Заключение
Цель дипломной работы заключается в углубленном изучении проблем правового регулирования договора ипотеки и разработки на этой основе рекомендаций по совершенствованию действующего гражданского законодательства. В процессе реализации данной цели решались следующие задачи: разрешение дискуссионных вопросов избранной темы; выявление недостатков в судебной и правоприменительной практике; выработка на этой основе предложений и рекомендаций теоретического и практического характера по совершенствованию законодательства.
По нашему мнению, перечисленные задачи были решены. Была проанализирована отечественная юридическая литература. Изучены отдельные монографические работы, относящиеся к теме исследования, множество статей в юридической периодической печати.
После проведенного в дипломной работе исследования были сделаны следующие выводы.
1 Пункт 1 ст. 1 Закона об ипотеке содержит определение именно обязательства, которое вытекает из содержания договора ипотеки. В связи с этим целесообразно разграничить понятия «договор ипотеки» и «обязательства, вытекающие из договора ипотеки». Первое - юридический факт, а второе -правоотношение.
2 Под договором ипотеки следует понимать соглашение залогодержателя, являющегося кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, и залогодателя (должника по обеспеченному ипотекой обязательству или третьего лица) об установлении, изменении и прекращении гражданских прав и обязанностей в отношении имущества, являющегося предметом договора.
3 Приоритет норм Закона об ипотеке как специального закона является бесспорным по отношению к другим законам. Между тем нецелесообразно устанавливать п. 1 ст. 20 Закона об ипотеке иной, чем установленный п. 1 ст. 29 Закона о регистрации, порядок регистрации ипотеки, поскольку это приводит к противоречивому нормотворчеству, а также несколько противоречит сущности введения в действие Закона о регистрации, которая заключается в установлении для всех действующих законов единого порядка регистрации сделок, объектом которых является недвижимое имущество.
4 Отмена нотариального удостоверения договора ипотеки является преждевременным и необоснованным шагом, поскольку государственная регистрация на сегодняшний момент не выполняет функций, присущих исключительно нотариату. Данные институты являются взаимодополняющими, а не взаимоисключающими.
5 Единственной возможной мерой ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств, возложенных на должника, является обращение взыскания на заложенное по договору ипотеки имущество и дальнейшая его реализация. При этом залогодержатель не имеет права на присвоение предмета договора ипотеки жилых помещений в случае привлечения залогодателя к ответственности.
Так же на основе изученного материала мы предлагаем следующее:
1 Отменить государственную регистрацию сделок с недвижимым имуществом, предусмотрев государственную регистрацию только прав на недвижимую вещь в целом и ипотеки в частности.
2 Вести в ст. 8 Закона об оценочной деятельности некоторую корректировку, а именно, обязательность проведения оценки предмета ипотеки при ипотечном кредитовании в любом случае.
3 Пункт 4 ст. 9 Закона об ипотеке, который допускает существование обязательства, сумма которого подлежит определению в будущем, целесообразно сформулировать п. 4 ст. 9 Закона об ипотеке в следующей редакции: «Обязательство, обеспечиваемое ипотекой, должно быть названо в договоре ипотеки с указанием его суммы, основания возникновения и срока исполнения. В тех случаях, когда это обязательство основано на каком-либо договоре, должны быть указаны стороны этого договора, дата и место его заключения».
4 Ограничить круг лиц, которые могут быть залогодержателями, и установить, что ими могут быть лишь полностью дееспособные граждане.
5 Отменить норму о выселении залогодателя из жилого помещения в случае систематического (более 3 раз) нарушения обязанностей по погашению кредита.
6 Тщательно урегулировать в Законе «Об исполнительном производстве» порядок выселения граждан-должников из жилых помещений.
7 Предоставить залогодателю, который проживает в единственно пригодном для постоянного проживания граждан жилом помещении, право на рассрочку платежа при погашении ипотечного кредита сроком на один год в случае тяжелого материального положения, что решается в судебном порядке.
В целом можно отметить, что при разработке Закона об ипотеке законодатель преследовал цель сохранения в течение всего времени существования ипотечных правоотношений такого положения его участников, при котором имел бы место баланс интересов залогодержателя и залогодателя. Однако предложенную конструкцию договора ипотеки жилых помещений вряд ли можно назвать совершенной, поскольку она не защищает надлежащим образом ни одну из сторон. Залогодержатель рискует как в основном, так и залоговом обязательстве. Залогодатель мало того, что обременен большим количеством обязанностей, так еще и обделен правом распоряжаться заложенным имуществом, что в корне противоречит сущности права собственности. Проведенное исследование, как мы надеемся, способно содействовать дальнейшему совершенствованию законодательной и организационной практики гражданско-правовых сфер деятельности РФ в реализации института ипотеки жилых помещений.
Список использованных источников доступен в полной версии работы
Скачать дипломную работу: