка закладных, которые получаются финансово - кредитными учреждениями от клиентов и используются как обеспечение привлекаемых извне финансовых ресурсов;

- процентные ставки по ипотечным кредитам зависят от состояния финансового рынка в стране, что влияет на снижение активности кредитования в кризисные периоды;

- совокупная заявка всех ипотечных заемщиков может быть обеспечена финансово - кредитными учреждениями из разных источников;

- отсутствие жестких стандартов ипотечного кредитования – продолжительность, стоимость и пр.;

- относительная простота модели

- отсутствие жестких стандартов ипотечного кредитования

– продолжительность, стоимость и пр.;

 

Несмотря на то, что усечено - открытая (традиционная, одноуровневая) модель ипотечного кредитования является прототипом рыночной модели организации кредитных отношений, с нашей точки зрения она не является приемлемой для реализации на территории Российской Федерации по следующей причине.

К числу недостатков исследуемой модели, отраженных в таблице 1.3, отнесена прямая зависимость процентных ставок по ипотечным кредитам от общего состояния и стабильности развития экономики страны. Ярким отражением непостоянства развития российской экономики являются результаты анализа отчетов по денежно - кредитной политике Центрального банка Российской Федерации за период с 1993 г. по 2016 г., в рамках которого был составлен набор официальных целей, а так же проведено их сравнение с фактическими результатами (таблицу 4).

Таблица 1.4.

Цели Центрального банка Российской Федерации по денежно - кредитному регулированию и фактические результаты

Год

Цели поинфляции, %

Фактическая

инфляция, %

Год

Цели по

инфляции, %

Фактическаяинфляция, %

1993

-

12,5

2005

7,5-8,5

10,9

1994

-

16,4

2006

7,0-8,5

9,0

1995

-

131,6

2007

6,5-8,0

11,9

1996

-

21,8

2008

6,0-7,0

13,3

1997

-

11,0

2009

7,0-8,5

8,8

1998

5,0 - 8,0

84,5

2010

9,0-10,0

8,8

1999

30,0

36,5

2011

6,0-7,0

6,1

2000

18,0

20,2

2012

5,0-6,0

6,6

2001

12,0-14,0

18,6

2013

4,5-5,5

6,5

2002

12,0-14,0

15,1

2014

-

11,4

2003

10,0-12,0

12,

2015

-

12,9

2004

8,0-10,0

11,7

2016

-

5,38

Единственным периодом времени, когда фактическая инфляция опускалась ниже целевых значений регулятора, были 2010 - 2011 гг. Отметим, что аналогичная картина наблюдается также как по целям и фактическому росту денежной массы, так и по динамике обменного курса.

Расширенно - открытая модель (модель вторичного ипотечного рынка, двухуровневая) ипотечного кредитования – это модель ипотечного кредитования, базирующаяся на вторичном движении закладных, предполагающем рефинансирование финансово - кредитных учреждений с помощью специально организованного для этой цели рынка ценных бумаг, обеспеченных закладными на объекты недвижимости [54. с.144].

Первичный рынок, рассмотренный несколько выше, предполагает кредитование конечных заемщиков, а вторичный – рефинансирование финансово - кредитных учреждений с помощью специально организованного для этой цели рынка ценных бумаг, обеспеченными закладными на недвижимость.

Схема расширенно - открытой (вторичной, двухуровневой) модели ипотечного кредитования отражена на рисунке 3.

Рисунок 1.3.Схема расширенно - открытой (вторичной, двухуровневой) модели ипотечного кредитования

 

Исследуемая модель ипотечного кредитования исторически сложилась в Соединенных Штатах Америки, где главную роль играет ипотечное кредитование, ссудополучателем по которому выступают домашние хозяйства. Сложившаяся ситуация определена следующими обстоятельствами: – во - первых, в жилищной сфере страны частная собственность домашних хозяйств на жилые дома абсолютно доминирует – почти 65,0 % всех домашних хозяйств имеют свой собственный дом, при это 87,0 % из них являются владельцами односемейных домов; – во - вторых, стоимость собственных домов существенно превышает годовой доход их владельцев. Соответственно, получение домашним хозяйством ссуды в финансово - кредитном учреждении для приобретения или постройки дома является практически единственным способом финансирования, а ипотечное кредитование – наиболее надежным способом кредитования экономических субъектов. Примечательно, что обозначенные тенденции являются приоритетными и для системы ипотечного кредитования, формируемой на территории Российской Федерации. Актуальность исследуемой модели ипотечного кредитования для Соединенных Штатов Америки и в перспективе Российской Федерации определяется ее ключевыми характеристиками, отраженными в таблице 1.5

Таблица 1.5

Преимущества и недостатки расширенно - открытой (вторичной, двухуровневой) модели ипотечного кредитования

Преимущества модели

Недостатки модели

- предполагается самообеспечение и самофинансирование;

- сложность реализации механизмов модели с точки зрения экономико - правового регулирования;

- стабильность модели, поскольку большинство ценных бумаг, которые обеспечивают приток кредитных ресурсов, имеют ранее объявленные доходность и срок погашения;

открытость и ориентированность на получение финансовых ресурсов со стороны рынка капитала от - рынок недвижимости – гарант независимых инвесторов

- рынок недвижимости – гарант независимых инвесторов устойчивости национальной финансовой системы

Таким образом, анализ трех ключевых моделей, характерных для зарубежной практики ипотечного кредитования, и их соотнесение с национальными приоритетами позволяет выделить исходные положения любого порядка формирования системы исследуемой формы кредитных отношений в масштабе страны, а именно: обеспечение защиты интересов как кредитора, так и должника в ипотечных отношениях; создание условий доступности ипотечных кредитов рядовому потребителю и приоритетности в кредитной сфере для организаций, специализирующихся на ипотеке; активизация деятельности государства в ипотечных отношениях.

1.3. Инструменты ипотечного кредитования

 

При ипотечном кредитовании значительную роль играет выбор инструментов (механизмов, технологий), применяемых на различных этапах финансового процесса, который определяется общей экономической ситуацией, финансовыми возможностями участников сделок, видом операции и др. При этом под механизмом ипотечного кредитования подразумевается способ погашения долга (амортизация кредита).

Вид ипотечного инструмента в основном определяется схемой и структурой выплат (табл.) [20, с. 31].

Таблица 1.6

Виды инструментов ипотечного кредитования

Механизмы ипотечного кредитования

Варианты использования

Стандартный аннуитетный платеж

1. Заемщик ежемесячно выплачивает одинаковую сумму, зависящую от срока кредитования, количества платежных периодов, процентной ставки

Ипотечные кредиты с переменными выплатами

1. Платежи с фиксированными выплатами основной суммы долга (пружинная ипотека) 2. «Шаровые» платежи 3. Ипотечные кредиты с нарастающими платежами

Альтернативные инструменты ипотечного кредитования

1. Ипотечные кредиты с индексацией непогашенной суммы долга 2. Ипотечный кредит с переменной процентной ставкой

Кредиты под залог имеющейся недвижимости на различные нужды заемщика

1. Обратная ипотека 2. Кредитные линии, обеспеченные жильем

Подробнее рассмотрим приведенные в таблице 1.6 инструменты ипотечного кредитования. Итак, стандартный аннуитетный платеж. Эта разновидность кредита выступает исторически первым видом ипотечных займов, до начала 90-х годов прошлого века являлась одной из самых распространенных в мировой практике.

Стандартный аннуитетный платеж представляет собой строго установленный срок кредитования и фиксированную процентную ставку. График платежей соответствует следующему принципу: заемщик в течение всего срока кредитования ежемесячно выплачивает одинаковую сумму, зависящую от срока кредитования, количества платежных периодов, процентной ставки.

Как правило, ежемесячный аннуитетный платеж включает в себя 1/12 часть фиксированной годовой процентной ставки, умноженной на сумму невыплаченного остатка по кредиту на начало месяца; часть невыплаченного остатка основной суммы кредита. С течением времени пропорции между основной суммой долга и суммой процентов меняются.

В течение первых годов уплаты кредита наибольшую часть каждого платежа составляют проценты, т.к. сумма долга еще достаточно велика. Далее, постепенно доля процентов снижается, поскольку проценты начисляются на остаток невыплаченной суммы по предоставлен- ному кредиту.

Подобный порядок погашения кредита предоставляет заемщику стабильность в размере его расходов по кредиту. Однако, по причине того, что в первую очередь совершается уплата процентов, величина основного долга уменьшается достаточно медленно, что, безусловно, увеличивает размер процентных платежей. Поэтому ипотечная постоянная, как правило, на 3–4 пункта выше, чем процентная ставка по кредиту.

Ипотечные кредиты с фиксированными выплатами Основной принцип погашения кредита фиксированными платежами заключается в следующем: с каждой фиксированной выплатой по основному долгу выплаты по процентам снижаются, таким образом, уменьшая общие ежемесячные взносы (пружинный кредит).

Ежемесячный платеж по полученному ипотечному кредиту разбивается на две части, одна из которых идет на погашение кредита, а другая — на уплату начисленных за месяц процентов.

При этом часть, которая идет на погашение основного долга, остается всегда константой (это является ключевым отличием данного механизма от привычных аннуитетных платежей, рассмотренных выше), а другая часть, идущая на уплату процентов с каждым месяцем уменьшается, т.к. проценты начисляются на остаток суммы долга, соответственно, постепенно уменьшая общий ежемесячный платеж по кредиту. Данный способ снижает нагрузку на заемщика с течением времени, но основным минусом этой схемы выступает тот факт, что в на- чале уплаты кредита заемщику достаточно тяжело, так как ложится основная нагрузка платежей по кредиту. Банк, в свою очередь, не всегда предоставляет подобную схему кредита, поскольку оценивает платежеспособность заемщика исходя из первого периода кредитования, который является самым трудным для клиента.

В результате чего, как правило, при запросе заемщика на получение ипотечного займа, банк либо отказывает, либо предлагает меньшую сумму, поскольку в период основного погашения долга возрастают риски неплатежеспособности. «Шаровые» платежи

Термин «шаровая» проводит аналогию, например, с катанием снежка. То есть мы, изначально катаем маленький снежок по снегу и в процессе он превращается в большой снежный ком (шар). Соответственно, чем больше мы катаем, тем больше становится и размер шара. «Шаровой» платеж означает крупный итого- вый платеж по кредитному долгу.

В течение нескольких первых месяцев или лет основная сумма долга или не уплачивается совсем, или погашается только не большая ее часть. Затем в конце наступает срок выплаты всего накопившегося остатка.

Подобные займы с «шаровым» платежом могут выстраиваться представленными способами: – выплата только суммы основного долга, а проценты погашаются уже в конце, итоговым «шаровым» платежом; – погашение только процентов по полученному займу, а вся основная сумма долга выплачивается в конце; – частичная выплата основного займа и процентов с итоговым «шаровым» платежом. Как правило, владельцы недвижимости пытаются заранее договориться о новом кредите, чтобы при наступлении срока «шарового» платежа не потерять свою недвижимость из-за несоблюдения возложенных на плательщика обязательств.

Также возможен вариант так называемой «разбивки шарового платежа», когда итоговая выплата производится несколькими крупными платежами, условно попадающими под один общий платёж. Этот способ погашения кредита удобен для тех заемщиков, у которых на текущий момент нет денег, но они уверены, что через некоторое время они обязательно появятся.

Ипотечные кредиты с нарастающими платежами Ипотечный кредит с нарастающими платежами предусматривает равнопеременные выплаты в течение всего срока кредитования и, как правило, используются в расчете, что платежи будут увеличиваться ежегодно или с любой другой периодичностью (например, данный способ актуален для кредитования молодых семей, имеющих в начале кредитования доход меньший, чем планируется в конце). Особенности данного механизма ипотечного кредитования: – минимальный размер первоначального взноса, но в последующем взносы увеличиваются с постоянным темпом; – на определенном этапе кредитования происходит изменение механизма кредита и начинаются равновеликие платежи по схеме стандартных аннуитетных платежей.

При кредитовании с нарастающими платежами изначально задается последовательность размеров платежей с их будущим увеличением через равные промежутки времени, размер последнего платежа определяется на основе суммы остатка задолженности по кредиту. Ипотечные кредиты с индексацией непогашенной суммы долга

Данный механизм кредитования дает возможность производить погашение кредита равными платежами в реальных суммах при изменении номинальных величин. Оставшаяся непогашенная сумма кредита может корректироваться на основе одного из перечисленных индексов: индекс потребительских цен, доллар США, стоимости потребительской корзины, индекс минимальной заработной платы, уровень инфляции и другие финансовые индексы.

В мировой практике продукты с переменной ставкой получили широкое распространение. Предоставляя кредит с переменной процентной ставкой, кредитор получает актив с адекватной рыночной доходностью. Как правило, по кредитам с переменной ставкой ниже уровень досрочного погашения, а значит, у кредитора повышается качество прогнозирования потоков платежей.

 «Обратную ипотеку» можно назвать достаточно «гуманизированным» финансовым инструментом, позволяющим помочь малообеспеченным или проблемным группам граждан, особенно в условиях макроэкономической нестабильности.

На сегодняшний день данная программа широко распространена в США. В России, и это сразу стоит отметить, пока программа реально не работает. В апреле 2016 года Минфин лишь анонсировал возможность ее проведения. Предыдущая попытка запустить подобный проект предпринималась в 2012 году, но тогда все ограничилось лишь пробным этапом. Возобновление реализации идеи, очевидно, связано с двумя факторами.

Во-первых, в последнее время из-за кризиса резко снизился уровень реальных доходов россиян.

Во-вторых, обострилась и проблема невыплат по ипотеке.

В этом случае «обратная ипотека» действительно могла бы помочь, но ее трудно организовать в России, так как банкам она невыгодна. Все дело в том, что у них нет ресурсов для длительного финансирования с возвратом дохода лишь через много лет после продажи недвижимости. Тем более что жилье может и упасть в цене.

В этой ситуации у государства значительно больше возможностей, поэтому и предполагается, что институтом обратной ипотеки станет АИЖК.

Однако сложности в организации и множество неразрешенных вопросов пока не дают реально запустить программу. Кредитные линии, обеспеченные жильем Кредитные линии, обеспеченные жильем, – это залог недвижимости для обеспечения кредитной линии заемщика, которая действует в течение длительного периода времени, используемая на потребительские нужды заемщика.

Процент выплачивается только за кредит, который используется. Обычно процентная ставка может периодически пересматриваться.

Предоставляемый кредит, хотя и не используется на финансирование недвижимости, все же обеспечен недвижимой собственностью, поэтому проценты по нему исключаются из налогооблагаемого дохода подобно ипотечным кредитам, только с некоторыми ограничениями.

В заключении отметим, что правильный выбор и применение инструментов ипотечного кредитования в значительной степени определяют эффективность ипотечных операций, снижение рисков и повышение доступности ипотечных кредитов.

Сделаем вывод по первой  главе.  С момента возрождения российской ипотеки в 90-х годах XX века сформировалась ее законодательная и нормативно-правовая база. За это время ипотечное кредитование претерпело множественные преобразования, но так и не приобрело массового характера.

На протяжении десятилетий его доступность для россиян не менялась в лучшую сторону, поскольку банки сталкивались с рядом экономических, инфляционных, валютных, политических и прочих рисков, которые частично снимаются при помощи ипотечного страхования.

В России используются гибриды моделей ипотечного кредитования, из опыта западных стран и только формируется основа их применения для населения со средними доходами и ниже. В основном ипотекой в России могут воспользоваться заемщики с доходом выше среднего.

В следующей главе проведем анализ  развития ипотеки  в РФ.  а также не пример ПАО «Сбербанка  Росси».

ГЛАВА 2. АНАЛИЗ ФИНАНСОВОГО СОСТОЯНИЯ И ИПОТЕНОГО КРЕДИТОВАНИЯ В ПАО «СБЕРБАНК РОССИИ» -КРУПНЕЙШЕГО БАНКА НА РЫНКЕ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ РФ

2.1  Анализ современного состояния рынка ипотечного кредитования в РФ

 

Большинство современных проблем России в ипотечном кредитовании и не только зародилось в 90-е годы ХХ века, когда появилась необходимость возобновления долгосрочного жилищного кредитования, но в связи с отсутствием собственной законодательно-правовой базы была взята за основу двухуровневая американская модель ИЖК.

 Основными препятствиями развития ипотеки можно считать низкую платежеспособность населения, несовершенство систем ипотечного рынка, строительной индустрии, ЖКХ и законодательства.  По данным с сайта Банка России в первом полугодии 2016 г. банками выдано 389,8 тыс. ИЖК на 664,5 млрд. рублей, что на 44,2% больше 2015 г.

Август 2016 г. охарактеризовался растущим спросом на ИЖК связанным с активным участием банков в программе государственной поддержки на фоне улучшения ценовых условий ипотечного рынка.

Средневзвешенная процентная ставка по ИЖК в рублях, снизилась с 12,99 до 12,66% за квартал, та же динамика характерна для ИЖК под залог прав требования по ДДУ (с 11,84% до 10,87%).

Объем выданных займов в августе достиг максимума с марта 2016 г. (125 млрд. рублей), увеличившись за месяц на 13%. За период январь-август 2016 г. кредитными организациями выдано ИЖК на сумму 899,5 млрд. рублей, что на 37,8% больше, чем годом ранее.

Период 2011-2017 гг. выдался тяжелым для кредитных организаций, в целом по России их число уменьшилось с 978 до 623 (таблица 2.1).

 

Таблица 2.1

Количество кредитных организаций - участников рынка ЖК (ИЖК) [12]

На дату

 

Всего

 

Количество кредитных организаций

ЖК

 

ИЖК

 

Приобретают

права требования

по ИЖК

Осуществляют перекредитование выданных ранее ИЖК

 

Привлекают рефинансирование на вторичном рынке ипотечного кредитования

01.01.2012

978

731

658

142

34

168

01.01.2013

956

725

667

146

49

177

01.01.2014

923

71

658

149

26

152

01.01.2015

834

673

629

150

37

147

01.01.2016

733

587

559

141

34

110

01.01.2017

623

506

484

128

41

1105

 

По  данным таблицы 2.1  сделаем вывод  с 2012 г  наблюдается тенденция снижения участников  рынка ЖК с  978 до 623  банков, Количество участников ипотечного рынка при этом в течение исследуемого периода продемонстрировало нестабильную динамику, показав в итоге снижение с 658 до 484 (таблица 2.2).

Таблица 2.2

Число кредитных организаций, предоставляющих ИЖК, по субъектам РФ [12]

Субъект РФ

01.01.2012

01.01.2013

01.01.2014

01.01.2015

01.01.2016

01.01.2017

Всего по РФ

658

667

658

629

559

484

Центральный ФО

360

363

363

354

305

254

в т.ч. г. Москва

311

310

312

309

262

218

Северо-западный ФО

49

54

57

53

49

41

в т.ч. г. Санкт-Петербург

27

31

33

33

30

26

 

продолжение  таблицы 2.2

Южный ФО

36

38

36

36

34

36

Северо-Кавказский ФО

12

13

9

9

8

4

Приволжский ФО

94

95

92

87

78

75

Уральский ФО

41

41

40

34

31

28

Курганская обл.

1

2

2

2

2

2

Свердловская обл.

16

16

16

14

13

12

Тюменская обл.

15

15

14

11

9

7

Челябинская обл.

9

8

8

7

7

7

Сибирский ФО

45

44

43

38

35

31

Дальневосточный ФО

21

19

18

17

15

15

Крымский ФО

-

-

-

1

4

2

 

Функционирование ипотечного кредитования в региональном разрезе, судя по рисунку 2.1, происходит, мягко говоря, неравномерно, и в основном, сконцентрировано в Москве (262), лидирует Центральный ФО (305), для сравнения в Уральском ФО 31 кредитная  организация (рисунок 2.1).

Рисунок 2.1 - Количество кредитных организаций с ИЖК в региональном разрезе 01.01.2017 [12]

Ввиду большого числа банков, а значит, высокой конкуренции в Москве вероятнее всего встречаются ипотечные продукты по более привлекательным условиям, чего нет в регионах.

Так получилось потому, что развиваются в основном Москва и центральные районы страны – строятся заводы, производства, возводятся жилые дома. В целом по России за 2011-2015 гг. кредитных организаций выдающих ипотеку стало на 15% меньше.

При более подробном рассмотрении динамика в частности по Уральскому ФО за исследуемый период выглядит следующим образом: Свердловская область потеряла 19% (13), Тюменская 40% (9), Челябинская 23% (7) и только Курганская прибавила 100% (2).

Чтобы нагляднее представить картину происходящего в ипотечном кредитовании, составлено приложение 1,2

По полученным данным можно сделать вывод, что его динамика в 2012-2016 гг. была нестабильной. Сравнивая показатели 2012 г. и 2014 г. очевидно, что количество и объем выданных кредитов показали максимальный рост на 46% и 72% соответственно.

Приобретенные права требования увеличились на 13%. За весь изучаемый период просроченная задолженность не превысила 3,4% от объема выданных кредитов, что внушает оптимизм.

Рассмотрим более подробно количественные характеристики ипотечного кредитования в зависимости от региона страны. Для этого воспользуемся данными ЦБ РФ (таблица 2.3).

Таблица 2.3

Сведения о количестве ИЖК, предоставленных КО физическим лицам- резидентам по субъектам РФ в 2011-2016 гг., в рублях [12]

Субъект РФ

01.01.2012

01.01.2013

01.01.2014

01.01.2015

01.01.2016

2016/2011

Всего по РФ

520 658

690 050

823 175

1 012 064

699 419

34

Центральный ФО

105 632

149 319

187 472

237 823

162 035

53

продолжение таблицы 2.3

Северо-западный ФО

48 056

65 914

82 979

112 609

83 817

74

Южный ФО

35 049

46 078

61 002

81 459

52 247

49

Северо-Кавказский ФО

10 213

16 061

18 491

22 935

16 968

66

Приволжский ФО

142 262

182 226

211 122

258 587

176 036

24

Уральский ФО

71 787

86 719

96 427

100 563

79 978

11

Сибирский ФО

82 983

111 970

132 214

155 165

98 301

18

Дальневосточный ФО

24 676

31 763

33 468

42 894

29 820

21

Крымский ФО

-

-

-

29

217

-

 

По данным таблицы 2.3  составим рисунок 2.2. Очевидно, что по числу выданных ипотечных кредитов лидирует Приволжский ФО (176 036), на втором месте Центральный ФО (162 035), третье место занимает Сибирский ФО (98 301), на последнем месте Северо-Кавказский ФО (16 968). За исследуемый период количество выданных ИЖК в целом по России увеличилось на 34%, лидирует по данному показателю Северо-Западный ФО (74%), аутсайдер – Уральский ФО (11%).

Рисунок 2.2-  Региональное распределение выданных ипотечных кредитов [12]

Из проведенного исследования выяснилось, что количество в регионе кредитных организаций не имеет прямого влияния на число выдаваемых ИЖК, поскольку объем кредитования зависит от нескольких факторов, в частности от наличия региональных целевых программ и объемов вновь возводимого жилья.

Притом, что число участников ипотечного кредитования сокращалось, количество вновь выдаваемых ссуд наоборот росло, поскольку с рынка уходили неконкурентоспособные и неблагонадежные банки.

Ипотечное кредитование, как любой вид кредита, подвержен колебаниям  спроса. Для отслеживания таких тенденций составлена таблица 2.4 и рисунок 2.3.

