3.3 Защита прав залогодателя при выселении из жилого помещения
В условиях финансового кризиса многие семьи не в состоянии выплачивать ипотечный кредит своевременно из-за массовых увольнений, снижения размера заработной платы, задержки ее выплаты. Эта ситуация неблагоприятна как для банковских организаций, так и для граждан, являющихся залогодателями. Действующее законодательство РФ не решает позитивно обозначенную проблему, несмотря на то, что государство оказывает помощь залогодателям, которые не способны продолжать исполнять свои обязательства по выплате ипотечного кредита. Но эта помощь недостаточна и залогодатель ставится в невыгодное положение. В целях решения этой проблемы нами предложены меры по защите прав граждан, которые являются сторонами договоров ипотечного жилищного кредитования.
Анализ действующего законодательства по реализации заложенного жилища позволяет сделать вывод, что в правовом регулировании данных отношений как завершающей стадии обращения взыскания на заложенное жилище имеются проблемы, требующие своего совершенствования. При неразвитой системе социального обеспечения, узком рынке дешевого жилья выселение неплатежеспособного залогодателя из купленной в кредит квартиры создает угрозу для жизни семьи последнего и не может одобряться обществом. Поэтому с целью закрепления прав залогодателей по непосредственному участию в реализации своего недвижимого имущества, в частности жилища, статья 350 ГК РФ, п. 1 ст. 56 Закона об ипотеке должны содержать альтернативные варианты реализации.
Ранее действовавшие нормы Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16 июля 1998 г. содержали ограничительные условия, не допускающие обращение взыскания на заложенные жилой дом или квартиру, если они являлись единственно пригодным для постоянного проживания помещением.
Теперь обращение залогодержателем взыскания на заложенные жилой дом или квартиру, являющиеся предметом ипотечного обязательства, и реализация этого имущества являются основанием для прекращения права пользования ими залогодателя и членов его семьи.
Судебная практика также идет по пути удовлетворения исков банка или иных кредитных организаций о выселении из заложенных жилого дома или квартиры, даже если они являются для должников единственно пригодным для постоянного проживания помещением.
Согласно действующему законодательству Российской Федерации при выселении из жилых помещений не учитываются такие социальные факторы, как наличие единственного жилого помещения, пригодного для проживания, являющегося предметом ипотеки, трудная жизненная ситуация, низкая заработная плата, содержание несовершеннолетних детей.
П. 3 ст. 348 ГК РФ предусматривает обращение взыскания на жилой дом или квартиру, их реализацию и выселение залогодателя и любых иных лиц, проживающих в жилом доме или квартире, за нарушение обеспечения возврата кредита или целевого займа (если в течение 12 месяцев произошло более трех просрочек платежа - п. 2 ст. 50 Закона и др.), предоставленных банком или иной кредитной организацией либо другим юридическим лицом под залог данной недвижимости.
Таким образом, в настоящий момент Закон допускает обращение залогодержателем взыскания на заложенные жилой дом или квартиру даже за незначительные нарушения и прекращение права пользования ими залогодателя и любых иных лиц, проживающих в жилом доме или квартире, включая нетрудоспособных и несовершеннолетних членов семьи собственника жилого помещения.
Хуснетдинова JI. М. считает, что норма, допускающая выселение залогодателя и любых иных лиц при любых нарушениях, даже самых незначительных, противоречит положению Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», устанавливающему возможность отказа в обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, если допущенное должником нарушение обеспеченного ипотекой обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя вследствие этого явно несоразмерен стоимости заложенного имущества. По нашему мнению данную норму необходимо исключить.
Ст. 107 ФЗ «Об исполнительном производстве» раскрывает сущность понятия выселения, а так же определяет его порядок. Тем не менее, несмотря на установление ст. 107 названного Закона порядка выселения, в законодательстве остается большое количество пробелов.
Во-первых, указанная норма устанавливает порядок выселения на основании исполнительного листа, получение которого может стать достаточно проблематичным ввиду того, что в законодательстве не разрешены вопросы о выселении граждан с предоставлением иного жилого помещения или без, сроки освобождения помещения и т. д. Таким образом, порядок выселения в указанной статье установлен далеко не полностью. А исходя из формулировки ч. 4 ст. 3 ЖК РФ: «Никто не может быть выселен из жилища или ограничен в праве пользования жилищем, в том числе в праве получения коммунальных услуг, иначе как по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Кодексом, другими федеральными законами» следует, что раз нет установленного порядка выселения, не может быть и самого выселения2).
Во-вторых, в статье не разрешен вопрос куда должны выселяться должник и иные проживающие с ним лица? На основе анализа норм ЖК РФ можно предположить, что лица, выселяемые из заложенного жилого помещения при обращении взыскания на это помещение, должны выселяться (при отсутствии у них иного пригодного для проживания жилого помещения) в помещения маневренного фонда, т.е. при отсутствии помещений маневренного фонда, в которые могут быть выселены залогодатель и члены его семьи -выселение невозможно.
Для решения вышеназванных вопросов прежде всего следует устранить пробелы в законодательстве касающиеся механизма прекращении прав пользования в случае обращения взыскания на квартиру или жилой домом, являющиеся предметом ипотеки и установить:
- перечень лиц, утрачивающих право пользования, - собственник, члены его семьи, иные проживающие в квартире (доме) лица;
- во всех ли случаях обращения взыскания на заложенную квартиру (дом) прекращаются эти права или только в каких-то отдельных случаях, с указанием этих случаев);
- порядок выселения граждан из заложенной квартиры (дома) в случае обращения взыскания на квартиру (срок, в течение которого квартира должна быть освобождена; с предоставлением жилого помещения или без предоставления такого помещения и т.д.);
- компетенция органов опеки и попечительства при выселении граждан из квартиры, в которой проживают несовершеннолетние, ограниченно дееспособные или недееспособные граждане (в частности, должны ли привлекаться такие органы к участию в деле о выселении).
