1 Понятие и сущность договора ипотеки жилого помещения
1.1 Понятие и значения залога жилого помещения
Обеспечение обязательств - традиционный институт гражданского права. Его появление обусловлено стремлением оградить интересы кредитора и предотвратить либо уменьшить размер негативных последствий от возможного неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обязательства. Для осуществления этой цели могут быть установлены обеспечительные меры принудительного характера. Такие меры именуются способами обеспечения исполнения обязательств. К ним относятся: неустойка, залог, удержание имущества должника, поручительство, банковская гарантия, задаток и другие способы, предусмотренные законом или договором.
Интерес кредитора к залогу как к способу обеспечения исполнения обязательств выражается в том, что в составе имущества должника выделяется определенная часть в качестве залога, и если впоследствии обязательство окажется нарушенным, предмет залога реализуется и из полученной суммы кредитор в полном объеме получает удовлетворение своих требований. В этой связи принято считать, что, в отличие от других способов обеспечения исполнения обязательств, при которых кредитор в конечном счете «верит» должнику (например, при поручительстве), в обязательстве, обеспеченном залогом, кредитор «верит» вещи. Применение залога повышает реальный характер исполнения обязательств.
Термин «ипотека» используют в следующих случаях:
1) когда говорят о залоге недвижимого имущества, находящегося в собственности залогодателя (например, земельных участков, строений и сооружений) в различных целях;
2) когда заинтересованное лицо получает в кредитной организации денежные средства для дальнейшего приобретения объекта недвижимости (квартиры). При этом кредит является целевым, что существенно в плане дальнейшего правового регулирования возникающих правоотношений, а указанный объект недвижимости находится в залоге у кредитной организации.
В первом случае речь идет об интересующем нас залоге недвижимости, а во втором об ипотечном жилищном кредитовании. Следует констатировать, что зачастую происходит подмена данных терминов. Объясняется это тем, что до сих пор на федеральном уровне отсутствует легальное определение ипотечного жилищного законодательства, при том что уже больше десяти лет существует Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)».
Ипотека имеет место тогда, когда обеспечением обязательства служит недвижимость. Пункт 2 ст. 334 ГК РФ гласит, что под ипотекой следует понимать залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества.
К сожалению, Закон об ипотеке не раскрывает понятия данного института, что вызывает некоторое удивление. Видимо, законодатель решил не акцентировать внимание на определении термина «ипотека» в связи с тем, что ГК РФ и Закон РФ «О залоге» уже раскрывает данный термин. Однако нам думается, что целесообразно было бы в Законе об ипотеке закрепить норму п. 2 ст. 334 ГК РФ, содержащую определение термина «ипотека» в той же редакции.
Ипотека (залог недвижимости) представляет собой способ обеспечения обязательства, при котором одна сторона (залогодержатель), являющаяся кредитором по обеспеченному ипотекой обязательству, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны (залогодателя) преимущественно перед другими кредиторами залогодателя за изъятиями, установленными законом. Имущество, на которое установлена ипотека, во всех случаях остается во владении и пользовании залогодателя.
Вышеуказанное определение раскрывает обязательственно-правовую сторону ипотеки как акцессорного, то есть дополнительного, обязательства. Это означает, что, во-первых, недействительность соглашения о залоге недвижимости не влечет недействительности основного обязательства, но недействительность основного обязательства влечет недействительность ипотеки, во-вторых, согласно залог (в т.ч. и ипотека) прекращается с прекращением обеспеченного им обязательства, в-третьих, запрещен переход прав кредитора по договору об ипотеке без перехода прав требования по основному обязательству.
Существенным свойством ипотеки является право следования за имуществом, составляющим предмет залога, которое выражается в формуле «Лицо, которое приобрело заложенное имущество в результате его отчуждения или в порядке универсального правопреемства, становится на место залогодателя и несет все обязанности последнего по договору об ипотеке». Таким образом, предоставляемое по договору о залоге недвижимости обеспечение имеет не личный, а реальный (вещный) характер. Ипотека, таким образом, является одним из обременений недвижимости и в силу этого подлежит государственной регистрации.
Гражданский кодекс РФ не ограничивает число обязательств, в обеспечение которых может устанавливаться ипотека, а приводит лишь примерный их перечень. Согласно этому перечню ипотека может устанавливаться в обеспечение обязательства по кредитному договору, договору займа или иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда, если федеральным законом не предусмотрено иное.
Особое внимание мы уделим обеспечению ипотекой исполнения именно заемных и кредитных обязательств в связи с тем, что они получили наибольшее распространение. Тем более что чаще всего залогом жилых помещений обеспечиваются именно эти обязательства. Схема их действия проста. Должник занимает деньги у кредитора, а в обеспечение данного обязательства закладывает имеющееся имущество, к примеру, жилое помещение. В случае неисполнения основного обязательства (займа или кредита) кредитор вправе обратить взыскание на данное имущество и тем самым удовлетворить свои требования к должнику из его стоимости.
Общее правило гласит, что ипотека возникает в силу договора, заключенного между сторонами. Однако в соответствии с п. 3 ст. 334 ГК РФ возможны случаи, когда залог недвижимости возникает на основании закона при наступлении указанных в нем обстоятельств. И тогда к залогу жилого помещения, возникающему на основании закона, соответственно будут применяться правила о залоге недвижимого имущества, возникшему в силу договора, как установлено п. 2 ст. 77 Закона об ипотеке.
Следует отметить, что во все времена существования залога велась полемика относительно того, что служит основанием для возникновения залоговых правоотношений. К примеру, дореволюционное законодательство считало, что основанием возникновения залога является консультационный договор. Так, например К.Анненков утверждал, что залог, имеющий основанием возникновения закон, русскому праву неизвестен!). Залог, возникающий на основании судебного решения, также не существовал.
До сих пор отсутствует единое мнение относительно данного вопроса. Пункт 3 ст. 334 ГК РФ допускает возможность возникновения залога из закона. Ярким тому подтверждением является содержание ст. 77 Закона об ипотеке. Однако законодатель в ст. 8 ГК РФ установил исчерпывающий перечень оснований возникновения гражданских прав и обязанностей, в качестве которого закон не предусмотрен. Это объясняется тем, что сам по себе закон не может порождать гражданских прав и обязанностей. Он может лишь установить обязательность заключения договора. Также обстоит дело и с порядком предоставления в залог жилья, приобретенного заемщиком за счет кредитных средств банка. Жилье считается находящимся в залоге с момента регистрации на него права собственности заемщика. Таким образом, основанием возникновения залога является не закон, а совершение каких-либо действий, влекущие возникновение прав и обязанностей у сторон. Закон может предусматривать основания возникновения залоговых правоотношений, но сам по себе порождать их не в состоянии.
Однако что остается бесспорным, так это тот факт, что одним из оснований возникновения ипотеки является договор. Как в свое время справедливо заметил А.С. Звоницкий, «главной формой залога по нашему праву бесспорно является залог договорный. Он составляет господствующий тип в практике»В этом отношении ныне действующий ГК РФ не отступил от общего правила и гласит, что ипотека возникает в силу договора, заключенного между сторонами.
Прежде чем раскрыть сущность договора ипотеки жилых помещений, необходимо обратить внимание на определение понятия «договор».
Цивилистическая теория договора имеет глубокую историю, уходящую корнями в римское частное право, где сформулированы многие принципы обязательственных правоотношений, рецепция которых нашло свое проявление и в системе дореволюционного права России. В российском законодательстве начала XX века под договором понималось такое юридическое отношение, устанавливаемое добровольным соглашением двух или более лиц, в котором одни приобретают право требовать от других совершения или несовершения известного действия. Чуть позднее под договором стали понимать способ регулирования отношений между частными лицами сообразно их личным интересам и потребностям. Статья 420 ныне действующего ГК РФ под договором признает соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. Согласно этому определению стороны договора могут либо устанавливать, либо изменять, либо прекращать гражданские права и обязанности.
Таким образом, мы полагаем, что под договором следует понимать соглашение об установлении, изменении и прекращении гражданских прав и обязанностей, поскольку устанавливая по договору новые правоотношения, изменяются и прекращаются прежние.
О.С. Иоффе справедливо отметил, что «договор, выражая согласованную волю сторон на достижение отвечающей действующему правопорядку цели, порождает, изменяет или прекращает, как правило, соответствующие имущественные правоотношения... Некоторые же договоры наряду с обязательствами порождают также вещные правоотношения. Таким образом, закон четко различает такие понятия, как «договор» и «обязательство». Первое является юридическим фактом, а второе - правоотношением»^. Таким образом, именно договор устанавливает определенный круг прав и обязанностей сторон, участвующих в ипотечном кредитном правоотношении.
Следует заметить, что ГК РФ рассматривает вопросы обязательств как приоритетные. В результате этого можно сделать вывод о доминировании в большинстве правовых доктрин взгляда на договор как обслуживающую категорию по отношению к обязательству: выполнив роль своеобразной «стартовой площадки» для порождаемого им обязательства, договор в дальнейшем как бы уходит на второй план и может быть привлекаем лишь для поддержания жизнеспособности обязательства.
Предметом нашего исследования является договор. Поэтому очень важно не смешивать эти понятия, каждое из которых имеет свою юридическую природу.
Пункт 1 ст. 1 Закона об ипотеке содержит определение именно обязательства, которое вытекает из содержания договора ипотеки. В связи с этим целесообразно разграничить понятия «договор ипотеки» и «обязательства, вытекающие из договора ипотеки». Первое - юридический факт, а второе -правоотношение.
Под договором ипотеки следует понимать соглашение залогодержателя, являющегося кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, и залогодателя (должника по обеспеченному ипотекой обязательству или третьего лица) об установлении, изменении и прекращении гражданских прав и обязанностей в отношении имущества, являющегося предметом договора.
А под обязательством следует понимать правоотношение, в силу которого одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения последним возложенных на него законом или договором обязанностей.
Договор ипотеки жилых помещений, так же, как и любой другой гражданско-правовой договор, имеет важное значение для реализации норм гражданского законодательства. Он является не только особым юридическим фактом, устанавливающим юридическую связь между субъектами, но и средством правового регулирования общественных отношений. Он, с одной стороны, являясь основанием возникновения ипотечных правоотношений, устанавливает определенный круг прав и обязанностей между участвующими в нем сторонами. С другой - выступает в качестве регулятора общественных отношений. На это обстоятельство обратил внимание и С.С. Алексеев, заметивший, что «значение договора в механизме правового регулирования не может быть исчерпано лишь тем, что он является основанием возникновения правоотношений либо их изменением и прекращением. Договоры являются также и регуляторами общественных отношений».
В процессе изучения сущности договора ипотеки, предметом которого являются жилые помещения, невольно возникает вопрос о его характеристике.
Прежде всего, к какому типу гражданско-правовых договоров относится договор ипотеки жилых помещений? Как известно, в цивилистике существует множество классификаций гражданско-правовых договоров на различные типы.
Исходя из определения договора ипотеки и его юридической природы, можно охарактеризовать его, выделив наиболее существенные признаки:
1 Во-первых, данный договор является акцессорным (лат accessio принадлежность) т.е. дополнительным по отношению к основному договору и юридически от него зависимым. Он не влияет на содержание и действительность основного обязательства, т.е. недействительность договора ипотеки не влечет недействительности основного обязательства, прекращение действия договора ипотеки не прекращает действие основного договора. Напротив, основное обязательство влияет на судьбу залогового следующим образом: недействительность основного обязательства влечет недействительность обеспечивающего его обязательства; прекращение основного обязательства прекращает действие акцессорного обязательства.
2 Во-вторых, предметом договора ипотеки жилого помещения являются жилые помещения. Более подробно этот вопрос мы рассмотрим во второй главе.
3 В-третьих, договор ипотеки жилого помещения считается заключенным и вступает в силу с момента его государственной регистрации. С этого же момента у залогодержателя возникает право залога на заложенное имущество (предмет ипотеки). Если обязательство, обеспечиваемое ипотекой, возникло позднее, то заложенная недвижимость будет считаться обремененной с момента возникновения этого обязательства.
4 В-четвертых, договор ипотеки жилого помещения является односторонним. Обязательства, возникающие вследствие договора ипотеки, являются односторонними, поскольку одна сторона - залогодатель обязана совершать установленные условиями договора действия, а другая сторона -залогодержатель имеет лишь право требовать их исполнения.
5 В-пятых, договор ипотеки жилого помещения - условная сделка, которая может быть реализована путем взыскания (продажи) объекта залога только в случае нарушения залогодателем выполнения основного обязательства.
До этого момента ипотека является только обязательственным обременением вещного (имущественного) права залогодателя, связанным с необходимостью сохранения правового и физического состояния объекта ипотеки. Залогодатель при передаче объекта недвижимости в залог не лишается права собственности на него и, следовательно, права распоряжения им. Законодательство о залоге устанавливает лишь определенные ограничения, препятствующие свободной реализации такого права.