2.3 Права и обязанности залогодателя и залогодержателя
С момента возникновения залогового правоотношения залогодержатель и залогодатель наделяются взаимными правами и обязанностями, которые выступают в качестве правовых средств достижения обеспечительной цели, присущей залоговому правоотношению. В залоговом правоотношении интерес управомоченного лица - залогодержателя состоит в том, чтобы обеспечить надлежащее исполнение должником обязательства, а в случае неисполнения -получить удовлетворение за счет стоимости предмета залога. Задача залогового права сводится к «сохранению предмета залога к тому времени, когда долг будет подлежать удовлетворению. Также необходимо сделать будущее удовлетворение долга не зависящим от возможности предъявления к должнику еще каких-либо требований». Права и обязанности сторон залогового правоотношения направлены на выполнение указанной задачи. Их объем различается в зависимости от вида залога и стадии развития залогового обязательства.
Права и обязанности залогодержателя являются средством, с помощью которого обеспечивается выполнение залоговым обязательством присущих ему функций. Предоставляемые залогодержателю права направлены на удовлетворение его интересов, состоящих в надлежащем исполнении должником обеспеченного залогом обязательства, а в случае неисполнения - в возможности получить сумму долга за счет стоимости предмета залога. Назначение возлагаемых на залогодержателя обязанностей - установить такие рамки должного поведения, которые исключали бы возможность нарушения интересов залогодателя. Содержание прав и обязанностей залогодателя предопределяется обеспечительной целью залогового правоотношения. Основное назначение обязанностей, возлагаемых на залогодателя, состоит в том, чтобы, с одной стороны, обеспечить сохранность и ценность предмета залога на всем протяжении существования залога и сделать реальным возможное удовлетворение требований залогодержателя; стимулировать к надлежащему исполнению обеспеченного залогом обязательства.
На наш взгляд пробелом в действующем Федеральном законе является нечеткое разграничение прав и обязанностей сторон по договору ипотеки (залога недвижимости).
Например, при характеристике прав и обязанностей сторон необходимо вначале указать те права и обязанности, которые отражают суть самого договора и следуют из законодательного определения договора ипотеки. Так, залогодержатель имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного имущества. Ему корреспондирует обязанность залогодателя предоставить удовлетворение требований из стоимости заложенного имущества. Однако учитывая то, что ипотека является способом обеспечения обязательства, указанная обязанность залогодателя происходит уже не непосредственно в рамках договора ипотеки, а в форме ответственности за неисполнение условий договора.
Достаточно понятную классификацию как прав и обязанностей залогодателя, так и прав и обязанностей залогодержателя предлагает в своей научной диссертационной работе А.В. Фадеев. Обязанности залогодателя он разделяет на две большие группы.
Первую группу обязанностей можно обозначить термином «информативные». К ним относятся обязанности уведомить залогодержателя в случае реальной угрозы утраты или повреждения имущества; предъявления к залогодателю другими лицами требований о признании за ними прав на заложенное имущество; привлечь залогодержателя к участию в деле в случае предъявления к залогодателю другими лицами требований о признании за ними прав на заложенное имущество; сообщать каждому будущему контрагенту о всех предшествующих залогах, а также существо, размер и срок обеспеченных этими ипотеками обязательств;
Вторая группа обязанностей - вытекающие из бремени содержания имущества: К ним относятся обязанности по содержанию и ремонту заложенного имущества за свой счет до прекращения ипотеки; страхования заложенного имущества в полной его стоимости; обязанность принимать меры, обеспечивающие сохранность заложенного имущества, в том числе для защиты от третьих лиц, стихийных бедствий, огня.
Залогодатель несет риск случайной гибели или случайного повреждения заложенного имущества, если иное не предусмотрено договором о залоге.
Права залогодателя можно классифицировать по следующим группам.
Первую группу прав А.В. Фадеев называет как права по пользованию предметом залога: право пользования заложенным имуществом, право извлекать доходы из заложенного имущества.
Вторая группа - права по распоряжению предметом залога. К ним относятся такие права, как: право на отчуждение заложенного имущества путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом с согласия залогодержателя право последующей ипотеки. При наличии ряда условий предмет ипотеки может быть заложен два и более раза.
Если иное не предусмотрено законом или договором, залогодатель вправе без согласия залогодержателя сдавать заложенное имущество в аренду, передавать его во временное безвозмездное пользование и по соглашению с другим лицом предоставлять последнему право ограниченного пользования этим имуществом (сервитут) при условиях, что:
а) срок, на который имущество предоставляется в пользование, не превышает срока обеспеченного ипотекой обязательства;
б) имущество предоставляется в пользование для целей, соответствующих назначению имущества.
Близко к праву на отчуждение заложенного имущества примыкает право залогодателя завещать заложенное имущество. В Федеральном законе «Об ипотеке (залоге недвижимости)» содержится указание на то, что условия договора об ипотеке или иного соглашения, ограничивающие это право залогодателя, ничтожны. Как следует из содержания данного права, принадлежать оно может только физическому, но не юридическому лицу.
Важно помнить, что залогодатель имеет право отчуждать предмет залога, передавать его в аренду или безвозмездное пользование другому лицу либо иным образом распоряжаться им только с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено законом или договором и не вытекает из существа залога. Статья 37 Закона об ипотеке не ограничивает залогодержателя в его возможности давать согласие на отчуждение предмета ипотеки. Залогодержатель вправе разрешить отчуждение предмета залога третьему лицу в случае, если обязательство должника, обеспеченное залогом, последним не исполнено, в том числе и тогда, когда у последнего имеется просроченная задолженность по кредиту.
Согласно ст. 39 Закона при отчуждении имущества, заложенного по договору об ипотеке, с нарушением правил пунктов 1 и 2 статьи 37 настоящего Федерального закона залогодержатель вправе по своему выбору потребовать признания сделки об отчуждении заложенного имущества недействительной и применения последствий, предусмотренных статьей 167 Гражданского кодекса Российской Федерации; досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства и обращения взыскание на заложенное имущество независимо от того, кому оно принадлежит.
Возникает вопрос - какой сделкой - оспоримой или ничтожной - является сделка по отчуждению предмета ипотеки, совершенная без согласия залогодержателя?
Из совокупности положений ст. 37 и ст. 39 Закона об ипотеке суды делают вывод о том, что продажа заложенного имущества без согласия залогодержателя является оспоримой сделкой.
Например, в одном из дел ФАС ВСО признал вывод суда первой инстанции о ничтожности продажи предмета залога без согласия залогодержателя неправильным, указав следующее. В соответствии со ст. 168 ГК сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения. Закон об ипотеке в ст. 39 устанавливает основания для признания судом недействительными сделок, а также указывает лиц, имеющих право на предъявление требования о признании недействительными сделок. Таким образом, в силу указания Закона об ипотеке сделки об отчуждении заложенного имущества без согласия залогодержателя являются оспоримыми сделками, в связи с чем требования о признании таких сделок недействительными могут быть предъявлены лицами, указанными в Законе. Таким лицом является залогодержатель в соответствии со ст. 39 Закона об ипотеке.
Согласие залогодержателя на отчуждение предмета залога может выражаться посредством письма, адресованного залогодателю, либо посредством указания в договоре об отчуждении предмета залога о том, что он согласен с совершением отчуждательной сделки.
Простое подписание залогодержателем договора купли-продажи предмета залога, заключенного между отчуждателем и третьим лицом, также можно рассматривать как согласие залогодержателя с отчуждением предмета ипотеки.
Имеет ли значение незнание приобретателя заложенного имущества о том, что оно обременено залогом? Может ли возражение о добросовестности приобретателя предмета залога быть выдвинуто в качестве возражения против иска об обращении взыскания на заложенную вещь? Этот вопрос является одним из самых сложных вопросов залогового права.
Ответ на него тесным образом связан с юридической квалификацией сделки по отчуждению предмета ипотеки без согласия залогодержателя. Чуть выше мы приводили доводы в пользу признания этой сделки оспоримой. Это будет означать следующее. В случае если имущество было продано третьему лицу без согласия залогодержателя и последний не потребовал признания сделки недействительной, следует считать, что к приобретателю предмета залога перешло право собственности на него. Причем это право перешло к приобретателю в том виде, как оно существовало у отчуждателя, т.е. обремененное залогом. Следовательно, право залогодержателя потребовать обращения взыскания на заложенное имущество не прекратилось, и он имеет право предъявить приобретателю заложенной вещи соответствующий иск. Возражение же приобретателя заложенной вещи о том, что он не знал и не мог знать о том, что приобретаемое им имущество находилось в залоге, не может иметь какое-либо значение по следующим причинам. Добросовестность защищает незаконного приобретателя (например, в ситуации приобретения вещи от несобственника), иными словами, она восполняет «неприобретение» покупателем вещи права собственности (так как отчуждатель, не будучи собственником, это право передать не мог).
В рассматриваемой ситуации отчуждатель вещи являлся ее собственником, отсутствие согласия залогодержателя не влечет за собой отпадение перехода права собственности к приобретателю. Следовательно, покупатель заложенной вещи приобретает право на нее не первоначальным (как добросовестный покупатель вещи от несобственника), а производным способом. Это и есть главное подтверждение нашего вывода о сохранении права залога при продаже вещи без согласия залогодержателя.
Такого же мнения придерживаются также и суды, например, ФАС ЗСО. В одном из дел этот окружной суд указал, что нижестоящим судом обоснованно отклонены доводы ответчика о том, что он (ответчик) является добросовестным приобретателем. Предметом рассматриваемого иска, который не относится к виндикационным искам являлось обращение взыскания на заложенное имущество в порядке ст. 38 Закона об ипотеке. Между тем институт добросовестного приобретателя предусмотрен ст. 302 ГК и применяется к требованиям собственника имущества в случае истребования имущества из чужого незаконного владения либо применения последствий недействительности ничтожной сделки. Более того, в Законе об ипотеке отсутствуют нормы, регулирующие добросовестность приобретателя. Учитывая изложенное, кассационная инстанция сочла, что оспариваемые судебные акты вынесены с соблюдением норм материального и процессуального права.
