3 Ответственность сторон по договору ипотеки жилого помещения
3.1 Порядок обращения взыскания на жилое помещение по договору ипотеки
Положенный в основу ст. 421 ГК РФ принцип свободы договора предоставил участникам гражданско-правовых отношений ранее неизвестные возможности, позволяющие наиболее полно удовлетворить их выгоды и интересы. При заключении договора ипотеки жилых помещений стороны возлагают друг на друга определенные права и обязанности. В случае, когда одна из сторон не исполняет возложенные на нее обязанности, либо исполняет их ненадлежащим образом, говорят о нарушении обязательств. А поскольку договоры имеют силу закона, нарушение договорных обязательств представляет собой нарушение закона. И чаще всего восстановление нарушенных прав осуществляется через институт гражданско-правовой ответственности.
Необходимо отметить, что институту залога во все времена существования гражданского права уделялось особое внимание в связи с его двойственной природой вещно-обязательственного права. В связи с этим следует отметить, что и ответственность сторон по залоговым обязательствам имеет свою специфику.
Следует выделить особенности ответственности, характерные для залоговых обязательств.
Во-первых, поскольку залоговое правоотношение представляет собой односторонне обязывающее правоотношение, возникающее из договора об ипотеке, предусматривающее обязанность залогодателя совершать определенные действия в пользу другой стороны, а последняя имеет к ней лишь право требования, то и ответственность по договору об ипотеке возлагается исключительно на залогодателя.
Во-вторых, залогодержатель не имеет права на присвоение предмета договора ипотеки в случае привлечения залогодателя к ответственности. У него есть лишь возможность получить удовлетворение своих требований из стоимости заложенного имущества после обращения на него взыскания и последующей его реализации с публичных торгов или аукциона.
В-третьих, по общему правилу, привлечение должника к ответственности не освобождает его от исполнения обязательства, вытекающего из договора. Специфика ответственности сторон в залоговом обязательстве состоит в том, что единственной возможной мерой ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязанностей, возлагаемых на залогодателя по договору ипотеки жилых помещений, является обращение взыскания на заложенное имущество и дальнейшая его реализация. Привлечение должника к подобной ответственности ведет к лишению должника права собственности на это имущество, а также прекращение обязательства, исполнение которого обеспечивалось договором ипотеки жилых помещений. Тем самым следует признать обращение взыскания единственно возможной мерой воздействия на недобросовестного заемщика.
В-четвертых, ответственность в большинстве случаев возникает за нарушение условий обеспечиваемого, кредитного договора, а не договора залога.
В ст. 50 Закона об ипотеке законодатель предусмотрел основания для обращения взыскания на заложенное имущество должника за неисполнение или ненадлежащее исполнение основного обязательства. Неисполнение обязательства характеризуется тем, что действия, которые должен был совершить должник, не совершаются, и блага, которые должен был получить кредитор, им не приобретаются.
Право обратить взыскание на заложенное имущество должника связано с моментом наступления срока исполнения должником основного обязательства. К ним относятся неуплата залогодателем или несвоевременная уплата суммы долга полностью или в части. Следует заметить, что традиционная классификация нарушений договора включает в себя чаще всего именно нарушение сроков, и договор об ипотеке в этом смысле не является исключением.
Другим основанием для обращения взыскания выступает ненадлежащее исполнение заемщиком своих обязательств. При ненадлежащем исполнении основная цель обязательства достигается, но на менее выгодных для кредитора условиях. В договоре об ипотеке таким ненадлежащим исполнением признается чаще всего частичное погашение долга, неуплата процентов, штрафа, пени.
Реализовать залогодержателю право обратить взыскание на заложенное имущество возможно лишь тогда, когда в удовлетворении требований о досрочном исполнении обеспеченного ипотекой обязательства отказано, а также если такое требование не удовлетворено в предусмотренный договором срок. Если в последнем случае такой срок не предусмотрен, то в течение одного месяца залогодержатель вправе начать процедуру
Возникает вопрос: возможно ли предъявление требования об обращении взыскания на заложенное имущество отдельно от требования об исполнении обязательств по обеспеченному обязательству?
Анализируя судебную практику, мы приходим к выводу, что требование об обращении взыскания не может быть предъявлено отдельно от требования исполнить обеспеченное залогом обязательство. Суды считают, что залог -производный от основного обязательства договор и без предъявления требования об исполнении должником основного обязательства, обеспеченного залогом, требование об обращении взыскания на заложенное имущество не может быть предъявленоЧ
Такой подход, на наш взгляд, отличается излишним формализмом. В действительности ни Закон об ипотеке, ни ГК, ни АПК не обязывают залогодержателя предъявлять одновременно и требование об исполнении обеспеченного обязательства, и требование об обращении взыскания. Кредитор, требующий обращения взыскания, должен доказать наличие оснований для обращения взыскания; его право требовать исполнения обязательства, обеспеченного залогом, никак не связано с вынесением судом соответствующего решения - оно объективно существует и без него
По мнению Викторовой Р. Н. отсутствие необходимости непременного соединения в одном иске двух требований (о взыскании долга и об обращении взыскания на предмет залога) может быть объяснено еще и тем, что требование о взыскании долга является требованием о понуждении к исполнению уже существующего права, а требование об обращении взыскания - требованием об установлении нового права - права получить удовлетворение из стоимости предмета залога.
Еще один интересующий нас вопрос - какие обстоятельства могут быть признаны основанием для отказа в обращении взыскания на предмет залога?
Судебный акт, в котором суд пришел к выводу об отсутствии оснований для обращения взыскания на заложенное по договору ипотеки имущество, должен быть надлежащим образом обоснован, и прежде всего ссылками на нормы закона, исключающие возможность обращения взыскания на предмет залога.
В обращении взыскания на заложенное имущество может быть отказано, если (а) допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и (б) размер требований залогодержателя вследствие этого явно несоразмерен стоимости заложенного имущества (п. 2 ст. 348 ГК).
Если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что одновременно соблюдены следующие условия:
1) сумма неисполненного обязательства составляет менее чем пять процентов от размера оценки предмета залога по договору о залоге;
2) период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее чем три месяца.
При применении этой нормы суды толкуют ее следующим образом: для отказа в обращении взыскания на заложенное имущество оба условия, предусмотренные ст. 348 Кодекса, должны иметь место одновременно. В противном случае состоявшиеся по делу судебные акты подлежат отмене.
В судебной практике встречаются дела, в которых суды отказывали в обращении взыскания на заложенное имущество по основаниям, которые вообще не предусмотрены законом. Например, в одном из дел окружной суд указал следующее: «Принимая во внимание, что заложенное недвижимое имущество является зданием, в котором функционирует производство (декольный завод), не являющееся предметом ипотеки как имущественный комплекс, апелляционный суд считает невозможным в данном случае обращение взыскания по обязательствам должника на предмет залога по договору ипотеки - недвижимое имущество, предоставленное в залог лицом, не являющимся должником по обеспеченному залогом обязательству».
На законодательном уровне закреплено два порядка обращения взыскания на заложенное имущество - по решению суда и без обращения в суд.
Обращение взыскания на жилые помещения, принадлежащие на праве собственности физическим лицам, во внесудебном порядке не допускается.
Если обращение взыскания производится в судебном порядке, то об этом должны быть уведомлены все заинтересованные лица: другие залогодержатели; лицо или орган, с согласия которого осуществлялась ипотека; лица, имеющие право пользования заложенным имуществом или вещное право.
