1.2 Форма и государственная регистрация договора ипотеки жилого помещения
Как заметил Д.Н. Сафиуллин, договор по своей сущности обладает регулятивными свойствами ценностного характера, но для их проявления необходимы фактические и юридические условия.
Пунктом 1 ст. 432 Гражданского кодекса РФ установлены два необходимых условия, без которых договор не будет считаться заключенным. Во-первых, между сторонами должно быть достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора, а во-вторых, достигнутое соглашение по своей форме должно полностью соответствовать требованиям, предъявляемым к такого рода соглашениям.
Договор ипотеки жилого помещения заключается в письменной форме путем подписания сторонами одного документа. В случае несоблюдения письменной формы договор считается недействительным.
Из ст. 434 ГК следует, что соблюдение простой письменной формы договора имеет место как в случае составления договора в виде единого документа, подписанного сторонами, так и при обмене документами, которые подписаны стороной, составившей документ, и которые в совокупности свидетельствуют о согласовании сторонами существенных условий договора.
В отношении договора ипотеки ГК (ст. 339 Кодекса) и Закон об ипотеке (ст. 10 Закона), в отличие, скажем, от договора продажи недвижимости (ст. 550 ГК), не содержат требования о заключении договора ипотеки посредством составления одного документа. Косвенно эту норму можно вывести из требования о государственной регистрации договора ипотеки, так как на государственную регистрацию представляются документы, которые «должны содержать описание недвижимого имущества и вид регистрируемого права и в установленных законодательством случаях должны быть нотариально удостоверены, скреплены печатями, должны иметь надлежащие подписи сторон или определенных законодательством должностных лиц» (п. 1 ст. 18 Закона о регистрации). Из данной нормы и следует невозможность заключения договора ипотеки посредством обмена документами.
В материалах судебной практики нами было обнаружено дело, в котором одна из сторон спора настаивала на том, что между ней и ее процессуальным оппонентом был заключен договор ипотеки. В подтверждение этого довода в материалы дела были представлены протоколы собраний учредителей, подписанные в том числе и руководителями спорящих юридических лиц, на которых были приняты решения о заключении договоров залога. Суды не признали указанные документы подтверждением заключения между сторонами спора договора ипотеки, указав, что в соответствии со ст. ст. 131, 339 ГК и ст. 9 Закона об ипотеке договор об ипотеке подлежит государственной регистрации. Предоставленные в дело протоколы собраний учредителей не могут быть признаны договором залога, поскольку не соответствуют положениям ст. 339 ГК и Закону об ипотеке.
Требование о нотариальном удостоверении договора ипотеки содержалось в ст. 339 ГК, а также в ст. 10 Закона об ипотеке. Поправки к указанным нормам, отменяющим нотариальную форму договора ипотеки (Федеральные законы от 30 декабря 2004 г. № 213-Ф3 и № 216-ФЗ), вступили в силу соответственно с 1 января 2005 г. и с 11 января 2005 г.
Тем не менее, несмотря на то что общая обязательная нотариальная форма договора ипотеки была отменена, в некоторых случаях соблюдение нотариальной формы договора ипотеки жилого помещения все же требуется.
Во-первых, это касается договоров ипотеки, которые были заключены до вступления в силу поправок в ГК, отменяющих нотариальную форму ипотеки (т.е. до 1 января 2005 г.), и дополнительных соглашений к ним.
Во-вторых, договор ипотеки может быть совершен в нотариальной форме по желанию самих сторон этого договора. При наличии такого соглашения если в дальнейшем договор ипотеки не будет удостоверен нотариусом, то он считается незаключенным и не влечет правовых последствий.
На основании вышеизложенного так же можно сделать вывод: отсутствие нотариального удостоверения договора об ипотеке является самостоятельным основанием для признания его ничтожным независимо от государственной регистрации договора.
Законодатель нотариальное удостоверение договоров об ипотеке посчитал излишним и удовлетворился лишь обязательным соблюдением правила о государственной регистрации этих договоров. Тем не анализ норм ГК РФ о форме сделок (ст. 158 - 165) показывает, что они имеют не столько формальное значение, сколько устанавливают некие дополнительные и строго определенные законом гарантии прав участников гражданского оборота: чем сделка значительнее, сложнее, тем форма, в которой она совершается, должна быть более квалифицированной. Логика последних изменений в п. 1 ст. 10 Закона об ипотеке еще раз засвидетельствовала, что законодатель действительно считает, будто институт государственной регистрации сделок их нотариальное удостоверение делает просто излишним. С этим согласны и некоторые цивилисты. Впрочем, можно отметить и противоположные мнения.