Залогодатель имеет право в любое время до продажи предмета залога прекратить на него обращение взыскания и его реализацию, исполнив обеспеченное залогом обязательство; в разумный срок восстановить предмет залога или заменить его другим равноценным имуществом, если договором не предусмотрено иное; если иное не предусмотрено Законом об ипотеке и договором,
Договор ипотеки характеризуется тем, что обязанностей у залогодержателя практически не возникает. Это обусловлено односторонней направленностью ипотеки как способа обеспечения обязательства.
Определенные обязательства могут возникнуть у залогодержателя в том случае, если имущество находится у него, например, обязанность страхования или принятие необходимых мер для его сохранности. Однако в нашем случае, при ипотеке жилых помещений предмет залога всегда находится во владении залогодателя. Поэтому обязанности залогодержателю можно свести к следующему: до обращения взыскания на имущество, залогом которого обеспечены требования по предшествующей и последующей ипотекам, залогодержатель, намеренный предъявить свои требования к взысканию, обязан в письменной форме уведомить об этом залогодержателя по другому договору об ипотеке того же имущества; при обращении взыскания на имущество, заложенное по двум или более договорам об ипотеке, залогодержатель должен представить в суд, в который предъявляется соответствующий иск, доказательства исполнения обязанности по уведомлению в письменной форме залогодержателя по другому договору об ипотеке того же имущества о намерении предъявить свои требования к взысканию.
Права залогодержателя корреспондируют обязанностям залогодателя.
Залогодержатель вправе требовать от залогодателя принятия мер, необходимых для сохранения предмета залога; проверять по документам и фактически наличие, состояние и условия содержания имущества, заложенного по договору об ипотеке. Это право принадлежит залогодержателю и в том случае, если заложенное имущество передано залогодателем на время во владение третьих лиц. Осуществляемая залогодержателем проверка не должна создавать неоправданные помехи для использования заложенного имущества залогодателем или другими лицами, во владении которых оно находится. При необоснованном отказе залогодержателю в проверке заложенного имущества залогодержатель вправе потребовать досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства.
Залогодержатель вправе требовать от любого лица прекращения посягательств на предмет залога, если это угрожает утратой или повреждением его. Залогодержателю предоставлено право, действуя от своего имени, истребовать заложенное по договору об ипотеке имущество из чужого незаконного владения в соответствии со ст. 301 - 303 ГК РФ для передачи его во владение залогодателя.
Если залогодатель отказался от защиты своих прав на заложенное имущество или не осуществляет ее, залогодержатель вправе использовать эти способы защиты от имени залогодателя без специальной доверенности и потребовать от залогодателя возмещения понесенных в связи с этим необходимых расходов.
Поскольку залогодатель обязан сообщать каждому будущему контрагенту о всех предшествующих залогах, а также существо, размер и срок обеспеченных этими ипотеками обязательств, то в случае невыполнения этих условий залогодержатель по последующему договору будет вправе потребовать расторжения договора и возмещения причиненных убытков.
Залогодержатель имеет право потребовать от залогодателя сообщить сведения о последующей ипотеке. После заключения последующего договора об ипотеке изменение предшествующего договора, влекущее обеспечение новых требований предшествующего залогодержателя или увеличение объема требований, уже обеспеченных по этому договору, допускается лишь с согласия залогодержателя по последующему договору. Залогодержатель по предшествующему договору об ипотеке обладает правом преимущественного удовлетворения своих требований. Федеральный закон «Об ипотеке» допускает осуществление последующего залога только залогодателем-должником либо залогодателем - третьим лицом в основном обязательстве. В связи с этим залогодержателю предоставляется право осуществить последующий залог под свою ответственность вещи, находящейся у него в залоге. В этих случаях на залогодержателе лежит ответственность за вред, нанесенный залогодателю перед залогом, который не может превышать по времени срок первого залога. Последующий залог залогодержателем образует новое обязательство, базирующееся на праве на чужую вещь.
При грубом нарушении залогодателем правил пользования заложенным имуществом, правил содержания или ремонта заложенного имущества, обязанности принимать меры по сохранению данного имущества, если такое нарушение создает угрозу утраты или повреждения заложенного имущества, а также при нарушении обязанностей по страхованию заложенного имущества или при необоснованном отказе залогодержателю в проверке заложенного имущества, нарушении правил о распоряжении заложенным имуществом, залогодержатель вправе потребовать досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства. Если в удовлетворении такого требования отказано либо оно не удовлетворено в предусмотренный договором срок, а если такой срок не предусмотрен, в течение одного месяца, залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке.