3.2 Реализация заложенного имущества, на которое обращено взыскание
Реализация заложенного имущества представляет собой второй этап удовлетворения претензий залогодержателя из стоимости заложенного имущества.
Прежде чем перейти к анализу данного института, необходимо разрешить вопрос о соотношении правовых норм. Получается, что в настоящий момент процедура реализации регулируется сразу тремя нормативными актами: Гражданским Кодексом, Законом об ипотеке и Законом об исполнительном производстве. Так, в письме Президента РФ от 28.07.1997 содержится следующее положение: «В статьях 57 - 59 Закона определен порядок проведения публичных торгов по продаже заложенного имущества, хотя данный вид торгов достаточно подробно изложен в статьях 447 - 449 Гражданского кодекса. В связи с этим дублирование положений Г ражданского кодекса в Законе представляется нецелесообразным».
В соответствии со ст. 350 ГК РФ, п. 1 ст. 56 Закона об ипотеке реализация (продажа) заложенного имущества, на которое в соответствии со статьей 349 ГК РФ обращено взыскание, производится путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном процессуальным законодательством, за исключением случаев, предусмотренных данным Законом. То есть в части, не противоречащей Закону об ипотеке, публичные торги по продаже имущества, заложенного по договору об ипотеке, проводятся в порядке, определяемом Федеральным законом от 2 октября 2007 г. № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве».
Если торги проводятся по решению суда, то их в соответствии со ст. 57 Закона об ипотеке организуют и проводят органы, на которые в соответствии с процессуальным законодательством Российской Федерации возлагается исполнение судебных решений, если иное не установлено федеральным законом. Закон об ипотеке допускает также продажу заложенного имущества на открытом аукционе и в ст. 59 в качестве организатора аукциона по продаже заложенного имущества предусматривает уже избранную для этого залогодержателем специализированную организацию, которая действует на основании договора с залогодержателем и выступает от его или от своего имени. Естественно, и защищая его интересы.
Другими словами, судьбу жилища, на которое обращено взыскание, решает не собственник имущества, а другое лицо, в лучшем случае уполномоченное процессуальным законодательством. Завершение самого болезненного этапа в ипотеке жилища законодательство отдает на откуп стороне, заинтересованной лишь погасить свои затраты, а не в реализации жилища должника по максимально возможной цене .
Право выбора способа реализации недвижимого имущества принадлежит сторонам, но решение сторон должно быть санкционировано судом, который, принимая решение об обращении взыскания на заложенное имущество, устанавливает в решении порядок реализации.
Согласно ст. 54 Закона об ипотеке существует два варианта определения начальной продажной цены заложенного недвижимого имущества. Во-первых, самими сторонами путем заключения соответствующего соглашения, во-вторых, судом - в случае спора между сторонами. При этом в Законе не указано, когда должно быть заключено соглашение между сторонами, которым они определяют начальную продажную цену. Представляется, что такое соглашение может быть достигнуто в судебном процессе, в котором рассматривается исковое заявление об обращении взыскания на заложенное имущество.
Публичные торги должны быть объявлены несостоявшимися не позднее чем на следующий день после того, как имело место какое-либо из следующих обстоятельств:
- на публичные торги явилось менее двух покупателей;
- на публичных торгах не сделана надбавка против начальной продажной цены заложенного имущества;
- лицо, выигравшее публичные торги, не внесло покупную цену в установленный срок.
Ни в одном из трех перечисленных случаев, по которым публичные торги объявляются несостоявшимися, нет вины залогодателя (заемщика). Данная норма применяется даже тогда, когда собственника жилища устраивает начальная цена, по которой покупатель готов приобрести квартиру. Однако торги объявляют несостоявшимися с дальнейшими нежелательными последствиями для залогодателя.
В течение десяти дней после объявления публичных торгов несостоявшимися залогодержатель вправе по соглашению с залогодателем приобрести заложенное имущество по его начальной продажной цене на публичных торгах и зачесть в счет покупной цены свои требования, обеспеченные ипотекой этого имущества. К такому соглашению применяются правила гражданского законодательства Российской Федерации о договоре купли-продажи. Ипотека в этом случае прекращается.
Если соглашение о приобретении имущества залогодержателем не состоялось, не позднее чем через месяц после первых публичных торгов проводятся повторные публичные торги. Начальная продажная цена заложенного имущества на повторных публичных торгах, вызванных причинами, указанными в п. 1 и 2 ст. 58 Закона об ипотеке, снижается на 15%. В случае объявления несостоявшимися и повторных торгов залогодержателю предоставляется право приобрести заложенное имущество по цене не более чем на 25% ниже его начальной продажной цены на первичных публичных торгах и зачесть в счет покупной цены свои требования, обеспеченные залогом недвижимости. Если залогодержатель не воспользуется правом оставить предмет ипотеки за собой в течение месяца после объявления повторных публичных торгов несостоявшимися, ипотека прекращается.