Нам тезис об особой роли института государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в обеспечении прав участников гражданского оборота, о его преимуществах перед нотариальной формой сделок представляется основанным на недоразумении. У института государственной регистрации никаких преимуществ перед нотариальной формой сделок нет. Чтобы согласиться с этой точкой зрения или отвергнуть ее, достаточно сравнить функции двух правовых институтов: нотариата и государственной регистрации. Нетрудно заметить некоторый параллелизм в их деятельности, который объясняется главным образом тем, что оба они действуют в сфере бесспорной гражданской юрисдикции. Однако несложно обнаружить и различия в способах исполнения этих функций.
Так, предупредительно-профилактическая функция присуща обоим правовым институтам, но реализуется по-разному. Органы государственной регистрации имеют дело только с уже заключенными сторонами сделками (точнее - подписанными договорами, но часто и исполненными, хотя бы частично) и имеют возможность предупреждать споры только путем отказа в государственной регистрации договоров, перехода прав и прав собственности на недвижимое имущество в случае тех или иных нарушений действующего законодательства. Нотариат же самим своим существованием ориентирован на предупреждение споров уже на стадии согласования условий сделки и ее заключения. Количество гражданско-правовых споров, таким образом, наиболее существенно снижается именно на стадии нотариального удостоверения сделок, а не их регистрации.
Анализ как самого Закона о госрегистрации, так и подзаконных актов, принятых в его развитие, показывает, что система государственной регистрации направлена на выявление только сделок, не соответствующих по каким-то формальным основаниям закону, и лишь тех обстоятельств, которые могут быть обнаружены анализом документов, сопровождающих сделку, но отнюдь не действительных намерений сторон.
Нотариальное же удостоверение сделки ориентировано на выявление отсутствия всех оснований ее возможной недействительности. Более того, нотариальные акты в силу содержания обязанностей, выполняемых нотариусом, имеют особую доказательственную силу, позволяют суду выявить истинную волю сторон, менее опровержимы, чем документы в простой письменной форме, пусть даже прошедшие государственную регистрацию.
Существеннейшая разница между двумя рассматриваемыми органами в содержании страхования риска. В силу требований ст. 17 Основ нотариус несет особую, при определенных условиях, и личную имущественную (но только занимающийся частной практикой) ответственность перед клиентами за сделки, признанные судом недействительными. Статья 31 Закона о госрегистрации предусматривает ответственность органов регистрации несоизмеримо в более ограниченных случаях: «...за своевременное, полное и точное исполнение своих обязанностей... а также за полноту и подлинность предоставляемой информации о зарегистрированных правах на недвижимое имущество и сделках с ним, необоснованный... отказ в государственной регистрации прав или уклонение от государственной регистрации прав» .
Совокупность изложенного выше позволяет сделать вывод о том, что государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним не предназначается, да и не может заменить нотариат, каждый из них занимается своим делом и своими методами. Неосновательность утверждений о какой-то особой роли органов государственной регистрации в гражданском обороте, похоже, становится очевидной. Приходит понимание того, что казуистичное, изменчивое и противоречивое российское законодательство требует особой правовой защиты участников гражданского оборота, столь значимого его фрагмента, как оборот недвижимого имущества. И в данной ситуации нотариат и органы государственной регистрации не являются взаимоисключающими, а, наоборот, выполняют каждый свою задачу для достижения общей цели.
Как справедливо заметил А.В. Дмитриев, любая государственная регистрация - это публичный акт власти, направленный на фиксирование на определенный период времени каких-либо важных с точки зрения самой власти и общества правоотношений. По мнению Д.И. Мейера, «форма сделки с недвижимостью в виде участия общественной власти путем «укрепления прав» является обязательной, она придает сделке больше твердости и дает более ручательства за ее соответственность законам, а потому права, вытекающие из сделки, получают более прочное бытие».
Под государственной регистрацией понимается юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом РФ. Как заметил П.В. Скиба, «государственная регистрация действительно является актом государственного органа, но этот акт имеет иной правовой характер. Он, как некоторые иные акты государственных органов, не порождает гражданских прав и обязанностей и не влечет административных последствий. Само возникновение, изменение или прекращение гражданского правоотношения здесь поставлено в зависимости от сделки, заключаемой и исполняемой сторонами... Это своего рода акт, «легализирующий» и «подтверждающий» перед третьими лицами возникшие правоотношения, наступление правовых последствий, которых желали стороны» .
Однако можно ли значение государственной регистрации усмотреть лишь в подтверждении возникших правоотношений? Конечно же, сам по себе данный юридический акт не порождает каких-либо прав и обязанностей у сторон. Но при этом он также является основанием для их возникновения. К примеру, с момента регистрации договора ипотеки залогодатель вправе распоряжаться заложенным имуществом лишь с согласия залогодержателя; обязан страховать его за свой счет и т. д. Поэтому предназначение регистрации состоит не только в подтверждении существующих правоотношений, но и в определении момента возникновения определенных прав и обязанностей.
Необходимо отметить довольно сложный по сравнению с другими договорами порядок регистрации договора ипотеки жилых помещений. В настоящее время действуют два закона, регламентирующие порядок регистрации договора ипотеки: Закон об ипотеке и Закон о регистрации. В Законе об ипотеке законодатель закрепил целую главу 4, регламентирующую основные положения государственной регистрации ипотеки. В Законе о регистрации особенностям регистрации ипотеки посвящена лишь статья 29. Возникает вопрос: за каким же из этих двух законов остается приоритет?
Бесспорным является тот факт, что Закон об ипотеке — специальный закон, который более четко и детально регулирует ипотечные правоотношения. Согласно общепринятому правилу в случае коллизии норм права приоритет следует отдать именно нормам специального закона. Однако сам же Закон об ипотеке снимает с себя привилегию «специального закона», провозгласив в ст. 19 положение, согласно которому ипотека подлежит государственной регистрации в порядке, установленном федеральным законом о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, тем самым, установив главенствующую роль Закона о регистрации в отношении порядка регистрации ипотеки. В связи с этим мы не согласны с мнением А.В. Дмитриева о том, что должен быть установлен приоритет норм Закона об ипотеке перед Законом о регистрации по разрешению коллизионных норм при регистрации залога.
Нам представляется, что сущность введения в действие Закона о регистрации заключается в том, чтобы установить единый для всех действующих законов и тех, которые будут приняты в будущем, порядок регистрации сделок, объектом которых является недвижимое имущество. Иначе какую роль отвел законодатель этому закону. Таким образом, несмотря на то, что приоритет Закона об ипотеке как специального закона является бесспорным, целесообразно в отношении порядка регистрации ипотеки применять правила, предусмотренные Законом о регистрации.
Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним представляет собой элемент публично-правового регулирования в частноправовых отношениях. Однако первое выполняет вторичную роль по отношению к последним. Цель такого регулирования в том, чтобы обеспечить стабильность в гражданских отношениях. Требование об отражении изменений вещно-правового положения участников в Едином государственном реестре является реализацией принципа публичности в обороте недвижимости.
Следует иметь в виду, что при заключении договора ипотеки государственной регистрации подлежит как сам договор ипотеки, так и ипотека как обременение. Нельзя путать государственную регистрацию договора об ипотеке как сделки в порядке п. 3 ст. 339 ГК РФ с государственной регистрацией ипотеки как обременения вещного права на недвижимость в порядке, установленном п. 1 ст. 131 ГК РФ, ст. 29 Закона о государственной регистрации и гл. IV Закона об ипотеке, это две разные процедуры, хотя и взаимосвязанные.
Регистрация договора об ипотеке предшествует регистрации ипотеки как обременения. Ипотека как обременение считается возникшей для залогодателя и залогодержателя с момента государственной регистрации договора об ипотеке.
По мнению ряда ученых данное положение является излишним. В силу законодательства РФ предметом государственной регистрации являются права на недвижимое имущество, сделки с недвижимым имуществом и обременения (ограничения) прав на недвижимое имущество, но при этом не имеется четких оснований для классификации, позволяющих определить, какие именно действия с недвижимым имуществом подлежат регистрации. В этой связи наблюдается необоснованное расширение предмета регистрации1}.
Например, по общему правилу при продаже недвижимости регистрации договора не требуется (ст. 550 ГК РФ), но закрепляется обязательность государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость (ст. 551 ГК РФ). При этом ст. 558 ГК РФ при продаже жилых домов, квартир (их частей) указывает на обязательность государственной регистрации договора продажи названных объектов.
Обязательное совмещение регистрации прав на недвижимое имущество с регистрацией сделок с ним необоснованно затрудняет процесс юридического оформления сторонами залогового правоотношения. В связи с этим считаем целесообразным отменить государственную регистрацию сделок с недвижимым имуществом, предусмотрев государственную регистрацию только прав на недвижимую вещь в целом и ипотеки в частности.
Слово «государственная» означает, что регистрация должна осуществляться специально уполномоченными федеральными государственными органами. В соответствии с Федеральным законом государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним проводится учреждением юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории регистрационного округа по месту нахождения недвижимого имущества.
В настоящий момент федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции в сфере регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, является Росрегистрация.
В Федеральном законе от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» установлены новые сроки для государственной регистрации ипотеки жилых помещений. Ипотека должна быть зарегистрирована не позднее чем в течение пяти рабочих дней со дня подачи заявления и документов, необходимых для государственной регистрации. Целью установления такого сокращенного срока является соблюдение прав и законных интересов сторон сделки при расчетах, а также ускорение банковских операций при перечислении денежных средств на счет продавца, что делает сделки, заключаемые с привлечением кредитных или заемных средств, более привлекательными для продавцов.
Государственная регистрация договора ипотеки проводится в следующем порядке:
- прием документов, необходимых для государственной регистрации права собственности и отвечающих требованиям Закона о регистрации;
- регистрация таких документов с обязательным приложением документа об оплате регистрации;
- правовая экспертиза документов и проверка законности сделок;
- установление отсутствия противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на данный объект недвижимости, а также других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав;
- внесение записей в Единый реестр прав при отсутствии указанных противоречий и других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав;
- совершение надписей на правоустанавливающих документах и выдача удостоверений о произведенной государственной регистрации прав.
Законом предусмотрена возможность включения условия об ипотеке в обеспечиваемый договор в п. 3 ст. 10 Закона об ипотеке. При этом важно помнить, что при включении соглашения об ипотеке в кредитный или иной договор, содержащий обеспеченное ипотекой обязательство, в отношении формы и государственной регистрации этого договора должны быть соблюдены требования, установленные для договора об ипотеке.
Рассмотрим последствия несоблюдения государственной регистрации договора ипотеки. Хотя положения ст. 10 Закона об ипотеке соответствуют положениям ст. 339 ГК РФ, тем не менее законодатель не устранил одно противоречие, существующее уже многие годы между этими двумя статьями двух законодательных актов. Согласно правилам п. п. 3 и 4 ст. 339 ГК РФ несоблюдение требований о государственной регистрации договора об ипотеке влечет его недействительность. Идентичная норма содержится в абз. 3 п. 1 ст. 10 Закона об ипотеке. Вместе с тем п. 2 этой же статьи предусматривает, что договор об ипотеке считается заключенным и вступает в силу с момента государственной регистрации. Однако недействительность договора и его незаключенность - абсолютно разные правовые понятия, поэтому вступление в силу, заключение и действительность договора не могут быть связаны с одним и тем же моментом - моментом государственной регистрации.
Логика законодателя, судя по всему, такова: договор ипотеки вступает в силу с момента регистрации; отсутствие последней означает, что договор ипотеки является ничтожным, а ипотека как обременение - не возникшей.
В судебной практике единого подхода к последствиям отсутствия государственной регистрации договора ипотеки и ипотеки как обременения до сих пор нет.
Правильную квалификацию последствий отсутствия государственной регистрации договора ипотеки дал, к примеру, ФАС ВВО, указавший, что «договор залога недвижимого имущества от 19.05.2006 № 03-53/06-Н в установленном законом порядке для регистрации сделок с соответствующим имуществом не был зарегистрирован. Требования закона при подписании договора залога не были соблюдены, поэтому суд правомерно оценил указанный договор как недействительный (ничтожный)»^.
Государственная регистрация ипотеки осуществляется путем совершения регистрационной записи об ипотеке в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Датой государственной регистрации ипотеки является день совершения регистрационной записи об ипотеке в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Регистрационные записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним совершаются в очередности, определяемой на основании дат поступления всех необходимых документов в орган, осуществляющий ведение указанного Реестра.
Регистрационная запись об ипотеке в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним должна содержать сведения о первоначальном залогодержателе, предмете ипотеки и сумме обеспеченного ею обязательства. Если договор об ипотеке предусматривает, что права залогодержателя удостоверяются закладной, на это также указывается в регистрационной записи об ипотеке.
Запись об ипотеке имеет свойство публичной достоверности. Это означает, что требование, обеспеченное ипотекой, а также право на получение удовлетворения из стоимости заложенного имущества перейдет к приобретателю этого права (в силу уступки права либо в результате передачи закладной) в том виде, в каком эти права зафиксированы в ЕГРП2).
Другое проявление принципа публичной достоверности реестровой записи состоит в том, что права на недвижимое имущество переходят к его приобретателю в том виде, в каком они описаны в ЕГРП. Иначе говоря, если в ЕГРП отсутствует запись об ипотеке, то для всех третьих лиц действует презумпция отсутствия каких-либо залогов, установленных в отношении данного недвижимого имущества.
При исполнении обязательств должником, регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, заявления владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя, заявления залогодателя с одновременным представлением закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме, либо решения суда, арбитражного суда или третейского суда о прекращении ипотеки.
Иногда возникает ситуация, когда залогодержатель по тем или иным причинам не совершает действий, необходимых для погашения записи о залоге.
В этом случае залогодатель, который заинтересован в скорейшем прекращении записи о залоге, вправе предъявить иск о признании договора залога прекратившимся и о погашении регистрационной записи о залоге. Обратим внимание на то, что такое требование должно быть рассмотрено в порядке искового производства, но не производства об установлении фактов, имеющих юридическое значение, так как вопрос о прекращении ипотеки действующим законодательством не отнесен к перечню споров, которые могут быть разрешены арбитражными судами в порядке особого производства. Ответчиком по иску о погашении регистрационной записи является залогодержатель.
Закон об ипотеке в ст. 21 предусматривает возможность отказать в государственной регистрации ипотеки и отложить государственную регистрацию ипотеки. В пункте 1 статьи 21 Закона об ипотеке содержится отсылочная норма на Закон о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, установивший основания для отказа в государственной регистрации прав. При этом особо подчеркивается, что приостановление и (или) прекращение государственной регистрации ипотеки по заявлению одной из сторон сделки по приобретению жилого помещения не допускается.
П. 1 ст. 20 Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок содержит исчерпывающий перечень оснований для отказа в государственной регистрации. К таким основаниям могут относиться обращение с заявлением о государственной регистрации ненадлежащего лица; непредоставление всех необходимых документов; несоответствие документов, представленных на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию требованиям действующего законодательства; недействительность акта государственного органа о предоставлении прав на недвижимое имущество И др.
В практике возник следующий вопрос. Представитель юридического лица - залогодателя, подавший документы на государственную регистрацию договора ипотеки, не имел нотариальную доверенность на право совершения указанных действий. Тем не менее договор ипотеки был зарегистрирован. Вправе ли залогодатель оспаривать государственную регистрацию договора ипотеки по мотиву отсутствия полномочий представителя, подавшего документы на государственную регистрацию ипотеки?
Суд в иске отказал, указав, что согласно п. 2 ст. 183 ГК последующее одобрение сделки представляемым создает, изменяет и прекращает для него гражданские права и обязанности по данной сделке с момента ее совершения. Судебные инстанции пришли к правильному, по мнению окружного суда, выводу о том, что получение истцом кредита по кредитному договору, обеспеченному договором залога, свидетельствует об одобрении государственной регистрации договора залога.
В данной ситуации с нашей точки зрения государственная регистрация договора ипотеки действительно была проведена с нарушением закона и может быть оспорена в судебном порядке. Однако до момента признания судом действий регистрирующего органа незаконными запись об ипотеке как обременении и о государственной регистрации договора ипотеки будет обязательна для любых третьих лиц в силу принципа публичной достоверности реестровых записей.
Отказ, отложение, уклонение от государственной регистрации ипотеки согласно ст. 27 Закона об ипотеке могут быть обжалованы заинтересованным лицом в суд, арбитражный суд в соответствии с процессуальным законодательством РФ.
На основании вышеизложенного, можно сделать следующие выводы. Доказательственной силе государственной регистрации права на недвижимое имущество придан исключительный характер. Установление этой нормы означает, что до тех пор пока в судебном порядке не оспорено зарегистрированное право, во всех гражданских правоотношениях действует принцип незыблемости права, прошедшего процедуру государственной регистрации. Во всех внесудебных отношениях по поводу права на объект недвижимости не могут быть приняты ссылки, оспаривающие зарегистрированное право, так же, как и ссылки на доказательства, подтверждающие незарегистрированное право, которое конкурирует с зарегистрированным правом.