Данные нормы должны содержатся в ГК РФ, СК РФ, ГПК РФ, подзаконных нормативных актах об органах опеки и попечительства; порядка исполнения решения суда о выселении. Эти нормы отчасти содержатся в Закон об исполнительном производстве, но как показывает практика, их недостаточно, а содержание оставляет желать лучшего.
Законодательство США содержит положение о том, что неудачливым заемщикам предоставляется муниципальное дешевое, но вполне достойное жилье. В России такое требование - предоставить альтернативное жилье -зафиксировано законодательно, но на практике не во всех субъектах РФ созданы жилые помещения маневренного жилищного фонда.
В США ипотечный кредит оформляется закладной или актом передачи в опеку - документами, по которым в случае неуплаты долга по ссуде право собственности на недвижимость переходит к кредитору. Заемщик в течение 6 -24 месяцев сохраняет право выкупа имущества при условии полной оплаты долга.
В Германии после получения жилищного кредита государство использует прямые (денежные дотации при погашении процентов), например погашение части кредита при рождении в семье заемщика ребенка, и непрямые (налоговые льготы) формы помощи заемщику, в зависимости от имущественного состояния, состава его семьи и т.п!).
В нашей стране в настоящее время государством также предпринимаются меры по защите прав граждан, являющихся залогодателями (сторонами договоров ипотечного кредитования).
Наблюдательный совет ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» 18 декабря 2008 г. одобрил Правила реструктуризации в 2009 году ипотечных жилищных кредитов (займов) для отдельных категорий заемщиков, на основании которых Агентство разработало Стандарт реструктуризации ипотечных кредитов (займов) для отдельных категорий заемщиков.
Реструктуризация ипотечных кредитов (займов) осуществляется на платной, возвратной и срочной основе путем изменения параметров платежей по ипотечным кредитам (займам), учитывающих обстоятельства, в которых оказался заемщик, и позволяющих заемщику продолжать исполнять свои обязательства по ипотечному кредиту (займу).
Оказываемые государством меры по поддержке граждан Российской Федерации, которые являются заемщиками по ипотечным кредитам, предоставленным на приобретение жилого помещения на территории Российской Федерации в целях проживания в нем, носят двойственный характер: с одной стороны, государство предоставляет помощь тем залогодателям, которые оказались неспособны продолжать исполнять свои обязательства по погашению ипотечного кредита, а с другой - залогодатель ставится в невыгодное положение, т.к. в последующем он будет исполнять свои обязательства перед банком и выплачивать свой долг ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию»; также увеличение годовой процентной ставки за пользование ипотечным кредитом нарушает права сторон ипотечного жилищного кредитования.
В целях решения рассмотренных выше проблем мы предлагаем предоставить залогодателям, которые проживают в единственно пригодном для постоянного проживания граждан жилом помещении, право на рассрочку платежа при погашении ипотечного кредита сроком на 1 год в случае тяжелого материального положения. Под тяжелым материальным положением следует понимать следующие обстоятельства: увольнение по основаниям, не зависящим от воли работника, таким, как ликвидация организации либо прекращение деятельности индивидуальным предпринимателем, сокращение численности или штата работников организации, индивидуального предпринимателя, а также ухудшение здоровья, сокращение доходов, изменение состава семьи.
Необходимо закрепить в законодательстве право залогодателя при исключительных обстоятельствах, то есть при наличии у него тяжелого материального положения, обращаться в суд с заявлением о предоставлении рассрочки платежа.
В качестве компенсации залогодержателю следует установить обязанность залогодателя установить после погашения взятого кредита оплатить банку небольшие проценты, которые должны быть законодательно закреплены.
Таким образом, мы предлагаем ч. 3 ст. 348 Гражданского кодекса РФ и ст.
54.1 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» изложить в следующей редакции: «Если договором о залоге не предусмотрено иное, обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается по истечении шести месяцев. Залогодатель, который проживает в единственно пригодном для постоянного проживания граждан жилом помещении, имеет право на рассрочку' платежа при погашении ипотечного кредита сроком на один год в случае тяжелого материального положения, что решается в судебном порядке при условии, что данный жилой дом или квартира были заложены по договору ипотеки в обеспечение возврата кредитных средств, предоставленных на приобретение или строительство этого жилого дома или квартиры».
Предоставление рассрочки платежа, по моему мнению, в полной мере защитит права залогодателей.
Более того, ряд ученых поднимают вопрос - является ли самым оправданным с точки зрения социальной справедливости использование института обращения взыскания на заложенное жилище и выселение из него залогодателя вместе с семьей, включая престарелых. Обращение взыскания на имущество должника состоит из его ареста (описи), изъятия и принудительной реализации. По сути, обращение взыскания на заложенное жилище мало чем отличается от конфискации. Последняя использовалась как инструмент, например, в борьбе с организованной преступностью и коррупцией, а также с экономическими преступлениями, то есть с наиболее тяжкими преступлениями. Оправданно ли применение столь тяжких по последствиям санкций к самым социально незащищенным гражданам? Ответ на этот вопрос покажет только время.