При приобретении кредитором заложенного имущества в собственность возникают следующие вопросы: как следует поступить приставу в случае, если стоимость заложенного имущества, по которой было осуществлено оставление имущества ипотечному кредитору, будет превышать сумму долга? Должен ли ипотечный кредитор, оставивший себе имущество, удовлетворять иных кредиторов за свой счет?
Для ответа на данный вопрос обратимся к судебной практике.
В рамках одного из исполнительных производств судебным приставом-исполнителем было вынесено постановление, в соответствии с которым заложенное имущество передано ипотечному кредитору с условием удовлетворения всех требований кредиторов, пользующихся преимуществом перед требованиями заявителя в установленной приставом сумме. Также на залогодержателя приставом была возложена обязанность по погашению разницы между суммой залога и продажной ценой заложенного имущества на повторных публичных торгах. Кроме того, постановлением предписано удовлетворить требования кредиторов, пользующихся преимуществом перед требованиями залогодержателя, с обязательным перечислением разницы между суммой залога и продажной ценой предмета залога на депозитный счет службы судебных приставов.
Полагая, что данное постановление не соответствует положениям ГК и Закона об ипотеке о порядке реализации заложенного имущества, залогодержатель обратился в арбитражный суд в заявлением о признании постановления судебного пристава незаконным.
Решением суда первой инстанции в удовлетворении заявления было отказано со ссылками на нормы Закона об исполнительном производстве.
Окружной суд, рассмотрев дело по жалобе взыскателя, нашел, что выводы, содержащиеся в решении суда первой инстанции, не соответствуют нормам материального и процессуального права. Во-первых, суд указал, что требование о возврате разницы между залоговой стоимостью имущества и стоимостью оставления его у кредитора не основано на законе; соответствующие нормы отсутствуют как в ГК, так и в Законе об ипотеке. Что же касается обязанности залогового кредитора удовлетворить иных кредиторов (предшествующих ему очередей), то окружной суд указал, что суд первой инстанции не проверил доводы судебного пристава о наличии подобных кредиторов. В итоге дело было направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
В целом окружная практика в целом исходит из того, что при наличии в исполнительном производстве кредиторов, имеющих преимущественное право на удовлетворение своих требований перед залогодержателем (кредиторы первой и второй очереди), их требования подлежат безусловному удовлетворению за счет залогового кредитора.
Кредиторы, чьи требования обеспечены залогом имущества должника, вправе заключить соглашение о реализации предметов залога единым комплексом.
Нарушения процедуры проведения торгов, которые являются основанием для признания их недействительными, должны быть существенными. К таким нарушениям могут относиться: нарушение сроков проведения торгов, максимального размера задатка, вносимого участником торгов, правил об информировании неопределенного круга лиц о проведении торгов заложенным имуществом.
По Закону об ипотеке выигравший публичные торги и организатор торгов подписывают протокол о результатах торгов в день их проведения. В течение пяти дней с момента внесения покупной цены лицом, выигравшим публичные торги, организатор публичных торгов заключает с ним договор купли-продажи. Этот договор и протокол о результатах публичных торгов являются основанием для внесения необходимых записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
В Законе об ипотеке и ГК РФ содержатся нормы о распределении суммы, вырученной от реализации заложенного имущества. После покрытия за счет нее расходов, вызванных обращением взыскания на имущество, остальная часть распределяется между залогодержателем, предъявившим свои требования, другими кредиторами залогодателя и самим залогодателем. Это делает орган, производящий исполнение судебных решений. Когда взыскание на заложенное имущество обращается во внесудебном порядке, данную функцию выполняет нотариус, который удостоверил соответствующее соглашение. По действующему законодательству, если сумма, вырученная при реализации заложенного имущества, недостаточна для покрытия требования залогодержателя, он имеет право, при отсутствии иного указания в законе или договоре, получить недостающую сумму из прочего имущества должника (п. 5 ст. 350 ГК).
Гражданское законодательство России, Закон об ипотеке предоставляют сторонам залогового правоотношения избежать процедуру публичных торгов, выйдя за рамки залоговых отношений и воспользовавшись институтами новации и отступного (ст. ст. 409 и 414 ГК РФ). Иными словами, залогодатель и залогодержатель вправе заключать между собой соглашение, согласно которому кредитное обязательство прекращается путем передачи залогодателем предмета залога в собственность залогодержателя.