2 Элементы договора ипотеки жилого помещения
2.1 Субъекты договора ипотеки жилого помещения
Как известно, договор - это сделка, в которой участвуют как минимум две стороны. Договор ипотеки жилых помещений не является исключением. Сторонами в нем выступают залогодатель - лицо, которое передает свое имущество в ипотеку, и залогодержатель - лицо, принимающее в ипотеку имущество залогодателя с целью обеспечения исполнения основного обязательства (кредитор). Как назвал их в свое время К. Победоносцев, лица, между которыми посредством залога устанавливается особое юридическое отношение.
Закон об ипотеке не содержит каких-либо ограничений относительно того, кто может быть залогодержателем. В зависимости от того, какое обязательство исполняется должником, можно установить круг лиц, которые могут быть залогодержателями в ипотечных правоотношениях.
В качестве залогодержателя выступают, как правило, юридические лица. Это могут быть банки, различные фонды и др. Законодательство не содержит запрещений для участия в качестве залогодержателей физических лиц, однако в практике такое встречается крайне редко. В основном залогодержателями по договору ипотеки жилого помещения выступают кредитные учреждения -банки, предоставляющие жилищный кредит. По состоянию на 01.01.2011 г. в России было зарегистрировано 630 кредитных организаций, предоставляющих ипотечные жилищные кредиты .
Личности кредитора и залогодержателя всегда совпадают, т.е. залогодержателем может быть только сам кредитор по обеспечиваемому залогом (основному) обязательству.
Залогодателем может быть как дееспособное физическое, так и юридическое лицо. Граждане в возрасте от 14 до 18 лет, не ставшие полностью дееспособными в результате вступления в брак или эмансипации, могут закладывать свое имущество только с согласия родителей, усыновителей или попечителей. Если предметом залога является имущественное право, в качестве залогодателя может выступать лицо, которому принадлежит закладываемое право. Однако залог права аренды или иного права на чужую вещь не допускается без согласия ее собственника или лица, имеющего на нее право хозяйственного ведения, если законом или договором запрещено отчуждение этого права без согласия указанных лиц.
Состав сторон залогового правоотношения может измениться в период существования залога. Лицо, которое приобрело заложенное имущество в порядке правопреемства или в результате сделки, становится на место залогодателя и несет все обязанности последнего по договору о залоге. В свою очередь, кредитор может передать свои права по договору об ипотеке при условии одновременной передачи прав по основному обязательству путем уступки требования или совершения передаточной надписи на закладной.
Залогодателем может быть как сам должник, так и третье лицо. В случаях, когда предметом залога является имущество третьего лица, это лицо должно совершать сделку залога не от имени должника, а от собственного имени. Отношения между третьим лицом - залогодателем и должником по основному обязательству не являются залоговыми; права и обязанности, возникающие между ними, не входят в содержание залогового правоотношения. Между должником по основному обязательству и третьим лицом, заложившим свое имущество в обеспечение этого обязательства, может быть заключен договор, определяющий права третьего лица на получение возмещения в случае обращения взыскания на заложенное имущество. Вместе с тем третье лицо - залогодатель во избежание обращения взыскания на заложенное имущество может исполнить за должника обеспечиваемое обязательство. В этом случае к нему в силу указания закона (ст. 387 ГК) перейдут права кредитора по обеспечиваемому обязательству.
Необходимо заметить, что включение нормы о третьих лицах в Гражданский кодекс значительно расширяет сферу ипотечного кредитования, так как лица, не располагающие недвижимостью, не лишаются возможности получить кредит, если другие лица, имеющие в собственности соответствующее недвижимое имущество, выступят залогодателями в обеспечение исполнения обязательств таких лиц.
Передача жилого помещения в залог представляет собой акт распоряжения имуществом. Поэтому залогодателем может быть в первую очередь собственник имущества. В некоторых случаях собственнику, желающему передать свое имущество в залог, необходимо учитывать особые требования закона, определяющие пределы и порядок осуществления права собственности. Например, для совершения сделки залога недвижимого имущества, принадлежащего супругам на праве общей совместной собственности, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга (п. 3 ст. 35 Семейного кодекса). Залогодателем может быть лицо, которому имущество принадлежит на праве хозяйственного ведения. Такой субъект (унитарное предприятие) вправе заложить движимое имущество без согласия собственника, а недвижимое имущество - только с его согласия.
Согласно ст. 168 ГК договор ипотеки, заключенный кредитором-залогодержателем с лицом, которое не является собственником заложенного имущества, является недействительным по ст. 168 ГК.
В судебной практике по данному вопросу возникают разногласия. В одном из дел окружной суд (ФАС СКО), рассматривавший спор о последствиях недействительности договора ипотеки, посчитал, что и недействительный залог порождает у залогодержателя право обращения взыскания на заложенное имущество, если только собственник в установленном федеральным законом порядке, т.е. путем предъявления виндикационного иска, не изымет его у залогодателя. Непосредственно из содержания Закона следует, что виндикационный иск в отношении заложенного имущества должен предъявляться, в отступление от общего правила, даже в том случае, когда владение залогодателем не осуществляется и фактически перешло от него к собственнику в результате злонамеренного соглашения этих лиц с целью причинения ущерба залогодержателю. Иначе не может быть достигнута основная цель, преследуемая указанными специальными нормами, - защита интересов залогодержателя.