В соответствии с п. 2 ст. 54 Закона об ипотеке, принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем: 1) суммы, подлежащие уплате залогодержателю из стоимости заложенного имущества, за исключением сумм расходов по охране и реализации имущества, которые определяются по завершении его реализации; 2) являющееся предметом ипотеки имущество, из стоимости которого удовлетворяются требования залогодержателя; 3) способ реализации имущества, на которое обращается взыскание; 4) начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. 5) меры по обеспечению сохранности имущества до его реализации, если таковые необходимы.
При расхождении условий договора об ипотеке и условий обеспеченного ипотекой обязательства в отношении требований, которые могут быть удовлетворены путем обращения взыскания на заложенное имущество, предпочтение отдается условиям договора об ипотеке.
При наличии уважительных причин суд может отсрочить реализацию заложенного имущества на срок до одного года, если залог не связан с осуществлением гражданином-залогодателем предпринимательской деятельности или предметом ипотеки является земельный участок из состава земель сельскохозяйственного назначения, а также сумма требований залогодержателя на момент истечения срока отсрочки не превысит стоимость заложенного имущества по оценке, указанной в договоре.
Теперь рассмотрим подробно внесудебный порядок обращения взыскания. Гражданский кодекс РФ не воспринял позицию Закона "О залоге" об исключительной подведомственности судам дел об обращении взыскания на заложенное имущество. Теперь залогодержатель и залогодатель сами могут договориться о реализации заложенного недвижимого имущества без обращения в суд.
Ранее обращение взыскания на предмет залога производилось по решению суда, а в случаях, предусмотренных законодательством, - в бесспорном порядке на основании исполнительной надписи нотариуса. Ведущими специалистами залогового права такой порядок признавался необоснованным и грубо нарушающим права залогодателя. Необходимо признать, что он был поверхностным, не учитывал в полном объеме интересы залогодателя, однако очень устраивал залогодержателя. Исполнительная надпись нотариуса о бесспорном списании, совершенная формально, существенно нарушала права залогодателя и порой сопровождалась полной неисследованностью представленных документов на предмет обоснованности требований залогодержателя.
О природе соглашения, заключаемого между залогодателем и залогодержателем, Высший Арбитражный Суд высказался следующим образом: «Соглашение о внесудебном порядке обращения взыскания является по своей природе гражданско-правовым договором, определяющим гражданские права и обязанности сторон. Такой договор может быть расторгнут по основаниям и в порядке, предусмотренным нормами ГК РФ».
Для того, чтобы соглашение об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке было действительно (и не могло быть впоследствии признано судом недействительным), оно одновременно должно соответствовать следующим требованиям:
1 Соглашение заключено сторонами только после того, как возникли основания для обращения взыскания на заложенное имущество.
2 Соглашение удостоверено нотариусом.
3 Соглашение заключено с участием залогодержателей по предшествующим ипотекам.
4 Для установления ипотеки не требовалось согласие или разрешение другого лица или органа.
5 На имущество, находящееся в общей собственности, все собственники дали согласие в письменной или иной установленной федеральным законом форме на удовлетворение требований залогодержателя во внесудебном порядке.
6 Соглашение не нарушает прав залогодателя, залогодержателя по последующим ипотекам, иных вещных прав третьих лиц или право пользования заложенным имуществом третьими лицами.
При заключении соглашения об удовлетворении требований залогодержателя во внесудебном: порядке стороны должны указать в нем: 1) название заложенного по договору об ипотеке имущества; 2) суммы, подлежащие уплате залогодержателю должником на основании обеспеченного ипотекой обязательства и договора об ипотеке; 3) способ реализации заложенного имущества либо условие о его приобретении залогодержателем; 4) известные сторонам на момент заключения соглашения предшествующие ипотеки и последующие ипотеки данного имущества и имеющиеся в отношении этого имущества у третьих лиц вещные права и права пользования.
Заключенное сторонами соглашение о внесудебном порядке обращения взыскания на заложенное недвижимое имущество может быть расторгнуто сторонами не только по соглашению сторон, но также по решению суда по требованию одной из сторон в случаях, предусмотренных законом или этим соглашением.