Таблица 2.4

Особенности изменения количества ИЖК в зависимости от месяца в году[12]

Период

 

Количество выданных КО ИЖК на 1-е число месяца

2016/2012

в %

2012

2013

2014

2015

2016

Январь

520 658

690 050

823 175

1 012 064

699 419

34

Февраль

28 243

33 580

47 662

43 016

37 116

31

Март

73 249

83 762

117 701

92 052

117 235

60

Апрель

126 750

142 067

197 896

135 162

188 259

48

Май

184 513

210 950

291 566

184 431

260 958

41

Июнь

239 631

269 452

369 809

228 196

322 482

34

Июль

294 868

335 210

448 163

280 440

389 830

32

Август

352 542

409 887

538 045

338 512

454 888

29

Сентябрь

416 659

484 319

620 874

396 147

528 108

26

Октябрь

475 235

556 099

703 771

461 182

602 375

26

Ноябрь

543 019

637 642

796 585

526 707

н/д

-

Декабрь

611 061

717 498

881 772

594 192

н/д

-

Итого за год:

3 866 428

4 570 516

5 837 019

4 292 101

3 600 670

-

Из проведенных исследований, очевидно, что для динамики ИЖК характерно резкое сокращение до минимумов в январе, это может быть связано с длительными праздничными выходными и предшествующими декабрьскими максимумами. В феврале рост числа ИЖК возобновляется и в течение года имеет стабильную тенденцию к росту.

Ежемесячная динамика ипотечного кредитования за 2011-2016 гг. демонстрировала прирост за исключением 2014 г., когда всего было выдано на 27% кредитов меньше, чем в предыдущий год с приростом лишь в январе 23%). В данном случае наглядно просматривается влияние отрицательных тенденций мирового финансового кризиса.

Рисунок 2.3  Динамика спроса на ИЖК в 2012-2016 гг. [12]

Поскольку с марта по октябрь 2016 г. возобновился и просматривается устойчивый рост ИЖК, возможно, это указывает на преодоление кризиса, что возможно найдет подтверждение в будущем. Ипотечное кредитование, как любой другой вид кредита является инструментом перераспределения благ и ориентирован на конечного потребителя - население РФ.

Для определения степени вовлеченности населения в ипотечные кредитование за период 2012-2016 гг. по данным Росстата, нужно вычислить отношение годового количества выданных ипотечных кредитов к общей численности населения.  В расчетах использовались данные таблицы 2.5

 

Таблица 2.5

Охват ИЖК с учетом общей численности населения РФ [12]

№

п/п

Наименование

показателя

2012 г.

2013 г.

2014 г.

2015 г.

2016 г.

Итог за 5 лет

1

Численность населения РФ, млн. чел. за год

143

143,3

143,7

146,3

146,5

Прирост

населения РФ на

2,4%

2

Процент граждан, воспользовавшихся ИЖК по отношению к общей численности населения (таб. 1 (Итого за год)/гр.1)

2,7

3,2

4

2,9

2,5*

Воспользовалось

ИЖК 15,3%

населения РФ (в

расчете на одного

человека)*

3

Процент граждан, воспользовавшихся ИЖК по отношению к общей численности населения (за единицу берется семья из 3-х человек (т.е. гр.2 x 3))

8,0

8,9

11,5

8,5

7,4*

Воспользовалось

ИЖК 45,9%

населения РФ

(семья из 3-х

человек)*

 

В итоге получилось, что в среднем ежегодное приобретение жилья с помощью ипотеки в РФ осуществляет примерно 3-10% населения. За неполные пять лет им воспользовалось от 15,3% до 45,9%. На первый взгляд все выглядит неплохо, если бы не разрыв в 30,6%.

В российской статистике об ИЖК используются сведения, исходя из предполагаемого среднестатистического состава семьи из трех человек, на основании этого даются прогнозы и формируются госпрограммы. Повторные покупки одними и теми же лицами (известны факты покупок до пятидесяти квартир и более), могут быть включены в общее число выданных кредитов (таблица 8, гр. 3), что искажает результаты госпрограмм и реальную доступность ИЖК для населения.

  1. В таблице 2.6 представим рейтинг банков на рынке ипотечного кредитования  на 01.04.2017 г.

Таблица  2.6

Высшая ипотечная лига. Итоги четырех месяцев 2017 года [12]

У 12 банков в апреле зафиксирован рост объемов, а у 12 банков и АИЖК — снижение объемов.

Пятерку лидеров роста составили:

  1. Банк «Зенит» — 187,41%
  2. Связь-банк — 54,01%
  3. Транскапиталбанк — 50,66%
  4. Примсоцбанк — 45,13%
  5. Банк «Российский капитал» — 38,94%

Пятерку с самым значительным уменьшением объема кредитования за месяц составили:

  1. Банк «Ак барс» — 31,94%
  2. Банк «Центр-инвест» — 21,17%
  3. Юникредит банк — 15,93%
  4. Абсолют банк — 12,60%

Банк «Жилфинанс» — 12,46%

Результаты апреля (табл. 2.6) подтверждают такие характерные черты отечественного ипотечного рынка, как концентрация и конкуренция. Лидирующая семерка уверено держит весомую долю рынка и сохраняет свои позиции. На них по итогам четырех месяцев приходится 88,57% от всех выданных ипотечных кредитов.

Суммарная выдача равна 127,1 млрд рублей. В следующих строках турнирной таблицы не так стабильно. Нескольких банков улучшили результаты в конкурентной борьбе. По итогам четырех месяцев на одну строчку в рейтинге поднялись четыре банка и заняли следующие места:

  • Банк «Санкт-Петербург» — 9-е место;
  • Банк «Уралсиб» — 11-е место;
  • Банк «Российский капитал» — 13-е место;
  • Транскапиталбанк — 15-е место.

Стоит особо отметить, что банк «Уралсиб» с рыночной долей 0,93% приблизился к основной части Высшей ипотечной лиги, определяемой однопроцентным порогом. При этом банки «Российский капитал» и «Уралсиб» в Высшую ипотечную лигу попали только в текущем году.

Динамика прослеживается и по объему выданных кредитов за исследуемый период, представленная в таблице 2.7

 

Таблица 2.7

Поквартальный объем выданных ипотечных жилищных кредитов c 2005 по 2017 год , млн руб. [12]

 

 I квартал 

 II квартал

 III квартал 

 IV квартал 

 Всего за год

2017

321 267

-

-

-

-

2016

323 664

341 213

362 506

445 958

1 473 341

2015

218 130

242 544

301 161

385 504

1 147 339

2014

334 817

434 836

452 217

540 661

1 762 523

2013

226 989

315 513

363 430

447 665

1 353 624

2012

180 950

248 434

269 185

330 378

1 028 947

2011

105 272

168 169

194 561

248 942

716 944

2010

48 947

84 415

100 716

145 981

380 061

2009

24 546

30 856

36 111

60 773

152 501

2008

150 759

188 424

198 280

118 345

655 808

2007

82 316

120 820

160 619

192 734

556 489

2006

22 995

55 542

77 114

107 910

263 561

2005

4 690

9 838

16 163

25 650

 56 341

 

За 2016 год объем выдачи ипотеки увеличился на 27% до 1,5 трлн рублей после сокращения на 34% годом ранее. Восстановлению рынка благоприятствовало снижение банками ставок по кредитам в рамках собственных программ, оказавшееся возможным из-за подешевевшего фондирования.

Кроме того, позитивно на объем выдачи ипотеки повлияло продление до конца 2016 года государственной программы субсидирования. Отложенный спрос населения реализовался на фоне увеличения доли ипотеки в сделках с жильем (с 12,5% всех регистрационных действий за 2015 год до 15,4% за 2016-й).

Более четверти выданных кредитов пришлось на крупнейшие ипотечные регионы: Москву, Московскую область и Санкт-Петербург. В результате доля этих регионов на рынке за год увеличилась с 24,9 до 26,5%.

При этом в Северной столице были отмечены максимальные темпы роста (+39,6%) среди топ-10 регионов по объему выданных ссуд на покупку жилья в 2016 году. Наибольшие темпы среди топ-50 регионов показали Республика Мордовия (+65,2%), Республика Саха (Якутия) (39,8%) и Республика Башкортостан (+38,7%).

Объем задолженности по ипотечным жилищным кредитам представлен в таблице 2.8

Таблица 2.8

Объем задолженности по ипотечным жилищным кредитам (на конец периода), млн руб[12]

 

 I квартал

II квартал

 III квартал

 IV квартал

 

 рубли

валюта 

всего

 рубли

валюта

всего

рубли

валюта

всего

рубли

валюта

всего

2017

4487479

 57273

4544752

 -

-

-

-

-

-

-

-

-

2016

3977477

111890

4089367

4087448

94098

4181546

4234805

83599

 4318404

4421924

71231

 4493155

2015

3423644

135330

3558974

3492536

115725

3608261

3614732

129180

3743912

3789403

131039

3920442

2014

2697437

112210

2809647

2936315

100231

3036546

3168818

108556

3277374

3383727

136321

3520098

2013

1975171

119165

2094336

2153539

120800

2'274'339

2283234

115623

2398857

2536444

111843

2648287

продолжение  таблицы 2.8

2012

1397234

140960

1538194

1530601

142216

1672817

1677607

129204

1806811

1864094

118348

1928482

2011

988518

163679

1152197

1069313

150778

1220091

1181648

173252

1354900

1310581

164258

1474839

2010

819446

187391

1006837

841388

192421

1033809

884205

185402

1069607

949247

180126

1129373

2009

797528

249434

1039161

790729

221123

1011852

797015

205904

1002919

812775

198114

1010889

2008

536991

167 979

704 970

648718

176323

825041

768663

205843

974506

838 942

231387

1070329

2007

187263

102025

289288

250681

123759

374440

340464

145759

486223

446281

164931

611212

2006

29739

36983

66722

51594

52934

104528

86252

74158

160410

144806

89091

233897

2005

7787

11708

19495

10945

15165

26110

14404

20751

 35155

22223

30608

52831

 

Трехлетнее падение реальных доходов населения (8%-ный прирост, отмеченный в январе 2017 года по сравнению с январем 2016-го, обусловлен в большей степени разовыми выплатами пенсионерам) сказалось на платежной дисциплине ипотечных заемщиков: за 2016 год объем просроченной задолженности по ипотечным кредитам в целом по стране вырос на 6,2%. При этом в отдельных регионах темпы были значительно выше: почти в два раза увеличился объем просроченной задолженности в Брянской области, на 70–80% – в Республиках Карелии и Адыгее, Забайкальском крае и Еврейской автономной области.

 Складывающиеся на протяжении последних лет благоприятные внешнеэкономические факторы экспортной конъюнктуры, способствовали массовому притоку капитала в страну, расширяя тем самым, кредитные ресурсы российской банковской системы и увеличивая спрос на жилую недвижимость со стороны населения, которая стала выступать, в том числе и как инструмент сохранения и увеличения капитала.

Данные факторы, с одной стороны способствовали бурному развитию системы ипотечного кредитования, с другой стороны - не менее бурному, а во многом, даже беспрецедентному в мировой практике росту цен на жилую недвижимость, что все больше превращало ее в инструмент финансовых спекуляций. Многие банки, под влиянием быстро растущего рынка, перестали объективно оценивать риски выдаваемых кредитов.

Прирост в абсолютном выражении необязательно означает ухудшение качества портфеля: в целом по РФ доля просроченной задолженности незначительно снизилась (с 1,7% на 01.01.2016 до 1,6% на 01.01.2017), в отдельных случаях сказался эффект «низкой базы» (например, в Брянской области на 01.01.2016 просроченная задолженность составляла 74 млн рублей, несмотря на двукратный прирост к 01.01.2017 в 139 млн рублей доля от портфеля не превысила 0,6%).