На наш взгляд, все приведенные рассуждения окружного суда не соответствуют ни смыслу, ни букве закона. Никаких специальных последствий недействительности договора ипотеки Законом об ипотеке не установлено. Норма ст. 42 Закона описывает лишь одно из возможных исковых требований, направленных в отношении управомоченного залогодателя, - иск об истребовании имущества. Однако действительный собственник заложенного имущества имеет право, к примеру, потребовать признания договора ипотеки недействительной сделкой. В случае удовлетворения такого иска ипотека как обременение вещи должна отпасть, равно как и права залогодержателя в отношении заложенного имущества.
Действующее гражданское законодательство предусматривает возможность приобретения права собственности добросовестным приобретателем в случае приобретения им вещи от неуправомоченного отчуждателя (ст. 223 ГК). Однако закон не допускает (по крайней мере, это не следует ни из одной нормы ГК или других законов) добросовестного приобретения права залога по договору залога, заключенному с неуправомоченным залогодателем. Формулирование исключения из принципа «никто не может передать прав больше, чем он имеет сам» посредством толкования, на наш взгляд, недопустимо.
Стремление ФАС CKO защитить правовое положение залогодержателя от возможных рисков отпадения залога, быть может, и заслуживает одобрения, но инструментарий, который для этого выбрал окружной суд, не основан на предписаниях Закона об ипотеке и нормах ГК.
Права залогодержателя на одно и то же имущество могут принадлежать нескольким лицам. Подобная ситуация чаще всего возникает потому, что заложенное имущество может быть передано в залог повторно (в третий раз и т.д.). Данная ситуация именуется последующим залогом, или перезалогом. Согласно п. 1 ст. 342 ГК, если имущество, находящееся в залоге, становится предметом еще одного залога в обеспечение других требований (последующий залог), требования последующего залогодержателя удовлетворяются из стоимости этого имущества после удовлетворения требований предшествующих залогодержателей. Речь идет об одном из основополагающих принципов залогового права - принципе старшинства, в соответствии с которым право предшествующего залогодержателя на заложенное имущество считается старшим, подлежащим удовлетворению преимущественно перед правами последующих залогодержателей на эту вещь.
При последующем залоге недвижимости (последующей ипотеке) очередность залогодержателей устанавливается на основании данных единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним о моменте возникновения ипотеки, определяемом в соответствии с правилами п. п. 5 и 6 ст. 20 Закона об ипотеке. Согласно п. 3 ст. 46 Закона об ипотеке в случае обращения взыскания на заложенное имущество по требованиям, обеспеченным предшествующей ипотекой, допускается одновременное обращение взыскания на это имущество и по требованиям, обеспеченным последующей ипотекой, срок предъявления которых ко взысканию еще не наступил.
От последующих залогодержателей необходимо отличать совместных залогодержателей. Совместные залогодержатели - это лица, имеющие долю в праве залога на известное имущество. Например, к поручителю, исполнившему обязательство, переходят права кредитора по этому обязательству и права, принадлежавшие кредитору как залогодержателю, в том объеме, в котором поручитель удовлетворил требование кредитора (п. 1 ст. 365 ГК). Следовательно, если лицо, ручавшееся перед кредитором за исполнение должником основного обязательства, в какой-либо части исполнит за должника данное обязательство, то в силу указания закона к нему в этой части перейдет соответствующая доля в праве залога, первоначально принадлежавшем в полном объеме кредитору как залогодержателю. Здесь возникнет множественность лиц на стороне залогодержателя.
Совместные залогодержатели представляют одну сторону в залоговом правоотношении. Никто из них не имеет права старшинства. Исходя из существа залогового права, все требования по отношению к заложенному имуществу они могут реализовать только совместными, согласованными и одновременными действиями. Требования совместных залогодержателей подлежат удовлетворению пропорционально их доле в праве залога.
Договор ипотеки может заключаться с лицами, не являющимися полностью дееспособными, недееспособными или ограниченно дееспособными. От имени недееспособных сделки совершают их законные представители (родители, усыновители, опекуны). Что касается несовершеннолетних от 14 до 18 лет и ограниченно дееспособных граждан, то они совершают сделки самостоятельно при наличии письменного согласия родителей, усыновителей, попечителей. Сделки с такими лицами осуществляются в порядке, установленном законодательством РФ.
Возникает вопрос: правомерно ли участие несовершеннолетних лиц в договоре ипотеки, для которого обязательны нотариальное удостоверение и государственная регистрация? Если закон установил возможность самостоятельного участия несовершеннолетних в подобном договоре, защищены ли должным образом права несовершеннолетних? Думается, что маловероятно. Например, Ю. А. Кожина выступает против данной нормы, считая что «...дееспособность граждан начинается по мере их взросления и появления у них психологической возможности совершения действий, необходимых для приобретения гражданских прав и возложения на себя гражданских обязанностей».
Заключение договора ипотеки жилых помещений — довольно серьезная процедура для несовершеннолетнего лица и вряд ли можно будет избежать осложнений. В связи с этим целесообразно было бы несколько ограничить круг лиц, которые могут быть залогодержателями и указать, что на стороне залогодержателя может выступать только полностью дееспособное лицо.