Около трети просроченной задолженности по ипотеке сформировано кредитами в валюте, общий объем которых снизился с 3,3% на 01.01.2016 до 1,6% от совокупного портфеля ипотечной задолженности на 01.01.2017. За 2016 год было выдано всего 34 ипотечных кредита в иностранной валюте, из них 24 ссуды пришлось на Москву, 4 – на Московскую область и 2 – на Санкт-Петербург.

Если судить по результатам статистики, на фоне общего количества кредитов в России доля ипотеки составляет в среднем 3%  ( в последние пять лет – 4,6%) от общего уровня ВВП страны таблица 2.9.

Для сравнения: в структуре ВВП других стран эта доля составляет примерно 32-82% в развитых и экономически стабильных государствах и 2-36% — в развивающихся странах. 

Эта тенденция – свидетельство того факта, что российская ипотечная сфера пока находится на одной из начальных стадий развития. Можно сказать, что потенциал такого кредитования достаточно велик, так как объемы ипотечного инвестирования и кредитования стабильно и динамично растут с каждым годом.

Таблица 2.9

Динамика роста задолженности по ипотечным жилищным кредитам к ВВП[37]

  Дата

ВВП,млрд руб. 

Задолженность по ипотечным жилищным кредитам, млн руб.

Доля задолженности по ипотечным жилищным кредитам к ВВП, %

01.01.17

85 881

4 493 155

5,2

01.01.16

80 413

3 920 442

4,9

01.01.15

77 893

3 528 379

4,5

01.01.14

66 194

2 648 859

4,0

01.01.13

62 147

1 997 204

3,19

01.01.12

55 967

1 478 982

2,71

01.01.11

46 309

1 129 373

2,5

01.01.10

38 807

1 010 889

2,6

01.01.09

41 277

1 070 329

2,6

01.01.08

33 248

 611 212

1,8

01.01.07

26 904

233 897

0,87

01.01.06

21 625

 52 789

0,24

01.01.05

17 048

 17 772

0,1
           

 

Таким образом,  виден потенциал десятикратного роста на примере развитых стран, прежде всего, за счет увеличения сделок с жильем, удлинения срока кредитов, а также за счет секьюритизации и предоставления банкам доступа к «длинным» Возможность рефинансирования позволит банкам выдавать больше ипотеки по меньшим ставкам.

Сделаем вывод, ипотечные кредиторы продолжат совершенствовать продукты и продажи с целью завоевания клиентов.

Прогноз итогов года можно оставить оптимистичным с ростом выдач до 25% и рекордным годовым объемом до 1,85 трлн рублей.

В отличном результате 2017 года заинтересованы все: власть, бизнес, население, что сыграет свою положительную роль.

2.2. Анализ финансового состояния ПАО «Сбербанк  России»

 

Основные экономические показатели деятельности ПАО «Сбербанк России» в период за 2014 – 2016 годы представлены в таблице 2.11

Таблица 2.11

Основные экономические показатели деятельности ПАО «Сбербанк России» в период за 2014 - 2016 годы, в млрд. руб.

№ п/п

Показатели

Ед. измер

2014 г.

2015 г.

2016 г.

Изменения

2015-2014 гг.

2016- 2015 гг.

1

Капитал

млрд. р.

1982,3

2328,1

2828,9

345,8

500,8

2

Активы

млрд. р.

21747

22707

21721

940

-985,8

3

Чистые процентные доходы

млрд. р.

959,7

763,2

1201,5

-196,5

438,3

4

Прибыль

млрд. р.

429,2

306,8

647,8

-122,4

341

5

Чистая прибыль

млрд. р.

311,2

218,3

498,2

-92,4

279,9

6

Кредитный портфель

млрд. р.

15562,9

17597,3

16881,9

2034,2

-715,2

7

Остаток средств на счетах физических лиц

млрд. р.

9328,4

10221,2

10841

892,8

619,8

8

Остаток средств на счетах юридических лиц

млрд. р.

6234,5

7737,8

3645,3

1503,3

-4092,5

 

продолжение таблицы 2.11

9

Рентабельностактиво(ROAA

%

1,4

1,1

2,9

-0,3

1,8

10

Рентабельность капитала (ROAE)

%

13,7

7,8

22,8

-5,9

15

11

Офисы обслуживания

шт.

16802

16812

16846

10

34

12

Численность персонала

тыс. чел

298,7

320,5

331,4

21,8

10,9

 

Как видно из таблицы 2.11, активы банка в 2016 году сократились на 985,8 млрд. руб. В основном это произошло за счет снижения чистой ссудной задолженности и прочих активов.

Капитал в 2016 году увеличился на 500,8 млрд. руб. по сравнению с 2015 годом. Основным фактором, поспособствовавшим увеличению капитала, является заработанная чистая прибыль.

За 2014 год прибыль банка составляла 429,2 млрд. руб., в 2015 году прибыль составила 306,8 млрд. руб., за 2016 год – 647,8 млрд. руб., что на 341 млрд. руб. больше предыдущего года.

Вследствие уменьшения прибыли уменьшился и объем чистой прибыли, которая составляла в 2014 году 311,2 млрд. руб., а в 2015 году - 218,3 млрд. руб., однако в 2016 году показатель вырос до 498,2 млрд. руб.

Уменьшение чистой прибыли за 2015 год привело к снижению показателей рентабельности. Банк продемонстрировал низкие результаты деятельности, что подтверждено рентабельностью собственных средств 7,8%, рентабельностью активов 1,1%. Но уже в 2016 году, благодаря росту чистой прибыли, данные показатели увеличились в 2 раза, до ROAA 2,9% и ROAE 22,8%.

Кредитный портфель в период за 2015-2016 годы увеличился в связи с ростом объема кредитования как физических лиц, так и корпоративных клиентов (в 2014 году – 15562,9 млрд. руб., в 2015году - 17597,1млрд.руб., но

 2016 году уменьшился до 16881,9 млрд. руб.). структуре обязательств банка преобладают средства физических лиц и корпоративных клиентов, общая сумма которых в конце 2015 года составляла 17,6 трлн. руб., в конце 2014 года составила 15,5 трлн. рублей, или 67,1% обязательств. В 2016 году ПАО «Сбербанк России» уменьшило заимствования в банковских организациях на 715,2 млрд. рублей. Основной прирост приходится на средства, полученные от Банка России.

Объем средств клиентов в 2015 году увеличился на 13,5 %, до 17,6 трлн. руб. В 2016 году  увеличение произошло до 16,8 трлн. руб.

Средства физических лиц в 2015 году оставались основным источником финансирования группы, а их объем вырос на 892,8 млрд. руб., по сравнению с 2014 годом, а в 2016 году они увеличились еще на 619,8 млрд. руб., до 10,8 трлн. руб.

Большое влияние на объем средств физических лиц оказала нестабильность в экономике России, которая изменила отношение населения к накоплениям. Объем средств корпоративных клиентов вырос в 2015 году на 9% и составил 7,7 трлн. руб., а в 2016 году он снизился в 2 раза и составил 3,6 трлн. руб.

Далее рассмотрим динамику финансовых результатов ПАО «Сбербанк России» в период за 2014-2016 годы в таблице 2.12

Таблица 2.12

Динамика финансовых результатов ПАО «Сбербанк России» в период за 2014-2016 годы, в млрд. руб.

Млрд. руб.

 

2014 г.

2015 г.

2016 г.

Изменение

 

Изменение

 

2015 г. к 2014 г.

 

2016 г. к 2015 г.

 

2015 г. к 2014 г.

 

2016 г. к 2015 г.

 

Чистый процентный доход

959,7

763,2

1201

-197

437,8

-20,5

57,4

Чистый комиссионный доход

217,2

290,6

360,1

73

69,5

33,8

23,9

Чистый доход от операций с финансовыми активами

94,2

59,3

74,3

-35

15

-37,0

25,3

Прочие операционные доходы

47,6

68,9

33,9

21

-35

44,7

-50,8

Операционный доход до создания резервов

1318,6

1182,9

1113,6

-136

-69,3

-10,3

-5,9

Изменение резервов

-290,8

-324,2

-41,9

-33

282,3

11,5

-87,1

Операционные расходы

-598,7

-574,8

-764,7

24

-189,9

-4,0

33,0

Прибыль до налогообложения

429,2

283,9

647,8

-145

363,9

-33,9

128,2

Расход по налогам

-118,0

-47,6

-158,6

70

-111

-59,7

233,2

Прибыль после налогообложения

311,2

236,3

489,2

-75

252,9

-24,1

107,0

 

Как видно из таблицы 2.12,чистая прибыль банка в 2015 году составила 236,3 млрд. руб., что на 24% меньше чистой прибыли 2014 года, в 2016 году прибыль выросла на 107% и составила 489,2 млрд. руб. Чистый процентный доход банка за 2015 год составил 763,2 млрд. руб. В течение года банк постепенно восстанавливал его объем и за 2016 год показатель увеличился на 437,8 млрд. руб. и составил 1201 млрд. руб. Чистый комиссионный доход вырос в 2015 году на 33,8% - до 290,6 млрд. рублей, в 2016 году – на 23,9%.  Чистые операционные доходы банка до вычета резервов в 2015 году сократились до 1,2 трлн. руб., а в 2016 году сократились до 1,1 трлн. руб. Операционные расходы в 2015 году замедлили темп роста относительно прошлого года и уменьшились на 4% до 574,8 млрд. рублей., но в 2016 году продолжили расти и составляли уже 764,7 млрд. руб.

Сделаем вывод, основными причинами существенного роста расходов явились увеличение уровня резервирования кредитного портфеля вследствие замедления темпов роста российской экономики, увеличение суммы резервов рублевом выражении по валютным кредитам, даже при отсутствии признаков ухудшения кредитного качества.

2.3 Анализ ипотечного кредитования в ПАО «Сбербанк России»

 

Вопрос с жильем до сих пор не потерял своей актуальности для граждан Российской Федерации. Банковские организации понемногу делают ипотечные программы более доступными для россиян, имеющих средний уровень дохода, постоянно прослеживая и анализируя конъюнктуру рынка.

Сбербанк, являясь несомненным лидером на рынке ипотечного кредитования и одним из банков, задающих тон на кредитном рынке, может предложить достаточное количество вариантов ипотеки с разнообразными условиями. Многообразие предлагаемых программ могут идеально подойти в том или ином случае, с учетом индивидуального подхода и максимально выгодных для каждого клиента.

С 2015 года Сбербанк принимает участие в программе «Ипотека с господдержкой», которая распространяется на готовое и строящееся жилье на первичном рынке. За истекший период выдано 109 тыс. кредитов на 187 млрд. руб.

С 10 августа 2017 года в Сбербанке вступили в силу важные изменения по ипотечным программам:

Снизились процентные ставки, в среднем на 0,6-2 процентных пункта

Снизился размер обязательного минимального размера первоначального взноса для первичного рынка жилья, теперь он составляет 15%.

16 июня 2017 года Центробанк России снизил ключевую ставку на 0,25% — до 9% годовых. Что повлекло за собой существенное снижение ипотечных ставок по всем программам.

Рассмотрим стандартные ипотечные программы Сбербанка, которые успешно действуют уже на протяжении нескольких лет.

Приобретение готового жилья

К готовому жилью в Сбербанке относят любую жилую недвижимость на вторичном рынке. И это не только привычные всем квартиры, но и коттеджи, дома, таунхаусы и прочее жилье.

Нужно понимать, что не всякое жилье, где фактически живут люди может быть признано жилым. Ориентироваться нужно на определение, данное в Жилом кодексе РФ:

Жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан.

Условия

Минимальный первоначальный взнос — от 15%

Процентная ставка — от 9,4% годовых

Минимальная сумма — 300 000 руб.

Максимальная сумма — не более 80% договорной или оценочной стоимости жилья

Обеспечение — залог приобретаемой недвижимости

Страхование — обязательное страхование приобретаемого жилья на случай утраты или гибели; добровольное страхование жизни и здоровья заемщика

Процентные ставки на готовое жилье

Размер процентной ставки в Сбербанке не фиксирован и зависит от нескольких параметров. Базовая процентная ставка по вторичному рынку составляет:

9,5% — базовая ставка

9,4% годовых — ставка при электронной регистрации сделки

Это ставки по так называемым базовым условиям, предполагающим, что заемщик является зарплатным клиентом Сбербанка (либо что покупаемое жилье построено с участием кредитных средств Сбербанка, о чем нужно уточнять у застройщика или в банке), а также то, что заемщик оформляет договор личного страхования жизни и здоровья.

Для тех, кто не получает зарплату на счет в Сбербанке процентная ставка будет выше на 0,5% (процентных пункта, если быть точнее) — 10,0% годовых. А для тех, кто откажется от личного страхования, ставки будут выше на 1% — 9,4% годовых.

В рамках акции для молодых семей ставки составляют составит 8,9% и 9,0% годовых.

С 1 июня по 31 декабря 2017 года по всей России действует акция с отдельными застройщиками, их более 240, процентные ставки по этой акции

— 7,4% и 7,5% годовых.

 — количество квартир по акции ограничено, список застройщиков

В акции участвует жилье на первичном рынке недвижимости, сюда также относятся квартиры, дома и прочие жилые помещения — новостройки, одним словом.

Причем это могут быть уже готовые и сданные объекты, так и находящиеся на стадии строительства.

Данную акцию отличает ряд преимуществ перед, например, ипотекой на «вторичку»:

Единая процентная ставка, которая не зависит от категории заемщика

Сниженные требования по минимальному размеру первоначального взноса — от 15%

Базовый размер процентной ставки:

9,5% годовых

Если заемщик по каким-то причинам откажется от личного страхования, то ставка поднимется до 10,5% годовых. А если воспользуется возможностью электронной регистрации сделки, то ставка снизится до 9,4% годовых.

Для желающих собственными руками или руками подрядчика построить жилой дом в Сбербанке действует соответствующая программа. Кредит выдается на постройку только жилых помещений на землях (ИЖС) для этого предназначенных.

Условия следующие:

Минимальный первоначальный взнос — от 25%

Процентная ставка — от 10,0% годовых

Минимальная сумма — 300 000 руб.

Максимальная сумма — не более 75% договорной или оценочной стоимости жилья

Обеспечение — залог приобретаемой недвижимости, залог земельного участка или права аренды на него

Страхование — обязательное страхование приобретаемого жилья на случай утраты или гибели (земельный участок страховать не нужно); добровольное страхование жизни и здоровья заемщика

Процентные ставки на строительство жилья

10,0% годовых

Как и по другим программам, это ставка по базовым условиям. Действующие надбавки:

0,5% если заемщик не является действующим зарплатным клиентом Сбербанка;

1% — отказ от добровольного страхования жизни и здоровья влечет увеличение ставки на 1 п.п.;

1% — до момента регистрации ипотеки

Загородная недвижимость

По данной программе можно:

купить земельный участок;

купить дачу или иное помещение, не предназначенное для постоянного проживания;

построить дачу или иное помещение, не предназначенное для постоянного проживания.

Условия:

Минимальный первоначальный взнос — от 25%

Процентная ставка — от 9,5% годовых

Минимальная сумма — 300 000 руб.

Максимальная сумма — не более 75% договорной или оценочной стоимости жилья

Обеспечение — залог приобретаемой недвижимости, залог земельного участка или права аренды на него

Страхование — обязательное страхование приобретаемого жилья на случай утраты или гибели (земельный участок страховать не нужно); добровольное страхование жизни и здоровья заемщика

Процентные ставки на загородную недвижимость

9,5% годовых

Военная ипотека

Эта программа предназначена исключительно для военнослужащих РФ. И то не для всех, а только для участников накопительно-ипотечной системы.

В соответствии с законом «О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих», они имеют право на целевой жилищный займ.

Условия по нему очень простые:

Процентная ставка — 10,9% годовых

Максимальная сумма кредита — 2 220 000 руб.

Купить жилье можно как в новостройке, так и на вторичном рынке жилья.

Никаких дополнительных надбавок или скидок не предусмотрено. Как и нет необходимости в подтверждении платежеспособности и оформлении договора страхования жизни и здоровья.

Отличительной особенностью становится то, что именно ставка по ипотеке в Сбербанке самая привлекательная и если есть возможность оформить заем именно у данного банка, то стоит этим воспользоваться.

Кредит может быть предоставлен гражданам Российской Федерации в отделениях ПАО «Сбербанк России»:

- по месту регистрации заемщика / одного из созаемщиков;

- по месту нахождения кредитуемого объекта недвижимости;

- по месту нахождения предприятия-работодателя заемщика/ со заемщика, обслуживаемого в рамках «Зарплатного проекта»;

- по месту нахождения аккредитованного предприятия-работодателя заемщика/созаёмщика.

Как показали исследования, наибольшим оператором на рынке ипотечного жилищного кредитования является ПАО «Сбербанк России». Кредитные программы ПАО «Сбербанк России» для населения по финансированию жилья представлены в таблице 2.13

Таблица 2.13

Сравнительная характеристика программ жилищного ипотечного кредитования ПАО «Сбербанк России» 2016 года [38]

Наименование

Процентная

ставка

Сумма

кредита

Срок

кредитования

Особенности

Акция на новостройки

от 11,5 %

0,3–3,2 млн руб.

до 30 лет

Выдаются до 31.12.2016 г.; первоначальный

взнос от 15 %

Ипотека с государственной поддержкой

от 11,4 %

0,3–3,2 млн руб.

до 30 лет

Выдаются с 01.03.2016 до 31.12.2016 г.;

первоначальный взнос от 20 %

Приобретение готового жилья

от 10,25 %

0,3–3,2 млн руб.

до 30 лет

Льготны для молодых семей;

первоначальный взнос от 20 %

Приобретение строящегося жилья

от 11 %

0,3–3,2 млн руб.

до 30 лет

Без подтверждения дохода;льготы для молодых семей; первоначальный взнос от 20 %

Ипотека плюс материнский капитал

от 13,5 %

0,3–3,2 млн руб.

до 30 лет

Можно использовать средства материнского

капитала для первоначального взноса

Строительство жилого

дома

от 13,5 %

до 3,4 млн руб.

до 30 лет

Первоначальный взнос от 25 %

Загородная недвижимость

от 12 %

0,3–3,0 млн

руб.

до 30 лет

Субсидирование части процентной ставки

за счет бюджетных средств; первоначальный

взнос от 15 %

Военная ипотека

от 11,75 %

до 2,5 млн руб.

до 20 лет

По заниженной ставке;

80 % оценочной стоимости жилья

 

Следует отметить, что данные программы жилищного ипотечного кредитования и их условия могут отличаться в разных регионах и городах РФ.

Так, на конец 2016 года ПАО «Сбербанк России» предлагает акционные ипотечные кредиты на покупку новостройки, ипотечные кредиты с государственной поддержкой, на приобретение готового жилья, на приобретение строящегося жилья, ипотеку с использованием материнского капитала, на строительство жилого дома, на загородную недвижимость, а также военную ипотеку.

Сумма возможного кредита составляет от 300 тыс. и до 3,4 млн руб. Процентная ставка также не фиксирована и зависит от многих факторов: уровня доходов заемщика и его семьи, срока и объекта кредитования, наличия страховки и пр. [38]

Преимущества программ жилищного кредитования в Сбербанке для новостроек – ставка от 13,5% и ипотеки с государственной поддержкой:

- достаточно паспорта РФ для подачи заявки на кредит клиентам, получающим заработную плату на счет, открытый в Сбербанке;

- для увеличения суммы получаемого кредита могут быть привлечены созаемщики;

- удобное погашение кредита: достаточно внести необходимую сумму на счет любым удобным способом, погашение произойдет автоматически в соответствии с графиком платежей.

Преимуществами кредита для приобретение готового жилья и строящегося жилья являются:

1) до 15 млн. рублей без подтверждения доходов и трудовой занятости;

2) привлекательные процентные ставки;

3) отсутствие комиссий;

4) льготные условия кредитования для молодых семей;

5) индивидуальный подход к рассмотрению кредитной заявки;

6) специальные условия для клиентов, получающих зарплату на счет в Сбербанке, и для клиентов-сотрудников компаний, аккредитованных ПАО «Сбербанк»;

7) привлечение созаемщиков для увеличения суммы получаемого кредита;

8) возможность получения кредитной карты на выбор:

9) неперсонализированная карта моментальной выдачи Visa Credit Momentum / Master Card Credit Momentum с лимитом до 150 000 рублей;

 10) персонализированная кредитная карта с лимитом до 200 000 рублей.

Преимуществами кредита Ипотека + материнский капитал и строительства жилого дома являются:

1) привлекательные процентные ставки;

2) отсутствие комиссий;

3) льготные условия кредитования для молодых семей;

4) индивидуальный подход к рассмотрению кредитной заявки;

5) специальные условия для клиентов, получающих зарплату на счет в Сбербанке, и для клиентов-сотрудников компаний, аккредитованных ПАО «Сбербанк»;

6) привлечение созаемщиков для увеличения суммы получаемого кредита;

7) возможность получения кредитной карты на выбор:

8) неперсонализированная карта моментальной выдачи Visa Credit Momentum / Master Card Credit Momentum с лимитом до 150 000 рублей;

9) персонализированная кредитная карта с лимитом до 200 000 рублей. Преимуществами кредита на загородную недвижимость являются:

1) привлекательные процентные ставки;

2) отсутствие комиссий;

3) индивидуальный подход к рассмотрению кредитной заявки;

4) специальные условия для клиентов, получающих зарплату на счет в Сбербанке, и для клиентов-сотрудников компаний, аккредитованных ПАО «Сбербанк»;

5) привлечение созаемщиков для увеличения суммы получаемого кредита;

6) возможность получения кредитной карты на выбор:

7) неперсонализированная карта моментальной выдачи Visa Credit Momentum / Master Card Credit Momentum с лимитом до 150 000 рублей;

8) персонализированная кредитная карта с лимитом до 200 000 рублей. Преимуществами кредита для военной ипотеки выступают:

1) пониженная процентная ставка;

2) возможность приобретения квартиры, комнаты, жилого дома с землей или таун-хауса на вторичном рынке;

3) получение кредита без подтверждения платежеспособности;

4) отсутствие комиссий по кредиту;

5) страхование жизни и здоровья заемщика не обязательно.

Кредит предоставляется военнослужащим участникам накопительно-ипотечной системы, имеющим право на получение целевого жилищного займа на основании Федерального закона «О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих» №117-ФЗ от 20.08.2004г. В каждой программе имеется дополнительно разделение, может немного изменятся процентная ставка, а также индивидуально подбираются все остальные условия, именно поэтому каждый клиент остается довольным.

В 2015 году Сбербанк признан лидером жилищного кредитования, выдав в общей сложности ипотечных займов на сумму более 660 млрд. рублей.

В рамках деятельности по жилищному кредитованию, сотрудничает с государством и принимает активное участие в реализации федеральных и региональных программ, а также предоставляет льготные условия по ипотечным кредитам для определенных категорий граждан[21].

В десятке лидеров по итогам 2015 года не произошло значительных изменений в сравнении с 2014 годом.  В списке банки, которые на протяжении последних лет показывают стабильные результаты.

Признанные лидеры ипотечного кредитования в лице Сбербанка (661,8 млрд. рублей) и ВТБ24 (198,4 млрд. рублей) с огромным преимуществом оторвались от конкурентов.

В таблице 2.12 представлен рейтинг ипотечного кредитования за 2015-2016 гг.

На ипотечном рынке присутствуют 7 банков участвующие в программе ипотеки с государственной поддержкой. Это Сбербанк, ВТБ24, Газпромбанк, Россельхозбанк, Связь-Банк, Банк Москвы, Банк Глобэкс.

По итогам 2015 года совокупный объем ипотечных кредитов, выданных этими банками, составил 968 847 млн. рублей или 84,5% от всего объема выдачи[38]. Вместе с тем, темп роста ипотечного рынка в 2015 году прогнозируемо стал отрицательным. Падение рынка составило 35%, что можно считать довольно хорошим результатом на фоне прогнозов, которые делались год назад.

Напомним, эксперты прогнозировали падение рынка от двух до пяти раз. От обрушения рынок спасла государственная программа субсидирования ипотечных кредитов, благодаря которой было выдано кредитов на 374,3 млрд. рублей, что составляет 33% от общей выдачи.

Таблица  2.124

Сравнительная таблица результатов за 2015-2016 [38]

Итоги 2016 года

Прирост

Итоги 2015 года

Название банка

Объем

выданных

ипотечных

кредит,

млн. руб.

Название банка

Объем

выданных

ипотечных

кредит,

млн. руб.

Сбербанк

722 000

7

Сбербанк

920 982

ВТБ 24

293 687

48

ВТБ 24

350 718

Россельхозбанк

65 758

74

Россельхозбанк

63 262

Газпромбанк

47 848

78

Группа

SocieteGenerale

53 832

Дельтакредит

42 004

40

Банк Москвы

33 796

ВТБ Банк Москвы

41 898

48

Газпромбанк

32 936

Райффайзенбанк

36 972

431

Абсолют Банк

23 974

Абсолют Банк

21 276

42

Банк Санкт-

Петербург

19 454

Возрождение

19 458

73

Возрождение

19 069

Банк Санкт-Петербург

17 633

36

Связь-Банк

16 048

 

Учитывая положительный эффект программы, она была продлена на 2016 год с увеличением лимита до 1 трлн. рублей. Жилищное кредитование оставалось приоритетным продуктом для Сбербанка, рост портфеля составил 55% в 2015 году, рыночная доля увеличена до 13,4%

Как показал анализ, ПАО «Сбербанк России» постоянно совершенствует условия ипотечного жилищного кредитования, стремится сделать их более доступными, прозрачными и простыми. Так, ПАО «Сбербанк России» активно поддерживает федеральные и региональные программы доступного жилья.

Срок ипотечного кредита может доходить до 30 лет, а комиссия за оформление договоров не взимается. Заполнить заявку на получение ипотеки можно в режиме «он-лайн», на сайте Сбербанка России, а срок оформления кредита — от нескольких часов, но не более 7-ми дней.

Таблица 2.14

Доля ПАО «Сбербанк России» на рынке розничного кредитования, %. [38]

Показатели

На 01.01.2015

На 01.01.2016

Рынок розничного кредитования

35,9

38,7

Рынок ипотечных кредитов

52,9

55,0

Рынок кредитных карт

29,9

33,4

Рынок потребительских кредитов

32,6

33,2

Рынок автокредитов

15,1

14,3

 

Сбербанк нарастил портфель жилищных кредитов до 2,2 трлн. рублей и занял 55% рынка ипотеки. Банк стал предоставлять заемщикам не только сам кредит, но набор услуг от своих партнеров – риэлторов, страховых компаний, нотариальных и регистрационных органов.

Розничные кредиты занимают более 23 % кредитного портфеля. Негативный тренд по снижению ссудной задолженности, отмеченный в первом квартале отчетного года, был переломлен летом. В результате за год частным клиентам выдано кредитов более чем на 1,2 трлн рублей.

Портфель кредитов частным клиентам вырос на 1,6 % и достиг 4 135 млрд. рублей (таблица 2.13). По итогам года рост жилищного кредитования продолжился, в то время как потребительское кредитование замедлилось. Доля Сбербанка на рынке розничных кредитов увеличилась на 2,8 п. п. до 38,7 %.

Таблица  2.15

Структура кредитного портфеля частных клиентов ПАО «Сбербанк России», млн. руб.  [38]

Показатели

На 01.01.2015

На 01.01.2016

млрд. руб.

доля, %

млрд. руб.

доля, %

Ипотечные кредиты

1918240

47,1

2174833

52,6

На потребительские цели, включая кредитные карты

2088949

51,3

1929773

46,7

Автокредиты

2088949

1,6

30165

0,7

Итого кредитов частным клиентам до вычета резервов на возможные потери

4069937

100,0

4134771

100,0

 

Жилищное кредитование оставалось приоритетным продуктом Сбербанка. Портфель ипотечных кредитов за год вырос на 13,4 %. Доля Сбербанка по остатку задолженности на рынке жилищного кредитования увеличилась на 2,1 п. п. и составила 55,0 %.

Согласно данным ПАО «Сбербанк России» постоянно наращивает как общий объем кредитов, выданных населению, так ипотечный кредитный портфель. Следует отметить, что рост ипотечного кредитования опережает рост всего портфеля розничных кредитов, поэтому доля ипотечных кредитов постоянно увеличивается.

Достижение этих показателей стало возможным благодаря постепенному снижению ставок и совершенствованию ипотечных сервисов Сбербанка.

Кроме того, ПАО «Сбербанк России» продолжал развивать программу по рефинансированию кредитов для клиентов с хорошей кредитной историей. Сбербанк удостоен награды «Лидер рынка ипотечного кредитования» рейтингового агентства «Эксперт РА» в рамках V Ежегодной конференции «Ипотека в России».

Таким образом сделаем вывод, политика жилищного ипотечного кредитования ПАО «Сбербанк России» представлена очень широкой линейкой продуктов. Она охватывает все группы населения: молодежь, средний класс, военные и другие.

Данные показатели свидетельствует о том, что Сбербанк, являясь крупным системообразующим банком, берет на себя значительную работу по обеспечению ипотечного жилищного кредитования населения. Соответственно, он же возлагает на себя и определенные риски.

Важными факторами формирования и развития механизма ипотечного банковского кредитования для ПАО «Сбербанк» является международный опыт и его адаптация к отечественной законодательной базы с учетом условий, присущих современной экономике России, в частности недостатка долгосрочных ресурсов и повышенных рисков. Исходя из этого обосновано, что развитие системы ипотечного кредитования целесообразно начинать с инвестиций в строительство, поскольку при строительстве жилья период от начала инвестиций (выдачи ипотечного кредита) до получения законченного строительством объекта значительно короче, чем при кредитовании промышленности.

Таким образом, сделаем вывод  основное конкурентное преимущество Сбербанка - неценовое: популярность бреда – это наиболее крупная банковская организация нашей страны, имеющая значительный опыт в кредитовании и наиболее благонадежную репутацию, предлагающая максимально удобные вариативные условия для своих клиентов.

Второе, что привлекает потенциальных заемщиков, это сосредоточение всех финансовых операций в одном банке. Если у человека открыт зарплатный счет в Сбербанке, очень удобно получать зарплату и иметь кредит на особых условиях в одном и том же банке.

Стоит заметить, что объем данного специфического ресурса огромен, у Сбербанка более 110 миллионов клиентов. Усиливает это преимущество постоянное совершенствование возможностей дистанционного управления счетами клиентов (онлайн-банкинг, мобильное приложение, SMS-сервис и наличие крупнейшей в мире сети банкоматов и терминалов самообслуживания).

Отсюда возникает третье конкурентное преимущество – близость к пользователю. Кроме того, еще одним элементом преимуществ является отсутствие  нишевой политики на рынке ипотечного кредитования.

На рынке действует много банков, предлагающих примерно одинаковые условия кредитования. Однако в современной нестабильной ситуации на первый план выходит надежность и солидность кредитора, основанные на многолетнем опыте работы в данной сфере.

За последние годы Сбербанк значительно повысил качество обслуживания, расширил линейку своих продуктов и приспособил их под современные реалии. А ипотека в Сбербанке является одной из самых привлекательных на рынке.

 Причин тому несколько, и все они отражают всю суть выгоды приобретения квартиры по ипотечным программам, предлагаемым в Сбербанке:

  1. Сбербанк – это банк с многолетней историей, который успешно выстоял во все кризисные годы и остался на плаву. Деятельность банка активно поддерживается государством, позволяя банку устанавливать стоимость своих услуг ниже, чем в среднем по рынку.
  2. Высокий рейтинг банка является, пожалуй, одним из самых важных причин, по которым стоит выбирать ипотечный банк Сбербанк, так как он отличается качеством и прогрессивностью.

Самой эффективной мерой отличился именно ПАО Сбербанк, создав льготное ипотечное кредитование «Молодая семья» – это предоставление материальной помощи в виде субсидии на крупную сумму, которую супруги  могут потратить на оплату покупки собственного жилья либо в качестве первого взноса по ипотечному кредиту в банке, работающем с этой программой. Процентные ставки по ипотечному кредиту на льготных условиях для участников льготной программы намного ниже, чем большинство других вариантов ипотеки.

Изначально программа «Молодая семья» рассчитывалась на период с 2011 года по 2016.

Однако стало очевидным, что подобная материальная помощь необходима гражданам России, и инициативу решено продлить до 2020 года. Однако если программа будет продолжать успешно выполнять свои функции, правительство снова продлит ее действие. Государство убеждено в том, что молодые супруги должны иметь возможность приобрести свое собственное жилье и что программа «Молодая семья» поможет улучшить демографическую ситуацию в стране .

По результатам исследования выявлен ряд проблем:

1) Первая заключается в увеличении удельного веса просроченных кредитов.

2) Вторая проблема заключается в длительном процессе принятия решения о выдаче кредита, который осуществляется кредитными инспекторами и сопровождается рисками субъективных отказов по заявке и рисками мошенничества со стороны сотрудников.

Таким образом, проанализировав кредитную политику в области ипотечного кредитования, перейдем к рассмотрению третьей части работы, которая посвящена совершенствованию эффективности предоставления ипотечного кредитования.

 


ГЛАВА 3.ОСНОВНЫЕ НАПРАВЛЕНИЯ СОВЕРШЕНСТВОВАНИЯ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ В ПАО «СБЕРБАНК РОССИИ»

 

3.1 Предложения по развитию ипотечного кредитования в ПАО «Сбербанк России»

 

В настоящее время наблюдается активное развитие ипотечного рынка, что проявляется в развитии, как банковских ипотечных продуктов, так и в развитии самих субъектов ипотечного рынка: банков, риэлторских и брокерских организаций, ипотечных агентств.

Залогом успешного и стабильного функционирования коммерческого банка и банковской системы в целом является наличие эффективной системы управления рисками. К основным видам риска, анализом и управлением которыми приходится непрерывно заниматься банкам, являются кредитный риск и риск дефолта.

Принимая решение о выдаче кредита, в каждом конкретном случае банки соотносят потенциальную прибыль с вероятностью того, что кредит будет непогашен заемщиком. Развитие элементов рыночной экономики приводит с одной к увеличению потребности в кредитных ресурсах со стороны всех субъектов хозяйственных отношений, с другой увеличивает масштабы аналитической работы в самих банках.

В этих условиях им приходится искать новые, более эффективные в технологическом и финансовом отношении модели принятия решений, что позволяет получать временные конкурентные преимущества на рынке банковского кредитования.

Основное направление повышения эффективности предоставления кредитных продуктов для банка – это снижение кредитного риска путем формирования надежного состава клиентов.

Поэтому «оценка кредитоспособности клиента является важнейшим этапом в процессе кредитования, и любому коммерческому банку необходимо придавать огромное значение разработке современной методологической базы оценки кредитоспособности.

Ошибка при оценке кредитоспособности клиента может привести к не возврату кредита, что в свою очередь способно нарушить ликвидность банка и, в конечном счете, привести к банкротству кредитной организации» [23].

Развитие механизма банковского ипотечного кредитования в России обуславливает потребность внедрения современных инструментов финансирования и рефинансирования ипотечных кредитов, а также эффективных схем ипотечного кредитования. Зарубежный опыт свидетельствует о наличии различных схем ипотечного кредитования, которые обеспечивают эффективное функционирование ипотечного рынка.

Привлеченные и заемные средства является наиболее весомой долей ресурсов ПАО «Сбербанк», что в несколько раз превышает его собственные средства.

Следует отметить, что их доля в разных банках колеблется от 75% и выше, что делает их в большей степени зависимыми от стабильности экономической ситуации в стране.

Важное звено в механизме банковского ипотечного кредитования ПАО «Сбербанк» — это кредитный процесс, который является сложной процедурой, включающей несколько взаимодополняющих стадий

Покажем взаимосвязь между ПАО «Сбербанк» и участниками кредитно-финансовых механизмов развития рынка ипотеки с целью создания условий для долгосрочного кредитования инвестиционных проектов учреждениями кредитной системы России и преодоления трудностей формирования ресурсной базы долгосрочных ипотечных кредитов (рис. 3.1).

Исходя из вышесказанного можно сделать следующие вводы:

Рис 3.1.Взаимосвязь ПАО «Сбербанк» и участниками рекомендованного внедрение кредитно-финансовых механизмов развития рынка ипотеки

Банковское ипотечное кредитование имеет большой потенциал по обеспечению существенных качественных сдвигов в экономике России, поскольку оно считается эффективной формой привлечения долгосрочных дешевых финансовых ресурсов для инвестирования в развитие реального сектора хозяйства. Однако либерализация кредитной политики в условиях конкуренции усиливается, что формирует угрозу повышения уровня кредитных рисков, которые берут на себя банковские учреждения. Поэтому в настоящее время необходимо особое внимание уделить формированию эффективного механизма банковского ипотечного кредитования с учетом особенностей институциональной среды России.

Важными факторами формирования и развития механизма ипотечного банковского кредитования для ПАО «Сбербанк» является международный опыт и его адаптация к отечественной законодательной базы с учетом условий, присущих современной экономике России, в частности недостатка долгосрочных ресурсов и повышенных рисков. Исходя из этого обосновано, что развитие системы ипотечного кредитования целесообразно начинать с инвестиций в строительство, поскольку при строительстве жилья период от начала инвестиций (выдачи ипотечного кредита) до получения законченного строительством объекта значительно короче, чем при кредитовании промышленности.

  1. Опираясь на положения современной теории финансового посредничества и анализ опыта различных стран в сфере ипотечного кредитования, можно утверждать, что в отличие от существующего в России усовершенствованный механизм банковского ипотечного кредитования должен включать этапы предоставления кредитов под залог недвижимости коммерческими банками и комплекс определяющих принципов и новых условий (финансовых, организационно-экономических, нормативно-правовых), которые объединяют такие элементы в единое целое для создания устойчивой системы и учитывают специфику современного состояния развития банковской системы.

ПАО «Сбербанк» необходимо сформировать новый механизм ипотечного кредитования на основе установления взаимовыгодных экономических связей между банком и созданными им фондами (финансирование строительства, операций с недвижимостью) и не банковскими финансовыми институтами (страховыми компаниями, негосударственными пенсионными фондами, профессиональными участниками рынка ценных бумаг, институтами совместного инвестирования).

В качестве перспективного направления в области ипотечного кредитования можно определить развитие сотрудничества банков и риэлторов.

 

3.2 Разработка программы ипотечного кредитования

Рассмотрим канал распределения банк - риэлтор - потребитель.

Можно выделить основные преимущества и особенности этого канала.

- Услуги риэлтора - не дешевы.

- В случае с приобретением квартиры в кредит, нужно подбирать квартиру с учетом требований конкретного банка-кредитора, а также с учетом требований страховой компании, аккредитованной при банке.

- Существует факт, что продавцы квартир, в большинстве своем, не горят желанием иметь дело с покупателем. Поэтому, из 20 квартир, доступных покупателю с собственными денежными средствами, покупателю с кредитными деньгами доступны лишь от 3 до 10 (в зависимости от банка-кредитора, требований банка и страховой компании, а также - оперативности работы сотрудников банка и страховой компании). Грамотный риэлтор, может значительно сократить время поиска квартиры.

- Если риэлтор профессионально работает с ипотечными кредитами, то он может и расширить выбор своего клиента, за счет грамотного убеждения продавцов квартир в продаже квартир покупателю с условием ипотеки.

- Юридическая чистота ипотечной сделки проверяется дважды: и сотрудниками юридической службы банка-кредитора, и специалистами риэлторской компании, которая при ипотечной сделке является необходимым звеном в цепи. Правильность этого доказывает практика осуществления сделок купли-продажи во всем цивилизованном мире.

- Распределение обязанностей. В банках подбирают грамотных специалистов, имеющих соответствующее образование, разбирающихся в требованиях, предъявляемых к кредитуемому жилью, и в перечне документов, необходимых для сделки купли-продажи. Оценивает приобретаемую квартиру специалист оценочной компании. Риэлтор так же выполняет очень важную функцию в процессе организации сделки: начиная с первого контакта с владельцем недвижимости и заканчивая передачей ключей от купленной квартиры счастливому приобретателю-заемщику. Риэлтор, основываясь не только на теоретических знаниях, но и на многолетнем практическом опыте, анализирует ситуацию гораздо глубже, чем банковский работник, который ограничивается лишь изучением документов на приобретаемое жилье. Агент по недвижимости не только контролирует правильность сбора необходимых для сделки документов, но и находится в постоянном контакте с владельцами квартиры, узнает причины продажи, учитывая все обстоятельства будущей сделки, отслеживает завершение всей цепочки сделок, если продавец недвижимости приобретает взамен другое жилье и т.п[27, с.64].

- Риэлтор отсеивает "ненужных клиентов" и клиент, пришедший в банк от риэлтора с большой вероятностью получит в банке кредит.

- Риэлтор вовремя сможет распознать мошенничество и шанс появления такой ситуации очень низок, так как уже доказано, если сделку купли-продажи с самого начала организовывает специалист сертифицированного агентства недвижимости - криминал в данной сделке отсутствует.

Перечисленные преимущества рассматриваемого канала по различным критериям представлена в таблице 3.1.

Таблица 3.1

Преимущества канала "Банк - риэлтор - потребитель"

Критерии

Преимущества

Чистота сделки

Повышается за счет разделения полномочий и ответственности

Качество обслуживания

Повышается

Емкость канала

Увеличивается

Широта охвата потребителей

Увеличивается

Время договорной работы

Снижается за счет сокращения дублирующих функций

Знание рынка

Увеличивается

Опыт работы

Увеличивается и накапливается

Выбор клиента

Расширяется за счет работы риэлтора

Качество канала

Высокое

 

Таким образом, представленная схема работы дает весомые преимущества в сфере развития ипотечного кредитования.

В таблице 3.2 рассмотрим технологию ипотечной сделки.

Таблица 3.2

Технология ипотечной сделки

Шаги

Действие

Результат

1. Обращение клиента

Сбор документов и оформление заявления

Приём документов, необходимых для проведения квалификации платёжеспособности

2. Принятие решения

Рассмотрение заявления

Решение кредитного комитета

3. Поиск квартиры

Подбор квартиры, сбор документов по квартире, проведение переговоров с продавцом

Передача пакета документов на оценку и юридическую экспертизу квартиры

4. Проведение сделки

Согласование формы проведения сделки и взаиморасчётов

Заключённые договоры кредитный и купли-продажи

5. Регистрация

Подача документов на регистрацию

Зарегистрированный договор купли-продажи

 

Из таблицы 3.2 видно, что технология ипотечной сделки представлена в общем виде, без участия риэлтора.

Далее рассмотрим взаимодействие риэлтора с ипотечным консультантом. Изобразим механизм взаимодействия банка и риэлтора графически (рисунок 3.2).

 

Рис. 3.2. Механизм взаимодействия банка и риэлтора

 

Для внедрения лучших практик работы Сбербанк необходимо широко применять краудсорсинг, обмен наилучшими решениями и идеями. Банку также необходимо аккредитовывать для участия в своих жилищных кредитных программах новые строительные компании и объекты недвижимости, чтобы предложить населению большой выбор жилья различного уровня. Расширить практику участия в выставках и ярмарках недвижимости.


3.3 Оценка эффективности предложений по развитию ипотечного кредитования в  ПАО «Сбербанк  России»

 

Для более эффективного сотрудничества можно предложить следующую программу построения сотрудничества ПАО Сбербанка России с риэлторами:

  1. Разработка системы мотивирующего взаимодействия персонала банка различных уровней с риэлторами для активной работы на рынке ипотечного продукта.

- На уровне генерального директора следует решить вопрос о предоставлении риэлторами материалов в офисе банка, организации постоянного мониторинга PR между банком и риэлторами.

- На уровне начальника отдела ипотечного кредитования - сертификация деятельности на ипотечном рынке, дипломирование, проведение различных акций.

- На уровне специалистов отдела ипотечного кредитования - сертификация, дипломирование, проведение акций.

  1. Необходимо организовать обучение специалистов и руководителей банка для деятельности на рынке недвижимости, а риэлторов для повышения эффективности взаимодействия с банком, которое можно осуществить в виде:

- организации презентации в офисе банка;

- цикла лекций о программах ипотечного кредитования в банке.

  1. В начале года разработать специальную акцию "Наш ипотечный партнер", ориентированную на установление партнерских отношений с агентствами недвижимости, работающими с ипотечными клиентами банка. В рамках проекта банк намерен поощрять риэлторов, сотрудничество с которыми расценивается им как эффективное и перспективное.
  2. Участниками акции могут стать приглашенные банком риэлторы. Акция проходит во всех подразделениях отделения банка, работающих с ипотечными клиентами.
  3. Каждому из риэлторов в соответствии с условиями акции банк будет выдавать Сертификаты партнера соответствующего уровня. Наличие сертификата определенного уровня дает право участнику претендовать на получение ценного приза или подарка в соответствии с условиями акции.
  4. Порядок участия в Акции:

- Риэлторы, желающие принять участие в акции, получают в секторе ипотечного кредитования купоны-заявки участника акции. В купоне необходимо указать свои данные и заполнить данные по проведенной ипотечной сделке (ипотечная сделка - выдача ипотечного кредита через ПАО «Сбербанк России»). Заполненные купоны-заявки сдаются в Сектора ипотечного кредитования банка и дополнительные офисы в период проведения акции. Сотрудники сектора производят сверку данных по проведенным сделкам и ставят на купоне отметку об участии в акции.

- В акции могут принимать участие как само агентство недвижимости в совокупности по всем сделкам, так и отдельно каждый риэлтор, работающий в агентстве. В любом случае, участник акции в конце заявки должен поставить свою подпись, дату, ФИО и контактный телефон (это необходимо для связи в случае уточнения конкретных данных).

- Если до окончания срока акции банк проведет совместно с риэлтором ипотечных сделок на сумму более 10 млн. р., этот риэлтор получит Золотой Сертификат, дающий право на получение приза - Домашний кинотеатр. Он будет вручен риэлтору, который заключил сделок на максимальную сумму в своей группе обладателей Золотого сертификата партнера банка. Если таких риэлторов будет несколько, приз будет между ними разыгран. Остальные претенденты получат в качестве поощрительного подарка - оплату сотовой связи (МТС, Билайн, Мегафон) на 1000 руб.

- Если количество проведенных совместно сделок в сумме составит от 7 и до 10 млн. р., риэлтор получит Серебряный Сертификат. Он дает право на получение приза - DVD-плеера, который получит тот риэлтор, который заключил сделок на наибольшую сумму в своей группе обладателей Серебряного сертификата. Если таких риэлторов будет несколько, приз будет между ними разыгран. Обладатели Серебряного сертификата, не выигравшие этот приз, получат в качестве поощрительного подарка - оплату сотовой связи на 500 руб.

- При совместно проведенных с банком сделках от 5 до 7 млн. р. риэлтор получает Бронзовый сертификат партнера. Он дает право на получение приза - микроволновой печи, которую получит тот риэлтор, который заключил сделок на наибольшую сумму в своей группе обладателей Бронзового сертификата. Если таких риэлторов будет несколько, приз будет между ними разыгран. Все обладатели бронзовых сертификатов, не выигравшие приз, получат в подарок - оплату сотовой связи на 300 руб.

- В конце года будут подведены итоги акции, и состоится вручение призов и подарков победителям акции. Итоги акции будут размещены в филиалах банка.

- Приглашение риэлторам на участие в данной акции будет направлено во все агентства в письменном виде, а также будет размещено в филиалах банка и на сайте банка в Интернете.

Для более эффективной организации проекта необходимо уделить особое внимание каждому этапу.

- Организовать проведение маркетингового исследования через специалистов.

- Набрать и обучить персонал.

- Определить процесс автоматизации системы внутреннего и внешнего контроля и учета.

- Разработать рекламную кампанию.

Таким образом, предложенная система взаимодействия банка с риэлторами и разработанная программа стимулирования риэлторов, направлены на совершенствование ипотечного кредитования в ПАО Сбербанк России.

Предложенные мероприятия позволят расширить инфраструктуру продаж банковских кредитов, улучшить качество обслуживания клиентов и способствуют увеличению количества кредитных сделок. Сегодня очень важно выстроить прочную связку между банком, риэлторскими компаниями и клиентами, обращающимися за кредитами, с тем, чтобы все ее участники полностью понимали друг друга. Залогом этого взаимопонимания должен стать высокий профессионализм и доверие. 

Таким образом, нами делается вывод о том, что дотирование процентных ставок по кредитам является наиболее эффективным способом прямого финансового участия государства в процессе развития рынка ипотечного жилищного кредитования только в условиях стабильного экономического развития. А субсидирование первоначального взноса является менее рискованным для бюджета, граждан и банков способом поддержки приобретения жилья при высокой и волатильной инфляции, нестабильной экономической ситуации.

На наш взгляд, усиление участия государства в ипотечных отношениях при сотрудничестве с банками (как прямого, так и косвенного), будет способствовать интенсификации развития рынка ипотечного жилищного кредитования. На современном этапе развития институциональной системы России государственная поддержка рынка ипотечного кредитования при сотрудничестве с банками позволит достичь следующих социально-экономических эффектов:

Таблица 3.3

Эффективность рекомендаций

Прямые методы

Косвенные методы

 

расширение строительства доступного

жилья

субсидирование и инвестирование процесса модернизации промышленности строительных материалов

 

обеспечение жильем слабо защищенных

групп населения (военнослужащих, многодетных семей, вынужденных переселенцев, молодых специалистов, работников бюджетной сферы и т.д.

ликвидация монополий и сокращение коррупционной практики на девелоперском рынке

 

 

повышение доступности ипотечных

программ

снижение трансформационных и

транзакционных издержек строительства жилья

 

субсидирование процентных выплат по

ипотечным жилищным кредитам

разработка и внедрение программы

модернизации строительной индустрии

 

предоставление ипотечных жилищных

кредитов без первоначального взноса для работников социальной и бюджетной сферы, в т.ч. оплата

первоначального взноса за счет государственных средств

активизация использования

прогрессивных технологий и материалов

нового поколения

внедрение института социальных

ипотечных облигаций

упрощение регламентов и стандартов

застройки

 

рационализация процедуры изменения

статуса неиспользуемых территорий на

статус земель поселений

 
         

 

Подводя итог, необходимо отметить, что государственная поддержка должна соответствовать воспроизводственной логике: начиная реформы со сферы обращения (развитие ипотеки) трудно добиться повышения доступности жилья, если велики трансформационные и трансакционные издержки его производства. В результате произойдет снижение себестоимости жилья, что позволит расширить количество потенциальных заемщиков на ипотечном рынке.

Потому важно задействовать потенциал государственно-частных партнерств в сфере жилищного строительства и развития коммунальной инфраструктуры земельных участков, что также создаст импульс развитию ипотечного жилищного кредитования.

 

Таблица 3.4

Расчет возможного экономического эффекта (тыс. руб.) в расчете на 2018 год

Показатель

Показатель по кварталам 2018 года

Итого

I квартал

II квартал

III квартал

IV квартал

1. Доходы от реализации кредитного продукта

235 000,0

70 500,0

246 750,0

98 700,0

650 950,0

в т.ч. процентные доходы

35 000,0

10 500,0

36 750,0

14 700,0

96 950,0

2. Текущие расходы по кредиту

11 200,0

3 360,0

11 760,0

4 704,0

31 024,0

3. Чистый доход от реализации кредитного продукта

223 800,0

67 140,0

210 000,0

93 996,0

594 936,0

4. Стоимость привлечения ресурсов

34 675,0

13402,5

36408,8

14563,5

99049,8

В т.ч. процентные расходы

24 675,0

10402,5

25908,8

10363,5

71349,8

5. Чистый текущий доход банка по проекту мероприятий

189125,0

53737,5

173591,2

79432,5

495886,2

 

Таким образом, в первом году реализации мероприятий банк способен получить дополнительно 495,9 млн. руб. чистого дохода. В связи, с чем данное предложение является эффективным.

Предлагаемые направления развития рынка ипотечного жилищного кредитования позволят сформировать адекватную систему рефинансирования ипотечного жилищного кредитования в России.


Заключение

На основе проведенного исследования можно сделать следующие выводы:

  1. С момента возрождения российской ипотеки в 90-х годах XX века сформировалась ее законодательная и нормативно-правовая база. За это время ипотечное кредитование претерпело множественные преобразования, но так и не приобрело массового характера. На протяжении десятилетий его доступность для россиян не менялась в лучшую сторону, поскольку банки сталкивались с рядом экономических, инфляционных, валютных, политических и прочих рисков, которые частично снимаются при помощи ипотечного страхования. В России используются гибриды моделей ипотечного кредитования, из опыта западных стран и только формируется основа их применения для населения со средними доходами и ниже. В основном ипотекой в России могут воспользоваться заемщики с доходом выше среднего.

2.Ипотечное кредитование – это показатель развития и стабильности экономики страны, поэтому государство активно поддерживает развитие столь важного финансового института различными законопроектами и программами.  Однако государственное планирование зачастую базируются на недостоверных статистических данных, в результате таких многолетних реформ в экономике появилась некоторая стабильность с признаками стагнации. В России преобладает двухуровневая модель ипотечной компании - АИЖК на первом уровне и банки на втором. Сформированы соответствующая законодательная и нормативно-правовая базы выпуска и обращения закладных. Поскольку в нашей стране преобладают рыночные отношения, доходы населения за небольшим исключением остаются недостаточными для осуществления крупных покупок даже в кредит, поэтому используется сразу несколько моделей покупки жилья. Выбор «американской» модели получил приоритетное развитие в России из-за ее быстроты и масштабности, тогда как модель сберегательного банка требует значительного периода накоплений средств населением до момента покупки.

  1. ПАО Сбербанк по прежнему занимает лидирующие позиции в большинстве субъектов Российской Федерации по ипотечному кредитованию, его доля на рынке ипотечных кредитов составляет около 43%.

Можно выявить основные достоинства ипотечного кредитования в Сбербанке. Во-первых, банк ограничил максимальный возраст заемщиков пенсионным возрастом до 75 лет. Во-вторых, ПАО Сбербанк широкий спектр продуктов ипотечного кредитования. В-третьих, у банка срок выплаты кредита – до 30 лет. Особое внимание в Сбербанке уделяется страхованию ипотечных кредитов. Основное конкурентное преимущество Сбербанка - неценовое: популярность бреда – это наиболее крупная банковская организация нашей страны, имеющая значительный опыт в кредитовании и наиболее благонадежную репутацию, предлагающая максимально удобные вариативные условия для своих клиентов. Второе, что привлекает потенциальных заемщиков, это сосредоточение всех финансовых операций в одном банке.

5.Предложенные мероприятия позволят расширить инфраструктуру продаж банковских кредитов, улучшить качество обслуживания клиентов и способствуют увеличению количества кредитных сделок. Сегодня очень важно выстроить прочную связку между банком, риэлторскими компаниями и клиентами, обращающимися за кредитами, с тем, чтобы все ее участники полностью понимали друг друга. Залогом этого взаимопонимания должен стать высокий профессионализм и доверие. 

Таким образом, в первом году реализации мероприятий банк способен получить дополнительно 495,9 млн. руб. чистого дохода. В связи, с чем данное предложение является эффективным.

Таким образом, осуществление данных мероприятий поможет ПАО Сбербанк усовершенствовать ипотечное кредитование.


Список используемых источников доступен в полной версии работы

 

 

 


Приложения

Приложение  1

Сведений об источниках рефинансирования ИЖК

Источник рефинансирования

01.01.2013

01.01.2014

 

01.01.2015

 

01.01.2016

 

Объем рефинансирования ипотечных жилищных кредитов (прав требования), в млн. рублей

кол-во, ед.

рублей

вал.

кол-во, ед.

рублей

вал.

кол-во, ед.

рублей

вал.

кол-во, ед.

рублей

вал.

1.Рефинансировано ипотечных кредитов с продажей пула (прав требования)

187

85 156

5 060

160

194 201

2 036

166

225 834

2 379

133

76 060

4 209

1.1 КО

57

14 081

4 083

44

13 192

188

44

17 358

286

35

10 770

2 870

1.2 Специализированные организации-резиденты

119

68 423

929

108

179 262

1 823

114

205 477

1 998

92

64 472

1 322

1.3 Специализированные организации–нерезиденты

3

36

48

2

9

0

1

1 328

95

1

10

0

1.4 Прочие организации

7

2 607

0

5

1 603

0

6

1 669

0

4

808

0

1.5 Управляющие компании. паевых инвестиционных фондов

1

9

0

1

134

25

1

2

0

1

0

17

2. Рефинансирование ИЖК с сохранением актива на балансе КО

2

11 635

0

2

34 294

0

3

42 312

0

3

12 148

208

 

Приложение 2

Сведения об ИЖК, предоставленных физическим лицам-резидентам, и приобретенных правах требования по ним в рублях за 2012-2016 гг

Год

Число

выданных

кредитов

Объем

выданных

кредитов,

млн. рублей

Задолженность по выдан-ным кредитам, в млн. рублей

Средневзвешенный

срок кредитов

выданных

Средневзвешенная

ставка, в% по

кредитам, выданным

Приобретенные

КО права

требования по

ИЖК, млн. рублей

 

 

 

всего

 

в т. ч.

просроченных

с начала

года

в течение

месяца

с начала

года

в течение

месяца

 

2013

690 050

1 017 316

1 874 345

27 533

179,5

183,4

12,29

12,67

63 271

20134

823 175

1 338 731

2 536 869

25 443

176,4

176,4

12,44

12,12

61 709

2015

1 012 064

1 753 294

3 391 888

28 954

179,5

177,9

12,45

13,17

72 229

2016

699 419

1 157 760

3 851 153

39 524

176,4

181,9

13,35

12,92

81 467

 

 Скачать: vkr_ipoteka.rar

 

Категория: Дипломные работы / Банковское дело дипломы

А также:
Уважаемый посетитель, Вы зашли на сайт как незарегистрированный пользователь.
Мы рекомендуем Вам зарегистрироваться либо войти на сайт под своим именем.
 

Привет студент

Copyright © 2012-2023 PRIVETSTUDENT.COM
Образовательный сайт
Правообладателям
Наверх